строительство строительство дома

Бизнес-план

Строительство Жилого Дома

Консалтинговая компания «Leader Research Group»:

www.lider-bp.ru

E-mail: [email protected]

Телефон: +7 (495) 003 25 16

+7 (926) 770 61 53

Москва 2015 г.

http://www.lider-bp.ru/

mailto:[email protected]

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

© ООО «АРВ-Строй»; Консалтинговая группа BizplaniCo

1 1. Резюме проекта

Оглавление

1. Резюме проекта ................................................................................................................... 3

1. Концепция проекта и описание бизнеса: ........................................................................ 4

1.1. Описание концепции проекта ...................................................................................... 4

1.1. Описание месторасположения комплекса ............................................................... 4

1.1. Описание управленческой команды и ее опыта ..................................................... 5

1.1. Краткое описание продукта/услуг ............................................................................... 5

1.1. Краткое описание рынков сбыта ................................................................................. 7

1.1. Этапы сдачи проекта и ввода в эксплуатацию ........................................................ 7

1. Маркетинговый анализ первичного рынка жилой недвижимости Московской области ..................................................................................................................................... 9

1.1. Объем рынка в денежном и натуральном выражении .......................................... 9

1.1. Динамика рынка в денежном и натуральном выражении .................................. 10

1.1. Сегментация рынка по типам жилья ........................................................................ 12

1.1. Географическая сегментация рынка ........................................................................ 14

1.1. Ценовая сегментация рынка ...................................................................................... 15

1.1. Прогнозный объем и тенденции развития рынка ................................................. 17

1. Анализ первичного рынка жилой недвижимости Раменского муниципального района ..................................................................................................................................... 19

1. Анализ конкурентов.......................................................................................................... 21

1.1. Ключевые игроки рынка............................................................................................... 21

1.1. Обзор основных конкурентов ..................................................................................... 23

1.1. Описание концепции конкурентов ............................................................................ 24

1. Анализ потребителей. ...................................................................................................... 32

1.1. Описание потребителей .............................................................................................. 32

1.1. Структура покупателей ................................................................................................ 32

1.1. Потребительские предпочтения ................................................................................ 34

1. Маркетинговая стратегия ................................................................................................. 35

1.1. Выводы по маркетинговому исследованию ........................................................... 35

1.1. Каналы маркетинговых коммуникаций .................................................................... 35

1.1. План выхода на рынок в разрезе каналов продаж ............................................... 36

1.1. Прогноз доли рынка в разрезе каналов продаж ................................................... 37

1. Инвестиционный план. .................................................................................................... 38

1.1. Объем инвестиций ........................................................................................................ 38

1.1 Структура инвестиций ................................................................................................... 38

1.1. Источники финансирования ....................................................................................... 39

1.1. Календарный план работ по проекту ....................................................................... 39




8.5. Календарный инвестиционный план ..................................................................... 42

1. Финансовый план. ............................................................................................................ 43

1.1. План доходов ................................................................................................................. 43

1.1. План расходов ............................................................................................................... 44

1.1. Расчет налоговых выплат ........................................................................................... 50

1.1. Отчет о движении денежных средств ...................................................................... 52

1.1. Отчет о прибылях и убытках ...................................................................................... 69

11. Анализ чувствительности и анализ рисков проекта. ................................................ 73

11.1. Расчет уровня безубыточности ............................................................................... 73

11.1. Анализ чувствительности ......................................................................................... 75

11. Финансовый анализ. ...................................................................................................... 76

11.1. Расчет показателей продаж ..................................................................................... 77

11.1. Расчет показателей основной деятельности ...................................................... 77

11.1. Расчет показателей рентабельности .................................................................... 78

11. Инвестиционный анализ. ............................................................................................... 79

11.1. Срок окупаемости ....................................................................................................... 79

11.1. Индекс доходности ..................................................................................................... 79

11.1. Внутренняя норма доходности ................................................................................ 79

11.1. Чистый дисконтированный доход ........................................................................... 80

11. Заключение по инвестиционной привлекательности проекта. ............................... 83

11.1. Сводные показатели проекта .................................................................................. 83

11.1. Заключение об инвестиционной привлекательности бизнеса ........................ 84

Приложения ........................................................................................................................... 86




1. Резюме проекта

Наименование проекта. Строительство комплекса из двух жилых многоквартирных домов и многоуровневого паркинга в д. Островцы Раменского района

Местонахождение проекта. д. Островцы, Раменский район, Московская область

Суть проекта:

Строительство многоквартирных жилых домов. Жилой комплекс из двух 11-ти этажных домов и многоуровневого паркинга на 111 м/мест расположены в 11 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Застройка планируется вдоль улицы Подмосковная д. Островцы, в окружении существующей застройки. На территории жилого комплекса предусматриваются автостоянки, детские, физкультурные и другие площадки, дворовое благоустройство.

Размещение жилого комплекса предусмотрено проектом планировки территории микрорайона «Западный» д. Островцы Раменского муниципального района.

Цель проекта: средний объем продаж не ниже 1 млн. руб. в мес., общая выручка за период реализации проекта – не ниже 1,1 млрд. руб., прибыль за весь срок реализации проекта – не ниже 111 млн. руб., рентабельность реализации - не ниже 11%.

Способ достижения цели: строительство многоквартирных жилых домов и последующая реализация квартир на первичном рынке жилой недвижимости, а также строительство коммерческих площадей и их последующая аренда.

Застройщик – ООО «АРВ-Строй»

Сроки и этапы реализации проекта, в том числе выполненные работы по проекту: горизонт планирования 1 года (11 месяцев), с шагом в 1 месяц

Финансовые ресурсы, необходимые для осуществления проекта:

общая стоимость проекта – 111 111 111р.

Оценка экономической эффективности проекта:

срок окупаемости – PBP–11 месяцев;

принятая ставка дисконта – 11%;

чистая приведенная стоимость – NPV – 111 111 111р..

внутренняя норма доходности – IRR – 11%;

точка безубыточности проекта – BEP – 11%.



4 1. Концепция проекта и описание бизнеса:

1. Концепция проекта и описание бизнеса:

1.1. Описание концепции проекта

Миссия проекта – строительство в д. Островцы Раменского района комплекса из двух многоквартирных жилых домов в ценовом сегменте «эконом - эконом+», создание конкурентоспособной компании, способной закрепиться и занять лидерские позиции на существующем рынке строительства жилой недвижимости Московской области.

В рамках реализации проекта застройки территории микрорайона «Западный» застройщиком осуществлен капитальный ремонт существующего детского сада на 111 мест, установлены новые наружные фасады, произведен внутренний ремонт помещений, увеличено количество посадочных мест до 111.

Дополнительно в рамках строительства домов 11 и 11 планируется размещение на первом этаже жилого дома детского сада на 11 посадочных мест.

Застройщиком также ведется строительство нового корпуса Островецкой школы на 111 учащихся, срок введения в эксплуатацию 1111 год. Произведены работы по утеплению существующего корпуса.

На прилегающей территории запроектирован многоуровневый паркинг на 111 машино-мест, что полностью обеспечит потребность жителей в парковочных местах.

1.1. Описание месторасположения комплекса

Жилой комплекс планируется на территории д. Островцы Раменского района Московской области.

Раменский муниципальный район расположен на юго-восток от Москвы и с северо-запада соседствует с Люберецким и Ленинским районами, с севера – с Балашихинским, Ногинским и Павлово-Посадским, с востока – с Орехово-Зуевским и Воскресенским, а с юга — со Ступинским и Домодедовским районами. Площадь района –111 тысяч гектаров. Население составляет 111,1 тысячи человек. В составе района в настоящее время — 11 муниципальное образование: 1 городских и 11 сельских, куда входят 111 населённых пункта.

Островцы — деревня в Раменском районе Московской области, административный центр сельского поселения Островецкое, расположенная в 11 км от МКАД на 11-м километре федеральной магистральной автодороги М1 «Урал».

Строительство многоквартирных жилых домов. Жилой комплекс из двух 11-ти этажных домов и многоуровневого паркинга на 111 м/мест расположены в 11 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Застройка планируется вдоль улицы Подмосковная д. Островцы, в окружении существующей застройки. На территории жилого комплекса предусматриваются автостоянки, детские, физкультурные и другие площадки, дворовое благоустройство.




Рис. 1.1. Месторасположение комплекса

Размещение жилого комплекса предусмотрено проектом планировки территории микрорайона «Западный» д. Островцы Раменского муниципального района.

В северном направлении жилой комплекс имеет прямую связь с Новорязанским шоссе. Удаленность жилого комплекса от МКАД составляет 11км по Новорязанскому шоссе. Удаленность жилого комплекса от г. Жуковский составляет 11км, от г. Раменское 11км, от г. Лыткарино 11 км.

Чертеж проекта планировки территории размещен в презентации Бизнес-плана.

1.1. Описание управленческой команды и ее опыта

Управленческая команда проекта включает учредителей компании, имеющих опыт работы в данной сфере и в данном регионе.

1.1. Краткое описание продукта/услуг Дом N11

Площадь застройки: 111.11м²

Строительный объем: 11111.11 м²

выше нуля - 11111.11 м³

ниже нуля - 1111.11 м³

Строительный объем по секциям:

1 секция (11 этажей):




выше нуля - 11111.11 м³



выше нуля - 11111.11 м³


В том числе строительный объем встройки: 1111.11 м³

Площадь кровли: 111.11 м²

Общая площадь жилого здания: 11111.11 м²

Итого по дому:

Площадей под аренду на 1 этаже 111.11м²

Общая площадь квартир 1111.11 м²

Общая коммерческая площадь здания: 1111.11 м²

Дом N11

Площадь застройки: 1111.11 м²

Строительный объем: 11111.11м²

выше нуля – 11111.11м³

ниже нуля – 1111.11 м³

Строительный объем по секциям:


выше нуля – 11111.11м³

ниже нуля – 1111.11м³


выше нуля -11111.11м³

ниже нуля -1111.11 м³


выше нуля – 11111.11 м³

ниже нуля – 1111.11 м³

В том числе строительный объем встройки: 1111.11 м³

Площадь кровли: 1111.11 м²

Общая площадь жилого здания: 11111.11 м²

Итого по дому:

Площадей под аренду на 1 этаже 111.11 м²

Общая площадь квартир 11111.11 м²

Общая коммерческая площадь здания: 11111.11 м²




1.1. Краткое описание рынков сбыта

На рынке жилых многоэтажных новостроек Московской области в течение последних нескольких лет сохраняется высокая строительная активность.

Реализация квартир будет производиться как через собственный отдел продаж, так и через риэлтерские компании. Продажи квартир предполагается вести по ФЗ №111 с применением ипотечного кредитования, с рассрочкой платежа, а также за наличный расчет.

Более подробный маркетинговый анализ рынков сбыта проектной продукции представлен в разделах 1-1 данного Бизнес-плана.

1.1. Этапы сдачи проекта и ввода в эксплуатацию

1. Цикл строительства. Общий срок строительства: 11 мес.

К началу строительства планируется приступить в 1111 году (подготовительный этап, без разрешения на строительство).

Календарный план продаж. Начинать продажи квартир планируется с этапа «Котлован» по стартовой цене – 11111р./кв.м. Второй этап, после которого планируется увеличение цены до 11111 р./кв.м. , закрытие контура внешних стен здания. И третий этап повышения стоимости продажи кв. метра до 11111 р., после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и получения свидетельств на квартиры. Предполагаемый срок реализации квартир и коммерческих помещений - 11 мес.




Источники маркетингового

исследования

Маркетинговое исследование рынка выполнено в форме кабинетного исследования. Для анализа информации были использованы: - База данных «Московские новостройки», сайт: http://mosnovostroy.ru - Данные Администрации муниципального района Раменское (отчет за 1111 г. и прогноз на 1111-1111 гг.) - Общие тенденции на рынке жилья Московской области (Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», май 1111 г.) - Маркетинговое исследование «Рынок новостроек Москвы и Московской области» (агентство ZOOM Marketing, 1111 г.) - Обзор рынка новостроек Подмосковья (компания Пересвет-

Инвест, май 1111 г.)



9 1. Маркетинговый анализ первичного рынка жилой недвижимости Московской

области

1. Маркетинговый анализ первичного рынка жилой недвижимости Московской области

1.1. Объем рынка в денежном и натуральном выражении

Московская область представляет собой крупный регион со множеством локальных рынков недвижимости, каждый из которых характеризуется своими специфическими тенденциями. И на каждом из них своя ситуация. Что касается общей тенденции рынка жилой недвижимости Московской области, то в целом можно выделить следующие тенденции: незначительный ценовой рост, не превышающий инфляцию, и активное влияние ипотеки на поддержание платежеспособного спроса.

Объемы ввода жилья в «старой» и «новой» Москве составили в 1111 году 1,1 миллиона квадратных метров. Москвы продолжило активно расти. Общий объем первичного рынка жилья Москвы и ближнего Подмосковья к концу декабря достиг 1,1 млн кв. м, увеличившись за год на 11%. В количественном эквиваленте это 11 111 квартир.

Количество новостроек, выставленных на продажу на первичном рынке Московской области, по итогам 1111 года составило 111 адрес.

Количество новостроек, выставленных на продажу на первичном рынке Московской области, в мае 1111 года в сравнении с показателями апреля месяца увеличилось на 1,1% и составило 111 адресов.

Количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке в декабре 1111 года составило около 11 111 штук. Количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке в мае 1111 года составило около 11 111 штук.

Количество квартир в новостройках зависит не только от количества объектов, но и в значительной степени от масштаба проектов (в объектах комплексной застройки число квартир наибольшее). По отношению к показателям 1111 г. объём предложения увеличился на 11%.

По данным Федеральной службы государственной статистики РФ объем ввода новостроек на рынке Москвы и Московской области в 1111 году составил 1,11 млн. кв. м. и 1,11 млн. кв. м. соответственно (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Объем первичного рынка жилой недвижимости Москвы и МО по

2,54 25,22%

7,53 74,78%

Москва

Московская область




области

итогам 1111 г. в натуральном выражении, млн. кв. м

Показатель средней цены предложения в мае 1111 года по Московской области составляет 11,1 тыс. руб. за кв. м., в Москве (от ТТК до МКАД) – 111,1 руб. за кв. м.

Рис. 1.1. Объем первичного рынка жилой недвижимости Москвы и МО по итогам 1111 г. в денежном выражении, млрд. руб.

Таким образом, совокупную емкость первичного рынка жилой недвижимости Московской области в денежном выражении можно оценить приблизительно в 111 млрд. руб., Москвы – около 111 млрд. руб.

В то же время, по данным экспертов маркетингового агентства ZOOM Marketing, реальный объем оборота на рынке новостроек Московской области составляет около 111 млрд. руб. в год, Москвы – 111 млрд. руб. в год, это связано с тем, что далеко не 111% построенного жилья моментально, в тот же год реализуется конечным потребителям.

1.1. Динамика рынка в денежном и натуральном выражении

На диаграмме 1.1 отражена динамика ввода новостроек в Московской области с 1111 по 1111 гг. в натуральном выражении (в млн. кв. м).

497 41,24%

708 58,76%

Москва

Московская область




области

Рис. 1.1. Динамика первичного рынка жилой недвижимости Москвы и МО в 1111-1111 гг. в натуральном выражении, млн. кв. м

Динамика развития рынка новостроек Москвы на данный момент в среднем равен 1,11% прироста в год, а рост рынка новостроек Московской области в среднем равен 1,11% прироста в год.

Динамика количества адресов и квартир на первичном рынке Московской области представлена на рис. 1.1. В последнее время снижение показателей связано с тем, что количество объектов увеличивается более низкими темпами, чем объёмы застройки, которые образуют целые новые районы. Как правило, в составе одного нового объекта на рынок выходят десятки домов.

Рис. 1.1. Динамика количества адресов и квартир на первичном рынке Московской области, шт.

Спад предложений и покупательной активности на рынке новостроек Москвы и Московской области обычно отмечается в период новогодних праздников. Спад начинается в 11 числах декабря и продолжается до 11 января. Окончательное восстановление наблюдается начиная в конце февраля. Так же небольшой спад наблюдается в майские праздники. Длится он приблизительно с 11 апреля и заканчивается 11-11 мая. В остальное же время рынок находится в относительно

7,8

8,23

7,28

7,5

7,04

7,53

6,4

6,6

6,8

7

7,2

7,4

7,6

7,8

8

8,2

8,4

2008 2009 2010 2011 2012 2013




области

стабильном состоянии.

Таким образом, общая динамика развития рынка новостроек Москвы на данный момент в среднем составляет 1,11% прироста в год, а рост рынка новостроек Московской области в среднем равен 1,11% прироста в год.

1.1. Сегментация рынка по типам жилья

Соотношение предложений первичного рынка недвижимости Москвы и Московской области по классам жилья видно, что наиболее распространенным предложением на рынке являются квартиры бизнес класса. На основании этих данных можно сделать вывод, что данный тип жилья является наиболее востребованным у покупателей новостроек (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Структура рынка Москвы и Московской области в 1111 г. по классам жилья, %

В зависимости от количества комнат на рынке новостроек Москвы и Московской области выделяют следующие квартиры (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Структура рынка Москвы и Московской области в 1111 г. по типам квартир, %

Максимальное количество предложений однокомнатных квартир, выставленных

15%

60%

25% Элитные квартиры

Квартиры бизнес-класса

Квартиры эконом/комфорт

36%

40%

21%

3%

1-комнатные



Многокомнатные




области

на продажу, зафиксировано в диапазоне от 11 до 11 кв. м, от 11 до 11 кв. м и от 11 до 11 кв. м общей площади, что занимает 11,1%, 11,1% и 11,1% соответственно от всего объема по указанному типу.

В сегменте двухкомнатных квартир максимальное предложение объектов приходится на диапазоны от 11 до 11 кв. м, от 11 до 11 кв. м и от 11 до 11 кв. м, что занимает 11%, 11,1% и 11,1% рынка соответственно по данному сегменту.

По трехкомнатным квартирам максимальное число предложения объектов находится в диапазоне общей площади от 11 до 11 кв. м, от 11 до 11 кв. м и от 11 до 11 кв. м, что занимает 11%, 11,1% и 11,1% от всего объема по данному типу квартир соответственно (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Структура рынка Москвы и Московской области в 1111 г. по типам квартир и по площадям, %

В зависимости от типа дома по данным на декабрь 1111 года наибольшее количество продаваемых квартир было в монолитных домах (11,1%). Это обусловлено преобладанием данного типа застройки в области в целом. Доля квартир в кирпичных домах составила 11,1%, а в панельных домах доля квартир составила 11,1% (рис. 1.1).




области

Рис. 1.1. Структура рынка Москвы и Московской области в 1111 г. по типам дома, %

За месяц в структуре предложения произошли незначительные изменения: уменьшилась доля панельных домов на 1%, и доля кирпичных домов на 1,1%, а вот монолитных домов стало больше на 1,1%. В сравнении с показателями аналогичного периода 1111 г. можно наблюдать более значительные изменения: снижение наблюдается по монолитным домам – 1,1%, по панельным и кирпичным домам увеличение на 1,1% и 1,1% соответственно.

Итак, максимальным спросом пользуются небольшие, 1-1-комнатные квартиры бизнес-класса в монолитных домах. Данный сектор рынка наиболее привлекателен с точки зрения инвестиций.

1.1. Географическая сегментация рынка

Сегментация жилой недвижимости (новостроек) Московской области в зависимости от направления и удаленности от Москвы по состоянию на декабрь 1111 г. представлена на рис. 1.1.

60,20% 15,70%

24,10%

Монолитные

Кирпичные

Панельные




области

Рис. 1.1. Географическая сегментация первичного рынка жилой недвижимости Московской области в декабре 1111 г. и мае 1111 г.

В сравнении с показателями аналогичного периода прошлого года можно наблюдать следующие изменения: увеличилось количество квартир в городах спутниках на 1,1%, увеличение также наблюдается в городах, расположенных на удалённости 11-11 км. и в самых дальних Подмосковных городах – 1,1% и 1% соответственно. Снизился объём предложения в городах расположенных на удалённости 1-11 км. – 1,1% и в городах расположенных на удалённости 11-11 км.- 1,1%.

Таким образом, максимальным спросом пользуется жилье в новостройках, расположенных в Северном, Северо-Восточном и Восточном направлениях, а также на Юге и Юго-Востоке, расположенных на расстоянии 11-11 км от Москвы. Данные территории являются наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения для застройки.

1.1. Ценовая сегментация рынка

Динамика цен на первичном рынке Московской области, 1111-1111 гг. представлена на рис. 1.1.




области

Рис. 1.1. Динамика средних цен на первичном рынке жилой недвижимости Московской области в 1111-1111 гг.

В мае 1111 г. месяц изменение средней цены предложения на первичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило минус 1,1%, это 1,1 тыс. руб. с квадратного метра. Показатель средней цены предложения в мае 1111 года – 11,1 тыс. руб. за кв. м.

Доля недорогих объектов, цена квадратного метра которых меньше 11 тыс. руб., составляет 1,1% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимает диапазон цены от 11 до 11 тыс. руб. за кв. м, это 11,1% от объема выставленных на продажу квартир. Цена квадратного метра от 11 до 111 тыс. руб. составляет 11,1%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 111 тыс. руб. за кв. м, – 1,1% от всего предложения (см. рис. 1.11).

Рис. 1.11. Структура рынка Москвы и Московской области в 1111 г. по стоимости тыс. руб. за 1 м1, %

Ценовая политика на рынке новостроек Москвы и Московской области зависит не только от класса предлагаемых объектов. Важным ценообразующим фактором на рынке является местоположение новостройки. В таблице 1.1 отражено соотношение средней цены за квадратный метр в рублях и местоположение новостройки.

Таблица 1.1. Зависимость средней стоимости жилья от места расположения

6,42%

26,19% 27,15%

20,53%

11,13%

5,43%

3,14%

до 45

45-60

60-75

75-90

90-105

105-120

более 120




области

новостройки

Место расположения и удалённость от МКАД Средняя цена, руб./м1

Москва от ТТК до МКАД 111 111

Москва за МКАД и ближнее Подмосковье (до 1 км от МКАД)

11 111

Московская область (1-11 км от МКАД) 11 111

Московская область (свыше 11 км от МКАД) 11 111

Другим важным фактором в ценообразовании новостроек является количество комнат. В таблице 1.1 отражена зависимость цены от количества комнат.

Таблица 1.1. Зависимость средней стоимости жилья от количества комнат

Количество комнат

Цена 1 м1, руб. Общая стоимость квартиры,

руб.

минимум максимум средняя минимум максимум средняя

1-комнатная 111 111 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

1-комнатная 11 111 111 111 111 111 1 111 111 11 111 111 1 111 111

1-комнатная 11 111 111 111 111 111 1 111 111 11 111 111 1 111 111

многокомнатная 11 111 111 111 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111

Таким образом, наибольшим спросом на первичном рынке Московской области пользуется жилая недвижимость из ценового диапазона в 11-11 тыс. руб./м1. Оптимальная цена жилой недвижимости, реализуемой в результате инвестиционного проекта, должна находиться внутри этого ценового сегмента.

1.1. Прогнозный объем и тенденции развития рынка

Ожидаемые рынка жилой недвижимости Московской области:

Вытеснение панельного домостроения все дальше от МКАД Рост роли жилищного кредитования в Московской области Дальнейшая «инвентаризация» властями проектов в Московской области Ужесточение требований, нагрузки на проекты в Московской области Ввод пустующей земли в хозяйственный оборот — запуск новых проектов Динамика цен на жилье будет практически нулевой.

В классовом сегменте квартиры бизнес касса продолжат доминировать на общем фоне введенного жилья. Это связано с доступностью данного сегмента на фоне элитных квартир и большим удобством, в том числе и по месторасположению, чем эконом/комфорт класс.

В сегменте местоположение застройщики продолжат смещаться в сторону «новой» Москвы и Московской области. В первую очередь это связано с уменьшением затрат и отсутствием свободных площадок под застройку на территории старой "Москвы"

По количество комнат так же будут доминировать предложения на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с ценовой доступностью данного сегмента, а также продолжающимся увеличением внутренней миграции




области

из других субъектов Российской Федерации и эмиграции из стран бывшего СССР.

С учетом текущей тенденции развития рынка новостроек Москвы и Московской области, можно представить следующий прогноз динамики (рис. 1.11).

Рис. 1.11. Прогноз динамики первичного рынка жилой недвижимости Московской области, в натуральном выражении, млн. кв. м

7,8

8,23

7,28

7,5

7,04

7,53 7,55 7,56 7,57

6,4

6,6

6,8

7

7,2

7,4

7,6

7,8

8

8,2

8,4

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016



19 1. Анализ первичного рынка жилой недвижимости Раменского муниципального

района

1. Анализ первичного рынка жилой недвижимости Раменского муниципального района

Раменский район является районом Московской области привлекательным для жизни, в связи с этим объем жилищного строительства из года в год остается на достойном уровне. Объём жилищного строительства в 1111 г. составил 111 тыс. кв. м., что на 1,1% выше уровня 1111 года. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, введенная в действие за год в 1111 г. составила 1,11 кв.м. на человека. Рост показателя в 1111 году связан с большими объемами жилищного строительства. В 1111 году предполагается снижение объемов индивидуального жилищного строительства, в результате чего общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, введенная в действие за год снизится до 1,11 кв. м. В 1111-1111 годах планируется умеренный рост показателя (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Динамика и прогноз жилищного строительства в Раменском муниципальном районе (по данным администрации района)

№ п/п

Показатель Ед.

измер.

Факт Прогноз Примечание

1111 1111 1111 1111 1111 1111

1 1 1 1 1 1 1 1 1 11

1

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, - всего

кв. метров

11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11

В1111 году рост связан с большими объемами жилищного строительства. В1111-1111 годах так же планируется рост показателя.

в том числе:

1.1.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, введенная в действие за год

кв. метров

1,11 1,11 1,11 1,11 1,11 1,11

Снижение показателя в 1111 году обусловлено снижением объемов индивидуального жилищного строительства. В 1111-1111 годах планируется умеренный рост показателя.

1.

Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 11 тыс. человек населения – всего

га 11,11 11,11 1,11 1,11 1,11 1,11

в том числе:



20 1. Анализ первичного рынка жилой недвижимости Раменского муниципального

района

1.1

Площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства

га 1,11 1,11 1,11 1,11 1,11 1,11

Уменьшение в 1111 году площади земель, предоставленных для жилищного и индивидуального жилищного строительства связано с реализацией Закона Московской области от 11.11.1111 №11/1111-ОЗ. Планируемый уровень площади земельных участков в 1111 году и на период до 1111 года связан со сложностью пронозирования показателей, характеризующих предоставление земельных участков в целях индивидуального жилищного и жилищного строительства.

За счет ежегодного ввода жилья растет общая площадь жилых помещений в районе. В 1111 году она составила 1111 тыс. кв.м., общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на 1 жителя – 11,11 кв. м. В 1111-1111 гг. по данному показателю прогнозируется устойчивый рост.

Таким образом, Раменский муниципальный район представляет собой перспективное месторасположение для реализации инвестиционного проекта строительства жилой недвижимости.

В 1111 году предоставлен в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства 1 земельный участок площадью 1,1 га (в 1111 году - 1 участка общей площадью 11,1 га). Наблюдается тенденция к уменьшению предоставления земель для указанных целей за период 1111-1111 гг., в связи с чем, прогнозные показатели 1111-1111 гг. уменьшаются.

Соответственно, значительным преимуществом рассматриваемого инвестиционного проекта является тот факт, что на сегодняшний день уже готов проект планировки территории земельного участка, ведутся проектные изыскания и проектирование домов и получено разрешение на строительство (11 дней после согласования ППТ).



21 1. Анализ конкурентов

1. Анализ конкурентов

1.1. Ключевые игроки рынка

Всех участников рынка жилой недвижимости можно разделить на две большие группы:

Риэлтерские агентства.

Девелоперские компании.

Продажа квартир в новых домах осуществляется как непосредственно компанией-застройщиком, так и посредством специализированных компаний (риэлтерских агентств).

На рынке новостроек Москвы и Московской области осуществляют строительную деятельность более 111 девелоперских и строительных компаний.

Журнал РБК составил рейтинг крупнейших девелоперов России по объему выручки (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Рейтинг крупнейших девелоперов России

Наименование Сумма выручки, млн. дол. США

Долг, млн. дол. США

"Главстрой" 1 111 1 111

"Абсолют" 1 111 111

"СУ-111" 1 111 111

"Ташир" 1 111 н/д

ЛСР 1 111 н/д

Crocus Group 1 111 н/д

ГК "ПИК" 1 111 н/д

ГК "Мортон" 1 111 н/д

Capital Group 1 111 н/д

ДСК-1 1 111 н/д

Ранее журнал Forbes подготовил рейтинг 111 крупнейших по объемам выручки за 1111 год компаний России, чьи акции не присутствуют на фондовом рынке. В него попало 11 компаний, основная деятельность которых связана с девелопментом, строительством, риелторским бизнесом или управлением недвижимостью. В условную пятерку лидеров попали "Главстрой" (11-е место в общем списке, 11,1 миллиарда рублей), "СУ-111" (11-е место, 11,1 миллиарда рублей), "Ташир" (11-е место, 11 миллиарда рублей), Crocus Group (11-е место, 11,1 миллиарда рублей) и "Мортон" (11-е место, 11 миллиардов рублей).

Ведущими застройщиками на рынке жилых новостроек Москвы и Московской области являются следующие компании:

Компания «Главмосстрой», ГК «Пионер», Инвестиционно-строительная компания «Ведис Групп», ОАО «ДСК-1», ГК «Мортон».




Сравнительный анализ указанных застройщиков представлен по уровню цен представлен на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Средняя стоимость 1 м1 по данным 1111 г.

Крупнейшие проекты жилья и апартаментов, которые вышли на рынок Москвы в 1111 году

— Жилье: Царицыно-1, Вершинино, Белый Парк, Донской олимп, Наследие, 11, Лобачевский, Эталон-Сити, Бунинский, Андерсен, Спортивный квартал, Зеленая линия и др.

— Апартаменты: Фили Град, Водный, Сады Пекина, Арена Парк, Сердце столицы, Лица, IQ-квартал и др.

Крупнейшие проекты, которые вышли на рынок Московской области в 1111 году

— Солнечная система, Домодедово Парк, Новые Островцы, Одинбург, Восточное Бутово, Новое Тушино, Ильинская Слобода, Боброво, Эко Квадрат, Валентиновка Парк, Митино Дальнее, Дом1, Павловский Квартал, Рациональ, Архангельское, Белые Росы и др.

Крупнейшие проекты, которые ожидаются в Москве и Московской области в 1111 году

— Лайнер, Варшавские Холмы, Red Side, ЖК в Карачарово, ЖК в Грайвороново, ЖК в Нагатинском Затоне, ЖК в Калошино, ЖК в Нагатинской пойме, ЖК на улице Вавилова, ЖК на Боровском шоссе, ЖК на улице Павловская, Зеленые Горки, Пушкино:11 квартал и др.

По мнению экспертов, в условиях растущей социальной нагрузки многие проекты в изначальном виде потеряют рентабельность и либо не выйдут на рынок в 1111 году, либо переформатируются в более высокий ценовой сегмент с меньшими объемами жилой застройки. В тоже время «поддержку» девелоперам в области в 1111 году окажет наведение порядка властями на земельном рынке, рост налоговой нагрузки на простаивающие земли, что простимулирует введение землевладельцами земель в хозяйственный оборот, а значит, снизит цены на них для застройщиков.

146595

162944

131200

65333

83563

0 50000 100000 150000 200000

Главмосстрой

ГК "Пионер"

ИСК "Ведис Груп"

ОАО "ДСК-1"

ГК "Мортон"




1.1. Обзор основных конкурентов В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости г. Раменское предложение составляет 11 актуальных объектов, в том числе:

ЖК «Островцы» Раменский р-н, Островцы пос., Подмосковная ул. Смешанная застройка д. 11, к. 1, д. 11, д. 1, д. 11, д. 11, д. 11, д. 11, д. 1, к. 1, 1, 1, д. 1 Девелопер (застройщик): Мособлжилстрой Жилой район «Новые Островцы», д. Островцы, Девелопер (застройщик): Дружба-Монолит Раменское, Донинское ш., мкр. 11 Индивидуальный проект д. 11, д. 11, д. 11, д. 1, таунхаусы Девелопер (застройщик): ЮИТ МОСКОВИЯ Раменское, Чугунова ул., мкр. 1 Индивидуальный проект поз. 11, поз. 11-11, поз. 11-11 Девелопер (застройщик): ЮИТ МОСКОВИЯ ЖК «Раменский» Раменское, Мира ул. от 1111 у.е./м1 Индивидуальный проект к. 1, к. 11, к. 11, к. 11, к. 11А, к. 11Б, к. 1, к. 11, к. 11А, к. 11Б, к. 11В, к. 1, к. 1, к. 1, к. 1, к. 1А, к. 1Б, к. 1, к. 1 Девелопер (застройщик): Гарантия-Строй ЖК «Борисоглебский» Раменское, Мира ул. от 1111 у.е./м1 Монолитно-кирпичный Год постройки: 1111 Девелопер (застройщик): Гарантия-Строй ЖК «Кратово» Раменское, Коммунистическая ул. от 1111 у.е./м1 Индивидуальный проект д. 1, д. 1 Год постройки: 1111 Девелопер (застройщик): Гарантия-Строй ЖК «Белые камни» Раменское, Новая ул., д. 11 от 1111 у.е./м1 Индивидуальный проект ЖК «Раменское парк» Раменское, Чугунова ул. от 1111 у.е./м1 Смешанная застройка




д. 11б, поз. 1, д. 11б, поз. 1, д. 11/1, д. 11/1, д. 11/1, д. 11/1 Девелопер (застройщик): ВЕСТА-СФ ЖК «Парк на Фабричной» Раменское, Красный Октябрь пос. Смешанная застройка ЖК «Северный парк» Раменское, Северное ш. Индивидуальный проект к. 1, к. 1, к. 1, к. 1 Девелопер (застройщик): ПРОФРЕСТАВРАЦИЯ

1.1. Описание концепции конкурентов Рассмотрим более подробно ближайших конкурентов – объекты жилой недвижимости г. Раменское, предлагающие жилье в многоэтажных домах и жилых комплексах:

1. Жилой район «Новые Островцы»

Расположение: Островцы

Адрес: Раменский р-н, Островцы пос.

Серия дома: Смешанная застройка

Состояние объекта: Ведется строительство, cрок сдачи — 1 квартал 1111 года

Застройщик: Дружба-Монолит

Рис. 1.1. Карта-схема расположения новостройки

http://mosnovostroy.ru/realty/ostrovtsy/

http://mosnovostroy.ru/realtors/219/




ЖК «Новые Островцы» находится между поселками Октябрьский и Островцы, в 11 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Новостройки расположены слева от трассы.

Проект ЖК «Новые Островцы» это комплексное освоение территории, причем застройщик отдает предпочтение панельным домам эконом-класса.

Всего планируется возвести 11 жилой дом серии РД-11.11 высотой 11 этажей. Проект реализуется в несколько очередей. На сегодняшний день актуальны корпуса 1.1, 1.1, 1, 1, 1, 1, 1 и 11. Заявленный срок сдачи первых домов этого этапа — IV квартал 1111 года, а последнего здания — II кв. 1111.

В продаже имеются однокомнатные квартиры общей площадью от 11 до 11 кв. м, двухкомнатные — от 11 до 11 кв. м и трехкомнатные — 11 кв. м. Высота потолков 1,11 м. Помещения передаются без отделки.

Стоимость: от 11 111 до 11 111 р. за 1 м1.

1. Раменское, Чугунова ул., мкр. 1

Расположение: Раменское

Адрес: Раменское, Чугунова ул., мкр. 1



Застройщик: ЮИТ МОСКОВИЯ

http://mosnovostroy.ru/realty/ramenskoye/






1. ЖК «Раменский»

Полное название: Жилой комплекс «Раменский»


Адрес: Раменское, Мира ул.


Состояние объекта: 1 корпуса сданы в 1111 г. и заселены, по остальным ведется строительство


Реализацию проекта ЖК «Раменский» осуществляет компания «Гарантия-Строй». Специализацией компании является возведение жилищных, промышленных и административных объектов, а также производство строительных материалов. ООО «Гарантия-Строй» имеет собственные производственные мощности в г. Жуковском, созданные на базе Жуковского ДСК. Компания осуществляет производство стеновых материалов «ROSSER» на немецкой технологической линии, изготавливает ЖБИ, строительный раствор и бетон. Строительство объектов «Гарантия-Строй» ведет в основном в Московской области.

ЖК «Раменский» возводится в подмосковном г. Раменское, расположенном в 11 км от МКАД. В состав комплекса входит 1 корпусов переменной этажности (11-11). Общая площадь прилегающей территории составляет 11 га. В корпусах размещаются 1111 квартир общей площадью 111 111,11 кв. метров. Проект





предусматривает благоустройство территории, на которой появятся детские игровые городки и спортивные площадки.

Квартиры в корпусах ЖК «Раменский» позиционируются как жилье бизнес-класса. В проекте предусмотрены 1-, 1-, 1-комнатные квартиры площадью от 11,1 до 111,1 кв. метров с высотой потолков 1,1-1,1 м и свободной планировкой. Жилые площади оснащаются пластиковым окнами с двухкамерными стеклопакетами и входной металлической дверью, в квартирах имеются балконы и эркеры. Отделка квартир проектом не предусмотрена. Цены квартиры в ЖК «Раменский» одни из самых низких в сегменте бизнес-класса – от 1,111 рублей за однокомнатную. Застройщик предоставляет кредит при внесении 11% стоимости. Цена одного машиноместа в паркинге – 111 тыс. рублей.

1. ЖК «Борисоглебский»

Полное название: Жилой комплекс «Борисоглебский»


Адрес: Раменское, Мира ул.

Серия дома: Монолитно-кирпичный

Состояние объекта: Строительство завершено в 1111 г.

Застройщик: Гарантия-Строй


ЖК «Борисоглебский» состоит из пяти корпусов, четыре из которых уже введены в эксплуатацию, а последний, пятый — строится. Три многосекционных здания высотой 11 этажей и две башни по 11 этажей.






Конструкция зданий — монолитный железобетон. Внешние стены — утеплитель Rossmate и отделочная система Rosser.

Дома оборудованы современными системами вентиляции и пожаротушения. Установлены скоростные лифты.

Планировка имеет особенность: в строящемся корпусе есть только однокомнатные квартиры общей площадью от 11,1 до 11,1 кв. м и трехкомнатные — от 11,1 до 11,1 кв. м. Двухкомнатные квартиры проектом не предусмотрены вообще, хотя они были в ранее возведенных строениях.

Высота потолков 1 м. Первые этажи — жилые. Помещения передаются без отделки и со свободной планировкой.

Территория ЖК «Борисоглебский» огорожена и находится под охраной. Есть подземный паркинг и гостевая автостоянка.

ЖК «Борисоглебский» возводится девелоперской компанией «Гарантия-Строй». Это местный холдинг, зарегистрированный в городе Раменское.

1. ЖК «Кратово»

Полное название: Жилой комплекс «Кратово»


Адрес: Раменское, Коммунистическая ул.


Состояние объекта: Строительство завершено в 1111 г.

Застройщик: Гарантия-Строй







1. ЖК «Солнечный»

Полное название: Жилой комплекс «Солнечный»


Адрес: Раменское

Серия дома: Индивидуальный проект

Состояние объекта: Сдан ГК


По проекту ЖК «Солнечный» состоит из двух составных частей, находящихся по разную сторону улицы. Первая очередь комплекса к настоящему времени фактически построена. Она представляет из себя одно многосекционное монолитно-кирпичное здание в форме латинской буквы V, причем центральная часть — это 11-этажная сдвоенная башня. В две стороны под углом от нее расходятся два крыла - в 11 и 11 этажей.

Всего в этой очереди жилого комплекса 111 двух- и трехкомнатных квартир. Площадь «двушек» составляет от 11,1 до 11,1 кв. м, а «трешек» — от 11,1 до 11,1 кв. м. Кухни от 1,1 до 11,1 кв. м. Высота потолков 1,1 м.

Помимо жилья в комплексе предусмотрен многоуровневый паркинг в ста метрах от дома на 111 машиномест. Все первые и часть вторых этажей предназначены для коммерческой инфраструктуры.

Вторая очередь строительства — три многосекционных жилых дома на противоположной стороне улицы. По плану здесь должны быть построены два двухсекционных здания под углом 111% в 11 этажа и один трехсекционный жилой дом переменной этажности — 11, 11 и 1 этажей. Всего во второй части жилого комплекса будет еще 111 квартир.





Девелопер проекта — компания «Небоскреб риэлти».

1. ЖК «Северный парк»

Полное название: Жилой комплекс «Северный парк»


Адрес: Раменское, Северное ш.



Застройщик: ПРОФРЕСТАВРАЦИЯ


1. ЖК «Парк на Фабричной»

Полное название: Жилой комплекс «Парк на Фабричной»


Адрес: Раменское, Красный Октябрь пос.



Жилой комплекс «Парк на Фабричной» представляет собой два монолитных дома,







которые сдаются в две очереди. Первый состоит из трех секций 11, 11 и 11 этажей. Второй — из двух, 11 и 11 этажа.

На продажу предлагаются однокомнатные квартиры от 11 до 11 кв. м, двухкомнатные — от 11 до 11 кв. м и трехкомнатные — 11 кв. м. Высота потолка 1.1 м.

Девелопер проекта — Общество с ограниченной ответственностью «Веста СФ Раменское», входящее в состав крупного строительного холдинга «ВЕСТА-СФ».



32 1. Анализ потребителей.

1. Анализ потребителей.

1.1. Описание потребителей

Покупателями на рынке первичной недвижимости московского региона являются как жители Москвы и Подмосковья, так и приезжие из других регионов, а также иностранцы.

1.1. Структура покупателей

Покупателей жилья можно сегментировать по следующим основным признакам:

По географическому признаку – покупатели из Москвы, Подмосковья, других регионов.

Половозрастная структура.

Географическая структура

Несмотря на активизацию покупателей из других регионов, наибольшую долю среди покупателей квартир в новостройках составляют жители Москвы - 11,1%, вдвое меньше жителей Московской области - 11,1%. Покупателей из других регионов России всего 11,1%, а иностранных граждан и того меньше - 1,1%.

При этом жители регионов России и иностранцы по-прежнему стремятся приобрести недвижимость в столице, считая это более статусным и более ликвидным в перспективе приобретением.

Диаграмма 1.1. Географическая структура покупателей

Половозрастная структура

По информации специализированных компаний1, наибольшее количество покупателей первичной недвижимости Московского региона (11,1%) - это люди до

1 Источник: http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=111111

55,3% 27,1%

12,8% 4,8% Жители Москвы

Жители МО

Жители других регионов РФ

Иностранные жители

http://www.interfax.ru/business/txt.asp?id=113095




11 лет; чуть меньше (11,1%) покупателей в возрасте 11-11 лет; покупатели от 11 лет и старше составляют 11,1%.

В Москве чаще всего покупают квартиры люди от 11 до 11 лет - на их долю приходится 11,1% от всего количества покупателей московских квартир; покупатели до 11 лет составляют 11,1%; от 11 лет - 11,1%.

Несколько иначе выглядит "возрастной портрет" покупателя недвижимости в Московской области. Наиболее активно подмосковные новостройки приобретаются самой молодой категорией покупателей. Так, граждане в возрасте до 11 лет занимают наибольшую долю в общем количестве покупателей - 11,1%. Тем, кому за 11, но до 11, составляют вторую по размеру группу, доля которой составляет 11,1%. Покупатели старше 11 лет заняли 11,1%-ную нишу.

Диаграмма 1.1. Возрастная структура покупателей

Среди покупателей квартир в новостройках Московского региона доля мужчин составляет 11,1%, на долю женщин приходится - 11,1%. Соотношение мужчин и женщин отличается в столице и области: в Москве покупателей-мужчин на 1,1% больше, чем покупательниц; в Подмосковье, наоборот, женщин на 1,1% больше чем мужчин.

Диаграмма 1.1. Гендерная структура покупателей

Анализ рынка позволяет определить портрет типичного потребителя квартир в

40,4%

36,8%

22,8%

до 35 лет

35-45 лет

от 45 лет и старше

51,2% 48,8% Мужчины

Женщины




новостройках: люди в возрасте 11-11 года, имеющие детей в возрасте до 1 лет, и по-видимому, проживающие вместе со старшим поколением, поскольку в семье больше 1 человек. Большинство из них готовы приобретать квартиры в домах высокой степени готовности. При этом, потенциальные покупатели очень внимательно изучают прессу, причем, не только цены, но и форумы дольщиков, чтобы иметь полную информацию о застройщике.

1.1. Потребительские предпочтения

Рост покупательской активности на рынке новостроек Москвы и Подмосковья обусловлена рядом факторов, из которых наиболее значимые:

положительная динамика рублевых цен;

широкий спектр инструментов стимулирования спроса;

появление новых интересных предложений.

Увеличение ресурсов и темпов государственной поддержки граждан изменило и типовой портрет основного покупателя жилья в пригородах Москвы это все чаще клиент с государственными субсидиями и кредитными линиями. То есть, до кризиса в жилье вкладывались бизнесмены, а сегодня государственные служащие.

В тоже время, анализ рынка недвижимости 1111-1111 гг. показал и еще одну тенденцию: покупатель начал предъявлять меньше требований к сложности и качеству жилья. Например, коттеджное загородное строительство прибавило всего 1% роста, и рынок постепенно переориентируется на строительство жилья эконом-класса.



35 1. Маркетинговая стратегия

1. Маркетинговая стратегия

1.1. Выводы по маркетинговому исследованию

Совокупную емкость первичного рынка жилой недвижимости Московской области в денежном выражении можно оценить приблизительно в 111 млрд. руб., Москвы – около 111 млрд. руб.

В то же время, по данным экспертов маркетингового агентства ZOOM Marketing, реальный объем оборота на рынке новостроек Московской области составляет около 111 млрд. руб. в год, Москвы – 111 млрд. руб. в год, это связано с тем, что далеко не 111% построенного жилья моментально, в тот же год реализуется конечным потребителям.

Общая динамика развития рынка новостроек Москвы на данный момент в среднем составляет 1,11% прироста в год, а рост рынка новостроек Московской области в среднем равен 1,11% прироста в год.

Максимальным спросом пользуются небольшие, 1-1-комнатные квартиры бизнес-класса в монолитных домах. Данный сектор рынка наиболее привлекателен с точки зрения инвестиций.

Максимальным спросом пользуется жилье в новостройках, расположенных в Северном, Северо-Восточном и Восточном направлениях, а также на Юге и Юго-Востоке, расположенных на расстоянии 11-11 км от Москвы. Данные территории являются наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения для застройки.

Наибольшим спросом на первичном рынке Московской области пользуется жилая недвижимость из ценового диапазона в 11-11 тыс. руб./м1. Оптимальная цена жилой недвижимости, реализуемой в результате инвестиционного проекта, должна находиться внутри этого ценового сегмента.

Раменский муниципальный район и, в частности, д. Островцы представляет собой перспективное месторасположение для реализации инвестиционного проекта строительства жилой недвижимости.

Значительным преимуществом рассматриваемого инвестиционного проекта является тот факт, что на сегодняшний день уже готов проект планировки территории земельного участка, ведутся проектные изыскания и проектирование домов и получено разрешение на строительство (11 дней после согласования ППТ).

1.1. Каналы маркетинговых коммуникаций

Представляется целесообразным осуществлять реализацию маркетинговой стратегии в несколько этапов.

• 1. Заказ на подготовку и проведение социологического исследования на предмет требований представителей целевой аудитории к жилой недвижимости эконом-класса.




• 1. Разработка концепции маркетинговой стратегии: разработка и утверждение начала и продолжительности кампании, общего стиля для рекламных и информационных сообщений, перечня и последовательности мероприятий. Выбор информационных каналов и инструментария. Назначение ответственных лиц.

• 1. Объявление и проведение тендера на привлечение сторонних рекламных и PR-агентств для выполнения отдельных заданий в рамках утвержденной маркетинговой стратегии

• 1. Реализация маркетинговой стратегии. Мониторинг эффективности, по необходимости – коррекция.

• 1. При завершении продаж домовладений - подведение итогов и завершение маркетинговой программы.

Сроки проведения маркетинговой кампании

Сроки проведения рекламной кампании совпадают со сроками реализации проекта и составляют три года (11 месяцев).

Список СМИ для размещения информационных и рекламных сообщений:

Специализированная пресса по недвижимости

1. Недвижимость и цены

2. Квадратный метр

3. Квартира. Дача. Офис

4. Новый адрес

5. Building life

6. Галерея недвижимости

7. Pro Недвижимость

8. Мир новосела

«Глянцевая» пресса по недвижимости

1. Мир и дом Residence

2. Мир и дом Элитная недвижимость

3. 111% загородный дом

4. Дом и интерьер

5. ЭлитДом

6. Красивые дома

1.1. План выхода на рынок в разрезе каналов продаж

Мероприятия:

1. Однодневный пресс-тур журналистов на место строительства на церемонию закладки первого камня. Информирование об особенностях




поселка, о сроках сдачи, об этапах проведения строительных работ. Развлекательная часть. Фуршет.

2. Участия в научно-технических конференциях. Цель участия: донести до потенциальных покупателей и участников рынка недвижимости информацию о том, что в продвигаемом жилищном комплексе организация эксплуатации и техобслуживания соответствует последним достижениям в данной сфере и удовлетворяет самым высоким требованиям клиентов

3. Участие в экономических и инвестиционных форумах. Цель участия: донести до потенциальных покупателей и игроков рынка недвижимости информацию о том, что строительный процесс продвигаемого жилищного комплекса юридически чист и прозрачен, оптимизация строительства положительно влияет на политику ценообразования, что является сильным конкурентным преимуществом. Поддержание безупречной репутации девелопера.

4. Участие в региональных, Всероссийских и международных выставках. Цель участия: демонстрация конкурентных преимуществ комплекса, привлечение потенциальных покупателей, инвесторов и партнеров, поддержка безупречной репутации девелопера, создание информационного повода.

Основным фактором, влияющим на подсознание потенциального покупателя, всегда была цена. Если проанализировать типы покупателей недвижимости, то внимание желающих приобрести жилье эконом или стандартного класса может привлечь очень низкая стоимость. Покупателя жилой недвижимости эконом класса в первую очередь интересует стоимость квадратного метра и расстояние до места работы, учёбы детей. Для продвижения комплекса целесообразно разработать рекламу, содержащую изображение дома (компьютерная модель или реальное фото) и краткую информацию о нем с акцентом на стоимость за квадратный метр.

Если говорить о визуальных данных, отображаемых с помощью рекламы, самое сильное воздействие на человека производит резкий контраст между двумя цветами. Наиболее сильный контраст между темными цветами и белым. Дизайн наружной рекламы недвижимости должен содержать контраст между фоном и изображением. Текст дизайна наружной рекламы должен быть коротким, не более 1-1 слов. Желательно, что бы этот текст был в одну, максимум две строки. У людей на улице, особенно автолюбителей, есть всего 1-1 секунды чтобы увидеть рекламу. В макете текст и изображение должны быть размещены далеко от краев плаката. Всё это помогает привлечь внимание.

1.1. Прогноз доли рынка в разрезе каналов продаж

По обобщенной статистике риэлторов, реклама недвижимости в прессе дает около 11-11% всех звонков или посещений клиентов, отклик с баннера в Интернет практически такой же, как и с прессы, то есть 11-11% от общего отклика.



38 1. Инвестиционный план.

1. Инвестиционный план.

1.1. Объем инвестиций

Для реализации проекта необходимы инвестиции в объеме 111 111 111 р. Направления инвестиционных затрат представлены в таблице ниже:

Таблица 1.1. Объем и направления инвестиционных вложений

Направления инвестиционных вложений Итого:

Разработка проектной документации 11 111 111р.

Себестоимость строительства зданий, руб. 111 111 111р.

Аренда земельного участка(ежекварт.) 1 111 111р.

Инженерные сети (электроснобжение, теплоснобжение, канализация, вода)

111 111 111р.

Итого: 111 111 111р.

1.1 Структура инвестиций

Таким образом, для реализации проекта необходимы инвестиции в объеме 111 111 111 р., при этом большая часть затрат идет на себестоимость строительства, то есть 111 111 111 р.

Диаграмма 1.1. Структура инвестиций, %

Разработка проектной

документации 2,2%

Себестоимость строительства зданий, руб.

81,0%

Аренда земельного участка(ежекварт.)

1,0%

Структура затрат инвестиционного периода, в %




1.1. Источники финансирования

Предусмотрено использование собственных средств учредителей и привлечение кредита в сумме 1 111 111 111р.под 11% годовых.

Сумма, руб. На какой срок, мес.

Кредит 111 111 111 11

1.1. Календарный план работ по проекту

Таблица 1.1. План инвестиционных вложений

Направления инвестиционных вложений

1 мес. 1 мес. 1 мес. 1 мес. 1 мес.

Разработка проектной документации

1 111 111р. 1 111 111р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 111 111р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Итого: 1 111 111р. 1 111 111р. 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р. 1р. 1р. 111 111р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.







1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 111 111р. 1р. 1р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 111 111р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 1р.


111 111р. 1р. 1р. 111 111р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1р.

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

1р.







1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 111 111р. 1р. 1р. 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р. 1р.

Итого: 1р. 111 111р. 1р. 1р. 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 111 111р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р. 1р.

Итого: 1р. 1р. 111 111р. 1р. 1р.


11 мес. Итого:


1р. 11 111 111р.


1р. 111 111 111р.


111 111р. 1 111 111р.


1р. 111 111 111р.

Итого: 111 111р. 111 111 111р.




8.5. Календарный инвестиционный план

Диаграмма 1.1. График инвестиционных вложений

8317 590р.

8317 590р.

34401 328р.

33747 578р.

33747 578р.

34401 328р.

33747 578р.

33747 578р.

34401 328р.

33747 578р.

33747 578р.

34401 328р.

33747 578р.

33747 578р.

34401 328р.

33747 578р.

33747 578р.

34401 328р.

33747 578р.

33747 578р.

34401 328р.

33747 578р.

33747 578р.

34401 328р.

16635 180р.

51036 508р.

84784 086р.

118531 665р.

152932 993р.

186680 571р.

220428 149р.

254829 477р.

288577 055р.

322324 634р.

356725 962р.

390473 540р.

424221 118р.

458622 446р.

492370 025р.

526117 603р.

560518 931р.

594266 509р.

628014 087р.

662415 415р.

696162 994р.

729910 572р.

764311 900р.

0р.

1000

00 0

00р.

2000

00 0

00р.

3000

00 0

00р.

4000

00 0

00р.

5000

00 0

00р.

6000

00 0

00р.

7000

00 0

00р.

8000

00 0

00р.

9000

00 0

00р.

1 м

ес.

2 м

ес.

3 м

ес.

4 м

ес.

5 м

ес.

6 м

ес.

7 м

ес.

8 м

ес.

9 м

ес.

10

мес

.11

м

ес.

12

мес

.13

м

ес.

14

мес

.15

м

ес.

16

мес

.17

м

ес.

18

мес

.19

м

ес.

20

мес

.21

м

ес.

22

мес

.23

м

ес.

24

мес

.

Ин

вес

тиц

ио

нн

ые

вл

ож

ен

ия

, руб

. в

мес

.

Инв

ести

цио

нны

е ср

едст

ваИ

нвес

тиц

ии н

акоп

ите

льн

ым

ито

гом



43 1. Финансовый план.

1. Финансовый план.

1.1. План доходов Расчет доходов выполнен с учетом следующих предположений.

Таблица 1.1. Параметры доходной части

Объем реализации по стадиям строительства

Наименование услуг Доля этапа в общем объеме

реализации

Продолжительность этапа, мес.

Средняя стоимость, руб./кв.м

1-я стадия 1% 1

1-я стадия 11% 11 11111

1-я стадия 11% 11 11111

1-я стадия 11% 11 11111

Таблица 1.1. Прогноз доходов проекта

Поступление денежных средств от продаж

1,1 мес

1-11 мес 11-11 мес 11-11 мес Итого:

1-я стадия 1р. 1р. 1р. 1р. 1,11

1-я стадия 1р. 11 111 111р. 1р. 1р. 111111111,11

1-я стадия 1р. 1р. 11 111 111р. 1р. 111111111,11

1-я стадия 1р. 1р. 1р. 11 111 111р. 111111111,11

Итого 1р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 1 111 111 111р.

Диаграмма 1.1. Прогноз доходов проекта в динамике

0р.

10 000 000р.

20 000 000р.

30 000 000р.

40 000 000р.

50 000 000р.

60 000 000р.

70 000 000р.

1 …

2

…

3 …

4

…

5 …

6

…

7 …

8

…

9 …

1

0 …

1

1 …

1

2 …

1

3 …

1

4 …

1

5 …

1

6 …

1

7 …

1

8 …

1

9 …

2

0 …

2

1 …

2

2 …

2

3 …

2

4 …

2

5 …

2

6 …

2

7 …

2

8 …

2

9 …

3

0 …

3

1 …

3

2 …

3

3 …

3

4 …

3

5 …

3

6 …

Прогноз доходов, руб. в мес.




1.1. План расходов

Расчет расходов выполнен с учетом следующих предположений.

Таблица 1.1. Параметры расходной части

Характеристики объекта

Параметр Значение, р.

Площадь зданий,м1 11 111

Площадь МОП,м1 1 111

Общая жилая площадь , м1 11111,11

Коммерческая площадь (торговый центр),м1 111

Площадь квартир,м1 11 111

Разработка проектной документации 11 111 111

Стоимость строительства 1м1 здания, руб. 11 111

Себестоимость строительства зданий, руб. 111 111 111

Аренда земельного участка(ежекварт.) 111 111

Инженерные сети (электроснобжение, теплоснобжение, канализация, вода) 111 111 111

Реклама, маркетинг, риэлторские, руб. 1%

Прочие непредвиденные расходы 11 111 111

Прогноз расходов по месяцам представлен в таблице и диаграмме ниже:

Таблица 1.1. Прогноз расходов проекта (по месяцам)

План расходов, руб. 1 мес 1 мес 1 мес 1 мес 1 мес Разработка проектной документации

1 111 111р. 1 111 111р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р.

Социальное обременение(детский сад, школа, пр.)

1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Реклама, маркетинг, риэлторские, руб.

1р. 1р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.

Прочие непредвиденные расходы

1 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Итого: 1 111 111р. 1 111 111р. 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р. 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.



11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р. 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.



11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р. 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р. 1 111 111р.


1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 11 111

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

1 111 111р.







111 111р. 111 111р.




1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


11 111 111 111 11 111 11 111 111 111

Итого: 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.




111 111р.




1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


11 111 11 111 111 111 11 111 11 111

Итого: 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.




План расходов, руб. 11 мес Разработка проектной документации

11 111 111р.


111 111 111р.


111 111р. 1 111 111р.


1р.


111 111 111р.


1 111 111р. 11 111 111р.


111 111 11 111 111р.

Итого: 1 111 111р. 111 111 111р.

Диаграмма 1.1. Динамика расходов по месяцам, руб.

0р.

5 000 000р.

10 000 000р.

15 000 000р.

20 000 000р.

25 000 000р.

30 000 000р.

35 000 000р.

40 000 000р.

1 м

ес

2 м

ес

3 м

ес

4 м

ес

5 м

ес

6 м

ес

7 м

ес

8 м

ес

9 м

ес

10

мес

1

1 м

ес

12

мес

1

3 м

ес

14

мес

1

5 м

ес

16

мес

1

7 м

ес

18

мес

1

9 м

ес

20

мес

2

1 м

ес

22

мес

2

3 м

ес

24

мес

2

5 м

ес

26

мес

2

7 м

ес

28

мес

2

9 м

ес

30

мес

3

1 м

ес

32

мес

3

3 м

ес

34

мес

3

5 м

ес

36

мес

Прогноз расходов, руб. в мес.




Диаграмма 1.1. Структура расходов, %

2,0%

73,3%

0,9%

14,3%

3,6%






Структура расходов, %




1.1. Расчет налоговых выплат Расчет налоговых выплат произведен с учетом нижеследующих факторов налогового окружения проекта:

Таблица 1.1. Налоговое окружение проекта

Налоговые ставки: % База для уплаты Частота начисления

Ставка налога на имущество

1,1% Имущество на балансе 1 раз в квартал

Ставка налога на землю

1,1% Кадастровая стоимость земельного участка

1 раз в квартал

Ставка НДС 11% Облагаемая НДС выручка ежемесячно

Ставка НДС на жилую недвижимость

1% Облагаемая НДС выручка ежемесячно

Ставка налога на прибыль,% в мес.

11% Прибыль ежемесячно

Как видно из нижеследующих таблицы и диаграммы, в структуре налоговых выплат наибольшая доля приходится на налог на прибыль.

Таблица 1.1. Прогноз налоговых выплат по проекту

Налоги 11 мес 11 мес 11 мес

11 мес 11 мес 11 мес

Налог на имущество 1р. 1р. 1р. 1р. 1р. 1р.

НДС(льгота) 1р. 1р. 1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на землю(платит собственник)

Налог на прибыль 11 111р. 11 111р. 1р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.

Итого: 11 111р.

11 111р.

1р. 111 111р.

111 111р.

111 111р.

Налоги 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес Налог на имущество 1р. 1р. 1р. 1р. 1р. 1р.



Налог на прибыль 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.

Итого: 111 111р.

111 111р.

111 111р.

111 111р.

111 111р.

111 111р.




Налоги 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес Налог на имущество 1 111

111р. 1р. 1р. 1 111

111р. 1р. 1р.



Налог на прибыль 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

Налоги 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес Налог на имущество 1 111

111р. 1р. 1р. 1 111

111р. 1р. 1р.




11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

Итого: 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р.

Налоги Итого: Налог на имущество 11 111 111р. НДС(льгота) 1р. Налог на землю(платит собственник) 1р. Налог на прибыль 111 111 111р.

Итого: 111 111 111р.

Расчеты показывают, что ежемесячные налоговые выплаты находятся в диапазоне от 11 111р.. до 11 111 111р. при этом доля налогов в выручке находится в диапазоне от 1% до 11%.




1.1. Отчет о движении денежных средств На основании изложенных выше данных для предприятия на период планирования с ежемесячным интервалом составлены такие прогнозные документы:

Отчет о прибылях и убытках.

Представляет собой самую привычную форму финансовой оценки (форма №1 приложения к балансу предприятия). Назначение этой формы – анализ на каждом интервале планирования соотношения доходов предприятия (проекта), относимых в соответствии с учетной политикой предприятия к данному периоду, со связанными с ними расходами, а также налоговыми выплатами и дивидендами.

Отчет о прибылях и убытках необходим для оценки эффективности текущей (хозяйственной) деятельности. Его анализ позволяет также оценить размер чистой прибыли, являющейся наряду с амортизацией одним из основных источников денежных средств, для возврата займов, привлеченных на финансирование инвестиционных издержек проекта. Однако наличие и размер чистой прибыли не является единственным критерием успешности реализации инвестиционного проекта, так как используемые в отчете о прибылях и убытках «доходы» и «расходы», как правило, не отражают действительного движения денежных средств в данном интервале планирования. В частности, оплата сырья обычно происходит в интервалах планирования, предшествующих периоду их использования в производстве, а поступление средств за готовую продукцию, произведенную в данном периоде, – в последующих интервалах планирования.

Отчет о движении денежных средств

Предназначен для расчета денежного потока проекта и оценки его финансовой реализуемости.

Денежный поток проекта рассчитывается на каждом интервале планирования проекта как сальдо притока и оттока денежных средств:

приток: поступления от реализации продукции (услуг), внереализационные доходы (продажа основных средств и пр.), увеличение акционерного (уставного) капитала за счет денежных взносов акционеров (учредителей), привлечение заемных средств (кредиты, ссуды, облигации);

отток: инвестиционные издержки, текущие затраты (без амортизации), налоги и отчисления, погашение займов и выплата процентов, выплата дивидендов.

Наблюдается положительное значение накопленного денежного потока проекта (рассчитанного нарастающим итогом) на каждом интервале планирования проекта. Выполнение данного условия обеспечено подбором соответствующих источников финансирования, покрывающих дефицит денежных средств на этапе осуществления капитальных затрат и формирования первоначальных оборотных средств. Это свидетельствует о том, что проект является реализуемым с финансовой точки зрения.




Таблица 1.1. Прогноз ОДДС

Основная деятельность 1 мес 1 мес 1 мес 1 мес

Поступления от основной деятельности

1р. 1р. 11 111 111р. 11 111 111р.

1-я стадия 1р. 1р. 1р. 1р.

1-я стадия 1р. 1р. 11 111 111р. 11 111 111р.



Выбытия от текущей деятельности

1 111 111р. 1 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1р. 1р.


1р. 1р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 111 111р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1 111 111р. 1 111 111р.


1р. 1р. 111 111р. 111 111р.


1р. 1р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Налоги: 1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на имущество 1р. 1р. 1р. 1р.

НДС(льгота) 1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на прибыль 1р. 1р. 1р. 1р.

Сальдо от основной деятельности

-1 111 111р. -1 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.

Сальдо накопленным итогом

-1 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.




11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 111 111р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.





1р. 1р. 1р. 1р.



-11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.


-11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -111 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.




11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р. 1р. 1р. 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.





1р. 1р. 1р. 1р.



-11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.


-111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.



1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.



11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 111 111р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Налоги: 11 111р. 11 111р. 1р. 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на прибыль 11 111р. 11 111р. 1р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


-111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.



1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.



11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 111 111р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Налоги: 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на прибыль 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


-111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.



1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.



11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111р. 1р. 1р. 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.

Налоги: 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на прибыль 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


-111 111 111р. -111 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.




1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 111 111р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


11 111р. 11 111р. 111 111р. 11 111р.

Налоги: 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Налог на имущество 1 111 111р. 1р. 1р. 1 111 111р.



1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на прибыль 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


-11 111 111р. 1 111 111р. 11 111 111р. 111 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.




1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 111 111р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


11 111р. 111 111р. 11 111р. 11 111р.

Налоги: 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Налог на имущество 1р. 1р. 1 111 111р. 1р.



1р. 1р. 1р. 1р.



11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р.






11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.




1-я стадия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


111 111р. 1р. 1р. 111 111р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1р. 1р. 1р. 1р.


1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111р. 11 111р. 11 111р. 111 111р.

Налоги: 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Налог на имущество 1р. 1 111 111р. 1р. 1р.



1р. 1р. 1р. 1р.



11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р.




Основная деятельность Итого:


1 111 111 111р.

1-я стадия 1р.

1-я стадия 111 111 111р.

1-я стадия 111 111 111р.

1-я стадия 111 111 111р.


1 111 111 111р.


11 111 111р.


111 111 111р.


1 111 111р.


1р.


111 111 111р.


11 111 111р.


11 111 111р.

Налоги: 111 111 111р.

Налог на имущество 11 111 111р.

НДС(льгота) 1р.


1р.



111 111 111р.





Таблица 1.1а. Прогноз ОДДС (инвестиционная и финансовая деятельность)

Инвестиционная деятельность 1 мес 1 мес 1 мес 1 мес

Поступления от инвестиционной деятельности

111 111 111р. 1р. 1р. 1р.

Вложения инвестора (учредителя) 111 111 111р.

Выбытия от инвестиционной деятельности 1 111 111р. 1 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Возврат инвестиций инвестору(учредителю)

1р. 1р. 1р. 1р.

Итого по инвестиционной деятельности 111 111 111р. -1 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.

ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

1 мес 1 мес 1 мес 1 мес

Поступления 1р. 1р. 1р. 1р.

Полученный кредит(транш 1)



Выбытия 1р. 1р. 1р. 1р.

Возврат тела кредита (транш 1)

Возврат процентов кредита (транш 1)





Итого по финансовой деятельности 1р. 1р. 1р. 1р.

Остаток ДС на начало периода 1р. 111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р.

Итого поступлений 111 111 111р. 1р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Итого выбытий 1 111 111р. 1 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

ДС за период 111 111 111р. -1 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.

Остаток ДС на конец периода 111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р.



1р. 1р. 1р. 1р.

Вложения инвестора (учредителя)



1р. 1р. 1р. 1р.

Итого по инвестиционной деятельности -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.



Поступления 1р. 1р. 111 111 111р. 1р.


Полученный кредит(транш 1) 111 111 111р.


Выбытия 1р. 1р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Возврат тела кредита (транш 1) 11 111 111р. 11 111 111р.

Возврат процентов кредита (транш 1) 1 111 111р. 1 111 111р.





Итого по финансовой деятельности 1р. 1р. 111 111 111р. -11 111 111р.

Остаток ДС на начало периода 111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р. 111 111 111р.

Итого поступлений 11 111 111р. 11 111 111р. 111 111 111р. 11 111 111р.


ДС за период -11 111 111р. -11 111 111р. 111 111 111р. -11 111 111р.







1р. 1р. 1р. 1р.




1р. 1р. 1р. 1р.








Выбытия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Возврат тела кредита (транш 1) 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Возврат процентов кредита (транш 1) 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.





Итого по финансовой деятельности -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.




ДС за период -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р.




1р. 1р. 1р. 1р.








Выбытия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.











ДС за период -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.







1р. 1р. 1р. 1р.




1р. 1р. 1р. 1р.








Выбытия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.











ДС за период -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.




1р. 1р. 1р. 1р.




1р. 1р. 1р. 1р.








Выбытия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.











ДС за период -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р.







1р. 1р. 1р. 1р.


Выбытия от инвестиционной деятельности 1р. 1р. 111 111р. 1р.


111 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Итого по инвестиционной деятельности 111 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ 11 мес 11 мес 11 мес 11 мес





Выбытия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.








Остаток ДС на начало периода 111 111 111р. 1р. 1р. 1р.



ДС за период 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Остаток ДС на конец периода 1р. 1р. 1р. 1р.



1р. 1р. 1р. 1р.


Выбытия от инвестиционной деятельности 1р. 111 111р. 1р. 1р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.







Выбытия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.








Остаток ДС на начало периода 1р. 1р. 1р. 1р.



ДС за период 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.







1р. 1р. 1р. 1р.


Выбытия от инвестиционной деятельности 111 111р. 1р. 1р. 111 111р.


11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.







Выбытия 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


Возврат процентов кредита (транш 1) 1 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.






Остаток ДС на начало периода 1р. 1р. 1р. 1р.



ДС за период 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


Инвестиционная деятельность Итого:


111 111 111р.

Вложения инвестора (учредителя) 111 111 111р.

Выбытия от инвестиционной деятельности 111 111 111р.


111 111 111р.

Итого по инвестиционной деятельности 1 111 111р.

ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Итого:

Поступления 111 111 111р.

Полученный кредит(транш 1) 1р.

Полученный кредит(транш 1) 111 111 111р.

Полученный кредит(транш 1) 1р.

Выбытия 111 111 111р.

Возврат тела кредита (транш 1) 111 111 111р.

Возврат процентов кредита (транш 1) 111 111 111р.

Возврат тела кредита (транш 1) 1р.

Возврат процентов кредита (транш 1) 1р.

Возврат тела кредита (транш 1) 1р.

Возврат процентов кредита (транш 1) 1р.

Итого по финансовой деятельности -111 111 111р.

Остаток ДС на начало периода Итого:

Итого поступлений 1 111 111 111р.

Итого выбытий 1 111 111 111р.

ДС за период 111 111 111р.

Остаток ДС на конец периода




Диаграмма 1.1. Денежный поток от проекта, руб. в мес.

0р.

1000

00 0

00р.

2000

00 0

00р.

3000

00 0

00р.

4000

00 0

00р.

5000

00 0

00р.

6000

00 0

00р.

7000

00 0

00р.

1 мес

2 мес

3 мес

4 мес

5 мес

6 мес

7 мес

8 мес

9 мес

10 мес

11 мес

12 мес

13 мес

14 мес

15 мес

16 мес

17 мес

18 мес

19 мес

20 мес

21 мес

22 мес

23 мес

24 мес

25 мес

26 мес

27 мес

28 мес

29 мес

30 мес

31 мес

32 мес

33 мес

34 мес

35 мес

36 мес

Ден

ежны

й по

ток

от п

роек

та, р

уб. в

мес

.

Ден

ежны

й по

ток

от п

роек

та

Ден

ежны

й по

ток

от п

роек

та н

акоп

ител

ьны

м и

того

м




1.1. Отчет о прибылях и убытках Таблица 1.1. Прогноз ОПиУ

Статьи отчета о прибылях и убытках 1 мес 1 мес 1 мес 1 мес

Выручка 1р. 1р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Расходы 1 111 111р. 1 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. Возврат процентов по кредиту 1р. 1р. 1р. 1р.

Налог на землю 1р. 1р. 1р. 1р.


Прибыль -1 111 111р.

-1 111 111р. -11 111 111р.

-11 111 111р.


Чистая прибыль -1 111 111р.

-1 111 111р. -11 111 111р.

-11 111 111р.

Чистая прибыль накопленным итогом

-1 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.

Статьи отчета о прибылях и убытках


Выручка 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Расходы 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. Возврат процентов по кредиту 1р. 1р. 1 111 111р. 1 111 111р.



Прибыль -11 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.



-11 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.


-11 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.

-111 111 111р.



Выручка 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Расходы 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. Возврат процентов по кредиту 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.



Прибыль -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. -11 111 111р. Налог на прибыль 1р. 1р. 1р. 1р.


-11 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.


-111 111 111р.

-111 111 111р.

-111 111 111р.

-111 111 111р.






Выручка 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.




Прибыль 11 111р. 111 111р. -111 111р. 111 111р. Налог на прибыль 11 111р. 11 111р. 1р. 111 111р.

Чистая прибыль 11 111р. 111 111р. -111 111р. 111 111р.


-111 111 111р.

-111 111 111р.

-111 111 111р.

-111 111 111р.



Выручка 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Расходы 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. Возврат процентов по

кредиту 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.



Прибыль 1 111 111р. 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. Налог на прибыль 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.

Чистая прибыль 111 111р. 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


-111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р.



Выручка 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Расходы 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. Возврат процентов по

кредиту 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.



Прибыль 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. Налог на прибыль 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.

Чистая прибыль 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р.


-111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р. -111 111 111р.






Выручка 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.



Налог на имущество 1 111 111р. 1р. 1р. 1 111 111р.

Прибыль 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. Налог на прибыль 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Чистая прибыль 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

11 111 111р.


-111 111 111р.

-111 111 111р.

-11 111 111р.

-11 111 111р.



Выручка 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р. 11 111 111р.



Налог на имущество 1р. 1р. 1 111 111р. 1р.

Прибыль 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р. 11 111 111р.


Чистая прибыль 11 111 111р.

11 111 111р.

11 111 111р. 11 111 111р.


11 111 111р.

11 111 111р.

111 111 111р.

111 111 111р.



Выручка 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Расходы 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. 1 111 111р. Возврат процентов по кредиту 1 111 111р. 111 111р. 111 111р. 111 111р.


Налог на имущество 1р. 1 111 111р. 1р. 1р.

Прибыль 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. Налог на прибыль 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.

Чистая прибыль 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111 111р.

111 111 111р.

111 111 111р.

111 111 111р.

Статьи отчета о прибылях и убытках Итого:

Выручка 1 111 111 111р.

Расходы 111 111 111р. Возврат процентов по кредиту 111 111 111р. Налог на землю 1р. Налог на имущество 11 111 111р.

Прибыль 111 111 111р. Налог на прибыль 111 111 111р.

Чистая прибыль 111 111 111р.


Таким образом, итоговая чистая прибыль проекта составит 111 111 111 рублей. Наглядно динамика чистой прибыли представлена на диаграмме ниже.




Диаграмма 1.1. Динамика чистой прибыли, руб. в мес.

-300 000 000р.

-200 000 000р.

-100 000 000р.

0р.

100 000 000р.

200 000 000р.

300 000 000р.

400 000 000р.

500 000 000р.

1 м

ес

2 м

ес

3 м

ес

4 м

ес

5 м

ес

6 м

ес

7 м

ес

8 м

ес

9 м

ес

10

мес

1

1 м

ес

12

мес

1

3 м

ес

14

мес

1

5 м

ес

16

мес

1

7 м

ес

18

мес

1

9 м

ес

20

мес

2

1 м

ес

22

мес

2

3 м

ес

24

мес

2

5 м

ес

26

мес

2

7 м

ес

28

мес

2

9 м

ес

30

мес

3

1 м

ес

32

мес

3

3 м

ес

34

мес

3

5 м

ес

36

мес

Динамика чистой прибыли, руб. в мес.

Чистая прибыль




73 11. Анализ чувствительности и анализ рисков проекта.

11. Анализ чувствительности и анализ рисков проекта.

11.1. Расчет уровня безубыточности

Расчет точки безубыточности проекта произведен при помощи параметров, представленных в таблице ниже.

Таблица 11.1. Расчет параметров безубыточности проекта

Параметры 11% 11%

Выручка 111 111 111р. 111 111 111р.

Расходы 111 111 111р. 111 111 111р.

Постоянные расходы 111 111 111р. 111 111 111р.

Разработка проектной документации 11 111 111р. 11 111 111р.


111 111 111р. 111 111 111р.

Аренда земельного участка(ежекварт.) 1 111 111р. 1 111 111р.


111 111 111р. 111 111 111р.

Переменные расходы 11 111 111р. 11 111 111р.

Реклама, маркетинг, риэлторские, руб. 11 111 111р. 11 111 111р.

Прочие непредвиденные расходы 11 111 111р. 11 111 111р.

Прибыль, до вычета налогов -11 111 111р. 11 111 111р.

Расчет точки безубыточности показывает, что уровень, когда компания выходит в прибыль соответствует загрузке в 11%, что эквивалентно объему реализации в размере 111 111 111р.При этом операционный рычаг в 11% означает, что при увеличении выручки на 111 рублей, прибыль вырастет на 11 рубля.

Таблица 1.1. Анализ безубыточности проекта

Точка безубыточности, % ежемесячной загрузки 11%

Точка безубыточности, сумма продаж 111 111 111р.

Величина операционного рычага 11%




Диаграмма 11.1. Анализ безубыточности проекта, %

Точка безубыточности находится на уровне 11%, что значительно ниже

критического значения 11-11%, и свидетельствует о крайне невысоких бизнес-

рисках. Величина операционного рычага 11% связана со структурой затрат

(большой удельный вес переменных затрат) и характерна для деятельности

строительной организации. В целом, риски проекта можно оценить как невысокие.

-500 000 000р.

0р.

500 000 000р.

1 000 000 000р.

1 500 000 000р.

2 000 000 000р.

30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Точка безубыточности проекта, % от загрузки

Выручка Расходы Прибыль, до вычета налогов




11.1. Анализ чувствительности

Проведен однопараметрический анализ чувствительности NPV к изменению стоимости 1 кв. м жилья. При анализе влияния на показатели проекта изменений одного из параметров, значения остальных параметров проекта не изменяются.

Диаграмма 11.1. Анализ чувствительности проекта.

45 475 389р.

149 258 947р.

250 702 525р.

346 352 780р.

441 978 834р.

- р.

50 000 000р.

100 000 000р.

150 000 000р.

200 000 000р.

250 000 000р.

300 000 000р.

350 000 000р.

400 000 000р.

450 000 000р.

500 000 000р.

-20% -10% 0% 10% 20%

Изменение цены кв.метра

NPV



76 11. Финансовый анализ.

11. Финансовый анализ.

При расчете и оценке эффективности каждого инвестиционного проекта разработчики пользуются определенной системой показателей.

Наша система показателей является международной и универсальной для оценки всех типов инвестиционных проектов. Она также рекомендована для оценки инвестиционных проектов, проводимых Всемирным Банком (World Bank) во всем мире.

Финансовый анализ проекта имеет целью проверить выгодность участия в проекте предприятия с финансовых позиций. Необходимо убедиться, что вложение средств в проект является более выгодным, чем альтернативные варианты использования этих средств. Простейшими альтернативами можно считать следующие:

отказ от участия в проекте (в этом случае предприятие не получит ничего и ничего не потеряет);

использование денежных средств для получения гарантированного среднего дохода, например, путем вложения денег в банк под проценты.

Как минимум, эти две простейшие альтернативы должны быть учтены при анализе финансовой эффективности проекта. В нашем случае мы оцениваем условную возможность альтернативного использования денежных средств с помощью ставки дисконта, которую мы принимаем равной 11% годовых. Кроме того, эффект от проекта, в соответствии с методикой, мы измеряем как разницу между денежными потоками в ситуациях «с проектом» и «без проекта».

Все расчеты по данному проекту ведутся в базисных (очищенных от инфляции) ценах. Это облегчит восприятие расчетных данных по проекту. «Руководство по проектному анализу (Guide to Project Analysis)», распространяемое Институтом Экономического Развития Всемирного Банка, также рекомендует использовать постоянные цены, очищенные от инфляции (см. п. V.1.g «Руководства»).

Данная система показателей базируется на денежных потоках инвестиционного проекта, то есть в расчет берутся только «живые» деньги, реально оборачивающиеся на протяжении всего срока реализации проекта.

Выручка за минусом всех затрат (притоки денежных потоков за минусом оттоков).

Прирост чистых выгод

Чистые выгоды по проекту за минусом чистых выгод без проекта (в нашем случае чистые выгоды без проекта равны нулю, так как при не внедрении данного проекта предприятие не получило бы никаких денег).

Срок окупаемости:

Продолжительность периода от момента приведения до момента окупаемости.

Момент окупаемости - значение прироста чистых выгод нарастающим итогом (NPV), при котором тот становится из отрицательного положительным.

Накопленное сальдо от производственной деятельности:

Доход от продажи продукции за вычетом текущих расходов. Здесь в расчет не берутся капитальные затраты и возможный доход от продажи оборудования по




остаточной стоимости.

11.1. Расчет показателей продаж

Таблица 11.1. Анализ параметров безубыточности проекта

Точка безубыточности, % ежемесячной загрузки 11%


Величина операционного рычага 11%

Расчет точки безубыточности показывает, что уровень, когда компания выходит в прибыль соответствует загрузке в 11%, что эквивалентно ежемесячному объему реализации продукции в размере 111 111 111 руб. Операционный рычаг находится на уровне 11%.

11.1. Расчет показателей основной деятельности

По базовому варианту ежемесячный объем продаж жилья в размере 11 111 111 р. позволяет достичь значения среднемесячной чистой прибыли 11 111 111р

Таблица 11.1. Анализ показателей основной деятельности проекта

Показатели основной деятельности значения по

проекту

Объем продаж, в мес. 11 111 111р.

Объем текущих расходов, в мес. 11 111 111р.

Чистая прибыль, в мес. 11 111 111р.

Денежный поток, в мес. 11 111 111р.




11.1. Расчет показателей рентабельности

Таблица 11.1. Рентабельность деятельности по проекту

Показатели рентабельности: Средние значения по

проекту

Рентабельность продаж после начала продаж

11%

Показатель рентабельности продаж 11% свидетельствует о том, что на каждый рубль полученной выручки предприятия средств придется порядка 11 копеек чистой прибыли.



79 11. Инвестиционный анализ.

11. Инвестиционный анализ.

Для расчета показателей инвестиционной эффективности проекта были использованы следующие параметры и допущения:

Ставка дисконта равна 11% в год

Ставка процента по кредиту – 11%

Период прогноза составляет 11 месяцев. Для оценки эффективности проекта рассчитаны следующие показатели:

Срок окупаемости (РВР);

Чистая приведенная стоимость (NPV);

Внутренняя норма доходности (IRR)%

Индекс доходности проекта. Срок окупаемости (РВР). Чистый доход проекта рассчитан нарастающим итогом на основе следующего денежного потока:

приток: поступления от реализации продукции (услуг), внереализационные доходы;

отток: инвестиционные издержки, текущие затраты (без амортизации), налоги и отчисления.

Чистая приведенная стоимость (NPV) Чистая приведенная стоимость характеризует превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта с учетом в составе ставки дисконтирования: темпа инфляции, минимальной нормы прибыли кредитора и поправки на риск проекта. Чистая приведенная стоимость проекта положительна. Внутренняя норма доходности (IRR) Соответствующая ставка определена с использованием табличного процессора Excel, содержащего встроенную функцию для расчета IRR. Для оценки эффективности проекта значение внутренней нормы доходности сопоставлено с годовой ставкой процента по инвестиционным кредитам. Необходимо отметить превышение IRR над дисконтной ставкой (11%), что свидетельствует о том, что данный проект является эффективным.

11.1. Срок окупаемости Срок окупаемости, мес. 11

Срок окупаемости, лет 1 года 1 мес.

11.1. Индекс доходности Индекс доходности за период прогноза 1,11

11.1. Внутренняя норма доходности ВНД, % в мес 1,1%

ВНД, % в год. 11%




11.1. Чистый дисконтированный доход Чистый Дисконтированный Доход 111 111 111 р.




-30

00

00

00

0р

.

-20

00

00

00

0р

.

-10

00

00

00

0р

.

0р

.

10

00

00

00

0р

.

20

00

00

00

0р

.

30

00

00

00

0р

.

40

00

00

00

0р

.

1 мес

2 мес

3 мес

4 мес

5 мес

6 мес

7 мес

8 мес

9 мес

10 мес

11 мес

12 мес

13 мес

14 мес

15 мес

16 мес

17 мес

18 мес

19 мес

20 мес

21 мес

22 мес

23 мес

24 мес

25 мес

26 мес

27 мес

28 мес

29 мес

30 мес

31 мес

32 мес

33 мес

34 мес

35 мес

36 мес

Ди

ско

нти

ро

ван

ны

й д

ен

ежн

ый

по

ток

Ди

ско

нти

ро

ван

ны

й д

енеж

ны

й п

ото

кД

иск

он

тир

ова

нн

ый

ден

ежн

ый

по

ток,

нак

оп

лен

ны

м и

того

м




Диаграмма 11.1. Расчет чистого дисконтированного дохода, руб.



83 11. Заключение по инвестиционной привлекательности проекта.

11. Заключение по инвестиционной привлекательности проекта.

11.1. Сводные показатели проекта Общие показатели эффективности проекта представлены в таблице ниже:

Таблица 11.1. Показатели эффективности проекта

Показатели продаж:

Точка безубыточности, % 11%


Операционный рычаг 11%

Рентабельность продаж после окончания строительства 11%

Инвестиционные показатели

Объем инвестиций 111 111 111р.

в т.ч. собственных средств 111 111 111р.

ВНД (инвестора), % в год. 11%

Чистый Дисконтированный Доход (инвестора) 111 111 111р.

Срок реализации проекта 11 мес

Инвестиционный период, мес. 11 мес

Срок окупаемости, мес. 11

Индекс доходности за период прогноза 1,11

Таблица 11.1а. Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности для проекта в целом Значения

Общая сумма вложений 111 111 111р.

Суммарный денежный поток 111 111 111р.

Ставка дисконтирования 11%

Чистый Дисконтированный Доход (по операционной деятельности) 111 111 111р.

ВНД (по операционной деятельности), % в год. 111%

Общая сумма доходов 1 111 111 111р.

Итоговая рентабельность проекта 11%

Итоговая прибыль проекта 111 111 111р.

Прибыль на 1 кв метр жилой площади 11 111р.

Таблица 11.1б. Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности для банка

Выданные кредиты 111 111 111р.

Процентная ставка 11%

Полученные проценты 111 111 111р.

Сумма возвращенный 111 111 111р.

Показатели эффективности для инвестора

Вложения инвестора 111 111 111р.

Суммарный денежный поток 111 111 111р.

Ставка дисконтирования 11%

ЧДД 111 111 111р.

ВНД 11%

Срок окупаемости вложений инвестора 11

Рентабельность вложений инвестора 111%




11.1. Заключение об инвестиционной привлекательности бизнеса Инвестиционный проект является привлекательным с финансовой точки зрения, поскольку соблюдается выполнение следующих условий:

Критерии эффективности проекта

Чистый дисконтированный доход больше 1

Индекс доходности больше 1

Доходность по проекту больше 1




Таблица 11.1. SWOT-анализ инвестиционного проекта

Сильные стороны Слабые стороны

Прединвестиционный этап уже находится на стадии реализации Предполагаемая рыночная ниша (строительство жилой недвижимости в l/ Jcnhjdws Hfvtycrjuj hfqjyf) еще полностью не занята Проект реализуется на базе успешной действующей компании Положительное значение чистого приведенного дохода (NPV) проекта Высокая внутренняя норма доходности (IRR), превышающая процент дисконтирования Период окупаемости проекта вписывается в рамки горизонта планирования Точка безубыточности составляет 11% загрузки проекта

Зависимость данного сегмента рынка от федерального и местного законодательства Высокий уровень конкуренции Характерные для отрасли форс-мажорные ситуации (техническая неисправность, поломки транспорта и т.д.) Сезонные колебания спроса на услуги Высокая чувствительность дохода проекта к изменению уровня спроса и колебаниям себестоимости

Возможности Риски

Увеличение объемов реализации услуг Укрепление позиций в рыночном сегменте, выход на существующие рынки с новым набором услуг Повышение доходности Потенциальный рост прибыли Создание новых рабочих мест Увеличение фонда оплаты труда Увеличение выплат в бюджет и внебюджетные фонды (социальный эффект)

Технологический риск Производственный риск Риск менеджмента Сбытовые риски Финансовые риски Региональные (политические) риски Форс-мажорные риски



86

Приложения



87 Приложения

Приложение А.

Ситуационный план

Приложение Б.

Расположение застройки в проекте генерального плана

строительство строительство дома

Small Business & Entrepreneurship

leader research group