Николай КуричевНаучный сотрудник

Института географии РАН

Пространственная трансформация Московской агломерации и

межрегиональная миграция: моделирование взаимосвязи

Московская школа экономикиМосква, 10 ноября 2016 г.

Раздел 1. Постановка проблемы

Конкуренция за человеческий капитал: ключевой долгосрочный вызов для городов России

Источник данных: Куричева Е. К., Попов А. А. Жилищное строительство как фактор трансформации Московской агломерации // Региональные исследования. 2015. № 1 (47). С. 104-116.

В модели рассматриваются не столько иные регионы России, сколько крупные города

Именно они конкурируют с Москвой за человеческие ресурсы и за сырьевую ренту

Для них, как для Московской агломерации, значительную роль играет агломерационный эффект

Московская агломерация

Прочие миллионники

0

5000

10000

15000

20000

25000млн чел.

Москва и Мос. обл.,

1990

Прочие миллионники,

2015

Санкт-Петербург, 2015

Миграционный прирост, 1990-2015

0

2

4

6

8

10

12

14

Москва Московская область

Мигранты vs Строительство жильяРынок жилья как ключевой барьер для миграции – Миграция как ключевой фактор для строительства

На поддержание обеспеченности уходит более 80% ввода жилья в Москве и области. Мигранты - 20% покупателей на первичном рынке, на вторичном еще выше. И это не считая уже имеющих регистрацию в столичном регионе

На начало 2015 г. в Москве и области в пределах ММК в стадии строительства и продажи находилось 37 млн кв. м жилья на 1 млн чел., в т.ч. около 200 тыс. чел. из других регионов

Ввод жилья, млн кв. м

Мос

ква

Мос

.обл

.

Все

го

0%

20%

40%

60%

80%

100%На компенсацию выводаНа улучшение обеспеченностиНа компенсацию миграционного прироста

Гринфилд-проекты экономкласса на периферии агломерации как главный драйвер миграции на

рынке жилья

.

Особенно сильно стимулирует миграцию реализация крупных проектов эконом-класса на периферии агломерации на свободных землях, где доля иногородних покупателей достигает 50%

В настоящее время доминирует экстенсивный путь развития агломерации: в пригородной зоне между МКАД и ММК строится 50% всего жилья

Москва Мос. обл. Периферия Мос. обл.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Москва Мос. обл.0

15

30

45млн кв. м

Из Мос. обл.

Из других регионов

Из МосквыПрочие типы

Свободные территории (гринфилд)

В т.ч. микрорайоны

Привлекательный рынок труда

Миграция в Москву из регионов

Высокий спрос на жилье

Масштабное строительство на

периферии агломерацииРазвитие транспортной

инфраструктуры

Улучшение условий для маятниковой

миграции в ЦДР

Рост доступности

жилья

Дальнейший рост привлекательности

московского рынка труда

ВЗАИМОСВЯЗЬ пространственной структуры строительства жилья и миграции: «слепое пятно»

Высасывая человеческий капитал со всей территории России, Москва лишает ресурсов

развития альтернативные центры. Гиперконцентрация подрывает качество жизни в Москве. Необходима комплексная модель

указанных процессов

Структура предлагаемой моделиОсновные входные параметры для Московской агломерации: население, интенсивность агл.

эффекта, объем ренты распределение наличного жилья и

свободной земли по зонам

БЛОК 1. Модель пространственного равновесия в агломерации с учетом

маятниковой миграции, рынка жилья и локализации экономической активности

БЛОК 1: занятость, население, номинальные и реальные

зарплаты по зонам

Входные параметры для других городов России:

совокупное население интенсивность агл. эффекта и

объем ренты в других городах

БЛОК 2. Модель равновесия между жилищным строительством в

Московской агломерации и миграцией в столичный регион

БЛОК 3. Модель пространственного равновесия для жилищного строительства

БЛОК 2: равновесный объем строительства при данном уровне миграции

БЛОК 3: строительство

жилья по зонам

Основные выходные параметры:

Раздел 2. Предпосылки для моделирования

Два источника доходов: рента и агломерационный эффект

Агломерационный эффект:рост эффективности при пространственной концентрации экономической активности

Столичная рента: По государственным и корпоративным каналам

За счет «сырьевой ренты» и близости к власти иных игркоов

Основные источники доходов в агломерации

Три ключевых составляющих (по Маршаллу): общий пул поставщиков общий пул рабочей силы обмен информацией и идеями+ крупный рынок сбыта

Особенности агломерационного эффекта по секторам: в бизнес-услугах проявляется на

локальном уровне (ЦДР, сообщества) в промышленности на региональном

уровне (Rosenthal, Strange, 2002)

Источники доходов: рента и агломерационный эффект

Миграционный приток – Усиление агломерационного

эффекта – Рост номинальных доходов

Миграционный приток – Снижение душевой ренты –

Снижение номинальных доходов

?

Если агломерационный эффект, положительно

зависящий от численности населения, сильнее

рентного фактора, то рост численности населения ведет к росту душевого

дохода. Если же рентный фактор сильнее, то,

напротив, душевой доход при росте населения

снижается

1Rus RNomRus us

Rus

Rent a agl PopPop

W

a – доля Москвы в сырьевой ренте (столичная рента)Rent – общая сырьевая рента

Пространственная структура Московской агломерации: три концентрические зоны

Эффективный диаметр D – затраты времени на маятниковую миграцию в два конца из данной зоны

Вне ЦДР, но в рамках МКАД находится зона сплошной застройки (UBA)

В центре (в пределах ТТК) располагается центральный деловой район (CDB)

Остальную часть “реального городаˮ назовем зоной нового строительства (NC). Ее можно ограничить ММК (трасса А-107), она близка к рубежу маятниковых миграций в ЦДР в суточном цикле

CBDD

NCD

UBAD

Реальный доход в условиях большого города: маятниковая миграция как основа

пространственной организации города

estNomRealW W Sp Comm

Логично считать, что реальный доход жителя определенной зоны МА зависит от номинального дохода по месту работы , затрат на жилье по месту жительства и затрат на маятниковую миграцию до работы:

_i Nom iD W

HComm

Сами по себе прямые денежные затраты на маятниковую миграцию невелики. Но из-за потери времени и качества жизни потери в реальном доходе намного выше. Исходя из ценности личного времени, затраты на маятниковую миграцию пропорциональны почасовой зарплате :

H – средняя продолжительность рабочего дня (час.)D – диаметр зон

Располагаемый объем ренты распределяется в пределах ЦДР, где находится основная часть структур государственного и корпоративного управления. В ЦДР реализуется и часть агломерационного эффекта .

Пусть для каждой зоны спрос на жилье обратно пропорционален цене и прямо пропорционален населению, а предложение равно наличному жилому фонду. При условии рыночного равновесия Supply=Demand душевые затраты на жилье пропорциональны обеспеченности жильем и ценам

i i ii

ii i

k c PopStock

SpEst k Est

ikiEsticiStock

Равновесие на рынке жилья для каждой из концентрических зон

Рассматриваем обобщенные затраты на жилье –равновесие ипотеки, аренды и собственности

– обеспеченность жильем (м2/чел.)

– месячная цена аренды недвижимости (руб./м2)

– эластичность цены по балансу спроса и предложения (руб./чел.)

– жилой фонд (м2), i – индекс зоны, – индекс зоны агломерации.

Пространственное равновесие за счет выбора горожанами места жилья и работы

Работа в ЦДР Работа "у дома"0

20

40

60

80

100

120

Затраты на жилье

Равный реальный доход

Различия в номинальном доходе за счет маятниковой миграции

Жизнь в ЦДР Жизнь на окраине

Выбор места РАБОТЫ для жителя определенной зоны

Выбор места ЖИЛЬЯ для работника ЦДР

Равный реальный доход

Затраты на миграцию

Затраты на жилье

Пространственное равновесие за счет выбора людьми места работы в агломерации

Разница в уровне номинальных зарплат в ЦДР и в других зонах должна компенсировать реальные затраты на маятниковые поездки в ЦДР

NomCBD CBD

NomUBA UBA

H DH

WW D

NomCBD CBD

NomNC NC

WW

H DH D

Разница в ставках аренды жилья по зонам формируется за счет различий в реальных затратах на маятниковую миграцию

UBA CBD CBD CBD UBA UBA UBA

C

CBD Nom

UB

CBD

BD A

WD D k c Pop k c PopH Stock Stock

( ) CBD CBD CBD NC NCNC CBD NC

CBD

NomCB

NC

DD D k c Pop k c PopH Stock Stock

W

Равенство реальных доходов для работников одной квалификации независимо от места жительства и работы (номинальные доходы компенсируют затраты на жилье и на маятниковую миграцию)

Раздел 3. Модель пространственного равновесия в Московской агломерации: статика

Структура модели пространственного равновесия для рынков труда и жилья

Основные входные параметры: совокупное население

агломерации интенсивность

агломерационного эффекта располагаемый объем ренты в

агломерации распределение жилья по зонам

Технические параметры: эффективный диаметр зон

распределение агл. эффекта по зонам агломерации

обеспеченность жильем эластичность спроса на жилье

по цене

Моделирование пространственного равновесия с учетом маятниковой миграции

Основные выходные параметры: занятость по зонам население по зонам

номинальные и реальные зарплаты по зонам

Можно построить систему из 9 уравнений

с 9 неизвестными: занятость, население и

зарплаты в 3 зонах

21  Mos InitMosCBD UBA ND CNomCBEmp Rent a agl l l PopW 2 MosUB InitMoA NomU sUBABAEmp agl l PopW

2   Mos InitMosNCNC NomNCEmp agl l PoW p

NomCBD CBD

NomUBA UBA

H DH

WW D

NomCBD CBD

NomNC NC

WW

H DH D

UBA CBD CBD CBD UBA UBA UBA

C

CBD Nom

UB

CBD

BD A

WD D k c Pop k c PopH Stock Stock

( ) CBD CBD CBD NC NCNC CBD NC

CBD

NomCB

NC

DD D k c Pop k c PopH Stock Stock

W

InitMosCBD UBA NCEmp Emp Emp Pop

InitMosCBD UBA NCPop Pop Pop Pop

Линейная система уравнений, описывающая пространственное равновесие

Населениепо зонам

Пропорции душевых доходов между зонами агломерации

Ограничения на объем доходов по зонам

Ограничения на общее население всех зон и суммарную занятость

Силы, формирующие пространственное равновесие

Внешнее воздействие

Возникновение разницы в реальных

доходах по зонам агломерации

Изменение стимулов для маятниковой

миграции

Корректировка горожанами выбора мест

работы и жизниКорректировка номинальных

зарплат

Корректировка занятости по зонам

Корректировка цен на жилье и

населения зон

Восстановление равновесия

Выбор горожанами мест работы и жизни как ключевой фактор пространственного равновесия

Решение системы: зависимость занятости в ЦДР от параметров модели

Решение для занятости в ЦДР:

21

1

 Mos InitMosUBA NCCBD

Mos InitMos Mos InitMosInitMos

Rent a agl l l PopEmp

Rent aagl Pop agl Pop APop

где A– параметр, отражающий близость зон локализации агломерационного эффекта к ЦДР:

1 1CBD CBD

UBA NUBA NC

C

H D H DA l lH D H D

Чем больше финансовых ресурсов сосредоточено в ЦДР, тем выше привлекательность работы в данной зоне агломерации. Чем выше

преимущества работы в ЦДР и меньше издержки, связанные с поездками в даунтаун, тем больше работников предпочитает работать в нем.

Чем больше распределяемая в России рента и доля Москвы в ней

сильнее агломерационный эффект сконцентрирован в ЦДР меньше затраты времени на маятниковую миграцию

... тем выше занятость в ЦДР

Решение системы: зависимость номинального дохода в ЦДР от параметров модели

Решение для номинального душевого дохода в ЦДР

Mos InitMosIni

NomCo

BM

Dt s

A Rent aagl PopPop

W

Чем больше распределяемая в России рента и доля Москвы в ней

сильнее агломерационный эффект и его концентрация в ЦДР выше затраты времени на маятниковую миграцию

... тем выше номинальные зарплаты в ЦДР

Схожие зависимости и для остальных зон: зарплаты определяются концентрацией ресурсов в зоне и ее сравнительной привлекательностью с точки зрения затрат на маятниковые миграции (в распределении “пирога”)

Чем выше затраты на маятниковую миграцию в ЦДР, тем больший денежный стимул необходим для привлечения работников из других зон

После превышения критического уровня рост численности населения МА за счет миграции начинает подрывать экономическую привлекательность города, хотя ранее “машина ростаˮ работала без сбоев

Решение системы: зависимость населения в ЦДР от параметров модели

Решение для населения в ЦДР:

 InitMos CBDCBD

CBD UBA NC

Pop StockPopStock Stock Stock

( )NC CBD UBA CBDCBD NC CBD UBA

CBD UBA NCNomCBD

Stock Stock D D Stock Stock D DH k c Stock Stock S o

Wt ck

Чем больше ресурсов в ЦДР

больше преимущество ЦДР по затратам на маятниковую миграцию

ниже эластичность спроса на жилье по цене ниже норма обеспеченности жильем

... тем больше людей готово жить в ЦДРПосле превышения критического уровня рост численности населения МА за счет миграции ведет не к росту, а к снижению населения ЦДР. Уплотнение населения в ЦДР возможно только до некоторого предела. Если данный порог превышен, то цены на жилье в ядре города растут настолько, что начинается вытеснение жителей на периферию агломерации. Эта цепочка причинно-следственных связей является одной из причин феномена джентрификации через вытеснение из центра города низкодоходных групп

Раздел 4. Модель взаимодействия жилищного строительства и миграции

Основные выходные параметры: равновесное соотношение между строительством жилья в МА и межрегиональной миграцией в столичный регион

(Можно теоретически определить ожидаемый уровень межрегиональной миграции в агломерацию при данном уровне жилищного строительства в

Московском регионе или, наоборот, равновесный ввод жилья в агломерации, обеспечивающий сохранение стимулов для дальнейшей миграции)

Структура модели динамического равновесия между миграцией и жилищным строительством в МА

Входные параметры для Московской агломерации: аналогичные модели

пространственного равновесия для рынков труда и жилья (блок 1)

в т.ч. совокупное население агломерации, объем ренты и интенсивность агл. эффекта

Входные параметры для других городов России:

совокупное население других крупнейших городов России

интенсивность агл. эффекта в других городах

располагаемый объем ренты в других городах

Моделирование равновесия между жилищным строительством в МА и межрегиональной

миграцией в столичный регион

Градиентная модель миграции: «рыба ищет, где глубже, а человек – где лучше»

Классические градиентные модели миграции (Харриса – Тодаро и пр.) предполагают, что миграция пропорциональна разнице в реальном (не номинальном!) доходе с коэффициентом, отражающим трение пространства:

Логично считать, что коэффициент q, постоянен в среднесрочной перспективеТогда стабильность миграционного потока в рамках градиентной модели требует стабильности разрыва в реальном доходе между МА и регионами

RealMos RealRusInit Initq WImm W

В связи с этим ключевой вопрос для моделирования заключается в оценке реального дохода населения в Москве и прочих регионах России до

миграции и после нее

2004

2006

2008

2010

2012

2014

0

50000

100000

150000

200000

250000Миграция, тыс. чел. / год

Москва

Мос. обл.

Реальный доход в Москве и регионах до миграцииДля регионов не моделируем затраты на маятниковую миграцию, и реальный доход зависит от номинального дохода и затрат на жилье:

 rus rus rusRus Rus

rusRus RusRealRusInit agl k c PopRent a Pop

agl Pop StockW

mos mos CBD CBD

C

NomCBDNomCBDRealC

BBD

D

k c Pop DStoc

Wk H

WW

Подставим сюда решения для номинальной зарплаты и населения в ЦДР, полученные в блоке 1 и получим реальный доход в Москве до миграции:

1 mos mosInitMosMos IniRealMo tMos

InitMos CBD UBA NCs

Init Pop k cRent aT agl Pop APop Stock Stock Stock

W

  ( )UBA NC NC CBD

CBD UB

UBA NC CBD

A NC

D Stock Stock D Stock D StockTH Stock Stock Stock

где T –выражение, отражающее средневзвешенное реальное расстояние от жилого фонда до рабочих мест в ЦДР:

В силу единства рынка труда МА реальный доход во всех зонах одинаковый, и для сравнения с регионами можно рассматривать реальный доход в ЦДР:

Реальный доход в Москве и регионах после миграцииВ следующем периоде вводится построенное жилье и происходит миграция в Московскую агломерацию из регионов РоссииПримем, что строительство распределено по зонам пропорционально жилому фонду. Тогда T не меняется, реальный душевой доход в Москве после миграции составит:

Строительство жилья в других регионах для упрощения модели не учитывается. Тогда в регионах России реальный душевой доход после миграции составит:

В блоке 3 аналитически определяется распределение нового строительства по зонам агломерации. На данном этапе для упрощения лучше это не учитывать. Изменение T мало, т.к.годовой ввод жилья составляет 2.5% жилого фонда МА.

 

( )( )( )

rus rus RusRus Rus

ruRealRus sRus Rus

Next k c Pop ImmRent a agl Pop Immagl Pop Imm Stock

W

1 MosReal InitMosInitMos Mos

Next Rent aT agl Pop IW mm APop Imm

mos mosInitMosPop Imm k cConstr

Условие динамического равновесия

Мы исследуем не статическое пространственное равновесие, как у Глезера и Готтлиба*, а динамическое пространственное равновесие

Указанные выше условия, описывающие реальный доход в МА и регионах России до и после миграции и жилищного строительства, позволяют сформировать условие динамического равновесия, дающего устойчивый миграционный приток в Московскую агломерацию:

RealMos RealRus RealMos RealRusNext Next Init InitW W W W

*Glaeser E.L., Gottlieb J.D. The Wealth of Cities: Agglomeration Economies and Spatial Equilibrium in the United States // Journal of Economic Literature, American Economic Association. 2009. V. 47 (4). P. 983–1028.

Для России статическое равновесие, предполагающее равный реальныйдоход в городах после корректировки номинального дохода на ИПЦ, цены на жилье и неэкономические факторы привлекательности, менее реалистично, чем в США: трение пространства выше (хуже транспорт, ниже плотность населения) рынки недвижимости менее совершенны из-за особенностей регулирования,

менее развитого ипотечного рынка и т.п. регулятивные барьеры для миграции выше, а жилье в целом дороже

относительно доходов населения

Равновесное соотношение между объемом жилищного строительства и миграцией в МА

Полученное уравнение с помощью ряда технических приемов можно свести к линейному виду, а затем проанализировать зависимость полученного результата от внутренних и внешних условий

2

 mos mos

mos mosInitMos InitMos

Stock StockConstrImm Pop Pop k c

2 21 1 1 1rus rus

rus MosrusInitMos InitMos

k ca Rent aRent agl T agl TStockPop Pop

A

Подставим условие динамического равновесия, дающего устойчивый миграционный приток в Московскую агломерацию, подставив выражения для реальных доходов:

RealMos RealRus RealMos RealRusNext Next Init InitW W W W

Равновесие между жилищным строительством в МА и межрегиональной миграцией в столичный регион

Жилищное строительство в Московской агломерации – Рост предложения жилья – Снижение цен на жилье– Рост реального дохода в

Московской агломерации – Усиление стимулов для

миграции

Миграционный приток – Рост спроса на жилье в МА – Рост цен на жилье – Снижение реального дохода в Московской

агломерации – Снижение стимулов для миграции

Суть условия равновесия в том, что миграция в МА и жилищное строительство при постоянных внешних условиях должны взаимно компенсировать друг друга так, что разрыв в реальных доходах между Москвой и регионами, формирующий стимул для миграции, и соответственно сама миграция в следующем периоде не меняется

Силы, формирующие динамическое равновесие

Рост разницы в доходах между

Москвой и регионамиДополнительная

миграция в Москву из регионов

Рост спроса на жилье

Рост арендных ставок

Рост затрат на жилье

Снижение реального дохода мигрантов

Восстановление разницы доходах между Москвой и

регионами

Восстановление равновесия

Отклонение миграции от равновесия изменит разрыв в душевом доходе между

Москвой и регионами, что создаст стимулы для корректировки миграционного потока. И наоборот, при отклонение строительства от

равновесия меняются стимулы для миграции, спрос на жилье и стимулы для

строительства, пока они не вернутся к равновесным значениям

Зависимость равновесного соотношения от ренты

Чем меньше распределяемая в России рента

сильнее агломерационный эффект в Москве сильнее агломерационный эффект в других городах

меньше среднее расстояние от жилого фонда до ЦДР большая доля агл. эффекта на периферии Москвы

... тем больше способность Москвы аккумулировать миграцию при данном объеме строительства жилья

При уменьшении реального расстояния до ЦДР и сдвиге агломерационного эффекта на периферию, где живет большинство мигрантов, мигранты в Москву получают больший выигрыш в реальном доходе, и медленнее сказываются отрицательные последствия миграции

На миграционные процессы в России влияют особенности внутренней территориальной структуры МА – одно из сильных проявлений переплетения разноуровневых процессов, для понимания которых необходим полимасштабный подход и математическое моделирование.

ПАРАДОКС: Если население Москвы меньше некоторого критического уровня, то чем

больше доля Москвы в ренте, тем меньше способность МА аккумулировать миграцию при данном объеме жилищного строительства

Иными словами, действуют механизмы равновесия, и если Москва перетягивает на себя слишком большой кусок общенационального “пирогаˮ, то, парадоксальным образом, ее способность притягивать население снижается, а не растет

ПРИЧИНА: Если большая часть доходов формируется за счет ренты, то снижение душевой

ренты в Москве и ее рост в регионах после миграции оказывает на реальные доходы более сильное влияние, чем усиление агломерационного эффекта в столице при его ослаблении в регионах из-за оттока. В результате равновесие достигается при меньшей величине миграции

ПОРОГОВЫЙ ЭФФЕКТ: Однако если население Москвы больше некоего критического уровня по

отношению к общему населению городов-миллионников, которые конкурируют с МА за человеческий потенциал, то картина меняется на противоположную

Рост доли столицы в ренте ведет к дальнейшему усилению стимулов для миграции и территориальной концентрации – замыкается петля положительной обратной связи, процесс концентрации населения начинает самоусиливаться

Зависимость равновесного соотношения строительства и миграции от ренты

ПАРАДОКС: Сильный агломерационный эффект в регионах не снижает, а усиливает

способность Москвы аккумулировать миграцию при заданном объеме жилищного строительства

ПРИЧИНА: при сильном агломерационном эффекте отток в Москву вызывает сильное

падение душевых доходов в регионах, и пока этот эффект не будет скомпенсирован ростом душевой ренты, отток будет продолжаться, поэтому равновесный уровень миграции становится выше.

ПОРОГОВЫЙ ЭФФЕКТ: Агломерационный эффект – фундаментальный источник нестабильности

системы расселения, дает крупным центрам нарастающее преимущество Распределяемая рента, как и промышленный потенциал – источники доходов,

относительно слабо зависящие от численности населения города, – напротив, стабилизируют систему расселения

Зависимость равновесного соотношения от агломерационного эффекта

Этот парадокс, возможно, отчасти объясняет ускорение миграции в Москву в постсоветский период, когда возросла доля секторов с наиболее сильным агл. эффектом (корпоративное управление, бизнес-услуги, IT-сфера) при снижении роли промышленности, где агл. эффект слабее и проявляется на больших расстояниях.

Раздел 5. Модель распределения строительства по зонам Московской агломерации

Структура модели распределения строительства жилья по зонам агломерации

Входные параметры для оценки общего объема строительства: аналогичные модели

пространственного равновесия для рынков труда и жилья (блок 1) и модели взаимодействия жилищного строительства и миграции (блок 2)

Дополнительные входные параметры для распределения

строительства: распределение свободной земли по зонам агломерации

эластичность спроса на землю по цене

Моделирование пространственного равновесия для жилищного строительства (на основе моделирования равнодоходности девелоперских проектов с учетом

параметров как рынка жилья, так и рынка земли)

Основные выходные параметры: равновесные объемы строительства жилья по зонам агломерации

(позволяет изучить зависимость пространственной трансформации агломерации от внешних и внутренних условий. )

iFLi i

ii

e СonstrL

ieiСonstr

iFLi

– эластичность спроса на землю по цене (руб./га)

– объем строительства (м2)

– свободный земельный фонд (га)

– предельная плотность (м2/га), i – индекс зоны агломерации.

Тогда прибыль девелоперов на единицу жилья составит:Cost

1

11

t m

tt

R

– собственно себестоимость строительства, руб./м2

Равновесие на рынке земли и единство московского рынка недвижимости и земли

2iFL

i ii

i

e СonstrProfit R Est Cost

Тогда при равенстве спроса и предложения равновесные цены на землю для каждой зоны равны

Стоимость недвижимости оценена как капитализация доходов от владения недвижимостью

– где t – годы, а σ– ставка дисконтирования

Разница в стоимости земли по зонам определяется разностью в стоимости жилья, которая формируется за счет затрат на маятниковую миграциюДанные два уравнения задают распределение строительства по зонам агломерации, которое обеспечивает равнодоходность для девелоперов

Силы, формирующие пространственное равновесие

Высокие цены на жилье в зоне

Стимул для девелоперов

строить в данной зоне

Высокий спрос на землю

Рост цен на землю

Снижение доходности девелоперских

проектов в данной зоне

Миграция девелоперов в

другие зоны

Снижение цен на жилье (после

строительства)

Восстановление равновесия

Пространственное поведение девелоперов как ключевая сила

пространственного равновесия на рынке земли. Аналогично, на рынке

жилья равновесие определяется решениями жителей о месте жилья и

работы

С учетом общего объема строительства в агломерации (при заданной миграции), полученного в блоке 2, получаем систему из 3 уравнений с 3 неизвестными – объемом строительства по зонам

Равновесное распределение строительства по зонам агломерации

Полученное решение для центрального эксцентриситета таково

CBD CBD CBDEx Сonstr Share Сonstr

2UBA CBD

Mos InitMosCBDInitMos

D D Rent aEx S agl Pop Ae H k Pop

В данном выражении S – параметр, отражающий степень близости свободной земли для нового строительства к ЦДР:

UBA CBD CBD CBD UBA CBD CBD CBD NC UBA NCS D D FL Share D D FL Share D D FL

Распределение строительства удобно выразить через центральный эксцентриситет – превышение объема строительства в ЦДР по сравнению с ожидаемым объемом при распределении пропорционально свободной земле:

Зависимость распределения строительства от ренты и транспортных условий

Чем больше распределяемая в России рента и доля Москвы в ней

сильнее агломерационный эффект и его концентрация в ЦДР выше капиллярная проницаемость ЦДР

выше затраты времени на маятниковую миграцию

слабее барьеры на рынке земли слабее ограничения плотности застройк

выше норма обеспеченности жильем

... тем больше жилья строят в ЦДР

2UBA CBD

Mos InitMosCBDInitMos

D D Rent aEx S agl Pop Ae H k Pop

Вывод: макроэкономические, социальные и регулятивные параметры оказывают значимое влияние на то, что именно и где строят в МА. Их

влияние не является пространственно нейтральным

Принцип сравнительного транспортного преимущества: концентрация застройки в каждой зоне усиливается по мере роста затрат на маятниковую миграцию для других зон и ослабевает по мере роста таких затрат в данной зоне

Зависимость распределения строительства от населения Москвы: пороговые эффекты

Пороговые эффекты: Существует критическое значение населения Москвы, до которого рост

населения ведет к концентрации строительства в ЦДР и в зоне нового строительства, а после, напротив, к его концентрации в зоне сплошной застройки.

Увеличение доли ЦДР в свободной земле ведет не просто к росту его доли в строительстве, но и к росту “избыточногоˮ строительства в ЦДР.

Концентрация строительства в ЦДР стимулируется наличием свободной земли на периферии агломерации (в зоне нового строительства), но дестимулируется наличием свободной земли в зоне сплошной застройки, и наоборот

Неожиданный эффект: в рамках экстенсивного типа развития существует структурное соответствие между расползанием городской застройки и гиперуплотнением центра

2UBA CBD

Mos InitMosCBDInitMos

D D Rent aEx S agl Pop Ae H k Pop

Модель воспроизводит закономерный переход от экстенсивной стадии развития с расползанием застройки и гиперуплотнением центра к

интенсивной стадии, с новой волной углубленного освоения “телаˮ города

Модель воспроизводит закономерный переход от экстенсивного к интенсивному пути развития города

В позднесоветское время эти факторы способствовали вводу жилья в зоне сплошной застройки, и пространство в пределах МКАД быстро заполнялось новыми микрорайонами

В 1990-е и 2000-е годы они стали стимулировать экстенсивную модель, наиболее интенсивная трансформация шла в ЦДР и ближнем Подмосковье

В 2010-е годы ожидается смещение акцента в сторону интенсивного развития “телаˮ города (между ТТК и МКАД), и такие тенденции формируются.

Экстенсивная ИнтенсивнаяУровень ренты Высокий Низкий

Доступность земли в ЦДР и на периферии Высокая Низкая

Доступность земли в промежуточной зоне Низкая Высокая

Регулирование плотности застройки Слабое СильноеНорма обеспеченности Высокая НизкаяЗатраты на маятниковую миграцию Высокие Снижение

Жилищное строительство в Московской агломерации – феномен общенационального значения

Процессы глобального уровня (цены на нефть, конкуренция глобальных городов и т.п.)

Политико-экономические источники доходов городской экономики

Изменение уровня доступной ренты в агломерации и агл. эффекта

Стимулы для работы и проживания по зонам агломерации

Стимулы для строительства жилья по зонам

Моделирование позволило связать судьбу городских территорий с факторами не только городского, но и глобального уровня, и раскрыть механизм этой взаимосвязи

Реальный доход и его реакция на рост населения

Изменение стимулов для миграции и самих миграционных потоков

Эволюция национальной системы расселения

Особенности внутренней структуры МА

Пространственные решения московских властей оказывают значимое влияние на другие агломерации России через миграции, а за много лет миграция становится фундаментальным фактором развития городских экономик и всей национальной системы расселения России

Модель показывает, как тесно интегрированы между собой процессы в крупнейшей агломерации страны и в национальной системе расселения

Модель позволяет раскрыть механизм этой взаимосвязи судьбы городских территорий с факторами не только городского, но и глобального уровня,

Практическое применение модели требует ее калибровки на реальных данных, а также перехода к множеству зон в МА и множеству регионов России

Моделирование позволяет выявить неожиданные пороговые эффекты Моделирование позволяет выявить важные механизмы равновесия на

национальном уровне, но вместе с тем и возможность их нарушения Агломерационный эффект – фундаментальный источник нестабильности

системы расселения. Распределяемая рента, как и промышленный потенциал, напротив, стабилизируют систему расселения

Принимая решение о наращивании объемов строительства, особенно жилья эконом-класса в гринфилд-проектах на периферии агломерации, город неосознанно принимает также решение об увеличении миграции

Модель воспроизводит закономерный переход от экстенсивной стадии развития с расползанием застройки и гиперуплотнением центра к интенсивной стадии, с новой волной углубленного освоения “телаˮ города

Переход связаны с эволюцией факторов мирового и национального уровня

Основные выводы

Спасибо за внимание!

Направления развития моделиПредставленная модель: не включает в явном виде фирмы, предполагает совершенный рынок недвижимости в МА, рассматривает зарплату как единственный источник дохода. не учитывает неравенство в Москве и регионах и качественную

дифференциацию жилья, не дифференцирует распределение ренты на государственные и

корпоративные каналы не отражает зависимость транспортной ситуации от направлений

маятниковой миграцииВсе прочие регионы России рассматриваются в модели обобщенно

Основные направления развития: более полный учет экономических факторов более дифференцированный учет пространственных факторов переход к постановке проблемы в общем виде эмпирическое тестирование на реальных данных

Возможные рекомендации для региональной и городской политики

Необходима «городская политика» на федеральном уровне, поскольку эхо решений в Московской агломерации сказывается во всей стране

Экстенсивный путь развития Московской агломерации – это отнюдь не неизбежный «естественный процесс». Он требует непрерывных вложений в транспортную инфраструктуру – строительства вылетных магистралей, продления веток метро в Подмосковье и т.д.

Минимальная цена на жилье в рамках экстенсивного пути развития достигается в т.ч. и тем, что девелоперы не оплачивают эти издержки, возлагая их на государство и общество.

Необходимо прекратить субсидирование процесса гиперконцентрации

Формирование единой, осознанной и последовательной городской политики, нацеленной на партнерство с городами-миллионниками и их саморазвитие. Сейчас решения московских и федеральных властей, направленные на решение частных проблем, порождают непредвиденные последствия в масштабе всей страны, вступая в острое противоречие с заявляемыми политическими целями

Возможные рекомендации для города В последние годы стали усиливаться тенденции альтернативного,

интенсивного пути развития Московской агломерации: масштабный редевелопмент промзон (уже 20% строительства жилья, в основном у ТТК), запуск пассажирского движения по МКЖД (МЦК), развитие уличного общественного транспорта, обеспечивающего "капиллярную" связность

Этот путь реализуется и через девелоперские компании, которые в качестве стратегии адаптации к кризисным условиям избрали реализацию проектов с новым форматом жилья, иначе вписанных в городскую среду.

Переходу на интенсивный путь развития препятствует инерция рынка жилья и стратегического мышления, а также сильные группы стейкхолдеров, в первую очередь среди девелоперов и строительных компаний.

Кризис – это не только проблема, но и возможность. Снижение спроса и цен, а также усиление ограничений на бюджетные вложения в масштабные проекты дает возможность остановить маховик непрерывного строительства и перейти к новой, более сбалансированной модели развитияПереход к интенсивному пути предполагает перераспределение инвест. ресурсов Москвы от дорогостоящих проектов, стимулирующих расползание по модели "масляного пятна", к вложениям в «мягкую инфраструктуру», в качество городской среды

Распределение ренты и агломерационного эффекта по зонам агломерации

Располагаемый объем ренты полностью распределяется в пределах ЦДР, где находится основная часть структур государственного и корпоративного управления. В ЦДР реализуется и часть агломерационного эффекта .

21  Mos InitMosCBD UBA ND CNomCBEmp Rent a agl l l PopW 2 MosUB InitMoA NomU sUBABAEmp agl l PopW

2   Mos InitMosNCNC NomNCEmp agl l PoW p

Сумма номинальных доходов в ЦДР равна сумме ренты и агломерационного эффекта, а в других зонах доходы формируются

только за счет агломерационного эффекта.

– занятость по зонам, чел.

– номинальный доход по зонам, руб./чел.

– население по зонам, чел.

i – индекс зоны агломерации.

_Nom iWiPop

iEmp

CBD CBD CBD CBD

C

NomCBDNomCBDRealC

BBD

D

k c Pop DStoc

Wk H

WW

UBA UBA UBA UBA

U

NomCBDNomCBDRealU

BBA

A

k c Pop DStoc

Wk H

WW

UBA UBA UBA

U

CBD NomUBANomUBARealUBA

BA

k c Pop DStoc

Wk H

WW

NomCN BDNomCBDReal

C NC NC NC

NNC

C

k c Pop DStoc

Wk H

WW

CBD NomNCNomNC

NC NCReal

NC

C

CN

Nk c Po WW p DStoc

Wk H

Тогда для жителя ЦДР, работающего в ЦДР, реальный доход равен:

Для жителя зоны сплошной застройки, работающего в ЦДР:

Для жителя зоны сплошной застройки, работающего в ней:

Для жителя зоны нового строительства, работающего в ЦДР:

Для жителя зоны нового строительства, работающего в ней:

Реальный доход по зонам агломерации

В силу единства московского рынка недвижимости, удельная прибыльность строительства во всех зонах тяготеет к выравниванию

Равновесие между доходностью девелоперских проектов по зонам агломерации

2 2InitCBD CBD InitUBA UBA

CBD UBACBD UBA

R c Pop e Сonstr R c Pop e СonstrCost CostStock StockFL FL

2InitCBD InitUBA CBD UBA

CBD UBA CBD UBA

Pop Pop Сonstr СonstreR cStock Stock FL FL

2InitCBD InitNC CBD NC

CBD NC CBD NC

Pop Pop Сonstr СonstreR cStock Stock FL FL

Разница в стоимости земли по зонам определяется разностью в стоимости жилья, которая формируется за счет затрат на маятниковую миграциюДанные два уравнения задают распределение строительства по зонам агломерации, которое обеспечивает равнодоходность для девелоперов

Сравним прибыльность строительства в ЦДР и в зоне сплошной застройки:

Аналогично для зоны нового строительства:

Преобразуем: