АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ

Рынок индустриальной недвижимости Московской области

Октябрь 2012 г.

Москва

2

По данным международной консалтинговой компании Praedium ONCOR

International в I квартале 2012 года складской рынок находился на подъеме,

причем развитие данного сегмента в регионах происходило активнее, чем в

столице. На конец марта 2012 года общее предложение качественных складских

площадей составило 5,05 млн кв.м. За I квартал 2012 года было введено в

эксплуатацию несколько новых складских объектов общей площадью почти 220

000 кв.м, что составляет более 30% от запланированного на 2012 год объема и

немногим меньше показателя за весь 2011 год.

Среди наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2012

года, стоит отметить очередные корпуса Е и М в складском комплексе Быково

(суммарная площадь 118 764 кв.м), первую очередь в складском комплексе

Внуково Логистик (корпуса E и F общей площадью 21 080 кв.м), склад в

Хлебниково площадью 19 000 кв.м и складской комплекс на Дмитровском шоссе,

площадь которого составляет 10 000 кв.м. Кроме того, было введено в

эксплуатацию 50 000 кв.м в проекте built-tо-suit, реализованном компанией PNK

Group в Чехове. Кроме того в складском сегменте постепенно развивается формат

self-storage: девелопер KR Properties открыл в столице второй склад

индивидуального хранения "Сити-Бокс", состоящий из 500 лотов.

По данным международной консалтинговой компании Praedium ONCOR

International, предпочтения девелоперов остаются неизменными: наиболее

заметные среди планируемых к вводу в 2012 году объекты располагаются в

южном направлении от столицы. Примерами могут служить складской комплекс

М4 Logopark площадью 120 000 кв.м, 90 195 кв.м во второй очереди MLP

Подольск, 2 фаза в индустриальном парке Giffels South Gate площадью 51 000

кв.м.

Кроме того в начале 2012 года было заявлено о строительстве сразу нескольких

складских объектов как в Москве, так и в регионах. В Московской области

компания Бати-Лосино, являющаяся частью FM Logistic, приобрела участок под

строительство индустриального парка, РЖД планирует построить терминально-

логистический центры "Белый Раст" и "Ховрино", а группа компаний "Эспро"

заявила об открытии офисно-складского комплекса "Лешково" в следующем году.

Еще более активны девелоперы в регионах. Так, планируется построить два

логистических центра в Челябинске, а в марте началось строительство

логистических центров в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Новгородской

области, Ставрополе, Нижнем Новгороде, во Владимирской и Орловской областях

и в других регионах. Кроме того, в Санкт-Петербурге открылась первая очередь

транспортно-логистического комплекса "Созвездие", введена в эксплуатацию

складская площадка в Севастополе, а в Ставропольском крае введен в

3

эксплуатацию новый распределительный центр ритейлера "Магнит".

Если все планы по вводу новых складских объектов оправдаются к концу 2012

года, то объем нового строительства по итогам года будет в три раза больше, чем

в предыдущем году.

Однако, несмотря на заметно увеличивающийся объем предложения на рынке

складской недвижимости, уровень вакантных площадей по-прежнему остается

низким, на уровне 2‒2,5%. Даже при условии, что все заявленные на 2012 год

объекты будут построены, на рынке будет ощущаться нехватка свободных

площадей, и на протяжении всего года уровень вакантности будет варьироваться

в диапазоне 1‒3%.

При этом наибольшим спросом на рынке складской недвижимости пользуются

помещения в регионах. Так, транспортно-логистическая компания Major в рамках

расширения арендовала 30 000 кв.м в Санкт-Петербургском терминальном

комплексе, а транспортная компания MAN Truck&Bus AG взяла в аренду 20 700

кв.м в производственно-складском комплексе "Юнипарк".

Кроме того, компания Марвел-Дистрибуция, занимающаяся компьютерной

техникой, арендовала 14 000 кв.м складских и офисных помещений в

логистическом парке "Шушары".

Но одним из наиболее значимых событий начала 2012 года в складском сегменте

является приобретение компанией "ЦентрОбувь" распределительного центра

площадью около 50 000 кв.м во Внуково у девелопера PNK-Group. Данная сделка

стала крупнейшей в формате built-to-suit за всю историю существования

российского рынка складской недвижимости.

Набирает популярность в регионах и формат BTS: компания Henkel планирует

построить логистический комплекс на территории своего завода в Перми,

ритейлер "Сладкая жизнь" открыла складской центр Класса А в Дзержинске, а

девелоперская компанияFM Logistic построила склад для Bosch в Новосибирске.

В I квартале 2012 года продолжился плавный рост ставок аренды на качественные

складские помещения. За минувшие три месяца ставки аренды для складов Класса

А возросли в среднем на 3,7%, для объектов Класса В – на 2,4%, достигнув

уровня: $135‒145/кв.м/год для складов класса А и $125‒130/кв.м/год для складов

класса В.

Отметим, что за аналогичный период 2011 года прирост составил 4,35% и 5%

соответственно; при этом за год, с конца I квартала 2010 года, рост арендных

4

ставок для качественных складских помещений составил в среднем 19,3%, а за

полугодие, с конца III квартала 2011 года, ‒ 5,1%. Таким образом, темпы

прироста показателя заметно сократились. Это свидетельствует о том, что после

резкого скачка ставок в августе‒сентябре 2011 года складской рынок

стабилизируется за счет увеличения объема ввода новых площадей. До конца

2012 года резких изменений арендных ставок не прогнозируется.

Средняя стоимость продажи качественных складских помещений на конец I

квартала 2012 года составляет $1000‒1500/кв.м в зависимости от

месторасположения и технических характеристик конкретного объекта.

Таким образом, по данным международной консалтинговой компании Praedium

ONCOR International, в I квартале 2012 года на рынке складской недвижимости

сохранились прежние тенденции, отмеченные еще осенью 2011 года. Девелоперы

увеличивают объемы новых складских площадей, потенциальные арендаторы

проявляют интерес к региональному рынку, заметны качественные изменения в

складском сегменте.

Компания NeoAnalytics рассказывая об итогах прошлого года для российского

рынка коммерческой недвижимости подтвердила, что в 2011 году повысился спрос

на складскую недвижимость и выросли арендные ставки. Строительство новых

объектов шло медленно. Всего за прошлый год было введено в строй 240 000 кв.

м складов - на 40% меньше, чем годом раньше. Предложение 2011 года в общей

сложности составило 4 830 000 кв. м. Свободных площадей осталось всего 2%, в

то время как в 2010 году этот показатель составлял 7%, а в 2009 году – 12%.

Наметилась тенденция строительства складов по схеме built-to-suit. В

долгосрочной перспективе ожидается стабильный спрос на склады в аренду и

параллельный рост арендных ставок.

Аналогичная ситуация по данным NeoAnalytics складывается и на рынке торговой

недвижимости (как отраслей напрямую взаимосвязанных между собой). Так при

сокращении объёма строительства новой торговой недвижимости на 70,8%

вызванного, в том числе и задержкой финансирования строительства объектов в

связи с кризисом 2008-2009 гг. наблюдается серьезный дефицит качественных

торговых площадей, что в свою очередь приводит к росту арендных ставок.

Наравне с этим NeoAnalytics отмечает, что в 2011 году, после кризисных явлений

2008-2009гг., рынок коммерческой недвижимости начал медленно

восстанавливаться (что и подтверждается предварительными итогами 2012 года).

В результате роста потребительских расходов и восстановления деятельности

5

многих предприятий, заметно начал увеличиваться спрос на офисную, торговую и

складскую недвижимость.

В 2011 г. объем строительства складской недвижимости сократился на

40%

02.10.2012

© www.thinkstockphotos.com

В ходе маркетингового исследования «Российский рынок коммерческой

недвижимости : итоги 2011 г, прогноз 2012-2013 гг. », проведенного NeoAnalytics

выяснилось, что в 2011 году рынок складской недвижимости характеризовался

заметным увеличением спроса. Наблюдался рост арендных ставок и увеличение

количества предварительных соглашений аренды в строящихся проектах.

Объемы нового строительства были сравнительно низкие. Всего в 2011 году было

введено 240 тыс. кв. метров складских помещений, что на 40% ниже показателя

2010 года. Совокупный объем предложения в 2011 году составил 4,83 млн кв.

метров. Уровень вакантных площадей сократился с 7% (2010 год) до 2% (в 2009

году данный показатель составлял 12%).

В 2011 году рынок складской недвижимости стал рынком арендодателей, которые

практически полностью отошли от практики уступки и льгот арендаторам. Другой

тенденцией рынка складской недвижимости является рост проектов в формате

built-to-suit , все чаще предлагаемый девелоперами. Кроме того, данное

направление становится популярным и в регионах.

В целом, стоит отметить, что Московский регион является общероссийским

распределительным центром, однако при этом обеспеченность складскими

площадями остается сравнительно низкой. Данные факторы прогнозируют

стабильный спрос на аренду складских площадей в долгосрочной перспективе и

рост арендной ставки.

http://marketing.rbc.ru/news_research/02/10/2012/562949984839465.shtml

6

Объем строительства новой торговой недвижимости сократился на

70,8%

28.09.2012

© www.thinkstockphotos.com

В ходе маркетингового исследования «Российский рынок коммерческой

недвижимости : итоги 2011 г, прогноз 2012-2013 гг.», проведенного NeoAnalytics

выяснилось, что другой главной тенденцией рынка торговой недвижимости

являлось сокращение объема нового строительства. В 2011 году было введено 349

тыс. кв. метров торговых площадей, что на 70,8% меньше по сравнению с 2010

годом, в том числе меньше запланированного объема на 2011 год.

Задержка финансирования строительства объектов, связанная с кризисом 2008-

2009 гг., и ограничение строительства коммерческой недвижимости в центре

столицы в связи с новой градостроительной политики Правительства Москвы,

создали серьезный дефицит торговых площадей.

Многие новые торговые центры выходят на рынок уже полностью заполненными.

Изменились условия аренды, в том числе перестали существовать многие льготы

для арендаторов.

Многие торговые операторы, ощутив нехватку площадей, начали менять стратегии

развития. Так, например, «Лента» и «Магнит» начали самостоятельно строить

торговые объекты, часть операторов переходят в фор-мат street retail , многие

ритейлеры начинают развивать свой бизнес в спальных районах Москвы. Такие

ритейлеры, как «Азбука вкуса», Castorama, «Обувь России», «Эконика» планируют

развитие в Подмосковье. Компании: «М-Видео», «Эльдорадо», X5 Retail,

«Спортмастер», OSTIN, INCITY, «Обувь России», «Детский мир» увеличивают

присутствие в регионах.

Всего на сегодняшний день в Москве насчитывается 7,3 млн кв. метров

качественных торговых площадей. На тысячу человек в Москве приходится 630 кв.

метров торговых площадей.

http://marketing.rbc.ru/news_research/28/09/2012/562949984812503.shtml

7

В 2011 г. рынок коммерческой недвижимости начал медленно

восстанавливаться

26.09.2012

© www.thinkstockphotos.com

В ходе маркетингового исследования «Российский рынок коммерческой

недвижимости: итоги 2011 г, прогноз 2012-2013 гг.», проведенного NeoAnalytics

выяснилось, что в 2011 году, после кризисных явлений 2008-2009гг., рынок

коммерческой недвижимости начал медленно восстанавливаться. В результате

роста потребительских расходов и восстановления деятельности многих

предприятий, заметно начал увеличиваться спрос на офисную, торговую и

складскую недвижимость.

В 2011 году улучшение макроэкономических показателей, снижения уровня

безработицы, повышение доходов населения и увеличение темпов роста оборота

розничной торговли активизировали арендаторов и покупателей торговых

площадей.

Однако в 2011 году на рынке коммерческой недвижимости наблюдалось

рекордное значение объема инвестиций. По итогам года данный показатель

составил 8,1 млрд долларов, что на 92,9% выше уровня 2010 года.

В структуре инвестиционных вложений, по сегментам коммерческой

недвижимости, наибольшая доля приходится на торговые центры (40%) и

офисные помещения (34%).

Главной тенденцией рынка офисной недвижимости в Москве в 2011 году стало

резкое снижении объема ввода новых площадей и увеличение спроса. В

результате этого произошло снижения доли свободных площадей и увеличение

ставки аренды. Так, в 2011 году было введено в эксплуатацию 660 тыс .кв. метров

офисных площадей под аренду, что на 31,2% ниже показателя 2010 года и

примерно наполовину меньше запланированного объема ввода на 2011 год.

Совокупный объем предложения офисных площадей на рынке составил 12,7 млн

кв. метров, доля вакантных площадей снизилась с 15 % (в 2010 г.) до 12%.

http://marketing.rbc.ru/news_research/26/09/2012/562949984796342.shtml

8

По данным Knight Frank, 2012 год в целом охарактеризован активным

восстановлением и развитием рынка индустриальной недвижимости.

Предложение

На конец II квартала 2012 г. общий объем качественных складских площадей

Московского региона составил 6 803 тыс. м 2. В первом полугодии его прирост

составил 4,3%, что соответствует 280,6 тыс. м2 в абсолютном значении. Стоит

отметить, что все введенные в эксплуатацию в 2012 г. складские комплексы

соответствуют классу А. Стоит отметить значительный рост активности

девелоперов на рынке складской недвижимости по сравнению с 2010–2011 гг.,

когда темпы строительства объектов многократно замедлились: за первое

полугодие 2012 г. было введено в 4,26 и в 3,5 раз больше качественных

площадей, чем за аналогичный период 2011 г. и 2010 г. соответственно. Как и в

последние два года, в первом полугодии 2012 г. наибольший объем нового

предложения сконцентрирован на южном и юго-западном направлениях. Однако

значительная доля нового предложения также пришлась на северное направление

Московского региона, где ощущается наибольший дефицит качественных

складских площадей. К примеру, здесь введена в эксплуатацию первая фаза в

«Дмитровском логистическом парке» (девелопер — Ghelamco).

Также в 2012 г. было заявлено о строительстве более 15 складских проектов. В

основном новые площади строятся на северном и южном направлениях. Помимо

того, что о дальнейших планах развития заявляют крупнейшие девелоперы, такие

как «ПНК-групп», Raven Russia, PGP, в настоящий момент анонсировали проекты

по строительству логистических комплексов и компании, которые ранее не

занимались складским девелопментом.

За прошедшие шесть месяцев 2012 г. на рынке складской недвижимости была

закрыта только одна крупная инвестиционная сделка: британский инвестиционный

фонд Raven Russia приобрел логистический парк «Пушкино» (согласно данным

участников сделки, сумма сделки составила $215 млн). Это вызвано в первую

очередь тем, что международные инвесторы сейчас занимают выжидательную

позицию в связи с макроэкономической нестабильностью. Однако стоит отметить,

что в настоящий момент возможность инвестирования в складские проекты

рассматривается рядом инвестиционных фондов, причем не только в столичных

городах, но и в других регионах России. При этом наиболее интересными остаются

по-прежнему Москва и Санкт-Петербург.

9

10

Коммерческие условия

Арендные ставки на рынке складской недвижимости Московского региона во II

квартале также, как и в первые месяцы года, оставались стабильными. По

состоянию на конец июня 2012 г. запрашиваемые ставки аренды в складских

комплексах класса А варьируются в диапазоне 130-140 $/м2/год (не включая НДС,

операционные расходы и коммунальные платежи). Однако на рынке присутствуют

уникальные проекты, расположенные вблизи МКАД, в тех направлениях, где

дефицит качественных складских площадей ощущается наиболее остро.

Запрашиваемые ставки аренды в таких проектах могут достигать 150 $/м2/год

(как, например, в складском комплексе «Саларьево» общей площадью 55 тыс. м.2

располагающемуся в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе)**. Ставки аренды в

объектах класса В варьируются в диапазоне от 110 до 120 $/м2/год (triple net). Во

многих случаях ставки на складские площади класса В номинируются в рублях и

уже включают в себя операционные расходы и НДС, а в некоторых случаях и

коммунальные платежи. В таких случаях они могут достигать 5 000-5 500

руб./м2/год.

Операционные расходы находятся в диапазоне 25-45 $/м 2/год. Коммунальные

платежи в большинстве качественных складских комплексов выплачиваются

арендаторами по факту. Среднее значение составляет 7-12 $/м2/год. Ставки

капитализации оставались без изменения в течение первого полугодия 2012 г.;

для качественных складских объектов средний показатель составляет 11%: в

классе А – 10,5-11%, в классе В – 11-12,5%. Цена продажи складских площадей

класса А варьируется в диапазоне от 1 200 до 1 400 $/м2, в классе В – от 900 до 1

300 $/м 2.

Общий объем заключенных сделок на территории Российской Федерации составил

665,8 тыс. м2. Основная доля сделок традиционно сконцентрирована в московском

11

регионе, и она растет: если в 2011 г. показатель был равен 71%, то в первом

полугодии 2012 г. в Москве и Московской области было заключено более 84% от

общего объема сделок рынка складской недвижимости России.

Спрос

Общий объем поглощения на рынке складской недвижимости Московского региона

по итогам первого полугодия 2012 г. достиг уровня 562 тыс. м2, что на 8%

больше, чем за аналогичный период 2011 г . когда общий объем сделок по аренде

и покупке складских площадей составил 520 тыс. м2. По итогам всего года, при

сохранении стабильной макроэкономической ситуации, объем поглощения может

значительно превзойти значения 2008-2011 гг. и превысить 1 100 тыс. м 2.

Таким образом, мы наблюдаем стабильный рост объема заключенных сделок с

2008 г. Это обусловлено, в первую очередь, значительным ростом активности

логистических операторов. Доля сделок с их участием в первом полугодии 2012 г.

составила 26,8% от общего объема заключенных сделок (по сравнению с 17,3% в

2011 г., и 12,0% в 2010 г.). Кроме того, активно развиваются компании,

занимающиеся интернет торговлей. Доля таких компаний в общем объеме сделок

составила 12%. Учитывая темпы развития данного вида услуг в крупнейших

городах России, стоит ожидать усиления активности с их стороны на рынке

складской недвижимости в ближайшие годы. Также продолжается рост доли

сделок по покупке складских площадей – 24,4% в первом полугодии 2012 г. по

сравнению с 15,5% и 4,9% в 2011 г. и 2010 г. соответственно. Средний размер

сделки по покупке складских помещений составляет 25 400 м 2, и, стоит отметить,

что заключаются они преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

12

Данные выводы в целом подтверждаются и опубликованным на днях

исследованием ещё одно го ведущего эксперта - Colliers International. Так

Colliers International сообщает, что Москва поднялась с пятого места на первое

в рейтинге объема инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость. Но

даже при рекордных ожидаемых объемах строительства спрос на складскую

недвижимость остается неудовлетворенным. Большая часть площадей еще до

ввода в эксплуатацию сдана в аренду или продана.

По данным исследования Colliers International, в топ-3 рынков по объему

инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость в первом полугодии

2012 года вошли Москва, Лондон и Манчестер. В первом полугодии 2011 года

Москва занимала пятое место по объему инвестиционных сделок в складском и

индустриальном секторе, уступив Парижу, Лондону, Стокгольму и Бирмингему.

Рост инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость Москвы эксперты

Colliers International связывают с двумя факторами. С одной стороны,

нестабильность в ряде стран-участниц Европейского союза заставляет инвесторов

искать менее рискованные направления для будущих инвестиций. С другой — в

посткризисный период темпы ввода складских проектов замедлились, что привело

к дефициту предложения в складском сегменте Москвы и, как следствие, росту

неудовлетворенного спроса со стороны арендаторов и интереса со стороны

инвесторов.

Средняя ставка аренды складов класса А в Московской области — 135 долларов за

1 кв. м в год без эксплуатации, НДС, коммуналки, поясняет заместитель директора

департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank

Константин Фомиченко. Это интересно инвесторам, так как срок окупаемости

объекта составит девять-десять лет. «Но в реальности за последнее время была

только одна сделка по инвестиционной продаже объекта: Raven Russia купил у

инвестфонда Fleming Family & Partners складской объект класса А с площадью 45

тыс. кв. м на Дмитровском шоссе с двумя арендаторами — X5 Retail Group и Kuhne

& Nagel, — указывает он. — В последнее время мы наблюдаем рост активности

конечных пользователей в качестве покупателей складов. Их доля в общем

объеме в 2012 году по сравнению с 2011-м выросла с 11 до 25%».

По словам Фомиченко, третий квартал 2012 года демонстрирует рекордно высокий

уровень спроса — около 500 тыс. кв. м качественных складских площадей было

сдано и продано в Московской области. Для сравнения, это почти 50% от общего

объема прошлогоднего поглощения (то есть недвижимости, ушедшей с рынка —

арендованной или купленной). За первые три квартала 2012 года объем

поглощения составил почти 900 тыс. кв. м, что на 10% выше аналогичного

показателя прошлого года.

13

«Как и в 2011 году, рост объемов поглощения отчасти сдерживается

ограниченным объемом доступного предложения, — отмечает Фомиченко. — Доля

вакантных площадей в классе А сохраняется на низком уровне — всего 1–2%. По

итогам третьего квартала она составила менее 1%, несмотря на высокий объем

ввода нового предложения. Это связано с тем, что значительная часть площадей в

объектах, которые вводятся в эксплуатацию в этом году, арендована по

предварительным договорам».

В 2013 году заявлен рекордный объем нового строительства — около 1300 тыс. кв.

м, и почти пятая часть этих площадей уже сейчас сдана в аренду или продана

конечным пользователям.

В статье «Дефицит складов уходит в регионы» Ильи Ступина (специальный

корреспондент журнала "Эксперт") в целом подтверждены вышеописанные

экспертами рынка тенденций сложившихся на сегодня на Подмосковном рынке

индустриальной недвижимости:

«Дефицит складов уходит в регионы»

На рынке складской недвижимости

Московской области ажиотаж. Однако вскоре

ситуация стабилизируется за счет ввода

большого количества новых площадей и

оттока части спроса из столицы в регионы

Фото: Алексей Андреев

Подмосковные склады заполнены под завязку

По накалу страстей оживление на рынке складов московского региона

сопоставимо с докризисным бумом. Арендные ставки на качественные склады

классов А и В за последние два года выросли на 20–25%. Диапазон средних цен —

120–130 долларов за квадратный метр в год. Некоторые компании платят за

склады до 200–215 долларов за метр. Помещений катастрофически не хватает. По

слухам, в наиболее ликвидных проектах даже появились очереди из арендаторов.

Возникает ощущение, что рынок сворачивает на докризисную траекторию

спекулятивного роста.

Между тем никаких реальных оснований для такого развития событий нет. Скорее

даже, наоборот: из-за интенсивного ввода новых площадей и децентрализации

14

логистических схем возникают предпосылки для стабилизации цен и

существенного расширения объема предложения.

Спекулятивная ретроспектива

До 2008 года подмосковные склады считались одним из самых многообещающих

форматов коммерческой недвижимости. Ритейлерам и логистическим компаниям

катастрофически не хватало современных складских комплексов, которые

позволяли бы осуществлять сложные и высокотехнологичные логистические

операции. Дефицит предложения в сочетании с высокими ставками аренды

воодушевлял инвесторов, объемы строительства складов интенсивно росли.

Однако в 2008–2009 годах спрос на склады резко схлопнулся. Компании стали

массово отказываться от аренды площадей — как из-за сокращения

товарооборота, так и по причине девальвации рубля (специфика московского

складского рынка в том, что арендаторы складов, имея рублевую выручку,

вынуждены брать на себя валютные риски, поскольку большинство арендных

контрактов номинировано в долларах: это объясняется тем, что многие проекты

финансируются иностранными инвесторами либо им принадлежат). В результате

на рынке начал сдуваться спекулятивный пузырь. До кризиса на рынке складов

было много небольших логистических операторов и транспортных компаний,

которые необдуманно строили и арендовали у собственников помещений большие

площади в расчете на расширение бизнеса. У них, условно говоря, контракты с

клиентами, нуждающимися в складском сервисе, были на 10 тыс. квадратных

метров, а они арендовали 30 тыс. «С началом рецессии многие собственники

складских комплексов пострадали оттого, что такие арендаторы оказались

неплатежеспособными. Владельцам помещений пришлось расторгать договоры,

зачастую вступать в судебные разбирательства», — рассказывает руководитель

отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр

Зарицкий.

После некоторой стабилизации экономической ситуации освободившиеся в кризис

помещения стали стремительно поглощаться торговыми и производственными

компаниями. Драйверами спроса стали ритейлеры (X5 Retail Group, «Дикси»,

«Эльдорадо» и проч.), производители товаров народного потребления,

логистические компании и дистрибуторы. При этом новая волна спроса в первую

очередь захлестнула Подмосковье, которое из-за неразвитости логистической

инфраструктуры в регионах стало товарно-распределительным форпостом всей

страны (в частности, вокруг Москвы замкнута вся грузовая логистика европейской

части страны и Урала).

15

Локальный дефицит

Текущий объем качественных складских помещений, расположенных в

окрестностях Москвы, оценивается более чем в 5 млн кв. м. По сравнению с

докризисными показателями объем рынка вырос на 50%. Такой прирост был

обеспечен завершением стартовавших в 2007–2008 годах девелоперских

проектов.

Объем вакантных площадей, готовых к въезду арендаторов, оценивается

примерно в 2–3%. В натуральном выражении это 100–150 тыс. кв. м пустующих

складских помещений (и это без учета строящихся складов). Годовой объем

поглощения площадей оценивается в 1,1 млн кв. м. Для сравнения: до кризиса

при объеме поглощения порядка 1,3 млн кв. м показатель вакантных площадей

был ниже 1% — 60–70 тыс. кв. м готовых складов. То есть текущий объем

предложения вдвое выше докризисного, а спрос на 15% ниже. Таким образом,

явных фундаментальных предпосылок для острого дефицита предложения на

рынке вроде бы нет. Тем более что спрос на склады, по словам участников рынка,

сейчас более взвешенный и разумный, а не спекулятивный, как до кризиса. Среди

арендаторов преобладают компании с внятной операционной деятельностью.

Откуда в таком случае пресловутый ажиотаж?

Нехватка складов, готовых принять арендаторов, скорее всего, объясняется не

глобальным дефицитом складской недвижимости, о котором много говорят, а

дисбалансами в структуре предложения площадей. Сейчас они распределены по

территории Подмосковья очень неравномерно. До кризиса абсолютное

большинство девелоперских проектов строительства складских мощностей

оказалось сосредоточено в южном и юго-восточном Подмосковье. Это объяснялось

не только близостью крупного аэропорта Домодедово, но и дешевизной земли,

наличием крупных участков под складской девелопмент. Избыточная

концентрация инвестиционной активности в этих районах привела к тому, что

сегодня на их территории сосредоточено до 63% современных складских

комплексов, тогда как на севере и западе объем предложения складов мизерный.

«Нельзя сказать, что на рынке складов нет вакантных помещений. Они есть. Но

зачастую их объем, качество и география не соответствуют конкретным запросам.

Много проектов на юге, мало на севере и юго-западе. Хотя, например, с точки

зрения логистики компаниям, которые обслуживают грузопотоки в направлении

Санкт-Петербурга и Прибалтики, склады на юге не всегда подходят», —

комментирует ситуацию Петр Зарицкий из Jones Lang LaSalle.

Закономерно, что в такой ситуации найти подходящий склад непросто. Более того,

атмосфера локального дефицита распространяется на весь рынок: собственники

16

складов взвинчивают ставки повсеместно. По словам арендаторов, рынок не

эластичен как по цене, так и по условиям договоров аренды. Арендодатели крайне

неохотно идут на заключение среднесрочных контрактов (до пяти-семи лет), не

желают обсуждать дополнительные опции для клиентов.

Отложенное предложение

Впрочем, уже в следующем году ситуация на складском рынке может кардинально

измениться. Главным образом потому, что существенно (в два-три раза) возрастут

объемы ввода складских площадей. По оценкам риелторов, до конца 2012 года

планируется сдать в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м качественных помещений.

Если этот объем появится на рынке, уже может возникнуть профицит

предложения.

Среди крупнейших проектов — M4 Logopark площадью 120 тыс. кв. м, вторая

очередь комплекса «MLP Подольск» (90 тыс. кв. м), вторая фаза индустриального

парка Giffels South Gate (51 тыс. кв. м). Периодически возникают новые

инвестиционные идеи: РЖД намерены построить терминально-логистические

центры «Белый раст» и «Ховрино», PNK построит логистический комплекс «ПНК-

Чехов II», реализуется проект логистического парка «Радумля» в

Солнечногорском районе (ввод первой фазы площадью более 150 тыс. кв. м

намечен на 2013 год), ГК «Эспро» построит терминал в Истринском районе, PGP

Development — логистический парк «Домодедово» (первая фаза — 300 тыс. кв. м).

Всего, по данным компании S. A. Ricci, общий объем строящихся складских

комплексов в московском регионе приближается к 2,8 млн кв. м, более 90%

которых относится к классу А (свыше 2,5 млн кв. м).

С предстоящим увеличением объемов ввода выровняется и география

предложения складов. Сейчас на дефицитном северном направлении реализуется

сразу пять крупных складских проектов. В 2012 году должен быть введен логопарк

«Дмитров» компании Ghelamco и несколько небольших складов. На юго-западе

активно строятся несколько крупных складских комплексов. «Правда, возникает

другая проблема — ухудшение транспортной доступности. Уже сейчас на многих

направлениях круглосуточный транспортный коллапс», — замечает один из

участников рынка.

Так или иначе, но завершение крупных строительных проектов неизбежно

приведет к резкому увеличению доли вакантных площадей. В довесок к этому

объему арендаторам могут быть предложены площади в складских комплексах,

построенных под определенных заказчиков. В последнее время количество таких

проектов резко увеличилось. Например, недавно собственный склад в Московской

области построила компания «Центробувь», столкнувшаяся с проблемой

расширения складских мощностей в московском регионе. По словам

17

представителей компании, этот склад позволит закрыть ее потребности до 2014

года. По экспертным оценкам, в Московской области на разных стадиях

строительства находится до 350 тыс. кв. м в аналогичных проектах. «Многие

торговые и производственные компании занялись созданием собственной

складской инфраструктуры, — подтверждает заместитель генерального директора

компании Warehouse Project Management Василий Демин. — Как правило, около

50% площадей они намерены использовать для собственных нужд, а остальные

сдавать в аренду».

Новые маршруты

Интенсивный рост предложения складов не единственная предпосылка

стабилизации ситуации на рынке. Остудить столичный складской рынок может

наметившаяся децентрализация спроса на склады, его плавное смещение в

регионы, и прежде всего в города-миллионники, расположенные в узловых точках

логистических маршрутов (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск,

Владивосток, Ростов-на-Дону и др.).

По данным компании Praedium ONCOR, в первом квартале 2012 года уже

зафиксирован повышенный интерес компаний федерального уровня к

региональным складам. Так, сразу несколько транспортно-логистических компаний

(Major, MAN Truck & Bus AG, «Марвел-дистрибуция») в рамках расширения

арендовали от 14 до 30 тыс. кв. м складов в петербургских терминалах. Henkel

планирует построить логистический комплекс на территории своего завода в

Перми. Девелоперская компания FM Logistic построила склад для Bosch в

Новосибирске. «Мы видим первые признаки децентрализации складской системы.

В частности, наша компания обслуживает региональный дистрибуторский центр

“Ашана” в уральском регионе. Или, например, недавно в Екатеринбурге открыла

свой склад компания Shell, что позволит ей быстрее обслуживать своих клиентов в

регионах», — говорит коммерческий директор STS Logistics Сергей Верещагин.

Таким образом, товаропроводящие компании сегодня заинтересованы в том,

чтобы иметь складские мощности непосредственно в регионах. И уже в обозримом

будущем это может привести к нехватке предложения складов, как это было,

например, в Москве в середине 2000-х. Например, в Уфе почти полностью

заполнены качественные складские комплексы. В Екатеринбурге, по данным

руководителя аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаила

Хорькова, ставки аренды на качественные площади вышли на докризисный

уровень, а на отдельных объектах его превысили. На долю качественных

площадей в совокупном объеме предложения складов в Екатеринбурге приходится

менее 25% рынка. В качественном сегменте свободно лишь 2,5% площадей.

«Объем предложения качественных складов в регионах ограничен», —

18

констатирует гендиректор ТД «Центробувь» Андрей Нестеров. По его словам, уже

в следующем году у компании может возникнуть потребность в расширении

распределительного центра в Ростове-на-Дону. Однако сейчас в этом городе

функционирует единственный складской комплекс класса А, который заполнен.

Новое строительство почти не ведется.

Индустриальные парки и территориально-отраслевые кластеры

Отдельным трендом на рынке индустриальной недвижимости является активное

развитие сегмента крупных инновационно-промышленных кластеров, пром и

технопарков и т.д. реализуемых, в том числе и с участием государства.

Сегодня развитие технопарков, промпарков и инновационно-промышленных

отраслевых кластеров помимо выполнения ими основной функции – развитие

науки и промышленности отдельной взятой или комплекса отраслей,

рассматривается государством и бизнесом, в том числе и как инструмент

социально-экономического развития региона или отдельно взятого земельного

кластера в частности (если это относить к жилищному строительству и

девелоперскому бизнесу). При этом использование той или иной функции

обуславливается текущей стадией развития, потребностью в той или иной

функции и спецификой отдельно взятого проекта.

Так, проект Национального центра авиастроения (НЦА) на территории

Жуковского в 2008 г. предполагался как создание авиационного кластера, в

частности, там планировалось разместить конструкторские бюро Объединенной

авиастроительной корпорации.

В 2009 г. под нужды НЦА территория Жуковского была увеличена на 1300 га.

В начале сентября 2012 архитектурное бюро John Thompson and Partners

представило градостроительную концепцию новых территорий НЦА в трех частях:

инновационный комплекс «Жуковский» (федеральный университет, технопарк,

офисы); жилой комплекс для сотрудников НЦА; инвестиционные проекты на

территории 380 га. Общая площадь объектов достигнет 3 млн кв. м, концепцией

предусмотрено порядка 2 млн кв. м малоэтажного жилья. Объем инвестиций

оценен в $4 млрд. И на сегодня на сайте НАЦИОНАЛЬНОГО ЦЕНТРА

АВИАСТРОЕНИЯ (http://ncarussia.ru) концепция проекта фигурирует уже как

«Современный авиастроительный территориально-отраслевой комплекс,

создаваемый на территории городского округа Жуковский в рамках Указа

Президента Российской Федерации от 20 февраля 2008 года № 217, призван

обеспечить ускоренное развитие отрасли, усилить интеграцию и межотраслевую

19

кооперацию, стимулировать инвестиционную деятельность и

предпринимательство, стать движущей силой социально-экономического развития

региона». Таким образом, на данном примере мы наблюдает расширение функции

кластера - с развития науки и промышленности, до комплексной социально-

экономической модели развития целого региона.

Рядом с наукоградом Жуковский возникнет новый город на 60 тыс.

человек

01.10.2012

В 2008 г. тогдашний президент Владимир Путин подписал указ о создании

Национального центра авиастроения (НЦА) на территории Жуковского. На базе

наукограда предполагалось создать авиационный кластер, в частности, там

планируется разместить конструкторские бюро Объединенной авиастроительной

корпорации (ОАК) — ОАО «Ил», РСК «МиГ», ОКБ Сухого.

НЦА создаст около 10000 рабочих мест, говорит зампред правительства

Московской области Тимур Иванов.

Чтобы проект НЦА состоялся, на прилегающих территориях будет создана

социальная, образовательная и научно-внедренческая инфраструктура, рассказал

«Ведомостям» Тигран Алексанян, президент некоммерческого партнерства (НП;

см. врез) НЦА. Под нужды НЦА в 2009 г. территория Жуковского была увеличена

на 1300 га — за счет сельхозземель на правом берегу Москвы-реки в 20 км от

МКАД.

В конце 2011 г. НП выкупило 886,8 га у собственников земель, говорит Алексанян.

Сделку стоимостью $50 млн кредитовал Альфа-банк. Представитель банка

подтвердил это. По словам Алексаняна, освоение новых территорий связано с

развитием основной площадки НЦА — Летно-исследовательского института им.

М.М. Громова: на ней разместятся объекты научно-производственного комплекса,

а по мере их ввода будет возрастать спрос на жилые и коммерческие объекты.

Появится фактически новый город примерно на 60000 человек, говорит он.

Представитель ОАК подтвердил эту информацию.

В начале сентября архитектурное бюро John Thompson and Partners представило

градостроительную концепцию новых территорий НЦА в трех частях:

инновационный комплекс «Жуковский» (федеральный университет, технопарк,

офисы); жилой комплекс для сотрудников НЦА; инвестиционные проекты на

территории 380 га. Общая площадь объектов достигнет 3 млн кв. м, концепцией

20

предусмотрено порядка 2 млн кв. м малоэтажного жилья. Объем инвестиций

оценен в $4 млрд.

«Инновационный комплекс как объект федерального значения призван стать

доминантой перспективной застройки, подобно тому как ЦАГИ когда-то

сформировал ядро Жуковского», — говорит Алексанян. Финансирование будет

обеспечено государственно-частным партнерством — федеральные деньги пойдут

на инфраструктуру. Так, уже профинансировано строительство автодороги к

основной площадке НЦА, где проходит авиасалон МАКС.

Ведомственное жилье планируется построить за счет инвесторов. «Наша задача —

сгенерировать такой денежный поток, чтобы социальное жилье обошлось ОАК и

другим участникам как можно дешевле», — продолжает Алексанян. Для этого

будут сформированы и выставлены на торги инвестиционные лоты (участок с

градостроительной документацией, техническими условиями, проектной

компанией). То есть часть жилья будет строиться на продажу, часть — для ОАК.

В октябре на заседание областного правительства будет вынесен генплан

городского округа Жуковский, говорит Иванов. После этого, по словам

Алексаняна, управляющая компания сможет выставлять участки на

инвестиционные торги. К проекту проявляют интерес сетевые ритейлеры и

девелоперы, уверяет Алексанян, но какие именно, он сообщить отказался.

www.vedomosti.ru/newsline/news/4482021/novyj_gorod_zhukovskij

Примером обратного использования функции индустриального парка может

послужить проект компании MR Group - «Новое Ступино», где

расположившийся на 200 га Индустриальный парк «Шматово» создаётся

именно под девелоперский проект эко-города «Новое Ступино» и призван

обеспечить рабочими местами жителей нового города-спутника (что в свою

очередь обеспечит дополнительный интерес покупателей к жилой недвижимости

проекта).

Выдержки с сайта компании говорят сами за себя:

Новое Ступино – это первый в России малоэтажный город-спутник с развитой

инфраструктурой и рабочими местами.

Идея Нового Ступино – создание полноценного, современного города с высоким

качеством жизни и комфортными условиями отдыха, труда и проживания для всех

граждан. Город станет знаковым проектом программы Министерства

регионального развития РФ *.

21

Новое Ступино – настоящий город, который обеспечит жителей детскими садами,

школами, торговыми и развлекательными центрами, поликлиниками, больницами,

автовокзалом и железнодорожной станцией с регулярным сообщением с Москвой.

Город-спутник сочетает в себе комфортное доступное жилье, индустриальный

парк «Ступино 2» с предприятиями экологически безопасного производства,

социальную и коммерческую инфраструктуру. http://www.novoestupino.ru/

Индустриальный парк «Шматово» - это зона экологически безопасного

производства, которая призвана обеспечить рабочими местами жителей эко-

города Новое Ступино. Компания MR Group привлекает ведущие российские и

иностранные компании для размещения собственных производств. К покупке

предлагаются участки различной площади со всеми необходимыми

коммуникациями. http://www.novoestupino.ru/shmatovo.html

22

Карта крупнейших индустриальных парков и отраслевых кластеров

Московской области

В данной карте указаны только реализованные или находящиеся в высокой стадии

реализации проекты.

На сегодняшний момент в различных стадиях реализации находятся или заявлены

к реализации ещё ряд отраслевых кластеров:

23

Волоколамск - «Фармополис», фармацевтический кластер

http://www.mosreg.ru/news_invest/

Дубна - «Центр кластерного развития по ядерно-физическим и нанотехнологиям

«Дубна»

http://www.mosreg.ru/news/69716.html

Химки - Научно-производственный кластер

http://www.mosreg.ru/news/74011.html

Сергиев Посад - химико-технологический кластер,

http://epidemiolog.ru/news/detail.php?ELEMENT_ID=1819369&sphrase_id=40953

Коломна – кластер к сфере творческих индустрий

http://epidemiolog.ru/news/detail.php?ELEMENT_ID=1819369&sphrase_id=40953

Пущино – Национальный биотехнологический кластер

http://www.nbtc.ru/about

«Территория детства» - инновационно-промышленный кластер индустрии

детских товаров

http://acgi.ru/news/novosti_otrasli/1037.html

Территориальное расположение индустриальных парков на территории

Московской области

24

Выводы:

Рынок индустриальной недвижимости России и Московского региона в частности

находится на подъёме и в ближайшие годы будет развиваться хорошими темпами

и это обусловлено рядом факторов:

Улучшение макроэкономических показателей в России и нестабильная

ситуация в Еврозоне

Полноценное восстановление деятельности многих предприятий после кризиса

2008-2009 гг., улучшением макроэкономических показателей, снижения уровня

безработицы, повышение доходов населения и увеличение темпов роста оборота

розничной торговли которые в свою очередь активизировали арендаторов и

покупателей торговых площадей и как следствие сформировали спрос на

индустриальную недвижимость.

Нестабильность в ряде стран-участниц Европейского союза заставляет инвесторов

искать менее рискованные направления для будущих инвестиций.

В посткризисный период темпы ввода складских проектов замедлились, что

привело к дефициту предложения в складском сегменте Москвы и, как следствие,

росту неудовлетворенного спроса со стороны арендаторов и интереса со стороны

инвесторов. При этом по данным Colliers International даже при рекордных

ожидаемых объемах строительства спрос на складскую недвижимость остается

неудовлетворенным, так как большая часть возводимых площадей еще до ввода в

эксплуатацию сдана в аренду или продана. По мнению ряда аналитиков, остудить

столичный складской рынок может и наметившаяся децентрализация спроса на

склады, его плавное смещение в регионы, и прежде всего в города-миллионники,

расположенные в узловых точках логистических маршрутов (Санкт-Петербург,

Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Ростов-на-Дону и др.). Таким образом,

товаропроводящие компании сегодня заинтересованы в том, чтобы иметь

складские мощности непосредственно в регионах. И уже в обозримом будущем это

может привести к нехватке предложения складов, как это было, например, в

Москве в середине 2000-х.

Вхождение России в ВТО, повысило интерес отечественных компаний к

промышленным землям для организации собственного локального производства.

Для государства - наличие собственного развитого производства это инструмент

альтернативный таможенному регулированию (заградительные пошлины и т.д.)

позволяющий в будущем поддерживать отечественного производителя

посредствам создания комплексных дотационных мер.

25

Неразвитость логистической инфраструктуры, как России, так и

Московской области в частности

Московский регион является общероссийским распределительным центром.

Неразвитости логистической инфраструктуры в регионах стало товарно-

распределительным форпостом всей страны (в частности, вокруг Москвы замкнута

вся грузовая логистика европейской части страны и Урала) и нехватка складов,

готовых принять арендаторов, скорее всего, объясняется не глобальным

дефицитом складской недвижимости, а дисбалансами в структуре предложения

площадей. Сейчас они распределены по территории Подмосковья очень

неравномерно. Большинство девелоперских проектов строительства складских

мощностей оказалось сосредоточено в южном и юго-восточном Подмосковье.

Избыточная концентрация инвестиционной активности в этих районах привела к

тому, что сегодня на их территории сосредоточено до 63% современных складских

комплексов, тогда как на севере и западе объем предложения складов мизерный.

Много проектов на юге, мало на севере и юго-западе, но с учётом предстоящим

увеличением объемов ввода география предложения складов должна

выровняться. Сейчас на дефицитном северном направлении реализуется сразу

пять крупных складских проектов. В 2012 году должен быть введен логопарк

«Дмитров» компании Ghelamco и несколько небольших складов. На юго-западе

активно строятся несколько крупных складских комплексов. Но здесь возникает

другая проблема — ухудшение транспортной доступности. Уже сейчас на многих

направлениях круглосуточный транспортный коллапс, который будет только

ухудшаться без разработки централизованной стратегии развития Московской

области и Москвы.

Тренды

Увеличение проектов в формате built-to-suit (строительство объекта под

конкретного клиента, с учетом его требований и особенностей), все чаще

предлагаемый девелоперами. Кроме того, данное направление становится

популярным и в регионах. Доля таких сделок в общем объеме в 2012 году по

сравнению с 2011-м выросла с 11 до 25%».

Активное развитие формата e-commerce (компании занимающиеся интернет

торговлей) а так же компаний занимающихся доставкой (в том числе и для e-

commerce), так же повышает спрос на качественную складскую недвижимость, и

как следствие снижение спроса на торговую недвижимость.

Стратегическое перемещение дефицита складов в регионы

26

Характеристики рынка

На конец II квартала 2012 г. общий объем качественных складских площадей

Московского региона составил 6 803 тыс. м 2. В 2013 году заявлен рекордный

объем нового строительства — около 1300 тыс. кв. м, и почти пятая часть этих

площадей уже сейчас сдана в аренду или продана конечным пользователям. Стоит

учитывать, что на сегодняшний день в Москве насчитывается 7,3 млн кв. метров

качественных торговых площадей. На тысячу человек в Москве приходится 630 кв.

метров торговых площадей. Однако в 2011 году на рынке коммерческой

недвижимости наблюдалось рекордное значение объема инвестиций. По итогам

года данный показатель составил 8,1 млрд долларов, что на 92,9% выше уровня

2010 года. И рост торговых площадей в 2012-3013 году будет существенным, и как

следствие стоит ожидать и высокого спроса на складскую недвижимость.

Ставки аренды в объектах класса В в Московской области варьируются в

диапазоне от 110 до 120 долларов за 1 кв. м в год без эксплуатации, НДС,

коммуналки, складов класса А - 135-140 долларов за 1 кв. м в год без

эксплуатации, НДС, коммуналки (по отдельным уникальным проектам,

расположенным вблизи МКАД, и в тех направлениях, где дефицит качественных

складских площадей ощущается наиболее остро ставки аренды в таких проектах

могут достигать 150 $/м2/год (как, например, в складском комплексе «Саларьево»

общей площадью 55 тыс. м.2 располагающемуся в 2 км от МКАД по Киевскому

шоссе).

Операционные расходы находятся в диапазоне 25-45 $/м 2/год.

Коммунальные платежи составляют - 7-12 $/м2/год.

Цена продажи складских площадей класса А варьируется в диапазоне от 1 200

до 1 500 $/м2, в классе В – от 900 до 1 300 $/м 2. в зависимости от

месторасположения и технических характеристик конкретного объекта.

Ставки капитализации; для качественных складских объектов средний

показатель составляет 11%: в классе А – 10,5-11%, в классе В – 11-12,5%.

Уровень вакантных площадей по-прежнему остается низким, на уровне

2‒2,5%. Даже при условии, что все заявленные на 2012 год объекты будут

построены, на рынке будет ощущаться нехватка свободных площадей, и на

протяжении всего года уровень вакантности будет варьироваться в диапазоне

1‒3%.

27

Рекомендации

При определении дислокации, объёмов и концепции будущего

индустриального проекта (в особенности кластерного характера) необходимо

учитывать ряд факторов:

Направление

высоконкурентными следует считать юг и юго-восток МО

дефицит предложения – юго-запад и север МО

Градостроительная политика властей Московской агломерации в целом

включая развитие транспортной инфраструктуры.

Логистические коридоры отдельно взятой отрасли и стратегии развития

операторов отрасли в регионах.

Целесообразно учитывать в бизнес модели проекта активное использование

набирающего обороты формата built-to-suit

Необходимо учесть текущую коррекцию земельного законодательства с части

изменения категории и целевого назначения земель.

При формировании отраслевого кластера следует подробным образом изучить его

социально-экономические ресурсы, выгоды и преимущества для конкретного

региона: от кол-ва создаваемых рабочих мест и налоговых отчислений в местный

бюджет, до его комплексного влияния на социально-экономическое развитие

региона (включая инженерную и социальную инфраструктуру, которая создаётся

вместе с кластером).

В отдельных случаях, отраслевой кластер может являться ядром развития

крупного земельного кластера (как государственного, так и частного), на

территории которого планируются реализовываться крупные жилищные проекты.

При качественном соответствии данной функции, кластер может претендовать на

безвозмездную передачу в собственность необходимого для его реализации

земельного участка, что в целом повышает и инвестиционную привлекательность

проекта, и его экономическую целесообразность для его участников.

Так же при развитии девелоперами или государством крупных промышленных

территорий, отдельно взятый отраслевой кластер может претендовать на роль

якорного проекта, на который дальше собираются смежные или схожие отрасли,

что так же является инструментов снижения для кластера расходов на

приобретение необходимого земельного участка.