《税法》教学设计

第十章第 3 节

土地增值税法

财政金融学院

李 珂

二零二零年四月

2020 年一流课程教案《税法—第 10 章第 3 节土地增值税》教案

2

一、课程基本信息

课程名称 《税法》

课程章节 第十章 房产税法、契税法和土地增值税法

第三节 土地增值税法

教学课时 45分钟

教学目标

1.知识目标

掌握土地增值税纳税人、征税范围、税率等基本要素；

2.能力目标

（1）能够精确计算开发房产、销售旧房 、转让土地使用权 土地增值税的

应纳税额；

（2）准确运用超率累进税率计算应纳税额；

（3）理解制定土地增值税法条文的逻辑关系，分析制定税法的基本原则；

3.情感态度价值观目标

树立正确的纳税态度，培养自觉的纳税意识

重点与难点

1.教学重点

（1）土地增值税纳税义务规定、征税范围的甄别；

（2）四级超率累计税率的适用

（3）开发房产、销售旧房 、转让土地使用权等土地增值税应税行为的应纳

税额计税。

2.教学难点

（1）四级超率累计税率的适用

（2）开发房产土地增值税应税行为的应纳税额计税。

重难点

应对措施

1.课前预习，课前预习检测题（见附件 2 ）

2.课堂讲授、讨论、训练

方法与手段

1.教学方法

采取课前预习，课堂讨论、讲授、训练、相结合的半翻转课堂的教学方法。

2.教学手段

多媒体课件、课堂讨论、学习通教学平台互动功能（选人、抢答、投屏）

课程资料 【课前预习思考题】课程网站资料：

【习题集与作业】 自编《税法习题集与作业》

教学案例 自编《税法案例集》 例题

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二、教学思路

教学活动包括课前预习、课堂教学、课后巩固等，具体流程如下图：

三、教学过程

教学理念 教学内容 教学手段

问题导入

（2 分钟）

房地产业是否是暴利？房价跟那些因素有关？

讨论

课前预习

（ 课 外 线

上）

1.课前预习

通读教材、在线预习检测，高质量完成课前预习。

1.1.在线视频学习（见附件 1）

土地增值税有一定难度，预习中遇到困难，可以通过超星学习通《税法》

课程网络平台链接，观看中国大学 MOOC江西财经大学《中国税制》视频，看

完视频，对土地增值税有个整体认识。

1.2.课前预习检测题（见附件 2 ）

在税法网络课程平台发布课前预习作业题，4个选择题、1个计算题，总

分 100 分，学生做完后，系统自动给出成绩，作为平时成绩的依据，以此督

促学生自主学习。4个选择题难度较小，考察对土地增值税基础知识的掌握。

计算题考察四级超率累进税率的适用方法，稍有难度，估计正确率不高。通

过题目督促学生思考超率累进税率的适用，课堂上，根据学生对该理解存在

的问题进行讲解，针对性更强，效率更高。图 1、图 2分别是学生课前预习后，

在学习通平台预习作业完成情况与成绩。

图 1.课前预习完成情况

课 程 网 站

在线习题

课前预习 课堂教学 课外拓展 课后巩固

讲授、讨论 答疑、训练

文献阅读

讨论 课后作业

课后测试

课前阅读 课前作业

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课堂讲授

（7 分钟）

课堂讨论

（4 分钟）

图 2.学生课前预习成绩

2.课堂教学组织

2.1. 结合在线预习检测题成绩，梳理部分基础知识

结合学生课前预习检测题的失分情况，简要梳理土地增值税法的纳税人、

征税范围等基本要素，重点提示税法规定的特殊情况：捐赠房地产、交换房

地产、代建房产等计税问题。（该部分内容以课下记忆为主，课堂无需展开）

税率是重点也是难点，通过学习通互动中“抢答”（计平时成绩），找到

对该问题理解比较透彻的学生，由学生讲解税率的适用方法。

在学生讲解的基础上做补充，并引入土地增值税的计算公式

应纳税额=∑ （每级距的土地增值税额 ╳ 适用税率）

或 应纳税额=土地增值税额 ╳ 适用税率 – 扣除金额╳ 速算扣除系数

图 3 为学生通过学习通 APP 抢答题目并讲解土地增值税税率，图 4 为学

生向抢答问题的同学提问。

图 3.学生抢答并讲课

多 媒 体 教

学

学生抢答

并讲课

学生提问

学生间互

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理论传授

（5 分钟）

图 4：学生间的互动，学生向主讲学生提问

2.2 讲授土地增值税的重点——应纳税额的计算

（1）房地产开发企业土地增值税计算

联系实际说明房地产开发房产项目的主要流程：买地 建房（房地产开发

成本、费用） 销售

增值额=销售收入—地价-开发成本、费用

房地产开发企业转让房产扣除项目梳理如图：

地价

①购买土 契税

过户手续费等

土地拆迁费；

工程前期费（规划、设计、测绘）；

②房地产 建筑工程费；

开发成本 基础设施（供水、供电、供气、排污、通信、绿化等）

公共配套设施（健身器材等）；

间接开发费用

销售费用 1.能够提供金融机构证明的，财务

费用据实扣除，

③房地开发费用：管理费用 即： 利息支出+（①+②）╳ 5%

财务费用 2.不能提供金融机构证明的，三

项费用（①+②）╳ 5%

城建税

④ 转让房产税金 教育费附加

印花税（房地产企业列入管理费用）

⑤ 其他扣除项目：（①+②）╳ 20%

动

多媒体

教学

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案例教学

课 堂 讨 论

（10 分钟）

【例题 1·计算题】某房地产开发公司转让写字楼，取得转让收入 15000

万元（不含增值税），公司即按税法规定缴纳增值税 200万元和其他税金（城

建税税率 7%，教育费附加征收率 3%，不考虑地方教育附加）。已知条件如下：

（1）该公司为取得土地使用权而支付的地价款关费用及契税共计 3000万元；

（2）投入房地产开发成本为 4000万元；

（3）房地产开发费用中的利息支出为 1200 万元（不能按转让房地产项目计

算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。

（4）公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为 10%。

要求：根据资料请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。

【答案及解析】

（1）确定转让房地产收入 15000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为 3000万元

②房地产开发成本为 4000万元

③房地产开发费用=（3000+4000）×10%=700（万元）

④转让房地产有关的税金=200×（7%+3%）=20（万元）

⑤从事房地产开发的加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）

⑥转让房地产的扣除项目金额=3000+4000+700+20+1400=9120（万元）

（3）计算转让房地产的增值额=15000-9120=5880（万

（4）计算增值额与扣除项目金额比率

=5880÷9120≈64%

（5）应纳税额=5880×40%-9120×5%=1896（万元）

题目发出后，给 5 分钟时间，学生自己做题目，在此期间，观察学生做

题过程，了解学生做题思路，分析理解该房地产开发企业土地增值税计算存

在的问题，以便针对性讲解。 图 5、图 6 分别是认真做课堂练习、任课教

师进行辅导，及时了解学生学习情况。

图 5：学生认真做题

课堂训练

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案例讲解

（5 分钟）

图 6：教师发现问题、引导学生

5分钟后，利用学习通“抢答”功能，鼓励学生讲解自己的答案，对正确

答案的同学，加平时成绩。 一方面鼓励学生积极思考，另一方面督促部分课

堂上“不带脑”的学生，课堂上要动起来。如果没有学生抢答，说明绝大部

分学生不能快速运用税法条文解决实际问题。教师按照税法条文，结合实际

房地产企业开发房产流程，讲解题目答案并进行归纳。图 7为教师讲解答案。

图 7：教师讲解题目答案

（2）转让存量房（旧房）应纳土地增值税应纳税额计算

联系实际，举例说明单位或个人转让存量房（旧房）的经济业务涉及到扣除项

扣除的项目归纳如下：

师生互动

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案例教学

（9 分钟）

购房发票所载金额×[1+5%×售买年限]

① 建筑物的评估价格： 重置成本 ╳ 成新度折扣率

② 转让房产环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、契税

③ 获得土地使用权所支付的地价款：出让金+登记费

（一般指原为国有资产的房产）

转让存量房，相对于房地产开发项目，土地增值税计算较容易 ，通过

例 2，训练学生自己思考问题的能力，同时也可检验学生对土地增值税应纳税额

计算掌握程度。

例题 2.李某是长沙市居民，于 2017年 2月以 50万元购得一间临街商铺，同

时支付相关税费 l 万元，购置后一直对外出租。2019年 5月，将临街商铺改

租为卖，以 126 万元转让给他人(含增值税，增值税征收率 5%)，经相关评估机

构评定，房屋的重置成本价为 80万元，成新度折扣率为 80%。

要： 要求：根据上述资料，计算回答问题，每问需计算出合计数。

（1）李某转让商铺可以扣除的税金（不考虑印花税、地方教育附加）。

（2）李某转让商铺获得的增值额

（3）李某转让商品应缴纳的土地增值税。

答案：（1）增值税 126/(1+5%)╳5%=6(万元)

城建税及教育费附加 6╳（7%+3%）= 0.6(万元)

印花税 0.06

（2）允许扣除项目 房产评估值 80 ╳ 80%=64（万元）

税金 0.66万元

扣除项目金额=65.66（万元）

（3）增值额 126/(1+5%)- 65.66=54.34（万元）

增值率=54.34/64.6=85%

应纳土地增值税

= 54.34╳ 40%-65.66╳5%=21.736- 3.283= 18.453(万元)

避免课堂上部分学生懒惰，不愿动手做题目，给学生 3 分钟时间做题后，

利用学习通“主体讨论”功能，让学生将自己的答案，发送到屏幕，通过学

生答案，可以了解哪里没有掌握。选取正确答案的学生将做题思路及过程，

再选取错误答案的学生，将自己做题思路和过程，通过对比，学生自己能找

到问题所在。避免学生不敢公布答案，或者担心错误，迟迟不上传答案，对

做错的学生不惩罚，但是对正确答案的学生加平时成绩。图 8是学生将自己

多 媒 体

教学

教师引导

学生思考

全班同学

答案投屏

转让存量房扣除项目

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知识传授

（3 分钟）

的答案通过学习通 APP投屏到屏幕，图 9 选择答案正确的同学讲解做题思路。

图 8：学生将答案投屏到屏幕

图 9：选择正确答案的学生，讲解做题思路

2.3 土地增值税的其他问题——土地增值税清算；土地增值税税收优惠

政策

该部分内容重点在于记忆与理解，土地增值税清算条件需要在理解基础

上记忆，对此问题从税收立法的角度阐释。而税收优惠是重点在于记忆，内

容以教材为主，课堂上教师点到为止。

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算

（税法如此规定，主要目的是防止纳税人无限制拖延税收）

（1）房地产开发项目全部竣工，完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行清算

（1）已竣工的房地产建设项目，已转让的面积占整个项目的 85%以上的；

同学讲题

思路

在线学习

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课后巩固与

知识拓展

（ 课 后 线

上）

（2）取得销售许可证满 3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

2.4 知识拓展与课后知识巩固

（1）在线主体讨论 ：我国征收土地增值税采取四级超率累进税率，最低

税率 30%，最高达 60%，累进税率增强了政府对房地产开发和交易市场调控，

有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，也增加了财政收入。请同学们选

择某省，查找其近 5年的土地增值税收入情况，简单评述当地土地增值税调

控和筹集收入的功能。图 10是学生课后在学习通 APP讨论去留言情况。

图 10：课后学生主体讨论留言截图

（2）在线检测（附件 3）； 5个选择题。图 11是学生课后在线测试题

成绩统计。

图 11：课后测试成绩

课后学习

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（3）课后作业

《税法习题集》第十章 土地增值税作业

计算题： 2018年 4月，税务机关对某房地产公司开发的房产项目进行土地

清算，该房地产开发公司提供资料如下：

（1）2014年 6月以 18000万元拍的一宗土地，并交纳了契税。

（2）2015年 5月起，对受让土地 40%的面积进行一期普通住宅项目开发，

发生开发成本 6000万元、利息支出 600万元（未能提供金融机构的贷款

证明），允许扣除的有关税金及附加 150万。企业账簿显示房产开发项目管

理费用共计 570万元。

（3）2018年 3月该项目实现全部销售取得不含增值税收入 29000万元，发

生销售费用 390万元。公司已按照 2%预征率预缴该项目土地增值税 500万元。

（其他资料：当地适用契税税率 5%）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需要计算出合计数

（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的支付土地使用权金额

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数

（3）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税

答案：

（1）18000 ╳ （1+ 5%）╳ 40%=7560（万元）

（2） 房产开发成本 6000万元

房产开发费用 （7560+6000）╳ 10% = 1356 （万元）

税金 150万元

其他扣除费用 （18900+6000）╳ 20% = 2712 （万元）

（3）扣除项目合计= 7560+6000+1356+150+2712= 17778 （万元）

增值额=29000-17778=11222（万元） 增值率 11222/17778= 63%

应纳土地增值税

= 11222╳40% - 17778╳5%=4488.8-888.9= 3599.9 （万元

2020 年一流课程教案《税法—第 10 章第 3 节土地增值税》教案

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附件：

1. 课 前 预

习题

2. 课 后 测

试题

附 1：国家精品课程网址

视频 1：土地增值税概述

https://www.icourse163.org/learn/JXUFE1002056012?tid=1206952295#/l

earn/content?

视频 2：土地增值税即使是

https://www.icourse163.org/learn/JXUFE-1002056012?tid=1206952295#/

learn/content?

附 2：课前预习检测题

【1·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。

A.公司与公司之间互换房产 B.出让国有土地使用权

C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房后按比例分配自用房产

【答案】A

【2·单选题】下列房地产赠与行为，应当计算缴纳土地增值税的是（ ）。

A.夫妻之间互赠房产

B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

C. 张某将自己的房产赠送给好朋友

D.王某继承了外公去世后留给他的一套房产

【答案】C

【3·多选题】下列关于增值税应税收入的表述，正确的是：项（ ）。

A.收入是指不含增值税的收入

B.收入是指含增值税收入

C.包括转让房产取得钢材、水泥等实物收入。

D.包括转让房产取得土地使用权、商标权等收入。

【答案】ACD

【4·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目

有（ ）

A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用

C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费

【答案】ABD

【5.计算题】计算题：

某房地产开发企业，开发一个房产项目，税务机关核定的收入 2000万元，

经查，计算土地增值税允许扣除的金额共计 1200万元。请计算企业用缴纳土

地增值税。

答案：（1） 扣除项目 1200 元，增值税额=2000-1200=800（万元） 税

率为 40%。

（2）应纳税=800╳40%-1200╳5%=260（万元）

2020 年一流课程教案《税法—第 10 章第 3 节土地增值税》教案

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附件 3：在线测试题

【1·单选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增

值税增值额时均能扣除的项目有（ ）。

A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本

C.房地产开发费用 D.旧房及建筑物的评估价格

【答案】A

【2·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的

是（ ）。

A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目

【答案】B

【3·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增

值税增值额时均能扣除的项目有（ ）。

A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本

C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格

【答案】AC

【4·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有

（ ）

A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用

C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费

【答案】ABD

【5·计算问答题】某房地产开发企业，取得土地使用权所支付的金额为 1000

万元，房产开发成本为 6000万元；向金融机构借入资金利息支出 400万元（能

提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100万元；

该省规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开

发费用的计算扣除比例为 5%。计算该企业允许扣除的房地产开发费用为多少万

元。

【答案及解析】允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×

5%=650（万元）。

【6.计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关

的土地使用权支付金额和开发成本共计 10000 万元；该公司没有按房地产项目

计算分摊银行借款利息；当地政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣

除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为 200 万

元。计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和

“其他扣除项目”的合计金额为（ ）

答案：10000×（10%+20%）=3000（万元）