НИМ_часть 2
TRANSCRIPT
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН
Ив
ан
ов
о р
ан
ьш
е
Каждый день мы преодолеваем путь от дома до места учебы/работы через заброшенные промышленные территории и заросшую речку.
Рабочие дома
Ив
ан
ов
о с
его
дн
я Fun and Enjoy?
Работа Обучение
Досуг
Работа Обучение
Досуг
Усадьбы
Исторический центр
Спальные районы
Спальный район в районе Рабочего поселка
Заброшенная территория фабрики БИМ
Цирк
Городской музей
ЗАГС
Госпиталь
Гостиница “Советская”
Ивановское ОВД
Офис центр”Дербенев”
Оптово - розничный центр “Текстиль Град”
Закансервированная ТЭЦ1
Завод им.Королева (частично действует)
НИМ
РАНХиГС
ИВГУ
Иваноский промышленый экономический коледж
ИГХТУ
Иваноское художественное училище
Остановка общественного транспорта
70% городского транспорта 36 мартшруток 11 тролейбусов 23 автобусов
Досуг на воде
Качественные и комфортные общественные пространства
Комфортные пространства для жизни и
работы
Мы хотим наслаждаться городом каждый день!
НИМ и другие фабрики интегрируются в ткань
города
Создание нового пешеходного маршрута, оживит заброшенный промышленный район Открытие нового моста сократить автотранспортную нагрузку на центр города Ревитализация фабрики НИМ даст импульс развития всего промышленного района Переосмысление назначения территорий увеличит их капитализацию в будущем Создание новых комфортных общественных прсотранств увеличит привлекательность города
10 июля 2015 года была принята
заявка на перевод территорию
фабрки НИМ и прилегающих
территорий на изменение зоны на О-1
и Ж-3
Транзитное направление по набережной Направление посетителей Направление жильцов Транзитный путь через реку Направление торговой улицы Парковка для посетителей Парковка офисного центра Парковка для жильцов
Торговая площадь
Lounge сквер
Кафе | Ресторан
Лодочная станция
Яблоневый сад
Детская площадка
Лужайка
Сцена | Театр
Открытая терраса | Пляж
Генплан
ФАБРИКА СЕГОДНЯ
Площадь комплекса
56 300 кв
БУДУЩЕЕ ФАБРИКИ
Под снос
4 000 кв. м
Площадь надстроек
6 500 кв. м
После реконструкции
58 800 кв. м
Жить Апартаменты
Хостел
Учиться
Детский сад
Танцевальная мастерская
Творческие мастерские
Дизайн ателье
Выстовачное пространство
Новая Индустрия Моды
Кафе/Ресторан
Работать Офисы
Торговые помещения
Маркет Фитнес зал Салон красоты Аптека СПА Прачечная
Торговые помещения
Офисы
Торговые помещения
Офисы Торговые помещения
ПРИМЕРЫ
Так выглядит
Manufactura сейчас
Реконструировано более 90
гектар территории в центре
города.
Инвестиций - около 500
млн евро.
Площадь 11 га,
300 концептуальных
помещений
Открылась в 2006
Польский манчестер. Город Лодзь.
Бильбао (Испания)
Суть проекта: ревитализация города за счет архитектурного
шедевра. «Эффект Бильбао»
В 1997 - построен музей Гуггенхайма.
Строительство здания обошлось в 120 млн долларов, но теперь
о поток туристов в 1,5 млн человек в год и приносит в 240 млн
долларов.
Бильбао после
Бильбао ДО (1992)
● Шеффилдский Квартал культурных
индустрий (Cultural Industries Quarter),
где располагаются около творческих 300
компаний,
● Впервые заброшенный промышленный
район был назван Кварталом
культурных индустрий в 1986 году.
● Площадь - 30 га
● Финансирование - из муниципального
бюджета.
Великобритания, Шеффилд.
Гуанчжоу
9 га - территория
30 млн евро - инвестиций
и государство, и частные участвовали
1956 - текстильная фабрика
2007 - центр модной индустрии
к 2012 - годовой оборот
участников 2,2 млрд евро
КОМАНДА ПРОЕКТА
1. Руководитель проекта 2. Руководитель по аренде и продажам 3. Менеджер по аренде и продажам (5 чел.) 4. Финансист 5. Бухгалтер 6. Юрист 7. Архитектор проекта 8. Инженер проекта 9. GR - менеджер 10. PR - менеджер 11. Дизайнер
Организаторы событий, активисты, волонтеры
МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ
МАРКЕТИНГ / ТАКТИКА
АЙДЕНТИКА ВЕБ САЙТ ПРЕЗЕНТАЦИИ ПРОМО-ВИДЕО
СОЗДАНИЕ БРЕНДА
SMM СМИ АРТ-ОБЪЕКТЫ ВЫСТАВКИ БОНУСНАЯ ПРОГРАММА ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ
ПРОДВИЖЕНИЕ
СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ МЕРОПРИЯТИЙ КОНФЕРЕНЦИИ КРУГЛЫЕ СТОЛЫ ПРОВЕДЕНИЕ МЕРОПРИЯТИЙ
СОБЫТИЯ
КРЕАТИВНОЕ СООБЩЕСТВО НАРУЖНАЯ РЕКЛАМА ПАРТНЕРСКИЕ ПЛОЩАДКИ ЭКСПЕРТНОЕ СООБЩЕСТВО
БЮДЖЕТ НА МАРКЕТИНГ 2015-2021
Совокупная выручка
ПРОДВИЖЕНИЕ
68 млн руб 3 377 млн. руб.
2%
Разработка фирменного стиля и промо-сайта Съемка промо-видео с раскрытием идеи проекта и призывом к сотрудничеству Проведение мероприятий с будущими арендаторами, ключевыми партнерами Оформление шоу-рума офиса, примера современного лофта Создание коворкинга (офис, цех) Сбор команды на проект Новой Индустрии Моды Запуск бренда «произведено на НИМе» Участие в различных выставках Максимальное вовлечение городских событий на НИМ Работа с креативными сообществами Создание взаимосвязи между арендаторами Рекламная компания по Лофт апартаментам Проведение мероприятий с целевой аудиторией
Маркетинговая стратегия
1 этап
2 этап
3 этап
ЭТАПЫ ЗАСТРОЙКИ
Подготовка к проектированию
Проектирование Получение разрешительной документации
Организация продаж апартаментов
Проведение инженерно-геологических изысканий
Разработка проектной документации:
Прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий
Разработка и реализация плана продаж
Получение технических условий на подключение к энергоресурам
Проект реконструкции существующих зданий (не являющихся ОКН)
Прохождение экспертизы проекта приспособления коллегией экспертов Министерства культуры
Разработка правовых механизмов организации продаж (договоров, соглашений)
Разработка проекта защитной зоны ОКН
Проект приспособления зданий, являющихся ОКН
Получение Разрешений на строительство, реконструкцию, проект приспособления
Изменение ВРИ под строительство
Проект нового строительства
Получение ГПЗУ
Строительно -монтажные работы
Выбор генерального подрядчика строительства
Открытие ордера на строительные работы
Подготовка площадки под строительство
Снос части существующих зданий
Новое строительство
Изменение внутренней планировки
Внутренние отделочные работы
Ввод объекта в эксплуатацию
ЗОС
Получение разрешение на ввод в эксплуатацию
Инвентаризация возведенных объектов
Постановка на кадастровый учет
Регистрация права собственности на вновь построенные объекты
Внесение изменений в ЕГРП в отношнении отреконструированных объектов
Передача помещений на баланс покупателю
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ
Цены на жилую недвижимость в городе Средняя цена на квартиры в городе: около 50 809 руб/кв.м.
средняя площадь: 1 комн. кв.: 32 кв.м., 2 комн.кв. -42 кв.м., 3 комн. кв.-68 кв.м.
Средняя цена жилого дома в черте города - 5 000 000 руб.
средняя площадь -110 кв.м.
максимальная цена -120 000 руб. /кв.м.
ЖК “Огни Москвы” (вторичное жилье)
минимальная цена -37 000 руб.
максимальная цена индивидуального
жилого дома - 15 000 000 руб. (300 кв.м.)
минимальная - 700 000 руб. (35 кв.м)
49 тыс. м2 продали 2% 1 200 м2
13 тыс.м2 15,3 тыс.м2 увеличение на 18% 2 300 м2
около 1 000 м2 в стадии переговоров
“новые целевые арендаторы”
Арендуемые
площади
2015
47,8 тыс.м2
2014
DAD активы
52м2
133м2
108м2
234м2
82 арендатора
2014
92 арендатора
2015
Исходные данные Проекта
Структура финансирования: ● 70% - привлеченные ● 30% - собственные
Стоимость привлеченных средств - 18% Ставка Дисконтирования - 21,6 % Ставка Капитализации - 15%
Этапы развития Проекта № Корпуса 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Корпус 2
Корпус 3
Корпус 4
Корпус 9
Корпус 17
Корпус 18
Корпус 19
Корпус 22
Корпус 23
ПР
ОД
АЖ
А П
РО
ЕК
ТА
-строительство/реконструкция/ ремонт
Капитальные затраты (млн. руб) № Корпуса 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Снос, озеленение, парковка -16 -17 -18 -19 -10
Корпус 2 -30 -63
Корпус 3 -36
Корпус 4 -246 -164
Корпус 9 -76 -51
Корпус 17 -8 -45 -23
Корпус 18 -24 -141 -71
Корпус 19 -48 -200
Корпус 22 -2 -20
Корпус 23 -12 -37
ПР
ОД
АЖ
А П
РО
ЕК
ТА
Сумм = 1 391 млн. руб
Коммерческие условия для резидентов
АРЕНДА ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Апарт-отель (1067 кв.м.) -333 руб./кв.м./мес.
Офисы (от 12 кв.м.) - 500 руб./кв.м./мес. Магазины (от 22 кв.м.)- 1 000 руб./кв.м./мес. Мастерские/шоу-румы/ уч. заведения - 300-500 руб./кв.м./мес. Пункты об.питания (от 90 кв.м.)- 800-1000 руб./кв.м. Швейный коворкинг - 4 000 руб./с чел/мес.
Коммерческие условия для резидентов
Двухуровневые ЛОФТ- апартаменты (от 35 кв.м. до 180 кв.м.)- 45 000 руб./кв.м.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Офисы (от 12 кв.м.)- 40 000 руб./кв.м. Магазины (от 22 кв.м.)-65 000 руб./кв.м. Мастерские /шоу-румы- от 25 000 руб./кв.м. Зоны общественного питания (от 90 кв.м.) -65 000руб./кв.м.
ПРОДАЖА
Выручка Проекта (млн. руб) № Корпуса 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Корпус 1 0,4 1,5 1,6 1,7 1,9 2 1,1
Корпус 2 3,9 16,2 22,8 24,3 26,1 13,9
Корпус 3 1,1 3,7 7,3 8,2 8,8 4,7
Корпус 4 5,4 23,7 24,4 113,4 350,2 222,5
Корпус 9 1,1 4,8 4,9 5,1 117,1 62
Корпус 17 101,8 109
Корпус 18 84,4 73,4 47,8 25,6
Корпус 19 36,4 61,9 71,3 76,3 40,8
Корпус 22 2,7 5,3 6 6,4 3,4
Корпус 23 2,3 13,5 18,8 20,4 21,8 11,7
Инвест. продажа 1 449,4
Сумм = 3 377 млн. руб
Экономическая эффективность Проекта
Показатель 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
FCFE (млн. руб) -100 -371 -27 -64 -23 562 1454
Показатели экономической эффективности Проекта
NPV
191 млн. руб
PBP
5,75 лет
IRR
31%
Привлечение Инвесторов - продажа доли в Уставном Капитале
30% инвестиций в Проект (422 млн. руб) - “собственные средства” Общества с ограниченной ответсвенностью, владеющего Проектом. 422 млн. руб - совокупный объем привлекаемых инвестиций за счет продажи долей в Уставном капитале ООО.
Рентабельность инвестиций (PI) = 14% Доходность - 17% годовых
ЛЬГОТНЫЕ УСЛОВИЯ:
- 50 % скидка на постоянную арендную ставку в первый год аренды,
- продвижении проекта под общим брендом «НИМ» при совместном
маркетинговом бюджете,
- аренда с последующим выкупом безпроцентная рассрочка в течении года
- индивидуальные скидки до 20% при покупке нескольких форматов,
- единая бонусная программа на территори, - “ Приведи друга”, - Предоставление площадки НИМЭкспо бесплатно для проведения разовых
некоммерческих мероприятий резидентов.
Законодательные инициативы 1. Включение Собственника территории в Реестр Инвестиционных
проектов 2. Субсидирование арендной ставки для резидентов “ядра” до 50% от
размера ежемесячного платежа 3. Субсидирование части затрат на приобретение основных средств
(приобретение производственных, складских и офисных помещений) для резидентов
4. Создание нормативно-правовой основы для постоянной регистрации в апартаментах
5. Режим свободной таможенной зоны
Внимание! ВЛИЯНИЕ НА ГОРОД
КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ
ПРОЧНЫЕ НИТИ Цель: Ревитализация района для комфортного проживания,
эффективной работы и разнообразного досуга горожан и гостей
города.
Задачи:
1. Организация взаимодействия всех заинтересованных
сторон: правообладателей земельных участков,
муниципалитета, инициативных групп граждан,
финансовых институтов;
2. Разработка стратегии функционального зонирования с
учетом сложившейся инфраструктуры и потребностей
жителей;
3. Развитие и благоустройство набережной реки Уводь -
организация пешеходной зоны;
4. Коммерциализация идей развития территории;
5. Кластеризация Fashion -функций на основе бизнес -
инкубатора с созданием Управляющей компании.
Внимание! ВНИМАНИЕ
Спасибо за внимание
