жилищная политика ижевска 2030

Анализ текущей ситуации в жилищном строительстве в г. Ижевске:

возможности изменения жилищной политики

Александр Антонов

Итоги 15 лет большой стройки • Жилищная политика последних 15 лет основана

на тезисе, сформулированном не без активного участия института экономики города – о нехватке жилья российским гражданам.

• Поставлена задача строительства нового доступного (дешевого) жилья (с отсылом к примерам из стран, где обеспеченность жильем в метрах – в 2-3 раза выше)

• Основным критерием успехов или неуспехов власти стал метр квадратный – количество введенных метров, – жилищная обеспеченность в метрах на человека.

Итоги 15 лет большой стройки

• В сознание граждан внедрены 2 аксиомы– жилье должно быть в собственности и за это

нужно заплатить большие деньги (при этом в массовом сознании, например здоровье и образование продолжают оставаться бесплатной услугой от государства)

– Жилье – это лучшая инвестиция / способ сохранение денег. Недвижимость не может дешеветь.

Итоги 15 лет большой стройки правильное комфортное жилье. Но в действующую рыночную схему оно не вписалось.

Итоги 15 лет большой стройки Подобных проектов довольно много в регионах, опережающих среднероссийские темпы ввода жилья

Итоги 15 лет большой стройки • Создан мощный самодостаточный строительный комплекс,

воспроизводящий стойтехнологии и продукт второй половины 20 века. Стройка – один из двух экономически прибыльных секторов экономики, а с учетом сегодняшних проблем с ценами на нефть чуть ли не единственный.

• За счет средств граждан государство через девелоперов решает часть своих обязательств. Девелоперы строят детсады и школы, отдают муниципалитетам определенные объемы жилья для социальных программ, в частности – для переселения из ветхого жилья. На самом деле все это оплачивают не девелоперы, а покупатели квартир.

• С каждым годом нагрузка на девелоперов (фактически – на покупателей жилья) увеличивается.

Итоги 15 лет большой стройки • Мы резко повысили пресловутый показатель

обеспеченности жильем: на 30% за 15 лет – сегодня в России обеспеченность уже почти 25 кв.м.

• Такими темпами мы достигнем целевой обеспеченности в 30 кв.м. на человека до 2025 года даже с учетом снижения темпов строительства в кризис и увеличения темпов выбытия ветхого жилья.

20002002

20042006

20082010

20122014

20162018

20202022

202415.00

17.00

19.00

21.00

23.00

25.00

27.00

29.00

2025 год

Итоги 15 лет большой стройки • У нас нет и не было бездомных и людей, которым негде

жить, нас большинство граждан имеет второе жилье. Количество домовладений превышает количество семей!

• При существующей квартирографии рост метров не имеет отношения к качеству жилища. До 90% нового жилья экономического класса – по сути то же самое малоразмерное квартирное жилье 70-80-х.

По данным сайта www.rcmm.ru

Итоги 15 лет большой стройки • Значительное число платежеспособных граждан ради

псевдо «нового жилья» ввязалось в ипотечные программы, исключив себя из покупателей будущего. Иными словами, чтобы пахать, они купили лошадь и когда (рано или поздно) появится трактор – они еще будут выплачивать долги за лошадь…

• Переизбыток жилья на фоне падения спроса и ощутимого отставания в инфраструктуре приводит к тому, что, например Московская область (8,5 млн. метров в 2015 году) и г. Краснодар (2 млн метров) публично отказались от наращивания объемов строительства в 2016 году заявив необходимость снижения объемов вводимых метров и переориентацию на качество городской среды.

Итоги 15 лет большой стройки • Таким образом, при всем позитиве на стройке и

хорошей динамике квадратного метра проблемы обеспечения жителей качественным жильем за эти годы так и не решены:– Количество «очередников» не сокращается, – Количество обманутых дольщиков также не

сокращается– Количество льготников и жителей ветхого жилья

увеличивается, – Количество семей, которые в принципе не могут себе

позволить приобретение нового жилья в собственность даже в ипотеку и по госпрограммам довольно велико, и т.д.

Итоги 15 лет большой стройки • Назревают новые проблемы:

– новые обманутые дольщики (СУ-155 etc.) вследствие остановки строек,

– разочарование в инвестиционной незыблимости недвижимости,

– снижение покупательской способности населения– рост в разы эксплуатационных расходов (ЖКХ, плата

за капремонт, налог на имущество), – и конечно же перепроизводство отдельных типов

жилья.

Итоги 15 лет большой стройки • Госсовет по строительству выявил скрытые

противоречия внутри стройкомплекса: – С одной стороны все ратуют за увеличение объемов и

снижение цен на жилье, с другой – вводятся ограничения в систему строительства по ДДУ, которые вызовут увеличение затрат девелопера;

– Ничего кроме ипотеки фактически не работает, другие способы финансирования, предлагаемые отдельными экспертами, занимают доли процентов от объемов ввода; при этом дальнейшее упрощение условий по ипотеки напрямую ведет к кризису;

– Аренда жилья дальше разговоров не идет;– Никакой конкретики за призывами решить

«проблему жилья» не звучит – Проблема так и не определена

Итоги 15 лет большой стройки • Мы подходим к серьезному жилищному

кризису и сложившимися методами (продажами метров населению, льготной ипотекой, и т.д.) его не решить.

• В «перегретых» регионах строительный кризис (особенно на фоне кризиса экономического) будет очень серьезным.

Какова же ситуация в Ижевске и не пора ли задумываться о корректировке жилищной политики до начала реального кризиса?

Жилье в Ижевске

Сравнение динамики ввода и обеспеченности жильем в Ижевске и РФ 2000-2015: Ижевск заметно отстает

РФИжевск

Ввод жилья, кв.м./чел/год Обеспеченность жильем кв.м./чел

20002001

20022003

20042005

20062007

20082009

20102011

20122013

20142015

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

20002001

20022003

20042005

20062007

20082009

20102011

20122013

201414.00

16.00

18.00

20.00

22.00

24.00

26.00


Изменение объемов строительства жилья в Ижевске 2006-2015За 10 лет построено 2,43 млн кв. метров, что составляет 17,8 % от городского

жилого фонда (в городах-миллионниках – 25-30%

МКДИЖС

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20150.00

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00


Структура жилого фонда – маленькие квартиры

типПлощадь тыс.кв.м

Кол-во домовладений

Средняя площадь

ИЖС 1791,6 25195 71,1

1 комн. 296,7 8755 33,9

2 комн. 398,2 7288 54,6

3 комн. 356,9 4497 79,4

4 и более комн. 739,6 4655 158,9

квартирный фонд, в том числе 11460,7 238794 48,01-комнатные 1432,7 47758 30,02-комнатные 4513,2 100293 45,0

3-комнатные 4010,3 69250 57,9

4-комнатные и более 1504,5 21493 70,0

Общежития и служебный фонд 120,2

итого по госстатистике 13372,5 263989 50,7

2008 2010 2011 2012 2013 20140.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

140.0

160.0

180.0

средний дом1-комнатный2-комнатный3-комнатный4-комнатный


Динамика структуры жилищного фонда за 2008-2014 годы: средний размер квартир снижается, повторяя российскую тенденцию, размер

индивидуального дома - растет

Динамика в ИЖС Динамика в МКД

2008 2010 2011 2012 2013 201420.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

средняя кв-ра1-комнатная2-комнатная3-комнатная4-комнатная


Ошибки в статистике

Количество квартир

Площадь квартир, тыс кв.м.

год 1-к 2-к 3-к 4-к и более

2014 47758 100293 69250 214932013 47275 99274 68546 212732012 49776 89478 59360 193752011 48276 88173 58751 193172010 47331 87361 58248 192632008 46360 86121 57597 18683

год 1-к 2-к 3-к 4-к и более

2014 1432,7 4513,2 4010,3 1504,52013 1887,8 4132,8 3551,8 1494,72012 1895,3 4149,3 3589,4 1497,52011 1844,5 4080,2 3550,4 1490,42010 1808,5 4033,7 3518,1 1485,22008 1707,2 3947,9 3524,9 1537,2


Изменение стоимости жилья в сравнении с городами-соседями и городами схожего размера

Nov-13

Jan-14

Mar-14

May-14

Jul-14

Sep-14

Nov-14

Jan-15

Mar-15

May-15

Jul-15

Sep-15

Nov-15

Jan-16

36,000

41,000

46,000

51,000

56,000

61,000

66,000

71,000

76,000

УфаЕкатеринбургКазаньПермьЧелябинскТюменьБарнаулУльяновскИркутскИжевск

Население Ижевска 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

города УР Ижевск Удмуртия

Нетипичная картина для России: Столица региона прирастает и за счет сельских жителей, и за счет жителей малых городов.

В то же время темпы «сжатия» городов невелики, а резерв сельского населения – значителен.

Население Ижевска• Данные переписи населения 2010 года

Число домохозяйств % к итогу

всего 240606 100,0%1 человек 58861 23,1%2 человек 66572 26,9%3 человек 57950 24,1%4 и более человек 57223 25,9%

Общая численность населения – 627917 человекСредний размер домохозяйства – 2,6 чел.

240 тыс домохозяйств, 264 тыс домовладений: 24 тыс. лишних квартир?


«Избыток» квартир – 17957 (7,3%) Только 45% больших семей обеспечены

домовладениям соответствующего размераПри избытке домовладений дефицит комнат из расчета 1 человек – 1 комната составляет 44516

комнатДефицит однокомнатных квартир – следствие

ошибки в статистике

домохозяйства домовладения абсолютный превышение/ дома квартиры всего домовл. % излишек нехватка

всего 246032 всего25195 238794 263989 100,0% 17957 7,3%

1 человек60114

1 комн. 8755 47758 56513 21,4% -3601 -6,0%


2 комн. 7288 100293 107581 40,8% 39549 58,1%


3 комн. 4497 69250 73747 27,9% 14489 24,5%

4 и более чел.58628

4 и более комн. 4655 21493 26148 9,9% -32480 -55,4%

21.4%

40.8%

27.9%

9.9%

1 комн.

2 комн.

3 комн.

4 и более комн.

Жилье в Ижевске• Заметно падает доля ИЖС в общем вводе Дома

строятся но не вводятся в эксплуатацию?• Жилье недорогое, объемы строительства

относительно малы на фоне городов-соседей• Маленький средний размер домовладения

(квартиры)• Растет ключевая диспропорция между

реальной потребностью населения и структурой квартирного фонда

Тезис нехватки доступного жилья за деньги – уходит в прошлое.

Нужны новые идеи для жилищной политики!

Новая жилищная политика

• Младенец 0-3• Ребенок 4-10• Подросток 11-18• Молодежь 19-25• Молодая семья 25-35 • Крепкая семья 35-55• Пожить для себя 55-70• 70 и больше

Потребности в жилье в зависимости от возрастных категорий:


• До 2020 года продолжится рост численности• Начиная с 2020 года прекратится естественный прирост

численности населения и начнется длительный этап снижения численности.

• Сохранение численности на уровне 650 тыс. человек возможно только за счет интенсивной миграции.

Для расчета потребности в жилье сделан прогноз изменения численности населения на 2025 год (по возрастным труппам) с учетом миграционных процессов

– 650 тыс. человек

Новая жилищная политикапрогноз по возрастным группам доля в группе

модель семьивозрастная

группа население 2025 одиночкиживут в семье

живут вдвоем

семей в группе

Младенец 0-4 38600 0 1 0 0Ребенок 5--9 43192 0 1 0 0Подросток 10-14 42349 0 1 0 0Подросток 15-19 36649 0,1 0,8 0,1 5497Молодежь 20-24 35098 0,5 0,2 0,3 22814Молодая семья 25-30 33911 0,3 0,1 0,6 20347Молодая семья 30-34 46824 0,2 0 0,8 28095Крепкая семья 35-39 60382 0,1 0 0,9 33210Крепкая семья 40-44 54486 0,2 0 0,8 32692Крепкая семья 45-49 46475 0,2 0 0,8 27885Крепкая семья 50-54 39831 0,2 0 0,8 23898Пожить для себя 55-59 32416 0,2 0 0,8 19450Пожить для себя 60-64 37574 0,3 0,1 0,6 22545Пожить для себя 65-69 36171 0,3 0,2 0,5 19894Пенсия и старость 70-74 28503 0,4 0,2 0,4 17102Пенсия и старость 75-79 17048 0,4 0,2 0,4 10229Пенсия и старость 80+ 20852 0,5 0,3 0,2 12511требуется квартир по типам 650362 296167

Новая жилищная политикапрогноз по возрастным группам ИЖС таунхаус/ дуплекс

общежития, аппартаменты 1-комнатные

модель семьивозрастная

группанаселение

2025семей в группе

доля в фонде

жилые единицы







Младенец 0-4 38600 0Ребенок 5--9 43192 0 0,6 3298 0,4 2199Подросток 10-14 42349 0 0,4 9126 0,4 9126Подросток 15-19 36649 5497 0,05 1017 0,05 1017 0,05 1017 0,3 6104Молодежь 20-24 35098 22814 0,05 1405 0,1 2809 0,2 5619Молодая семья 25-30 33911 20347 0,1 3321 0,1 3321 0,05 1661Молодая семья 30-34 46824 28095 0,15 4904 0,15 4904 0,1 3269Крепкая семья 35-39 60382 33210 0,2 5577 0,15 4183 0,05 1394 0,1 2789Крепкая семья 40-44 54486 32692 0,2 4780 0,1 2390 0,05 1195 0,1 2390Крепкая семья 45-49 46475 27885 0,2 3890 0,1 1945 0,15 2917Крепкая семья 50-54 39831 23898 0,2 4509 0,1 2254 0,15 3382Пожить для себя 55-59 32416 19450 0,15 2984 0,15 2984 0,2 3979Пожить для себя 60-64 37574 22545 0,15 2565 0,15 2565 0,2 3420Пожить для себя 65-69 36171 19894 0,1 1023 0,1 1023 0,15 1534Пенсия и старость 70-74 28503 17102 0,1 1251 0,05 626 0,15 1877Пенсия и старость 75-79 17048 10229Пенсия и старость 80+ 20852 12511 0,6 3298 0,4 2199требуется квартир по типам 650362 296167 37226 30021 16030 50265

Новая жилищная политика• Количество домохозяйств – 296 тысяч – на 50

тыс. больше чем сейчас• Средний размер семьи – 2,2 чел а не 2,6• Не хватает 33 тыс. жилых ячеек, но это совсем

другие домовладения: – Нехватка 1-комнатных квартир и студий – 18 тыс.

(ошибка статистики?)– Избыток 2 и 3-комнатных квартир – около 43 тыс.– Нехватка больших квартир, таунхаусов и

индивидуальных домов – 48,5 тыс.– Нехватка специализированного фонда – 8,7 тыс.

2025 год

Новая жилищная политика• Общая целевая площадь жилья на расчетное

население 650 тыс. жителей при целевой жилищной обеспеченности 30 кв.м

– 19,5 млн кв.м.

• Необходимо построить 6,2 млн кв.м.• Из них только 700 тыс. кв.м. – квартиры/студии

малого формата – остальное – многокомнатное жилье средней площадью 80-100 кв.м.

2025 год

Новая жилищная политикаПроблемы сложившейся ситуации:

– Неиспользуемое жилье – лишнее жилье– Ошибки в статистике искажают картину– Много маломерного жилья не для семейного

проживания – Много плохого жилья – в ипотеке – его продажная цена

будет значительно ниже чем выплаченные за него деньги

– Незначительный выбор в жилье: Квартира или ИЖС – Не используется потенциал территорий ИЖС

Новая жилищная политикаВозможные направления

– Приоритет – разнообразие и новые форматы жилья. Хостелы, аппартаменты, студии, таунхаусы, дуплексы, 4-8 квартирные дома в плотной застройке, многофункциональные здания и прочее – это благо; попытки зарегулировать эти форматы – вредны.

– Эффективность – со временем будет расти значения критерия затрат на эксплуатацию при выборе жилья

– Определение квартирографии в градостроительных регламентах

– Уточнение статистики по квартирному фонду– Социологические исследования населения как будущего

потребителя жилья.


Ранее принятые принципы, парадигмы и механизмы изживают себя.Наша общая задача – пофантазировать на тему подходов и форматов будущего, подумать – как можно перейти от вчера (где мы все с вами находимся) к тому самому будущему.

Спасибо за внимание[email protected]

жилищная политика ижевска 2030

Economy & Finance