Ликвидный лизинг недвижимости

РАЗРАБОТЧИК: ДИОДОРОВ АРКАДИЙ РОМАНОВИЧ

РЕЦЕНЗЕНТ: ГРЕБНЕВ ЛЕОНИД СЕРГЕЕВИЧ, ПРОФЕССОР ДЕПАРТАМЕНТА ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ ЭКОНОМИКИ ВШЭ, Д.Э.Н.

КОНСУЛЬТАНТ: АНТОНОВ ЮРИЙ САВВИЧ, ДОЦЕНТ КАФЕДРЫ «ТЕОРИЯ И МЕТОДИКА ОБУЧЕНИЯ ИНФОРМАТИКЕ» ИМИ СВФУ, К.Ф-М.Н.

РЕЦЕНЗЕНТ: КАЙГОРОДОВ СТЕПАН ПЕТРОВИЧ, ДОЦЕНТ КАФЕДРЫ «МАТЕМАТИЧЕСКАЯ ЭКОНОМИКА И ПРИКЛАДНАЯ ИНФОРМАТИКА», ИМИ СВФУ, К.Ф-М.Н.

ВЫЧИСЛИТЕЛЬНЫЙ МОДУЛЬ: УСОВ АЛЕКСАНДР ДМИТРИЕВИЧ

Некоторые высказывания ведущих экономистов мира по поводу существующего на данный момент

положения дел на рынке недвижимости

- Огромные риски связанные с возможным в будущем падением цен на объект ипотечного залога ниже остаточной стоимости кредита (LTV>100), порождает вопрос о том какое число заемщиков продолжит платить по закладным и сколько решится на дефолт. От этого напрямую зависит ликвидность ипотечных операторов и в целом стабильность всей финансовой системы построенной на секьюритизации ипотечных закладных.

- Ответы на эти вопросы, порождающие необходимость предсказывать будущее, не может дать никто, кроме фантастического всезнающего существа

[Дж. Фридман, В. Краус. Рукотворный финансовый кризис. Системные риски и провал регулирования – 2012, с. 151]

Некоторые высказывания ведущих экономистов мира по поводу существующего на данный момент

положения дел на рынке недвижимости

Один из главных выводов международных экспертов, озвученный Дж. Стиглицем, можно изложить как требование-напутствие приоритетному направлению развития финансовых рынков – это повышение релевантности поставляемой ими (рынками) информации о риске и доходности. И, как признание поражения Рынка, который, предоставленный сам себе, - «ПОХОЖЕ не в состоянии обеспечить необходимый уровень прозрачности, и поэтому, здесь, свое слово должно сказать государство, потребовав [от эмитентов] раскрытия информации».

[Stiglitz, Joseph E. Freefall: America, Free Markets and the Sinking of the World Economy. New York: Norton, 2010, p. 156]

Некоторые высказывания ведущих экономистов мира по поводу существующего на данный момент

положения дел на рынке недвижимости - В России можно найти множество примеров того, как недостаточная

защита прав собственности снижает потенциальную капитализацию активов в десятки и даже сотни раз. Московская и подмосковная недвижимость совокупной стоимостью, по некоторым оценкам, в триллионы долларов (а это столько же потенциальных инвестиций, ведь недвижимость – идеальный залог) лежит «мертвым грузом» не потому, что она не секьюритизирована. Акции можно выпустить в любой момент. ПРОБЛЕМА В ТОМ, КАК СДЕЛАТЬ ИХ ЛИКВИДНЫМИ – чтобы стоимость акции в руках одного агента была равна стоимости в руках другого. Именно для этого и необходим институт прав собственности, институт защиты права распоряжения активами, независимо от отношений владельца с городской и районной администрацией.

[Сергей Гуриев. Мифы экономики. Заблуждения и стереотипы, которые распространяют СМИ и политики – Москва, 2012, с. 150-151]

ПРОБЛЕМЫ Риски и доходность Прозрачность Ликвидность

ПРИЧИНЫ ПРОБЛЕМВсе ипотечные кредиты выдаются по одной из двух существующих

моделей списания залога – Дифференцированной или Аннуитетной.

Принципиальная разница между ними состоит в размерах периодических платежей и в скорости выкупа залога.

Но, они одинаково нечувствительны к качественным свойствам объекта недвижимости.

При заключении ипотечного контракта рассматриваются платежеспособность и возраст покупателя. Покупателя интересует размер платежа и срок списания.

И, никого не интересует сам объект ипотеки как финансово-экономический актив, ценность которого постоянно изменяется.

КАК МЫ РЕШАЕМ ЭТИ ПРОБЛЕМЫ

 

ПРИМЕР РЕШЕНИЯ

 

ПРИМЕР ИТЕРАЦИИVo 2400

Vt 3800

NOI 240

t 2

Y 1,13 I = 0,035968

Точность 0,001

Решение

Итерация№ i α J Y Уравнение

Отрезок

a b

1 0,565 -1,406342 0,565 1,13 -4054 0,565 1,13

2 0,2825 -1,229351 0,8475 1,13 -2339,8691 0,8475 1,13

3 0,14125 -0,875369 0,98875 1,13 -1320,4777 0,98875 1,13

4 0,070625 -0,167404 1,059375 1,13 -628,16541 1,059375 1,13

5 0,070625 -0,167404 1,059375 1,13 -218,60068 1,059375 1,0946875

6 0,052969 0,304572 1,077031 1,13 -218,60068 1,0770313 1,0946875

7 0,044141 0,682153 1,085859 1,13 -108,74578 1,0858594 1,0946875

8 0,039727 0,933874 1,090273 1,13 -52,644284 1,0902734 1,0946875

9 0,03752 1,081945 1,09248 1,13 -24,295688 1,0924805 1,0946875

10 0,036416 1,162711 1,093584 1,13 -10,046386 1,093584 1,0946875

11 0,036416 1,162711 1,093584 1,13 -2,902917 1,093584 1,0941357

12 0,03614 1,183673 1,09386 1,13 -2,902917 1,0938599 1,0941357

13 0,036002 1,194275 1,093998 1,13 -1,115086 1,0939978 1,0941357

14 0,036002 1,194275 1,093998 1,13 -0,220876 1,0939978 1,0940668

15 0,036002 1,194275 1,093998 1,13 -0,220876 1,0939978 1,0940323

16 0,035985 1,195606 1,094015 1,13 -0,220876 1,094015 1,0940323

17 0,035976 1,196272 1,094024 1,13 -0,109086 1,0940237 1,0940323

18 0,035972 1,196605 1,094028 1,13 -0,05319 1,094028 1,0940323

19 0,03597 1,196771 1,09403 1,13 -0,025241 1,0940301 1,0940323

20 0,035969 1,196855 1,094031 1,13 -0,011267 1,0940312 1,0940323

21 0,035968 1,196896 1,094032 1,13 -0,00428 1,0940317 1,0940323

22 0,035968 1,196896 1,094032 1,13 -0,000786 1,0940317 1,094032

Итого: 0,035968 1,196896 1,094032 1,13 -0,000786 1,0940317 1,094032

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ  

ПРИМЕР СПИСАНИЯVo 2400

Vt 3800

NOI 240

i 0,035968

j 0,094032

Y 0,13

T 27,8023

t Vt At Rt NOI

0 3800,00 240,00

1 4007,79 149,53 136,68 286,21

2 4221,06 163,59 144,15 307,75

3 4438,99 178,98 151,82 330,80

4 4660,60 195,80 159,66 355,47

5 4884,62 214,22 167,63 381,85

6 5109,57 234,36 175,69 410,05

7 5333,64 256,40 183,78 440,18

8 5554,67 280,51 191,84 472,35

9 5770,10 306,88 199,79 506,67

10 5976,93 335,74 207,54 543,28

11 6171,64 367,31 214,98 582,29

12 6350,12 401,85 221,98 623,83

13 6507,60 439,63 228,40 668,04

14 6638,55 480,97 234,07 715,04

15 6736,58 526,20 238,78 764,98

16 6794,36 575,68 242,30 817,98

17 6803,43 629,81 244,38 874,19

18 6754,13 689,04 244,71 933,74

19 6635,41 753,83 242,93 996,76

20 6434,63 824,71 238,66 1063,37

21 6137,44 902,26 231,44 1133,70

22 5727,45 987,10 220,75 1207,85

23 5186,09 1079,92 206,01 1285,93

24 4492,28 1181,47 186,53 1368,00

25 3622,14 1292,56 161,58 1454,14

26 2548,63 1414,10 130,28 1544,38

27 1241,21 1547,07 91,67 1638,74

27,8023 0,00 1662,74 44,64 1707,38

1 4 7 10 13 16 19 22 25 280.00

1000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.008000.00

Vt

1 4 7 10 13 16 19 22 25 280

500

1000

1500

2000 At

1 4 7 10 13 16 19 22 25 280

50

100

150

200

250

300

Rt

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 270.00

200.00

400.00

600.00

800.00

1000.00

1200.00

1400.00

1600.00

1800.00

NOI

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ: СВЯЗИ МЕЖДУ ПЕРЕМЕННЫМИNOI 200

V0 4000V(t-1) 5000

j1,10985

3

i0,02014

7t 2

a1,23177

4

200,0009

200,0009

99,26513

1,231762

1,109848

100,734

4999,955

  

  

  

 

Здесь мы взяли произвольные данные, отличные от основного примера и определили I, J.Дальнейшая проверка на соответствие дает верные результаты с отклонениями во втором-четвертом знаке после запятой, так как точность итераций задана на уровне 0,001.

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ:ПРОГОН ПО ПЕРЕМЕННЫМ

V0=2400; Vt=3600; t=3, Y=1,13

Меняем показатель NOI от 100 до 600, шаг 50.

NOI i j Y=i+j

100 0,014426 0,115574 0,13 1,115574

150 0,021847 0,108153 0,13 1,108153

200 0,029414 0,100586 0,13 1,100586

250 0,037132 0,092868 0,13 1,092868

300 0,045008 0,084992 0,13 1,084992

350 0,053048 0,076952 0,13 1,076952

400 0,061258 0,068742 0,13 1,068742

450 0,069645 0,060355 0,13 1,060355

500 0,078217 0,051783 0,13 1,051783

550 0,086981 0,043019 0,13 1,043019

600 0,095944 0,034056 0,13 1,034056

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

0

0.02

0.04

0.06

0.08

0.1

0.12

0.14

i

j

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ:ПРОГОН ПО ПЕРЕМЕННЫМ

V0=2400; Vt=3600; NOI=350; Y=1,13

Меняем показатель t от 1 до 11.

t i j Y

1 0,056671 0,073329 0,13 1,073329

2 0,054911 0,075089 0,13 1,075089

3 0,053048 0,076952 0,13 1,076952

4 0,051079 0,078921 0,13 1,078921

5 0,049001 0,080999 0,13 1,080999

6 0,046814 0,083186 0,13 1,083186

7 0,044521 0,085479 0,13 1,085479

8 0,042128 0,087872 0,13 1,087872

9 0,039648 0,090352 0,13 1,090352

10 0,037097 0,092903 0,13 1,092903

11 0,034497 0,095503 0,13 1,095503

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

0

0.02

0.04

0.06

0.08

0.1

0.12

i

j

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ:ПРОГОН ПО ПЕРЕМЕННЫМ

V0=2400; t=6; NOI=350; Y=1,13

Меняем показатель Vt от 2400 до 4400, шаг 200.

Vt i j Y

2400 0,057906 0,072094 0,13 1,072094

2600 0,055637 0,074363 0,13 1,074363

2800 0,053569 0,076431 0,13 1,076431

3000 0,051674 0,078326 0,13 1,078326

3200 0,049929 0,080071 0,13 1,080071

3400 0,048314 0,081686 0,13 1,081686

3600 0,046814 0,083186 0,13 1,083186

3800 0,045416 0,084584 0,13 1,084584

4000 0,044109 0,085891 0,13 1,085891

4200 0,042884 0,087116 0,13 1,087116

4400 0,041732 0,088268 0,13 1,088268

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

0

0.01

0.02

0.03

0.04

0.05

0.06

0.07

0.08

0.09

0.1

i

j

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ:ПРОГОН ПО ПЕРЕМЕННЫМ

V0=2400; Vt=3600; NOI=350; Y=1,13

Меняем показатель Vt от 2400 до 4400, шаг 200.

Y i j Y

1,06 0,060406 -0,00041 0,06 0,999594

1,07 0,058644 0,011356 0,07 1,011356

1,08 0,056886 0,023114 0,08 1,023114

1,09 0,055137 0,034863 0,09 1,034863

1,1 0,053401 0,046599 0,1 1,046599

1,11 0,051682 0,058318 0,11 1,058318

1,12 0,049985 0,070015 0,12 1,070015

1,13 0,048314 0,081686 0,13 1,081686

1,14 0,046671 0,093329 0,14 1,093329

1,15 0,045059 0,104941 0,15 1,104941

1,16 0,043481 0,116519 0,16 1,116519

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

-0.02

0

0.02

0.04

0.06

0.08

0.1

0.12

0.14

i

j

Сравнительная по всем моделям

V0 3800Y 0,13T 27,8023i 0,035968j 1,094028

t NOI At Rt Vt Аннуитет Диффер. LLN Аннуитет Диффер. LLN Аннуитет Диффер. LLN Аннуитет Диффер. LLN

0 - - - - - - - - - 3800 3800 38001 511,09 630,68 286,21 17,09 136,68 149,53 494,00 494,00 136,68 3782,91 3663,32 4007,772 511,09 612,91 307,74 19,31 136,68 163,59 491,78 476,23 144,15 3763,59 3526,64 4221,023 511,09 595,14 330,80 21,82 136,68 178,97 489,27 458,46 151,82 3741,77 3389,96 4438,944 511,09 577,37 355,46 24,66 136,68 195,80 486,43 440,70 159,66 3717,11 3253,28 4660,535 511,09 559,61 381,84 27,87 136,68 214,21 483,22 422,93 167,63 3689,24 3116,60 4884,536 511,09 541,84 410,04 31,49 136,68 234,35 479,60 405,16 175,69 3657,75 2979,92 5109,467 511,09 524,07 440,17 35,59 136,68 256,39 475,51 387,39 183,78 3622,16 2843,24 5333,508 511,09 506,30 472,33 40,21 136,68 280,50 470,88 369,62 191,84 3581,95 2706,57 5554,509 511,09 488,53 506,66 45,44 136,68 306,87 465,65 351,85 199,79 3536,51 2569,89 5769,90

10 511,09 470,76 543,26 51,35 136,68 335,73 459,75 334,09 207,53 3485,17 2433,21 5976,7011 511,09 453,00 582,27 58,02 136,68 367,29 453,07 316,32 214,97 3427,15 2296,53 6171,3812 511,09 435,23 623,80 65,56 136,68 401,83 445,53 298,55 221,97 3361,58 2159,85 6349,8313 511,09 417,46 668,01 74,09 136,68 439,61 437,01 280,78 228,39 3287,50 2023,17 6507,2814 511,09 399,69 715,00 83,72 136,68 480,95 427,37 263,01 234,06 3203,78 1886,49 6638,2015 511,09 381,92 764,94 94,60 136,68 526,17 416,49 245,24 238,76 3109,18 1749,81 6736,2016 511,09 364,15 817,94 106,90 136,68 575,65 404,19 227,48 242,29 3002,28 1613,13 6793,9417 511,09 346,39 874,14 120,80 136,68 629,77 390,30 209,71 244,37 2881,48 1476,45 6802,9918 511,09 328,62 933,68 136,50 136,68 688,99 374,59 191,94 244,69 2744,99 1339,77 6753,6719 511,09 310,85 996,69 154,24 136,68 753,77 356,85 174,17 242,92 2590,74 1203,09 6634,9320 511,09 293,08 1063,29 174,30 136,68 824,65 336,80 156,40 238,65 2416,45 1066,41 6434,1521 511,09 275,31 1133,61 196,95 136,68 902,19 314,14 138,63 231,42 2219,49 929,73 6136,9422 511,09 257,54 1207,75 222,56 136,68 987,02 288,53 120,87 220,74 1996,93 793,05 5726,9723 511,09 239,78 1285,81 251,49 136,68 1079,82 259,60 103,10 205,99 1745,44 656,37 5185,6424 511,09 222,01 1367,88 284,18 136,68 1181,36 226,91 85,33 186,52 1461,26 519,70 4491,8725 511,09 204,24 1454,00 321,13 136,68 1292,44 189,96 67,56 161,56 1140,13 383,02 3621,8026 511,09 186,47 1544,23 362,88 136,68 1413,96 148,22 49,79 130,27 777,25 246,34 2548,3827 511,09 168,70 1638,58 410,05 136,68 1546,91 101,04 32,02 91,66 367,20 109,66 1241,08

27,8023 410,05 123,91 1707,20 367,20 109,66 1662,56 38,30 14,26 44,64 0,00 0,00 0,00

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 270.00

200.00

400.00

600.00

800.00

1000.00

1200.00

1400.00

1600.00

1800.00

NOI

NOI Аннуитет - NOI Диффер. - NOI LLN -

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29-1000

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Vt

Аннуитет Диффер. LLN

Ситуативное моделирование Ситуация 1

В результате торгов, при ставке 13% годовых, установились следующие вводные: V0=2400; Vt=3800; NOIt=240; t=2

Вычисления дали значения i=0,035968 (3,60%); j=1,094032 (9,4%), при α=1,19694; T=1/0,035968=27,8 лет.

В течении периода (t+1) Лизинговый оператор принял заявки на часть стоимости объекта и провел в конце месяца котировку, по результатам которой рыночная цена объекта установилась на уровне Vt=4000.

В итоге, теперь, i= 0,033501; j= 0,966499; T= 29,85 лет.

При этом, ликвидность как соотношение суммы остаточной стоимости и накопленного CF к теоретической FV сохраняется; размер регулярного платежа NOI неизменен. Меняется только T.

Ситуативное моделирование Ситуация 2

В конце периода (t+1) получатель лизинга (покупатель) решает закрыть контракт и переехать на другой объект.

Лизинговый оператор выставляет объект на торги для определения максимального размера NOI. По результатам торгов NOI установился на уровне NOI=300.

В итоге, при вводных Y=1,13; V0=2400; V(t+1)=4000; NOI(t+1)=300 торговая система выдает нам i=0,042324; j=1,087676 и T=23,63 года.

Ситуативное моделирование

Ситуация 3

В начале периода (t+2) Лизинговый оператор решает снизить ставку кредитования с 13 до 12% годовых (Y=1,12).

В результате вычислений при вводных - V0=2400; V(t+1)=4000; NOI(t+2)=300 торговая система выдает нам i=0,042861 ; j=1,077139 и T= 23,33 года.

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ: ДЕКЛАРАЦИИ , , , Поскольку рынок недвижимости это множество состоящее из уникальных ( – ), объектов аналог рынок произведений искусств который к тому же , , динамично меняется и по активности участников и по динамике цен , перспективам развития инфраструктуры и еще десятки и сотни факторов то – , , применение в отношении него каких то пусть и достаточно сложных но всегда ( ) , .статичных статистически обусловленных моделей дело бесперспективное

, - Косвенно это подтверждается высказыванием главы Беркшир Хатавей , – « Уоррена Баффета который высказался в духе огромного вреда нанесенного , ».сложными уравнениями написанными яйцеголовыми для рынка недвижимости

Существующие модели списания недвижимого залога совершенно . , неповоротливы в условиях динамичного рынка У них оговоренные сроки , .оговоренные ставки оговоренные цены и платежи по кредитам

, , Мы на основании изучения возможностей нашей модели смеем заявить что ( существует возможность создания совершенного здесь понимать как ) . информационно прозрачного рынка недвижимости Такого же как и .существующий фондовый

МОДЕЛЬ СПИСАНИЯ: ДЕКЛАРАЦИИ

, Мы считаем возможным построение торговой системы в которую любой . , может инвестировать минимально разумную стоимость Например .стоимость квадратного дециметра

, , Мы считаем что все риски инвестиций в недвижимость оправданы тем что в любом случае в собственности инвестора остаются квадратные метры или , даже дециметры реальной недвижимости которую он может продолжать, . , сдавать даже если цены упали драматично Это намного лучше чем .остаться с бумагами лопнувшего банка или траста

, Мы считаем возможным что любой желающий стать собственником , недвижимости может приступить к этому процессу немедленно . одновременно вселяясь в объект Ему достаточно победить в открытых .торгах и оплатить один или два месяца по ставке равной ставке ее аренды

, Мы считаем возможным что любую недвижимость можно конвертировать в, . другую пусть и в небольшую часть более дорогого объекта Переезды за – двое суток и высочайшая мобильность трудовых ресурсов это также.возможно

Торговая система – как мы ее представляем