БИЗНЕС В ЗАКОНЕ 1’ 2008

76

3.4. ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА Шендрик Н. Ю., аспирант

Кубанский Государственный Аграрный Университет, г. Краснодар

Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

Залог представляет собой один из наиболее эффек-тивных и распространенных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств и в настоящее время приобретает все большее значение. Ряд законодательных изменений в правовые акты со-держат требования к обязательному установлению права залога1. Так же, залог нередко используется как средство обеспечения инвестиций. Что касается дол-жника-залогодателя по залоговому обязательству, то для него становиться весьма привлекательной пер-спектива возможности достроить объект незавершен-ного строительства за счет заемных средств и начать получать прибыть от своего имущества. Так, напри-мер, Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 № 220 «Об утверждении временного положения о фи-нансировании и кредитовании капительного строи-тельства на территории РФ» постановило, что в целях повышения эффективности использования финансо-вых ресурсов, направляемых на реализацию инвести-ционных проектов и программ, Правительство РФ пре-доставляет средства из Федерального бюджета на возвратной основе заемщикам (застройщикам) под залог зданий, сооружений, оборудования, объектов незавершенного строительства, материальных ценно-стей и другого имущества с предоставлением соответ-ствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством. Прямое государственное регули-рование инвестиционной деятельности, государствен-ная поддержка инвестиционных строительных проек-тов осуществляются в основном путем направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных целевых программ и на другие федеральные государ-ственные нужды, определяемые в порядке, устанав-ливаемом законодательством Российской Федерации2. В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ

(далее – ГК РФ) в договоре залога должны быть ука-занны существо, размер, и срок исполнения обеспечи-ваемого обязательства. Поэтому возникает необходи-мость подробного описания основного обязательства в договоре займа под страхом признания договора неза-ключенным. Немало вопросов возникает на практике применение

правила, содержащегося в п. 3 ст.340 ГК РФ, в соот-

1 См: Федеральный закон: «Об участии в долевом строи-

тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи-мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // Собрание законодатель-ства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40

2 Об утверждении временного положения о финансирова-нии и кредитовании капительного строительства на террито-рии РФ: Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 №220 // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 28.03.1994, № 13, ст. 996 (утратил силу)

ветствии с которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находит-ся это здание или сооружение, либо часть участка, функционально обеспечивающего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6,

Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых во-просах, связанных с применением части первой ГК РФ»3 разрешило споры указав на то, что при разреше-нии споров необходимо иметь в виду, что данное пра-вило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или соору-жения, является собственником или арендатором со-ответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендато-ром земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на

здание или сооружение – и права покупателя на зе-мельный участок должны определяться исходя из ста-тьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельны-ми участками. Таким образом, следующий вопрос, требующий внимания это распространения залога на земельный участок под строящимся объектом. Как известно, права на незавершенный строительст-

вом объект возникают с момента государственной ре-гистрации и с этого же момента собственник зарегист-рированного незавершенного объекта имеет право совершать сделки как с объектом недвижимого иму-щества, в том числе и передавать в залог. Согласно требованиям Земельного кодекса РФ при определении правового режима прочно связанных с земельным участком объектов недвижимого имущества, необхо-димо соотносить права на земельный участок и прочно связанные с ним объекты не движимого имущества. По общему правилу, вместе с правами на недвижи-мость, находящуюся на земельном участке, должны передаваться права на земельный участок. Так, статья 27 Земельного кодекса РФ содержит ограничения обо-ротоспособности земельных участков. Следует учиты-вать при реализации предмета залога, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных граж-данским законодательством. Исходи из требований ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге

недвижимости)», правила данного федерального зако-на применяются к залогу незавершенного строитель-ством недвижимого имущества, возводимого на зе-

3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от

27.02.2001 № 61. Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства // Хозяйство и право, № 8, 2001.

Шендрик Н. Ю. ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА

77

мельном участке в соответствии с требованиями зако-нодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, правила установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавер-шенного строительством объекта, если законом не установлено иное. Согласно ст. 79 того же закона, при предоставлении

кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строи-тельством и принадлежащими залогодателю материа-лами и оборудованием, которые заготовлены для строительства4. Закон не указывает, на какой стадии незавершенного строительства можно передавать объект в залог и может ли объект являться предметом действующего договора подряда. Представляется, что если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением соответст-вующих норм. Ответ на вопрос о том, может ли он яв-ляться действующим договором подряда куда сложнее. Для этого проанализируем возможное развитие во-

проса. Допустим, объект необходимо зарегистриро-вать. Для этого необходимые собрать необходимые документы. Также, необходимо подробное описание объекта, что невозможно сделать, если объект стро-иться. Поэтому целесообразно работы прекратить. Но нужно ли расторгать договор подряда, если он есть? Л. Наумова говорит о том, что в данном случае необ-ходимо различать понятия «строящийся объект» и «объект незавершенного строительства», анализируя ст. 13 ФЗ о долевом строительстве5 и ст. 64 Закона об ипотеке. «Поскольку объект незавершенного строи-тельства – это объект, в отношении которого не име-ется действующего договора строительного подряда и строительство которого не продолжается, то строя-щийся объект – это объект, в отношении которого про-должает действовать договор строительного подряда и (или) который в отношении которого продолжаются строительные работы. Соответственно если в отношении объекта продолжа-ются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строитель-ства, а договор залога земельного участка со строя-щимся на нем объектом недвижимости»6. Действую-щее законодательство не содержит определения объ-екта незавершенного строительства, поэтому не-обходимо определиться с понятием для выбора при-

4 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от

16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Российская газе-та, № 137, 22.07.1998.

5 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон от 22 декабря 2004 № 214-ФЗ (в ред от 16.10.2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005, № 1 (часть 1) ст. 40

6 Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // – М.: ЮРИСТ. № 32, август 2005г.

менения того или иного правового режима относи-тельно залога. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 фев-

раля 1998 № 8 «О некоторых вопросах практики раз-решения споров, связанных с защитой права собст-венности и других вещных прав»7 постановил, что не-движимым имуществом являются только те объекты, которые не являются предметом действующего дого-вора подряда. Данное разъяснение было предвестни-ком внесения в ст. 130 ГК РФ изменений и признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. Далее ГК РФ не содержит определения правового режима данного объекта. В свою очередь, в литературе сложилось различные подходы к опреде-лению объекта незавершенного строительства. «До завершения формирования объекта незавершенного строительства (приобретения права собственности) имеется возможность изменить внешние границы ра-нее сформированного объекта, изменить условия при-обретения вложения средств. Такой объект только после создания (определения его границ) становится объектом недвижимого имущества. При этом нет ника-ких оснований ограничивать определение объекта незавершенного строительства признаками, не отно-сящимися к его содержанию, в том числе, финансовым положением застройщика»8. Таким образом, на основании проведенного анализа

законодательства можно сделать следующие выводы: 1. Объект незавершенного строительства это объект

не являющийся предметом действующего договора подряда, не сдан в эксплуатацию и границы которого к земельному участку, на котором он расположен, опи-саны и удостоверены в установленном законом поряд-ке государственным органом.

2. Права залогодателя, а при обращении взыскания на объект незавершенного строительства – и права покупателя на земельный участок должны опреде-ляться исходя из ст., ст. 35, 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением норм, ре-гулирующих залог зданий и сооружений.

4. Если в отношении объекта продолжаются строи-тельные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости.

Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

7 О некоторых вопросах практики разрешения споров, свя-

занных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 № 8 // Вестник ВАС РФ, 1998, № 10, ст. 35.

8 Информационное письмо Президиума Высшего арбит-ражного суда РФ от 21.01.2000 № 51.