Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий

главы 34 Гражданского кодекса

Российской Федерации

ÌÎÑÊÂÀ 2011

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

Ê 15-ëåòèþ âñòóïëåíèÿ â ñèëó ÷àñòè âòîðîéÃðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè

Аренда

Серия основана в 2008 году

УДК 347.4ББК 67.404.2 А 80

А 80 Аренда:Постатейныйкомментарийглавы34Граж-данского кодекса Российской Федерации /Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2011. – 288 с. (Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0746-0 (в обл.)

Настоящее издание является очередной книгой в серии постатейных комментариев к отдельным главам Граждан-ского кодекса Российской Федерации и содержит коммен-тарий к гл. 34 «Аренда».

В работе наряду с анализом общих положений договора аренды исследуются отдельные виды этого договора: прокат, лизинг, аренда транспортных средств и аренда недвижимо-го имущества.

В работе наряду с ГК РФ анализируются иные норма-тивные правовые акты, а также судебная практика (по со-стоянию на 1 февраля 2011 г.).

УДК 347.4ББК 67.404.2

ISBN 978-5-8354-0746-0

© Коллектив авторов, 2011© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2011

3

Авторы комментАриев

ВАВилинЕвгенийВалерьевич, профессор кафедры гражданского права ГОУ ВПО «Саратовская государствен-ная академия права», доктор юридических наук – ст.614–620

ГонГАлоБрониславМичиславович, заведующий кафед-рой гражданского права Уральской государственной юри-дической академии, директор Уральского филиала Россий-ской школы частного права, доктор юридических наук, про-фессор – ст.606(всоавторствесП.В.Крашенинниковым);650–655

ЕМВлАдимирСАурсеевич– доцент кафедры граждан-ского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук – ст.621–625,632–649(всоавторствесА.В.Киселевым)

КиСЕлЕВАлексАндр викторович – преподаватель ка-федры гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова – ст.632–649(всоавтор-ствесВ.С.Емом)

КРАшЕнинниКоВПавелВладимирович, председа-тель Комитета Государственной Думы Федерального Собра-ния Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслу-

Авторы комментариев

женный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор – вступительноеслово;ст.606(всоавторствесБ.М.Гонгало);609,666

МАйФАтАркадийВикторович, профессор кафедры гра-жданского права Уральской государственной юридической академии, доктор юридических наук – ст.656–664

МихЕЕВАлидияЮрьевна, заместитель председателя Со-вета Исследовательского центра частного права при Прези-денте РФ, доктор юридических наук, профессор – ст.607,608

РузАКоВАольгаАлександровна, заместитель руково-дителя аппарата Комитета Государственной Думы по граж-данскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук – ст.610–613,668–670

тЕлЮКинАМаринаВикторовна,профессор кафедры гражданского права Академии народного хозяйства при Пра-вительстве Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор – ст.665,667

ЧЕлышЕВМихаилЮрьевич, заведующий кафедрой гражданского и предпринимательского права ФГАОУ ВПО «Казанский (Приволжский) федеральный университет», доктор юридических наук, профессор – ст.626–631

5

вступительное слово

Договор аренды (имущественного найма) – один из ста-рейших договоров в гражданском праве, история которо-го насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны в Древнем Риме. Рим-ское частное право разграничивало три отдельных догово-ра найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или под-ряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее меж-ду этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользова-ние известным объектом, а другая сторона обязуется упла-тить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение»1.

Нормы о договоре имущественного найма были извест-ны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить

1 Римское частное право: Учебник / В.А. Краснокутский, И.Б. Новиц-кий, И.С. Перетерский и др.; Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004//СПС «КонсультантПлюс».

Аренда

6

другой свою вещь во временное пользование. Предмет най-ма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора1.

В дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практи-ке заключения договоров аренды. Так, например, не все-гда однозначно рассматривается предмет договора аренды. К.П. Победоносцев в свое время писал, что «предметом най-ма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способ-но к отдельному употреблению или пользованию»2. И в на-стоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, кото-рые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК, ГК РФ). Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.

В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имуществен-ному найму, предшествовал разделу о договоре купли-про-дажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения; в этом Кодексе упоминалось также о договорах

1 См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. СПб.: Изд. Я. Канторович, 1896.

2 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. М.: Статут, 2003. С. 344.

Вступительное слово

7

найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанав-ливался ограничительный срок найма – 12 лет.

Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор иму-щественного найма как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во времен-ное пользование за плату. В ГК РСФСР 1964 г. договору иму-щественного найма была посвящена целая глава, в которой упоминался договор проката как разновидность договора имущественного найма.

Традиционно в российском законодательстве нормы о до-говорах аренды содержались не только в Гражданском ко-дексе. Так, в 1921 г. СНК РСФСР был принят декрет «О по-рядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Выс-шему Совету Народного Хозяйства»1, а также Инструкция об оплате и порядке сдачи торгово-промышленных и скла-дочных помещений2.

В 1989 г. впервые были приняты Основы законодатель-ства Союза ССР и союзных республик об аренде3, содер-жавшие 33 статьи и устанавливавшие регулирование отно-шений по аренде издаваемыми в соответствии с Основами законодательными актами Союза ССР и союзных респуб-лик, а в случаях, предусмотренных ими, – постановления-ми Совета Министров СССР и Советов Министров союз-ных республик.

1 СУ РСФСР. 1921. № 53. Ст. 313.2 СУ РСФСР. 1921. № 78. Ст. 660.3 Утверждены ВС СССР 23 ноября 1989 г. № 810-1// Ведомости ВС

РСФСР. 1989. № 25. Ст. 481.

Аренда

8

В науке названный нормативный акт подвергался спра-ведливой критике по разным основаниям. Однако в нем, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовал-ся в разных значениях. В соответствии со ст. 3 Основ объек-тами договора аренды выступали:

а) земля и другие природные ресурсы;б) предприятия (объединения), организации, структур-

ные единицы объединений, производства, цехи, иные под-разделения предприятий, организаций как единые имуще-ственные комплексы производственных фондов и других ценностей;

в) отдельные здания, сооружения, оборудование, транс-портные средства, инвентарь, инструмент, другие матери-альные ценности.

Важное значение в процессе приватизации имели нор-мы о договоре аренды, в частности нормы Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муни-ципальных предприятий в РСФСР».1

Пункт 1 ст. 15 Закона предусматривал один из способов приватизации государственных и муниципальных предприя-тий путем выкупа имущества предприятия, сданного в арен-ду полностью или частично, в частности:

– в соответствии с договором аренды, если размеры, сро-ки, порядок и иные условия внесения выкупа установлены договором аренды с предоставлением трудовому коллекти-

1 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.

Вступительное слово

9

ву арендного предприятия всех льгот, предусмотренных для трудового коллектива государственного и муниципального предприятия;

– путем преобразования арендного предприятия в ак-ционерное общество открытого типа с правом первооче-редного приобретения арендаторами акций, принадлежа-щих государству, местным Советам народных депутатов, если такое решение принято общим собранием (конферен-цией) арендаторов.

Нормы о договоре аренды содержались в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»1, в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулиро-вании арендных отношений и приватизации имущества го-сударственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»2 и во многих других актах, утративших силу, как и Основы законодательства Союза ССР и союзных респуб-лик об аренде, с введением в действие Гражданского ко-декса РФ.

С начала 90-х гг. в нашей стране получает развитие но-вый вид договоров аренды – лизинг, нашедший отраже-ние в Указе Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной дея-тельности»3, в постановлениях Правительства РФ от 21 июля 1997 г. № 915 «О мероприятиях по развитию лизинга в Рос-сийской Федерации на 1997–2000 годы», от 3 сентября 1998 г.

1 Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.2 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 16. Ст. 1237.3 Собрание законодательства РФ. 1994. № 2. Ст. 2463..

Аренда

10

№ 10201 (утвердившем Порядок предоставления государ-ственных гарантий на осуществление лизинговых опера-ций), в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Ориентиром для россий-ского законодательства в этой сфере стали нормы Конвен-ции УНИДРУА о международном финансовом лизинге (за-ключена в Оттаве 28 мая 1988 г.), к которой Россия при-соединилась согласно Федеральному закону от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ2.

В настоящее время нормы о договоре аренды в целом и об отдельных его видах содержатся не только в Граждан-ском кодексе РФ, но и в иных нормативных правовых ак-тах, в частности в Земельном, Лесном, Водном кодексах РФ, в Кодексе торгового мореплавания РФ, в федеральных зако-нах от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (ли-зинге)»4, от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурно-го наследия (памятниках истории и культуры) народов Рос-сийской Федерации»5, от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обо-роте земель сельскохозяйственного назначения»6, от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»7, от 8 но-

1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 36. Ст. 4520.2 Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 787.3 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.4 Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.5 Собрание законодательства РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.6 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.7 Собрание законодательства РФ. 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3126.

Вступительное слово

11

ября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о до-рожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 и во многих других.

Нормы ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступле-ния в силу части второй ГК РФ) в гл. 34 три раза вносились изменения; в частности, Федеральным законом от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодатель-ные акты Российской Федерации в части приведения их в со-ответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»2 были затронуты ст. 652, 653 ГК РФ, определяющие соотно-шение прав на земельный участок и тех объектов недвижи-мого имущества, которые на них расположены и переданы по договору аренды.

Федеральный закон от 14 июля 2008 г. № 118-ФЗ «О вне-сении изменений в Водный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 уточнил термин «водные объекты» применительно к догово-ру аренды предприятия.

Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ «О вне-сении изменений в отдельные законодательные акты Рос-сийской Федерации в связи с совершенствованием право-вого положения государственных (муниципальных) учре-ждений»4 закреплены особенности договоров финансовой

1 Собрание законодательства РФ. 2007. № 46. Ст. 5553.2 Собрание законодательства РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.3 Собрание законодательства РФ. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3418.4 Собрание законодательства РФ. 2010. № 19. Ст. 2291.

Аренда

аренды (лизинга) применительно к бюджетным учрежде-ниям как участникам таких договоров. Признак предпри-нимательского характера договора финансовой аренды (лизинга) утратил квалифицирующее значение в связи с внесением соответствующих изменений в ст. 665, 666 ГК РФ.

Наряду с нормативными правовыми актами правильному применению норм о договоре аренды способствует сформи-ровавшаяся судебная практика, в том числе информацион-ные письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арен-дой»1, от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разре-шения споров, связанных с применением Федерального за-кона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, от 1 июня 2000 г. № 53 «О го-сударственной регистрации договоров аренды нежилых по-мещений»3 и др.

Несмотря на стабильность норм законодательства об арен-де, на практике возникает немало спорных вопросов, свя-занных с заключением и исполнением договоров. По-преж-нему возникают споры относительно правовой природы от-дельных видов договоров аренды, их соотношения с другими договорами, не утихают дискуссии о правовой природе до-говора финансовой аренды (лизинга), о необходимости ре-гистрации отдельных видов договоров аренды недвижимого

1 Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.2 Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.3 Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

Вступительное слово

имущества, об определении сроков действия договора арен-ды, а также о реализации прав и обязанностей сторон по до-говору аренды в целом и ее отдельных видов.

* * *

Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем издании, которое продолжает цикл постатейных коммента-риев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации. Настоящий комментарий подготовлен с учетом законодательства и судебной практики на 1 февраля 2011 г.

П.В.Крашенинников

283

оГлАвление

Авторы комментария ............................................................3Вступительное слово .............................................................5

ГлАвА 34. АрендА

§1.общиеположенияобаренде ..........................................14Статья 606. Договор аренды ................................................14Статья 607. Объекты аренды ...............................................19Статья 608. Арендодатель ....................................................25Ста тья 609. Форма и государственная регистрация

договора аренды ............................................................28Статья 610. Срок договора аренды .....................................33Статья 611. Предоставление имущества арендатору .........39Ста тья 612. Ответственность арендодателя

за недостатки сданного в аренду имущества ................46Ста тья 613. Права третьих лиц на сдаваемое

в аренду имущество .......................................................53Статья 614. Арендная плата ................................................56Статья 615. Пользование арендованным имуществом ......63Ста тья 616. Обязанности сторон по содержанию

арендованного имущества ............................................69Ста тья 617. Сохранение договора аренды в силе

при изменении сторон ..................................................74Ста тья 618. Прекращение договора субаренды

при досрочном прекращении договора аренды ...........77

Оглавление

284

Ста тья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя ........................................79

Ста тья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора ............................................84

Ста тья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок ..........88

Ста тья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю .................................................................95

Статья 623. Улучшения арендованного имущества ...........99Статья 624. Выкуп арендованного имущества .................104Ста тья 625. Особенности отдельных видов аренды

и аренды отдельных видов имущества .......................109

§2.ПрокатСтатья 626. Договор проката .............................................119Статья 627. Срок договора проката ..................................133Статья 628. Предоставление имущества арендатору .......136Ста тья 629. Устранение недостатков сданного

в аренду имущества .....................................................141Статья 630. Арендная плата по договору проката ............146Статья 631. Пользование арендованным имуществом ....150

§3.Арендатранспортныхсредств1.Арендатранспортногосредстваспредоставлением

услугпоуправлениюитехническойэксплуатации .........152Ста тья 632. Договор аренды транспортного средства

с экипажем ..................................................................152Ста тья 633. Форма договора аренды транспортного

средства с экипажем ....................................................158

Оглавление

285

Ста тья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства ..............................................163

Ста тья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства ..............................................167

Ста тья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства .....................175

Статья 637. Страхование транспортного средства ...........178Ста тья 638. Договоры с третьими лицами

об использовании транспортного средства ................181Ста тья 639. Ответственность за вред, причиненный

транспортному средству .............................................185Ста тья 640. Ответственность за вред, причиненный

транспортным средством ............................................188Ста тья 641. Особенности аренды отдельных видов

транспортных средств .................................................191

2.Арендатранспортногосредствабезпредоставленияуслугпоуправлениюитехническойэксплуатации .........194

Ста тья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа .................................................................194

Ста тья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа ...................................................196

Ста тья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства ..............................................198

Ста тья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации ...............................................................199

Оглавление

286

Ста тья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства ......201

Ста тья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства ................204

Ста тья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством ............................................207

Ста тья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств .................................................208

§4.АрендазданийисооруженийСтатья 650. Договор аренды здания или сооружения ......210Ста тья 651. Форма и государственная регистрация

договора аренды здания или сооружения ..................213Ста тья 652. Права на земельный участок при аренде

находящегося на нем здания или сооружения ...........220Ста тья 653. Сохранение арендатором здания

или сооружения права пользования земельным участком при его продаже ........................224

Статья 654. Размер арендной платы .................................226Статья 655. Передача здания или сооружения .................229

§5.АрендапредприятийСтатья 656. Договор аренды предприятия .......................232Ста тья 657. Права кредиторов при аренде

предприятия ................................................................236Ста тья 658. Форма и государственная регистрация

договора аренды предприятия ....................................238Статья 659. Передача арендованного предприятия .........240Ста тья 660. Пользование имуществом

арендованного предприятия .......................................243

Оглавление

Ста тья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию ..............................................................246

Ста тья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие ......................................248

Ста тья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора ...........................................250

Статья 664. Возврат арендованного предприятия ...........252

§6.Финансоваяаренда(лизинг)Статья 665. Договор финансовой аренды ........................254Статья 666. Предмет договора финансовой аренды ........262Ста тья 667. Уведомление продавца о сдаче

имущества в аренду .....................................................266Ста тья 668. Передача арендатору предмета

договора финансовой аренды .....................................270Ста тья 669. Переход к арендатору риска случайной

гибели или случайной порчи имущества ...................274Статья 670. Ответственность продавца ............................277