Актуальное правовое регулирование инвестиций в...

Слайд www.pgplaw.ruwww.pgplaw.ru

Актуальное правовое регулирование инвестиций в

недвижимость и строительство

Наталья СтенинаРуководитель практики недвижимости и строительства

Москва16 июня 2014 года

Слайд www.pgplaw.ru

► Реформа гражданского законодательства: ▼ новое регулирование залоговых отношений;

► Реформа земельного законодательства: ▼ предоставление земельных участков из

государственной собственности;▼ упразднение категорий земель;

► Московская область▼ правила землепользования и застройки;▼ результаты кадастровой оценки

СОДЕРЖАНИЕ

2Актуальное правовое регулирование инвестиций в недвижимость и строительство


Продолжение законодательной работы в рамках реформы гражданского законодательства:

с 1 июля 2014 года вступает в силу новое регулирование по залогу► Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О

внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»

► Федеральный закон от 12 марта 2014 года № 35-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статья 1)

Реформа гражданского законодательства: залог (законодательные акты)



Реформа гражданского законодательства: залог (регулирование)


Текущее С 01 июля 2014 годаГК РФ ГК РФ

Закон РФ от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге»

Полностью утрачивает силу

Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (Закон об ипотеке)

Нормативные правовые акты Российской Федерации применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в новой редакции).Правила о государственной регистрации договора ипотеки не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после 01 июля 2014 года.


Реформа гражданского законодательства: залог (перечень имущества)

5

Текущее С 01 июля 2014 годаСтоимость заложенного имущества (предмета залога)

Стоимость заложенного имущества (предмета залога)

Страховое возмещение за утрату или повреждение заложенного имущества

Страховое возмещение за утрату или повреждение заложенного имущества

Причитающееся залогодателю возмещение, предоставляемое взамен заложенного имущества (например, в случае изъятия имущества для государственных нужд)Причитающиеся залогодателю или залогодержателю доходы от использования заложенного имущества третьими лицами (например, при сдаче имущества в аренду)Имущество, причитающееся залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога (например, залог прав требования инвестора в рамках инвестиционного договора)

Актуальное правовое регулирование инвестиций в недвижимость и строительство


► Основания – договор, закон► Общее правило – с момента заключения договора о залоге, если

иное не установлено договором, ГК РФ или другими законами► Специальные правила

▼ Предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено в будущем – залог возникает с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в другой срок;

▼ Основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога – залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства;

▼ Предметом залога является недвижимое имущество, в отношении которого может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

Реформа гражданского законодательства: залог (основания возникновения)



► Предмет залога▼ Всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за

исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом

▼ Имущество, которое залогодатель приобретет в будущем (залог будущей вещи)

▼ Залог права из будущего обязательства или залог будущего права из существующего обязательства

▼ Залог всего имущества (без конкретизации) лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (с 1 января 2015 года) либо залог части его имущества или принадлежащего ему имущества определенного рода или вида

▼ Отдельные виды залога – специальные правила

Реформа гражданского законодательства: залог (предмет залога)



► Созалогодержатели

▼ самостоятельные кредиторы по разным обязательствам;▼ солидарные или долевые кредиторы

► Концепция добросовестного залогодержателя

▼ Лицо, получившее вещь в залог от лица, не являющегося собственником или иным образом уполномоченным распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать.

▼ Исключения: если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого

собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо

была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли

Реформа гражданского законодательства: залог (залогодержатель)



► Форма

▼ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма;

▼ договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению

► Государственная регистрация

▼ если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ);

▼ если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15 ГК РФ)

► Специальные правила (залог ценных бумаг, залог прав по договору банковского счета)

Реформа гражданского законодательства: залог (форма и государственная регистрация)



► Залог движимого имущества – реестр уведомлений о залоге движимого имущества (единая информационная система нотариата; ст. 34.2 Основ законодательство о нотариате)

► Обстоятельства, требующие внимания:▼ залогодержатель в отношениях с третьими лицами

вправе ссылаться на принадлежащее ему права залога только с момента совершения соответствующей записи об учете залога в Реестре;

▼ старшинство залогов в отношении такого имущества определяется не датой заключения договора о залоге, а датой внесения соответствующей записи об учете залога в Реестр. (кроме договоров залога, заключенных с 1 июля 2014 г. по 1 февраля 2015 г.)

Реформа гражданского законодательства: залог (движимое имущество)



► С 01 июля 2014 года к залогу недвижимого имущества (ипотеке) будут применяться правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге;

► Отменена государственной регистрации договоров ипотеки, которые будут заключаться после 01 июля 2014 года;

► Законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

Реформа гражданского законодательства: залог (ипотека)



► Договор управления залогом

▼ Предназначен для случаев, когда исполнение обеспечиваемого залогом обязательства связано с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности

▼ Может быть заключен как до, так и после момента возникновения залога

▼ Имущество, полученное управляющим, поступает в долевую собственность залогодержателей

► Управляющий залогом

▼ В качестве управляющего залогом может выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация

▼ Управляющий залогом обязан осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога на наиболее выгодных для залогодержателя условиях

▼ Управляющий залогом может полностью заменить кредитора в отношениях с залогодателем

Реформа гражданского законодательства: залог (договор управления залогом)



► Старшинство залогов▼ Общее правило – приоритет предшествующего залога▼ Возможность изменения старшинства залогов на

основании соглашения

▼ Запрет на последующий залог не допускается, но стороны вправе установить условия последующего залога

Реформа гражданского законодательства: залог (старшинство залогов)



Реформа гражданского законодательства: залог (способы реализации во внесудебном порядке)


► Возможность обращения взыскания в судебном порядке (независимо от наличия согласованного внесудебного порядка) (но расходы возлагаются на залогодержателя)

► Способы реализации во внесудебном порядке:▼ торги, проводимые в соответствии с правилами,

предусмотренными ГК или соглашением между залогодателем или залогодержателем;

▼ если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность: оставление залогодержателем предмета залога за собой; продажа предмета залога залогодержателем другому

лицу с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.


► Способы реализации в судебном порядке:▼ публичные торги (возможность отсрочки на 1 (один) год);▼ если прямо предусмотрено законом или соглашением об

обращении взыскания на заложенное имущество: оставление залогодержателем предмета залога за собой

по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;

продажа предмета залога залогодержателем другому лицу, но не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

► Законопроект № 221292-6 – обязательное досудебное урегулирование спора по обязательству, обеспеченному залогом

Реформа гражданского законодательства: залог (способы реализации в судебном порядке)



► Ранее предусмотренные▼ Залог товаров в обороте▼ Залог вещей в ломбарде

► Нововведения▼ Залог обязательственных прав (требований)▼ Залог прав по договору банковского счета▼ Залог прав участников юридических лиц▼ Залог ценных бумаг▼ Залог исключительных прав

Реформа гражданского законодательства: залог (отдельные вида залога)



► Проект федерального закона № 444365-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»▼ разработан Минэкономразвития во исполнение поручений

Президента России, а также «дорожной картой» (планом мероприятий) по совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, утвержденным Распоряжением Правительства России № 1336-р 29 июля 2013 г.

▼ http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=444365-6&02

▼ 23 мая 2014 года принят Государственной Думой Российской Федерации во втором чтении

Реформа земельного законодательства: проект федерального закона № 444365-6


http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=444365-6&02



► Торги (в форме аукциона) - приоритетная форма предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности

► Конкурс как форма торгов при предоставлении земельных участков исключен

► Предоставление земельных участков на торгах возможно:

▼ В собственность▼ В аренду

Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков на торгах



► Предоставление земельного участка, основным ВРИ которого является строительство, возможно только в аренду, за исключением:

▼ Специальных случаев продажи без проведения торгов (новая статья 39.3) (примеры: земельные участки, переданные в аренду для целей комплексного освоения территории, земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения – собственникам этих зданий и пр.)

▼ Специальных случаев проведения аукционов по продаже земельных участков для целей предоставления гражданам под ИЖС и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности (новая статья 39.18)

Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков на торгах



► Возможность инициировать процесс предоставления земельного участка любым заинтересованным лицом (расходы по формированию земельного участка несет заявитель) (кроме Москвы, СпБ, Севастополя, населенных пунктов)

► Обязательная электронная форма проведения аукциона ( кроме предоставления земельного участка под ИЖС, ЛПХ и т.п.)

► Начальная цена аукциона:▼ При продаже земельного участка: рыночная или кадастровая

(при условии, что кадастровая оценка проводилась не более 5 лет назад)

▼ При предоставлении права аренды: рыночная оценка или не менее 1,5% от кадастровой стоимости (при условии, что кадастровая оценка проводилась не более 5 лет назад)

► Реестр недобросовестных участников торгов (содержит информацию о лицах, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка; последствия – запрет на допуск к последующим аукционам; по истечение 2 лет информация из реестра исключается)

Реформа земельного законодательства: порядок проведения аукциона



► Предоставление земельных участков без торгов:► На платной основе:

▼ В собственность (новая статья 39.3 (п.2))▼ В аренду (новая статья 39.6 (п.2))

► Бесплатно:▼ В собственность бесплатно (новая статья 39.5)▼ В безвозмездное срочное пользование (новая статья

39.10)

Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков без торгов



► Предоставление земельных участков без торгов на платной основе:

▼ В собственность (10 специальных оснований)− Примеры: земельные участки, переданные в аренду для целей

комплексного освоения территории; участки, на которых расположены здания, строения, сооружения (собственникам зданий); участки под ИЖС (гражданам); переданные в аренду участки, предназначенные для сельхозпроизводства; участки – крестьянскому (фермерскому) хозяйству и пр.

▼ В аренду (32 специальных основания)− Примеры: специальное решение Президента/Правительства

РФ/высшего должностного лица субъекта (масштабные приоритетные социальные и инвестиционные проекты); юридическим лицам – для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро- газо- тепло- и водоснабжения; участки, на которых расположены здания, строения, сооружения (собственникам зданий); участок, на котором расположен объект незавершенного строительства – предоставляется однократно для завершения строительства и др.

Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков без торгов (на платной основе)



► Предоставление земельных участков без торгов бесплатно:

▼ В собственность (8 специальных оснований)− Примеры: религиозной организации, имеющей на земельном

участке сооружения религиозного назначения; многодетным семьям, при закреплении такого основания на уровне субъекта РФ; гражданину по истечении 5 лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное срочное пользование и пр.

▼ В безвозмездное срочное пользование (16 специальных оснований)− Примеры: органам государственной власти и местного

самоуправление (на срок до 1 года); религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного назначения (на срок до 10 лет), гражданам для ведения ЛПХ и под ИЖС (на срок не более чем 6 лет) и др.

Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков без торгов (бесплатно)



► Порядок предоставления (без торгов):▼ Подготовка схемы расположения земельного участка (если участок

не образован и не утвержден проект межевания территории);▼ Подача заявления о предварительном согласовании

предоставления земельного участка в уполномоченный орган;▼ Принятие решения о предварительном согласовании

предоставления земельного участка;▼ Обеспечение заинтересованным лицом кадастровых работ и

кадастрового учета земельного участка;▼ Подача в уполномоченный орган заявления о предоставлении

земельного участка;▼ Принятие уполномоченным органом решения и заключение

договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельного участка, предоставление земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование (в зависимости от оснований)

Реформа земельного законодательства: порядок предоставления земельного участка без торгов



► Установлены максимальные сроки для различных видов аренды (17 случаев):

▼ Примеры: для строительства, реконструкции зданий, сооружений – от 3 до 10 лет; для размещения линейных объектов – до 9 лет; гражданину для ведения ЛПХ – до 20 лет, земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта – до 3 лет и пр.

► Исключено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов;

► Установлен закрытый перечень условий, при которых возможно заключение арендаторами нового договора аренды без торгов (в частности, земельный участок первоначально предоставлен без торгов и к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого земельного участка без торгов; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут и пр.)

Реформа земельного законодательства: особенности договора аренды земельного участка



► Основания установления сервитута: − Размещение линейных объектов, сооружений связи,

информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

− Проведение изыскательских работ;− Выполнение работ, связанных с пользованием недрами.

NB: В случае установления сервитута на часть земельного участка, допускается установление сервитута без проведения мероприятий по кадастровому учету такой части; границы действия сервитута определяются в соответствии со схемой границ сервитута на кадастровом плане территории. ► Землепользователь/арендатор земельного участка является стороной

соглашения о сервитуте только в случае если договор аренды заключен на срок более 1 года

► Ограниченный перечень основания для отказа уполномоченного органа в заключении соглашения об установлении сервитута (например, невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием)

Реформа земельного законодательства: сервитут



► Возможность использования земельных участков на основании разрешения уполномоченного органа в определенных случаях (без предоставления земельного участка или установления обременения в форме сервитута): − Проведение инженерных изысканий;− Капитальный или текущий ремонт линейного

объекта;− Строительство временных или вспомогательных

сооружений, складирование строительных и иных материалов, техники в целях обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов;

− Осуществление геологического изучения недр;− Размещение нестационарных торговых объектов,

рекламных конструкций, а также иных объектов и др.

Реформа земельного законодательства: использование земельного участка без предоставления на основании специального разрешения



Реформа земельного законодательства (упразднение категорий земель)


► Проект федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию»▼ разработан Минэкономразвития во исполнение поручений

Президента России, а также «дорожной картой» (планом мероприятий) по совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, утвержденным Распоряжением Правительства России № 1336-р 29 июля 2013 г.

▼ http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=465407-6&02

▼ Рассмотрение запланировано на весеннюю сессию 2014 г.




Реформа земельного законодательства (упразднение категорий земель)


► Упразднение предусмотренного земельным законодательством деления земель на категории и постепенный переход к определению правового режима земельных участков на основании документов территориального планирования

► По состоянию на 31 декабря 2013 на региональном уровне утверждены схемы территориального планирования во всех 83 субъектах Российской Федерации

► Документы территориального планирования муниципального уровня в основном так же утверждены:

▼ из 1818 схем территориального планирования муниципальных районов утверждено 1625 (99% от общего числа);

▼ из 515 генеральных планов городских округов утверждено 472 (99% от общего числа);

▼ из 1696 генеральных планов городских поселений утверждено 1365 (96% от общего числа);

▼ из 18658 генеральных планов сельских поселений утверждено 10640 (80% от общего числа).


Московская область: правила землепользования и застройки


► В Московской области после 31 декабря 2014 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется, и выдача разрешений на строительство не допускается.

► В настоящий момент правила землепользования и застройки в Московской области приняты в 90 муниципальных образований из 323 (примерно 30%).

Пункт 14 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»


31

Единый налог на недвижимость► Законодательная основа для проведения государственной

кадастровой оценки была создана в 2010 г. (в Закон об оценочной деятельности включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения)

► Результаты кадастровой оценки на основе рыночной стоимости - основа для расчета налоговой базы

► Массовая оценка объектов недвижимости► Введение налога на недвижимость в 20[?] году

Московская область: кадастровая оценка

Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»



Московская область: кадастровая оценка; земельный налог


► Ставки земельного налога:▼ От 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости согласно главе 31 НК РФ (по

решению представительных органов муниципальных образований МО)

► Согласно Закону об оценочной деятельности (ст. 24.12), кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки

► В соответствии со сложившейся практикой, переоценка кадастровой стоимости на территории Москвы и Московской области производится чаще (в МО проведена в 2011, 2013 году)

► Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27.11.2013 №566-РМ утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельный участок в составе земель населенных пунктов Московской области


Московская область: кадастровая оценка; налог на имущество


► 2 ноября 2013 года принят Федеральный закон № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость (по состоянию на 1 января года налогового периода) в отношении следующих объектов недвижимого имущества:− Административно-деловые центры и торговые центры

(комплексы) и помещения в них;− Нежилые помещения, назначение которых предусматривает

размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания:

− Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства.


Московская область: кадастровая оценка; налог на имущество


► Закон Московской области № 137/2013-О3 «О внесении изменений Закон Московской области «О налоге на имущество организаций в Московской области» (вступил в силу 1 января 2014 года):

▼ Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, устанавливается в размере: в 2014 году – 1%, в 2015 году - 1,5 %, в 2016 году и последующие годы – 2 %.

▼ Налоговая база определяется как кадастровая стоимость в отношении следующих видов недвижимого имущества:− торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5000

квадратных метров и помещений в них;− объектов недвижимого имущества иностранных организаций,

не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства.


Московская область: оспаривание результатов кадастровой оценки


► Оспаривание результатов кадастровой оценки: − в комиссии по рассмотрению споров о результатах

определения кадастровой стоимости (в течение 6 месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в ГКН);

− в арбитражном суде в течение 3 месяцев с даты утверждения результатов кадастровой оценки;

► В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст. 66 Земельного кодекса)

► Позиция ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28 июня 2011 по делу № А27-4849/2010): возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости


Московская область: оспаривание результатов кадастровой оценки


► Проблема! Ретроспективное применение новой кадастровой стоимости (для возврата излишне уплаченных сумм налога) невозможно (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № 10761/11 по делу № А11-5098/2010)

► Положительная практика в отношении ретроспективного применения уточненной кадастровой стоимости: Решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2013 г. по делу № А41-23584/13, Решение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2014 г. по делу № А41-46276/13, Решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2014 г. по делу № А41-56277/13.

► Однако судебная практика на настоящий момент окончательно не сформировалась


3737

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!

Россия, 123610, Москва, ЦМТ-II, Краснопресненская наб., 12,Подъезд 7, этаж 15Тел.: +7 (495) 967-00-07Факс: +7 (495) 967-00-08E- mail: [email protected]

Россия,191015, Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, 54,Бизнес-центр «Золотая Шпалерная»Тел.: +7 (812) 640-60-10Факс: +7 (812) 640-60-20E-mail: [email protected]

Россия, 660077, Красноярск, Бизнес-центр «Весна»Ул. Весны, 3 а, этаж 16Тел.: +7 (391) 277-73-00Факс: +7 (391) 255-07-07E-mail: [email protected]


Актуальное правовое регулирование инвестиций в...

Documents