黑火 ● 上海商办市场简报（ 2014.6.23-2014.6.29 ）

Part I 上海土地市场

土地市场 宏观成交情况

本周商办用地成交 3幅，共 51366.3㎡。纵观上半年商办用地供应情况，可以发现政府在 2014

年已陆续减少商办类地块的推出，降低未来市场竞争风险，防止商业地产泡沫化加剧。

本周成交商办用地一览

序号 地块名 板块 坐落 性质 土地面积(㎡ )

可建面积(㎡ )

容积率 成交价(万元 )

溢价率楼板价(㎡ /元 )

中标者

1浦东新区唐镇新市镇第一编制单

元 A-03-10浦东唐镇 东至 :齐爱路 ,南至 :A-03-08地块边界 ,西

至 :A-03-07地块边界 ,北至 :唐龙路 商业 9,132 13,698 1.5 15400 94.8% 11243江西聚仁堂药业有限公司 ,江西

贵安投资有限公司

2浦东新区南汇新城主城区

WSW-A1-12-1、WSW-A1-19-1、WSW-A1-20-1地块

浦东临港新城 东至 :水芸路 ,南至 :WSW-A1-20-2地块 ,西至 :云鹃路 ,北至 :SG-3路 商住办 22,059.

644,119.

22 35737 0% 8100

光明食品集团上海东海总公司 ,上海海港新城房地产有限公司

3奉贤区海湾旅游区 16-08区

域 奉贤海湾 东至奉炮公路，南至上海师范大学，西至新农河，北至海泉路 商办 20,174.

740,349.

42 16400 79% 4064 上海宙衢置业发展有限公司

土地市场 成交列表

由光明食品集团上海东海公司和上海海港新城房地产有限公司以 35737万元底价竞得，该地块位为商住办地块，于滴水湖焦点地区，是临港新城房价高地。值得留意的是，此次出让的地块初次由临港新城改名为南汇新城。

此轮成交地块大多集中于外郊环区域，且整体容积率较低，适合小型房企拿地试水，整体溢价率因此上涨较多。

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Part II 上海商业市场

上周商业市场迎来了一波推盘小高潮，有 7项目共计 6.8万㎡商业进入市场，距上一轮推盘高峰仅隔一个月时间。

纵观上半年商业供应， 2014年整体推盘量相对上一年有一定减少，但推盘密集度已高于 2013年，预计下半年商业市场供应量及密度将持续增加。

商业市场 本周供应情况

商业市场 本周供应情况

本周新增商业预售证项目

序号 名称 区域 地址 预售面积(㎡ )

预售套数 发展商

1 金天大厦 卢湾打浦桥 龙华路 917、 927号 3462.77 11 上海金鸿置业有限公司

2 绿地安亭佳苑 嘉定安亭 博园路 8085弄 84号 1472.25 4 绿地集团

3 七宝万新国际中心 闵行七宝 新龙路 1333弄 25号等、新龙路 1277号等

354.29 2 万科地产

4 宝龙商业广场 奉贤南桥 环城东路 732弄 3652.67 20 宝龙集团

5晶杰苑 闵行古美 古美西路 399弄等 3999.45 6 城开集团

晶杰苑 闵行古美 古美西路 399弄等 5027.11 6 城开集团

6 宁泉新苑 普陀光新 石泉路 450弄 59号 207.66 2 上海国新房地产发展有限

公司7 龙湖滟澜山艺墅 青浦赵巷 嘉松中路 6788弄 748.02 1 龙湖地产

8 慧芝湖花园一期商场 闸北大宁平型关路

1051、 1063、 1067、 1071号

1653.81 1 上海国广房地产经营有限

公司

9 东郊商办中心 浦东张江 紫竹路 383弄 14号 47220.21 38 上海东郊房地产发展有限

公司

本周商业供应主要为外环内社区商业，位于张江板块的东郊中心为企业独栋产品。

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商业市场 本周成交情况

上周商业成交量及成交价稳中有升，成交量环比小幅上涨 6.39%，总成交量 2.9万㎡， 6月最后三周商铺的高成交同样导致 2014上半年的“翘尾”收局。

虽然 2014年上半年商铺市场整体表现平淡，但 6月最后 3周的高位成交不仅提振开发商的推盘信心，对投资者而言也是入市时机到来的预示。

商业市场 本周成交情况

从区县来看，闵行上周成交 10335㎡，占比 35.6%，成交总额 2.86 亿，居区县之首。在大虹桥商务区陆续建成及推出后，板块规划的利好及项目本身的优势将共同带来成交量的走高。

奉贤借助于宝龙城市广场项目以 40211元 /㎡的均价位居首位。凭借奉贤大型商业体的稀缺、开发商实力及交通方便的优势，项目成交均价高于区县内其他项目。

商业市场 本周成交情况

本周商业成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率本周销售面积(㎡ )

本周销售套数

本周销售均价

(元 /㎡ )

本周总销售额(万元 )

套均面积(㎡ )

单间总价(万元 )

1 旭辉浦江国际广场 闵行浦江 2012-9 83.4%3888 8 21011 8169 486 1021

2 绿地和创大厦 普陀武宁 2006-8 100% 3721 4 19947 7423 930 1856

3 宏远商务大楼 闵行华漕 2014-6 38.7% 2991 22 25389 7593 136 345

4 虹桥万科润园 闵行华漕 2013-1083.7% 2639 24 37339 9854 110 411

5 宝龙商业广场 奉贤南桥新城 2014-6 65% 2255 13 43087 9718 173 747

6 朱家角大拇指商业广场 青浦朱家角 2011-1257% 779 5 15472 1205 156 241

7 兴宸苑和富广场 南汇周康 2013-6 100% 548 2 27704 1519 274 759

8 地杰商业大厦 浦东北蔡 2013-10 43.8% 406 3 25716 1045 135 348

9 七宝万新国际中心 闵行七宝 2013-1295.8% 354 2 59639 2113 177 1056

10上海金山国际贸易城二号地块商业用房 1-8号楼

金山新城 2012-3 16.8% 313 11 19311 605 28 55

商业成交个案分析 宝龙商业广场

项目区位奉贤南桥新城板块，环城东路732 弄

开盘时间： 2014.6.26

开 发 商：上海贤通置业有限公司类型：办公 + 底商建筑面积： 18 万㎡已推套数： 20 套去化率： 65% 本周成交均价： 43087 元 / ㎡

Part III 上海办公市场

办公市场 本周供应情况

上周上海办公市场共有 4个新项目入市，比上一周多一个，新增供应面积为 31474.5㎡，环比下跌 4.19%，同比上涨 74%。

从上半年供应来看， 2014年相对于 2013年供应面积虽有一定减少，但供应项目数量增加10%，如市项目的增加将更进一步分食有限的投资客资源。

办公市场 本周供应情况

本周新增办公预售证项目

序号 名称 区域 地址预售面积

(㎡ )

预售套数

发展商

1 水都南岸生活广场 青浦朱家角 康园路 399弄 14243.59 76 上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司

2 七宝万新国际中心 闵行七宝新龙路 1333弄25号等、新龙路

1277号等929.96 2

上海东苑美墅置业有限公司

3 龙珠广场 浦东洋泾浦东大道 2123

号705.72 5

上海佳华房地产有限公司

4 金天大厦 卢湾打浦桥龙华路

917、 927号15595.19 131

上海金鸿置业有限公司

1 2

青浦区水都南岸二期海上公馆位于朱家角板块，项目临近轨交 17号线朱家角新镇站，为50年商业产权的独栋别墅。

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办公市场 本周成交情况

上周上海写字楼成交面积同环比双双下跌，其中环比下跌幅度达 3成。成交均价为 30012元 /㎡，环比上涨超过两成。造成这种现象的主要原因是本周浦东的高端商办保利 ONE56项目成交量上涨，该项目 250-370㎡的超大户型成交量增加，成交均价达到了 96695元 /㎡。

闸北区依托彭浦板块的标准甲级写字楼中环协信天地夺得榜首，该项目位于市北高新技术服务园区，于前两周获得预售证随即在上周成为周销冠，这也是今年以来市北高新区标准写字楼项目首次夺魁。

办公市场 本周成交情况

办公市场 本周成交情况

本周办公成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率本周销售面积

(㎡ )本周销售套数

本周销售均价

(元 /㎡ )

本周总销售额(万元 )

1 中环协信中心 闸北彭浦 2014-2 13.6%4654 6 19484 9068

2 水都南岸生活广场 青浦朱家角 2010-5 47% 3897 21 12996 5064

3 保利国际中心 浦东陆家嘴滨江 2013-1146.4%3335 8 96695 32243

4 华东国际商品展贸中心 松江泗泾 2013-8 25.3%2925 14 8658 2532

5 七宝万新国际中心 闵行七宝 2013-1295.8%1909 11 28909 5519

6 盛创企业家园 嘉定北部 2013-8 69.8%1114 1 6720 749

7 万科润园商务中心 闵行华漕 2014-5 38.9%998 8 31379 3132

8 星光域雅苑 普陀真如 2013-1050.3%515 3 36298 1868

9 同济逸仙大厦 杨浦五角场 2011-7 21.1%462 1 27717 1279

10 绿地丰翔新城 宝山大场 2008-6 92.9%446 5 8552 381

Part IV 上海类住宅市场

类住宅市场 本周供应情况

上周上海类住宅持续“零供应”。

上周上海类住宅市场成交量虽环比前一周有小幅提高，但整体趋势亦在逐步下降，主要原因在于市场缺乏新兴项目推动投资者购买，目前均以去存量为主。

位于浦东滨江的保利 ONE56 精装公寓再次拉高总体成交均价。

类住宅市场 本周成交情况

本周类住宅成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率本周销售面积(㎡ )

本周销售套数

本周销售均价

(元 /㎡ )

本周总销售额(万元 )

套均面积（㎡）

单间总价(万元 )

类型

1 红星国际广场（二期） 闵行浦江 2013-6 76.2%811 12 17856 1448 68 121 LOFT

2 浙铁绿城长风企业中心 普陀长风 2013-1069.8%780 5 38531 3006 156 601 SOHO

3 旭辉南翔商都 嘉定南翔 2014-1 67.6%683 14 14608 998 49 71 LOFT

4 保利国际中心浦东陆家嘴

滨江2013-1146.4%625 2 96695 6046 312 3022 SOHO

5 万景峰雅苑奉贤南桥新

城2014-3 29.4%597 14 15672 936 43 67 LOFT

6 峰汇嘉苑 嘉定主城区 2012-271.8%567 13 10600 601 44 46 LOFT

7 新紫茂国际大厦 浦东金桥 2012-6 43.7%513 9 26034 1336 57 148 LOFT

8 高科商业广场 浦东张江 2013-9 40.4%495 6 27598 1366 82 228 SOHO

9 吴泾锦绣商业广场 闵行吴泾 2013-1185.7%448 17 18170 813 26 48 SOHO

10 昂立大厦 松江新城 2013-1153.1%407 7 15722 640 58 91 LOFT

类住宅市场 本周成交情况

类住宅成交个案分析 旭辉南翔商都

项目区位嘉定南翔板块，宝翔路 158弄 1-6

号

开盘时间： 2014.1.13

开 发 商：上海旭为置业有限公司类型： LOFT+ 底商建筑面积： 53638 ㎡

类住宅成交个案分析 旭辉南翔商都

销售情况总套数： 960 套总销售面积： 51543 ㎡首日开盘成交： 40 套已售套数： 655 套已售面积： 31870 ㎡户型面积： 48-50 ㎡成交均价： 15159

元 / ㎡