Как проверять предлагаемые значения норматива жилищной обеспеченности

Карпов А.С.Руководитель центра экспертиз ЭКОМ

Описание проблемы

Норматив жилищной обеспеченности (Нжоб) – это параметр, применяемый для расчёта ожидаемой численности населения жилых зданий на основании данных об общей площади жилых помещений

• Население = ОбщПлощадь / Нжоб

Ожидаемая численность населения – базис для расчёта необходимого количества объектов социальной инфраструктуры (учреждений образования, здравоохранения, зелёных насаждений и пр.)

Объекты социальной инфраструктуры рассматриваются девелоперами как «убытки»:

• Они занимают территорию, на которой можно было бы построить объекты для продажи• Региональные власти заставляют девелоперов строить социальную инфраструктуру за

счёт прибыли от продажи коммерческих объектов Таким образом, норматив жилобеспеченности играет ключевую роль в

«торге» между девелоперами и муниципальными (региональными) исполнительными органами власти:

• Девелоперы стремятся завысить норматив, чтобы снизить «убытки» • Муниципальные власти могут стремиться занизить норматив, чтобы сократить имеющийся

дефицит социальной инфраструктуры Общество заинтересовано в объективном значении норматива

Контекст дискуссии

Каждый год в Петербурге вводится в строй несколько миллионов квадратных метров жилья, таким образом, общий фонд жилья увеличивается. Кажется, что это должно приводить к росту Нжоб Население города тоже растёт (с 2010 года), поэтому Нжоб увеличивается не так быстро, как это было спрогнозировано в действующем Генплане Большую часть вводимого в строй жилья составляют «однушки» и «студии», количество которых заведомо превышает долю одиноких петербуржцев. Семьи, которые селятся в «однушках», радикально ухудшают показатель Нжоб Показатель Нжоб характеризуется большой скошенностью распределения, поэтому значения параметра, полученные на не репрезентативных выборках, могут вводить в заблуждение

Рост жилищной обеспеченности по Санкт-Петербургу

20,0

21,0

22,0

23,0

24,0

25,0

26,0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

http://demoscope.ru/weekly/2005/0209/analit01.php

Вопросы:

Какое значение норматива позволит правильно оценивать потребность в объектах социальной инфраструктуры?

Целесообразно ли устанавливать единый норматив на весь город?

Если нет, то от каких факторов норматив должен зависеть?

Задача

Необходимо сформулировать принципы объективного нормирования жилищной обеспеченности и критерии проверки объективности

Под «объективным» нормированием понимается установление значений на основании данных о текущей ситуации в Петербурге и реалистичных прогнозах её развития

Нормативы и политические цели – это разные вещи• нормирование «по аналогии» с другими городами и, тем более,

странами – не является объективным• нормирование, направленное желанием поразить избирателя, также не

является объективным

Пример решения задачи

Определение значения текущей жилищной обеспеченности (Тжоб) на выборке жилых домов, введённых в эксплуатацию в 2010-2015 гг

Описание массива данных

Данные о введённом в эксплуатацию новом (построенном) жилью за 2010-2014 гг и 5 месяцев 2015 г получены из Комитета по строительству СПб. По каждому объекту строительства указана следующая информация:

• Описание объекта• Район• Адрес строительства• Застройщик• Мощность жилых помещений (кв м)• Мощность встроенных помещений (кв м)• Количество квартир, в т.ч. – с разбивкой по количеству комнат в них• Этажность• Строительный объём (м куб)• Номер и дата разрешения на ввод в эксплуатацию

Массив данных включает• 1054 здания разных типов – от коттеджной до многоэтажной жилой застройки, в

которых выделено• 242 948 квартир• общей площадью 13 985 тыс кв метров

Массив доступен по ссылке: https://yadi.sk/i/QCW4ZCtyhj2yW

Характеристики выборки

1 комнатные

2 комнатные3 комнатные

5 комнатные

6 комнатные

7 комнатные

Характеристики выборки

Распределение зданий по этажности

Сколько людей будет жить в этих зданиях?

Прогноз для состояния «полного заселения»:• Все квартиры используются• Семейный статус населения рассматриваемых домов не отличается от

среднегородского Условия комфорта

• Соответствие домохозяйств квартирам: одна квартира – одна семья (одна семья – одна квартира проживания)

• Соответствие между численностью домохозяйства и числом комнат в квартире: – Каждый член семьи или супружеская пара имеет отдельную комнату– Каждый член семьи имеет отдельную комнату– Каждый член семьи имеет отдельную комнату плюс общее помещение на семью

• Домашнее хозяйство (домохозяйство) – это группа людей, проживающих в одном жилом помещении или его части, совместно обеспечивающих себя пищей и всем необходимым для жизни, то есть полностью или частично объединяющих и расходующих свои средства. Эти люди могут быть связаны отношениями родства или отношениями, вытекающими из брака, либо быть не родственниками, либо теми и другими. Домохозяйство может состоять из одного человека, живущего самостоятельно и обеспечивающего себя пищей и всем необходимым для жизни

– Классификатор индивидуального потребления домашних хозяйств по целям. Москва Росстат, 2007

Гипотезы о заселении зданий

Гипотезы, основанные на представлениях о комфорте проживания (первая категория):• Число проживающих определяется на основании количества квартир и

количества комнат в них• Позволяют вычислить ожидаемое количество жителей, а затем

определить Тжоб путём деления общей площади на число жителей• Позволяют сравнивать распределение численности домохозяйств с

общегородским, полученным в ходе переписи

Гипотезы, основанные на абстракциях статистического учёта (вторая категория):• Число проживающих определяется на основании общего метража

квартир и среднего количества квадратных метров на человека• Позволяют вычислить ожидаемое количество жителей на основании

Тжоб, а затем определить средний размер домохозяйства путём деления количества жителей на число квартир в доме

Гипотеза 1: эконом-комфорт

Число жителей квартиры равно числу комнат +1 Результаты:

• Общее население = 663 489 человек

• Тжоб = 21,1 кв м на человека• Средний размер

домохозяйства = 2,7 человек Комментарий:

• Отсутствуют домохозяйства, состоящие из одного человека, что приводит к завышенному среднему размеру домохозяйства и заниженной обеспеченности

Гипотеза 2: комфорт

Число жителей квартиры равно числу комнат Результаты:

• Общее население = 420 512 человек

• Тжоб = 33,3 кв м на человека• Средний размер домохозяйства =

1,7 человек Комментарий:

• Доля домохозяйств, состоящих из одного человека, явно завышена, что приводит к неадекватному среднему размеру домохозяйства и завышенной обеспеченности

Гипотеза 3: приближение к реальности

Распределение домохозяйств по квартирам с разным числом комнат принято по данным Все-российской переписи населения 2002 г для России в целом *

Результаты:• Общее население = 563 216 человек• Тжоб = 24,8 кв м на человека• Средний размер домохозяйства =

2,3 человек Комментарий:

• Доля домохозяйств-одиночек несколько завышена, средний размер домохозяйства ниже, чем наблюдаемый для Петербурга (2,5)

* К сожалению, соответствующие данные переписи 2010 года по Петербургу в публичном доступе найти не удалось

Гипотезы нормирования

Гипотеза 4: Жилищная обеспеченность принимается по действующему нормативу РНГП – 28 кв метров на человека

Результаты:• Население = 499 453 человека• Средний размер домохозяйства = 2,1 человека

Гипотеза 5: Жилищная обеспеченность принимается по предлагаемому норматив РНГП – 32 кв метра на человека

Результаты:• Население = 437 021 человека• Средний размер домохозяйства = 1,8 человека

Комментарий:• Вышеуказанные средние размеры домохозяйств могут быть реализованы только

в случае катастрофического демографического сценария под названием «вымирающий Петербург»

Гипотеза 6

В каждой квартире проживает среднестатистическая петербургская семья, состоящая из 2,5 человек (по данным Всероссийской переписи 2010 года)• Расчётное население определяется путём умножения числа

квартир на 2,5• Текущая жилищная обеспеченность определяется путём

деления жилой площади на расчётное население Результаты:

• Общее население = 607 445• Тжоб = 23,0 кв м на человека

Влияние способа расчёта на результаты

Гипотеза 1 Гипотеза 2 Гипотеза 3 Гипотеза 4 Гипотеза 5 Гипотеза 6

Общее население

663489 420512 563216 499453 437021 607445

Тжоб= общ площ / общ. население

21,1 33,3 24,8 28,0 32,0 23,0

Тжоб= среднее арифметическое жил обеспечен-ности по домам

25,6 38,2 32,7 28,0 32,0 35,0

Средний размер домохозяйства по совокупным данным

2,7 1,7 2,3 2,1 1,8 2,5

Средний размер домохозяйства как среднее арифметическое по домам

3,2 2,2 2,5 3,1 2,7 2,5

Жирным курсивом в таблице выделены значения, заданные как начальные условия гипотез.

Почему среднее арифметическое по домам отличается от значения, рассчитанного по совокупности всех объектов?

Использованная выборка (как и генеральная совокупность жилых зданий Петербурга) имеет большую асимметрию. Здания с высокой удельной площадью жилых единиц (например, средняя площадь на комнату) занимают очень маленькую долю общей площади жилфонда, но заметно более представлены в выборке, если считать их количество. Взвешенные (с учётом площади зданий) значения средних арифметических, естественно, совпадают со значениями, полученными по совокупности объектов.

Наибольший вклад в «перекос» данных вносят здания с элитными квартирами. Они встречаются в застройке всех типов: коттеджной, малоэтажной, среднеэтажной, многоэтажной, однако это не даёт оснований для установления разных значений норматива для застройки разной этажности Значимые отличия в удельной площади квартир можно подозревать только в индивидуальной жилой застройке (до 3х этажей включительно)

Промежуточные выводы

На одной и той же выборке жилых домов нового строительства можно получить данные о расчётном населении, различающиеся в полтора раза – только за счёт применения разных гипотез о заселении квартир

Ещё более существенное искажение результатов можно получить путём вычисления средних арифметических значений на основании данных по отдельным зданиям. Применение средних арифметических всегда будет приводит к завышению значения вычисляемого параметра из-за значительной асимметрии рядов данных.

Характер распределения данных ограничивает возможности применения средних значений и параметрических статистических методов для сравнения получаемых значений, проверки достоверности различий. Неоднозначным остаётся и вопрос о методах построения репрезентативной выборки.

Методические выводы

Важным проверочным критерием предлагаемых значений для норматива жилищной обеспеченности является соответствие распределения числа комнат в квартирах и распределения размеров домохозяйств по данным переписи

• Для уточнения расчётов необходимо получить актуальные данные по Санкт-Петербургу

Дополнительным проверочным критерием является отношение общего объёма жилого фонда в Санкт-Петербурге к общей численности населения (текущее значение – 24,9 кв м на человека)

• Значения текущей жилобеспеченности, существенно отличающиеся от этой цифры, очевидным образом получены на не репрезентативной выборке зданий

Содержательные выводы

На использованной выборке зданий расчётное население лучше всего прогнозируется на «гипотезе 3» - с учётом сложного распределения семей с разным количеством членов по квартирам с разным количеством комнат:

• Достигается наилучшее (пока без подтверждения статистическими методами) согласование с распределением численности домохозяйств по Петербургу

• Полученное значение жилищной обеспеченности – 24,8 кв метра на человека, совпадает с общим показателем по Петербургу – 24,9 (на 1 января 2015)

Специальные значения норматива жилищной обеспеченности целесообразно устанавливать только для территорий индивидуальной (коттеджной) жилой застройки

В целом расчёт численности населения на основании данных квартирографии даёт более точные и более осмысленные результаты, чем расчёт на основании норматива жилищной обеспеченности.