Метры, квартиры, комнаты: как ООО «СПб Реновация» проектирует будущие городские проблемы

А.С.Карпов Центр экспертиз ЭКОМ

2013

Настоящая презентация демонстрирует связь между используемыми в Санкт-Петербурге нормативными показателями в сфере градостроительства, а также последствия их непродуманного применения.• Обсуждаемые нормативы:

– «норматив предоставления площади жилых помещений» - норматив, используемый для расчёта площади квартир, предоставляемых государством и муниципалитетами по договорам социального найма. Составляет в Санкт-Петербурге 18 кв. м на человека в семье из двух и более человек, и 33 кв. м на одиноко проживающих. Семья может получить дополнительно до 9 кв. м, если предоставляемая квартира имеет несколько больший размер.

– «норматив жилищной обеспеченности» - количество квадратных метров общей площади квартиры на одного человека. Исходно утверждён в составе Генерального плана Санкт-Петербурга с целью расчёта потребности в территориях для жилищного строительства. Затем стал использоваться в проектах планировки территории в связи с неспособностью Комитета по градостроительству и архитектуре разработать региональные нормативы градостроительного проектирования. Составляет 28 кв.м. на человека до 2015 года и 35 кв.м. «на перспективу».

Анализируемый материал и задачи анализа

• Материал:– Рекламно-маркетинговый альбом, выпущенный ООО «СПб

Реновация», с описанием квартир, предлагаемых для переселения жителям одного из кварталов,- а также для продажи, - в доме «первой очереди» (показан на следующих слайдах)

• Для квартала, в котором находится дом, разработан и утверждён проект планировки территории (ППТ). Расчёт потребности в социальных учреждениях, транспортной инфраструктуре в ППТ осуществлялся на основании «норматива жилищной обеспеченности» 35 кв.м. на человека– Пояснение: численность будущего населения квартала была

вычислена путём деления общей площади жилых помещений на 35. Полученное значение использовалось для расчёта необходимого количества мест в дошкольных учреждениях, школах, поликлиниках и пр.

• Задача анализа – определить соответствие разрабатываемого проекта строительства жилого дома принятой в ППТ гипотезе о жилищной обеспеченности населения квартала.

Местоположение квартала и здания:

Общий вид и рекламное описание

Пример схемы этажа одной из секций с описанием квартир

Общее описание дома

• Квартал «Барлоу» от ООО «СПб Реновация»

• Дом первой очереди застройки

• 538 квартир • Общая площадь

жилых помещений – 26197,8 кв.м.

Кол-во

Средн. площ.

1-комнатные, в т.ч. 171 34,7

студии 51 29,4

обычные 120 37

2-комнатные, в т.ч. 284 51,4

«евро» 28 44,0

обычные 256 52,2

3-комнатные, в т.ч. 83 68,4

«евро» 38 65,5

обычные 45 70,8

Выдвигая различные гипотезы о заселении квартир, можно рассчитать ожидаемое количество жителей дома и

вычислить соответствующие значения параметра «жилищной обеспеченности» (ЖО), сравнив его с

«нормой жилищной обеспеченности» которая была использована для расчёта потребности в объектах

социальной, транспортной инфраструктуры.

Гипотезы о заселении квартир Число жителей

ЖОкв м / чел

1. Плотное заселение исходя из «нормы предоставления площади жилых помещений» (по 18 кв.м на чел, 33 на одиноких + до 9 метров на семью бесплатно)

1379 19,0

2. В среднем, в квартире проживает по 2,5 человека (статистический показатель, полученный на сходном квартале со сложившейся структурой проживания)

1345 19,5

3. Семьи, которые вселяются в дом, хотят и могут создать себе комфортные условия исходя из принципа "1 комната на человека". В доме будут проживать только малодетные семьи (не более одного ребёнка на семью, либо родитель-одиночка с двумя детьми).

988 26,5

4. В комнате могут жить по два человека, но при этом общая площадь не должна быть ниже 18 кв. м на человека.

1208 21,7

5. В студиях – по одному, в «нормальных» комнатах – по два человека (не учитываются комнаты-кухни в «евро» квартирах), но при этом общая площадь не ниже 18 кв. м на человека.

1207 21,7

Гипотезы о заселении квартир Число жителей

ЖОкв м / чел

6. В студиях – по одному, в «нормальных» комнатах – по полтора человека (в среднем), но при этом общая площадь не ниже 18 кв.м на человека.

1175 22,3

7. В студиях – по одному, в «нормальных» комнатах – по полтора человека (в среднем), без ограничений по площади на человека

1358 19,3

8. «Западная модель»: количество комнат равно количеству человек в семье + 1 (в студиях и «однушках» - по одному человеку). В этом сценарии доме проживают только бездетные семьи или одинокие родители с одним ребёнком, поскольку максимальное количество комнат в квартире – 3.

621 42,2

9. Какой-то способ распределения, в результате которого получается по 35 метров на человека. В доме проживают только бездетные семьи или одинокие родители с одним ребёнком.

749 35

• Произведённые расчёты показывают, что для принятой в проекте квартирографии параметр «жилищной обеспеченности» лежит в диапазоне от 19 до 27 квадратных метров на человека.

• Наиболее реалистичным с точки зрения долгосрочной жизни квартала является значение показателя 22 кв.м. на человека.

• Расчёты потребности квартала в социальных учреждениях, транспортной и прочих видах инфраструктуры, произведённые в ППТ на основании показателя 35 кв. м. на человека, занижены в 1,6 – 1,8 раза. Это создаёт «долговые обязательства» Санкт-Петербурга, которые проявятся после заселения квартала.

Можно также показать, что «уплотнение» квартала достигается за счёт того, что площадь квартир в строящемся

доме меньше, чем предлагаемая в среднем на рынке:

Средн. площ. в примере

Средние значения по рынку за 2012

Масс-маркет

Бизнес Элита

1-комнатные, в т.ч. 34,7

студии 29,4 28,8 35,6

обычные 37,0 44,2 49,8 60,9

2-комнатные, в т.ч. 51,4 67,7 84,8 100,7

«евро» 44,0

обычные 52,2

3-комнатные, в т.ч. 68,4 94,9 130,3 143,4

«евро» 65,5

обычные 70,8

Выводы:• Нижняя граница значений «нормы жилищной обеспеченности» определяется

установленной государством «нормой предоставления площади жилых помещений».

• Верхняя граница значений «нормы жилищной обеспеченности» определяется соотношением состава семьи и количества комнат в квартире. Наибольшие значения характерны для бессемейных граждан и бездетных семей.

• Использование завышенных значений «нормы жилищной обеспеченности» в документации по планировке территории означает, что город в скрытом виде проводит политику поддержки малосемейности и ограничения рождаемости.

• Для бессемейных и бездетных (высокое значение «нормы жилищной обеспеченности») не требуются детские сады и школы, зато требуются парковочные места почти на каждого человека и (возможно) взрослые поликлиники (для пожилых). Для многопоколенных и многодетных семей (низкое значение «нормы жилищной обеспеченности») снижается потребность в парковочных местах на человека, но появляется спрос на ДОУ, школы, детские поликлиники. Иными словами, тип семьи, который неявно диктуется структурой жилища, принципиально меняет структуру требуемой инфраструктуры «шаговой доступности».

• Устанавливаемое государством значение «нормы предоставления площади жилых помещений» оказывает мощнейшее воздействие на параметры квартир во вновь возводимых домах и, соответственно, на структуру жилищного фонда города на многие десятилетия. Фактически при реновации воспроизводится сложившаяся 50 лет назад структура квартир.

• Достижение целевых показателей «нормы жилищной обеспеченности» (НЖО), существенно превышающих «нормы предоставления площади жилых помещений» (НППЖП) на территориях реновации невозможно. НЖО всегда будет находиться в пределах от 1,0 до 1,5 НППЖП.