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ANCE CALABRIA
Nuovi obblighi e responsabilità
delle imprese costruttrici
− Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122
Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti
di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210. pag. 3
− Legge 2 agosto 2004, n. 210
Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli
acquirenti di immobili da costruire pag. 31
− Commento ANCE pag. 38
− Schema tipo Atto di Prenotazione pag. 50
− Schema tipo Contratto Preliminare
di compravendita di immobile da costruire pag. 52
studiEdocumenti
dicembre 2005
ANCE CALABRIA 2
In copertina sketch by Renzo Piano - Schlumberger Facilities Restructuring - Montrouge (Paris) - France
ANCE CALABRIA 3
Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122
- Indice -
Art. 1. - Definizioni pag. 6
Art. 2. - Garanzia fideiussoria pag. 7
Art. 3. - Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione pag. 7
Art. 4. - Assicurazione dell'immobile pag. 9
Art. 5. - Applicabilità della disciplina pag. 9
Art. 6. - Contenuto del contratto preliminare pag. 9
Art. 7. - Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo
1 settembre 1993, n.385 pag. 11
Art. 8. - Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca
antecedente alla compravendita pag. 12
Art. 9. - Diritto di prelazione pag. 12
Art. 10. - Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione
revocatoria fallimentare pag. 13
Art. 11. - Introduzione dell'art. 72-bis del regio decreto
16 marzo 1942, n. 267 pag. 14
ANCE CALABRIA 4
Art. 12. - Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti
di beni immobili da costruire pag. 14
Art. 13. - Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo pag. 15
Art. 14. - Struttura e funzionamento del Fondo pag. 15
Art. 15. - Gestione del Fondo pag. 17
Art. 16. - Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo pag. 18
Art. 17. - Contributo obbligatorio pag. 18
Art. 18. - Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande pag. 20
NOTE pag. 21
ANCE CALABRIA 5
DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005 n. 122
(pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005)
DISPOSIZIONI PER LA TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI
IMMOBILI DA COSTRUIRE, A NORMA DELLA LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210.
Il Presidente della Repubblica
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18
febbraio 2005;
Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato
della Repubblica;
Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad
eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i
principi espressi dalla legge di delegazione;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno
2005;
Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle
finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle
politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;
Emana il seguente decreto legislativo:
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Art. 1.
Definizioni
1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a. per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che
acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto,
compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o
comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo
grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una
cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per
ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale
di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b. per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano
in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato
ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per
effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente
della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile
da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai
medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto
o comunque eseguita da terzi;
c. per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il
costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in
relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione
straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d. per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il
permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non
risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il
rilascio del certificato di agibilità.
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Art. 2. (note)
Garanzia fideiussoria
1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non
immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da
costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente,
il costruttore é obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere
unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una
fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di
importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo
che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto,
deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di
altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali é
pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi
pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1
consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con
la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della
titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa
della stessa.
Art. 3. (note)
Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione
1. La fideiussione é rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni
o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo
unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1°
settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in
cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione
delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi
e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si
é verificata.
2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:
a. di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;
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b. di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del
provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
c. di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di
concordato preventivo;
d. di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se
anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o
l'amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si é verificata la
situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera
a) del medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria
volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del
comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la
volontà di subentrare nel contratto preliminare.
4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione
del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e
deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta
dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle
somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il
costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di
lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non é opponibile
all'acquirente.
6. Il fideiussore é tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni
dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione
degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il
fideiussore é tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo
effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta
restituzione, oltre i relativi interessi.
7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o
di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.
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Art. 4. (note)
Assicurazione dell'immobile
1. Il costruttore é obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del
trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a
beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura
dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai
sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure
da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della
costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto
definitivo di compravendita o di assegnazione.
Art. 5.
Applicabilità della disciplina
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto
il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di
immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento
abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del
presente decreto.
Art. 6. (note)
Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia
comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà
o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono
contenere:
a. le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del
codice civile;
b. la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo
oggetto del contratto;
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c. gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati
per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli
previsti;
d. le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla
struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli
infissi ed agli impianti;
e. i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente
correlati alle varie fasi di lavorazione;
f. l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore
di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento,
la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di
corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o
versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice
ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare
la prova certa dell'avvenuto pagamento;
g. gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;
h. l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi
tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui
favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa
degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi
debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di
vendita;
i. gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora
rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla
costruzione;
l. l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la
specificazione dei relativi dati identificativi.
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
l. il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati
anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle
rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
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m. gli elaborati del progetto in base al quale é stato richiesto o rilasciato il permesso
di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla
rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative
pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.
Art. 7. (note)
Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385
1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al
decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono
apportate le seguenti modificazioni:
a. Il comma 6 é sostituito dal seguente:
«6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi
l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di
costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o
l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi
limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto
o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e,
correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.»;
b. dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:
«6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6
entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di
suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a
comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento
delle singole porzioni per le quali é richiesta la suddivisione del finanziamento.
Tale termine é aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un
finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-
bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui
circoscrizione é situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove
accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un
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atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso.
Dall'atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine
stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate,
l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa
menzione nell'atto stesso.
6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento é
pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento
stesso é regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di
individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il
responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione
ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la
durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.».
Art. 8.
Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita
1. Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se,
anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla
suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la
cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante
sull'immobile.
Art. 9. (note)
Diritto di prelazione
1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad
abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente
medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, é riconosciuto il diritto
di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto
anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura
civile.
2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita
dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto
notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo
entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le
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condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la
prelazione.
3. Il diritto di prelazione é esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il
termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2
offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla
vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.
4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del
diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione
della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora
l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura
corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non
ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve
risultare da apposita stima.
5. E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.
Art. 10. (note)
Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare
1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di
altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si
impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli
stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in
essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono
soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo
1942, n. 267, e successive modificazioni.
2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei
premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli
articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso.
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Art. 11. (note)
Introduzione dell'articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
1. Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, é inserito il seguente:
«72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del
costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n.
210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra
esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della
restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al
curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore
abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.».
Art. 12.
Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da
costruire
1. E' istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze il Fondo di solidarietà
per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al
fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli
acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti
una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e
non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su
immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in
proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da
costruire per iniziativa di una cooperativa.
2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del
costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di
crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data
successiva a quella di emanazione del presente decreto.
3. L'accesso alle prestazioni del Fondo é consentito nei casi in cui per il bene
immobile risulti richiesto il permesso di costruire.
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Art. 13. (note)
Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo
1. Per l'accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i
seguenti requisiti oggettivi:
a. aver subito, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto
dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni
trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto
o l'assegnazione dell'immobile da costruire;
b. non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento
sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito l'assegnazione.
2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell'acquisto
della proprietà o del conseguimento dell'assegnazione in virtù di accordi negoziali con
gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell'ambito
della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.
3. Nei casi di cui al comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora l'importo complessivo
delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme
versate per l'effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente
convenuto con il costruttore ed é determinato in misura pari alla differenza tra il
predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza
delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore.
4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del
bene per effetto del successivo positivo esperimento dell'azione revocatoria, soltanto
nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del
regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.
Art. 14.
Struttura e funzionamento del Fondo
1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali
interregionali individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità
e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il
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termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una
gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione in sezioni non comporta un
decentramento territoriale del Fondo.
2. Per ciascuna sezione autonoma é tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche
ai fini della rendicontazione periodica.
3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni
autonome, in proporzione dell'ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse
dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell'articolo 17, comma 5.
4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla
soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli
immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il
gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di presentazione
delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della
successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l'ammontare massimo
complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle
risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della
prima annualità del contributo obbligatorio di cui all'articolo 17, la prima quota
annuale di indennizzo da erogare.
5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle
variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all'articolo
17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare
residuo degli indennizzi da corrispondere.
6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima
della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme
residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse
sufficienti, proporzionalmente all'ammontare residuo degli indennizzi da
corrispondersi da parte di ciascuna di queste.
7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero
dell'indennizzo corrisposto all'acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti
dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei
confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme
corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese. L'indennizzato
ha facoltà di agire nell'ambito della procedura per l'eventuale residua parte del
credito non soddisfatta dall'indennizzo ricevuto dal Fondo.
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8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione
autonoma del Fondo che ha erogato l'indennizzo.
Art. 15.
Gestione del Fondo
1. La gestione del Fondo é attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi
assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell'economia e
delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del
medesimo Ministero.
2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale
concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della
sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché al principio di garantire la
verifica periodica, da parte dell'amministrazione concedente, della corrispondenza
della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e
alle spese di gestione si provvede nell'ambito delle risorse finanziarie del Fondo,
senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l'altro, le modalità di
esercizio concernenti:
a. iniziative informative da assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo
carico, al fine di garantire l'effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente
decreto da parte dei destinatari;
b. la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e
delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell'articolo 14, comma
1, nonché per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di
cui all'articolo 17, comma 4;
c. l'istruttoria delle richieste di indennizzo;
d. la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite
convenzioni con le banche;
e. la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma
dell'attribuzione, nonché l'esercizio del diritto di surroga previsto dall'articolo 14,
comma 7;
ANCE CALABRIA 18
f. la previsione dell'ammontare complessivo delle somme da destinare
all'erogazione degli indennizzi, nonché al sostenimento degli oneri di gestione;
g. la destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle
somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo;
h. la presentazione al Ministero dell'economia e delle finanze, per il successivo
inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di
amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale
del Fondo e da una relazione sull'attività svolta.
4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla CONSAP delle
somme che affluiscono al Fondo.
Art. 16.
Ulteriore disciplina per la gestione del Fondo
1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto
con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le
corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati
dal gestore del Fondo medesimo.
2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione
del Fondo, con particolare riferimento all'attuazione di quanto previsto dall'articolo
14.
Art. 17. (note)
Contributo obbligatorio
1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, é istituito un contributo obbligatorio a
carico dei costruttori tenuti all'obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla
consegna della fideiussione di cui all'articolo 2; il contributo é versato direttamente
dal soggetto che rilascia la fideiussione.
2. Il contributo obbligatorio é dovuto per un periodo massimo di quindici anni a
decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se
antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti
ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi
ANCE CALABRIA 19
diritto. L'eventuale ricorrenza della predetta condizione per l'anticipata cessazione
della debenza del contributo é accertata con decreto del Ministero dell'economia e
delle finanze.
3. Per la prima annualità la misura del contributo é fissata nel quattro per mille
dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione ed il versamento é effettuato, entro
il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e
rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo.
4. Per le annualità successive, la misura del contributo é stabilita con decreto del
Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, entro
il limite massimo del cinque per mille dell'importo complessivo di ciascuna
fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il
versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3.
5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione
autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale é ubicato l'immobile oggetto di
fideiussione.
6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di
cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della
scadenza del termine fino a comprendere quello dell'effettivo versamento, al saggio
di interesse legale.
7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell'articolo 2 sono tenuti a
trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una
dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell'articolo 47 del testo unico
delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione
amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000,
n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei
soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori.
ANCE CALABRIA 20
Art. 18.
Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande
1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli
aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di
pubblicazione del decreto di cui al comma 6.
2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel
caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi.
Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni
dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data
di entrata in vigore del presente decreto.
3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell'entità della perdita. A
tale fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il
credito in sede concorsuale.
4. Nello svolgimento dell'attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di
determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni
ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto di
cui al comma 6 e composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del
Ministero dell'economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle
categorie interessate.
5. Il gestore del Fondo, all'esito dell'istruttoria, nei termini stabiliti in sede di
concessione, delibera il riconoscimento dell'indennità e la relativa liquidazione ovvero
la reiezione della richiesta.
6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia
e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di
presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a
questa, nonché in merito allo svolgimento dell'attività istruttoria di cui al presente
articolo.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale
degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di
osservarlo e di farlo osservare.
ANCE CALABRIA 21
NOTE
Avvertenza: Il testo delle note qui pubblicato é stato redatto dall'amministrazione
competente per materia, ai sensi dell'art. 10, commi 2 e 3, del testo unico delle
disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull'emanazione dei decreti del Presidente
della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con
D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di
legge modificate o alle quali é operato il rinvio. Restano invariati il valore e l'efficacia
degli atti legislativi qui trascritti.
Note alle premesse:
• L'art. 76 della Costituzione regola la delega al Governo dell'esercizio della funzione
legislativa e stabilisce che essa non può avvenire se non con determinazione di
principi e criteri direttivi e soltanto per tempo limitato e per oggetti definiti.
• L'art. 87, comma quinto, della Costituzione conferisce al Presidente della
Repubblica il potere di promulgare le leggi e di emanare i decreti aventi valore di
legge e i regolamenti.
Nota all'art. 2:
• Si riporta il testo dell'art. 1938 del codice civile: «Art. 1938 (Fideiussione per
obbligazioni future o condizionali). - La fideiussione può essere prestata anche per
un'obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso,
dell'importo massimo garantito.».
Note all'art. 3:
• Si riporta il testo dell'art. 107 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385
(Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia):
«Art. 107 (Elenco speciale).
ANCE CALABRIA 22
1. Il Ministro dell'economia e delle finanze, sentite la Banca d'Italia e la
CONSOB, determina criteri oggettivi, riferibili all'attività svolta, alla dimensione e
al rapporto tra indebitamento e patrimonio, in base ai quali sono individuati gli
intermediari finanziari che si devono iscrivere in un elenco speciale tenuto dalla
Banca d'Italia.
2. La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, detta agli
intermediari iscritti nell'elenco speciale disposizioni aventi ad oggetto
l'adeguatezza patrimoniale e il contenimento del rischio nelle sue diverse
configurazioni nonché l'organizzazione amministrativa e contabile e i controlli
interni. La Banca d'Italia può adottare, ove la situazione lo richieda, provvedimenti
specifici nei confronti di singoli intermediari per le materie in precedenza indicate.
Con riferimento a determinati tipi di attività la Banca d'Italia può inoltre dettare
disposizioni volte ad assicurarne il regolare esercizio.
3. Gli intermediari inviano alla Banca d'Italia, con le modalità e nei termini da
essa stabiliti, segnalazioni periodiche, nonché ogni altro dato e documento
richiesto.
4. La Banca d'Italia può effettuare ispezioni con facoltà di richiedere
l'esibizione di documenti e gli atti ritenuti necessari.
4. bis. La Banca d'Italia può imporre agli intermediari il divieto di intraprendere
nuove operazioni per violazione di norme di legge o di disposizioni emanate ai
sensi del presente decreto.
5. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale restano iscritti anche
nell'elenco generale; a essi non si applicano i commi 6 e 7 dell'art. 106.
6. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale, quando siano stati
autorizzati all'esercizio dei servizi di investimento ovvero abbiano acquisito fondi
con obbligo di rimborso per un ammontare superiore al patrimonio, sono
assoggettati alle disposizioni previste nel titolo IV, capo I, sezioni I e III, nonché
all'art. 97-bis in quanto compatibile; in luogo degli articoli 86, commi 6 e 7, e 87,
comma 1, si applica l'art. 57, commi 4 e 5, del decreto legislativo 24 febbraio
1998, n. 58.
7. Agli intermediari iscritti nell'elenco previsto dal comma 1 che esercitano
l'attività di concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma si applicano le
disposizioni dell'art. 47.».
ANCE CALABRIA 23
• Si riporta il testo dell'art. 1944 del codice civile:
«Art. 1944 (Obbligazione del fideiussore).
Il fideiussore é obbligato in solido col debitore principale al pagamento del
debito.
Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima
dell'escussione del debitore principale. In tal caso, il fideiussore, che sia
convenuto dal creditore e intenda valersi del beneficio dell'escussione, deve
indicare i beni del debitore principale da sottoporre ad esecuzione.
Salvo patto contrario, il fideiussore é tenuto ad anticipare le spese necessarie.».
Nota all'art. 4:
• Si riporta il testo dell'art. 1669 del codice civile:
«Art. 1669 (Rovina e difetti di cose immobili).
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro
natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per
vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero
presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore é responsabile nei
confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia
entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.».
Note all'art. 6:
• Si riporta il testo degli articoli 2659 e 2826 del codice civile:
«Art. 2659 (Nota di trascrizione).
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al
conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in
doppio originale, nella quale devono essere indicati:
ANCE CALABRIA 24
1. il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice
fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate,
secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato
dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il
numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II,
III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con
l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità
delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;
2. il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;
3. il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o
autenticato le firme o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
4. la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni
richieste dall'art. 2826, nonché, nel caso previsto dall'art. 2645-bis, comma 4, la
superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione.
Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a
condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non
é necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si é
verificata o la condizione risolutiva é mancata ovvero il termine iniziale é
scaduto.».
«Art. 2826 (Indicazione dell'immobile ipotecato).
Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere specificamente
designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché
dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono
essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.».
• Il regio decreto 28 marzo 1929, n. 499, reca: (Disposizioni relative ai libri fondiari
nei territori delle nuove province).
Note all'art. 7:
• Si riporta il testo dell'art. 39 del citato decreto legislativo 1° settembre 1993, n.
385, come modificato dal decreto legislativo qui pubblicato:
ANCE CALABRIA 25
«Art. 39 (Ipoteche).
1. Ai fini dell'iscrizione ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso
la propria sede.
2. Quando la stipulazione del contratto e l'erogazione del denaro formino
oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla
quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine
dell'iscrizione già presa, l'annotazione dell'avvenuto pagamento e
dell'eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso
l'ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura
risultante dall'annotazione stessa.
3. Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione
é garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente
dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole.
L'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se la nota
d'iscrizione menziona la clausola di indicizzazione.
4. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a
revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della
pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L'art. 67 della legge
fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di
crediti fondiari.
5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito
originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta.
Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più
immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per
le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia
sufficiente ai sensi dell'art. 38.
6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi
l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in
corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente
o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi
limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in
acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento
in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.
ANCE CALABRIA 26
6. bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il
termine di novanta giorni dal ricevimento della richiesta di suddivisione del
finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare
l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle
singole porzioni per le quali é richiesta la suddivisione del finanziamento.
Tale termine é aumentato a centoventi giorni se la richiesta riguarda un
finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6. ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis,
il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui
circoscrizione é situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti,
ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari,
redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal
notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento, o dal diverso
successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento
alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di
tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso.
7. quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento é pari
a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento
stesso é regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di
individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente
precedente. Il responsabile del competente Ufficio del Territorio annota a
margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della
relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo.
8. Agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonché dei
compensi e dei diritti spettanti al notaio, gli atti e le formalità ipotecarie,
anche di annotazione, si considerano come una sola stipula, una sola
operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Gli onorari notarili
sono ridotti alla metà.».
ANCE CALABRIA 27
Nota all'art. 9:
• Si riporta il testo dell'art. 584 del codice di procedura civile in vigore fino all'11
settembre 2005:
«Art. 584 (Offerte dopo l'incanto).
Avvenuto l'incanto possono ancora essere fatte offerte d'acquisto entro il
termine di dieci giorni, ma non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un
sesto quello raggiunto nell'incanto.
Tali offerte si fanno a norma dell'art. 571 e, prima di procedere alla gara di cui
all'art. 573, il cancelliere dà pubblico avviso dell'offerta più alta a norma dell'art.
570.».
Note all'art. 10:
• Si riporta il testo dell'art. 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (Disciplina
del fallimento, del concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della
liquidazione coatta amministrativa).
«Art. 67 (Atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie).
Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato
d'insolvenza del debitore:
1. gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di
fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito
sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui é stato dato o promesso;
2. gli atti estintivi di debiti pecuniari scaduti ed esigibili non effettuati con
danaro o con altri mezzi normali di pagamento, se compiuti nell'anno anteriore
alla dichiarazione di fallimento;
3. i pegni, le anticresi e le ipoteche volontarie costituiti nell'anno anteriore
alla dichiarazione di fallimento per debiti preesistenti non scaduti;
4. i pegni, le anticresi e le ipoteche giudiziali o volontarie costituiti entro sei
mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento per debiti scaduti.
ANCE CALABRIA 28
Sono altresì revocati, se il curatore prova che l'altra parte conosceva lo stato
d'insolvenza del debitore, i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili, gli atti a titolo
oneroso e quelli costitutivi di un diritto di prelazione per debiti, anche di terzi,
contestualmente creati, se compiuti entro sei mesi anteriori alla dichiarazione di
fallimento.
Non sono soggetti all'azione revocatoria:
a. i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa
nei termini d'uso;
b. le rimesse effettuate su un conto corrente bancario, purché non abbiano
ridotto in maniera consistente e durevole l'esposizione debitoria del fallito nei
confronti della banca;
c. le vendite a giusto prezzo d'immobili ad uso abitativo, destinati a costituire
l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo
grado;
d. gli atti, i pagamenti e le garanzie concesse su beni del debitore purché
posti in essere in esecuzione di un piano che appaia idoneo a consentire il
risanamento della esposizione debitoria dell'impresa e ad assicurare il
riequilibrio della sua situazione finanziaria e la cui ragionevolezza sia attestata
ai sensi dell'art. 2501-bis, quarto comma, del codice civile;
e. gli atti, i pagamenti e le garanzie posti in essere in esecuzione del
concordato preventivo, dell'amministrazione controllata, nonché dell'accordo
omologato ai sensi dell'art. 182-bis;
f. i pagamenti dei corrispettivi per prestazioni di lavoro effettuate da
dipendenti ed altri collaboratori, anche non subordinati, del fallito;
g. i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili eseguiti alla scadenza per ottenere
la prestazione di servizi strumentali all'accesso alle procedure concorsuali di
amministrazione controllata e di concordato preventivo.
Le disposizioni di questo articolo non si applicano all'istituto di emissione, alle
operazioni di credito su pegno e di credito fondiario; sono salve le disposizioni delle
leggi speciali.».
ANCE CALABRIA 29
Note all'art. 11:
• Il regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, reca: (Disciplina del fallimento, del
concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta
amministrativa).
• Per opportuna conoscenza, si riporta il testo dell'art. 2 della legge 2 agosto 2004,
n. 210: (Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire):
«Art. 2 (Definizioni).
1. Ai fini della presente legge devono intendersi:
a. per «acquirente», la persona fisica che sia promissaria acquirente o
che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro
contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto
l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio
parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di
godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non
socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa
medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di
un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della
stessa;
b. per «costruttore», l'imprenditore o la cooperativa edilizia che
promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che
abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o
possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore
di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento
su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato
direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione
sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c. per «situazione di crisi», la situazione che ricorre nei casi in cui il
costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in
relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento,
amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta
amministrativa.».
ANCE CALABRIA 30
Nota all'art. 13:
• Per il testo dell'art. 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, vedi note
all'art.10.
Note all'art. 17:
• Si riporta il testo dell'art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28
dicembre 2000, n. 445 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia di documentazione amministrativa. (Testo A).).
«Art. 47 (R) (Dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà).
1. L'atto di notorietà concernente stati, qualità personali o fatti che siano a
diretta conoscenza dell'interessato é sostituito da dichiarazione resa e
sottoscritta dal medesimo con la osservanza delle modalità di cui all'art. 38.
(R)
2. La dichiarazione resa nell'interesse proprio del dichiarante può riguardare
anche stati, qualità personali e fatti relativi ad altri soggetti di cui egli abbia
diretta conoscenza. (R)
3. Fatte salve le eccezioni espressamente previste per legge, nei rapporti con
la pubblica amministrazione e con i concessionari di pubblici servizi, tutti gli
stati, le qualità personali e i fatti non espressamente indicati nell'art. 46 sono
comprovati dall'interessato mediante la dichiarazione sostitutiva di atto di
notorietà. (R)
4. Salvo il caso in cui la legge preveda espressamente che la denuncia
all'Autorità di Polizia Giudiziaria é presupposto necessario per attivare il
procedimento amministrativo di rilascio del duplicato di documenti di
riconoscimento o comunque attestanti stati e qualità personali dell'interessato,
lo smarrimento dei documenti medesimi é comprovato da chi ne richiede il
duplicato mediante dichiarazione sostitutiva. (R).».
ANCE CALABRIA 31
Legge 2 agosto 2004, n. 210
- Indice -
ART. 1 Delega al Governo per la tutela degli acquirenti
di immobili da costruire pag. 33
ART. 2 Definizioni pag. 34
ART. 3 Principi e criteri direttivi della delega legislativa pag. 34
.
ANCE CALABRIA 32
ANCE CALABRIA 33
Legge 2 agosto 2004, n. 210
pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 189 del 13 agosto 2004
"Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire"
ART. 1.
Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire
1. Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della
presente legge, con l'osservanza dei princípi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno o
più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da
edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non
consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, anche apportando alla legislazione
vigente le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con
le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.
2. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensi dell'articolo 14 della legge
23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia, di concerto con i Ministri
delle infrastrutture e dei trasporti, dell'economia e delle finanze e del lavoro e delle
politiche sociali.
3. Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sono trasmessi alla Camera dei
deputati e al Senato della Repubblica affinché su di essi sia espresso, entro sessanta
giorni dalla data di trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari competenti per
materia; decorso tale termine, i decreti sono emanati anche in mancanza di tale parere.
Qualora il termine previsto per l'espressione del parere delle Commissioni parlamentari
scada nei trenta giorni che precedono la scadenza del termine previsto al comma 1 o
successivamente, quest'ultimo è prorogato di centoventi giorni.
4. Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell'ultimo dei decreti legislativi di cui al
comma 1, nel rispetto dei princípi e dei criteri direttivi fissati dalla presente legge, il
Governo può emanare, con la procedura indicata nei commi 2 e 3, disposizioni integrative
e correttive dei medesimi decreti legislativi.
ANCE CALABRIA 34
ART. 2.
Definizioni
1. Ai fini della presente legge devono intendersi:
a) per "acquirente", la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un
immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di
leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità
di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale,
ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la
cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità
di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per "costruttore", l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o
che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto,
compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il
trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di
un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso
venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della
costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c) per "situazione di crisi", la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia
sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile
oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato
preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
ART. 3.
Principi e criteri direttivi della delega legislativa
1. I decreti legislativi di cui all'articolo 1 sono informati ai seguenti principi e criteri
direttivi:
a) prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negli articoli 2645-bis, 2775-bis e
2825-bis del codice civile, e apportando, se del caso, le opportune modifiche ed
integrazioni alla disciplina dei procedimenti di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c),
ANCE CALABRIA 35
l'equa ed adeguata tutela dei diritti dell'acquirente discendenti dalla stipula del contratto
diretto all'acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire;
b) prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione della esperibilità delle azioni
revocatorie nei confronti dell'acquirente e la modifica dell'articolo 72 del regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni;
c) prevedere l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla
consegna, prima della stipula del contratto preliminare d'acquisto o dell'atto equipollente
ai sensi dell'articolo 2, di fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro
eventuale corrispettivo che complessivamente ha riscosso e deve ancora riscuotere prima
della stipula del contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di
assegnazione, comunque escluse quelle che è pattuito debbono essere erogate da un
eventuale soggetto mutuante;
d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia rilasciata da una banca, da
un'assicurazione o da altro soggetto autorizzato; prevedere che la stessa sia a garanzia,
nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale restituzione
delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventuale corrispettivo, dei relativi interessi
maturati e delle eventuali spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, per
conseguire la detta restituzione, ove la stessa non sia immediatamente offerta ed
eseguita; disciplinare il contenuto e le modalità di escussione della garanzia fideiussoria
al fine di assicurare all'acquirente la sollecita restituzione di quanto indicato alla lettera
c), indipendentemente dalla durata dei procedimenti implicanti una situazione di crisi,
escludendo il beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui
all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile;
e) prevedere forme di tutela dell'acquirente, imponendo l'obbligo che il costruttore
fornisca altresì garanzie per il risarcimento al quale sia tenuto ai sensi della vigente
disciplina per vizi e difformità che si siano manifestati successivamente alla stipula del
contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione;
f) istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell'acquirente che, a seguito dell'insolvenza
del costruttore a fronte della quale, in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la
data di entrata in vigore della presente legge, siano o siano state in corso procedure
implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subito la perdita delle somme versate o
di ogni altro bene eventualmente corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà
o dell'assegnazione del bene;
ANCE CALABRIA 36
g) prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo siano reperite, senza alcun
onere per il bilancio dello Stato, delle regioni o delle province autonome di Trento e di
Bolzano o degli altri enti territoriali, attraverso la previsione e l'istituzione, per un periodo
massimo di quindici anni dalla data di entrata in vigore dell'ultimo dei decreti legislativi
emanati in attuazione della presente legge, di un contributo obbligatorio posto a carico
dei costruttori tenuti a quanto previsto dalla lettera c), individuando lo stesso in misura
non superiore al 5 per mille delle fideiussioni di cui alla medesima lettera c); prevedere
che il versamento sia direttamente assunto dal soggetto che rilascia la fideiussione;
prevedere che la misura del contributo e le modalità del versamento siano determinate
annualmente con decreto del Ministro della giustizia di concerto con il Ministro
dell'economia e delle finanze entro il limite massimo indicato e che, per il primo anno, la
misura del contributo e le modalità del versamento siano indicate nell'ultimo dei decreti
legislativi emanati in attuazione della presente legge;
h) individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tutti i relativi oneri di
gestione siano a carico del Fondo medesimo;
i) prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome definite in corrispondenza di
ambiti territoriali determinati su base provinciale, regionale o interregionale in modo da
assicurare una gestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni, tenuto conto delle
finalità del Fondo; prevedere che i contributi siano imputati alle sezioni autonome del
Fondo sulla base del criterio della provenienza delle risorse tenendo conto della
ubicazione degli immobili in relazione ai quali le fideiussioni sono richieste; prevedere
che, soddisfatti gli oneri di gestione, ciascuna sezione sia gestita autonomamente e le
relative risorse siano dirette in via primaria alla soddisfazione delle pretese restitutorie
dell'acquirente di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nel territorio di competenza della
sezione medesima ed in via successiva siano utilizzate per soddisfare le richieste relative
alle altre sezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse sufficienti; prevedere
che le ulteriori modalità di gestione del Fondo siano stabilite con decreto del Ministro
della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze; prevedere che
l'ente gestore del Fondo, che abbia corrisposto l'indennizzo nei casi previsti, abbia diritto
di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo pagato nonché dei
relativi interessi e spese;
l) disciplinare i requisiti e le modalità di accesso ai contributi del Fondo di cui alla lettera
f) prevedendo che ciò possa avvenire per una sola volta da parte di un singolo soggetto;
m) disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ogni altro contratto comunque
diretto al successivo acquisto di un immobile da costruire, prevedendo in particolare che
ANCE CALABRIA 37
debbano ivi indicarsi analiticamente le caratteristiche tecniche della costruzione, la
tipologia dei materiali impiegati, le modalità e le fasi di esecuzione, le modalità e i tempi
di pagamento del prezzo, l'esistenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli,
gli estremi del permesso di costruire, la planimetria dell'immobile da costruire e delle sue
pertinenze di uso esclusivo nonché l'indicazione dell'appaltatore;
n) prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell'acquirente al
perfezionamento degli atti indicati all'articolo 39, comma 6, del testo unico delle leggi in
materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e
all'eventuale cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento gravante sull'immobile da
costruire, assicurando che gli atti che permettono l'esecuzione delle formalità nei registri
immobiliari siano posti in essere prima della stipula dell'atto definitivo di compravendita,
o contestualmente alla stessa.
ANCE CALABRIA 38
COMMENTO ANCE
TUTELA ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE:
LE INDICAZIONI DELLA LEGGE 210/04 E DEL DECRETO LEGISLATIVO
Premessa
Innanzitutto la legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli
acquirenti di immobili da costruire in realtà contiene norme che si applicano alle
compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei
mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che
sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle
norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la
legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).
Nell'ambito di una lettura ragionata della nuova normativa è altresì opportuno tenere
presenti alcune
indicazioni contenute nella Relazione di accompagnamento al Decreto legislativo redatta
dal Governo per il Parlamento.
Entrata in vigore
Per l’entrata in vigore della nuova normativa valgono i principi generali previsti dalla
Costituzione (art. 73) e quindi dopo la firma del decreto legislativo da parte del Capo
dello Stato, entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella
Gazzetta Ufficiale poiché non vi è
una espressa e diversa previsione.
Si applicherà ai permessi di costruire o alle DIA presentate successivamente all'entrata in
vigore del
decreto legislativo per gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti
ed alla polizza postuma, mentre i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori a
decorrere dall'entrata in vigore del decreto (art. 5 del decreto).
Ambito di applicazione
Caratteristiche immobili
Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che
sono gli “immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1 della
legge 210.
Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè:
- quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare
(queste sono le due condizioni fondamentali);
ANCE CALABRIA 39
- quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di
ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di
base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).
La terza ipotesi, per altro dubbia, riguarda gli immobili soggetti ad interventi di
ristrutturazione edilizia. In tale definizione l'art. 3 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia)
ricomprende un'ampia tipologia di opere alcune delle quali possono rientrare a pieno
titolo nel campo di applicazione della
legge 210 mentre in altri casi la situazione è più articolata. Se il caso di demolizione e
ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma è assimilabile alla nuova costruzione
(art. 3 lett. e DPR 380/01), altrettanto non si può dire, con la medesima sicurezza, per
gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente (art. 3 DPR 380/01). In questa ultima ipotesi l’organismo edilizio esiste sin
dall’inizio e non è totalmente da costruire come invece sembrerebbe richiedere la legge
210 e pertanto la nuova disciplina potrebbe non essere applicabile.
Comunque non si può ritenere che l’esecuzione tramite denuncia di inizio attività anziché
permesso di costruire possa costituire l’unico elemento utile per decidere l’applicabilità o
meno della nuova normativa visto che sia nel DPR 380/01 che in numerose leggi regionali
alcune tipologie di intervento, comprese le nuove costruzioni, sono soggette a DIA
piuttosto che a permesso di costruire. Infatti l'art. 5 del decreto non si riferisce
esclusivamente al permesso di costruire, ma al titolo abilitativo in genere visto che
perché l'obiettivo generale è quello di tutelare coloro i quali acquistano un immobile da
costruire.
Per altro l'art. 1 del decreto legislativo, oltre a riportare tal quali le definizioni di
"costruttore" ed "acquirente" (art. 2 della legge 210) inserisce anche quella di "immobili
da costruire" ossia quegli "immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire
e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità" (art.
1 legge 210).
E' opportuno rilevare che, se la legge 210 ha disciplinato con precisione la fattispecie di
un immobile da costruire con permesso richiesto, ma anche non rilasciato, ovvero
rilasciato e con lavori iniziati, non lo ha fatto per almeno tre possibili ulteriori
fattispecie e cioè:
a) permesso di costruire rilasciato, ma lavori non iniziati;
b) permesso di costruire non richiesto e lavori non iniziati;
c) immobile ultimato, ma ancora senza agibilità.
Nell'ipotesi a) si ha motivo di ritenere che le promesse di vendita sottoscritte in questa
fase debbano essere soggette alle garanzie della legge 210 in quanto il permesso di
ANCE CALABRIA 40
costruire oltre che essere stato richiesto (ipotesi prevista dalla legge) è stato anche
rilasciato e quindi la costruzione può iniziare.
L'ipotesi b) configura una fase ben antecedente alla realizzazione dell'immobile nella
quale, secondo un orientamento interpretativo, vi sarebbe addirittura l'impossibilità di
sottoscrivere un contratto preliminare in quanto sono assenti gli elementi essenziali del
contratto preliminare previsti dall'art. 6 del decreto.
L'ipotesi c) configura un immobile i cui lavori sono stati ultimati e vi è stata la relativa
comunicazione allo Sportello unico dell'attività edilizia del comune, ma non è stata ancora
definita l'agibilità. E' opportuno ricordare che gli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380 prevedono
che la richiesta di agibilità con la relativa documentazione debba essere presentata entro
15 giorni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. In questo caso l'immobile va
considerato come ultimato se in condizioni tali da ottenere l'agibilità e pertanto non si
applicheranno le garanzie della legge 210.
Tipologie di immobili e beneficiari
Il sistema delle garanzie si applica agli immobili in genere e cioe` sia agli edifici
residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da
persona fisica.
I beneficiari sono le persone fisiche (art. 2 della legge) che acquistano per se`, o per
persona da nominare (ma nei limiti dei parenti in primo grado), i soci di cooperative
edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a corrispondere
somme per l’acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa.
Definizione di costruttore
L'art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l'imprenditore e cioè colui
che esercita un'attività di impresa. Si tratta non solo dell'impresa edile, o della società
immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente
esercita un'attività di vendita di immobili da costruire.
Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione
(art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non
essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per
acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.
Fideiussione
Quando si applica
L'obbligo della fideiussione a garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applicherà
solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruire saranno stati richiesti dopo
l'entrata in vigore del decreto legislativo.
ANCE CALABRIA 41
Fideiussione a garanzia degli acconti
Il testo del decreto, prevede l'obbligo della consegna all'acquirente di una sola
fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino
all'atto di vendita (con eccezione
del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell'art. 1938
Cod. Civ. (fideiussione per un'obbligazione futura con la previsione dell'importo
massimo).
Come specificato nella Relazione di accompagnamento al Decreto redatta dal Governo,
tale formula
accoglierebbe le osservazioni delle Commissioni parlamentari che ritenevano necessaria
l'introduzione del sistema della fideiussione progressiva anche perché i pagamenti
avvengono, nella prassi corrente, dilazionati in varie scadenze e quindi vanno garantiti
solo quelli realmente effettuati (art. 3 comma 1 lett. d legge 210).
Poiché si tratta di una fideiussione che, di fatto, è a "prima richiesta" da parte del
soggetto beneficiario ma limitatamente alle somme effettivamente versate per assicurare
il fideiussore sull'avvenuto pagamento, nel decreto legislativo è stato previsto,
nell'ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 decreto legislativo),
l'obbligo alla "canalizzazione" dei versamenti a favore del venditore.
Ciò significa che dovranno essere indicate non solo le date concordate per i
pagamenti, ma anche le modalità di pagamento escludendo i versamenti per
contanti. Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto
garante richieda delle modalità predefinite di pagamento a favore del costruttore da parte
del promissario acquirente che si possono individuare, ad esempio, nei bonifici bancari
ecc.
E' opportuno ricordare che, ai sensi della legge n. 197/91, i pagamenti di somme
superiori a 12.500,00 € non possono essere effettuati se non tramite bonifico bancario o
assegni circolari e/o bancari con la clausola non trasferibile.
Tra l'altro l'art. 2 comma 1 del decreto legislativo prevede che la fideiussione sia relativa
alle somme riscosse ed a quelle ancora da riscuotere "secondo i termini e le modalità
stabilite nel contratto". Tale formula delinea un meccanismo sostanzialmente rigido che
comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al pagamento del prezzo (termini
di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà difficilmente possibile derogare anche
perché il fideiussore ha necessità di avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto
dovrà corrispondere, al verificarsi dello stato di crisi del costruttore, le somme a semplice
richiesta del promissario acquirente entro i successivi 30 giorni.
ANCE CALABRIA 42
Oggetto della fideiussione
La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione
di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all'atto del
trasferimento della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210).
Per somme riscosse e da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel
contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore,
che il promissorio acquirente effettuerà sino all'atto del trasferimento della proprietà.
Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto
terzo (l'istituto mutuante), nonché l'eventuale "saldo prezzo" corrisposto in sede di
stipula dell'atto di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento
della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l'esecuzione
dell'obbligazione.
L'efficacia della fideiussione (art. 3 comma 7 decreto legislativo) cessa al momento del
trasferimento della proprietà.
L'espressione "a garanzia di ogni altro corrispettivo" contenuta nella legge 210,
sottintende invece ipotesi nelle quali vi può essere, ad esempio, la cessione (permuta) di
aree contro porzione di edificio da costruire.
In questo caso l'importo della fideiussione dovrà essere pari al valore attribuito al bene
oggetto della
permuta. Se la controprestazione è data da un'attività (es. prestazione di attività
professionale o mano d'opera) la garanzia fideiussoria è altrettanto dovuta ed il suo
valore dovrà essere calcolato con riferimento alla prestazione complessiva, salvo
individuare gli eventuali momenti temporali in cui essa matura.
Nell'ambito delle somme oggetto della fideiussione occorre prendere in esame l'ipotesi
della cambiale precisando che, in assenza di diversa ed esplicita previsione, la garanzia
per la somma in essa indicata decorrerà solo dalla data in cui ne è previsto il pagamento.
Le somme in conto IVA, in quanto versate dal promissario acquirente al costruttore,
debbono essere
garantite con la fideiussione.
Il corrispettivo di intermediazione non è oggetto di fideiussione, a condizione che venga
regolato con atto distinto tra mediatore e promissario acquirente, ovvero che nel
contratto preliminare vi sia l'impegno a trasferirlo al mediatore il quale rilascerà apposita
quietanza.
Il mancato rilascio della fideiussione e quindi la nullità del contratto potrà essere fatta
valere solo su
richiesta del promissario acquirente (art. 2 decreto legislativo). Poiché l'efficacia della
fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita,
l'interpretazione prevalente ritiene che non vi siano conseguenze (es. nullità) né per
ANCE CALABRIA 43
questo contratto né per quello definitivo, se non è stata rilasciata la fideiussione per le
somme versate a seguito del contratto preliminare.
Rilascio della fideiussione
L'art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 prevede che la fideiussione debba essere
rilasciata prima della sottoscrizione del contratto preliminare o dell'atto equipollente.
L'art. 2 del decreto legislativo ha interpretato, in via estensiva, tale principio della legge
di delega ammettendo la possibilità che ciò possa avvenire anche contestualmente alla
sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento precedente.
Atto equipollente
L'art. 3 comma 1 lett. c) della legge 210 oltre al contratto preliminare individua la
fattispecie dell'atto equipollente.
Tra di essi va ricordata la proposta unilaterale di acquisto (o atto di prenotazione) assai
diffusa nella
prassi commerciale, con la quale un soggetto propone al costruttore l'acquisto di un
immobile senza
però che vi sia un obbligo di questi a vendere.
Perché questo atto concretizzi la fattispecie di "atto equipollente" e quindi dia diritto alle
garanzie della legge 210 è necessario che vi sia l'incontro della volontà contrattuale delle
parti e cioè che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti, la proposta.
Accettazione che si verifica, ad esempio, con l'incasso della somma di denaro ricevuta,
ovvero con l'invito del costruttore al promissario di sottoscrivere un contratto
preliminare.
Nel caso di accettazione tacita sarà però necessario integrare l'atto con tutti quegli
elementi eventualmente mancanti nella proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili
per la validità del contratto preliminare (art. 3 comma 1 lett. m della legge 210 e art. 6
del decreto legislativo).
Gli altri contratti a cui si applica la legge 210
L'art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti,
anche i contratti diretti all'acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e
conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi
(elencazione non esaustiva):
- contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod.
civ.);
- contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art.
1478 cod. civ.);
- permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire;
ANCE CALABRIA 44
- vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall'obbligo assunto dal costruttore di
costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;
- vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall'obbligo del costruttore di
costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;
- contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;
- contratto di vendita con previsione di termine.
La vendita di un immobile non ultimato, senza obblighi per il costruttore al suo
completamento, non comporta l'applicazione della legge 210.
Garanzia postuma
Premesso che l'art. 3 lett. e) della legge 210 prevede la definizione di "forme di garanzia
per i vizi e i difetti che si dovessero verificare successivamente all'atto di compravendita
o di assegnazione dell'immobile", l'art. 4 del decreto legislativo ha elaborato questi
principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli orientamenti
interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti sul mercato. Infatti
nell'attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza
assicurativa l'unica forma di garanzia a favore dell'acquirente per i vizi e le difformità
(art. 4 decreto legislativo).
L'art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la
polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà.
Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima versione del decreto,
comporterà l'accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un
immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei
lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell'art. 4
del decreto.
Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al
decreto, trasmessa dal Governo al Parlamento, precisa che l'obbligo potrà essere assolto
anche mediante la consegna all'acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-
appaltatore e non dal costruttore come definito dall'art. 2 della legge 210 e dall'art. 1 del
decreto.
Contenuti della polizza
La polizza:
- sarà di tipo indennitario;
- avrà durata decennale dall'ultimazione dell'immobile;
- garantirà i danni materiali e diretti all'immobile a seguito di rovina totale o parziale o
gravi difetti costruttivi derivanti da vizio del suolo e difetto di costruzione che si
manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell'immobile.
ANCE CALABRIA 45
La polizza prevede anche l'obbligo al risarcimento dei danni a terzi, ma nel decreto non
sono indicati i massimali.
Il premio dovrà essere interamente versato dal costruttore.
Sembrerebbe essere esclusa la possibilità di contrarre polizze con franchigia per
l'indennizzo/risarcimento.
Inoltre visto che la polizza è riferita all'immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello
stesso e che il costruttore ha già pagato l'intero premio, essa opererà anche a favore di
coloro i quali acquisteranno l'immobile dal primo acquirente.
Si sottolinea che l'obbligo alla stipula ed alla consegna della polizza è comunque
limitato alla fattispecie della vendita di un immobile il cui contratto preliminare
sia stato sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al
fatto che la norma è inserita nell'ambito dei principi generali della legge 210 senza
richiamare invece specifiche normative, come avviene nel caso del frazionamento del
mutuo, dalle quali deriverebbero invece obblighi generalizzati per tutti i contratti di
compravendita.
Contratto preliminare
L'art. 3 comma 1 lett. m) della legge 210 e l'art. 6 del decreto legislativo individuano una
serie di elementi minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell'atto equipollente.
Innanzitutto è bene ricordare che tutte queste indicazioni, per quanto espressione di
trasparenza, sono obbligatorie solo nel caso di cessione di immobili in corso di
costruzione ovvero per i quali è stato richiesto il permesso di costruire.
Si evidenzia, come già detto in precedenza, che i contenuti del contratto preliminare
sono obbligatori con l'entrata in vigore del decreto.
Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i
seguenti:
- identificazione dell'immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);
- indicazione eventuali atti d'obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento
dell'immobile;
- indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o
data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del
titolo abilitativo;
- caratteristiche tecniche generali della costruzione;
- termine di fine lavori;
- indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa
dell'avvenuto pagamento;
- estremi della fideiussione;
- eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.;
ANCE CALABRIA 46
- eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati);
- capitolato materiali e finiture dell'immobile;
- planimetria dell'immobile oggetto della compravendita.
L'assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto
preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell'ambito del
contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.
Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa
appaltatrice) all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà
comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire
nel contratto.
Si ritiene che la stipula dell'atto definitivo di compravendita sani l'eventuale assenza di
uno o più elementi previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare.
Lo stato di crisi
Il pagamento della fideiussione potra` essere richiesto dalla data in cui si e` verificato lo
stato di crisi del costruttore (art. 3 del decreto legislativo) e cioe`:
- trascrizione del pignoramento relativo all`immobile (o unita` immobiliare) oggetto del
contratto;
- pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento;
- presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
- pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del
decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l`amministrazione
straordinaria.
Nel caso di trascrizione del pignoramento, l'acquirente, prima di escutere la fideiussione,
ai sensi dell'art. 3 del decreto, dovrà comunicare al costruttore la propria volontà di
recedere dal contratto.
Negli altri casi la fideiussione potrà essere escussa solo se il competente organo della
procedura concorsuale (es. curatore), non abbia comunicato la volontà di subentrare nel
contratto preliminare.
Fondo di solidarietà
L’art. 3 comma 1 lett. f) – l) della legge 210 prevede l’istituzione di un Fondo di
solidarietà per i soggetti rimasti coinvolti in fallimenti di imprese, società immobiliari e
cooperative nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 (procedura non conclusa a
questa data) e l’entrata in vigore dei decreti legislativi.
Il fondo sarà alimentato, per un periodo massimo di 15 anni da un contributo obbligatorio
che, per il primo anno, il decreto legislativo individua nella misura del 4/1000
ANCE CALABRIA 47
dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato direttamente
dal fideiussore al Fondo il cui soggetto gestore sarà CONSAP SpA.
Le domande per l’accesso al Fondo dovranno essere presentate entro i sei mesi
successivi alla pubblicazione del decreto del Ministro della giustizia, di concerto con quello
dell’economia, con cui vengono definite le modalità di presentazione della domanda (art.
18 del decreto legislativo).
Ciascun soggetto danneggiato, secondo una scelta di dubbia legittimità, potrà accedere al
Fondo una sola volta indipendentemente dal fatto che abbia subito più perdite a seguito
dello stesso fallimento o di fallimenti diversi. Gli importi delle stesse sono rivalutate con
le variazioni dell’indice ISTAT per famiglie di operai ed impiegati maturate sino alla data
di entrata in vigore del decreto legislativo. È da ritenersi, sulla base della formulazione
utilizzata nel decreto, che non si possa fare riferimento al metodo della variazione
assoluta quanto piuttosto a quella della variazione relativa a ciascun anno.
Per accedere alle prestazioni del Fondo (art. 13 del decreto legislativo) debbono ricorrere
congiuntamente le seguenti condizioni:
- avere subito, a seguito della situazione di crisi del costruttore, perdite di somme di
denaro o di altri beni versate come corrispettivo per l’acquisto di un immobile da
costruire (sembrerebbero essere esclusi gli acquisti di immobili ultimati);
- non avere acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da
costruire;
- regolarità urbanistica dell’immobile (con il rilascio del permesso di costruire o della
concessione edilizia).
Il Fondo è articolato su aree interregionali che saranno individuate successivamente in
base alle richieste di indennizzo presentate e ciascuna sezione avrà una distinta
contabilità.
Il contributo obbligatorio previsto sulle fideiussioni viene versato alla sezione autonoma
del Fondo nel cui ambito territoriale si trova l’immobile per il quale è stata rilasciata la
fideiussione.
Il Fondo ha il diritto di regresso nei confronti del costruttore per il recupero
dell’indennizzo erogato al promissario acquirente (vittima di una situazione di crisi) al
quale si surroga nell’ambito della procedura di crisi aperta nei confronti del costruttore.
È prevista (art. 18 comma 4 del decreto legislativo) la costituzione di un Comitato tecnico
di supporto all’attività del gestore del Fondo per la formulazione di linee di indirizzo
nell’attività di esame delle istanze di indennizzo. Del Comitato saranno chiamati a fare
parte oltre ai rappresentanti
ministeriali anche quelli delle organizzazioni di categoria.
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Revocatoria fallimentare
L'art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 individuava, tra i principi della delega, la
limitazione della esperibilità dell'azione revocatoria nei confronti dell'acquirente e la
modifica dell'art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267/42) relativo alla possibilità per
il curatore del fallimento di agire in revocatoria nei confronti di coloro che hanno stipulato
atti a titolo oneroso nei due anni precedenti al fallimento.
Questa indicazione della delega è stato esercitata, nel decreto legislativo, in modo
limitato a seguito della contemporanea trattazione della riforma del diritto fallimentare
sia nell'ambito di uno specifico disegno di legge in discussione in Parlamento, che nella
recente legge n. 80/05. Per altro quest'ultima legge, all'art. 2 comma 1, modificando
l'art. 67 del R.D. 267/42 stabilisce che, in genere, non sono soggette a revocatoria le
vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati a costituire l'abitazione
principale dell'acquirente, dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado.
Ciò premesso si evidenzia che l'art. 10 del decreto legislativo, con dubbi profili di
legittimità costituzionale, detta norme speciali e cioè gli atti di trasferimento della
proprietà di immobili da costruire, non sono soggetti a revocatoria a condizione che:
- l'acquirente si impegni a trasferirvi la propria residenza o dei suoi parametri o affini
entro il terzo grado, entro 12 mesi dall'acquisto o dall'ultimazione (questa è l'innovazione
rispetto all'art.67 come modificato dalla legge 80/05);
- sia stato pagato il giusto prezzo.
L'art. 11 del decreto legislativo introduce l'art. 72 bis al R.D. 267/42 e cioè una
"normativa speciale" per gli immobili da costruire.
Il contratto si intende sciolto se il promissario acquirente abbia escusso la fideiussione a
garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore prima che il curatore
comunichi la scelta tra esecuzione del contratto o suo scioglimento.
Se invece il curatore vorrà dare esecuzione al contratto, la fideiussione non potrà più
essere escussa.
Procedura fallimentare – diritto di prelazione
L'art. 9 del decreto si applica sia alle procedure fallimentari in corso che a quelle future e
prevede che se l'immobile è stato consegnato all'acquirente ed utilizzato quale "prima
casa" questi avrà il diritto di prelazione nella vendita dell'alloggio in sede di esecuzione.
Il diritto di prelazione potrà essere esercitato anche se è stata escussa la fideiussione (in
questo caso si tratta di immobile da costruire) e l'autorità delegata alla vendita dovrà
dare comunicazione all'acquirente della determinazione definitiva del prezzo di vendita
indicando tutte le condizioni alle quali la vendita sarà conclusa.
ANCE CALABRIA 49
Nel caso in cui il prezzo pagato sia inferiore alla somma riscossa a seguito dell'escussione
della fideiussione, l'acquirente che si è avvalso del diritto di prelazione dovrà restituire al
fideiussore la differenza se l'immobile ha consistenza, caratteristiche e finiture
corrispondenti a quelle contrattualmente a suo tempo pattuite.
Per altro questa disposizione appare, come quella relativa ai limiti di esperibilità
dell'azione revocatoria fallimentare, di dubbia legittimità costituzionale in quanto limitata
alla sola "prima casa" con esclusione sia delle altre abitazioni che degli immobili ad uso
non residenziale delineando così una palese disparità di trattamento.
Frazionamento/cancellazione dell'ipoteca
L'art. 8 del decreto legislativo impone al notaio di non procedere alla stipula dell'atto di
compravendita se anteriormente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla
suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la
cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante
sull'immobile.
Iscrizione ipoteca/frazionamento mutuo
L'art. 3 comma 1 lett. n) della legge 210 è relativo al diritto dell'acquirente, di ottenere il
frazionamento del mutuo o la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie.
Questa disposizione, che vale per tutte le compravendite di immobili, è attuata dall'art. 7
del decreto legislativo che ha, a sua volta, modificato l'art. 39 del decreto legislativo n.
385/93 Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia.
E' stato esteso, anche agli immobili in corso di costruzione e non solo a quelli ultimati,
purché in grado di essere accatastati dalle singoli porzioni, il diritto del debitore, del terzo
acquirente o del promissario acquirente di ottenere la suddivisione del finanziamento ed il
frazionamento della relativa ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in
acquisto. La banca dovrà provvedere al frazionamento dell'ipoteca ed alla suddivisione
del finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta o 120 giorni se la richiesta riguarda un
finanziamento maggiore di cinquanta quote.
Se la banca non provvede il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del
Tribunale che può designare un notaio e procedere nella suddivisione.
ANCE CALABRIA 50
ATTO DI PRENOTAZIONE
Alla Spett.le
Impresa...........…………………
Via..............……………………..
Città.............……………………
Cod. Fisc......….…………………..
Part. IVA........…………………..
Il sottoscritto......................,nato a................. il..............,residente
in.............................., Via.................(cod.fisc..................) essendo a conoscenza che
codesta Impresa ha in corso di costruzione nel Comune di .........., località ............,
Via............, e precisamente sulle aree distinte in catasto al foglio ......particelle ....., la
costruzione di un edificio a destinazione ............ in forza di permesso di costruire n.....
rilasciato dal Comune di.....in data ......., nonché di successive varianti n.. e n..,
rispettivamente rilasciate dal medesimo Comune in data..... e in data..... ovvero d.i.a.
presentata in data ..... prot. n. .. ; ed essendo altresì a conoscenza che codesta
Impresa è proprietaria di (ovvero titolare di diritto di superficie in forza di convenzione
stipulata il ………………………. ai sensi dell'art.35 della legge n.865/71 e successive
modifiche ed integrazioni, con il Comune di ………………………….. con atto in data
……………………………. n………….. repertorio, ovvero ai sensi dell'art………… della legge
regionale …………..su) detta area per averla acquistata da ........ in forza di [citare il titolo
(atto pubblico, scrittura privata autenticata o sentenza passata in giudicato) con tutti i
suoi estremi di registrazione e trascrizione]
Propone
di acquistare una porzione ultimata del predetto edificio e precisamente l'appartamento
di civile abitazione sito al piano....della scala.... e distinto con l'interno n......., composto
di ..........., confinante con l'appartamento interno, vano scale, ecc.; nonché cantina
posta al piano seminterrato di detto edificio e distinta al numero..........., confinante con
........... - dette unità sono meglio raffigurate nella planimetria che si allega alla presente
proposta sub A - alle seguenti condizioni:
1) PREZZO OFFERTO: euro ................, da regolarsi come segue:
a)quanto a euro ....... a mezzo assegno circolare/bancario non trasferibile intestato alla
impresa destinataria della presente proposta a titolo di caparra
confirmatoria/penitenziale contestualmente alla stipula del contratto preliminare che,
ANCE CALABRIA 51
in caso di accettazione della presente proposta, dovrà avvenire entro il ........
b) quanto a euro......a titolo di integrazione della caparra (ovvero acconto prezzo) con le
stesse modalità di cui al punto precedente ovvero con le diverse modalità che
verranno comunicate successivamente dall'impresa destinataria della presente
proposta e che potranno consistere in versamento o bonifico su conto corrente
bancario o postale dell'impresa stessa, entro (a data fissa ovvero a stato avanzamento
lavori);
c), d), e), f) prevedere eventuali ulteriori tranches di pagamento;
g) quanto alla residua somma di euro .... mediante pagamento, con le modalità di cui
sopra, alla consegna dell'immobile e contestuale stipula dell'atto notarile definitivo di
vendita1;
2) CONTRATTO PRELIMINARE:
le condizioni della compravendita saranno stabilite con contratto preliminare di
compravendita da sottoscrivere entro il......., in conformità alla schema che, siglato
dal sottoscritto proponente, viene allegato al presente atto.
3) IRREVOCABILITA' E ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA:
La presente proposta è irrevocabile fino al2 .....
Entro tale data le parti dovranno sottoscrivere il contratto preliminare. In difetto, la
presente proposta perderà ogni efficacia.
4)TUTELA DELL'IMPRESA DESTINATARIA DELLA PROPOSTA
A garanzia della presente proposta viene versata, [a mani dell'agenzia di mediazione
(citare estremi),] la somma di euro ………………………. a mezzo3 assegno intestato
all'impresa destinataria della proposta, somma che costituirà l'importo del
risarcimento del danno, in tal misura forfetariamente determinato, in caso di mancata
sottoscrizione del contratto preliminare per rifiuto del proponente.
data, .....
1 il pagamento a saldo finale in tutto od in parte potrà essere previsto anche sotto forma di rilascio di cambiali
da rendersi anche ipotecarie da garantirsi sull'immobile in oggetto, o su altro di proprietà del proponente, effetti i cui importi, scadenze ed eventuale calcolo di interessi andranno qui riportati. Nel caso di rilascio di cambiali ipotecarie, prevedere, che il costo dell'iscrizione e della cancellazione dell'ipoteca e per tutte le relative formalità sarà a carico del proponente.
2 prevedere un termine congruo per addivenire, senza accettazione della proposta, direttamente alla stipula del
contratto preliminare; ciò perché, qualora si accettasse la proposta, scatterebbe l'obbligo di produrre la fideiussione in quanto si concluderebbe il contratto preliminare.
3 descrivere titolo
ANCE CALABRIA 52
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
DI IMMOBILE DA COSTRUIRE*
Con la presente scrittura privata da valere ad ogni effetto di legge tra:
- IMPRESA (sia essa persona fisica ditta individuale che società, da indicarsi con tutti i
suoi dati identificativi quali la denominazione o ragione sociale, la sede, codice fiscale e
partita iva, nonché con quelli del suo rappresentante che dovrà essere munito dei relativi
poteri per questo atto);
di seguito anche "promittente";
- persona fisica (da indicarsi con tutte le sue complete generalità, domicilio e codice
fiscale, situazione di stato civile e regime patrimoniale della stessa se coniugata);
di seguito anche "promissario";
premesso
A) che la promittente, in forza di [citare il titolo (atto pubblico, scrittura privata
autenticata o sentenza passata in giudicato) con tutti i suoi estremi di registrazione e
trascrizione] è proprietaria di (ovvero: titolare di diritto di superficie in forza di
convenzione stipulata il ………………………. ai sensi dell'art.35 della legge n.865/71 e
successive modifiche ed integrazioni, con il Comune di ………………………….. con atto in data
……………………………. n………….. repertorio, ovvero ai sensi dell'art………… della legge
regionale ………… su) un appezzamento di terreno4 sito nel Comune di ........., loc.
.........., Via ............, distinto in Catasto Terreni al Foglio ...., particella ....., e confinante
con (indicare almeno tre confini);
B) che su detto terreno la promittente intende costruire (ovvero: ha in corso di
costruzione/ultimazione/rifinitura) un fabbricato ad uso5…….. in forza di6:
permesso di costruire richiesto al Comune di ......... in data .......... con istanza prot. n.
.........., non ancora rilasciato (ovvero permesso di costruire n. ........... rilasciato dal
Comune di ........... in data ........... e sue varianti7)
ovvero di d.i.a. presentata al Comune di …………… in data ……………… con prot. n.
…………………… e sue varianti8;
in merito il promittente precisa che il compendio in questione è stato oggetto di
convenzione urbanistica stipulata con atto a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il
4 eventualmente si potrà specificare se trattasi di terreno mai edificato o terreno di risulta da demolizione di
precedente manufatto 5 specificare la destinazione del fabbricato in costruzione; nel caso che sia mista indicare tutte le destinazioni
comprese nel fabbricato anche se non oggetto del preliminare 6 qui debbono essere citati gli estremi di ogni titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione 7 se esistenti debbono essere citate con i relativi estremi 8 se esistenti debbono essere citate con i relativi estremi
ANCE CALABRIA 53
... al n.... e trascritto a .... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di
conoscere ed accettare, dando atto che nella stessa sono in particolare previsti i seguenti
vincoli9:…………………………………………………………..
ovvero in merito il promittente precisa che per detto compendio è stato stipulato atto
d'obbligo edilizio a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il ... al n.... e trascritto a
.... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di conoscere ed accettare, dando
atto che nello stesso sono in particolare previsti i seguenti vincoli:
segue elencazione principali prescrizioni dell'atto d'obbligo e vincoli dettati dallo stesso.
ovvero:
A) che la promittente, in forza di [citare il titolo (atto pubblico, scrittura privata
autenticata o sentenza passata in giudicato) con tutti i suoi estremi di registrazione e
trascrizione] è proprietaria di (ovvero: titolare di diritto di superficie su) un complesso
edilizio attualmente ad uso .......... sito in Comune di ........., loc. .........., Via ............,
distinto in Catasto Fabbricati al Foglio ...., particella ....., e confinante con (indicare
almeno tre confini);
B) che relativamente a detto complesso edilizio la promittente intende effettuare
(ovvero: ha in corso di costruzione/ultimazione/rifinitura) lavori di completa
ristrutturazione comportanti anche cambio di destinazione d'uso al fine di trasformarlo in
fabbricato ad uso10……….. in forza di11:
permesso di costruire richiesto al Comune di ......... in data .......... con istanza prot. n.
.........., non ancora rilasciato (ovvero permesso di costruire n. ........... rilasciato dal
Comune di ........... in data ........... e sue varianti e successive d.i.a.12); in merito il
promittente precisa che il compendio in questione è stato oggetto di convenzione
urbanistica stipulata con atto a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il ... al n.... e
trascritto a .... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di conoscere ed
accettare, dando atto che nella stessa sono in particolare previsti i seguenti vincoli13:
ovvero in merito il promittente precisa che per detto compendio è stato stipulato atto
d'obbligo edilizio a rogito ..... rep. n. ... del ... registrato a ... il ... al n.... e trascritto a
.... il ... al n.... di formalità, che il promissario dichiara di conoscere ed accettare, dando
9 segue elencazione principali prescrizioni della convenzione e vincoli dettati dalla stessa. 10 specificare la destinazione del nuovo fabbricato; nel caso che sia mista indicare tutte le destinazioni comprese
nel fabbricato anche se non oggetto del preliminare 11 qui debbono essere citati gli estremi di ogni titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla ristrutturazione 12 anche queste, se esistenti, debbono essere citate con i relativi estremi 13 segue elencazione principali prescrizioni della convenzione e vincoli dettati dalla stessa.
ANCE CALABRIA 54
atto che nello stesso sono in particolare previsti i seguenti vincoli:
segue elencazione principali prescrizioni dell'atto d'obbligo e vincoli dettati dallo stesso.
C) che i lavori di cui sopra sono in corso di realizzazione e sono conformi al progetto
assentito (ovvero saranno realizzati conformemente al progetto assentito);
D) che il promissario ha manifestato il proprio interesse ad acquistare le porzioni
immobiliari meglio in seguito precisate;
E) che il promissario ha preso visione presso gli uffici del promittente dei titoli abilitativi
alla costruzione come sopra indicati;
F) che il promittente ha precisato al promissario che potrebbe verificarsi, nel corso della
realizzazione dell'intervento edilizio e per la migliore esecuzione dell'opera, la necessità di
realizzare varianti, di costituire servitù e rilasciare atti d'obbligo e/o vincoli (anche
ulteriori rispetto a quelli eventualmente qui elencati) a favore di Enti gestori di utenze di
pubblica utilità occorrenti per l'allacciamento dell'immobile alle reti dei servizi medesimi,
nonché a favore del Comune per il rilascio o la conferma dei permessi di costruire e degli
altri titoli abilitativi tutti inerenti il complesso immobiliare; varianti, servitù atti d'obbligo
e/o vincoli che ad oggi non è possibile predeterminare in considerazione dell'attuale stato
di avanzamento dei lavori;
G) che il promittente ha illustrato al promissario quali delle superfici come meglio
individuate al successivo art. 1 lett.c) si prevede allo stato attuale saranno destinate a
proprietà condominiale; questa infatti potrà essere definitivamente e precisamente
individuata solo successivamente al termine dei lavori con il deposito del regolamento di
condominio;
H) che le caratteristiche tecniche della costruzione sono (saranno) le seguenti14: ………..
I) che il promittente non intende/intenderà affidare i lavori edilizi in questione (o parte di
essi limitatamente a ...... specificare quali di essi) in appalto:
- alla ditta (indicare denominazione, sede e cod. fisc.) per quanto riguarda ............;
- alla ditta ........ per quanto riguarda .............
ovvero a ditte non ancora individuate; il promittente comunicherà al promissario prima
dell'inizio dei lavori affidati in appalto, l'esistenza di eventuali imprese appaltatrici con
l'indicazione dei relativi estremi identificativi e dei lavori a ciascuna appaltati15.
La scelta delle eventuali imprese appaltatrici è riservata esclusivamente al promittente e
14 riportare le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante alle
fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti, in ottemperanza a quanto previsto alla lett. d dell'art. 6 del d.lgs. n. 122 del 20 giugno 2005.
15 Si segnala l'opportunità di prevedere nei contratti di appalto l'autorizzazione delle imprese appaltatrici alla comunicazione dei loro dati ai sensi del d. lgs. 30 giugno 2003 n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati personali).
ANCE CALABRIA 55
nessun diritto alla risoluzione del contratto o a risarcimento a qualsiasi titolo deriva al
promissario per il solo effetto di detta scelta.
Il promittente si riserva la facoltà di sostituire e/o integrare le imprese appaltatrici; in tal
caso comunicherà al promissario le variazioni operate.
Tutto ciò premesso
si conviene e stipula quanto segue:
1. OGGETTO
Il promittente promette di vendere al promissario che promette di acquistare, per sè e/o
persona fisica da nominare entro il termine fissato per la stipula del contratto notarile
definitivo di vendita, alle condizioni in appresso meglio specificate, le seguenti porzioni
immobiliari, facenti parte del complesso in premessa descritto sito in .... , via ..... n. ... e
precisamente16:
L'erigendo complesso non è ancora stato censito al catasto fabbricati, essendo ancora in
corso di costruzione, e l'area su cui esso insiste non è stata fatta ancora oggetto di
denuncia di cambiamento (tipo mappale). I dati catastali identificativi dell'area come
rappresentata al catasto terreni sono i seguenti:...........
(ovvero: per l'area su cui insiste il complesso è stata presentata la denuncia di
cambiamento al catasto terreni - tipo mappale approvato in data ...... prot. n. ...... - ed il
fabbricato che insiste su di essa e conseguentemente le porzioni immobiliari in oggetto
hanno assunto i seguenti dati identificativi: ................);
dette porzioni immobiliari risultano meglio individuate per essere contornate in colore
celeste nella/e planimetria/e che corrisponde, per la parte qui allegata, a stralcio degli
elaborati del progetto presentato (ovvero da ultimo assentito), e che firmata/e dalle
parti, qui si allega/no sub .....
Le parti si danno reciproco atto del fatto che la quota riferita alle porzioni immobiliari in
oggetto in proporzione all'intero complesso di cui esse fanno parte, allo stato attuale può
approssimativamente essere determinata nella misura di ..... millesimi.
Considerato che lo stabile, di cui fanno parte le porzioni immobiliari promesse in vendita,
è attualmente ancora in via di costruzione le parti convengono:
a) che le indicazioni risultanti nella planimetria potranno subire modificazioni in relazione
a necessità costruttive suggerite dalla regola dell'arte ai fini della migliore esecuzione
dell'opera e/o conseguenti ad indicazioni del Comune od altri enti pubblici o gestori di 16 descrivere tutte le porzioni immobiliari oggetto del preliminare e quindi sia la porzione principale che le
porzioni accessorie ed annesse (pertinenze di uso esclusivo), con tutte le indicazioni di rito quali destinazione, consistenza, confini, scala, piano, interno, superficie utile, ecc... e con quelle di cui all'art. 2826 c.c. e quindi con l'indicazione della loro natura o destinazione, del Comune in cui si trova, e dei dati di identificazione catastale se disponibili.
ANCE CALABRIA 56
pubbliche utenze; le eventuali modifiche non potranno comunque comportare
significative variazioni della superficie disponibile delle porzioni stesse, tali
intendendosi le modifiche che ne diminuissero la superficie in misura superiore ad un
ventesimo e/o ne alterassero in modo rilevante la suddivisione; in ogni caso le parti
convengono che la determinazione del prezzo è stata convenuta con riferimento ad
una vendita "a corpo" e non "a misura".
b) Le porzioni immobiliari verranno trasferite al promissario libere da iscrizioni ipotecarie,
privilegi anche fiscali, o trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell'eventuale
iscrizione relativa al mutuo di cui al successivo art. 4 e saranno altresì libere da pesi
ed oneri di qualsiasi genere e da servitù passive, ad eccezione di quelle risultanti dagli
atti d'obbligo o dalle convenzioni urbanistiche citati in premessa o che verranno in
seguito stipulati, nonché di quelle ulteriori servitù ed atti d'obbligo in favore di enti
gestori di utenze di pubblica utilità (ENEL, ACQUEDOTTO, ITALGAS, ecc.)
eventualmente occorrenti per l'allacciamento dell'immobile alle reti dei servizi pubblici
medesimi oppure a favore del Comune e/o altri enti pubblici per il rilascio o la
conferma dei titoli abilitativi tutte inerenti il complesso immobiliare; al riguardo, il
promittente comunicherà al promissario il contenuto degli atti in discorso che
dovessero essere stipulati successivamente al presente contratto.
Con riferimento alla libertà delle porzioni immobiliari da iscrizioni, trascrizioni
pregiudizievoli, il promittente dichiara e garantisce che a tutt'oggi le stesse unità
immobiliari risultano libere da qualsiasi peso o gravame (ovvero gravate da17: )
Con riferimento al mutuo edilizio in corso il promittente dichiara e garantisce che il
rapporto contrattuale di finanziamento di cui sopra è in uno stato di regolare
esecuzione, che gli obblighi dallo stesso assunti verso la banca con tale contratto sono
stati finora regolarmente adempiuti, in particolare per quanto concerne la restituzione
del capitale mutuato ed il pagamento dei relativi interessi, e che non sussiste alcuna
ragione di controversia tra il promittente e la banca in ordine a detto contratto;
c) La proprietà condominiale avrà riguardo agli spazi ed all'area indicativamente
contornati in colore verde nella planimetria generale dell'immobile consistente, per la
parte qui allegata, a stralcio degli elaborati del progetto presentato (ovvero da ultimo
assentito), precisandosi che tali spazi ed area potrebbero subire eventuali modifiche in
conseguenza della migliore esecuzione dell'opera nonché della necessità di dismissioni,
17 citare estremi di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli e relativo ammontare, il soggetto a cui
favore risultano ed il titolo dal quale derivano. In caso di esistenza di gravami le parti dovranno espressamente concordare gli obblighi del costruttore ad essi connessi prevedendo in particolare se tali obblighi (che potranno ad esempio anche consistere nel provvedere alla loro cancellazione o restrizione con liberazione delle unità immobiliari in oggetto) debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.
ANCE CALABRIA 57
costituzioni di servitù, atti d'obbligo a favore del Comune e/o degli enti gestori di
utenze pubbliche.
Le parti convengono espressamente che è fatto divieto al promissario di cedere il
presente contratto senza il preventivo consenso scritto del promittente.
2.REGOLAMENTO DI CONDOMINIO ED AMMINISTRAZIONE
Essendo necessario, ai sensi dell'art. 1138 c.c., procedere alla formazione di un
regolamento di condominio che, allo stato, non è possibile redigere essendo l'immobile
ancora in corso di costruzione e, conseguentemente, non essendo ancora individuabili
eventuali servitù ed obblighi, e/o eventuali varianti, il promissario conferisce espresso
mandato irrevocabile, anche nell'interesse di terzi, al promittente di provvedere alla
redazione ed al deposito dello stesso in conformità alle norme di legge vigenti, con
indicazione delle quote di comproprietà e di concorso spese e compilazione delle tabelle
millesimali, impegnandosi fin d'ora a ratificarne l'operato ed a confermare tale mandato
anche nel contratto definitivo di vendita ove a quella data il regolamento di condominio
non fosse stato ancora redatto e/o depositato. Essendo altresì necessario provvedere
intanto all'amministrazione dell'immobile, il promissario conferisce del pari mandato al
promittente di procedere alla nomina di un amministratore sino a quando non si sia
proceduto alla stipula degli atti notarili di vendita per almeno ....... per cento delle unità
immobiliari formanti parte dell'edificio e comunque non oltre il termine di anni due dalla
stipula del primo atto notarile di vendita.
3. CONSEGNA
Salvo cause di forza maggiore, o per atti od omissioni non imputabili al promittente,
l'ultimazione dei lavori edilizi per l'intervento di cui in oggetto dovrà avvenire entro il ....
e la consegna al promissario delle porzioni immobiliari in oggetto libere da persone e
cose e perfettamente ultimate in ogni loro parte avverrà entro i successivi ... giorni.
(eventuale: a norma della lettera e) dell'art. 6 del d.lgs. n. .... del .... è in facoltà delle
parti altresì prevedere anche termini massimi di esecuzione dei lavori correlati alle varie
fasi degli stessi)
Si conviene espressamente tra le parti che in caso di ritardo superiore a giorni ....... nella
consegna di quanto in oggetto per causa imputabile al promittente, quest'ultimo
corrisponderà al promissario una penale giornaliera nella misura pari ad Euro ......; nulla
sarà dovuto se l'eventuale ritardo nella consegna rimanesse nell'ambito dei suddetti
giorni ......
Il promissario, tenuto conto che il fabbricato di cui fanno parte le porzioni immobiliari in
oggetto è costituito anche da altre unità immobiliari e dalle parti comuni, dà il proprio
consenso a considerare ultimate le porzioni immobiliari ad esso promesse in vendita
ANCE CALABRIA 58
anche quando non fossero del tutto terminate le opere di rifinitura relative alle parti
comuni ed alle altre unità di proprietà esclusiva, fatta eccezione, per le parti comuni,
delle certificazioni in materia di conformità e sicurezza degli impianti e fermo restando
l'obbligo del promittente all'ultimazione dell'intera opera entro la data ultima del ......
sempre fatte salve cause di forza maggiore o per atti od omissioni non imputabili al
promittente stesso.
Il promissario si impegna a prendere in consegna le porzioni immobiliari in oggetto entro
..... giorni dalla comunicazione scritta del promittente dell'ultimazione come sopra
definita, assumendosi dalla data della consegna o comunque decorso.... giorni da tale
comunicazione tutti gli oneri gravanti sulle porzioni stesse nonché l'onere dell'eventuale
quota di mutuo (interessi anche di preammortamento e capitale) di cui all'art.5, lettera
b).
Contestualmente alla consegna del possesso verrà effettuato un collaudo di tutti gli
impianti e un sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi e della rispondenza del
realizzato a quanto concordato.
Il promittente garantisce fin d'ora che le porzioni immobiliari in oggetto saranno
realizzate e si troveranno alla data della consegna in stadio tale da consentire il rilascio
del certificato di agibilità; eventuali ritardi nel rilascio medesimo da parte della
competente amministrazione comunale non potranno essere addebitati al promittente,
ferma comunque l'obbligazione di quest'ultimo a farne conseguire il rilascio stesso. Il
promittente peraltro si obbliga a presentare al competente Comune, prima della data di
stipula del contratto notarile definitivo di vendita, tutta la documentazione necessaria ai
sensi degli artt. 24 e 25 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, affinché, con il decorso del
termine di legge, si intenda attestata l'agibilità del complesso.
Ove la consegna delle porzioni immobiliari avvenisse prima del rilascio della licenza di
agibilità, il promissario potrà disporne ai soli fini della predisposizione delle unità stesse,
assumendo sin d'ora impegno a non utilizzarle ai fini cui sono destinate ed a tenere
manlevato ed indenne il promittente da eventuali sanzioni anche amministrative
conseguenti alla prematura occupazione ed utilizzo delle unità in questione.
Nell'ipotesi in cui il presente contratto dovesse essere risolto successivamente alla
consegna al promissario delle porzioni immobiliari in oggetto senza che sia stato ancora
stipulato il contratto definitivo di vendita, il promissario stesso sarà tenuto a farne
restituzione al promittente, liberi da persone e cose, entro e non oltre giorni ...... dalla
data in cui il promittente ne abbia fatto richiesta; fatto salvo il diritto al risarcimento degli
eventuali maggiori danni, il promissario sarà tenuto a corrispondere una penale di euro
...... per ogni giorno di ritardo nella riconsegna.
Anche contestualmente alla detta riconsegna del possesso verrà effettuato un collaudo di
tutti gli impianti e un sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi.
ANCE CALABRIA 59
4. PREZZO E MODALITA' DI PAGAMENTO
Il prezzo della vendita qui promessa, fatto salvo quanto meglio precisato al successivo
art. 7, Esecuzione delle opere, è stato tra le parti convenuto ed accettato "a corpo" nella
complessiva somma di euro ...., oltre Iva nella misura di legge, e verrà corrisposto, per
le tranches successiva a quella in data odierna, a mezzo bonifico bancario sul conto
corrente n. .... intestato al promittente in essere presso l'agenzia n. .... della banca ....
codice Abi ... Cab ... Cin ... (ovvero versamento sul conto corrente postale n. ....
intestato al promittente ovvero a mezzo assegni bancari/circolari non trasferibili all'ordine
del promittente).
Il promittente si obbliga a comunicare in forma scritta al promissario eventuali variazioni
del numero del conto o delle sue coordinate bancarie o postali.
Si conviene che detto prezzo sia corrisposto come segue18:
a) quanto ad euro ...... a titolo di caparra confirmatoria/penitenziale a mezzo consegna di
assegno (descrivere titolo) non trasferibile all'ordine del promittente che con la
sottoscrizione del presente atto ne rilascia quietanza, salvo il buon fine del titolo
sudddescritto;
b) quanto ad euro ...... a titolo di integrazione della caparra/acconto prezzo entro il
.......... (a data fissa ovvero a stato avanzamento lavori);
c), d), e) quanto ad euro ...... a titolo di integrazione della caparra/acconto prezzo entro
il .......... (a data fissa ovvero a stato avanzamento lavori);
f) quanto ad euro ....... contestualmente alla consegna delle unità immobiliari in oggetto.
Il promissario si riserva di procedere al saldo del residuo prezzo di cui alla presente
lettera f) anche attraverso accollo di una quota da frazionarsi del mutuo edilizio richiesto
(o che dovesse essere richiesto) dal promittente; detto accollo dovrà essere perfezionato
alla stipula del contratto notarile definitivo di vendita; il promissario si obbliga a
comunicare al promittente l'intenzione di accollarsi detta quota di mutuo da frazionarsi
entro la data del ........., specificandone contestualmente l'importo che non potrà essere
in ogni caso superiore a quanto previsto nella presente lettera f).
Il promittente non assume alcuna responsabilità in ordine a eventuali dinieghi dell'istituto
bancario per acconsentire, ove necessario, al richiesto accollo. In tal caso, il promissario
dovrà procedere al saldo del residuo prezzo comunque entro il termine suddetto
eventualmente anche usufruendo di mutuo da richiedersi a sue cura e spese ad altro
istituto di credito.
18 Si ricorda che le somme corrisposte a titolo di caparra non dovranno essere soggette ad IVA a differenza di
quelle ricevute a titolo di acconto prezzo per le quali dovrà essere emessa fattura e quindi le medesime dovranno essere maggiorate dell'IVA da commisurarsi con l'aliquota propria del trasferimento.
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In proposito, il promittente dichiara di aver contratto19 un mutuo edilizio di euro ....
garantito da ipoteca per euro ... gravante sull'intero compendio in oggetto, stipulato con
la banca ..... con atto a rogito Notaio
g) quanto ad euro ..... verranno corrisposti mediante n. .... rate di euro .... ciascuna
scadenti mensilmente/trimestralmente a partire dal .... e fino al ....; a fronte del
pagamento di detto importo dilazionato il promissario si obbliga a rilasciare al
promittente, contestualmente alla stipula del contratto definitivo di vendita,
corrispondenti effetti cambiari che il promittente stesso nella medesima sede si riserva di
richiedere siano da garantirsi ipotecariamente sulle porzioni immobiliari in oggetto.
Il promittente consegna al promissario che la ritira la fideiussione n. ..... rilasciata da
...... in data ..... a norma degli artt. 2 e 3 del d. lgs. n. 122 del 20 giugno 2005; il
promissario dichiara che la fideiussione a lui consegnata presenta tutte le caratteristiche
previste dalla legge e pertanto riconosce con ciò adempiuta l'obbligazione posta a carico
del promittente dal d. lgs. sopra richiamato.
5. SPESE ED ONERI A CARICO DEL PROMISSARIO
Sono a carico del promissario, che dovrà provvedere ai relativi pagamenti
contestualmente alla stipula del contratto definitivo di vendita:
- nell'ipotesi di accollo di mutuo: le spese relative che vengono sin d'ora forfetariamente
fissate nella misura del .... per cento sull'importo nominale della quota accollata che
dovranno essere versate in favore del promittente ;
- nell'ipotesi di rateizzazione con scadenza successiva alla stipula del contratto
definitivo: le spese degli effetti cambiari e dell'iscrizione ipotecaria eventualmente
richiesta; rimarranno altresì a carico del promissario anche le spese della cancellazione
dell'ipoteca da corrispondersi successivamente;
- l'IVA nella misura di legge, che dovrà essere versata in favore del promittente, con
impegno del promissario di conguagliare la maggiore imposta dovuta qualora
l'amministrazione finanziaria lo ritenesse necessario anche in relazione al non
riconoscimento della spettanza di norme agevolative applicate;
- le spese e gli oneri relativi alla stesura, deposito, registrazione e trascrizione del
regolamento di condominio ed all'intera pratica di accatastamento in tutto nella misura
complessiva forfettariamente determinata nel .... per cento del prezzo di vendita.
6. IMPIANTI ED AUTORIZZAZIONI
Il promittente provvederà ad installare impianti a norma di legge (centrale termica,
19 inserire estremi completi contratto di mutuo ed eventuali erogazioni e frazionamento.
ANCE CALABRIA 61
elementi di riscaldamento, ascensore, ecc. ..), assicurandone il loro allacciamento alla
necessaria e relativa rete di servizio. Qualora in corso di esecuzione dello stabile
dovessero intervenire nuove disposizioni, anche tecniche, in forza delle quali si debba
procedere all'installazione di impianti diversi e di maggior costo rispetto a quelli previsti
in sede progettuale ed indicati nella descrizione tecnica di cui al punto H) delle premesse,
detti maggiori costi verranno addebitati al promissario con facoltà per lo stesso di
recedere dal contratto qualora tali maggiori costi dovessero superare il ventesimo del
prezzo originariamente pattuito.
7. ESECUZIONE DELLE OPERE E FACOLTA' DI RECESSO
a) ESECUZIONE DELLE OPERE E MODIFICHE NECESSARIE
Le opere saranno realizzate in conformità alle previsioni del progetto, quale approvato
dall'amministrazione comunale con i provvedimenti di cui alle premesse, ed eventuali
successive varianti che non pregiudichino i locali promessi in vendita, sì come già indicato
all'art. 1 lett. a).
Si allega al presente contratto sotto la lettera ...... il capitolato della costruzione
contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi e l'elenco delle rifiniture e degli
accessori convenuti e compresi nel prezzo sopra indicato.
Il promittente, in considerazione dei motivi illustrati in premessa ed al precedente art. 1,
si riserva la facoltà di apportare al progetto tutte le modifiche che si rendessero
necessarie.
Il promittente garantisce l'esecuzione dei lavori a regola d'arte ed in conformità alle
vigenti norme di legge, regolamentari ed urbanistiche, nonché ai titoli abilitativi alla
costruzione in premessa citati, con le relative prescrizioni ed eventuali varianti
autorizzate.
b) FACOLTA' DI RECESSO
Qualora le modifiche di cui al precedente punto del presente articolo dovessero
comportare un aumento del prezzo, il promittente provvederà a comunicarlo al
promissario, restando inteso che, qualora l'aumento del prezzo dovesse risultare
superiore ad un ventesimo del prezzo totale della vendita, il promissario avrà facoltà di
comunicare, per scritto, entro quindici giorni dal ricevimento della comunicazione del
promittente, la propria decisione di recedere dal contratto; in tale ipotesi, il promittente
sarà tenuto a restituire, senza interessi, le somme percepite previa deduzione del
corrispettivo pattuito per le opere di cui al successivo art. 8, per quanto eseguito.
8. MODIFICHE ONEROSE
a) il promissario potrà richiedere in corso d'opera solo modifiche che non comportino
variazioni del progetto approvato a seguito dei provvedimenti abilitativi alla costruzione
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sopra richiamati;
b) i necessari adempimenti relativi alle opere interne richieste saranno predisposti a
spese del promissario, esonerando espressamente il promittente da ogni responsabilità e
conseguenze patrimoniali al riguardo. La consegna delle porzioni immobiliari si intende di
conseguenza prorogata per il tempo necessario per la presentazione degli adempimenti e
per la realizzazione delle opere da essi previste;
c) le parti dovranno preventivamente concordare per scritto il maggior costo corrente per
la realizzazione delle opere e le relative modalità di pagamento.
9. ATTO NOTARILE DEFINITIVO DI VENDITA
L'atto notarile definitivo di vendita da stipularsi nella forma dell'atto pubblico o della
scrittura privata autenticata verrà ricevuto o autenticato da notaio scelto dalla parte .... e
comunicato all'altra parte almeno un mese prima della ; detto atto dovrà essere stipulato
entro ... mesi dalla (ovvero contestualmente alla) consegna.
Il promittente provvederà, a sue cura e spese, a mettere a disposizione del predetto
Notaio rogante, con congruo anticipo, tutta la documentazione da questo richiesta per la
stipula.
Le parti si danno reciproco atto che in ogni caso, a norma dell'art. 8 del d.lgs. n. 122 del
20 giugno 2005, l'atto notarile definitivo di vendita non potrà essere stipulato prima del
frazionamento in quote del mutuo edilizio di cui in premessa e del perfezionamento di un
titolo idoneo ad ottenere la cancellazione od il frazionamento dell'ipoteca a garanzia del
finanziamento stesso o del pignoramento eventualmente gravante sull'immobile.
A norma dell'art. 4 del d. lgs. n. 122 del 20 giugno 2005 il promittente si obbliga a
consegnare al promissario, contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo di
vendita, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio del promissario
stesso e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e
diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 c.c.,
derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per
vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente
alla stipula del contratto in argomento.
10. SPESE, IMPOSTE E TASSE
Le spese del presente preliminare e dell'atto di trasferimento, tasse ed oneri fiscali, si
convengono a carico del promissario.
11. INTERESSI
Ferma la facoltà di cui al successivo art. 13, nell'ipotesi di ritardato pagamento al
promittente di qualsivoglia somma di danaro allo stesso dovuta dal promissario in
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dipendenza del presente contratto, verrà applicato un tasso di interesse pari all'euribor a
sei mesi vigente all'epoca dell'inadempimento, maggiorato del ... per cento, in misura
d'anno.
12. MODIFICHE ED INTEGRAZIONI
Qualunque aggiunta o modifica del presente atto dovrà risultare da atto scritto.
13. CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
La mancata osservanza da parte del promissario di quanto previsto ai precedenti artt. 4,
5 e 8, darà facoltà al promittente di risolvere il presente contratto ai sensi dell'art. 1456
c.c..
14. AUTORIZZAZIONI
Le parti si concedono reciproca autorizzazione al trattamento dei propri dati personali ai
sensi del Codice in materia di protezione dei dati personali di cui al d. lgs. 30 giugno
2003 n. 196, in relazione agli adempimenti posti a loro rispettivo carico dalla legge e dal
presente contratto.
data
IL PROMITTENTE IL PROMISSARIO
firma
Il promissario dichiara, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1341 c.c., di aver esaminato
e di approvare esplicitamente quanto contenuto nei seguenti articoli:
3. Consegna
7. Esecuzione delle opere
14. Clausola risolutiva espressa
IL PROMISSARIO
firma
-----------------------
*N.B. schema da utilizzarsi per le ipotesi di contratto preliminare di compravendita sotto forma di
scrittura privata avente ad oggetto immobili con qualunque destinazione nel quale promittente
venditore è una impresa e promissario acquirente è una persona fisica; il contratto va redatto in
carta regolarizzata nel bollo.
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