四川信托 · 鲁南涑河商业装修贷款集合资金信托计划

四川信托·鲁南涑河商业装修贷款

集合资金信托计划四川信托荣誉发行

时间： 2013 年 9 月

交易对手 : 临沂市金凤凰置业有限公司 ( 简称“金凤凰置业”）

信托规模：不高于 5 亿

资金用途：金凤凰置业持有的商业房产的装修

期限： 2 年（满 1 年可提前部分或全部结束）

信托产品摘要

还款来源：装修完工后商业房产的销售收入；集团经营收入

增信措施：房产抵押、集团保证、实际控制人保证、账户监管

认购金额预期年化收益率

100万（含）至 300万（不含） 9.5%

300万（含）以上 11.5%

预期收益率

信托交易结构

四川信托

鲁南涑河商业装修贷款集合信托计划合格投资者金凤凰置业

威海东龙集团

2 、募集资金 4 、发放贷款

3 、提供连带责任担保

1 、设立、管理

6 、分配收益

位于临沂市涑河南街 3 号商业房产

5 、到期还本付息

3 、房产担保

实际控制人徐士东

3 、提供连带责任担保

抵押物为有房屋产权证的商业房产，总建筑面积 102,335.7 ㎡，合计评估值114,100.41 万元，抵押率不高于 43.82% 。

风险控制

1 、房产抵押：金凤凰置业以其持有的位于临沂市涑河南街 3 号的商业房产为其偿还信托贷款本息提供抵押担保，抵押物总建筑面积 102,335.7 ㎡，合计评估值 114,100.41 万元，抵押率不高于 43.82% 。

2 、集团连带责任保证担保：威海东龙实业集团有限公司（以下简称“东龙集团”）为金凤凰置业约定偿还贷款本息提供连带责任保证担保； 3 、实际控制人连带责任保证担保：金凤凰置业、东龙集团实际控制人徐士东为金凤凰置业约定偿还贷款本息提供连带责任保证担保； 4 、资金归集：在当期信托计划届满前 5 个月末至 1 个月末，以及届满前10 个工作日，归集当期信托贷款本金余额 15% 、 15% 、 15% 、 15% 、 20%、 20% ； 2 ）各期信托计划成立后，满足条件下，项目公司可向我司申请提前偿还部分信托本息，但每次还款不低于当期信托计划初始本金的 30% ； 5 、账户监管：我司要求借款人在我司指定资金监管银行开立监管账户，专项用于接收本信托贷款及监控贷款用途。

交易对手介绍

临沂市金凤凰置业有限公司于 2006 年 12 月 25 日由临沂市工商行政管理局批准成立，并经山东省住房和城乡建设厅批准，已获得房地产开发二级资质证书。企业注册资本为一亿元人民币，其中：威海东龙实业集团有限公司投资 5000 万元，徐士东投资 3000 万元，徐艺真投资 1000 万元，徐誉函投资 1000 万元。法定代表人徐士东。

公司名称临沂市金凤凰置业有限公司住所山东省临沂市兰山区涑河南街 3号七号楼 21层

法定代表人徐士东企业类型有限责任公司注册资本 1亿元实收资本 1亿元经营范围房地产开发、日用百货、办公用品、建材及装饰材料成立日期 2006年 12月 25日

企业营业执照 371331228002072 组织机构代码 79731013-6

股东构成威海东龙实业集团有限公司 50%、徐士东 30%、徐艺真 10%、徐誉函 10%

交易对手介绍

威海东龙实业集团

有限公司

临沂市金凤凰置业

有限公司

100%

50%

实际控制人

徐士东

临沂市涑河南街3 号商业房产

威海东龙实业集团有限公司

临沂市金凤凰置业有限公司

徐士东徐艺真徐誉函

50% 30% 10% 10%

股权结构

注：徐艺真、徐誉函为徐士东女儿。

金凤凰置业 - 财务指标

主要财务数据（单位：万元）

重要科目 2013年 7 月 2012 年 2011 年 2010 年

预付账款 23,744.58 36,182.07 44,096.72 63,316.38

存货 119,579.83 98,214.73 61,672.83 34,696.29

资产合计 151,230.18 141,800.13 131,681.60 106,039.59

长期借款 42,795 55,900 0 0

负债合计 83,290.32 83,392.29 80,237.74 40,354.47

所有者权益总计 67,939.86 58,407.83 51,443.85 65,685.11

金凤凰置业为威海东龙集团的控股子公司，自 2006 年成立开始，一直在开发、建设与运营临沂当地的商业房产项目，其资产、负债均与该项目相关。 2012

年存货余额为 9.82 亿元，占总资产的 69.25% ；资产负债率 58.81% 。

临沂市位于山东省的东南部 , 东部连接日照 , 地近黄海 , 西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距 228 公里，东西最宽度 161 公里，总面积 17184 平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。

临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市

临沂介绍（ 1 ）——地理位置

　临沂市土地面积为 17184.1平方公里；

现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭 9 县，有250 个乡镇办事处， 9544 个行政村；

临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。

兰山区

罗庄区

沂南县

平邑县

河东区

临沭县

费县莒南县

苍山县郯城县

沂水县

蒙阴县

临沂介绍（ 2 ）——行政规划

临沂介绍（ 3 ）——基本经济水平

1 、人口： 2011 年临沂全市户籍人口 1081 万人，其中市区人口 216.17 万人。

2 、生产总值： 2012 年临沂 GDP 为 3012.81 亿元，同比增长 8.7% 。

3 、投资： 2012 年完成固定资产投资 2016.7 亿元，同比增长 25.37% ；房地产投资 233.5 亿元，占比11.58% ，同比增长 22.44% 。

4 、人均收入： 2012 年前三季度全市城镇居民人均可支配收入 20758 元，同比增长 14.74% ，人均消费性支出 10962 元，同比增长 8.8% 。

临沂房地产市场简介（ 1 ）——数量分析

1 、年度供求关系变化

2012 年全年普通住宅市场整体成交量为 23516套， 275.99 万平米，同比增长25.55% 和 29.56% ，成交率较 2011 年涨幅较大。 2011 年市场部分供应和需求受到抑制， 2012 年下半年市场转好，供应放量，购房者信心提升，首置和首改等刚需集中释放，市场成交量大幅攀升。

2 、月度供求关系变化

从整体来看， 2012 年临沂市场住宅供应和需求保持平稳增长，成交率大部分时间保持在 20% 以上， 10月突破 30% 。一季度市场观望情绪依然浓厚，供应量和成交量较少，成交率较低。从二季度开始市场转好，供应量和成交量逐月上升，成交率走高。四季度市场表现最好， 10 月份达到顶峰。

临沂房地产市场简介（ 2 ）——价格分析

2012年临沂市普通住宅均价整体呈现上升趋势，整体报盘均价由年初的 4737元 /㎡涨至年末的 4955元 /㎡，上涨幅度4.6%；从成交均价来看，全年成交均价为4770元 /㎡，较 2011 年上涨 8.68%。从区域上看，北城新区是均价最高的区

域，年末北城新区均价为 5500元、㎡，比年初下滑 3.19%。滨河板块年末均价为5448元 /㎡，涨幅为 3.26%。市中板块价格出现了回落，但是随着旧城改造工程的启动，未来价格上涨空间较大。

从 2011年 -2012年各单价区间成交量比例分析表中看出，住宅成交单价区间集中在4000-5000元之间，并且 5000-6000元单价区间所占比重增大。值得注意的是 6000元以上区间所占比重已经不可小觑，年底上升至第三位，高价位的楼盘主要分布在北城新区和滨河板块，多为洋房为主的改善型产品。

2012年全年普通住宅市场整体供应量为30451套、 366.09万㎡，成交量为 23516套、 275.99万㎡，面积同比上涨 19.95%和29.56%，市场整体呈现平稳上升态势。

项目名称凤凰新天地德兴雅苑冠蒙六和御庭广田悦城蓝湾国际

项目地址位置凤凰广场西郊，涑河北路与顾家园桥交汇处

沂蒙路与涑堤北街交汇处东北角

沂蒙路与涑河北街交汇处向西 80米

滨河大道与沂蒙路交汇处路西

沂蒙路桥和涑河交汇处西行 200米涑河北岸

所属商圈涑河商圈涑河商圈涑河商圈涑河商圈涑河商圈商业性质沿街商业网点；产权

40年沿街商业网点；产权40年

沿街商业网点；产权40年



商业建筑面积 30000平 10000平 21771平 20000平 26000平

商铺个铺面积 104-423平，主力面积104-150平，不是自由分割；目前销售 38间

沿沂蒙路 1-6层可自由分割 40-2000平，靠12中侧 1-4层

1 、 7、 8号楼 24套68-750平，不可自由分割， 2号（ 1-4层）和 9号（ 1-3层）楼可自由分割

沿沂蒙路 300-600平（两层）；租赁的面积最小 1200平（三层）

300-600平，可以自由分割

商铺结构（层高）一层和二层都 4.5米一层 5.6米， 2-6层4.5米

一层 3.9米，二层 3.6米，三层 3.6米

一层 5.6米，二层 4.8米

一层 6米，二层 5.1米

商铺结构（进深、面宽）

目前在售的 A5、 A6进深 15米；面宽 7-10米

进深 30米，可以自由分割

进深 15米，面宽 7.2米

进深 15米，面宽 8米进深 17米，面宽 8米

商铺销售价格 20000-23000元 /平价格未定，预计 15000元 /平

沿涑河商铺 15300元 /平；北园路 13500元 /平

沿沂蒙路沿线两层商铺销售 12000元 /平，内路德商铺只租不售租金1.5元 /平 /天

沿涑河商铺 16000元 /平；其他路沿街商铺15000元 /平

商铺销售情况 A1、 A2、 A3、已经售罄；已经商户进驻；A5、 A6项目未销售，内部认购； 20万排一个号，目前认购 20个

目前蓄客期，交 20万诚意金排号；排了 20个号

目前涑河沿岸 14间销售 7间；其他大面积整体出售

目前涑河沿岸 14间销售 7间；

目前销售率达 90%；沿涑河方向都已经售罄

租金 1.3-3.5 元 / 平 /天未定 1.3-2 元 / 平 /天 1.5 元 / 平 /天未知

目前销售率 A5、 A6项目未销售，内部认购；目前认购20个， 20 万排一个号

未开盘目前销售率 30%左右目前销售 80%；主干道进驻率较高

80% 已经售租；进驻率不高

停车位沿街有停车位沿街和商场前有大约40个停车位

停车有 1200 个沿街停车位商铺沿街停车位大约300个

周边可比项目

项目位置

该项目位于沂蒙路以东、涑河以南、涑堤南路以北，花园街以西 100米的地块内。项目占地 101265平方米，其中所在宗地西端南北长 150.06米，东端南北宽11.94米，沿河段东西长 993.14米，南面东西长 884.44米

本项目自 2006 年开始动工建设， 2008年部分房产取得预售证，项目建设施工进展顺利，工程外立面及室外景观均已完工。

现正进行商业物业的内部建筑装修工程及部分设备安装工程。

该项目位于临沂市中心商圈与涑河片区商业中心的交集处，兼具传统商业氛围浓厚以及独有沿河景观环境优势，商业价值较高。

楼号名称功能定位建筑面积盈利方式1 国际锋尚园高端时尚百货、高档次大型零售业态 48977.7㎡租赁、销售

2 国际万乐堡顶级休闲娱乐（ KTV、夜总会、洗浴等）

53361.98㎡租赁、销售

3-6 国际美食家餐饮美食街、大型餐饮、饮食文化建筑群

67175.29㎡租赁、销售

7A 金盛国际会都五星级酒店 62257.65㎡持有自营7B 金盛国际公寓酒店式公寓 39068.92㎡租赁、销售7C 金盛国际商务写字楼 13722.66㎡租赁、销售合计 284564.2㎡

项目整体外观

项目局部外观—— 1 号楼（国际锋尚园）

证号坐落总建筑

面积（㎡）

总套数总层数

临房权证兰山区字第000288945号

临沂市涑河南街 3号自编 1号楼

48977.7

19地上：7

地下：1

项目局部外观—— 2 号楼（国际万乐堡）

证号坐落总建筑面积（㎡）总套数

临房权证兰山区字第 000167503号临沂市涑河南街 3号 2号楼 201,202,203 5687.34 3

临房权证兰山区字第 000167507号临沂市涑河南街 3号 2号楼 207,208 5348.11 2







临房权证兰山区字第 000167518号临沂市涑河南街 3号 2号楼 601,602,603 1841 3

合计 43570.68 22

项目局部外观—— 3 号楼（国际美食家）

证号坐落总建筑

面积（㎡）

总套数

临房权证兰山区字第 000144271 号


3842.92

2



4364.19

2



4346.86

2


临沂市涑河南街 3号自编 3号楼 4283.5 2


临沂市涑河南街 3号自编 3号楼 859.42 2



1981.13

2

合计 19678.02

12

项目局部外观—— 7B 号楼（金盛国际公寓）

证号坐落总建筑面

积（㎡）

总套数总层数


临沂市涑河南街 3号楼自编 7B号楼 39087 458

地上：29

地下：1

项目经济技术指标

序号项目面积1 占地面积 101,265.00 2 总建筑面积 337,663.25 3 地上建筑面积 284,564.20

3.1 公寓 (7B号楼 ) 39,068.92 3.2 商业 151,474.04

3.2.1 独栋 -1号楼 48,977.70 3.2.2 沿街 -2号楼 53,361.98 3.2.3 沿河 -3号楼 19,678.023.2.4 沿河 -4、 6号楼 29,456.34

3.3 酒店 80,298.58 　 7A 号楼 62,257.65 　 5 号楼 18,040.93 3.4 写字楼 (7C号楼 ) 13,722.66

4 地下建筑面积 53,099.05 5 停车位（个） 2,130 6 建筑密度为 41.70%7 容积率 2.68 绿化率 25%

担保方－威海东龙集团

威海东龙实业集团有限公司（以下简称“东龙集团”）成立于 1993 年元月，是集多元化经营于一体的股份制集团公司，下辖企业有具备二级开发资质的房地产开发公司、物业管理公司、宾馆、酒店等经济实体。

名称威海东龙实业集团有限公司住所威海市环翠区西城路 11 号

法定代表人徐士东成立日期 1993年 1月企业类型有限责任公司注册资本 10000万元

经营范围房地产开发、土建安装、建筑施工、装饰装潢、建筑材料的销售；客房餐馆、主食、热菜。

企业营业执照代码 371000228000870 组织机构代码 16676912-7

财务状况

威海东龙财务概况（单位：万元）

报表日期 2013.7 2012年 2011 年 2010年

货币资金 23,675.94 10,226.04 7,608.06 7,468.19

预付款项 97,472.59 57,741.80 76,430.67 80,982.11

存货 50,349.85 45,081.71 16,803.43 20,022.83

资产合计 187,688.23 128,117.05 117,137.71 121,642.05

短期借款 9,900 10,150 0 9,950长期借款 57,610 7,610 12,400 12,609

总负债 69,034.66 18,627.66 13,357.24 23,555.16

所有者权益总额 118,653.56 109,489.38 103,780.46 98,086.88

总资产 187,688.23 128,117.05 117,137.71 121,642.05

营业收入 18,068.89 44,349.82 44,132.78 43,908.67

利润总额 2,841.76 7,372.03 7,348.55 7,303.18

净利润 2,164.18 5,708.91 5,693.57 5,656.61

现金流量净额 / 10,226.04 7,608.06 7,468.19

2002 年 ,在“住在威海”的大型评选活动中 ,被威海市政府评为“最有影响力的开发商”；

2003 年 , 通过了 ISO9001-2000认证；

2004 年 , 在国际可持续发展会议上 , 荣获“诚信企业”荣誉称号 ,

参展的滨海明珠楼盘获得“精品楼盘”的殊荣。 2005 年被授予“明星企业”和“诚信文明企业”。 2006 年被评为纳税“新星企业”、及建筑开发行业“红旗单位”。 2007 年被评为纳税“明星企业”及建筑开发行业“先进单位”、公

益慈善“先进单位”。 2008 、 2009 年度连续被评为市级纳税“先进企业”，“诚信文明企

业”及建筑开发行业“先进单位”、公益慈善“先进单位”

主要荣誉

项目总结

鉴于：

1 、交易对手金凤凰置业的股东背景强大，业务基础稳定，资金投向项目优质，发展情况良好，投资前景良好；

2 、担保方东龙集团为山东省本地较强开发企业、知名房企，在房地产领域经营长达 20 年，具有丰富的房地产开发管理销售经验，市场竞争力强、行业地位高，财务指标优秀，有很强的担保实力。本次由东龙集团提供连带责任担保，总体风险可控。

3 、本项目既有良好的区位条件，处于涑河商业圈的核心位置，且距离临沂市的核心商圈——人民广场商圈不过 2 公里，交通便利，发展前景良好，具有较大的增值潜力。贷款项下抵押物总建筑面积 102335.7 ㎡，合计评估值 114,100.41 万元，抵押率 43.82% 。经测算，借款人所持有的商业房产预计装修完工后销售收入接近 29.94 亿元，项目财务指标理想，流动性强，抗风险性强。

谢谢！

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