서 울 시 ( 주 택 국 )

서울시 전세가격 안정화 대책서울시 전세가격 안정화 대책

주택 멸실량 및 공급량 분석

전세가격 안정화 대책

ⅰ 멸실시기 조정

ⅱ 공급관리

ⅲ 수요관리

11 전세가격 동향 및 상승원인 분석

22

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보고순서보고순서

‘08 년 경제위기 이전 수준 회복경기침체시 하락한 전세가격이 ‘ 08 년 최고점 대비 99% 까지 회복

※ 주택 매매가격 지수 - ’08 년 매매가격 최고점 대비 99% 까지 회복

- 강남 , 서초 , 송파 , 강동 등 동남권역 중심으로 상승폭이 큼

자료 : 국민은행 ( 단위 :’08.12 = 100)

서울시 전체 ‘ 09 년 상반기 신규 공급물량 : 8 천호 감소 ( 작년 동기 대비 ) → ‘08 년 상반기 27,236 호 , ‘09 년 상반기 19,256 호

※ 서울지역 주택 매매 · 전세가격 지수 추이

1

전세가격 상승세 지속 일반원인 - 경기회복에 따라 금융위기 이전 수준으로 주택가격 회복 - 저금리 , 단기 유동자금의 주택시장 유입 - 실질소득 감소 , 주택가격 상승으로 매매수요 → 전세수요로 전이

아파트 전세가격 상승폭 : 강남 0.9%, 강북 0.7%, 수도권 0.7% (8 월 )

국지적 요인 - 강남 대단지 아파트 임대기간 만료 , 지하철 9 호선 개통 등 지역별 초과 수요 ※ 09 년까지는 공급 > 멸실로 공급부족이 주원인은 아님

2

※ 주요지역 주택 전세가격 증감률

이전수준 회복세

지하철 9 호선아파트위주의 상승

자료 : 국민은행 ( 기간 :1~8 월 , 단위 : 증감률 , %)

09 년까지는 멸실량 대비 공급량 상회 ( 전세가 상승 영향 미미 )

멸실량 및 공급량 - 정비사업

10 년 상반기 및 11~12 년도는 공급량 대비 멸실량 증가로 전세가 상승 우려 - 멸실량 시기조정 필요

3

10,100

1

22,300

34,400

2

대규모 멸실 예상지역 (‘09 년 ~’10 년 )

생활권 멸실 예상시기 멸실량 ( 호 )동기간내 공급량

( 호 )

서북권 2010.1~6 7,119 4,581

동북권 2009.12~2010.12 15,062 10,482

서남권 2010.4~10 7,343 317

4

※ 상기 멸실량 및 공급량은 생활권역 전체의 물량이 아님

조정필요성

조정방법

5

지역별 멸실량 = 공급량일 경우에도 전세가 상승요인 상존 - 원주민 재정착률은 20% 내외 → 80% 는 인근지역 서민주택 탐색 - 1~2 인 가구 수요 증가 ( 년간 4 만 ) : 공급량이 지역내 , 지역인근 수요를 충족시키기 어려움

※ 예시 ) 용답재개발 : 멸실 2,367 세대 , 건립세대 1,251 → 이주수요 1,984세대

특히 , 공급량 대비 대규모 멸실 예상지역에 대해서는 사업속도를 늦춰 멸실시기를 조정할 필요성이 큼

조정기간 : 3 월 ~ 12 월

조정대상 - 자치구별 단기간 (6 개월 ) 내 대규모 주택 멸실 예상 지역 - 주택전세가격 상승률 월간 1.5% 또는 3 개월간 3% 이상 지역

조정기준 - 수급량 기준 ( 멸실량 - 공급량 )

· 관리처분 인가시점 기준 전 · 후 6 개월 이내 멸실량 및 공급량 ( 멸실량 전 2 월 , 후 4 월 , 공급량 전 3 월 , 후 3 월 ) ※ 동 기간내 도시형생활주택 , Shift, 오피스텔 등의 인허가 실적 공급량에 반영

- 전세가격 상승률 기준 · 주택전세가격 상승률 월간 1.5% 또는 3 개월간 3% 이상 지역 (주택거래신고지역 ) 세부 적용방안

구 분 세대수 모의 1 모의 2 모의 3

멸실량 - 공급량2,000 세대 이상

500 세대 미만 3 개월 - 2 개월

1,000세대미만 6 개월 3 개월 4 개월

2,000 세대 미만 9 개월 9 개월 6 개월

2,000 세대 이상 12 개월 12 개월 8 개월

멸실량 - 공급량2,000 세대

미만

전세가 기준이상 상승지역

1,000 세대 미만 3 개월 좌동 좌동

2,000 세대 미만 6 개월 좌동 좌동

기준이하 지역 적용 제외

※ 자치구별 멸실량 및 공급량을 기준으로 하되 권역별 멸실량 및 공급량을 감안하여 조정

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시기 조정 후 멸실 /공급 변동 (’09~’10 년 )

시기 조정 후 멸실 /공급 변동 (’11~’12 년 )

7

재개발재건축뉴타운

재개발재건축뉴타운

현 재

조정안

공급량

멸실시기 조정 협의 및 심의

8

※ 근거 : 주택법 제 4 조 및 같은법 시행령 제 5 조 , 시행규칙 제 4 조

- 주택의 건설 , 공급 및 관리 , 수급체계 및 가격동향에 중대한 영향을 미치는 조치

멸실시기 조정에 대한 국토해양부 협의 (9 월중 )

별도의 시기조정위원회 구성 운영 - 멸실시기 조정기간 심의 - 구성방법 등에 대해서는 국토부와 협의

공급시기 : ‘09. 9 ~ 10 월 공급 , ‘09 년 內 입주

공급물량 및 입주대상 공공임대주택 1,000 호 긴급 공급

보금자리주택 공급 확대

9

구 분 다가구 및 공공임대 재개발 및 주거환경임대

공급물량400 호

( 다가구 200, 공공임대 200)

600 호( 재개발임대 470, 주거환경임대 130) ※

한시

입주대상 기초생활수급자 , 저소득 다자녀가구 등 임대주택 미신청 세입자 등

정부시범사업 신속 추진 – 2 개 지구 10,400 호 공급 추진

서울시 보금자리주택 사업 추가지정 – 총 22,000 호 공급 - ‘09.8 월 ~ 9 월 4 개소 추가지정 요청

지구명 건설호수 ( 호 )수용인구

( 인 )비고

강남지구 6,966 18,808Shift 공급확대 건의

서초지구 3,440 9,288

도시형생활주택 조기공급주차장 설치기준 완화구역 확대 지정

- 연면적 200 ㎡당 1 대로 완화 (1 대 /10 세대 ) ※ 일반지역의 20% 수준

- 09. 8 월 1 차 후보지 5 개소 선정 , 9 월부터 25 개소 지정 ( 구별 1개소이상 의무화 )

도시형생활주택 신속한 공급독려

- 자치구별 실적비교 공표 , 인허가처리 지연 등 점검 , 멸실시기 조정과 연계

제도개선 조속 시행 건의 ( 서울시 → 국토부 )

- 주차장기준 개선 ( 세대 → 면적 기준 ), 진입도로 폭 완화 (6m → 4m)

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기존 건축물의 용도변경 용이

- 용도변경시 층간소음과 계단폭에 대한 규정 적용 배제

- 09.5.4 이후 3 년간 한시적으로 적용

신규공급 – 20,000 호 - 보금자리주택 5,700 호 추가 확대 ( 정부시범 2 개 지구 500 호 , 서울시 약 5,200 호 )

- 강서마곡지구 4,300 호 , 위례신도시 10,000 호

※ 수도권 ( 경기 · 인천 ) 내 지자체 또는 주택공사 보금자리주택 시행분의 장기전세주택 확대 공급 대정부 건의

기존 계획 물량의 차질없는 공급 추진 : 112,000 호 - 2009 하반기 ~ 2010 대규모 물량 조기 공급 추진 : 11,680 호 · 2009 년 하반기 : 신내 2 지구 등 1,392 호 / 2010 년 중 : 강일 2 지구 등 10,290 호

장기전세주택 공급 확대

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유휴 도시계획시설 ( 공간시설 ) 복합화를 통한 서민주택공급 확대 대상시설 : 환승주차장 (17), 버스차고지 (8), 물재생센타 (4) 등

추진방법 : 평면시설 입체화를 통한 복합개발

추진계획 : ‘10~’12 1 개소 시범사업 실시 후 확대 시행

추진방안 : 구릉지를 제외하고 정비사업을 통해 종 상향 조정

조정 후 공공주택 공급량 증가 – 1 만 6 천여호 증가 ( 임대주택 6,000 호 포함 )

종 세분 조정을 통한 주택공급

대 상 지 : 134 ㎢ ( 제 2 종 일반지역 7 층이하 85 ㎢ , 12 층이하 49 ㎢ )

구분 계 주 택재개발

단독주택 재 건 축

공동주택재 건 축

주거환경개 선

광역재정비 (

뉴타운 )

조정전 300,329(11,580)

28,547 70,520(8,749)

41,447(2,849)

1,900 147,910

조정후 317,200(18,020)

29,116 76,987(11,622)

48,248(6,398)

1,937 160,732

증 가 16,691(6,440)

569 6,468(2,891)

6,802(3,549)

37 2,807

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다세대 , 다가구 공급 확대 방안

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`09. 9 월 국토해양부에 개정 건의

구분 현 행 개 정 관련법령

다세대 등 면 적 660 ㎡ 이하 1,000 ㎡ 미만 건축법시행령 별표

1

층 수 다가구주택 3 층 이하 4 층 이하 건축법 시행령 별표1

사업계획승인대상 20 세대 이상 30 세대 이상 주택법 제 15 조

연접주차제한 8 대 이하까지 인정 폐 지 주차장 조례

주택재개발 기준 용적률 상향 조정 소형주택 공급

확대

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검토배경

- 재건축에 비해 서민들이 많은 재개발지역의 용적률이 상대적으로 적음

- 기본계획상 용적률 완화를 통한 소형주택 공급물량 증대 필요

완화방안

- 기준용적률 20% 상향 조정 ( 예 : 190 ⇒ 210%) 시 상한용적률

25% 증가

※ 상한용적률 = 기준용적률 × (1+1.3α) α = 순부담률 ( 평균 14.4%) 공급방안 : 용적률 증가분 ⇒ 60 ㎡이하 소형주택 공급 ( 약 12,000

세대 )

조치사항 - 서울시 도시계획조례 제 55 조 개정

- 공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무 처리지침 개정

- 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경

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영구 · 공공임대아파트 단계별 리모델링 · 재건축

추진 추진방향- 영구 · 공공임대아파트 공급 확대 효과 (39,800 호 → 54,500 호 , +14,700)

- 시설개선 및 임대아파트 입주대기자 해소를 통한 저소득층 주거복지 증진 ※ 영구임대주택 입주대기자 : 10,408 세대 (’08 년 기준 )

- 복지인프라 구축 및 무장애주택 건설

세부 추진계획

구분전체 공급물량

시범사업 (‘11~’12)전 후 증가물량

리모델링 22,000 호(22 개 단지 )

24,700 호 +2,700A 단지 (’11

년 )

2,000 호→ 2,300 호(+300)

※소요예산 : 1,115억원

재건축 17,800 호(15 개 단지 )

29,800 호 +12,000

B 단지 (’12년 )

600 호→ 2,000 호(+1,400)

※소요예산 : 1,352억원 국토부 협의사항 : 소요예산 국비지원 및 관련법 개정 (※ 장기공공임대주택 입주자의 삶의질 향상 지원법 )

Youth Housing 공급 – 대학가 주변 6,270 호 공급

노후 다가구 주택 매입 재건축 추진 (‘20 년까지 총 2,000 호 공급 )

부분 임대형 주택 건설 (‘20 년까지 총 4,000 호 공급 )

- 추진방법 : 사업승인시 전용 84 ㎡ 이상 , 가변형 도입 ( 전체 7% 정도 )

- 공급규모 : 26 개 뉴타운 사업지구내 4,000 호

기존 및 신규매입 다가구 주택 전용 수리 후 공급 (‘11 년까지 200호 공급 )

- 성북구 정릉동 일대 70 호 공급

- 식당 , 휴게실 , 세탁실 , 도서실 등

※ 임대료 수준 1 실 (2 인기준 ) 당 20 만원 상당

시범사업

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지원규모 확대 09 년 상반기 3,100 세대 983백만원 → 09 년 하반기 4,500 세대 1,500백만원 ※ 2008 년도 2,100 세대 대비 2009 년 상반기 1,000 세대 증가

절차간소화 : 심의위원회 분기별 1 회 개최 → 수시 및 서면심의

지원금액 : 가구당 43,000 원 ~ 65,000 원

융자지원 - 신용도가 낮은 저소득가구의 보증한도 상향조정 : 2 배 → 3 배

- 보유차량 대상범위 확대 : 자동차 1,600cc → 1,800cc

지원대상 : 전세보증금 7 천만원 이하 → 8 천만원 이하 지원금액 : 보증금의 70% 이내 , 최고 49백만원 → 최고 56백만원

저소득 월세지원 확대 및 절차 간소화

저소득 전세자금 지원 확대 ( 국토부 건의 )

지원대상 확대 : 차상위계층 → 정비사업 철거 세입자 중 긴급주거지원대상자까지 확대

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추진배경

- 금년 1~7 월간 서울시 소형주택 전세가격 총 3.8%( 약 900~1,400만원 ) 상승

- 우선변제청구 보호범위가 시장의 상황을 제대로 반영하지 못함

우선변제 보호범위 확대

‘09. 9 월 : 법무부 개정건의 → 법무부 주택임대차위원회의 안건으로 조속히 상정되도록 협의

구분우선변제받을 임차인의 보증금액 우선변제금액

현행 확대 현행 확대

수도권 과밀억제지역 6,000 만원이하 7,000 만원이하 2,000 만원 2,500 만원

광역시 5,000 만원이하 5,500 만원이하 1,700 만원 2,000 만원

그 밖의 지역 4,000 만원이하 4,500 만원이하 1,400 만원 1,700 만원

서울지역 우선변제청구 보호범위 확대

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