ОТЧЕТ · 2016-08-17 · ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 2016-1978/1 Заказчик: АКБ...

ОТЧЕТ

ОБ ОЦЕНКЕ № 2016-1978/1

Заказчик:

АКБ «Бенифит-банк» (ЗАО) 109240, г. Москва, ул. Высоцкого, д. 4

Исполнитель:

ООО «Современные Технологии Консалтинга» 117420, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57

Основание:

Договор №2016-1978/1 от 18 июля 2016 г.

Дата составления отчёта:

18 августа 2016 г.

2

Представителю конкурсного управляющего

АКБ «Бенифит-банк» (ЗАО)

Г – ну Баклицкому Д.Н.

Исх. № 0089/2016 от 18.08.2016 г.

Сопроводительное письмо к отчету об оценке

Уважаемый Денис Николаевич,

В соответствии с договором № 2016-1978/1 от 18.07.2016 г. оценщики компании СТК

провели оценку стоимости объекта оценки, определённого в договоре. По результатам оценки

составлен отчёт № 2016-1978/1, который с данным письмом передаётся в Ваше распоряжение.

Процесс оценки и подготовка отчёта проводились в соответствии с указанным выше

договором, а так же с учётом требований российского законодательства и стандартов в сфере

оценочной деятельности. Отчет включает описание количественных и качественных

характеристик объекта оценки, методологию определения стоимости, этапы проведенного

анализа и обоснование полученных результатов. В отчет также включены принятые допущения

и ограничивающие условия, в рамках которых необходимо рассматривать вывод оценщиков о

величине стоимости объекта оценки.

На основании результатов, полученных в процессе проведения оценки, оценщики

компании СТК пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату

оценки (01.07.2016 г.) составляет 33 969 754 (Тридцать три миллиона девятьсот шестьдесят девять тысяч семьсот пятьдесят четыре) рубля, в том числе:

№ п/п Наименование, характеристика, адрес объекта Балансовая

стоимость, руб. Рыночная

стоимость, руб.

1

Нежилое здание – здание производственного цеха, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1805,40 кв.м., инв.№ 3749/3395, лит. М,М1,М2,М3,м,м1, адрес объекта: Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д.2к, кадастровый (или условный) номер: 50:55:0010117:153

175 458 923,33 28 190 356

2

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации производственного здания, общая площадь 2616,0 кв.м., адрес объекта: Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д.2к, кадастровый (или условный) номер: 50:55:0010117:122

28 113 327,89 5 779 398

ИТОГО 203 572 251,22 33 969 754

3

В заключение необходимо отметить, что оценщики компании СТК оставляют за собой

право пересмотра выводов, содержащихся в отчёте, в случае получения ими какой–либо

информации, требующей внесения корректировок либо в содержание отчёта, либо в выводы

относительно величины итоговой стоимости объекта оценки.

Благодарим за предоставленную возможность оказать услуги Вашей организации и

надеемся на дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество.

С уважением, Заместитель генерального директора Поздняков А.П. Исп. Маслов Д.И. 8 (495) 786-2553

4

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ ........................................................................................................................................... 4

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................................. 5 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................... 7

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ .............................................................. 9

4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ...........................................................................................................................10

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ .................................................................................14

6. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................................................................15

7. АНАЛИЗ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................17

8. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ........................................................................19

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ................................................21 10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ .....................................................................................28

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ ........................35

12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ .............46

13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ .........................52

14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ .................................................................................61

15. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ..........................................................................64

16. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ........................................................................................................65

ПРИЛОЖЕНИЕ №1 ...................................................................................................................................67

ПРИЛОЖЕНИЕ №2 ...................................................................................................................................73

ПРИЛОЖЕНИЕ №3 ...................................................................................................................................76

5

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНА «ОЦЕНКА» В КОНТЕКСТЕ ОТЧЁТА Процесс установления (расчета) стоимости имущества по состоянию на конкретную дату, проводимый

оценщиком.

ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ Договор на оказание услуг по оценке №2016-1978/1 от 18 июля 2016 г.

ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ Отчет об оценке №2016-1978/1 от 18 августа 2016 г.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Нежилое здание общей площадью 1805,4 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью

2616,0 кв.м.

МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д. 2к.

СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

АКБ «Бенифит-банк» (ЗАО), ОГРН 1027739246160 от 24.09.2002 г.

109240, г. Москва, ул. Высоцкого, д. 4.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Право собственности на объект оценки.

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ Определение рыночной стоимости объекта оценки для использования при определении цены для

совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-

продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и предоставления в

судебные органы.

ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ ОГРАНИЧЕНИЯ Основываясь на информации, полученной от заказчика, результаты настоящего отчета об оценке будут

использоваться в целях принятия управленческих решений в отношении оцениваемого имущества, в том

числе при реализации указанного имущества. Поскольку при определении стоимости имущества

должника в ходе процедур банкротства (или ликвидации) рассчитывается рыночная стоимость (п. 7 ФСО

№ 2), то целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

ДАТА ОЦЕНКИ 01 июля 2016 г.

6

СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ 18 июля – 18 августа 2016 г.

ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА 18 августа 2016 г.

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ Затратный подход – 37 787 605 руб. (справочно).

Сравнительный подход – 34 496 090 руб.

Доходный подход – 33 443 418 руб.

ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 33 969 754 рубля.

ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОБМЕННЫЙ КУРС НА ДАТУ ОЦЕНКИ 1 долл.США = 64,1755 руб.

1 Евро = 71,2926 руб.

СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ По информации, полученной от Заказчика в устной и документальной форме, обременения в отношении

объекта оценки отсутствуют. Информация предоставлена в соответствии со Ст. 15.2. закона №135 ФЗ

«Об оценочной деятельности в РФ».

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА Все допущения и ограничения, на которых основывается оценка, представлены в специальном разделе

данного отчета.

7

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНА «ОЦЕНКА» В КОНТЕКСТЕ ОТЧЁТА Процесс установления (расчета) стоимости имущества по состоянию на конкретную дату, проводимый

оценщиком. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Нежилое здание общей площадью 1805,4 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью

2616,0 кв.м.

МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д. 2к.

СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ АКБ «Бенифит-банк» (ЗАО), ОГРН 1027739246160 от 24.09.2002 г.


ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Право собственности на объект оценки. ЗАДАНИЕ Предоставить заказчику заключение о величине рыночной стоимости объекта оценки. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ Рыночная стоимость. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ Определение рыночной стоимости объекта оценки для использования при определении цены для

совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-

продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и предоставления в

судебные органы.

ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ ОГРАНИЧЕНИЯ Основываясь на информации, полученной от заказчика, результаты настоящего отчета об оценке будут

использоваться в целях принятия управленческих решений в отношении оцениваемого имущества, в том

числе при реализации указанного имущества. Поскольку при определении стоимости имущества

должника в ходе процедур банкротства (или ликвидации) рассчитывается рыночная стоимость (п. 7 ФСО

№ 2), то целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. ДАТА ОЦЕНКИ 01 июля 2016 г.

СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ 18 июля – 18 августа 2016 г.

8






9

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ЗАКАЗЧИК В соответствии с § 4. Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 года №127-Ф3 «О несостоятельности

(банкротстве)» дело о банкротстве кредитной организации рассматривается арбитражным судом по

правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Решением

Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-226048/15 от 27.01.2016 г. (резолютивная часть объявлена

21.01.2016 г.), АКБ «Бенифит-банк» (ЗАО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него

открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности

(банкротстве)».

Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по

страхованию вкладов». Представитель конкурсного управляющего – Баклицкий Д.Н.

ОЦЕНЩИКИ Поздняков А.П. / Заместитель генерального директора ООО «СТК» / Член СМАО, Свидетельство №213

(согласно реестра) от 04.05.2007 г. / Диплом о профессиональной переподготовке ПП №322305 от

08.12.2000 г. / Страховой полис №0780R/776/80062/5 от 10.12.2015 г., срок действия с 01 января 2016 г. по

31 декабря 2016 г., страховщик – ОАО «АльфаСтрахование» / Стаж работы по специальности с 1995 г.

Маслов Д.И. / Оценщик ООО «СТК» / Член СМАО, Свидетельство №2238 (согласно реестра) от

04.04.2008 г. / Диплом о профессиональной переподготовке ПП №687580 от 30.06.2004г. / Страховой

полис №0780R/776/80064/5 от 10.12.2015 г., срок действия с 01 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г.,

страховщик – ОАО «АльфаСтрахование» / Стаж работы по специальности с 2004 г.

Копии документов оценщиков приведены в Приложении №2.

МЕСТО РАБОТЫ ОЦЕНЩИКОВ Оценщик (оценщики), а также иные привлечённые к проведению оценки и подготовке отчёта об оценке

объекта оценки, работают по месту нахождения работодателя на основании трудового договора,

заключённого между ними и ООО «Современные Технологии Консалтинга» (117420, Москва, ул.

Профсоюзная, д. 57. ОГРН 1027739522986 (дата присвоения 25 июля 2003 г.).

Полис страхования профессиональной ответственности ООО «СТК» №0780R/776/80061/5 от 10.12.2015 г.,

срок действия с 01 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г., страховщик – ОАО «АльфаСтрахование».

Копии документов компании приведены в Приложении №2.

ИНФОРМАЦИЯ О ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ Не привлекались.

10

4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

ДОПУЩЕНИЯ Во избежание двусмысленного толкования результатов оценщиком (оценщиками) в процессе оценки

приняты необходимые допущения, связанные с владением и распоряжением имуществом, текущим

состоянием объекта оценки и потребностью в ремонте. Выводы оценщика (оценщиков) о величине

стоимости объекта оценки ограничены изложенными в отчёте допущениями и условиями. При проведении

оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на

стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных

факторов, ни в случае их последующего обнаружения.

Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не

является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

Мнение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик

(оценщики) не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,

экономических, экологических, юридических и природных условий, способных повлиять на стоимость

объекта оценки.

Информация, использованная оценщиком (оценщиками) при проведении оценки, удовлетворяет

требованиям достаточности и достоверности. Если какая-либо информация или допущения, на которых

основываются выводы о стоимости объекта оценки, окажутся впоследствии неверными, то величина

стоимости также может оказаться неверной и должна быть пересмотрена.

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Базой оценки является рыночная стоимость в трактовке статьи 3 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в РФ». Данный термин, трактуемый указанным выше законом, как «наиболее вероятная

цена», полученная расчётным путём, не учитывает расходы по реализации объекта оценки (в т.ч.

издержки покупателя), а также уплату налогов, возникающих при продаже имущества, поскольку данные

налоги являются атрибутом сделки с имуществом.

В статье 146 Объект налогообложения (Налоговый кодекс РФ, Раздел VIII. Федеральные налоги, Глава 21.

Налог на добавленную стоимость) отсутствует упоминание о том, что рыночная стоимость (расчётная

денежная сумма, представляемая в отчёте об оценке) является объектом налогообложения, в частности,

операцией, попадающей под действие Статьи 146.

Исходя из положений пункта 1 статьи 154 Главы 21 Налогового кодекса РФ, налоговая база при

реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ,

услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего кодекса, с

учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Из этого следует, что налоговое законодательство определяет стоимость и цену как величину без учета

НДС.

Аналогичные выводы можно сделать на основе изучения понятия стоимость, используемого в

экономической теории. Стоимость формируется факторами производства, добавленная стоимость

создается трудом. НДС – это платеж, который установлен подлежащим уплате в пользу государства,

возникающий только при совершении сделки с имуществом. Очевидно, что стоимость имущества,

созданного для собственных нужд и не предполагаемого к продаже, и стоимость такого же имущества,

участвующего в сделке или иной операции, должны быть равны.

11

Возникновение обязанности по уплате НДС при сделке зависит не только от того, является ли имущество

объектом налогообложения по НДС в соответствии с налоговых законодательством, но и от формы

совершения и структуры самой сделки, а также юрисдикции лиц, участвующих в сделке, и используемой

ими системы налогообложения. Стоимость объекта не должна зависеть от этих факторов и быть во всех

случаях одинаковой. Именно поэтому стоимость имущества рассчитывается по доналоговым денежным

потокам, причем как очищенным от НДС, так и до исчисления налога на прибыль.

Таким образом, для корректного формирования итоговой величины стоимости при наличии НДС в ценах

предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных затратах оценщиком

обычно выполняется их очистка от данного налога и все дальнейшие расчеты осуществлять на основе

величин, не включающих НДС.

Тем не менее, в практической оценке рыночной стоимости разным заказчикам для различного

использования результатов оценки в одних случаях удобнее считать, что рыночная стоимость включает

этот налог при условии, что объект оценки является объектом налогообложения по НДС, а в других

случаях полагать, что рыночная стоимость — это величина до налогообложения по НДС, а налог является

добавкой.

Таким образом, все расчётные стоимостные величины, фигурирующие в отчёте, указаны без учёта каких-

либо налогов, за исключением особо оговоренных случаев.

Так же, за исключением особо оговоренных случаев, не учитываются внутрифирменные договора аренды,

залоги, долговые обязательства и прочие обременения.

ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ На этапе сбора информации оценщику (оценщикам) не удалось собрать достаточно объективных данных

о сделках купли-продажи (аренды) объектов-аналогов, поэтому к работе он принял Цены предложений

аналогичных объектов, взятых из открытых источников. При отсутствии в свободном доступе информации

о ценах сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и,

следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом,

оценщиком были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437

ГК РФ). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал,

что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет

принято предложение». ПРОВЕРКА ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ Проверка объектов-аналогов проводилась с использованием метода «Mistery Shopping» («Тайный

покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключается в телефонном общении оценщика под видом

«потенциального клиента» с представителями собственника или самим собственником (продавцом или

арендатором). В ходе разговора оценщик уточняет Цены предложений и иные ценообразующие факторы

объектов-аналогов, а также возможность предоставления скидок относительно объявленных цен.

Уточненные цены предложений и ценообразующие факторы сводятся в соответственные таблицы и

используются оценщиком в расчетах.

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ В соответствующем разделе отчёта указаны источники информации, использованной в процессе оценки.

Оценщик (оценщики) подтверждает, что на момент проведения оценки информация в указанных

12

источниках существовала, однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания

данных источников.

СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА Оценщик (оценщики) не проводил углублённого обследования как объекта оценки в целом, так и

отдельных их составляющих, не проверял быстроизнашиваемые части объекта, не вскрывал те части

объекта, которые были недоступны для визуального осмотра, а также не организовывал изысканий для

установления наличия или отсутствия вредных или опасных веществ или технологий, которые ранее

использовались или в настоящее время присутствуют в составе объекта оценки. Таким образом, оценщик

не может гарантировать, что объект не имеет таких дефектов. При отсутствии в распоряжении оценщика

(оценщиков) достоверной информации, свидетельствующей иное, оценка проводилась исходя из

допущения, что объект оценки не имеет следов коррозии, а также конструктивных или скрытых дефектов.

ТИТУЛ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ВЛАДЕНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ Информация о титуле объекта оценки, правах владения и распоряжения, а также техническая и

финансовая документация по объекту оценки предоставлена заказчиком. Оценщик (оценщики) не

проверял предоставленную документацию на предмет подлинности и соответствия законодательству, т.к.

это не входит в его обязанности по договору. Оценщик исходил из достоверности всех предоставленных

заказчиком документов и информации, отражение в отчёте содержания которых соответствует пониманию

оценщиком данных материалов. Оценщик не проводил толкования правоустанавливающей документации,

т.к. этот вопрос является компетенцией юридической службы заказчика. При отсутствии у оценщика

достоверной информации, свидетельствующей иное, оценка проводилась исходя из допущения, что:

Объект оценки имеет легальный правовой статус, свободный от обременений или ограничений, кроме

оговоренных в отчёте.

Объект оценки создан в соответствии со всеми необходимыми для данного варианта эксплуатации

условиями, нормами, стандартами и разрешениями.

Региональные, федеральные, ведомственные и отраслевые программы (социальные, инвестиционные,

экономические) не влияют на величину стоимости объекта оценки.

Состояние объекта оценки соответствует всем требованиям законодательства, включая противопожарные

и санитарно-гигиенические нормы и требования безопасности.

Права на объект при соответствующих обстоятельствах могут быть реализованы собственником без

ограничений.

ПРОВЕРКА ИНФОРМАЦИИ До совершения сделки с объектом оценки (на основании данного отчёта) исполнитель рекомендует

проверить информацию, используемую в отчёте в качестве допущений. Оценка объекта оценки

производилась с учетом текущего состояния рынка, однако существуют нестрахуемые риски, поэтому до

заключения финансовой сделки с объектом оценки на основании данного отчёта необходимо получить

полную информацию о связанных с потенциальной сделкой рисках, а также о нестрахуемых убытках.

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ Представленный отчёт предназначен для использования заказчиком в целях, указанных в настоящем

документе. Оценщик, выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, а также иные представители

исполнителя не обязаны появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу

13

составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в

порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

ПУБЛИКАЦИИ Представленный отчет является официальным документом, подготовленным для пользования заказчиком

или (с его согласия) иными заинтересованными в результатах оценки лицами. Запрещается публикация

отчета целиком, по частям или публикацию ссылок на отчет, а также данных, содержащихся в отчете,

имени и профессиональной принадлежности оценщика (оценщиков) без письменного согласия

исполнителя.




14

5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

ЗАКОНЫ И СТАНДАРТЫ Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135 от 29.07.1998 г.

Федеральные стандарты оценки (ФСО 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ № 297 –

299 от 20.05.2015 г.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден Приказом

Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г.

Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Некоммерческого партнерства

«Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» от 15.08.2008 г.

СТАТУС ОЦЕНЩИКА Оценщик (оценщики) выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, не является учредителем,

собственником, акционером, должностным лицом или работником заказчика, лицом, имеющим

имущественный интерес в объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или

свойстве.

В отношении объекта оценки оценщик (оценщики) не имеет каких-либо вещных или обязательственных

прав.

Оценщик (оценщики) не имел интереса в объекте оценки, его вознаграждение не зависит от какого-либо

аспекта отчета.

Оценщик (оценщики) не является участником (членом) или кредитором заказчика, а заказчик не является

кредитором или страховщиком оценщика (оценщиков).

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНЩИКОВ Оценщик (оценщики) выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, имеет надлежащее

образование в области оценочной деятельности, обладает необходимой компетенцией, квалификацией и

опытом для проведения оценки объекта оценки.

НАСТОЯЩИМ УДОСТОВЕРЯЕТСЯ, ЧТО Оценщик (оценщики) не производил осмотр объекта оценки, фотоматериалы предоставлены Заказчиком.

Факты, изложенные в отчете, являются достоверными и точными, насколько они известны оценщику

(оценщикам). Никто, кроме лиц, указанных в отчёте, не оказывал оценщику (оценщикам)

профессиональной помощи в подготовке отчета.

ДОСТОВЕРНОСТЬ ОТЧЁТА Согласно Ст. 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина стоимости

объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения

сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном

порядке не установлено иное.

15

6. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Нежилое здание общей площадью 1805,4 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью

2616,0 кв.м.

Оценщик (оценщики) не проводил измерений площади объекта оценки, а руководствовался

предоставленными Заказчиком данными.

МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д. 2к.

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Здание объекта оценки представляет собой нежилое двухэтажное здание производственно-складского

назначения. Здание объекта оценки на момент проведения осмотра находилось в хорошем техническом

состоянии и эксплуатировалось.

Количественные и качественные характеристики здания и земельного участка объекта оценки, получены

из свидетельств о государственной регистрации права, технического паспорта, а также по информации,

полученной от Заказчика.

Количественные и качественные характеристики здания объекта оценки.

Наименование объекта Основные параметры Конструктивные элементы

Нежилое здание, кадастровый (условный) номер 50:55:0010117:153. Свидетельство о государственной регистрации права 50 АЗ 568635 от 10.06.2014 г.

Год ввода – 2005 Этажность – 2 Общая площадь – 1805,4 кв.м. Строительный объем – 10391,0 куб. м.

Фундаменты – железобетонные Стены – кирпичные, сэндвич панели Перекрытия – железобетонные, металлические Кровля – мягкая, рулонная Полы – бетонные Проемы – металлические, деревянные Отделка – штукатурка, окраска Инженерные системы и коммуникации: электроснабжение, отопление, вентиляция канализация, водоснабжение

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Земельный участок объекта оценки общей площадью 2616,0 кв.м., находится в собственности у АКБ

«Бенифит-банк» (ЗАО), Свидетельство о государственной регистрации права 50 АИ 433126 от

26.09.2014 г. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное

использование: для эксплуатации производственного здания; кадастровый номер 50:55:0010117:22;

кадастровая стоимость – 10 903 304,88 руб. Местонахождение земельного участка: Московская область,

г. Подольск, ул. Окружная, д. 2к.

Рельеф земельного участка - ровный. Территория около здания объекта оценки, благоустроена,

огорожена, имеет асфальтобетонное покрытие, освещается в вечернее и ночное время суток.

Около здания объекта оценки имеется площадка для стоянки автотранспорта.

С фотографиями, объекта оценки, пользователь отчёта может ознакомиться в Приложении №1.

Документы на объект оценки представлены в Приложении №3.

16

ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Здание объекта оценки используется в качестве производственно-складского здания, что соответствует

его функциональному назначению, а также конструктивным и объемно-планировочным требованиям,

предъявляемым к аналогичным объектам.

СВЕДЕНИЯ О ФИЗИЧЕСКИХ СВОЙСТВАХ ЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОБ ИЗНОСЕ, УСТАРЕВАНИЯХ Здание объекта оценки на момент проведения осмотра находилось в хорошем техническом состоянии и

эксплуатировалось. Факторов, препятствующих эксплуатации здания объекта оценки, с точки зрения

физической возможности, оценщиком не выявлено. Состояние здания объекта оценки: выполнена

отделка стандартного качества, ремонт не требуется.

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В соответствии с информацией, предоставленной заказчиком, балансовая стоимость здания и земельного

участка объекта оценки составляет 203 572 251,22 руб.

СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ АКБ «Бенифит-банк» (ЗАО), ОГРН 1027739246160 от 24.09.2002 г.







17

7. АНАЛИЗ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

РАЙОН РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Объект оценки расположен в г. Подольск Московской области, на расстоянии 12 км от МКАД.

Окружение объекта оценки – промышленная и административная типы застройки. Преобладающая

застройка - промышленная.

Расположение объекта оценки можно охарактеризовать, как удобное для данного типа коммерческой

недвижимости, так как он находится недалеко от транспортных магистралей и имеет хорошие подъездные

пути.

С иллюстрацией, отражающей расположение объекта оценки и прилегающего района на картах

Московской области и г. Подольск, пользователь отчёта может ознакомиться ниже.

Расположение объекта оценки на карте Московской области.

Объект оценки

18

Расположение объекта оценки на карте г. Подольск.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Подъезд автотранспортом к объекту оценки осуществляется по Варшавскому шоссе, далее по дорогам

местного значения с асфальтобетонным покрытием непосредственно до объекта оценки. При общей

характеристике доступности объекта оценки оценщик (оценщики) исходил из того, что производственно-

складские здания посещаются с использованием автотранспорта. Объект оценки не сложно найти,

поэтому доступность объекта оценки можно охарактеризовать, как удобную. ОКРУЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Инфраструктура г. Подольск Московской области.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РАЙОНА (СУБЪЕКТИВНАЯ ОЦЕНКА)

Предполагаемое развитие района объекта оценки в будущем, по мнению оценщика, может строиться за

счет существующего использования территории, а также освоения близ лежащих территорий.


19

8. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) - это наиболее вероятное использование объекта оценки,

которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо, и при

котором оценка дает наибольшую величину стоимости объекта оценки.

В общем случае анализ НЭИ проводится в два этапа:

определение наилучшего использования участка как свободного, исходя из гипотезы, что участок

земли не застроен или может быть освобождён путём сноса имеющихся зданий и сооружений.

определение наилучшего использования участка с имеющимися улучшениями (зданиями,

строениями, коммуникациями и т.п.);

Такой подход позволяет определить целесообразность сохранения имеющихся улучшений земельного

участка.

ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В рамках данного отчёта оценщик (оценщики) принял решение не рассматривать вариант, основанный на

гипотетическом освобождении земельного участка, поскольку, по мнению оценщика, это не приведёт к

увеличению стоимости объекта оценки.

Для определения наиболее эффективного использования объекта оценки оценщик (оценщики)

проанализировал его основные характеристики, ограничения по использованию, рыночную ситуацию, а

также особенности практического использования аналогичных объектов на локальных рынках.

Объект оценки представляет собой производственно-складское здание, что является его текущим

использованием.

Поскольку объект оценки является потенциальным объектом для залога, оценщик не может быть

абсолютно уверен в том, что банк-кредитор без проведения дополнительного анализа даст согласие на

изменение текущего варианта использования объекта оценки, особенно, если оно будет связано с

изменением физических характеристик объекта оценки.

В случае если текущее использование объекта оценки не будет противоречить приведённым выше

критериям наиболее эффективного использования, то использование объекта оценки можно

рассматривать под размещение производственно-складского здания, как наилучшее для объекта оценки.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАВОМЕРНОСТЬ Поскольку в ходе анализа представленных заказчиком документов на объект оценки оценщик (оценщики)

не обнаружил никаких нарушений, связанных с текущим использованием помещений, то в целом можно

сделать заключение о юридической правомерности указанного использования объекта оценки.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ В процессе осмотра объекта оценки оценщик (оценщики) не обнаружил никаких дефектов, физических

ограничений и отклонений, препятствующих его указанному использованию, что позволяет сделать вывод

наличии физической возможности использовать объект оценки в качестве производственно-складского

здания.

20

ФИНАНСОВАЯ ОСУЩЕСТВИМОСТЬ Перепрофилирование объекта оценки под иной вариант использования, отличный от текущего, повлечёт

за собой дополнительные существенные затраты, выгода от которых без подробного анализа, под

которым оценщик (оценщики) понимает детально проработанный и всесторонне обоснованный проект

альтернативного использования объекта оценки, не является очевидной. На этом основании оценщик

сделал вывод о соответствии текущего использования объекта оценки данному критерию, как наименее

затратному и, следовательно, наиболее финансово осуществимому.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ По мнению оценщика, нельзя исключать теоретическое существование вариантов альтернативного

использования объекта оценки, способного обеспечить ещё большую стоимость, по сравнению с

указанным. Однако, как показал проведённый выше анализ, велика вероятность того, что подобный

вариант не будет соответствовать иным критериям наиболее эффективного использования. Поэтому

оценщик (оценщики), принял решение не проводить углублённое изучение всех гипотетически возможных

альтернативных вариантов использования объекта оценки, способных обеспечить ещё большую

стоимость, а остановиться на текущем использовании, как отчасти удовлетворяющее данному критерию.

ВЫВОД Таким образом, оценщик (оценщики) принял решение, на основании которого в дальнейших расчётах в

качестве наиболее эффективного использования будет рассматриваться использование объекта оценки в

качестве производственно-складского здания.

21

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Процесс оценки включал в себя выполнение следующих работ:

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для

определения стоимости с учетом требований Федеральных стандартов оценки, проверку ее на

соответствие критериям достаточности и достоверности, включая анализ рынка, к которому относится

объект оценки.

Изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Оценку с использованием приемлемых подходов, осуществление необходимых расчётов, обобщение

результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта оценки.

Составление и написание отчета об оценке. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование объекта оценки, которое

не противоречит действующему законодательству, физически возможно, экономически оправдано, и при

котором эксплуатация объекта оценки приносит наибольшую прибыль.

ПОДХОД К ОЦЕНКЕ Совокупность методов оценки, объединенных общими методологическими принципами.

МЕТОД ОЦЕНКИ Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной в рамках данного метода

информации рассчитывать стоимость объекта оценки. Согласно Ст. 14 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в РФ» оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки.

АНАЛОГИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Объекты гражданских прав, близкие по свойствам, определяющим его стоимость, к объекту оценки. Под

рыночными ценами объектов–аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса в

зависимости от доступной информации. Элемент сравнения - характеристики объекта оценки, объектов-

аналогов и сделок с ними, которые влияют на их стоимость и цену.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Затраты представляют собой денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или

производства объекта гражданских прав. Цена, уплаченная покупателем за объект гражданских прав,

становится для него затратами на его приобретение.

Затратный подход построен на основе принципа замещения и может быть применен, когда существует

возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является копией оригинала, либо

может обеспечить равную полезность. Максимально возможная стоимость объекта оценки определяется

наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равной полезностью.

22

Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчетной величине либо затрат

воспроизводства, либо затрат замещения.

Затраты воспроизводства – это затраты создания точной копии оцениваемого объекта с использованием

аналогичных технологий и материалов без учета износа.

Затраты замещения - затраты в текущих ценах, необходимые для создания объекта сопоставимой

полезности с применением технологий и материалов, используемых на рынке в настоящее время.

Последовательность определения стоимости объекта оценки затратным подходом Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости (согласно классической

теории оценки):

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Определение стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений, объектов

благоустройства), находящихся на земельном участке.

Определение величины накопленного износа улучшений.

Определение стоимости улучшений с учётом износа.

Добавление к полученной величине стоимости земельного участка.

Оценка земельного участка Оценка стоимости земельного участка подразумевает определение рыночной стоимости права

собственности участка, либо рыночной стоимости права аренды. Рыночная стоимость земельного участка,

в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и

предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на

приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Оценка стоимости земельного участка объекта оценки производилось сравнительным подходом. В ходе

анализа к ценам предложения были внесены поправки на различия, существующие между объектами-

аналогами и участком объекта оценки.

Понижающая корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит

земельный участок объекта оценки.

Повышающая корректировка вносится, если по данному показателю объект-аналог уступает земельному

участку объекта оценки.

Результаты расчета стоимости земельного участка объекта оценки, приведены в Разделе 11.

По результатам проведённого расчёта оценщик (оценщики) сделал вывод о том, что стоимость

земельного участка объекта оценки составляет 5 779 398 руб.

Оценка здания объекта оценки Расчёт стоимости замещения здания, входящего в состав объекта оценки, оценщик (оценщики) проводил

на основе расчёта затрат на замещение.

Так как в распоряжение оценщика заказчиком не была предоставлена проектно-сметная документация на

строительство здания объекта оценки, то расчет выполненных работ проводился на основании сборника

Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС). С процедурой расчета стоимости

пользователь отчёта может ознакомиться в Разделе 11.

По результатам проведённого расчёта оценщик (оценщики) сделал вывод о том, что стоимость

замещения здания объекта оценки составляет 37 240 497 руб.

23

Расчет износа здания Износ характеризуется уменьшением полезности объекта оценки, его потребительской

привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем

стоимости под воздействием различных факторов. В зависимости от причин, вызывающих обесценение

объекта оценки, выделяют следующие виды износа: физический (F), функциональный (Fu) и внешний

(Fe). Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа, то, наряду с

указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ.

S = 1 - (1 - F) (1 - Fu) (1 - Fe).

С процедурой расчета износа здания пользователь отчёта может ознакомиться в Разделе 11.

Таким образом, остаточная стоимость здания объекта оценки составляет 32 008 207 руб.

Величина стоимости Стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода определяется как сумма остаточной стоимости

здания и стоимости земельного участка объекта оценки.

С процедурой расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода пользователь отчёта

может ознакомиться в Разделе 11.

По результатам проведённого расчёта оценщик (оценщики) сделал вывод о том, что величина стоимости

объекта оценки, определённая с помощью затратного подхода, составляет 37 787 605 руб., с учетом

налога на добавленную стоимость (справочно). СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип

замещения. При наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит

больше суммы, в которую обойдется приобретение имущества, аналогичного по своим характеристикам,

качеству и полезности.

Подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении

объекта оценки с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между объектом оценки и

аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же

основными характеристиками, что и объект оценки. Скорректированная цена дает оценщику возможность

сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает

рыночную стоимость. Фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за

мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем

большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития

рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу

(оферт), то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости

имущества.

Оценка стоимости объекта оценки производилось методом сравнения продаж.

С процедурой расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода пользователь отчёта

может ознакомиться в Разделе 12.

По результатам проведённого расчёта оценщик сделал вывод о том, что величина стоимости объекта

оценки, определённая с помощью сравнительного подхода, составляет 34 496 090 руб., с учетом налога

на добавленную стоимость.

24

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход построен на основе принципов ожидания и замещения и может быть применен, когда существует

достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки

способен приносить владельцу соответствующих прав, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода используются методы капитализации дохода или дисконтирования денежных

потоков.

Метод капитализации применяется, если потоки доходов стабильны в течение длительного периода

времени. Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от

него нестабильных денежных потоков.

При использовании для получения стоимости будущих доходов метода капитализации репрезентативный

уровень дохода делится на ставку капитализации. При этом в качестве дохода чаще всего принимается

чистый операционный доход.

При использовании метода дисконтирования денежных потоков для каждого из нескольких определённых

будущих периодов определяются расчётные денежные поступления, которые затем пересчитываются в

значение стоимости с помощью ставки дисконтирования.

Для расчёта стоимости объекта оценки в конце прогнозного периода определяется стоимость реверсии

(путём капитализации чистого операционного дохода), а затем стоимость объекта оценки на конец

прогнозного периода дисконтируется до её текущей стоимости с учётом ожидаемого времени реализации

выгод, а также соответствующих рисков.

Ставка дисконтирования Коэффициент, используемый для приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков,

генерируемых объектом оценки на протяжении периода прямого прогнозирования.

Коэффициент капитализации Коэффициент, используемый для приведения к текущей стоимости денежного потока, генерируемого

объектом оценки за единичный промежуток времени, учитывающий ожидаемые темпы роста.

Выбор метода В процессе оценки объектов оценки доходным подходом оценщик исходил из следующего:

доходами от эксплуатации объектов оценки являются доходы, полученные от сдачи их площадей

в аренду;

гипотезы, что изменение потока дохода в ближайшей перспективе будет происходить умеренными

темпами;

отсутствия необходимости существенных первоначальных инвестиций в объекты оценки для

сдачи их в аренду.

Всё это определило целесообразность использования для оценки объектов оценки в рамках доходного

подхода метода прямой капитализации.

Допущения и предпосылки Все договора на сдачу площадей в аренду заключаются на рыночных условиях.

Вакантные на дату оценки площади будут сданы в аренду на рыночных условиях.

Период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности.

25

Величины дохода от сдачи площадей в аренду и расходы по их содержанию и обслуживанию условно

постоянны.

При определении величины доли вакантных помещений принимается во внимание среднестатистический

уровень соответствующего показателя на локальном рынке, а также среднерыночная продолжительность

сдачи в аренду и возможный период экспозиции сопоставимых объектов.

Не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал.

При расчете стоимости не учитывается величина начальных инвестиций.

Динамика ставок аренды в течение прогнозного периода прогнозируется исходя из исторических темпов

роста ставок на локальном рынке и ожиданий участников рынка в отношении их будущей динамики.

Процедура прямой капитализации формализуется в следующем виде:

PV = NOI / i

где:

NOI - чистый операционный доход; PV - стоимость; i - коэффициент капитализации.

Экономически данная модель формулируется следующим образом: стоимость недвижимости должна

быть такой, чтобы доход от владения ею окупил соответствующие инвестиции за срок, равный 1/i.

Величина PV является верхним пределом экономически оправданной стоимости имущества.

Последовательность определения стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации Применение метода прямой капитализации заключается в последовательном выполнении следующих

действий:

Изучение рынка с целью получения достоверной информации о факторах, имеющих отношение к

объектам сравнимой полезности.

Определение величины арендной платы для объекта оценки.

Определение величины потерь при сборе арендной платы.

Определение величины потенциального и действительного валового дохода.

Учет операционных расходов.

Определение величины чистого операционного дохода.

Расчет ставки капитализации.

Вывод стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.

Величина стоимости С процедурой расчета стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода пользователь отчёта может

ознакомиться в Разделе 13.

По результатам проведённого расчёта оценщик (оценщики) сделал вывод о том, что величина стоимости

объекта оценки, определённая с помощью доходного подхода, составляет 33 443 418 руб., с учетом

налога на добавленную стоимость.

ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения

результатов расчётов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и

методов оценки. Вывод о величине стоимости объекта оценки делается оценщиком (оценщиками) после

тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая

26

специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены им как наиболее логичные и

приемлемые в каждом конкретном случае. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Проведение оценки (определение стоимости) объекта оценки включает в себя следующие этапы:

Анализ представленной Заказчиком информации

Информация о

виде и объеме

прав на объект

оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав

на недвижимое имущество, содержащейся в документах,

подтверждающих существующие права на него

(в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах)

Отражено

Сопоставление

данных об

объекте оценки

Установление конструктивных особенностей недвижимого

имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия

(наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном

порядке перепланировок и т.п.) Фактического состояния

недвижимого имущества характеристикам объекта, отраженным в

действительных на дату оценки документах органов/организаций,

осуществляющих технический учет и инвентаризацию зданий

(технический паспорт, выписка из технического паспорта,

поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт и т.п.)

Проведено

Установление

данных об

обременениях

прав на объект

оценки

Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого

имущества, права на которое оцениваются, на основании

документов, содержащих сведения о наличии обременений,

установленных в отношении оцениваемого имущества, включая

обременение сервитутом, залогом или долговыми

обязательствами, наличием арендаторов, соглашений,

контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц

Проведено в

рамках

предоставленных

заказчиком

документов

(приведены в

Приложении №3

1. Заключение с заказчиком договора на проведение оценки, включающего задание на

оценку Проведено

2. Получение от заказчика необходимых документов для проведения оценки Проведено

3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки,

изучение фактического технического состояния объекта оценки, сбор прочей

информации об объекте оценки

Проведено

4. Составление таблицы по анализу представленной заказчиком информации (см.

далее), необходимой для проведения оценки, о характеристиках недвижимого

имущества, права на которое оцениваются

Проведено

5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которым относится объект оценки Проведено

6. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчетов Проведено

7. Согласование полученных различными подходами и методами результатов,

определение итоговой величины стоимости объекта оценки Проведено

8. Составление и передача заказчику отчета об оценке Проведено

27

(включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при

их наличии)

к отчету)


данных об

имуществе не

являющемся

недвижимым

Установление наличия/ отсутствия подлежащего оценке в составе

объекта оценки имущества, не являющегося недвижимым

(неотъемлемые улучшения объекта оценки без которых

невозможно полноценное текущее использование /эксплуатация

объекта оценки)

Проведено


иных сведений

Установление иных количественных и качественных

характеристик недвижимого имущества, права на которое

оцениваются, в том числе содержащих описание существующих

прав на объект оценки

Проведено

28

10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

ПРОГНОЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ НА 2017 - 2019 ГОДЫ В 2017 году предполагается стабилизация ситуации в экономике с замедлением темпов падения до 0,4 %,

в 2018 – 2019 гг. намечается тенденция устойчивого роста темпами 0,7–1,6 процента.

За счет более низкой цены на нефть в консервативном варианте заметно снижается величина

нефтегазовых доходов федерального бюджета. Это приводит к значительному увеличению дефицита

федерального бюджета, масштабному исчерпанию доступных к расходованию средств бюджетных

фондов и увеличению государственного долга. При этом в консервативном варианте в целях

балансировки федерального бюджета с 2017 года потребуется сокращение расходов на 10 % в реальном

выражении против 5-процентного сокращения по другим вариантам.

Целевой вариант ориентирует на достижение целевых показателей социально-экономического развития и

решение задач стратегического планирования. Предполагается выход российской экономики на

траекторию устойчивого роста темпами не ниже среднемировых, снижение инфляции до уровня 4 % в

2017 году и рост производительности труда не менее чем на 5 % в среднесрочной перспективе при

одновременном обеспечении макроэкономической сбалансированности.

Внешние условия сохраняются на уровне базового варианта, но для достижения намеченных целей

предполагается смена ориентации экономики на инвестиционную модель развития при сдерживании в

первые годы прогнозного периода роста расходов на потребление и социальных обязательств

государства и бизнеса.

Снижение инфляции до 4 % в 2017 году предполагает существенное сдерживание внутреннего спроса,

прежде всего спроса домашних хозяйств. Рост инвестиций в основной капитал в 2017 году также не

достигнет темпов, необходимых для динамичного роста экономики, вследствие значительной

инерционности инвестиционного процесса и ограниченности финансирования.

Вместе с тем, начиная с 2018 года, с учетом снижения процентной ставки и создания благоприятных

условий для кредитования бизнеса, начала реализации крупных инвестиционных проектов и мер

экономической политики, направленных на активизацию факторов экономического роста и повышение

эффективности экономики, темпы роста ВВП будут непрерывно возрастать и достигнут 4,5 % в 2019 году.

В целом отклонение характеристик федерального бюджета по отношению к ВВП между целевым и

базовым вариантами прогноза незначительно.

Базовый вариант прогноза предлагается использовать для разработки параметров федерального

бюджета на 2017 – 2019 годы.

29

Основные показатели прогноза социально-экономического развития РФ на 2015 – 2019 годы

2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г.

Цены на нефть Urals (мировые), долл./барр.

базовый

51,2

40 40 40 40

консервативный 25 25 25 25

целевой 40 40 40 40

Индекс потребительских цен, на конец года

базовый

12,9

6,5 4,9 4,5 4,0

консервативный 9,0 6,0 5,5 5,1

целевой 6,5 4,0 4,0 4,0

Валовой внутренний продукт, темп роста %

базовый

96,3

99,8 100,8 101,8 102,2

консервативный 97,9 99,6 100,7 101,6

целевой 99,8 100,4 102,9 104,5

Инвестиции в основной капитал, %

базовый

91,6

96,9 100,8 103,0 104,2

консервативный 90,6 98,3 100,6 102,7

целевой 96,9 103,8 105,3 107,1

Промышленность, %

базовый

96,6

100,0 101,1 101,7 102,1

консервативный 98,4 100,1 100,7 101,3

целевой 100,0 101,7 102,6 103,2

Реальные располагаемые доходы населения, %

базовый

95,7

97,2 100,7 101,0 101,1

консервативный 95,0 98,6 99,9 100,4

целевой 97,2 99,7 101,0 102,7

Реальная заработная плата, %

базовый

90,7

98,5 101,2 101,3 101,3

консервативный 96,1 99,0 100,1 100,5

целевой 98,5 99,8 101,5 103,6

Оборот розничной торговли, %

базовый

90,0

97,3 101,1 102,6 103,3

консервативный 95,1 99,5 100,5 101,7

целевой 97,3 100,0 102,5 105,5

Экспорт - всего, млрд. долл. США

базовый

341

288 294 302 312


целевой 288 295 305 317

Импорт - всего, млрд. долл. США

базовый

193

180 187 196 208


целевой 180 186 195 212

30

ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА Общая ситуация на рынке Рынок складской недвижимости в 2015 г. удивил всех участников результатами: ожидаемое снижение

объемов спроса обернулось одним из самых высоких показателей по объему сделок за всю историю

рынка как для Московского региона, так и по России в целом. Был достигнут второй за историю рынка

лучший результат по объему реализованных помещений. В условиях непростой экономической ситуации,

санкционного давления на страну и снижения покупательной способности населения «драйверами»

развития складского рынка оказались крупнейшие игроки розничной торговли, в частности продуктовые

сети. В текущей ситуации крупные компании занимают освобождающиеся ниши игроков малого и среднего

бизнеса, а также расширяют имеющиеся мощности и готовы арендовать новые складские площади. В

2016 г. мы также ожидаем основной активности со стороны игроков крупного бизнеса, однако объем

сделок, наиболее вероятно, не принесет «сюрпризов» 2015 г. и сократится на 30%. Объемы нового

строительства также уменьшаются. Реализация новых объектов становится прерогативой небольшого

числа федеральных девелоперов, которые могут максимально эффективно работать с себестоимостью и

качеством продукта и имеют собственные строительные и производственные мощности. А на фоне

большого объема свободных площадей строительство склада по схеме built-to-suit является наиболее

целесообразным решением для девелопера.

По предварительным данным, 2015 год продемонстрировал максимальную активность покупателей и

арендаторов качественных складских объектов.

Совокупный объем сделок с начала года составил порядка 1,3 млн.кв.м, что в 1,5 раза больше показателя

2014-го и на 10% превосходит рекордный объем сделок 2013-го. Сокращение темпов прироста нового

предложения и высокий объем сделок скорректировали уровень вакантных площадей в сторону

понижения.

Высокий показатель обусловлен активностью со стороны операторов розничной торговли,

преимущественно продуктовых сетей: на долю последних приходится более 40% арендованных и

купленных складских площадей.

В 2015 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию 716,7 тыс.кв.м. качественных складских

площадей, что в 2 раза меньше аналогичного показателя 2014 г. В настоящий момент совокупный объем

введенных в эксплуатацию складских площадей классов А и В в Московском регионе составляет около 12

млн.кв.м, из которых 10 млн.кв.м. относится к классу А. Стоит отметить, что построенные в 2015 г.

31

складские комплексы представляют собой преимущественно новые проекты, только 20% – это фазы

ранее введенных в эксплуатацию комплексов. Наибольший объем ввода в эксплуатацию приходится на

южное направление – 29%, а также на юго-западное и северное направления – 19% и 18%

соответственно.

Инвестиционные вложения в складскую недвижимость Московского региона в 2015 г. составили $447 млн.

Данный сегмент (вместе с торговым) стал вторым по привлекательности на рынке коммерческой

недвижимости после офисного. На него пришлось 20% совокупного объема инвестиций, что значительно

выше прошлого года, когда инвестиционных сделок практически не было. Объем инвестиций в 2015 г.

однако оказался на 59% ниже значения 2013 г. ($1,1 млрд.), и на 17% уступил показателю 2012 г. ($540

млн). На рынке прошли две крупные сделки с участием компании «PNK Group». ГК «Бин» купила

складской комплекс «ПНК - Чехов» общей площадью 337 тыс.кв.м, а компания «Адидас» приобрела

здание площадью 120 тыс.кв.м в складской комплекс «ПНК-Чехов 2». При этом интерес к данному

сегменту сохраняется. В 2016 г. ожидается закрытие новых сделок и сохранения объема инвестиций на

уровне $500 млн. Ставка капитализации на складскую недвижимость за 2015 г. почти не изменилась.

Заявленная девелоперами она составляет 12–12,5%, реальные сделки происходят ближе к 14%.

Географическое распределение введенных в эксплуатацию складских площадей в объектах классов А и В

сохраняется на протяжении нескольких лет. Наибольший объем сосредоточен на юге, юго-востоке и

севере Московского региона. Данные направления отличаются хорошей транспортной доступностью,

здесь расположены два крупнейших аэропорта страны, а также имеется большой выбор земельных

участков для строительства складов. Кроме этого, шоссе, расположенные на данных направлениях,

имеют стратегическое значение: Симферопольское, Каширское и Новорязанское (южное и юго-восточное

направления) обеспечивают связь большинства регионов России со столичным рынком, а Ленинградское

и Дмитровское (северное направление) обеспечивают связь Московского региона с портом Санкт-

Петербурга, в который осуществляется доставка товаров из ряда европейских и азиатских стран. Стоит

отметить, что преимущественно на этих направлениях в данный момент ведется строительство новых

складских объектов, а также расположены основные участки, где возможно строительство новых складов

в будущем. Уровень вакантных площадей в I полугодии 2015 г. на фоне низкого спроса и большого

объема вводимых в эксплуатацию площадей демонстрировал рост, увеличившись к началу июля на 1,2 п.

п. по сравнению с концом 2014 г. и составив 10,4%. Однако во II полугодии, когда ввод в эксплуатацию

новых объектов был минимальным за всю историю рынка, а спрос, напротив, продемонстрировал

рекордные показатели, уровень вакантных площадей снизился до 9,4%. Стоит отметить, что на

протяжении всего 2015 г. совокупный объем свободных площадей находился на рекордном уровне за всю

историю наблюдений: на рынке Московского региона – ключевом рынке складской недвижимости нашей

страны – сейчас свободно более 1 млн.кв.м. качественных складских площадей.

В 2015 г. на рынке Московского региона было арендовано и куплено 1 231 тыс.кв.м. качественной

складской недвижимости, что в 1,4 раза превышает результаты 2014 г. и сопоставимо с рекордными

показателями 2012 и 2013 гг. Общий объем сделок по России составил около 1,8 млн.кв.м, это второй по

величине результат за всю историю существования рынка качественной складской недвижимости. При

этом на долю Московского региона пришлось 68% заключенных сделок, на долю Санкт-Петербурга и

Ленинградской области – 15%, региональных городов – 17%, что говорит о продолжении централизации

логистического бизнеса вокруг столичного рынка. Если говорить о географическом распре- делении

сделок в Московском регионе, то наибольший объем пришелся традиционно на южное направление –

41%, на северном и юго-восточном направлениях было куплено и арендовано 20% и 18% от общего

32

объема сделок соответственно. Отметим, что именно на этих направлениях сосредоточено около 70%

совокупного объема введенных в эксплуатацию объектов Московского региона.

Средний размер сделки в Московском регионе по итогам 2015 г. составил 16,5 тыс.кв.м, что в 1,3 раза

выше аналогичного показателя 2014 г. Это подтверждает тезис о том, что в текущих условиях

развиваются только крупнейшие игроки. И подавляющее большинство из них – торговые операторы:

именно они формируют большую часть спроса на качественные объекты складской недвижимости. Стоит

отметить, что 30% закрытых в Московском регионе сделок – это сделки с блоками площадью более 20

тыс.кв.м. Сейчас, в отличие от кризисного периода 2008–2009 гг., имеется достаточное количество

крупных блоков (от 20 тыс.кв.м), поэтому многие компании используют появившуюся возможность и

арендуют качественные складские площади на привлекательных условиях.

Доля сделок по покупке впервые, начиная с 2009 г., продемонстрировала снижение: 21% в общем объеме

сделок против 41% по итогам 2014 г. Уменьшился не только общий объем сделок, но и их количество. На

фоне высокой стоимости заемного финансирования покупку качественных складских площадей

рассматривают преимущественно компании, имеющие собственные средства, или иностранные компании,

имеющие возможность привлечения финансирования на выгодных условиях. Стоит отметить, что первые

сделки по покупке качественных складских площадей в 2015 г. стали заключаться на московском рынке

только во II полугодии.

Наибольшую активность в части аренды и покупки складских площадей демонстрировали операторы

розничной торговли. По итогам года на их долю пришлось более половины всех арендованных и

приобретенных складских помещений. При этом более 30% всего объема сделок приходится на

продуктовые сети. Игроки этого сегмента рынка розничной торговли чувствуют себя наиболее уверенно в

текущей ситуации и анонсируют планы по развитию в России. Доля логистических операторов и

производственных компаний уменьшилась по сравнению с 2014 г. на 8,8 п. п. и 6,7 п. п. соответственно.

Отреагировав на значительные валютные колебания, рынок складской недвижимости быстро

адаптировался к новым условиям. Наибольшее снижение ставок аренды происходило с октября 2014 г. по

март 2015 г. На фоне высокой конкуренции и растущего объема свободных площадей собственники

складов пересогласовывали условия аренды согласно новой рыночной ситуации, а также снижали

заявляемые ставки аренды. Во II–IV кварталах 2015 г. арендные ставки не претерпели существен- ных

изменений. По итогам 2015 г. средняя заявляемая арендная ставка на складские площади класса А в

Московском регионе находится на отметке 4 300 руб./кв.м. /год (triple net – без учета НДС, операционных

расходов и коммунальных платежей). Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок

(около 3 лет) по ставкам, номинированным в российской валюте. Стоит отметить, что складской рынок –

единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где все свободные площади сдаются в аренду

в национальной валюте. Что касается покупки складских площадей, то цена предложения по состоянию на

конец 2015 г. составляет в среднем 40–45 тыс.руб./кв.м. (не включая НДС), практически не изменившись

по сравнению с показателем 2014 г. Кроме этого, в условиях меняющихся запросов арендаторов и

покупателей в 2015 г. на складском рынке был представлен продукт нового формата: появились первые

проекты класса А, в которых предлагается деление на блоки малой площади, преимущественно по 5 000

кв.м., для продажи по частям, что позволяет снизить конечную цену такого предложения для потребителя.

Тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 г, в 2015 г. сохранилась и

стала повсеместной. При этом произошло падение стоимости аренды до минимально низких значений.

Темпы падения были выше в первой половине года (15–17%), тогда как за II полугодие ставки аренды

уменьшились в среднем на 5–7%. На складские помещения класса «А» арендная ставка установилась на

33

уровне 3800–3900 руб./кв.м./год (triple net) , снизившись за год на 22–24%. Помещения класса «В»

предлагаются за 3500-3600 руб./кв.м./год, что ниже уровня конца 2014 г. на 20–22%

Прогноз Объем ввода новых складских площадей по итогам 2016 г., наиболее вероятно, не превысит 600 тыс.кв.м.

Девелоперы будут по-прежнему очень осторожны в части строительства новых спекулятивных

комплексов. Причиной этому являются сложности доступа к заемному финансированию и его высокая

стоимость, а также значительный объем доступных для аренды площадей. Большинство из планируемых

к вводу в эксплуатацию объектов реализуется по схеме built-to-suit. Кроме этого, мы ожидаем

дальнейшего «сужения» рынка: количество игроков существенно сократится, а реализацией новых

объектов будут заниматься преимущественно крупные сетевые девелоперы.

Объем сделок может сократиться на 30% по сравнению с 2015 г. и составить по итогам 2016 г. около 750

тыс.кв.м. Это связано в первую очередь со значительным снижением потребительского спроса, а также с

крайне высоким объемом сделок, который мы наблюдали в 2015 г. Многие компании, заинтересованные в

складских площадях, уже арендовали (приобрели) необходимые площади по привлекательной стоимости,

и их дальнейшее развитие будет зависеть от поведения потребительского спроса. Основными

«драйверами» спроса по- прежнему будут оставаться операторы розничной торговли, а именно –

продуктовые сети. Кроме того, ожидается активность со стороны DIY-операторов и операторов профиля

«детские товары», а также фармацевтических компаний. К сожалению, мы пока не можем отметить

существенного роста доли помещений, арендуемых интернет-операторами, однако у данного формата

есть хороший потенциал для развития в крупных городах ввиду возможности предоставления товаров по

более низким ценам. На фоне медленного прироста складских площадей и умеренного спроса уровень

вакантных площадей к концу 2016 г. может скорректироваться до 8–8,5%. Однако абсолютные значения

останутся по-прежнему высокими.

Как следствие, можно предположить, что осторожная политика девелоперов в части нового

спекулятивного строительства будет сохраняться и в 2017 г. В то же время складские комплексы, не

успевшие своевременно найти арендаторов на свои площади и имеющие существенную кредитную

нагрузку, могут сменить собственников. Заявляемые ставки аренды при отсутствии серьезных

34

макроэкономических показателей останутся на прежнем уровне. При этом мы не видим предпосылок для

возврата к долларовым ставкам аренды в ближайшие пару лет. Декларируемые программы по

импортозамещению, особенно в период санкционных ограничений, могут стать одним из векторов

развития рынка качественной складской и индустриальной недвижимости. Для размещения легкого

производства партнерами по бизнесу готовы выступить не только активно развивающиеся на территории

страны индустриальные парки, но и девелоперы современных складов, имеющие дополнительные

инженерные мощности на своих земельных активах. Производственные компании могут обеспечить

стабильную загрузку арендуемых помещений, хотя нужно отметить, что площади подобных помещений,

вероятнее всего, будут небольшими.

Рынок складской недвижимости в 2015 г. был одним из наиболее динамичных сегментов коммерческой

недвижимости. И девелоперам, и арендаторам приходилось адаптироваться к новым реалиям и новым

ценовым диапазонам, которые теперь устанавливаются в рублях. Но несмотря на кризисное состояние

экономики и замедление девелоперских процессов, спрос на складские помещения показал

существенный рост. Сложившиеся условия предоставляли большие возможности для компаний со

стабильным финансовым положением, которые планировали укрупнение площадей под складирование

своей товарной продукции. При выгодных ставках аренды и еще более интересных ценах на покупку, они

смогли воспользоваться рыночной ситуацией, и арендовать или приобрести новые площади с ориентиром

на будущее развитие на очень выигрышных условиях, казавшихся недоступными еще год назад. В 2016 г.

будет сохраняться непростая ситуация для собственников, но при этом интерес со стороны арендаторов к

наиболее качественным объектам будет способствовать постепенному выравниванию дисбаланса в

спросе и предложении на рынке и стабилизации показателей.

По материалам специалистов ООО «СТК» и интернет ресурсам.

Вывод

Учитывая экономическую ситуацию в нашей стране, а также неоднозначность рыночной конъюнктуры,

оценщику невозможно сделать какой-либо точный прогноз относительно перспектив сохранения

ликвидности объекта оценки. По мнению оценщика, оптимистический сценарий развития ситуации в

экономике позволит объекту оценки, как минимум, сохранить существующий в настоящее время уровень

ликвидности. Однако в случае ухудшения макроэкономической ситуации в стране, ликвидность объекта

оценки может снизиться. Возможная реализация объекта оценки потребует адекватных маркетинговых

усилий, а также достаточных для соответствующей рыночной ситуации времени экспозиции и/или

дисконта.

35

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценку земельного участка объекта оценки в рамках затратного подхода оценщик проводил в два этапа.

Сначала им было изучено состояние и конъюнктура рынка, собрана и проверена информация по

сопоставимым объектам с выделением и группировкой ценообразующих факторов. Затем оценщик

проанализировал влияние этих факторов на стоимость и произвёл соответствующие расчеты с

использованием необходимых корректировок.

В процессе анализа рынка оценщик подбирал сопоставимые объекты-аналоги, исходя, в первую очередь,

из таких критериев, как право владения и распоряжения (собственности, аренды), принадлежность к

общему для всех аналогов сегменту рынка, условия финансирования сделки и время продажи (оферты), а

также сопоставимость местоположения, физических характеристик и назначения (возможного

использования).

На момент оценки на рынке предлагалось несколько сходных по своим характеристикам объектов, из

которых три, по мнению оценщика, в достаточной степени соответствуют указанным выше критериям. У

выбранных объектов-аналогов и объекта оценки эти параметры совпадают, что даёт право считать

выбранные объекты аналогами и не вводить корректировки на эти параметры в дальнейших расчётах.

Отличия же учтены с помощью введения специальных корректировок (поправок), суть которых состоит в

уравнении цен аналогов с базисом определяемой стоимости объекта оценки. Как правило, чем меньше

оценщик использует в расчетах корректировок, тем точнее подобран объект-аналог (аналоги).

Точное описание земельного участка объекта оценки, его физических характеристик, местоположения и

других параметров дано в соответствующем разделе настоящего отчёта. Перечень ценообразующих

параметров представлен в Таблице 11.1. В свою очередь, перечень параметров по каждому из выбранных

оценщиком объектов-аналогов представлен в Таблицах 11.2 – 11.4. Таблицы объектов-аналогов

составлены на основе рыночных предложений по результатам проведённых телефонных переговоров

оценщика под видом потенциального клиента1 с контактными лицами, указанными в предложениях. С

подробными распечатками данных предложений пользователь настоящего отчета может ознакомиться в

Приложении №3.

1Переговоры проводились с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении оценщика к продавцу, арендатору или их уполномоченному представителю (агенту) под видом «потенциального покупателя или арендатора».

36

Описание земельного участка объекта оценки.

Таблица 11.1

Земельный участок объекта оценки Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д. 2к

Общая площадь 2616,0 кв.м (26,16 сотки) Местоположение по отношению к крупным транспортным магистралям

Варшавское шоссе недалеко

Удаленность от МКАД 12 км Удобство подъезда Удобный (все подъезды заасфальтированы) Категория земель, разрешенное использование

Земли населенных пунктов, для размещения производственного здания

Местоположение по отношению к инженерным коммуникациям

По границе участка

Статус земельного участка Собственность Обременения Отсутствуют Дата предложения Июль 2016 г

Характеристика объектов-аналогов.

Таблица 11.2

Объект-аналог №1 Московская область, г. Подольск, Домодедовское шоссе

Общая площадь 7700,0 кв.м (77,0 соток) Местоположение по отношению к крупным транспортным магистралям

Симферопольское шоссе недалеко


Земли населенных пунктов, для складских целей



Статус земельного участка Собственность Обременения Отсутствуют Цена предложения 259 740 руб./сотка Источник https://www.avito.ru/podolsk/zemelnye_uchastki/uchastok

_77_sot._promnaznacheniya_783847652, тел. 8-926-235-80-45, представитель собственника

37

Таблица 11.3.

Объект-аналог №2 Московская область, г. Подольск, в районе д. Бережки




Земли населенных пунктов, под размещение промышленно-коммунальных объектов






Объект-аналог №3 Московская область, г. Подольск, вблизи д. Коледино




Земли населенных пунктов, для размещения промышленных и коммунально-складских объектов





38

Расчет стоимости земельного участка объекта оценки.


Элементы сравнения Единица измерения

Земельный участок объекта оценки

Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Цена за единицу площади руб./сотка - 259 740 270 000 250 000 Торг - - В наличии В наличии В наличии Корректировка - - 0,85 0,85 0,85 Скорректированная цена руб./сотка - 220 779 229 500 212 500 Общая площадь сотка 26,16 77,0 50,0 100,0 Корректировка - - 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена руб./сотка - 220 779 229 500 212 500 Местоположение по отношению к крупной транспортной магистрали

- Недалеко Недалеко Недалеко Недалеко

Корректировка - - 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена руб./сотка - 220 779 229 500 212 500 Статус земельного участка - Собственность Собственность Собственность Собственность Корректировка - - 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена руб./сотка - 220 779 229 500 212 500 Весовая доля - - 0,34 0,33 0,33 Средневзвешенная стоимость

руб./сотка - 220 925

39

По следующим элементам сравнения корректировки внесены не были:

Общая площадь

Объект оценки и все объекты-аналоги имеют соизмеримую площадь (достаточную для расположения

промышленно-складских объектов). Корректировка не требуется.

Местоположение по отношению к крупным транспортным магистралям

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся недалеко от крупных транспортных магистралей.

Корректировка не требуется.

Удаленность от МКАД

Объект оценки и все объекты-аналоги приблизительно одинаково удалены от МКАД. Корректировка

не требуется.

Удобство подъезда

Объект оценки и все объекты-аналоги имеют удобный подъезд (все подъезды заасфальтированы).


Категория земель, разрешенное использование

Объект оценки и все объекты-аналоги имеют схожую категорию земель и разрешенное

использование. Корректировка не требуется.

Местоположение по отношению к инженерным системам и коммуникациям

Земельный участок объекта оценки гипотетически рассматривался как свободный, также как и

подобранные объекты-аналоги, поэтому корректировка на наличие коммуникаций на участке не

требуется (по границе проходят электроснабжение, водоснабжение и канализация). Корректировка не

требуется.

Статус земельного участка

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся в собственности. Корректировка не требуется.

Обременения

У земельного участка объекта оценки и у всех объектов-аналогов отсутствуют какие-либо

обременения. Корректировка не требуется.

Дата предложения (изменение цен предложения во времени)

Все объекты-аналоги предложены к продаже в июле 2016 года. Корректировка не требуется.

Оценщик вносил корректировки по следующим элементам сравнения:

Перед внесением корректировок оценщик обзвонил несколько ведущих агентств недвижимости

(«Мособлзем», «Росзем» и др.) и под видом покупателя2 провел беседы с их представителями на

предмет зависимости стоимости недвижимости от того или иного показателя или параметра.

Торг

Наличие торга, скидок, дисконта и их размер обусловлены как рыночными факторами (ситуацией на

рынке недвижимости и общей экономической ситуацией, соотношением платежеспособного спроса и

предложения), так и нерыночными факторами (корпоративные и родственные связи, срочная

продажа), а так же наличием / отсутствием физических или юридических «недостатков»

недвижимости. По исследованиям оценщиков ООО «СТК»3, в настоящий момент торг для объектов

2 Исследование проводилось с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении оценщика в агентство недвижимости под видом «потенциального покупателя или продавца», который общался с ответившим на звонок представителем агентства недвижимости. 3 Исследование проводилось с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении Оценщика в агентство недвижимости под

40

нежилой недвижимости составляет 5-20%, по мнению аналитиков рынка (специалисты агентств

недвижимости (http://www.incom.ru, 8 (495) 363-08-43, www. zdanie.info, 8-915-082-51-19, www.miel.ru,

495-775-75-55 и др.), он может составить 10-20% от цены предложения. Для всех объектов-аналогов

корректировка составляет -15%.

В результате проведенного анализа, оценщик установил, что наиболее вероятный интервал

стоимости земельного участка объекта оценки составляет 212 500 – 229 500 руб./сотка. Оценщик

провел корректировку полученных результатов с присвоением весовых долей. В итоге, стоимость 1

сотки земельного участка объекта оценки, полученная с использованием метода сравнения продаж,

составляет 220 925 руб.

В результате расчетов, стоимость земельного участка объекта оценки, рассчитанная при помощи

сравнительного подхода, составляет: 220 925 руб./сотка х 26,16 сотки = 5 779 398 рублей.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ (СЗ) ЗДАНИЯ

При определении стоимости замещения здания на основании сборника УПСС были использованы

удельные стоимостные показатели в уровне цен января 2007 года на единицу измерения (объем), а

также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен

июля 2016 года. Основная формула расчета:

СЗ = УПСС2007 Ккорр И2007-2016 Ир V Д х К,

где:

СЗ – стоимость замещения здания на июль 2016 г., рассчитанная на основании экспертного

заключения, руб.;

УПСС2007 - стоимость строительства единицы площади в ценах на 1 января 2007 года, руб./кв. м.

Ккорр - поправка на разницу между объемно-планировочными решениями здания объекта оценки и

аналогов по сборникам УПСС (данная поправка определяется в соответствии со сборником УПСС);

И2007-2016 - индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2007 г. в цены июля 2016 г.;

Ир - региональный индекс стоимости строительства (межрегиональный информационно-

аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве».

V – строительный объем здания, куб.м.;

Д - прибыль девелопера (предпринимателя);

К – налог на добавленную стоимость.

Характеристики здания объекта оценки соответствуют объекту по сборнику «Ко-Инвест» Укрупненных

показателей стоимости строительства «Общественные здания» в ценах января 2007 года.

Пересчет цен января 2007 года в уровень цен июля 2016 года был произведен с помощью средних

региональных индексов цен в строительстве по Московской области. Данные индексы были получены

из информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, вып.94).

Прибыль девелопера (предпринимателя) Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в

себя:

* выбор экономически эффективного проекта;

* получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

* определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

видом «потенциального покупателя или продавца», который общался с ответившим на звонок представителем агентства недвижимости.

41

* поиск и привлечение инвесторов;

* отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль над их работой;

* реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Естественно, что подобная деятельность требует адекватного вознаграждения, размер которого

выражает вклад специалиста - девелопера, осуществляющего развитие недвижимости и

принимающего, на себя риск, связанный с этим развитием, уровень которого российском рынке

достаточно высок.

В настоящем отчете расчет прибыли девелопера для зданий объекта оценки проведен с учетом

перечисленных выше факторов с использованием метода, предложенного д.э.н., Грибовским С.В.

Согласно этому методу, предпринимательская прибыль в процентном выражении в этом может быть

рассчитана следующим образом:

%100*VVVПП

B

BFVB

, где:

ПП - прибыль предпринимателя;

VBFV – будущая сумма всех затрат, связанных с возведением улучшений на момент окончания

строительства, которая определяется по формуле:

k/ir

1ii,B

FVB )IRR1(*VV

, где:

VB,i – затраты в период i (месяц, квартал), r – количество периодов (месяцев, кварталов), в течение

которых идет строительство, k – количество периодов в году, IRR – норма доходности проекта.

VB – затраты на строительство зданий. Принято значение стоимости замещения зданий, рассчитанное

на основании сборников УПСС.

Период строительства (r) определяется по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности

строительства и заделов в строительстве предприятий, зданий и сооружений» для идентичных

объектов и принят равным 12 месяцам.

Норма доходности (IRR) проекта, учитывающего типичные риски инвестирования (по аннуитетному

методу – метод Инвуда), установлена равной 13,0%, что соответствует расчетной ставке

дисконтирования для аналогичных зданий и сооружений.4.

Таким образом, прибыль девелопера (предпринимателя) составляет 6,91%.

Расчет стоимости замещения здания объекта оценки

В качестве аналога для расчёта определения стоимости замещения здания объекта оценки принято

складское здание по сборнику УПСС «Складские здания», № С3.19.008, со стоимостью 1 куб. м –

1282 руб. в ценах января 2007 года.

Стоимость замещения здания объекта оценки рассчитывается по вышеприведенной формуле и

составляет:

СЗ = 1282 1,00 2,216 1,00 10391 1,0691 1,18 = 37 240 497 руб., где:

СЗ – стоимость замещения здания объекта оценки на июль 2016 г., рассчитанная на основании

экспертного заключения, руб.;

УПСС2007 – 1282 руб./куб. м., стоимость строительства единицы объема здания объекта оценки, в

ценах января 2007 года по сборнику УПСС;

4 Организация и методы оценки предприятия (бизнеса), учебник под редакцией В.И. Кошкина

42

Ккорр – 1,00, поправка на разницу между площадью здания объекта оценки и площадью объекта-

аналога;

И2007-2016 – 2,216, индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2007 года в цены июля

2016 г. Пересчет цен января 2007 года в уровень цен июля 2016 года был произведен с помощью

«Индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий

и сооружений в региональном разрезе». Данные индексы были получены из ежеквартального

межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-

ИНВЕСТ, выпуск 94;

Ир – 1,0, региональный индекс стоимости строительства;

V – 10391 куб. м., объем здания объекта оценки;

Д – 1,0691, прибыль девелопера;

КНДС – 1,18.

Таким образом, стоимость замещения здания объекта оценки, составляет 37 240 497 руб.

РАСЧЕТ ИЗНОСА ЗДАНИЯ Физический износ Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее

системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных

качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-

климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Расчет физического износа здания объекта оценки обычно проводится после его осмотра в

соответствии с «Ведомственными Строительными Нормами» - ВСН 53-86 (р) и по удельным весам

конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых в соответствии со сборником

УПСС.

Расчет размеров физического износа здания объекта оценки производится исходя из величины

износа единичного конструктивного элемента с умножением на удельный вес с последующим

суммированием и представлен в Таблице 11.6.

Таблица физического износа конструкций и элементов здания объекта оценки.

Таблица 11.6. Наименование

конструктивного элемента

Уд. вес конструк-тивного

элемента, %

Признаки износа Износ конструк-тивного

элемента, %

Вклад износа конструктивного

элемента в суммарный износ

здания, % Фундаменты 8,00 Отдельные повреждения 15 1,20 Стены 28,00 Незначительное выветривание швов 20 5,60 Перегородки 3,00 Отдельные повреждения 15 0,45 Перекрытия и покрытие

17,00 Мелкие незначительные трещины 15 2,55

Кровля 7,00 Отдельные повреждения 10 0,70 Проемы 8,00 Отдельные повреждения 10 0,80 Полы 9,00 Отдельные повреждения 15 1,35 Отделка 4,00 Отдельные повреждения 15 0,60 Прочее 16,00 Повреждения электроприборов 5 0,80 ИТОГО 100,00 14,05

Суммарный физический износ здания объекта оценки, составляет 14,05%.

43

Функциональное устаревание

Функциональное устаревание (обесценивание) – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект

оценки не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Если объектом оценки является здание, то функциональное устаревание может проявляться в

устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в

излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности,

избытке переменных производственных затрат и т.д.

Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области

архитектуры и строительства. Функциональное устаревание может быть устранимое и неустранимое.

Устранимое функциональное устаревание определяется затратами на необходимую реконструкцию

(ремонт), способствующую более эффективной эксплуатации объекта оценки. Величина устранимого

устаревания определяется как разница между потенциальной стоимостью объекта оценки на момент

его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта

оценки без обновленных элементов.

Неустранимое функциональное устаревание вызывается устаревшими объёмно-планировочными

и/или конструктивными характеристиками объекта оценки относительно современных стандартов

строительства. Признаком неустранимого функционального устаревания является экономическая

нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим

учёт сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия

объекта оценки своему назначению.5

Информация об устаревание объекта оценки в рамках затратного подхода является существенной

для определения стоимости объекта оценки, поэтому её использование должно быть обосновано, а

числовые значения должны удовлетворять критериям достаточности и достоверности.

Для получения достаточной и достоверной информации о возможных затратах на ремонт

(реконструкцию) объекта оценки, о целесообразности проведения подобных мероприятий

необходимо, во-первых, проведение силами специализированной экспертной и/или девелоперской

организации натурного обследования объекта оценки. По результатам обследования должно быть

подготовлено соответствующее экспертное заключение, содержащее фиксацию текущего состояния

объекта оценки, описание имеющихся функциональных недостатков, а также рекомендации по их

устранению, направленные на повышение эффективности эксплуатации объекта оценки.

Далее должна быть составлена специальная смета по всем видам необходимых работ. Критерием

того, является ли устаревание устранимым или нет, служит сравнение величины затрат на ремонт

(реконструкцию) с величиной дополнительно полученной объектом оценки стоимости. Если

дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональное

устаревание можно считать устранимым.

На дату проведения оценки оценщик не располагал информацией о проведённом обследовании,

упомянутая выше смета затрат на ремонт (реконструкцию) объекта оценки оценщику не была

предоставлена.

Экономическое устаревание

Экономическое устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативными по отношению к

объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на

5 Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 496 с.: ил. (стр. 217).

44

определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и

законодательных разрешений в области налогообложения и т.п.6

Экономическое устаревание может быть вызвано целым рядом причин. Например, таких как

общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на

определенный вид продукции (услуг) и сокращением предложений или ухудшением качества сырья,

рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми

изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и

административным распоряжениям.

Основными факторами экономического устаревания в России являются: общее состояние в

экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие

дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности;

штрафы за загрязнение окружающей среды.

Для оценки экономического устаревания могут применяться следующие методы: капитализация

потерь в арендной плате, метод сравнительных продаж (парных продаж), метод срока экономической

жизни

В отечественной практике рассмотренные методы расчёта экономического устаревания, в первую

очередь, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, в подавляющем большинстве

случаев неприменимы по причине избыточной трудоёмкости, а также отсутствия необходимой и

достоверной информационной базы.7

Вывод по результатам анализа возможности расчёта функционального и экономического

устаревания объекта оценки

В процессе сбора и анализа информации, необходимой для расчёта функционального и

экономического видов устаревания, оценщик доступными ему средствами и методами проводил

анализ этой информации на достаточность и достоверность (ФСО №1). В результате он пришёл к

выводу, что информация, которая потенциально может быть использована для расчёта

функционального и экономического видов устаревания, либо отсутствует в открытых и проверяемых

источниках, либо не может быть в дальнейшем проверена и подтверждена. Это обстоятельство

противоречит принципам обоснованности и проверяемости, изложенным в Требованиях к

составлению отчёта об оценке (ФСО №3). Подобного рода информацию (не отвечающую

требованиям достаточности и достоверности) оценщик не вправе использовать при проведении

оценки (ФСО №1). Придерживаясь принципа достаточности (ФСО№3), оценщик не включил эту

информацию (материалы черновых расчётов, описание этапов и промежуточных результатов

анализа) в отчёт об оценке, поскольку она не была использована при проведении оценки при

определении промежуточных результатов, в частности функционального и экономического

устаревания.

Таким образом, невозможность достоверно рассчитать значения функционального и экономического

видов устаревания, вынудили оценщика принять их значения равными нулю.

Суммарный износ здания объекта оценки составляет 14,05% или 5 232 290 руб.

Таким образом, остаточная стоимость здания объекта оценки составляет 37 240 497 – 5 232 290 =

32 008 207 руб.



45

ВЫВОДЫ ПО ЗАТРАТНОМУ ПОДХОДУ

Стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода определяется, как сумма остаточной

стоимости здания объекта оценки и стоимости земельного участка объекта оценки и дана в Таблице

11.6.

Расчет стоимости объекта оценки.


Стоимость земельного участка объекта оценки, рублей 5 779 398

Остаточная стоимость здания объекта оценки, рублей 32 008 207

Стоимость объекта оценки по затратному подходу, рублей 37 787 605

Таким образом, стоимость объекта оценки по затратному подходу составляет 37 787 605 руб., с

учетом налога на добавленную стоимость.

46

12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Оценку объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик проводил в два этапа. Сначала им

было изучено состояние и конъюнктура рынка, собрана и проверена информация по сопоставимым

объектам с выделением и группировкой ценообразующих факторов. Затем оценщик проанализировал

влияние этих факторов на стоимость и произвёл соответствующие расчеты с использованием

необходимых корректировок.

В процессе анализа рынка оценщик подбирал сопоставимые объекты-аналоги, исходя, в первую

очередь, из таких критериев, как право владения и распоряжения (собственности, аренды),

принадлежность к общему для всех объектов-аналогов сегменту рынка, условия финансирования

сделки и время продажи (оферты), а также сопоставимость местоположения, физических

характеристик и назначения (возможного использования).

На момент оценки на рынке предлагалось несколько сходных по своим характеристикам объектов-

аналогов, из которых три, по мнению оценщика, в достаточной степени соответствуют указанным

выше критериям. У выбранных объектов-аналогов и объекта оценки большинство этих параметров

совпадают, что даёт право считать выбранные объекты аналогами и не вводить корректировки на эти

параметры в дальнейших расчётах. Отличия же учтены с помощью введения специальных

корректировок (поправок), суть которых состоит в уравнении цен объектов-аналогов с базисом

определяемой стоимости объекта оценки. Как правило, чем меньше оценщик использует в расчетах

корректировок, тем точнее подобран объект-аналог (аналоги).

Точное описание объекта оценки, его физических характеристик, местоположения и других

параметров дано в соответствующем разделе настоящего отчёта. Перечень ценообразующих

параметров представлен в Таблице 12.1. В свою очередь, перечень параметров по каждому из

выбранных оценщиком объектов-аналогов представлен в Таблицах 12.2 – 12.4. Таблицы объектов-

аналогов составлены на основе рыночных предложений по результатам проведённых телефонных

переговоров оценщика под видом потенциального клиента8 с контактными лицами, указанными в

предложениях. С подробными распечатками данных предложений пользователь настоящего отчета

может ознакомиться в Приложении №3.

8Исследование проводилось с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»).

47

Описание объекта оценки.


Объект оценки Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д. 2к

Общая площадь 1805,4 кв.м Тип недвижимости Производственно-складское здание с земельным

участком Местоположение по отношению к транспортным магистралям


Инженерные системы и коммуникации В наличии Состояние здания Хорошее, ремонт не требуется Наличие оформленного земельного участка

В наличии 2616,0 кв.м, в собственности

Обременения Отсутствуют Дата предложения Июль 2016 г

Характеристики объектов-аналогов.


Объект-аналог №1 Московская область, г. Подольск, ул. Комсомольская, д. 1

Общая площадь 2500,0 кв.м Тип недвижимости Производственно-складской комплекс с земельным





Обременения Отсутствуют Цена предложения, рублей с НДС 46 000 000 руб. Источник https://www.avito.ru/podolsk/kommercheskaya_nedvizhimost/

skladskoe_pomeschenie_2500_m_774530564, тел. 8-977-564-93-22, представитель собственника

48


Объект-аналог №2 Московская область, г. Подольск, пр-кт Юных Ленинцев

Общая площадь 5000,0 кв.м Тип недвижимости Производственно-складской комплекс с земельным






proizvodstvenno-skladskoy_kompleks_5000_m_793510985, тел. 8-985-443-57-13, представитель собственника


Объект-аналог №3 Московская область, г. Подольск, ул. Комсомольская, д. 1

Общая площадь 7181,4 кв.м Тип недвижимости Производственно-складское здание с земельным






proizvodstvennoe_pomeschenie_1781.4_m_428749441, тел. 8-916-660-54-39, представитель собственника

49

Определение стоимости 1 кв.м. объекта оценки.



Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Цена предложения руб. - 46 000 000 90 000 000 182 043 800 Торг - - В наличии В наличии В наличии Корректировка - - 0,90 0,90 0,90 Скорректированная цена руб. - 41 400 000 81 000 000 163 839 420 Общая площадь земельного участка

кв.м 2616,0 2900,0 8386,0 3100,0

Рыночная стоимость прав на земельный участок

руб. за 1 кв.м 2209,25 2209,25 2209,25 2209,25

Рыночная стоимость прав на земельный участок

руб. 5 779 398 6 406 825 18 526 771 6 848 675

Цена здания без учета стоимости прав на земельный участок

руб. - 34 993 175 62 473 230 156 990 745

Общая площадь здания кв.м 1805,4 2500,0 5000,0 7181,4 Цена здания без учета стоимости прав на земельный участок

руб. за 1 кв.м - 13 997 12 495 21 861

Общая площадь здания кв.м 1805,4 2500,0 5000,0 7181,4 Корректировка - - 1,00 1,00 0,90 Скорректированная цена руб. за 1 кв.м - 13 997 12 495 21 861 Состояние здания Хорошее, ремонт не

требуется Хорошее, ремонт не



требуется Корректировка - - 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена руб. за 1 кв.м - 13 997 12 495 21 861 Весовая доля - - 0,40 0,30 0,30 Средневзвешенная цена руб. за 1 кв.м - 15 906

50



Для данного типа недвижимости оценщик не выявил зависимости стоимости 1 кв.м. от площади.


Тип недвижимости

Объект оценки и все объекты-аналоги являются зданиями или комплексами с земельными участками

производственно-складского назначения. Корректировка не требуется.

Местоположение по отношению к транспортным магистралям

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся недалеко от крупных транспортных магистралей.


Инженерные системы и коммуникации

Объект оценки и все объекты-аналоги обеспечены необходимыми для функционирования

аналогичных объектов инженерными коммуникациями. Корректировка не требуется.

Состояние

Объект оценки и все объекты-аналоги имеют схожее состояние (хорошее, ремонт не требуется).


Наличие оформленного земельного участка

Объект оценки и все объекты-аналоги имеют оформленные земельные участки находящиеся в

собственности. Корректировка не требуется.

Обременения

У объекта оценки и у всех объектов-аналогов отсутствуют какие-либо обременения. Корректировка не

требуется.

Дата предложения (изменение цен предложения во времени)

Все объекты-аналоги предложены к продаже в июле 2016 года. Корректировка не требуется.

Оценщик вносил корректировки по следующим параметрам:

Перед внесением корректировок оценщик обзвонил несколько ведущих агентств недвижимости и под

видом покупателя9 провел беседы с их представителями на предмет зависимости величины

стоимости единицы площади объекта недвижимости, от того или иного показателя или параметра.

Торг



предложения), так и нерыночными факторами (корпоративные и родственные связи, срочная

продажа), а так же наличием / отсутствием физических или юридических «недостатков»

недвижимости. По исследованиям оценщиков ООО «СТК»10, в настоящий момент торг для объектов

нежилой недвижимости составляет 5-20%, по мнению аналитиков рынка (специалисты агентств

недвижимости (http://www.incom.ru, 8 (495) 363-08-43, www. zdanie.info, 8-915-082-51-19, www.miel.ru,

495-775-75-55 и др.), он может составить 10-20% от цены предложения. Для всех объектов-аналогов

корректировка составляет -10%.

9 Исследование проводилось с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). 10 Исследование проводилось с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении Оценщика в агентство недвижимости под видом «потенциального покупателя или продавца», который общался с ответившим на звонок представителем агентства недвижимости.

51

Перед дальнейшим внесением корректировок оценщик вычел из стоимости каждого из объектов-

аналогов стоимость прав на землю. Все объекты-аналоги находятся недалеко от места расположения

объекта оценки, то оценщик в качестве величины рыночной стоимости прав на земельные участки

объектов-аналогов применил стоимость, определенную в Таблице 11.5 настоящего отчета.

В результате проведенного анализа оценщик установил, что наиболее вероятный интервал

стоимости здания объекта оценки составляет 12 495 – 21 861 руб./кв.м. Оценщик провел

корректировку полученных результатов с присвоением весовых долей. В итоге, стоимость 1 кв.м

здания объекта оценки составляет 15 906 руб.

В результате, стоимость здания объекта оценки составляет: 15 906 руб./кв.м. х 1805,4 кв.м = 28 716

692 руб.

Результаты расчета стоимости объекта оценки по сравнительному подходу представлены в Таблице

12.7.

Определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу.


Стоимость здания объекта оценки, рублей 28 716 692

Стоимость земельного участка объекта оценки, рублей 5 779 398

Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, рублей 34 496 090

Таким образом, стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, составляет 34 496 090 руб., с

учетом налога на добавленную стоимость.

52

13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ СТАВКИ

Оценку объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик проводил в два этапа. Сначала им было

изучено состояние и конъюнктура рынка, собрана и проверена информация по сопоставимым

объектам с выделением и группировкой ценообразующих факторов. Затем оценщик проанализировал

влияние этих факторов на стоимость и произвёл соответствующие расчеты с использованием

необходимых корректировок.

В процессе анализа рынка оценщик подбирал сопоставимые объекты (аналоги), исходя, в первую

очередь, из таких критериев, как право владения и распоряжения (собственности, аренды),

принадлежность к общему для всех аналогов сегменту рынка, условия финансирования сделки и

время продажи (оферты), а также сопоставимость местоположения, физических характеристик и

назначения (возможного использования).

На момент оценки на рынке предлагалось несколько сходных по своим характеристикам объектов-

аналогов, из которых три, по мнению оценщика, в достаточной степени соответствуют указанным

выше критериям. У выбранных объектов-аналогов и объекта оценки эти параметры совпадают, что

даёт право считать выбранные объекты аналогами и не вводить корректировки на эти параметры в

дальнейших расчётах. Отличия же учтены с помощью введения специальных корректировок

(поправок), суть которых состоит в уравнении цен объектов-аналогов с базисом определяемой

стоимости объекта оценки. Как правило, чем меньше оценщик использует в расчетах корректировок,

тем точнее подобран объект-аналог (аналоги).

Точное описание объекта оценки, его физических характеристик, местоположения и других

параметров дано в соответствующем разделе настоящего отчёта. Перечень ценообразующих

параметров представлен в Таблице 13.1. В свою очередь, перечень параметров по каждому из

выбранных оценщиком объектов-аналогов представлен в Таблицах 13.2 – 13.4. Таблицы объектов-

аналогов составлены на основе рыночных предложений по результатам проведённых телефонных

переговоров оценщика под видом потенциального клиента11 с контактными лицами, указанными в

предложениях. С подробными распечатками данных предложений пользователь настоящего отчета

может ознакомиться в Приложении №3.

11Переговоры проводились с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении оценщика к продавцу, арендатору или их уполномоченному представителю (агенту) под видом «потенциального покупателя или арендатора».

53

Описание объекта оценки.

Таблица 13.1. Объект оценки Московская область, г. Подольск, ул. Окружная, д. 2к

Общая площадь 1805,4 кв.м Тип помещений Производственно-складские Состояние помещений Хорошее, ремонт не требуется Дополнительные улучшения Охрана, парковка Дата предложения Июль 2016 г

Характеристики объектов-аналогов.


Объект оценки №1 Московская область, г. Подольск, ул. Большая Серпуховская

Общая площадь От 350,0 до 1500,0 кв.м Тип помещений Производственно-складские Состояние помещений Хорошее, ремонт не требуется Дополнительные улучшения Охрана, парковка Цена предложения 3240 руб. за кв.м в год, с учетом

эксплуатационных расходов Источник https://www.avito.ru/podolsk/kommercheskaya_nedvi

zhimost/sklad-proizvodstvo_ot_350_do_1500_kv._m._300_kvt_717343686, тел. 8-985-648-97-74, представитель собственника

54


Объект-аналог №2 Московская область, г. Подольск, ул. Луговая

Общая площадь 300,0 кв.м Тип помещений Производственно-складские Состояние помещений Хорошее, ремонт не требуется Дополнительные улучшения Охрана, парковка Цена предложения 3000 руб. за кв.м в год, с учетом


zhimost/skladskoe_pomeschenie_813724427, тел. 8-926-125-52-32, представитель собственника


Объект-аналог №3 Московская область, г. Подольск, Нефтебазовский проезд, д. 4А

Общая площадь 1000,0 кв.м Тип помещений Производственно-складские Состояние помещений Хорошее, ремонт не требуется Дополнительные улучшения Охрана, парковка Цена предложения 3600 руб. за кв.м в год, с учетом


zhimost/skladskoe_pomeschenie_1000_m_796817270, тел. 8-916-348-66-78, представитель собственника

55

Определение стоимости годовой арендной платы за единицу площади объекта оценки.



Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Общая площадь кв.м 1805,4 кв.м (блоки от 300,0 кв.м)

От 350,0 до 1500,0 кв.м 300,0 кв.м 1000,0 кв.м

Ставка предложения руб./кв.м в год

- 3240 3000 3600

Торг - - 0,90 0,90 0,90

Скорректированная ставка руб./кв.м в год

- 2916 2700 3240

Эксплуатационные расходы руб./кв.м в год

- Включены в арендную ставку

Включены в арендную ставку

Включены в арендную ставку

Корректировка - - 1,00 1,00 1,00

Скорректированная ставка руб./кв.м в год

- 2916 2700 3240

Тип помещений - Производственно-складские

Производственно-складские



Корректировка - - 1,00 1,00 1,00 Скорректированная ставка руб./кв.м в

год - 2916 2700 3240

Весовая доля - - 0,30 0,40 0,30 Средневзвешенная арендная ставка

руб./кв.м в год

- 2 927

56



Объект оценки и все объекты-аналоги имеют возможность сдаваться блоками от 300 кв.м.


Тип помещений

Объект оценки и все объекты-аналоги – производственно-складские помещения. Корректировка не

требуется.

Состояние помещений

Объект оценки и объекты-аналоги находятся в хорошем состоянии, ремонт не требуется.


Дополнительные улучшения

Объект оценки и объекты-аналоги имеют круглосуточную охрани и парковки для автотранспорта.


Оценщик вносил корректировки по следующим элементам сравнения:

Торг



предложения), так и нерыночными факторами (корпоративные и родственные связи, срочная продажа),

а так же наличием / отсутствием физических или юридических «недостатков» недвижимости. По

исследованиям оценщиков ООО «СТК»12, в настоящий момент торг для объектов нежилой

недвижимости составляет 5-15%, по мнению аналитиков рынка (специалисты агентств недвижимости

(http://www.incom.ru) и др., он может составить 5-20% от цены предложения. Для объектов-аналогов

№№1-3 вводится понижающая корректировка на торг в размере 10% для каждого.

В результате проведенного анализа оценщик установил, что наиболее вероятный интервал годовой

арендной ставки объекта оценки составляет 2700 – 3240 руб./кв.м. Оценщик провел корректировку

полученных результатов с присвоением весовых долей. В итоге, стоимость годовой арендной платы

помещения за единицу площади (1 кв.м.) объекта оценки, полученная с использованием метода

сравнения продаж, составляет 2 927 руб.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИН ПОТЕНЦИАЛЬНОГО И ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА Общая площадь объекта оценки 1805,4 кв.м. Потенциально сдаваемая в аренду площадь объекта

оценки принята 1805,4 кв.м.

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент

потери доходов от недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной)

загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в долях от

потенциального валового дохода. Коэффициент недозагрузки определяется по формуле:

Кнедозагр. = (доля вакантных площадей) * (количество периодов, в течение которого площадь

вакантна/общее число периодов).

12 Исследование проводилось с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении Оценщика в агентство недвижимости под видом «потенциального покупателя или продавца», который общался с ответившим на звонок представителем агентства недвижимости.

57

В данном случае будет присутствовать недозагрузка, связанная с поиском арендаторов на объект

оценки. Срок поиска арендаторов на помещения, аналогичные объекту оценки, может составлять на

рынке недвижимости Московской области, в настоящее время, порядка 1-6 месяцев (по данным

представителей агентств недвижимости13). Договора аренды помещений на рынке недвижимости

Московской области носят как наиболее распространенный долгосрочный (от 3-х лет) период, так и

краткосрочный период. Для целей настоящего отчета принимается наиболее распространенный на

рынке недвижимости долгосрочный период (3 года или 36 мес.). Таким образом, исходные данные для

расчета коэффициента недозагрузки составят: доля вакантных площадей – 1 (во время поиска

арендатора вся площадь вакантна); количество периодов, в течение которого площадь вакантна – 6

месяцев (исходя из срока поиска арендатора); общее число периодов – 42 мес. (6 мес. + 36 мес.).

Исходя из вышеприведенных данных, для объекта оценки коэффициент недозагрузки составит:

Кнедозагр. = 1 * (6/42) = 0,14. Таким образом, загрузка объекта оценки (коэффициент загрузки)

составит: 1 – Кнедозагр. = 1 – 0,14 = 0,86.

Коэффициент недосбора платежей оценщиком принят на уровне 1,0, так как согласно наиболее

распространенной форме договоров аренды объектов коммерческой недвижимости, арендная плата за

объект недвижимости производится ежеквартально (ежемесячно) и оплата вносится заранее.

Расчет структуры доходов объекта оценки приведён в Таблице 13.6.

Структура доходов от эксплуатации.



Потенциаль-но сдава-емая пло-

щадь, кв. м.

Рыночная арендная

ставка, руб. за кв.

м в год

Потенциаль-ный валовой

доход, рублей

Коэф-фициент

недо-загрузки

Коэф-фициент

недо-сбора

платежей

Действитель-ный валовой

доход, рублей

Нежилое здание 1805,4 2 927 5 284 406 0,86 1,0 4 544 589

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ И ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и

эксплуатацией объекта недвижимости.

Операционные расходы по данным информационно-аналитического бюллетеня «RWAY», среднее

значение операционных расходов по классам помещений составляет 10–15% от действительного

валового дохода. Коэффициент операционных расходов для объекта оценки принят 0,90.

Справка об операционных расходах по объекту оценки представлена в Приложении №3.

Определение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта оценки дано в Таблице 13.7.

Определение чистого операционного дохода.


Наименование Действительный валовой доход,

руб. в год

Операционные расходы,

коэф.

Чистый операционный доход, руб. в год

Объект оценки 4 544 589 0,9 4 090 130

13 ООО «Октава-Недвижимость», тел. (495) 730-52-28, АН «Инком-недвижимость», тел. (495) 363-10-10, АН «Дружба», тел. (495) 933-50-50.

58

РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

При расчете ставки капитализации для объекта оценки использовался наиболее приемлемый в данном

случае метод кумулятивного построения.

Суть метода кумулятивного построения заключается в том, что общая ставка капитализации

определяется по следующей формуле:

общая ставка капитализации = ставка дохода на капитал + норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал - это та ставка, которая определяет уровень доходности на вложенные в

объект недвижимости инвестиции. Ставка дохода на капитал определяется путем суммирования

компонентов: безрисковая ставка, поправка на риск, поправка на низкую ликвидность, поправка на

инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.

Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно

получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. В качестве такой ставки

принята доходность государственных облигаций внешнего облигационного займа РФ (ОФЗ-46023).

Согласно данным www.rusbond.ru, для указанных облигаций эффективная доходность к погашению по

состоянию на дату оценки составляет 8,16% в год.

Поправка на риск определяет тот риск, который связан с особенностями объекта оценки (зависит от

устойчивости финансового положения арендатора). Поправка на риск, согласно Таблице 13.8,

составляет 1,20%.

Расчет поправки на риск.

Таблица 13.8

Вид и наименование риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации 1 Увеличение числа конкурирующих объектов 1 Изменение федерального или местного законодательства 1

Несистематический риск Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации 1 Ускоренный износ объекта 1 Неполучение арендных платежей 1 Неэффективный менеджмент 1 Криминогенные факторы 1 Финансовые проверки 1 Неправильное оформление договоров аренды 1 Количество наблюдений 8 2 0 0 0 0 0 0 0 0 Взвешенный итог 8 4 0 0 0 0 0 0 0 0 Сумма 12 Количество факторов 10 Средневзвешенное значение балла 1,2 Величина поправки за риск

1,20% (1 балл = 1%)

Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает

невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи

недвижимости по стоимости, близкой к рыночной.

Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Пн.л. = 12// )1(11

экТрбI

, (1)

59

где: Iб/р – безрисковая ставка;

Тэк – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый

рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

Срок экспозиции для данного типа недвижимости в Московской области составляет порядка 3 месяцев.

Таким образом, поправка на низкую ликвидность составит 1,94%.

Поправка на инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более

компетентного управления они требуют. Данная поправка, в зависимости от объекта инвестиций,

составляет 0,5-3%. Для подобного объекта недвижимости не требуется специальных усилий по

инвестиционному менеджменту (с учетом типа недвижимости, не требующего высококлассного

управления), поэтому компенсация на инвестиционный менеджмент принимается оценщиком на

уровне 0,50%.

Таким образом, ставка капитализации = 8,16% + 1,20% + 1,94% + 0,50% = 11,80%.

Норма возврата капитала

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных

инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется

различными методами:

методом Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет

осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления

100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку

службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в

беспроцентный фонд возмещения:

; (2)

где: n – оставшийся срок экономической жизни;

Ry – ставка доходности инвестиций.

аннуитетным методом или методом Инвуда;

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности

инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна

фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

, (3)

где: SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда.

формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке, а не по норме процента на

инвестиции, так как реинвестирование несет больший риск, чем начальные инвестиции. Используется

в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно

реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода

по безрисковой ставке:

, (4)

где: Уб - безрисковая процентная ставка.

60

Для определения нормы возврата капитала для объекта оценки оценщик воспользовался методом

Инвуда. Как было отмечено выше, норма возврата капитала этим методом определяется как величина

фактора фондовозмещения по ставке капитализации. Ставка капитализации была определена выше и

составляет 11,80%.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно

использовать, извлекая прибыль (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически

возможной и экономически выгодной). Это полный период времени, в течение которого улучшения

вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни,

когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Продолжительность экономической

жизни объекта оценки (оставшееся время использования объекта оценки), с учетом его состояния и

износа, экономического возраста, оценщиком определена на уровне более 30 лет.

Для расчета нормы возврата капитала применяется следующая формула:

SFF= 1/ (1+i) (n-1) + (1+i) (n-2) +...+(1+i) + 1 =i/(1+i) n -1, (5)

где: SFF - коэффициент фонда возмещения,

i - ставка капитализации (11,80%),

n - период капитализации (30 лет).

Таким образом, ежегодная ставка возврата капитала составляет 0,43%.

Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения приведен в Таблице 13.9.

Расчет общей ставки капитализации.

Таблица 13.9 Наименование показателя Значение показателя 1. Безрисковая ставка 8,16% 2. Поправка на риск 1,20% 3. Поправка на низкую ликвидность 1,94% 4. Поправка на инвестиционный менеджмент 0,50% 5. Суммарная процентная ставка 11,80% 6. Ставка возврата капитала 0,43% Общий коэффициент капитализации 12,23%

Общий коэффициент капитализации составил 12,23%.

РАСЧЕТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Процедура расчета текущей стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки на

основе формулы 1.

В результате сделанных вычислений текущая стоимость объекта оценки составляет:

PV = 4 090 130 / 0,1223 = 33 443 418 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная при помощи доходного подхода, составляет

33 443 418 рублей, с учетом налога на добавленную стоимость.

61

14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Метод анализа иерархий (МАИ) – является математической процедурой для иерархического

представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции

проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных

суждений оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень

(интенсивность) взаимодействия действия элементов в иерархии. В МАИ элементы задачи сравниваются

попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений

приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно

элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от1 до 9, где балльные оценки имеют

следующий смысл:

1 – равная важность

3 – умеренное превосходство одного над другим

7 – значительное превосходство

9 – очень сильное превосходство

2,4,6,8 – промежуточные значения

Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня, вниз. Локальные приоритеты перемножаются на

приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в

соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

1. Проблема согласования результатов в виде иерархии

где, верхний уровень – цель – определение рыночной стоимости;

Промежуточные уровни – критерии согласования:

А – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца,

Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ,

В – способность параметров учитывать характер и специфические особенности объекта,

Г – возможность учета влияния на стоимость объекта внешних факторов (местонахождение, размер,

потенциальная доходность).

Доходный подход

Сравнительный подход

Рыночная стоимость

А Г В Б

62

14.1. Построение матрицы сравнения и расчет значения приоритетов критериев № п/п

Критерий К1 К2 К3 К4 Взвешенное значение

интенсивности

Вес критерия

1 К1 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,250 2 К2 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,250 3 К3 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,250 4 К4 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,250

Сумма 4,000 1,000 14.2. Сравнение результатов, полученных затратным (З), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию согласования 14.2.1. Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (К1)

№ п/п

Подход к оценке 1 2 Взвешенное значение



1 Сравнительный 1,000 1,000 1,000 0,500 2 Доходный 1,000 1,000 1,000 0,500

Сумма 2,000 2,000 2,000 1,000 14.2.2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (К2)

№ п/п





Сумма 2,000 2,000 2,000 1,000 14.2.3. Способность параметров учитывать характер и специфические особенности объекта (К3)

№ п/п




1 Сравнительный 1,000 1,000 1,000 0,500 2 Доходный 1,000 1,000 1,000 0,500 Сумма 2,000 2,000 2,000 1,000

14.2.4. Возможность учета влияния на стоимость объекта внешних факторов (К4)

№ п/п





Сумма 2,000 2,000 2,000 1,000 14.3. Определение итогового значения весов каждого подхода Подход к оценке Критерий 1 Критерий 2 Критерий 3 Критерий 4 Итоговое

значение весов для каждого подхода

Сравнительный 0,500 0,500 0,500 0,500 0,5000 Доходный 0,500 0,500 0,500 0,500 0,5000 Сумма 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

14.4. Согласование результатов оценки Подход к оценке, показатель Затратный

подход Сравнительный

подход Доходный

подход Результаты подходов, рублей 37 787 605

(справочно) 34 496 090 33 443 418

Весовая доля, % 0 50,00 50,00 Рыночная стоимость, рублей 33 969 754

63

Разбиение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки по зданию и земельному участку

объекта оценки представлено в Таблице 14.5.

Разбиение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Таблица 14.5. № п/п

Наименование объекта Рыночная стоимость с учетом налога на добавленную

стоимость, рублей 1 Нежилое здание общей площадью 1805,4 кв.м. 28 190 356 2 Земельный участок общей площадью 2616,0 кв.м. 5 779 398 ИТОГО, рублей 33 969 754

64

15. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА Основываясь на двух подходах к оценке (сравнительном и доходном), оценщик (оценщики) получил

результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки как с

учетом количественного, так и качественного их значения.

Для согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки был применен

метод анализа иерархий (МАИ).

С процедурой согласования, результатов стоимости объекта оценки, пользователь отчёта может

ознакомиться в Разделе 14.

Таким образом, расчетная величина рыночной стоимости объекта оценки, составляет 33 969 754 руб., в

том числе:




1


175 458 923,33 28 190 356

2


28 113 327,89 5 779 398

ИТОГО 203 572 251,22 33 969 754

ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, составляет 33 969 754 рубля, в том числе:




1


175 458 923,33 28 190 356

2


28 113 327,89 5 779 398

ИТОГО 203 572 251,22 33 969 754

_____________________________________

м.п.

Поздняков Александр Петрович,

Заместитель генерального директора ООО «СТК»,

член СМАО, т. (495) 786-25-53

_____________________________________

м.п.

Маслов Дмитрий Игоревич,

Оценщик ООО «СТК», член СМАО

т. (495) 786-2553

65

16. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

ЗАКОНЫ И СТАНДАРТЫ Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135 от 29.07.1998 г.

Федеральные стандарты оценки (ФСО 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ № 297 –

299 от 20.05.2015 г.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден Приказом

Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г.

Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Некоммерческого партнерства

«Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» от 15.08.2008 г.

ИСТОЧНИКИ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Заказчиком были предоставлены копии документов, устанавливающих количественные и качественные

характеристики объекта оценки. Информация, содержащаяся в них, была использована оценщиком в

процессе подготовки отчета. Перечень документов представлен ниже:

- Свидетельство о государственной регистрации права 50-АЗ №568635 от 10.06.2014 г.

- Свидетельство о государственной регистрации права 50-АИ №433126 от 26.09.2014 г.

- Выписка из ЕГРП №90-18313777 от 06.05.2016 г.

- Выписка из ЕГРП №90-18313845 от 06.05.2016 г.

- Техническое паспорт здания.

- Прочая информация по объекту оценки предоставленная Заказчиком.

Копии документов на объект оценки даны в Приложении №3.

ИСТОЧНИКИ ВНЕШНЕЙ ПО ОТНОШЕНИЮ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ИНФОРМАЦИИ Ресурсы Интернет: www.incom-realty.ru, www.realty.dmir.ru, www. realto.ru, база недвижимости WinNER и

др. Распечатки описания объектов - аналогов приведены в Приложении №3.

- Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Ассоциация

Российских банков, Комитет по оценочной деятельности. – М.:2011.

- Оценка недвижимости: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и

статистика, 2008.

- Сборник Укрупненных показателей стоимости строительства «Складские здания», КО-ИНВЕСТ, Москва,

2007.

- Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-

ИНВЕСТ, выпуск 94.

Пользователь Отчета может ознакомиться с информацией, полученной Оценщиком (Оценщиками) из

данных источников, воспользовавшись адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что

на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала, однако он не

несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

- Обзоры социально-экономического развития РФ и рынка складской недвижимости Московского региона,

подготовленные оценщиками ООО «СТК», представлены в Разделе 10.

66

ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ Ниже представлен (в случае их использования оценщиком в процессе проведения оценки и подготовки

отчета) перечень источников дополнительной информации, не ведущей к существенному изменению

характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также к существенному

изменению итоговой величины стоимости объекта оценки:

- Данные источники не использовались.

67

ПРИЛОЖЕНИЕ №1

ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

73

ПРИЛОЖЕНИЕ №2

ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА И ООО «СТК»

76

ПРИЛОЖЕНИЕ №3 КОПИИ, ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ И ПРАВО ПОДТВЕРЖДАУЩИХ ДОКУМЕНТОВ, А ТАКЖЕ ДОКУМЕНТОВ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ, ЗАКЛЮЧЕНИЙ СПЕЦИАЛЬНЫХ ЭКСПЕРТИЗ И ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ (ПРИ ИХ НАЛИЧИИ)

ОТЧЕТ · 2016-08-17 · ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 2016-1978/1 Заказчик: АКБ...

Documents