- defilippi e associati · 2019. 7. 7. · in corso di causa, al fine di ad divenire alla stipula...
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\.. Defilippi e Associati
ASSOCIAZIONE PROFESSIONALE
Avv. Claudio DefilippiPa1rodnante in CassazioneAvv. Debora BosiAvv. Deborah CianfanelIi
********
La Spezia, 7.5.2012
Avv. Chiara BesanaAvv. Edvina CiccarelIiAvv. Massimiliano Del FiandraAvv. Rosanna FerraraAvv. IIaria FiorettoAvv. Serena GiordanoAvv. Roberto GuadagniAvv. Chiara MalpeliAvv. Elisabetta Pala scianoAvv. Federica RoccaAvv. Teresa SummaAvv. Saverio Francesco SupertiAvv. Marco VenèAbogado Gianna SammicheliAbogado Carmen Zubillaga-AbascalDott.ssa Francesca BresanDott.ssa Marianna CrivaroDott.ssa Eleonora Rizzolo
Spett.1eComune di Grosseto
Piazza Duomo, 158100 Grosseto
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COLLABORATORIDott. Emanuele LoperfidoDott.Comm. e Revisore dei:ContiGeom. Alessandro Borrini
Oggetto: Bruno FaIzea - Comune di Grosseto
Istanza ex L. 241/90 e successive modificazioni\
Spett.1eComune,
scnvo la presente in nome e per conto di Bruno Falzea che mi ha conferito formale
mandato e che sottoscrive l'istanza ex L. 241/90 che allego.
La vicenda che riguarda l'acquisizione degli alloggi edificati in regime di edilizia
convenzionata e siti in Fosso dei Molini in' Grosseto è sicuramente nota all'intestata
Amministrazione Comunale.
Al fine di chiedere il traferimento della proprietà a favore del Falzea dell'alloggio dal
medesimo già pagato alla costruttriceBIEM1ffi Costruzionisi allega istanza ex J..,.241/90, con
richiesta da dare sollecito avvio alla procedura.
Bruno Falzea A:
Si allega: istanza ex L. 241/90 con documentazione inerente alla procedura
LA SPEZIAVia Severino Ferrari, 4 19124
Te!. 0187 - 518833Fax 0187 - 575012
Si riceve Lunedi e Venerdi
PARMAVicolo Mulini, 6 43100
Te!. 0521 - 2388220521-228210
Fax 0521 - 238866Si riceve Mercoledi
-' MILANOCorso di Porta Vittoria, 54 20122
Te!. 02 - 5412215302 - 55190234
Fax 02 - 54139049
Si riceve Martedi e Giovedi.
www.avvdefilippi.come-mail: info(a).avvdefiIiDDi.com
PEC: [email protected] e P.IVA:02293220345
PROCURAALLE LITIlosottoscritto~\J~O
1=A~A n,to aoral!) CIViM>.if 112- [){, eresidente a
~r~O in Via
~ n. tL,CF. SI,~H 711.11Informato ai sensi dell'art. 4,3° comma, del decreto Igs. N.28/2010 della possibilità diricorrere al procedimento dimediazione Ivi previsto e deibenefici fiscali di cui agli art!.17 e 20 del medesimodecreto, come da attoallegato, delego arappresentarmi e difendermi nelpresente procedimento egiudizio ed in ogni altraprocedura connessa, per ognifase e grado,compreseesecuzioni ed op'posizioni,anche di terzi ~. .........
Falzea Bruno è promissario acquirente di un alloggio edificN~o.in ?~'~rlt~~~~o::""'"''. . ,~~ P'):\ffdvr1<;U.\
regime di edilizia convenzionata nel comune di Grosseto -' Fosso dei' Conferiscotuttii poteriinerential mandato, nonché quelli diinterpellare, chiamare terzi incausa, proporre domandericonvenzionali, transigere o.conciliare giudizialmente estragiudizialmente, rinunciare,incassare somme e rilasciarequietanze, deferire e riferiregiuramenti, presentare reclami,opposizioni, trascrizioni dellacitazione, del pignoramento e diqualsiasi altro atto soggetto allaformalità di pubblicazione,trasmettere via telefax gli atti dicausa, ai sensi della legge n.183/1993, farsi sostituire daaltri awocati ai quali fin da orasono concesse le stessefacoltà. Dichiaro ai sensi e pergli effetti di cui al Dlgs n. 196/03di essere statola edotto/a che idati personali richiestidirettamente o raccolti pressoterzi verranno utilizzati ai finidel presente incarico e prestoCQnseguentemente il mioconsenso alloro trattamento.Con la promessa di rato evalido, salvo gli obblighi dilegge.
. . I ... Eleggo domicilio inSegretanato del ComItato per l EdIlIzIa l:A.~b~..(.Vv.\.S. 'Ft\1.11.d1A
"'- -c.
51iuM ~~ 0eJo/yu' d-Jd3jociatt' .. tA oc ia zione profe5sA'far<> §TRAGIUDIZIALE
5S MILANLA SPEZIA - PARMA - "-~~2;.IA
, Via S. Ferrari. 412 - F191 ~~~E DI GROS~ETO .870;18833 - ax ~. Te!. 01 :-j.. fo(@avvd§filiQ.oi.COm
fstr;;~~B'(:'1?!J!t~!/~'/$j!f!czg 7.8.1990, n.O 241 esuccessivemodificazioni~:i::r:;. j'Zl~
BRUNO FALZEA (C.f. FLZBRN56B08H224A), nato a Reggio
Calabria il 8.2.1956, residente a Grosseto - via Mozart, 23, rappresentato
e difeso, congimitamente e disgiuntamente, dall'Avv. Claudio Defilippi
del Foro di Milano e dall'Avv. Deborah Cianfanelli del Foro di La
Spezia, professionisti appartenenti all'associazione professionale
"Defilippi & Associati", ed ai fini del presente atto elettivamente
domiciliato presso il di loro studio sito in La Spezia - Via Severino
Ferrari, n.o 4, in forza di procura a margine del presente atto,
Premesso infatto che
Molini, lotto n.o 9, su area in cui era stato adottato un Piano per
l'Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.);
l'appartamento è sito allo ,piano, scala D, distinto con l'interno n.o 1,\
composto da ingresso-soggiorno, cucina, rispostiglio, disimpegno, tre
camere da lettÒ, bagno principale con vasca, bagno di servizio con
doccia, confinante con l'appartamento n.° 2 D e vano scale, con box
ad uso autorimessa al piano terra, distinto con il n.° 16, con adiacente
rispostiglio. L'immobile è distinto al NCEU fg. 92, parto617, sub 18 e
sub 37 per l'autorimessa;
al fine di consentire l'acquisizione dell'alloggio, il Falzea è stato
ammesso ad usufruire di un mutuo agevolato ai sensi della L. 11.3.88,
n.o 67 (art. 22/3° comma) come risulta da decreto del Ministero dei
Lavori Pubblici
Resideliziale del-7.7.1992 (v. dòc. n.o 1);
la costruttrice dell'alloggio e promittente venditrice è la "BIEMME .(f N l'iì~ ~~l")\~').
CostruzioniSnc di Mi/anié Bardi"con sede in Grosseto; ~Q ~;Wv .
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.
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la BIEMME era divenuta assegnataria della costruzione di n.° 16 alloggi del lotto n.° 9
del comprensorio PEEP - Fosso dei Molini in Grosseto in forza del provvedimento
della Giunta Municipale del Comune di Grosseto del 9.1.90, n.O 94 (doc. n. 2) e
concessionaria del diritto di superficie in forza di convenzione stipulata con il
medesimo Comune di Grosseto del 6.9.91 (doc. n. 3);
la convenzione disciplina i criteri, le procedure e i presupposti per la concessione del
diritto di superficie e per la cessione del diritto di proprietà all'interno dei piani di
edilizia economica e popolare di cui alla L. 18.4.62, n.o 167 e successive modificazioni
o delle aree a questo assimilate, ai sensi dell'art. 51 legge 22.10.71 n.O865 e della L.R.
30.6.84, n.o 41;
il prezzo di vendita dell'appartamento veniva fissato pari a Lire 122.000.000, da
intendersi a corpo e non a misura (Iva esclusa), da corrispondersi in lO rate, e veniva
stabilito che l'immobile dovesse essere ultimato presumibilmente entro 16 mesi
dall'inizio dei lavori, e quindi, dato che i lavori iniziarono nel mese di ottobre 1991, nel
marzo 1993 (v. contratto preliminare del 25.10.91 doc. n. 4);
in una lettera della BIEMME allegata al preliminare l'impresa costruttrice dichiarava
esplicitamente, tra l'altro, che "il prezzo stabilito resterà inalterato e non subirà quindi
variazione alcuna per effetto dell'aumento dei costi di costruzione intervenuti nel
periodo compreso tra la sottoscrizione dell'atto in oggetto e la consegna
dell'immobile" (doc. n. 5);
per quanto attiene alle rate, le prime 5 e mezzo -pari a complessivi 67.000.000 di Lire-
sarebbero state corrisposte direttamente dal Falzea, mentre le ultime 4 e mezzo -pari a
complessive Lire 55.000.000-, dovevano essere pagate dall'istante tramite accollo del
mutuo erogato alla ditta costruttrice dal Ministero dei Lavori Pubblici con decreto n.°
1344 del 15.5.1990 ed in applicazione della L. 11.3.88, n.o 67 e della L. 5.8.78, n.o 457
(il mutuo avrebbe dovuto pagarsi dopo la' stipula del contratto definitivo di
compravendita dell'alloggio con rate semetrali, nell'arco di 15 anni e con interessi
agevolati per il contributo -delMinistero dei Lavori Pubblici - Segretariato del-C.E.R.);
al momento della stipula del preliminare il rappresentante della BIEMME Costruzioni,
Geom.MauroCoccodi Grosseto,informaval'attoreche egli avrebbedovutoanticipare
anche la somma di Lire 55.000.000 già durante il corso dei lavori, affermando che la
ditta avrebbe avuto l'erogazione del mutuo solo a fine lavori;
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--.
il promissario acquirente pagava regolarmente a mezzo di assegni le prime sette rate
corrispondendo un importo complessivo di Lire 100.000.000 oltre Iva (e pagando
altresì Lire 3.880.000 per tasse di registro e bolli del contratto preliminare) cui si
devono aggiungere Lire 17.000.000 in contanti e percepiti dalla costruttrice al
momento della stipula del compromesso, cioè il 25.10.1991 e senza che venisse
rilasciata fattura (l'effettivo versamento della somma è poi stato riconosciuto dalla
costruttrice in un secondo momento con il rilascio della fattura);
più specificatamente il Falzea versava al momento della stipula del preliminare,
oltre alla somma di Lire 17.000.000 in contanti, l'importo di Lire 20.680.000
tramite assegno per caparra e primo acconto d'impianto del cantiere, I.V.A.,
Registro e Bolli atto preliminare) e provvedeva successivamente a pagare le altre 4
rate e mezzo del prezzo che erano direttamente a suo carico corrispondendo
complessivamente Lire 67.000.000;
il Falzea provvedeva quindi ad anticipare la somma di Lire 55.000.000 (che si
ripete non avrebbe dovuto essere pagata in anticipo in quanto l'attore aveva chiesto
l'accollo del mutuo che, secondo la normativa, doveva pagarsi dopo la stipula del
contratto definitivo di compravendita dell'alloggio) sborsando in un primo momento
Lire 33.000.000, oltre Iva 4% così distinti:
lire 13.000.000, oltre Iva nel luglio 1992;
lire 10.000.000 oltre Iva nel novembre 1992;
Lire 10.000.000 oltre Iva nel gennaio 1993;
il Falzea dunque ha già provveduto a versare all'impresa Lire 117.000.000
(100.000.000 + 17.000.000) per cui mancano per pagare interamente il prezzo della
compravendita solo Lire 5.000.000;
tutto questo nonostante che il mutuo agevolato pari a Lire 900.000.000 fosse stato
ugualmentecorrispostodallaBNLalla ditta costruttriceconattotrascrittoal n.o 623 del
10.4.1992 per una quota pari a Lire 720.000.000 (la somma è stata regolarmente
quietanzata ed incassata dalla-società BIEM.ME);
il 15.12.93 veniva dichiarata l'ultimazione dei lavori;
essendo venuto a conoscenza del doppio finanziamento ricevuto dalla BIEM11E (cioè
dal promissario acquirente e dalla BNL) il Falzea chiedeva la restituzione di quanto
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anticipato in conto mutuo -ovvero di Lire 33.000.000- ed invitava al tempo stesso la
società costruttrice alla stipula del definitivo;
a mezzo del proprio legale, la BIEM:ME non adempieva a nulla di quanto
legittimamente richiesto dal Falzea rivelandosi ancora gravemente inadempiente sia in
ordine alle modalità di pagamento del prezzo previste dalla convenzione stipulata con
il Comune di Grosseto il 6.9.1991 sia in ordine alla stipulazione e sottoscrizione del
contratto definitivo ed anzi, per tutta risposta, minacciava il Falzea che sarebbe stato
citato in giudizio per la divulgazione di notizie false;
l'odierno istante, con atto di citazione del 27.5.1994 conveniva dinanzi l'intestato
Tribunale la società BIEM:ME perchè venisse restituita la somma anticipata di Lire
55.000.000, frazionato il mutuo erogato dalla BNL sull'intero complesso di cui al
Lotto n. 9 del Fosso dei Molini al fine di consentire l'accollo della parte di pertinenza
dell'appartamento del Falzea e pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. di esecuzione del
preliminare ed in sostituzione del definitivo;
in corso di causa, al fine di addivenire alla stipula del definitivo, il Falzea provvedeva
a offrire ripetutamente, prima a mezzo di trattative dirette poi bancojudicis all'udienza
del 16.1.96, la sonuna di Lire 7.815.820 sommando al residuo del prezzo ancora
dovuto -Lire 5.000.000- i costi dovuti per alcuni oneri accessori (accatastamento,
allacciamento Enel e del gas);
la BIEM:ME, per contro, pretendeva illegittimi ed arbitrari aumenti del prezzo di
vendita dell'alloggio;
successivamente, ancora in pendenza del processo, la soc. BIEM:MEveniva dichiarata
fallita con sentenza del Tribunale di Grosseto del 5.12.2002, n.O956;
si costituiva per la società fallita la Curatela chiedendo lo scioglimento del preliminare
ai sensi dell'art. 72 della Legge Fallimentare;
con sentenza del 25.7.2005, n.O692 il Tribunale di Grosseto dichiarava non legittimo
l'esercizio della facoltà di scioglimento dal contratto esercitato dalla Curatela del
Fallimento della BIEMME ed il trasferimento a favore del- Falzea del diritto di
superficie per la durata di 99 anni dell'immobile, subordinando l'avvenuto
trasferimento del cespite immobiliare al pagamento da parte del Falzea della somma di
€ 8.407,08;
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avverso la sentenza n. 692/05 del Tribunale di Grosseto la Curatela del Fallimento
BIEMME proponeva appello che si concludeva con la sentenza della Corte di Appello
di Firenze del 22.5.2009 n.o 1358 che annullava i capi della sentenza del giudice di
primo grado nei quali si dichiarava l'illegittimità dell'esercizio della facoltà di
scioglimento dal preliminare e si disponeva il trasferimento a favore del Falzea del
diritto di superficie sull'alloggio;
avverso la sentenza n.O1358/05 il Falzea ha proposto ricorso per Cassazione rubricato
al R.G. n.o 11784/10e tuttora in attesa di decisione.
Considerato che
L'impresa costruttrice ha reiteratamente violato gli obblighi derivanti dalla Convenzione
del 6.9.91 con la quale il Comune di Grosseto ha concesso alla BIEMME Costruzioni snc
il diritto di superficie per il periodo di 99 anni.
In particolare, gravi e profondamente ingiuste -viste le conseguenze che si sono riversate
sul Falzea e su tutti gli altri promissari acquirenti nella medesima posizione- sono le
violazioni delle clausole della Convenzione, in particolare dell'art. 8, che determina la
risolvibilità della stessa Convenzione ai sensi dell'art. 12.
GRAVI E REITERATE VIOLAZIONI DELLA CONVENZIONE DEL 6.9.91
IN PARTICOLARE DELL'ART. 8
Dispone l'art. 8 della Convenzione del 6.9.91: "£' facoltà del concessionario stipulare
contratti preliminari di vendita e di locazione futura dei singoli alloggi Qualora il
concessionario stipuli contratti preliminari di vendita, il promittente acquirente dovrà
essere garantito per eventuali insolvenze del concessionario, da una jìdejussione
bancaria o assicurativa corrispondente all'importo delle somme versate a titolo di
acconto e/o di caparra; ove vengano versati ulteriori anticipi, l'importo della jìdeiussione
dovrà essere conseguentemente elevato.
Copia della jìde iussione deve essere inviata al Comune, il quale ne valuterà la congruità e
la corrispondenza allapresente convenzione.
Il ver-samentodi acconti e/o di caparra è subordinato alla preventiva approvazione delle
jìdeiussioni daparte dell'amministrazione comunale."
L'obbligo di cui all'art. 8 è stato previsto proprio per ovviare all'eventualità che il
promissario acquirente che versi una caparra od un acconto rischi di perdere la
caparra o l'acconto anticipato.
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.
Non risulta che sia mai stata rilasciata fideiussione alcuna a garanzia delle somme versate a
titolo di caparra e/o di acconto da parte del Falzea quale promissario acquirente.
Dall'esposizione dei fatti emerge chiaramente come l'inadempienza di tale obbligo abbia
procurato al Falzea ingenti danni e la completa pretermissione del suo diritto
all'assegnazione dell'allogio di Fosso dei Molini.
Ne consegue che la Convenzione dovrà essere risolta od anche revocata e/o annullata da
parte del Comune per grave inadempienza dell'art. 8.
RISOLVIBILITA' DELLA CONVENZIONE DEL 6.9.91 AI SENSI DELL'ART. 12
DELLA CONVENZIONE MEDESIMA
E DELL'ART. 35 DELLA L. 365/71
Del resto è la stessa Convenzione del 6.9.91 a prevedere l'obbligo della risoluzione della
stessa in determinati casi.
L'art. 12 della Convenzione prevede altresì: "La violazione o l'inadempimento da parte
del concessionario o i suoi aventi causa, degli obblighi di cui ai precedenti articoli,
determina, in aggiunta all'applicazione delle sanzioni penali e amministrative previste
dalle vigenti leggi e dai regolamenti comunali, le seguenti sanzioni:
A) Risoluzione dell'atto di concessione con conseguente estinzione del diritto di
superficie: (..)
3 - qualora si riscontrino gravi inadempimenti delle clausole circa la vendita o
la locazione degli alloggi;
4 - qualora si verifichino reiterate e/o gravi violazioni degli obblighi di cui alla
presente convenzione;
5 - qualora il concessionario venga dichiarato fallito prima della integrale
realizzazione dell'iniziativa e quando venga ammesso a concordato preventivo
senza che sia garantita la realizzazione degli alloggi secondo le clausole della
convenzione. "
Non solo non è stata rilasciata alcuna fideiussione a garanzia dei pagamenti effettuati dal
Falzea, ma il concessionario è stato dichiarato fallito prima dell'integrale realizzazione
dell'iniziativa, cioè prima che venisse assegnato l'alloggio di cui trattasi al Falzea.
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La giurisprudenza amministrativa si è già più volte occupata di vicende analoghe a quelle
del Falzea ed ha richiamato nella fattispecie i principi sanciti dall'arto 35 della L. 22.10.71
n.o 365.
Così ha statuito la sentenza del TAR -Friuli Venezia Giulia del 11.4.96,n.o 283:
H(..) il regime complessivo degli interventi di edilizia convenzionata, come quello per cui
si controverte, quale definito dall'art. 35 della L. 22.10.71, n.o 865, prevede il potere dei
Comuni di acquisire coattivamente aree nell'ambito dei piani di zona, da destinarsi a
fini di edilizia residenziale, le quali vanno a far parte del patrimonio indisponibile
dell'ente, il quale, per la realizzazione degli scopi suindicati, con deliberazione
consiliare e successiva stipulazione di convenzione attuativa, costituisce su di esse un
diritto di superficie, affinchè possano essere costruiti alloggi di edilizia economica e
popolare.
La deliberazione e la convenzione compongono entrambe la fattispecie complessa della
concessione amministrativa, nel caso avente ad oggetto il diritto di superficie su beni del
patrimonio indisponibile dell'ente locale, al fine di costruire e quindi di alienare o locare
alloggi di edilizia residenziale pubblica, in cui la posizione delle parti non è paritaria,
spettando al provvedimento unilaterale della P.A. ai sensi del settimo comma del citato
art. 35 difissare l'intero contenuto dell'atto convenzionale.
Detto atto ai sensi del successivo ottavo comma deve in ogni caso disciplinare i rapporti
fra P.A. concedente e privato concessionario in tutti gli aspetti fondamentali
(corrispettivo, esecuzione delle opere e relativo controllo, termini di inzio e ultimazione
dei lavori, canoni di locazione o prezzo dic essione degli alloggi, sanzioni e casi in cui il
concessionario decade dalla concessione eperde il diritto di superficie ecc.).
Attraverso il meccanismo della previa approvazione da parte del Comune, con
deliberazione consiliare dello schema della convenzione cui dovrà intermente adeguarsi il
contenuto dell'atto, stipulato tra le parti, si può attribuire soltanto latu sensu a
quest'ultimo la qualifìca di negoziale (..)
Invero l'annullabilità o la revocabilità per motivi di pubblico interesse sono immanenti
quali espressioni della potestà di autotutela della RA. alla natura stessa della
concessione amministrativa, qualora risulti impossibile, per vizi originari o per ragioni
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sopravvenute, conseguire le finalità pubblicistiche che con essa l'amministrazione
intendeva raggiungere (...)
In virtù di quanto previsto dall'art. 12 nonché dall'art. 35 della L. 365/71 la Convenzione
del 6.9.91 dovrà essere risolta o comunque revocata e/o annullata dal Comune di
Grosseto.
I COMPENDI IMMOBILIARI DI EDILIZIA PUBBLICA E CONVENZIONATA
NON POSSONO ESSERE ACQUISITI AL FALLIMENTO
A queste considerazioni strettamente inerenti la Convenzione del 6.9.91 occorre
aggiungere che per consolidato principio della giurisprudenza amministrativa è
incompatibile con la natura degli organi fallimentari e le finalità della procedura
l'acquisizione alla massa fallimentare di un compendio immobiliare di edilizia
convenzionata e pubblica, posto che gli alloggi che ne fanno parte devono essere assegnati
solo ai soggetti in possesso di determinati requisiti che non possono certo equipararsi ed
individuarsi nella generalità dei creditori partecipanti al fallimento.
Così ancora è stato sancito nella sentenza del TAR Friuli - Venezia Giulia testè citata:
"Il fallimento, che succede all'impresa concessionaria, non può pertanto ormai sottrarsi
ad un obbligo, che non deriva da un negozio di diritto privato, ma da un provvedimento
concessorio e dalla convenzione di esso attuativa.
Se invero così facesse, com'è avvenuto nella specie con la risoluzione del contratto
preliminare, per conferire gli alloggi alla massa fallimentare, il fallimento violerebbe gli
obblighi derivanti dalla concessione con la conseguenza che, sottraendo in tal modo i beni
che ne sono oggetto, dalla destinazione stabilita sarebbe di pieno diritto destinatario del
provvedimento di revoca impugnato (:.)
(..) il fallimento non può, per sua essenza, divenire un soggetto di edilizia residenziale
pubblica avendo la finalità diversa di soddisfare coattivamente, nei modi di legge, i
creditori dell'imprenditore fallito nella misura più ampia possibile.
Non è dato pertanto comprendere come i suoi organi potrebbero portare a termine il
programmato intervento di edilizia convenzionata che ne occupa, che è finalizzato non
solo alla vendita tout court degli alloggi realizzati, ma, ai sensi dell'art. 35/8° comma letto
9
E) della L. 865/71 e dell'art. 12 della convenzione, alla loro cessione solo a soggetti aventi
i requisiti prescritti e per giunta, a prezzo prefissato.
Tale regime non è compatibile con quello stabilito dall'art. 108 del R.D. n.o 267/42 che
prevede la regola della vendita mediante pubblici incanti degli immobili acquisiti alla
massafallimentare, per sua natura non limitata ai soli soggetti predetti. (..)
Detta procedura contrasta perciò con il regime di prezzi prefissati previsto in convenzione.
Si può pertanto verificare come la logica dell'edilizia convenzionata (vendere a soggetti
predeterminati ad unprezzo non maggiore di quelloprestabilito) sia radicalmente opposta
a quella del fallimento (vendere a chiunque possa assicurare il prezzo più elevato
possibile) per cui se il conferimento degli alloggi alla massa fallimentare è incompatibile
con la conservazione dellafinalità pubblica per la quale essi sono stati realizzati, onde la
P.A. è tenuta ad intervenire per la conservazione della destinazione previste con il
provvedimento di revoca che, trattandosi di manufatti realizzati sul patrimonio
indisponibile del Comune in diritto di superficie, comporta l'estinzione al suolo del diritto
di proprietà superficiaria sui medesimi.
Mentre è legittima la revoca da parte del Comune della concessione del diritto di
superficie per la realizzazione di edilizia convenzionata, ad un ex concessionario nel
frattempo dichiarato fallito con conseguente dichiarazione di accessione degli alloggi al
suolo, non è invece consentita la risoluzione del fallimento al concessionario ai sensi
dell'art. 72 r.d. 16.3.42, n. o 267 del contratto preliminare di vendita degli alloggi stessi al
comune in quanto l'atto autoritativo della p.a. che unilateralmente stabilisce il contenuto
della convenzione della concessione ex art. 35 l. 22.10.71, n.o 865, affievolisce la
situazione giuridica dell'impresa concessionaria, di talchè la stessa non è titolare nei
confronti del Comune stesso del diritto potestativo di di risoluzione, mirante per lo più a
sottrarre i ridetti alloggi alla destinazione di edilizia residenziale pubblica" (v. Tar Friuli
V. Giulia 11.4.96,n.o 283).
In altra sentenza, stavolta del Cons. di Stato - Sez. V, sono stati ripetuti i prindpi appena
espressI.
"il fallimento del concessionario attuatore di interventi costruttivi di edilizia economica e
popolare, ancorchè non costituito in forma di società cooperativa, costituisce legittimo
presupposto per la risoluzione del rapporto concessorio e per la decadenza del diritto di
lO
..
superficie, a nulla rilevando la circostanza che le clausole della convenzione stipulata dal
comune recassero solo un generico richiamo al fallimento delle cooperative, atteso che il
fallimento è pur sempre una situazione pregiudizievole per la cura dell'interesse pubblico
in materia, che la convenzione fu stipulata sulla base di uno schema tipo usualmente
adoperato con le cooperative e che le clausole di risoluzione automatica fu inserita nella
convenzione e liberamente accettata dal soggetto attuatore fallito" (v. Cons. St. Sez. V
25.9.95, n.o 1342).
Sulla base delle decisioni pronunciate in seno alla giurisprudenza amministrativa, ne
deriva che l'alloggio del Falzea non può in ogni caso essere acquisito alla massa del
fallimento BIEMME per cui quanto sta avvenendo in sede civile e fallimentare è
illegittimo e arbitrario.
A maggior ragione, la Convenzione del 6.9.91 dovrà essere risolta e/o revocata e/o
annullata dal Comune di Grosseto.
ACQUISIZIONE DA PARTE DEL COMUNE DI GROSSETO DELLA
PROPRIETA' SUL COMPENDIO IMMOBILIARE DI FOSSO DEI MOLINI-
LOTTO N. 9
Una volta risolta e/o revocata e/o annullata la Convenzione del 6.9.91 il compendio
immobiliare di Fosso dei Molini edificato dalla BIEtviME Costruzioni deve considerarsi di
proprietà del Comune in virtù dei principi sanciti dal codice civile in materia di accessione
e di estinzione della proprietà superficiaria, nonché in materia di contratto a favore
di terzi, quale si deve intendere la Convenzione del 6.9.91.
In base a quanto disposto dall'art. 934 c.c. qualunque costruzione o opera esistente
sopra il suolo appartiene al proprietario di questo.
Inoltre, l'art. 954/10 comma statuisce che estinto il diritto di superficie i diritti
gravanti sul suolo si estendono alla costruzione.
Sotto il profilo contrattuale_appare incontestabile che la convenzione del 6.9.91 stipulata
tra il Comune di Grosseto (in qualità di stipulante) e la BIEMME Costruzioni (in qualità di
promittente) possa essere inquadrata nello schema del contratto a favore di terzo (artt.
1411 e segg. c.c.).
Il
.
La stessa previsione, più volte richiamata, di cui all'art. 8 e diretta a garantire tramite
fideiussione bancaria o assicurativa il pagamento al promittente venditore di caparra e/o
acconti da parte dei promissari acquirenti, la preventiva determinazione del prezzo di
vendita (v. art. 9 della Convenzione) e dei criteri per la revisione del prezzo (art. lO)
nonché dei requisiti degli alloggi e degli utenti (artt. 6 e 7) determinano degli incontestabili
vantaggi a favore di soggetti estranei al contratto e che rivestono appunto la qualità di terzi
beneficiari.
Il quadro normativo testè descritto è in linea con la disciplina pubblicistica dettata dall'arto
35 della L. 865/71 allorchè si dispone che la convenzione stipulata tra comune e
concessionario debba necessariamente prevedere le caratteristiche costruttive e tipologiche
degli edifici da realizzare, il prezzo per la vendita degli alloggi, le sanzioni a carico del
concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di
maggior gravità in cui tale inosservanza determina la decadenza dalla convenzione e
l'estinzione del diritto di superficie.
Lo stesso dicasi per la disciplina dettata dagli artt. 7 e 8 della L. n.o 10/77 che impone agli
obblighi del concessionario quello di applicare un prezzo di vendita degli alloggi realizzati
che è stabilito nel rispetto delle leggi statali e regionali e che deve essere inferiore al valore
di mercato al fine di consentire di immettere sul mercato alloggi a prezzi calmierati, di
ridurre la tensione abitativa e di favorire l'accesso alla casa delle categorie meno abbienti.
Alla luce della disciplina dettata sia dalla Convenzione stipulata tra il Comune di Grosseto
e la BIEM1v1ECostruzioni sia dalla disciplina pubblicistica in materia, Bruno Falzea deve
quindi considerarsi uno dei terzi beneficiari della Convenzione del 6.9.91.
L'art. 1411/3° comma c.c. stabilisce che in caso di revoca della stipulazione la prestazione
rimane a beneficio dello stipulante per cui l'alloggio realizzato a favore di Bruno Falzea -e
da questi già interamente pagato- rimane a favore del Comune di Grosseto.
DIRITTO DI BRUNO FALZEA
AD ACQUISIRE LA PROPRIETA' DELL'ALLOGGIO
Il Falzea con la presente istanza intende chiedere al Comune di Grosseto in primis la
revoca e/o la risoluzione e/o l'annullamento della Convenzione del 6.9.91 stipulata con
la BIEMME Costruzioni -determinando così l'estinzione del diritto di superficie e
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· l'acquisizione del compendio immobiliare da parte dello stesso Comune di Grosseto-
quindi il trasferimento a suo favore della proprietà dell'alloggio già pagato
all'impresa costruttrice.
Come abbiamo visto, la BIE~ Costruzioni ha violato in maniera grave e reiterata le
clausole di cui alla Convenzione che espressamente prevedono la risolvibilità della
medesima nel caso in cui queste stesse clausole vengano violate e che a loro volta
costitituiscono applicazione della normativa pubblicistica ed inderogabile in materia di
edilizia residenziale e popolare.
Il Comune, una volta acquisita l'area compresa in un piano di edilizia economico-popolare
le assegna ad imprese in concessione del diritto di superficie che ne curano la costruzione e
la destinazione agli aventi diritto in possesso dei requisiti di legge.
Nell'ipotesi in cui alcuni degli alloggi siano rimasti nella disponibilità dell'impresa
concessionaria e che tale soggetto non paghi le rate di mutuo relative a tali alloggi, o come
nel caso de qua, fallisca, il Comune deve pronunziare la decadenza della concessione
prevista dalla convenzione per il mancato pagamento delle rate relative al mutuo e sottrarre
gli immobili alla libera contrattazione di mercato atteso che il fallimento è pur sempre una
situazione pregiudizievole per la cura dell'interesse pubblico.
Il Comune è chiamato ad intervenire per tutelare gli interessi che erano a fondamento e
presupposto della Concessione e della Convenzione e, soprattutto, quelli degli acquirenti e
dei promissari acquirenti che si trovano ad essere stati ingiustamente danneggiati
dall'Impresa costruttrice, per di più rimasti senza quelle garanzie che era compito del
Comune esigere e verificare.
Questo al fine di sottrarre alla procedura fallimentare un patrimonio di edilizia agevolata
convenzionata, esposto al rischio di azione revocatoria fallimentare, liberandolo da
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e da ogni altro tipo di gravame che dovesse porsi in
contrasto con gli scopi del P.E.E.P.e con gli effetti che lo stesso deve assicurare.
In altri termini, il Comune di Grosseto deve intervenire a tutela degli acquirenti in regime
di edilizia convenzionata, sul presupposto che un imponente fenomeno di protezione
sociale è quello della provvista dell'alloggio in proprietà ai lavoratori ed alle categorie
meno abbienti con materia regolata da molteplici leggi, quali la n.O865/71 (art. 35) , la n.O
10/77 (artt. 7 e 8) la n.O457/78 etc.
13
Estinto il diritto del superficiario, il Comune acquista la proprietà dell'opera esistente sopra
il suolo ai sensi delle norme di legge sopra richiamate.
A questo punto la finalità del Falzea è quella di fare in modo che il Comune assegni in
proprietà l'alloggio all'odierno istante in quanto legittimo avente diritto.
Sussistono tutti i requisiti stabiliti dalla legge per l'accesso del Falzea ai benefici
dell'edilizia convenzionata: si ricorda che il medesimo a questo fine è stato ammesso a
fruire del tasso di mutuo agevolato concesso decreto del Ministero dei Lavori Pubblici -
Segretariato del Comitato per l'Edilizia Residenziale del 7.7.1992 in applicazione dell' art.
22/3° comma L. 11.3.88, n.O67.
E, fatto altrettanto importante, ha già pagato per l'intero l'alloggio.
Anche sotto il profilo civilistico il Comune di Grosseto, una volta risolta la Convenzione
del 6.9.91, deve ritenersi obbligato a cedere l'alloggio al Falzea.
L'art. 2041 c.c. stabilisce che chi si arrichisca senza giusta causa a danno di un'altra è
tenuta a indennizzare ques'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale ed il
secondo comma della norma dice chiaramente che qualora l'arricchimento abbia per
oggetto una cosa determinata colui che l'ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura.
Nella fattispecie, una volta acquisita la proprietà del compendio immobiliare di Fosso dei
Molini, il Comune di Grosseto viene a conseguire un'ingiustificato arricchimento costituito
dall'acquisizione degli alloggi residenziali edificati dalla BIEMME e a danno di chi come
Bruno Falzea ha già pagato per intero il prezzo del proprio appartamento.
Ai sensi dell'art. 2041 c.c. è diritto di Bruno Falzea vedersi restituito in natura
l'appartamento che ha già pagato.
La giurisprudenza statuisce che la restituzione del bene da parte della P.A. è condizionata
dal rilascio della dichiarazione di pubblica utilità dell'opera di cui viene a beneficiare, ma
questo requisito è ritenuto sussistere in maniera anche implicita, cioè ogni qualvolta la P.A.
utilizzi in qualsiasi forma l'opera ricevuta (cfr. ex plurimis Cass. 2.9.05, n.o 17703; Cass.
24.9.07, n.o 19702).
In altri termini, il Comune di Grosseto dall'acquisizione del compendio immobiliare di
Fosso dei Molini viene a ricevere un arricchimento che non è giustificato da alcun titolo,
14
.
essendo stati gli alloggi che ne fanno parte già pagati dalle controparti dell'impresa
concessionaria, cioè dai promissari acquirenti della BIEMME.
I quali invece subiscono un corrispondente depauperamento.
Ne consegue che Bruno Falzea, come ogni altro promissario acquirente degli alloggi, ha
diritto a vedersi restituito l'appartamento costruito dalla BIEMME Costruzioni in Fosso dei
Molini.
Del resto, per quanto già esposto si ricorda che il Falzea deve considerarsi terzo
beneficiario della Convenzione del 6.9.91 stipulata tra il Comune di. Grosseto e la
BIEMME Costruzioni e che gli effetti della convenzione -assegnazione dell'alloggio in
proprietà ai soggetti meno abbienti con minimi di reddito, caratteristiche costruttive e
tipologiche degli edifici da realizzare, prezzo per la vendita calmierato- devono prodursi a
favore del Falzea.
***
Tutto ciò premesso e considerato, Bruno Falzea formula ai sensi della Legge 241/90 e
successive modificazioni formale
ISTANZA
affinchè il Comune di Grosseto Voglia, nel termine fissato per la conclusione del
procedimento, provvedere a:
1) dichiarare che la BIEMME Costruzioni ha violato in modo grave e reiterata la
Convenzione stipulata con il Comune di Grosseto il 6.9.91 (rep. 691 - racc. n.o
169) ed in particolare l'art. ~della Convenzione medesima;
2) per l'effetto, risolvere e/o revocare e/o annullare la Convenzione del 6.9.91
stipulata tra il Comune di Grosseto e la BIEMME Costruzioni s.n.c. in applicazione
dell'art. 12 della Convenzione e di tutte le norme di diritto pubblico vigenti in
materia;
3) dichiarare quindi la pubblica utilità dell'opera costituita dal compendio immobiliare
comprendente n.O 16 alloggi sito nel Comune di Grosseto - Località Fosso dei
Molini - Lotto n.° 9 realizzato dalla BIEMME Costruzioni snc in forza del
provvedimento della Giunta Municipale del Comune di Grosseto del 9.1.90, n.o 94;
4) trasferire in proprietà a Bruno Falzea l'alloggio distinto al NCEU fg. 92, parto617,
sub 18 e sub 37 più ampiamente specificato in premessa.
15
..
Con richiesta di acqui~izione d'ufficio da parte del Comune di Grosseto di ogni altro
documento necessario all'espletamento dell'istruttoria e con riserva di presentazione di
ulteriori memorie e documenti.
Si formula esplicita richiesta di comunicare all'istante la dichiarazione di avvio. del
procedimento con indicazione del termine di conclusione dello stesso.
Si dichiara di voler ricevere l'avviso di avvio del procedimento ed ogni altro avviso o
comunicazione prevista dalla normativa sul procedimento amministrativo di cui alla L.
242/90 al seguente n.o di fax 0187/575012 di cui è provvisto lo studio legale "Defilippi e
Associati" - sede di La Spezia oppure ai seguenti indirizzi di posta eletto cert.:
[email protected] deborahavvocatocianfanelli
Si allegano i seguenti documenti:
1) attestato di accertamento del possesso dei requisiti di Bruno Falzea ai sensi della L.
n. 87/88 del 7.7.92;
2) delibera Giunta Comunale di Grosseto del 2.7.91;
3)
4)
Convenzione Comune di Grosseto/BIEM11E Costruzioni del 6.9.91;
contratto preliminare Falzea/Biemme Costruzuioni del 25.10.91;
5) sentenza del TAR - Friuli Venezia Giulia del Il.4.96, n.° 283;
6) sentenza del Tribunale di Grosseto del 5.12.2002, n.O956 ;
7) sentenza del Tribunale di Grosseto del 25.7.2005, n.O692;
8) sentenza della Corte di Appello di Firenze del 22.5.2009 n.o 1358.:\ L
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Avv. Deborah
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16
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D Raccomandata . DPacco
D Assicurata
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Datadi spedizio.1Jatos/-2.01.2
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Dall'ufficioP~~à[è'di-FTa:~:7807~=-=::.
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-Via
Località
Data
..
..
N. Raccomandata 14529584833-7
I 11111111111111111
Posteitaliane .-..EP1816/EP1825' Mod. 22 R. MOD. 040008 (EX"'''1' SI. (1) Ed. 09
Accettazione RACCOMANDATA RICEVUTAÈvietatointrodurredenaroevalori nelle raccomandate:PosteItalianeSpAnon nerisponde
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7,95 Aff r .f 7.95Tariffa f
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