Предпочтения арендаторов при выборе здания
TRANSCRIPT
МАЙ 2015Денис Cоколов
КОНТЕКСТ
2015 2016 2017 2018
ЦЕНА НЕФТИ (долл/баррель) 60 70 75 80
КУРС USD 60 54.9 52.6 50.4
РОСТ ВВП -2.5% 2.8% 2.4% 2.5%
ИПЦ 12.5% 7% 6.2% 5.5%
ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ -8.4% 1% 3.3% 3.3%
РОСТ РЕАЛЬНЫХ ЗАРПЛАТ -9.9% 2.4% 4.5% 3.4%
Source: Ministry of Economy 28/03/2015
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015$0
$500
$1,000
$1,500
$2,000
$2,500
Class B
Class A
Weighted average A class rent
Weighted average B class rent
Deal date
Renta
l ra
te,
USD
/sq m
36 000 Moscow office lease deals by rent and transaction datebubble size reflects deal size (● = 10 000 sq m)
BIG DATA
CUSHMAN & WAKEFIELD 4
OFFICE NEXT2015
АРЕНДНЫЕ СТАВКИРубль против доллара
СТАВКИ В ДОЛЛАРАХ
СТАВКИ В РУБЛЯХ
19305
23927
2702723286
1981121554
24718
2771429623 29786
1437716524
2003716220
12714 1305014455
1688318466 14893
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q12015
Class A Class B (B+and B-)
711
935
1088
731
645734
796870
770
600
529
646
807
509414 444 466
530480 300
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q12015
Class A Class B (B+ and B-)
КУРС ОБМЕНА РУБ/ДОЛЛ
27,17 25,58 24,84
31,87 30,73 29,37 31,04 31,85
38,47
49,64
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q12015
$10
0$30
0$50
0$70
0$90
0$1
100
$1
300
0 5 10 15 20 25
Renta
l ra
te U
SD
/sq.m
(3 y
ear
avera
ge)
Distance from city center, km
CLASS A
CLASS B+
CLASS B- and C
Log. (CLASS A)
Log. (CLASS B+)
Log. (CLASS B- and C)
MOSCOW OFFICE MARKET LOCATION AND QUALITY PREMIUMS
CBD
MO
SCO
W C
ITY
Qua
lityp
rem
ium
MK
AD
ОФИСЫ В МОСКВЕ: ПРЕМИЯ ЗА КАЧЕСТВО И РАСПОЛОЖЕНИЕ
CUSHMAN & WAKEFIELD 6
OFFICE NEXT2015
95
ВТОРОЙ ОПРОС АРЕНДАТОРОВМай 2015
РЕСПОНДЕНТОВ
CUSHMAN & WAKEFIELD 7
OFFICE NEXT2015МИНУТКА ОПТИМИЗМА
Как изменится численность сотрудников в вашей компании в 2015-2016 гг
Увеличится более 20%
Увеличится незначительно
Не изменится
Сократится незначительно
Сократится более чем на 20%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
16%
24%
33%
27%
4%
CUSHMAN & WAKEFIELD 8
OFFICE NEXT2015
Импортозамещение Приоритет перерабатывающих отраслей Промышленное и инфраструктурное
развитие Смена модели потребительского рынка
CUSHMAN & WAKEFIELD 9
OFFICE NEXT2015РОССИЙСКИЕ И ИНОСТРАННЫЕ КОМПАНИИ
Два мира, две системы
А B+ B- C Не знаю
52%
26%
15%
4% 4%
18%
32%
17%12%
22%
Какой класс у вашего офиса?
Иностранная Российская частная
14% 21%7%
48%
12%22% 23%
43%
Используете ли вы незакрепленные места?
Иностранная Российская частная
Да, это распространенн
ая практика
Нет, все работают в
офисе
Редко
35%
12%
54%
32%
18%
50%
Используете ли вы удаленную работу?
Иностранная Российская частная
В Долларах В Рублях В Евро Не знаю
62%
27%
4% 8%16%
78%
2% 5%
В какой валюте номинирована ваша ставка?
Иностранная Российская частная
CUSHMAN & WAKEFIELD 10
OFFICE NEXT2015МУЛЬТИВАЛЮТНОСТЬ
Блеск и нищета российского рынка
Долларовый
рынок
Резкая девальвация рубля
Переход на рублевые
ставки
Стабилизация и
укрепление рубля
Переход в
доллары
Благодаря мультивалютности рынка более 20 млн кв.м. качественной коммерческой недвижимости было построено за последние 10 лет
CUSHMAN & WAKEFIELD 11
OFFICE NEXT2015
ПЕРЕЕХАТЬ ИЛИ ОСТАТЬСЯ?
Переехать
Остаться
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
56%
44%
34%
66%
Если бы ваш договор аренды истекал сейчас, вы бы предпочли переехать на новое место или
остаться в своем офисе?
Российские Иностранные
CUSHMAN & WAKEFIELD 12
OFFICE NEXT2015
ОСТАЕМСЯ?
CUSHMAN & WAKEFIELD 13
OFFICE NEXT2015PUSH FACTORS
Оцените, пожалуйста, степень удовлетворенности вашим сегодняшним офисом
Качество лифтов
Парковка
Столовая
Вентиляция/Климат
Качество управления зданием
Престиж
Качество здания
Внутренняя отделка общественных зон (входная группа/ресепшен)
Инфраструктура
Соседство (другие арендаторы)
Внутренняя отделка вашего офиса
Местоположение
Транспортная доступность
Качество телекоммуникаций
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 52014 2015
CUSHMAN & WAKEFIELD 14
OFFICE NEXT2015
НОВЫЙ ОФИС – НОВЫЕ ПРАВИЛА
Слайд: Ольга Полеткина (Strelka)
CUSHMAN & WAKEFIELD 15
OFFICE NEXT2015PULL FACTORS
Если бы вы переезжали, то какие факторы были бы для вас наиболее важными при выборе здания?
Имя девелопера/собственника здания
""Зеленый"" сертификат
Панорамное остекление
Наличие системы увлажнения воздуха
Соседи
Наличие отделки
Уважаемая управляющая компания
Престиж здания
Высота потолков
Инфраструктура района
Столовая
Наличие бесперебойного источника питания
Класс здания
Большая парковка и возможность рядовым сотрудникам припарковаться
Договороспособный собственник
Транспортная доступность
Местоположение
Арендная ставка
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0
2014 2015
CUSHMAN & WAKEFIELD 16
OFFICE NEXT2015ФАКТОР СТРАХА
Какие факторы вызывают у вас наибольшее опасение при аренде здания?
Плохое управление
Рост арендной ставки
Рост налогов
Соседи-арендаторы
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5
2014 2015
CUSHMAN & WAKEFIELD 17
OFFICE NEXT2015СНИЗИМ СТАВКУ?
Вели ли вы в последние 6 месяцев переговоры о пересмотре арендного договора?
14%
18%
31%
37%
Да, но безрезультатноСейчас ведем переговорыДа, удалось договориться о снижении ставкиНет
CUSHMAN & WAKEFIELD 18
OFFICE NEXT2015КРИЗИС НА ОФИСНОМ РЫНКЕ?
Нет, это всего лишь коррекция!
ПЕРЕСМОТРЕТЬ СТАВКУ УДАЕТСЯ НЕ ВСЕМ
CUSHMAN & WAKEFIELD 19
OFFICE NEXT2015ЧТО ДЕЛАТЬ?
Какие из вопросов, представляются вам наиболее актуальными в ближайшей перспективе?
Приобрести офис в собственность, воспользовавшись низкими ценами
Постараться сдать часть площадей в субаренду
Найти способ эффективного использования свободных площадей
Оптимизировать/ сократить арендуемую площадь
Найти альтернативу в новом БЦ по более выгодным условиям
Обновить/организовать более гибкое офисное пространство
Передоговориться по существующим помещениям
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0
CUSHMAN & WAKEFIELD 20
OFFICE NEXT2015ДЕНИС СОКОЛОВ
Партнер, руководитель отдела исследований, FRICS
ПУБЛИКАЦИИДенис регулярно публикуется с авторскими статьями в отраслевых, и в общественно политических изданиях: Commercial Real Estate, Mall magazine, Ведомости, РБК, Русская Планета, Slon.Ru. Денис выступал на телеканалах: РБК-ТВ, Москва 24, Russia Today, Эксперт ТВ, Al Jazeera, Дождь.
УЧАСТИЕ В ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММАХ:
Институт архитектуры медиа и дизайна «Стрелка»Московская международная высшая школа бизнеса МирбисМосковская школа управления СколковоThunderbird School of global management
Денис консультировал правительство Москвы, российские и иностранные банки, в том числе: Альфа Банк, Goldman Sachs, BOAML и т.д. Под его руководством велись исследовательские работы для EBRD, IFC, MLP, Deutsche Bank, Metro Group, Unicredit Bank, Ikea и т.д. Денис руководил проектами в большинстве регионов России, странах СНГ, а также межотраслевыми исследованиями в развивающихся странах, включая Мексику, Нигерию, Бразилию и Иран.
До того как присоединиться к C&W в 2004 г. Денис работал в российских и зарубежных компаниях, научных и государственных учреждениях, в т. ч. ИМЭМО РАН, Федеральном агентстве по регулированию продовольственного рынка, «Росхлебопродукт» и др. Денис занимался анализом товарных рынков, разработкой мер госрегулирования и вопросами взаимодействия государства и бизнеса.
