Обзор рынка инвестиций Санкт-Петербург 1 квартал 2015...

2

Особое мнение

Смирнова

Александра

Директор

направления

инвестиционного

брокериджа

«NAI Becar»

На начало 2015 года можно, констатировать

начало возобновления интереса инвесторов к

коммерческой недвижимости. Этот процесс

связан с началом стабилизации

макроэкономической и геополитической

ситуации. Инвесторы выходят из тени и

начинают присматриваться к проектам.

Рынок инвестиций

Санкт-Петербурга

Общая макроэкономическая ситуация

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА

Прогнозируемый ВРП 2015 около ₽ 2 540 млрд.

Годовой прогнозируемый темп роста ВРП 0%

Текущий официальный уровень инфляции (январь-февраль 2015) 7,3 %

Динамика инфляции по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. +284%

+5,4 п.п

Действующая ставка рефинансирования 8,25%

Ключевая ставка ЦБ РФ (с 16.03.2015) 14%

Текущий индекс промышленного производства (январь-февраль

2015) 90,7%

Динамика показателя по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. - 3,2%

Внешнеторговый оборот г. Санкт-Петербурга (январь-декабрь 2014г.)

$ 50,2 млрд.

Динамика показателя по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. -8,1%

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за 1Q 2015г. $ 42,3 млн.

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость по

сравнению с 4Q 2014 г. -68 %

Объем инвестиций в земельные участки за 1Q 2015г. $ 51,4 млн.

Динамика объема инвестиций в земельные участки по сравнению с

4Q 2014 г. +28,5 %

Ставки капитализации

• В сегменте офисной недвижимости 11,5%

Динамика ставки капитализации по сравнению с 4Q 2014 г. +4,5 %

• В сегменте торговой недвижимости 11,7%

Динамика ставки капитализации по сравнению с 4Q 2014 г. +6,3%

• В сегменте складской и производственной недвижимости 13,4%

Динамика ставки капитализации по сравнению с 4Q 2014 г. +3%

2

1-й квартал 2015 г.

ВРП Санкт-Петербурга

Согласно заключению Счетной палаты падение ВВП в России в 2015 г. может превысить 3%.

По самым оптимистичным прогнозам Комитета по экономической политике и

стратегическому планированию Санкт-Петербурга рост ВРП города в 2015 г. ожидается на

уровне 0%.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Объем ВРП динамика ВРП

По итогам января-февраля 2015 г. показатели

социально-экономического развития Санкт-

Петербурга сохранили общую тенденцию снижения

(высокий уровень инфляции, снижение

внешнеторгового оборота). Однако в начале года,

отмечена положительная динамика на валютном

рынке, с февраля 2015 г. наблюдается постепенное

укрепления рубля по отношению к доллару и евро.

По прогнозам КЭПиСП стабилизации экономики

следует ожидать к концу 2015 г.

1,9% 1,9%

7,3%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

2013 2014 2015

Согласно данным официальной статистики

уровень инфляции в Санкт-Петербурге за январь-

февраль 2015 года составил 107,3% против 101,9%

за аналогичный период 2014.

Как и в 2014 году наибольшее повышение индекса

потребительских цен отмечено в группе

продовольственных товаров, рост составил 237%

(+7,6 п.п.) по сравнению с аналогичным периодом

2014 г.

Стоимость минимального набора продуктов

питания, входящих в потребительскую корзину,

выросла на 13% с начала года и составила в

феврале 2015 года 4396,6 рубля.

3

Уровень инфляции за

январь-февраль

Общая макроэкономическая ситуация


Санкт-Петербурга 1-й квартал 2015 г.

Внешнеторговый оборот

в январе-декабре 2014 г.

Индекс промышленного производства в январе-

феврале 2015 г. к аналогичному периоду 2014 г.

составил 90,7%.

Несмотря на снижение показателей в целом по

промышленности Санкт-Петербурга, по ряду видов

деятельности сохраняется рост объемов

производства, в том числе:

• Химическое производство – ИПП 105,9%;

• Обработка древесины и производство изделий из

дерева – ИПП 104%;

• Металлургическое производство и производство

готовых металлических изделий – ИПП 102,2%.

Объем инвестиций в основной капитал крупных организаций Санкт-Петербурга в январе-

феврале 2015 года составил 22,3 млрд. руб. (по отношению к январю 2014 года отмечен

рост на 46%) .

По оперативным данным Северо-Западного таможенного управления Российской

Федерации по состоянию на 10 февраля 2015 года внешнеторговый оборот в Санкт-

Петербурге в январе-декабре 2014 г. составил 50,2 млрд. долл. США (↓ -8,1% по

сравнению с 2013 годом). На 1 квартал 2015 года официальных пока не представлено.

Структура оборота представлена ниже:

• импорт – 29,9 млрд. долларов США (около 60% от общего объема внешнеторгового

оборота по Санкт-Петербургу). Снижение доли импорта к аналогичному периоду 2013

года составило ↓ -14,3%.

• экспорт – 20,3 млрд. долларов США (около 40% от общего объема внешнеторгового

оборота по Санкт-Петербургу). Увеличение доли экспорта к аналогичному периоду 2013

года составило ↑ +6,2%.

Как видно из этих данных снижение внешнеторгового оборота произошло за счет

уменьшение объема импорта (пришедшее, в основном на 4-й квартал 2014 г. в связи с

валютными колебаниями).

В 1 квартале 2015 года ЦБ РФ в рамках антикризисной политики постепенно снижает

ключевую ставку, по состоянию на 16 марта 2015 ключевая ставка составляет 14%. 20 марта

2015 г. была снижена ставка по ипотечным кредитам до 12% годовых.

$29,9

$20,3 Импорт

Экспорт

Офисная

недвижимость

Несмотря на нестабильное макроэкономическое

положение в стране, в Петербурге по состоянию на

1Q 2015 был отмечен рост инвестиционной

активности относительно земельных участков.

Текущий объем транзакций в коммерческую

недвижимость значительно ниже показателя 4Q 2014

г., однако, в 2-2,5 раза больше, чем объем

инвестиций в 1 и 3Q 2014 г. В отчетном квартале

доля инвестиций Санкт-Петербурга в коммерческую

недвижимость составила 7% от общего объема

инвестиций в России против максимального

показателя 19%, отмеченного в 4Q 2014.

4

Индикаторы инвестиционного рынка


Санкт-Петербурга 1-й квартал 2015 г.

Общий объем инвестиций в недвижимое

имущество Санкт-Петербурга в 1Q 2015 года

составил $118,7 млн. ( ₽ 7 123 млн.) По сравнению с

4Q 2014 года объем инвестиций уменьшился на 32%.

Бóльшая доля инвестиций (43%) приходится на

земельные участки – $51,4 млн. (₽3 085 млн.). По

сравнению с 4Q 2014 года объем инвестиций

увеличился на 28,5%.

Объем инвестиций в коммерческую

недвижимость составил $42,3 млн. (₽2 539 млн.).

По сравнению с 4Q 2014 года объем инвестиций

уменьшился на 68%. при этом основная доля была

сделана в офисный сегмент (51% от объема

инвестиций в коммерческую недвижимость).

Несмотря на санкции финский фонд SATO приобрел

у петербургских застройщиков для своего рентного

бизнеса 217 квартир для последующей сдачи в

аренду, таким образом объем инвестиций в жилую

недвижимость за 1 кв. 2015 г. составил $25 млн.

(₽1 500 млн.).

Структура инвестиций по

сегментам в 1Q 2015 г.

9,50% 9,0%

9,5% 9,5% 9,7%

11% 11,50% 10%

9,5% 10% 10% 10%

11%

11,70%

11% 11%

12% 12% 12%

13% 13,4%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

2012 2013 1Q2014

2Q2014

3Q2014

4Q2014

1Q2015

Офисы Торговля Склады

Динамика ставок капитализации

Объем инвестиций в

коммерческую недвижимость в

Санкт-Петербурге, млн. $.

Ставки капитализации во всех сегментах выросли

на 0,5-0,7 п.п., что обусловлено высокой стоимостью

заемных средств, снижением ставок аренды и

увеличением экономических рисков. На конец 1Q

2015 г. ставки капитализации составляют:

В сегменте офисной недвижимости – 11,5%;

В сегменте торговой недвижимости – 11,7%;

В сегменте складской и производственной

недвижимости –13,4%.

43%

36%

21% Земельные участки

Коммерческая недвижимость

Жилая недвижимость

15,8

94,2

22,85

134

42,3

020406080

100120140

1Q 2014 2Q 2014 3Q 2014 4Q 2014 1Q 2015

Офисная


Продолжающееся снижение в 1 квартале 2015 года макроэкономических показателей Санкт-Петербурга (повышение уровня инфляции, снижение индекса промышленного производства), негативно отразились на общем объеме инвестиций в недвижимость Северной столицы, понизив его на 32% по сравнению с аналогичным показателем 2014 г. (сделка по покупке банком «ВТБ» у самого себя 40 000 кв. м в БЦ «Невская ратуша» не учитывалась).

Однако в отчетном периоде отмечен рост активности инвесторов по отношению к земельным участкам. Рынок инвестиций в земельные участки в 1Q 2015 г. показал рост на 28,5% по сравнению с концом предыдущего года. Наибольший интерес проявлялся со стороны крупных девелоперов (СК «Темп», ГК «Legenda», «РосСтройИнвест») к земельным участкам под строительство жилья.

Так же был отмечен спрос на объекты индустриальной земельной недвижимости. В отчетном периоде закрыто несколько крупных сделок по покупке земельных участков под строительство производственно-складских комплексов и промышленных объектов.

Несмотря на санкционную политику в отношении России, на рынке инвестиций Санкт-Петербурга зафиксирован ряд сделок с участием иностранных инвесторов, что является положительным сигналом:

• финский фонд SATO приобрел у петербургских застройщиков для своего рентного бизнеса 217 квартир для последующей сдачи в аренду. Общая сумма сделки составила около 1,5 млрд. руб.

• Западная фирма приобрела у компании «ЮИТ Санкт-Петербург» земельный участок в индустриальном парке Greenstate. Общая сумма сделки составила 21,1 млн. руб.

• Компания Redmond приобрела у компании ««А Плюс Девелопмент» земельный участок в промышленной зоне «Шушары». Общая сумма сделки составила 180 млн. руб.

5

Выводы




В 2015 г. может состоятся одна из крупнейших сделок на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Казахстанская компания Meridian Capital ведет переговоры с «Галс-девелопмент» о покупке ТРЦ «Лето», расположенного по адресу Пулковское шоссе 25, корп. 1. Участники рынка оценивают сделку приблизительно в $150-180 млн.

Прогнозируемые тенденций рынка инвестиций Санкт-Петербурга в 2015 году: ТРК «Лето»

• увеличение объема инвестиций в земельные участки, так как из–за роста объема предложения (в том числе и за счет выход на рынок участков из городской казны после 2-х летнего перерыва) ожидается снижение стоимости ЗУ на 20% к уровню прошлого года;

• сохранение активности преимущественно со стороны крупных компаний, желающих обезопасить денежные средства и нарастить свои активы.

Офисная


6



4-й квартал 2014 г. Наиболее крупные сделки по сегментам

Объект Продавец Покупатель Площадь Цена Примечания

Офисная недвижимость

Казармы Каспийского

полка, по адресу: г.

Кронштадт, ул.

Лебедева д.5

ОАО «170 отдельное

конструкторско-

технологическое

бюро» Минобороны

РФ

физическое

лицо 2 900 кв. м ₽ 25 млн.

В здании можно организовать

бизнес-центр класса «C».

БЦ «Энигма» по адресу:

Кронштадтская ул., 10. Компания «Магнум» н.д. 14 086 кв. м

₽ 750

млн.

БЦ «Гелиос» по адресу:

ул. Марата, д.47 Fort Group

ГЦВЭД

корпорации

"Тира"

3 908 кв. м ₽ 360

млн.*

особняк по адресу:

Невский проспект, 128,

литера А,

АЛРОСА Алмазэргиэн

банк 1 800 кв. м

₽ 165

млн.

Торгово-развлекательная недвижимость

Кинотеатр "Кристалл-

палас" по адресу: Невский

просп., 72

Холдинг "Газпром-

медиа"

ООО "Юнион

групп" 5 300 кв. м

₽ 600

млн**

Эксперты оценили здание в 10-

15 миллионов долларов.

Промышленные предприятия

Имущественный комплекс

Котельная в Санкт-

Петербурге по адресу: ул.

Республиканская д. 35.

ОАО «Центральное

конструкторское

бюро

машиностроения»

н.д. н.д. ₽ 60 млн.

Бетонный завод в

Сертолово (Всеволожский

район Ленобласти)

н.д. "Росстройинв

ест" н.д. ₽ 30 млн.

Жилая недвижимость

63 квартиры по адресу

наб. Обводного канала, 10 Lemminkainen

SATO

н.д.

₽ 1 500

млн.**

Компания приобрела всего 217

квартир для последующей

сдачи.

80 квартир по адресу

Московскоий пр., 65,

"ЮИТ Санкт–

Петербург" н.д.

74 квартиры по адресу

Аптекарский пр., 16. NCC н.д.

* Экспертная стоимость.

** Расчет стоимости произведен по среднему курсу доллара в за январь-март 2015 г., равному 60 руб. за

доллар.

Офисная


6



1-й квартал 2014 г. Наиболее крупные сделки по сегментам

Объект Продавец Покупатель Площадь Цена Примечания

Земельные участки (ЗУ)

Аренда двух ЗУ по ул.

Кржижановского, участок 3

и ул. Бадаева, участок 7

Правительство

Санкт-Петербурга СК "Темп" 32 257 кв. м

₽ 503

млн.

Согласно градостроительной

документации, на участке

можно будет построить 40,2

тысячи кв. м жилья.

ЗУ в индустриальном

парке Greenstate в

Горелово

"ЮИТ Санкт-

Петербург"

западная

фирма 4 000 кв. м

₽ 21,1

млн.

ЗУ на Дальневосточном

(напротив д. № 7, лит. А

по Дальневосточному пр.)

Фонд Имущества

СПб

ГК Legenda

("Спектр") 30 110 кв. м

₽ 1 370

млн.

На ЗУ планируется

строительства жилья.

ЗУ на углу пр.

Космонавтов и ул.

Типанова

ЗАО "СТЭКШОУ"

"РосСтройИн

вест"

10 000 кв. м ₽ 300

млн.*

На участке планируется

строительство жилого

комплекса бизнес–класса

"Кремлевские звезды"

площадью 30 тыс. кв. м.

ЗУ В центральной части

Мурино

Частный

собственник

"РосСтройИн

вест"

45 000 кв. м ₽ 425

млн.*


строительство жилого

комплекса эконом-класса

общей площадью 70 тыс. кв. м.

ЗУ в промышленной зоне

"Шушары 3" Пушкинского

района

ГК «БестЪ» ГК "Ивапер" 70 000 кв. м ₽ 210

млн.*


строительство

производственно-складского

комплекса площадью 14 000

кв. м.

ЗУ в промышленной зоне

"Шушары " Пушкинского

района

«А Плюс

Девелопмент» Redmond 60 000 кв. м

₽ 180

млн.*

На ЗУ планируется

строительство сухого склада

общей площадью 40 тыс. кв. м.

База отдыха «Балтика» по

адресу: пос. Васкелово, во

Всеволожском районе

Ленинградской области

пивоваренная

компания"Балтика"

Правительст

во Санкт-

Петербурга

₽ 390

млн.

Процесс передачи комплекса

должен завершиться в первом

квартале 2015 года.

Планируется создание

реабилитационного центра для

инвалидов с

психоневрологическими

отклонениями моложе 40 лет.

Сделки в стадии подписания

ТРЦ «Лето» по адресу:

Пулковское шоссе 25,

корп. 1

«Галс-девелопмент» Meridian

Capital 116 000

₽ 9 600

млн.**

По данным «Ведомостей»

ведутся переговоры о продаже

ТРЦ. Meridian Capital является

одиним из

претендентов. Участники рынка

оценивают проект

приблизительно в $150-180

млн.

* Экспертная стоимость

** Расчет стоимости произведен по среднему курсу доллара в за январь-март 2015 г равному 60 руб. за доллар.

Офисная


7




Динамика макроэкономических показателей 2014 - 2015 г.

период факт/динами

ка

ВРП

(прогноз

2015)

инфляция Ключевая

ставка

индекс

промышлен-

ного

производств

а

объем

инвестиций

в основной

капитал

внешнеторго

вый оборот

Санкт-

Петербурга

2014

2Q

факт 2 540

млрд.₽ 5,8 % 8,25% 92,1%

30,431

млрд.₽

12,2

млрд.$

динамика +1,7% +1,7% 0% - 8% -5,5% -3,9%

3Q

факт 2 540

млрд.₽ 6,5% 8,25% 91,8%

173

млрд.₽

25,3

млрд.$

динамика +1,7% +1,6% 0% - 8,2% +48% -4,4%

4Q

факт 2 540

млрд.₽ 9,4% 17% 92,2%

238

млрд.₽

37,3

млрд.$

динамика +1,7% +3,1% +8,75% - 6,7% +20% -5,2%

2015

1Q

факт 2 540

млрд.₽ 7,3% 14% 90,7%

22,3

млрд.₽

50,2

млрд.$

динамика +0% +284%* -18% -9,3%* +46% -8,1%**

Движение рынков в 2014 - 2015 г.

период факт/динамика

общий объем

инвестиций в

КН

общий объем

инвестиций в

ЗУ

ставки капитализации,%

сегмент

офисной

недвижимости

сегмент

торговой


сегмент

складской


2014

2Q факт 94,2 млн.$ 119,5 млн.$ 9,5% 10% 12%

динамика +496% +298% 0% 0% 0%

3Q факт 22,85 млн.$ 117,6 млн.$ 9,7% 10% 12%

динамика -76% -1,6% +0,2 0% 0%

4Q

факт 134 млн.$ 40 млн.$ 11% 11% 13%

динамика +489% -66% +1,3% +1% +1%

2015

1Q

факт 42,3 млн.$ 51,4 млн.$ 11,5% 11,7% 13,4%

динамика -68% +28,5% +4,5% +6,3% +3%

*Динамика по сравнению с январем–февралем 2014 г.

** Динамика по сравнению с январем-декабрем 2013 г.

На вопросы по отчету ответят:

NAI Becar – российское

подразделение мировой сети

NAI Global, одного из лидеров

мирового рынка коммерческой

недвижимости. Партнерская сеть NAI,

основанная в 1978 году, имеет 350

офисов в 55 странах мира. По итогам

2012 года бренд NAI занял 5 место

среди мировых брендов на рынке

коммерческой недвижимости.

NAI Becar имеет фронт-офисы в

Москве и Санкт-Петербурге,

а также представительства в

нескольких городах России.

Санкт-Петербург

194044,

Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар».

Тел.: 8 (812) 490-70-01

- Управление недвижимостью

- Эксплуатация объектов

- Инвестиции

- Инфраструктурные проекты

- Зарубежные инвестиции

- Консалтинг

- Исследования рынка

- Оценка

- Управление проектами

- Аренда

- Покупка и продажа

- Продвижение объектов

Компания:

Услуги:

Ольга Шарыгина

Директор

Департамента маркетинга и консалтинга

[email protected]

Равилова Елена

Аналитик

Департамента маркетинга и консалтинга

[email protected]

www.naibecar.com

Контакты: Москва

125009,

пер. Большой Кисловский, 9

Тел.: 8 (495) 225-23-35

Обзор рынка инвестиций Санкт-Петербург 1 квартал 2015...

Business