Перспективы развития рынка недвижимости в условиях...

«Перспективы развития рынка недвижимости в условиях финансового кризиса»

Владислав Луцков

Генеральный директор

«Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»

IV Камский форум профессионалов рынка недвижимости«Объединяя профессионалов»

Февраль 2009

Февраль / 200902 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»

«Любой кризис хуже, чем представление о нем»

Закон Мерфи

Слово «кризис», написанное по-китайски, состоит из двух иероглифов: один означает "опасность", другой – «благоприятная возможность»

Джон Фицджералд Кеннеди


Рынок недвижимости Московского регионаИтоги 2008 года

Квартиры Уровень цен

Декабрь 2008

Прирост с Декабря 2007

Рубли $ Рубли $

Городские квартиры

в Москве

185, 9 тыс.руб./кв.м

6701 $

за кв. м

38,4% 22,6%

Городские квартиры

в МО

90,9 тыс.руб./кв.м

3276 $

за кв. м

45,7% 28,9%

Новостройки Москвы 190,1 тыс.руб./кв.м

6852 $

за кв. м

27,2% 12,6%

Новостройки МО 69,7 тыс.руб./кв.м

2511 $

за кв. м

24,5% 10,3%

Рынок загородного жилья Московской области

Прирост за 2008 г. +33,1% (+19,1% $)

Стоимость в IV кв. 2008 г. 76,3 тыс.руб./кв. м

(2790$/кв.м)

Рынок регулярного жилья Московской области

Прирост за последнюю неделю -0,5%

Стоимость 85,0 тыс. руб./кв.

м

Рынок регулярного жилья МосквыПрирост

за последнюю неделю 0,0%

Стоимость 179,4 тыс.руб./кв. м

04 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Февраль / 2009

Тенденции рынка недвижимости Московского региона в 2008 году

НАЧАЛО ГОДА Ажиотажный спрос на жилье.

Бурный рост цен.

МАЙСпад спроса.

Перетекание спроса с рынка жилья Москвы в ближнее Подмосковье

Снижение темпов роста цен.

4 КВАРТАЛСтагнация спроса.

Снижение уровня ценна всех рынках и во всех сегментах


Рынок недвижимости. Регионы РоссииИтоги 2008 года

Город Январь 2009 Прирост к январю 2008

Цена, руб. %

Санкт Петербург 97 872 -2,13

Екатеринбург 63 571 0,63

Нижний Новгород 58 163 -3,58

Уфа 53 674 -1,39

Краснодар 55 368 -1,36

Курск 32 950 -7,39

Смоленск 40 362 -3,43

Омск 40 393 -6,15

Красноярск 48 613 -0,74

Новосибирск 58 715 -0,01

Томск 49 798 -1,58

Ульяновск 34 274 0,05

Тольятти 43 506 -0,55

Жигулевск 34 558 -0,81


Потенциальный/Реализованный спрос

Количество обращений с целью покупки квартиры

на вторичном рынке

В 3 квартале 2008годаколичество обращений превысило

в 1,5 раза среднегодовые показатели прошлых лет

За 1-2 квартал 2008годаколичество обращений превысило в 2 раза

уровень 2007 и 2006г.г.

В 4 квартале 2008годаколичество обращений сократилось

более чем в 2 раза от уровня предыдущего квартала



Обороты рынка, тыс. квартир

2007 2008 * Прирост, %

Новостройки Москвы 32,8 20,3 -38,1

Новостройки МО 34,2 38,6 12,9

Вторичка Москвы 77,4 57,1 -26,2

Вторичка МО 43,3 46,4 7,2

* экспертная оценка (расчеты автора)

Обороты рынка Московского региона



69

36

21

0

15

30

45

60

75

США ЕС Россия

кв.м на человека

Обеспеченность населения жильем кв.м/человека

тыс.кв.м

По данным опроса, проведенного ВЦИОМ в ноябре 2008 года,

48% населения считают инвестиции в недвижимость

наиболее надежным средством для вложения денег.

Ответ на аналогичный вопрос в октябре 2008 года собрал 51%


Объемы ввода жилья в 2008 году

МоскваВведено 3,3 млн. кв. м жилья из запланированных на год 5,3 млн. кв. м

Прирост - 32%

Московская областьВведено 7,8 млн. кв. м. Прирост + 2,5%

Из них: многоэтажное жилье – 4,6 млн. кв. м (59%), индивидуальное – 3,2 млн. кв. м (41%)

РоссияПо данным Росстата в 2008 г. построено 63,8 млн. кв. м жилья

Прирост: + 4,5%

К концу года в большинстве регионов спрос был минимальным и поддерживался точечными закупками

муниципальными и федеральными властями.

Из введенных в Москве 3,3 млн. кв. м жилья 2,47 млн. кв. м (75%) - социальное жилье


Рынок Ипотеки

ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ В РФ , МЛРД. РУБ.

111% 13,3%

-45-(-50% )

263,6

556

300

630

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2006 2007 2008 (данные АИЖК) 2009 (оценка)

-50

-30

-10

10

30

50

70

90

110

130

Прирост РФИстоник: данные ЦБ РФ

ПРОГНОЗ ПРИРОСТОВ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА (вторичный рынок)

-50-(-60% )

60%43%57%

-70% - (-80% )

33%

115%

-7%-60-(-70% )

16%

94%

37%

-100%

-50%

0%

50%

100%

2006 2007 2008 (оценка) 2009 (прогноз)

%

Московская область Москва Московский регион

Истоник: данные УФРС


Рынок Ипотеки

Снижение процентных ставок

в $ снижение -3% до уровня 12-16% годовых

в Евро снижение -1% до уровня 11-15% годовых

«Оргрэсбанк»

«ДельтаКредитБанк»в $ снижение -3%

до уровня 12-15% годовых

«АльфаБанк»

в рублях снижение до уровня 19,4-22,6% годовых

в $ снижение до уровня 14,4 до 18,1% годовых

Также о снижении ставок заявили Банк «Возрождение» и «ЮниКредитБанк»

12 «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»

Перспективы рынка ипотеки

Февраль/2009

РЫНОК НОВОСТРОЕКРЕГУЛЯРНЫЙ

РЫНОК ЖИЛЬЯ

СЕГОДНЯОбъем ипотечного

кредитования стремится к НУЛЮ

ПЕРСПЕКТИВА Ликвидация

рынка ипотеки

СЕГОДНЯИпотека по-прежнему существует

НО:1. Существенно повышены ставки

2. Увеличен первоначальный взнос

ПЕРСПЕКТИВА Снижение доступности ипотеки

Снижение спроса на 15-20%

ДИНАМИКА КУРСА ДОЛЛАРА США ЦБ РФянварь 2008 г. - январь 2009 г.

20

25

30

35

40

10.0

1.20

0817

.01.

2008

24.0

1.20

0831

.01.

2008

07.0

2.20

0814

.02.

2008

21.0

2.20

0829

.02.

2008

07.0

3.20

0815

.03.

2008

22.0

3.20

0829

.03.

2008

05.0

4.20

0812

.04.

2008

19.0

4.20

0826

.04.

2008

06.0

5.20

0814

.05.

2008

21.0

5.20

0828

.05.

2008

04.0

6.20

0810

.06.

2008

19.0

6.20

0826

.06.

2008

03.0

7.20

0810

.07.

2008

17.0

7.20

0824

.07.

2008

31.0

7.20

0807

.08.

2008

14.0

8.20

0821

.08.

2008

28.0

8.20

0804

.09.

2008

11.0

9.20

0818

.09.

2008

25.0

9.20

0802

.10.

2008

09.1

0.20

0816

.10.

2008

23.1

0.20

0830

.10.

2008

07.1

1.2

008

14.1

1.2

008

21.1

1.2

008

28.1

1.2

008

05.1

2.20

0812

.12.

2008

19.1

2.20

0826

.12.

2008

12.0

1.20

0917

.01.

2009

24.0

1.20

0931

.01.

2009

руб./$


Влияние фактора девальвации рубля

Февраль / 2009

+ 23, 3%


Изменение цен на недвижимость

Февраль/ 2009

Квартиры Уровень цен Январь 2009

Прирост за месяц

Прирост за период октябрь08-январь09

Тыс.руб./кв.м Рублевых цен, %

Рублевых цен, %

Цены $, %

Городские квартиры в Москве

179,4 -3,5% -7,1% -31,7%

Элитные городские квартиры в Москве

391,6 -0,6% -6,6% -31,4%

Городские квартиры в МО 85,4 -6,1% -8,9% -34,3%

Новостройки Москвы 194 2,1% -1,1% -24,7%

Элитные новостройки Москвы

548,9 -1,7% 4,8% -17,7%

Новостройки МО 69,1 -0,8% 0,9% -22,2%


Перспективы компаний на рынке недвижимости


Сложности у компанийс большим объемом долговых нагрузок

и отсутствием достаточного текущего денежного потока

ПРИЧИНЫ

Кредитные средства многие участники рынка направляли

на покупку активов в сфере недвижимости

СЕГОДНЯ: Многие активы переоценены и малоликвидны

НЕОБХОДИМОСТЬ ВОЗВРАТА КРЕДИТОВвлечет продажу активов по более низким,

чем при покупке, ценам


Перспективы отрасли недвижимости


Замедление большого количества

строекОстановка спроса на

объекты в ранней стадии строительства ИТОГ:

серьезная стагнация отрасли

ПРОГНОЗ:Через кризис пройдут 2/3 компаний

30-40% процентов разорятся,либо будут поглощены


Противоречивость прогнозов по базовым показателям на 2009 год


50

3041

5040

60 55 54

0102030405060

МЭ

Р

Ба

нк Р

ос

си

и

Ку

др

ин

МВ

Ф

эн

.аге

нтс

тв

о С

ША

Ато

н

КИ

Т Ф

ин

ан

с

Бр

оке

рК

ре

ди

тС

ер

ви

с

цена нефти $

Прогноз цены на нефть $/баррельцена нефти

30,831,8

5055

40

50

363741 41

0

10

20

30

40

50

60

МЭР Хазин S&P ЦЭИ МФПА ML

Прогноз курса рубля

руб./$_min

руб./$_max

• МЭР – Министерство экономического развития РФ

• S&P – Standard & Poor’s

• ЦЭИ МФПА – Центр экономических исследований Московской финансово-промышленной академии

• ML – Merrill Lynch


Угроза второй волны кризисав 2009 году


Standard&Poor’s и Джозеф Ям:

ПРОГНОЗБолее 200 компаний в США

объявят дефолтпо своим обязательствам

«Эффект домино» вызовет новую волну

глобального экономического кризиса

ИМЭМО РАН:

ПРОГНОЗСворачивание

инвестиционных программ и планов по развитию компаний

Герман Греф:

ПРОГНОЗСтагнация экономики

Стагнация рынка

Кризис продлится до 2011 года

Спасибо за внимание!


Контакты

109004, Москва, ул. Николоямская, д.40, стр. 1

Телефон: +7(495) 777-62-61 e-mail: [email protected]

www.miel.ru«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»

Владислав Луцков

Генеральный директор

«АКЦ МИЭЛЬ»

Февраль 2009

Москва

Перспективы развития рынка недвижимости в условиях...

Real Estate