** Kaarina

YRITY SALUEIDEN MAAPOLIITTINEN OHJELMA 20 1 1

Kaupunginvaltuusto xx.xx. 20xx

.O? Kaarina

Sisällysluettelo

1 Johdanto 2 Lahtökohda

2.1 Paikalliset 2.2 Seudulliset lahtökohda 2.3 Taloudelliset lahtökohda 2.4 Muut maapolitiikkaan lii 2.5 Kaavoitustilanne ......................................................................................................................... 8 2.6 Toimintatavat 15

16 17

4.1 Kaupungin strategiset tavoittee 17 4.2 Yritysalueiden profiloitumistavoi ee 17

5 Keinot ............................................................................................................................................. 19 5.1 Raakamaan hankinta 19

19 19

5.1.3 Etuosto-oikeuden käyttäminen ........................................................................... 20 . .

5.2 Yksityisen maan kaavoittaminen .............................................................................................. 20 5.3 Kehittamisalue

5.5 Tontin luovutus

5.6.2 Rakentamisvelvoit 5.6.3 Rakentamiskehotu

. . . . . 5.6.4 Korotettu knnteistovero ...................................................................................... 23 5.6.5 Yksityisten tonttien välitys ja markkinointiyhteistyö

.& Kaarina

Kuvaluettelo Kuva 1. Kaarinan kehityksen log Kuva 2. Suomen luovin kunta 200 Kuva 3. Piispanristin yritysalu Kuva 4. Keskustan yritysalue Kuva 5. Länsi-Krossin yritysalue Kuva 7. Itä-Krossin yritysalue Kuva 8. Pukkilan yritysalue ............................................................................................................... 13 Kuva 9. Kirismäen yritysalue 14

Liitteet Liite 1 Maapoliittiset keinot Liite 2 Kaarinan alueella sijaitsevat yrityskorttelit Liite 3 Kaarinan alueella sijaitsevien yrityskortteleiden rakentamistilanne Liite 4 Yritysalueprofiilit

Lähteet Kaarinan strategia 2009 - 2016 Kaarinan kaupungin internetsivut Kuntaliiton internetsivut 1 maapolitiikan opas Opas maapoliittisen ohjelman laatijalle

.& Kaarina

1 Johdanto

Kaarinan kaupunki ohjaa alueellaan maankäyttöä ja rakentamista. Maapolitiikan ja kaavoituksen kei- noin vaikutetaan alueen yhdyskuntarakentamisen kehittymiseen, laatuun ja kustannuksiin. Pitkäjäntei- sellä toiminnalla kaupunki pystyy varmistamaan riittävän tonttitarjonnan ja edistämään alueen elinkei- notoimintaa.

Kaarinan kaupungilla on asuinalueita koskeva maankaytön yleisohjelma. Yritysalueiden osalta yhte- näistä toimintasuunnitelmaa ei ole aikaisemmin tehty. Maapoliittisia keinojen käyttämistä on harkittu tapauskohtaisesti oikeusvaikutteisten yleiskaavojen pohjalta. Kaupungin yritystonteista on ollut kysyn- tää ja vuokrasopimuksia on tehty myös vanhoille asemakaava-alueille. Sopimusten myöta vapaiden yritysalueiden tarjonta supistui, kunnes. Piikkiön liityttyä Kaarinaan 1.1.2009 vapaiden yritystonttien tarjonta jälleen kasvoi. Jatkuvan kysynnän myöta on tullut ajankohtaiseksi hankkia uutta maata kaavoi- tettavaksi yritysalueiksi. Kaupunki on hankkinut lisämaata moottoritien eteläpuolelta nykyisen yritys- alueen vierestä. Moottoritien pohjoispuolelle tehdään parhaillaan sopimusasemakaavaa.

Kaarinan alueella on vapaana sekä kaupungin että yksityisten omistamia yritysalueita. Kaupunki on luovuttanut aktiivisesti alueitaan. Osa yksityisessä omistuksessa olevasta yritystonttimaasta ei ole ollut aktiivisesti luovutettavana. Kaupunki ei ole pääsääntöisesti ostanut asemakaavoitettuja alueita yksityi- siltä maanomistajilta. Koska kysyntä ja vapaat yritystontit eivät kohtaa, kaupungin on syytä miettiä, kuinka paljon on tarpeen hankkia uutta raakamaata. Miten saataisiin kysyntä ja tarjonta kohtaamaan paremmin?

Yritysalueiden maapoliittisesta ohjelmasta on keskusteltu kauan Kaavoitus- ja rakennuslautakunnan seminaarissa 27.5.2009 keskusteltiin rakentamattomien yritystonttien kayttöön saattamisesta. Myös virkamiehet ovat kokeneet tarvitsevansa työohjeen ja suunnitelman yritysalueita varten. Koska Kaari- nassa on jo asuinalueita koskeva maankaytön yleisohjelma ja koska yritysalueiden lisääminen tähän ohjelmaan olisi muodostanut valtavan kokonaisuuden, yritysalueista päätettiin tehdä oma maapoliitti- nen ohjelmansa. Kaavoitus- ja rakennuslautakunta päätti 10.6.2009 yritysalueiden maapoliittisen oh- jelman tekemisestä ja nimesi ohjelmaa tekemään 9-jäsenisen työryhmän: Eero Hiekka, Elina Lehtilä, Jere Järvinen, Jyrki Lappi, Kimmo Hollmén, Pasi Aromäki, Tanja Hämäläinen, Timo Hollmén, Tomi Kurkilahti.

Maapoliittisen ohjelman luonnos hyväksyttiin kaavoitus- ja rakennuslautakunnassa 3.3.2010. Hyväk- syttyä luonnosta esiteltiin Piikkiössä, Kaarinan keskustassa, Krossissa, Piispanristillä sekä Kuusistossa alueiden yrittäjille järjestetyissä aamukahvitilaisuuksissa. Yritysalueiden maapoliittisesta ohjelmasta tehtiin myös nettisivut, joilta kaikilla halukkailla oli mahdollisuus tutustua aiheeseen. Tämän lisäksi järjestettiin yleinen kuulemistilaisuus, johon kutsuttiin kaikki asiasta kiinnostuneet sekä yritysalueiden suurimmat maanomistajat. Esittelykierroksen pohjalta luonnokseen ei tullut suuria muutoksia. Työ- ryhmän ajatukset ohjelman sisällöstä saivat vahvistusta ja kaupunki sai ideoita ja näkemyksiä alueiden kehittämiseksi.

Maapolitiikan keskeinen tavoite on turvata riittävä maareservi tulevaa kaavoitusta varten ja edelleen vaikuttaa siihen, että kaavoitettu maa saadaan kayttöön. Maapolitiikka ja yleiskaavoitus ovat strategi- sen suunnittelun välineitä, jotka saavat tavoitteensa osin kuntasuunnittelusta. Maapolitiikan, yleiskaa-

Kaarina

voituksen, asunto- ja elinkeinopolitiikan sekä muun kuntasuunnittelun vuorovaikutuksella vanniste- taan kunnan strategisen suunnittelun onnistuminen. Maankayttöa suunnitellaan maankäyttö- ja raken- nuslain mukaisilla kaavoilla. Kaavojen mukaisia maankäyttöratkaisuja toteutetaan käyttämällä maapo- liittisia toteuttavia keinoja.

Yhdessä maapolitiikka ja kaavoitus muodostavat kunnan joka avulla suunnitel- laan ja toteutetaan kunnan eri toimintojen tarvitsemat maankäyttöratkaisut. Toteutus edellyttää muita- kin kunnan toimia, erityisesti kunnallistekniikan ja muun yhdyskuntatekniikan sekä julkisten palvelu- jen edellyttämää rakentamista.

Maapoliittinen ohielma on asiakiria, jossa valtuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja periaatteet. Hyvä tapa varmistaa maapolitiikan keinojen linjakas ja tehokas hyödyntäminen on laatia maapoliitti- nen ohjelma, joka antaa tietoa kunnan maankäyttöön liittyvästä toimintapolitiikasta niin tontin haki- joille, maanomistajille, rakennusliikkeille kuin uusille päättäjillekin. Maapoliittinen ohjelma tulisi käydä läpi ja tarvittaessa tarkistaa valtuuston vaihtuessa sekä tarvittaessa kuntastrategian, asunto- ja elinkeinopoliittisten linjausten tarkentuessa tai yleiskaavoituksen niin vaatiessa.

Tässä yritysalueiden maapoliittisessa ohjelmassa on käytetty termiä tontti kuvaamaan kaikkia yritys- alueiden käyttöyksiköitä, rekisteritontteja sekä rakennuskaavojen mukaisia rakennuspaikkoja, tiloja ja . . . .

määräaloja. Yritvstonttina puolestaan on nimitetty kaikkia rakennus- ja asemakaavan mukaisia yritys- toimintaan kaavoitettuja alueita, liike- jaltai toimistorakennusten korttelialueita sekä teollisuus- jaltai varastorakennusten korttelialueita.

.& Kaarina

2 Lähtökohdat

2.1 Paikalliset Iahtökohdat

Kaarinan kaupungin elinkeinorakenne ei poikkea merkittävästi Turun seudun tai koko Varsinais-Suomen tilanteesta: alkutuotannossa työskentelee vajaa kaksi prosenttia väes- - töstä, neljännes jalostuksessa ja runsas 70 prosenttia palvelualalla. Sekä yritysten että henkilöstön määrä on kasvanut 1990-luvun lamavuosien jälkeen, toimipaikkojen luku- määrä on kasvanut keskimäärin sadalla ja henkilöstön 400:lla vuodessa. Myönteiseen ke- hitykseen on osaltaan vaikuttanut asukasluvun kasvu alueella. Kaarinan kaupungin työl- lisyystilanne on oliut hyvä viime vuosina verrattuna sekä valtakunnalliseen että seudulli- seen tasoon. (Kaarinan strategia 2009 - 2016)

Kaarinan kaupungin ja Piikkiön kunnan (kuntaliitos 1.1.2009) yrityskanta v. 2008 lopus- sa oli 1868 yritystä. Suurimmat toimialat yritysten lukumäärässä olivat kiinteistö-, tutki- mus- ja liike-elämän palvelut (25 %), tukku- ja vahittaiskauppa (19 %), rakentaminen (18 %) sekä teollisuus (18 %). Yritykset työllistivät v. 2008 lopussa 6300 henkilöä. Suurim- mat työliistäjät olivat teollisuus (32 %), tukku- ja vahittaiskauppa (18 %), kiinteistö-, tut- kimus- ja liike-elämän palvelut (14 %) sekä rakentaminen (13 %). Työttömyysaste on ol- lut Kaarinassa viime vuosina koko maata ja maakuntaa keskimääräistä alemmalla tasolla. (Kaarinan kaupungin elinkeino-ohjelma 2010 - 2016)

2.2 Seudulliset Iahtökohdat

Turun seudulla on erinomainen sijainti Skandinavian, Pohjois-Euroopan, Venäjän ja Kii- nan markkinoita ajatellen. Alue on osa Pohjois-Euroopan keskeisiä kuljetusväyliä, kuten Pohjolan kolmiota, joka yhdistää Pohjoismaiden pääkaupungit sekä Pietarin suurkaupun- gin. Turun seudulta on Suomen parhaat yhteydet Skandinaviaan ja maan ainoa junalaut- tayhteys Ruotsiin. Päivittäin seudulta lähtee kymmenen laivavuoroa Tukholmaan ja Ruotsin tiheimmin asutut alueet on Turusta enintään vuorokauden matkan päässä. Turun ja pääkaupunkiseudun välinen kehityskäytävä on kansainvälisesti kiinnostava alue, jonka kehittvmistä El8 entisestäänvauhdittaa. (businessturku.fi). Kaarinan vritvsalueet siiait- * * "

sevat huippupaikoilla Turku -Helsinki moottoritien (E18) välittömässä läheisyydessä E18-moottoritieltä Kaarinaan johtaa neljä ramppia: 5,6,7 ja 8.

Seudullista yhteistyötä kehitetään parhaillaan Turun kaupunkiseudun rakennemallityön ja seudullisen maapolitiikan valmistelulla. Molemmat kehittämishankkeet ovat vielä kes- ken. Tässä maapoliittisessa ohjelmassa on tehty Kaarinan yritysalueiden nykytilannekar- toitus, jota voidaan käyttää hyväksi tekeillä olevissa kehittämishankkeissa. Tunnistetut maapoliittiset keinot ovat käytettävissä jatkossakin. Yritysalueprofiilit sen sijaan voidaan muokata tarvittaessa.

.& Kaarina

2.3 Taloudelliset lahtökohdat

Kaarinan kaupunki on varannut rahaa vuosittain lähinnä yleisten alueiden ja pienien maa- alueiden hankkimiseen. Suuremmat hankinnat on tehty lisämäärärahojen turvin. Lisaksi kaupunki on käyttänyt jossain tapauksissa maan hankintaan etuosto-oikeutta ja lunastus- ta. Kaarinassa on käytetty kerran kehittamiskorvausta asuinalueeksi kaavoitettavalia alu- eella. Maanhankintakulujen lisaksi yritysalueiden kustannuksia ovat olleet kaavoittami- nen (oma 1 konsulttityö), vuokrattavien tonttien tontinmuodostus sitovan tonttijaon mu- kaisilla alueilla (oma työ), kunnallistekniikan rakentaminen seka markkinointi. Yritys- alueiden vuokrat ovat olleet kohtuullisia. Lisaksi kaupunki on saanut maanmyyntituloa rakennettujen vuokratonttien lunastuksista.

Sopimuskaavojen osalta kaupunki on perinyt maanomistajalta kuluja kaavoituksesta ja katujen rakentamisesta. Lisaksi kaupunki on saanut yleiset alueet omistukseensa korva- uksetta. Sopimuskaavoja on tehty yritysalueille varsin vähän, koska maanomistajat ovat kokeneet maasta saatavat tulot suhteellisen pieniksi kuluihin nähden. Tämän lisaksi yri- tystonttien myyminen on koettu omakotitontteja hitaammaksi.

2.4 Muut maapolitiikkaan liittyvät lahtökohdat

Kaarinassa elinkeinopolitiikkaa toteutetaan toisaalta kaupungin omina toimenpiteina Kaarinan Kehitys Oy:n kautta ja toisaalta seudullisena yhteistyönä Turun Seudun Kehit- tamiskeskuksessa. Kaarinan Kehitys Oy on Kaarinan kaupungin ja paikkakunnan yritta- jayhdistysten omistama yhtiö, joka toimii laheisyysperiaatteella paikallisten yritysten ja yrittäjien elinkeino- ja yrityspalvelujen saatavuuden turvaamiseksi. Yhtiön tehtävänä on mm. olla aktiivisesti yhteydessä kaarinalaisiin yrityksiin, toimia kaupunkiin sijoittuvien yritysten neuvottelukumppanina, auttaa yrityksiä verkostoitumisessa ja organisoida yri- tyksille tapahtumia. (Kaarinan kaupungin elinkeino-ohjelma 2010 - 2016)

Kehitys oy Kuva 1. ~aarinankehityksen logo

Turun seudun yhteistyökykyisimmassa yrityskaupungissa, Kaarinassa, toteutetaan pitka- janteista elinkeinopolitiikkaa, jossa on yhteinen vahva tahtotila. Tehdyistä linjapäätöksis- ta ollaan yksimielisiä. Tätä tukee nopea päätöksenteko ja turhan byrokratian välttäminen kunnallishallinnossa. Hyvät julkiset palvelut ja toimiva infrastruktuuri luovat yrittämisen perusedellytykset ja kaupungin kilpailukyvyn (www.kaarina.fi1yrittäminen).

Kaarina

Kaarina Kuva 2. Suomen luovin kunta 2009

Maapoliittisien keinojen käyttämistä ohjataan lukuisin eri laein (Maankäyttö- ja raken- nuslaki, etuostolaki, laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta, kiin- teistönmuodostuslaki, kiinteistöverolaki). Liitteessä 1 on lyhyt tiivistelmä kaytössa ole- vista keinoista. Tassa ohjelmassa on jäljempänä tuotu esiin käytettävissä olevat maapo- liittiset keinot ja niiden käyttäminen Kaarinassa.

2.5 Kaavoitustilanne

Eri puolilla Kaarinaa on yrityskortteleita (liite 2). Työryhmä rajasi lähemmin tarkastelta- viksi yritysalueiksi Piispanristin, Keskustojen, Länsi-Krossin, Itä-Krossin, Pukkilan ja Kirismäen alueet. Näiden lisäksi esimerkiksi Littoinen-Ravattula -alueella on yritystoi- mintaa. Yritystontit sijaitsevat kuitenkin erillään toisistaan, joten niiden tarkastelu yhtenä alueena ei ole järkevää. Nämä erilliset tontit vaativat yksityiskohtaisempaa tarkastelua ja kehittämistä yhdessä maanomistajan 1 yrittäjän kanssa. Myös erikoistarpeet, kuten maa- ainesten vastaanotto, jatettiin tarkastelun ulkopuolelle.

Liitekartassa 2 on osoitettu Kaarinan kaupungin alueella sijaitsevat asemakaavoitetut lii- ke- jaltai toimistorakennusten korttelialueet sekä teollisuus- jaltai varastorakennusten korttelialueet. Yksittäisten yritystonttien lisäksi matkailullisesti merkittävät alueet (erilli- nen matkailuhanke) jätettiin tarkemman tarkastelun ulkopuolelle. Kaupungin omistamia vapaita yritystontteja on kaikilla edellä mainituilla alueilla. Lisäksi on yksityisten vajaa- käyttöisiä, rakentamattomia ja muussa kaytössa olevia alueita.

Rakentamattomat yritysalueet voivat olla kaupungin tai yksityisen omistuksessa olevia kokonaan rakentamattomia tontteja, vajaassa kaytössa olevia tontteja, muussa kuin yri- tyskäytössä olevia tontteja tai alueita, jotka ovat yleiskaavan mukaisia yritysalueita ja ioille ei ole laadittu vielä asemakaavaa. Tassa maapoliittisessa ohielmassa kartoitettiin " "

rakentamattomia yritystontteja koko kaupungin alueelta. Kaupungin ja yksityisen omis- tusta ja rakentamattomuuden tyyppiä esitettiin liitekartoilla eri väreillä (Liite 3). Kau- pungin omistamat tontit voivat olla myös vuokrattuina. Tällöin kaupunki voi vuokranan- tajana vaikuttaa rakentamiseen korotetun vuokran muodossa.

*It. Kaarina

Piispanristin alue sijaitsee Turku - Helsinki moottoritien ja Kurkelantien läheisyydessä. Turun puolella sijaitsevaan läheiseen kauppakeskus Skanssiin ei ole suoraa autokuhyh- teyttä Piispanristin alueelta. Kyseessä on pieni, hajanainen ja vajaasti rakennettu yritys- alue, joka kuitenkin sijaitsee hyvien kulkuyhteyksien varrella. Alueella on asemakaava ja valmis yhdyskuntatekniikka. Myös kaavoituskelpoista maata löytyy.

Kaupungilla ja yksityisillä maanomistajilla on alueella pieniä rakentamattomia tontteja. Lisäksi alueella on muussa kuin yrityskaytössa olevia alueita.

Kuva 3. Piispanristin yritysalue

.& Kaarina

Keskustan (sisältää myös Voivalan) pitkän mallinen yritysalue rajoittuu 1 10-tiehen (Uu- denmaantie) ja on kokonaan yhdyskuntatekniikan piirissä. Alueella on asemakaavaa Voi- valan ja keskustan alueilla. Väliin jäävä laaja alue, jonka kaupunki on vasta hankkinut, on kokonaan kaavoittamatta.

Rakentamattomia tontteja alueella on sekä yksityisillä maanomistajilia että kaupungilla. Keskustan kehittäminen on oma projektinsa ja rajattu tämän ohjelman ulkopuolelle. Alu- een kehittämiseen tulevat vaikuttamaan vasta tehdyt kiinteistökaupat.

Kuva 4. Keskustan yritysalue

Kaarina

Länsi-Krossin alueella moottorien, Kaarinantien, 1 10-tien ja Kurkelantien rajaamalla alueella on kaupungin ja yksityisen omistamia täys jn ?.-,: rakentamatt~~mia ~...~2.n.,5,..,~.-.~.. ,.,.7.;- < . p-.,> >-.<,:.- as_emkaavotettu- ........ :.,q.,y.>i,-,,, . . 7~ .T,>-Gc :, L$

ja ja yhdyskuntatekniikan piirissä olevia maita. ? . ? . .

'Kaupunki on ostanut poikkeuksellisesti Länsi-Krossin alueelta kaavoitettua maata. Osa itonteista on muussa kuin yrityskäytössä.

Kuva -5. Länsi-Ki-pssia yritysalue

Pukkilassa on pienteollisuutta suojaisella alueella. Teollisuusrakennuksia on myös kaa- voittamattomilla mailla. Yhdyskuntatekniikka on valmis asemakaavoitetuilla alueilla. Turun ja Salon välille tulee mahdollisesti tulevaisuudessa paikallisjunaliikennettä. Näin Pukkilan joukkoliikenneyhteydet - . paranisivat.

Kuva 7. Pukkilan yritysalue

Kirismaki sijaitsee liikenteellisesti hyvällä alueella, moottoritien ja Ohikulkutien kulma- uksessa.. Kaupunki omistaa suuren rakentamattoman kaava-alueen. Kaava-alueella on myös yksityisen omistamaa rakentamat onta yritysaluetta. Suurin osa alueesta on raken- tarnatonta ja kaavoittamatonta maata. Kaupunki on ostanut alueelta maata viime aikoina. . ", -, -

Kuva 8. Kirismaen yritysalue

.& Kaarina

2.6 Toimintatavat

Kaarinan kaupunki on hankkinut raakamaata viime vuosina yritysalueita varten moottori- tien ja Ohikulkutien varrelta. Kaarinassa valtuusto on vahvistanut yritystonteille kohtuul- liset vuokrahinnat keväällä 2009. Pukkilan alueelta kaupunki kuitenkin luovuttaa maata myymällä, koska tonttivaranto alueella on hyvin niukka. Lisäksi valtuusto on vahvistanut vuonna 2008 käytettävät vuokrasopimusehdot, joiden mukaan vuokratontti voidaan lu- nastaa vasta rakennettuna.

Kaarinan kokoisessa kaupungissa maapolitiikan ja kaavoituksen yhteensovittaminen käy luontevasti ja kaupungin vapaita tontteja markkinoidaan aktiivisesti. Yrittäjät kyselyi- neen ovat aina olleet tervetulleita virkamiesten ja yritysasiamiehen juttusille. Kaarinan kaupungin omilta nettisivuilta löytyvät myös tarkat tiedot vapaista asuin- ja yritystonteis- ta. Tietoa näille sivuille on tuotettu omana työnä. Yritystontteja on markkinoitu interne- tissä myös Turun seudun opaskartta- palvelun kautta.

Maankäyttöinsinööri tekee päätökset yritystonttien luovuttamisesta. Kaavoitus- ja raken- nuslautakunta päättää jatkoaikojen myöntämisestä yritystonttien rakentamiselle. Sitovan tonttijaon vaativilla asemakaava-alueilla on vuokrattu rekisteritontteja. Ohjeellisen tontti- jaon alueilla (vanhat rakennuskaava-alueet) Kaarina on vuokrannut kiinteistöjä ja määrä- aloja. Määräalat on erotettu kaupungin maista vasta, kun rakennettu tontti on myyty vuokralaiselle. Vuokrauksen yhteydessä määräalat on merkitty paaluin maastoon.

.& Kaarina

3 Riskit

Kaupungin maapoliittisessa toiminnassa on olemassa taloudellisia ja ympäristöllisiä ris- kejä, jotka voivat johtua kaupungin hallinnosta tai vuokralaisesta. Maata hankittaessa tu- lee tunnistaa alueen aikaisempi kayttö ja mm. riski mahdollisesta ympäristön pilaantumi- sesta. Mikali alueen aikaisempi kayttö on voinut aiheuttaa pilaantumista, alueen hankki- mista tulee harkita tarkkaan ja saantokirjaan tulee kirjata mahdollisten pilaantumien kun- nostusvastuut. Tontteja luovutettaessa tulee selvittää tontin tulevaa käyttöä sekä tulevan vuokralaisen mahdollisuuksia rakentaa tontille ja maksaa kaupungille vuokria.

Vuokrasopimusten tallennus ja vuokralaskutus hoidetaan Kaarinassa eri sovellusten kaut- ta. Vaarana on, että toisessa järjestelmässä on vanhaa tietoa tai tietoja puuttuu. Sopimus- ten tiedot olisi hyvä tallentaa yhteen järjestelmiän, josta tiedot ajettaisiin toiseen järjes- telmään. Sovellusten yhteensopivuutta selvitetään.

Vuokrasopimusten velvoitteiden täyttymistä (vuokrasaatavat ja korotettu vuokra, raken- taminen, alueen puhtaana pitäminen jne.) seurataan edellä mainittujen sovellusten avulla. Lisäksi määräaioin vuokra-alueilla tehdään katselmus. Mikali vuokran maksuissa on on- "

gelmia, asiaan puututaan pian ja tarvittaessa vuokrasopimus irtisanotaan. Vuokrasopi- musta irtisanottaessa ja sovittaessa sopimuksen päättymisestä huomioidaan myös kau- pungin hallintaan palautuvan tontin maaperän tila, mahdolliset rakennukset ja kiinnityk- set. Tontin tila on oltava selvä ennen kuin tontti vuokrataan uudelleen.

Yritysalueiden hankkiminen, luovutus, seuranta ja palautuminen ovat asioita, joista on tarpeen tehdä prosessikuvaus. Tässä yhteydessä mietitään tarkemmin myös toimintatavat tapauksessa, jossa vuokrasopimusten ehtoja ei ole noudatettu. Prosessissa hyödynnetään kaupungin eri yksiköiden asiantuntijuutta ja tarpeen mukaan osaamista ostetaan talon ul- kopuolelta.

Riskinä on myös alueiden vajaakäyttöisyyden kasvu. Näin voi käydä, mikäli maata kaa- voitetaan yritystoimintaa varten selvittämättä ensin olemassa olevien, rakentamiskelpois- ten tonttien tilannetta. Tämä ei ole kestävän kehityksen mukaista toimintaa.

.& Kaarina

4 Tavoitteet

4.1 Kaupungin strategiset tavoitteet

Piikkiön kunnan liittvessä Kaarinan kaupunkiin 1.1.2009 liitoksen tavoitteisiin vhdistv- missopimuksessa on kirjattu mm. väestö- ja työpaikkatavoitteiden edellyttämän tonttiva- rannon turvaaminen ja yritystoiminnan ohjaamisen logistisesti ja toiminnallisesti edulli- sille alueille. ~aar inan kaupungin strategiassa vuosille 2009 - 2016 (kv 24.8.2009) on asetettu visio, että Kaarina on kilpailukykyisen Turun seudun vetovoimaisin kaupunki vuonna 2016. Strategisina päämäärinä on mm. yritys- ja ympäristövaikutusten arvioinnin huomioiminen päätöksenteossa, yhdyskuntarakenteen tiivistäminen sekä elinkeinotoi- minnan edellytysten parantaminen (Kaarinan kaupungin strategia 2009 - 2016)

Kaupungin elinkeinopolitiikan tavoitteena on parantaa yrittämisen edellytyksiä Kaarinas- sa siten, että jo olemassa olevat yritykset menestyvät ja uusia yrityksiä syntyy. Toiminta- ajatuksen ja vision toteuttaminen Kaarinassa edellyttää elinkeinoelämän tarpeiden ym- märtämistä ja tarpeisiin vastaamista, tiiviin ja säännöllisen yhteistyön jatkamista yrittäji- en sekä muiden seudullisten yhteistyötahojen kanssa.

Tämän maapoliittisen ohjelman tavoitteet on johdettu kaupungin strategiasta ja elinkei- no-ohjelmasta. Maapoliittisen ohjelman tavoitteena on edistää päätöksenteon johdonmu- kaisuutta, yhdenmukaisuutta ja sitoutumista maapoliittisiin tavoitteisiin. Ohjelmassa tuo- daan esille käytettävissä olevat maapoliittiset keinot ja se, miten Kaarinassa keinoja käy- tetään.

Ohjelmassa vapaat yritystontin on kartoitettu, mikä auttaa päättäjiä arvioimaan kaavoi- tuksen tarkoituksenmukaisuutta kullakin alueella ja turvaamaan monipuolisen ja riittävän tonttitarjonnan Kaarinassa jatkossakin. Yritysalueiden maapoliittisella ohjelmalla ediste- tään myös maanomistajien tasavertaista ja oikeudenmukaista kohtelua sekä elinkei- noelämän toimintaa.

Selkeiden toimintamallien myötä voidaan löytää kustannussäästöjä ja taloudellisuutta tonttitarjontaprosessiin. Yritysalueiden kasvusuuntia määrittelemällä voidaan eheyttää ja tiivistää kaupunkirakennetta ja saada näin jo olemassa oleva yhdyskuntatekniikka pa- remmin käyttöön. Rakentamisen tiiviydellä voidaan hidastaa liikennemäärien kasvua se- kä säästää ympäristöä muuhun toimintaan.

4.2 Yritysalueiden profiloitumistavoitteet

Yritysalueiden maapoliittisen ohjelman työryhmä kävi läpi Kaarinan yritysalueiden ny- kytilannetta ja pohti niiden tulevaisuutta. Yksittäisten, yritysalueprofiileiden ulkopuolelle jäävien yritystonttien toimintaedellytykset pyritään turvaamaan ja niitä kehittamäan jat- kossakin huomioiden yrittäjien tarpeet.

Työryhmän tunnistamia yritysalueita pyritään kehittamäan jatkossa seuraaviin suuntiin:

.& Kaarina

Piispanristi: kauppaa, iota tukee läheinen asuinrakentaminen. Mikäli Piispanristi ei ra- kennu vritvsalueena, mahdollistetaan asuminen alueella.

Piispanristin hyvä liikenteellinen sijainti korostuu entisestään tulevaisuudessa Kurkelan- tien jatkuttua Paraistentielle. Läheinen Skanssin kauppakeskus sekä Skanssin ympäristön rakentaminen vaikuttavat Piispanristin alueen kiinnostavuuteen kaupan alueena. Mikali alue ei kuitenkaan kehity kaupan alueena, Piispanristiä kehitetaan asumisen suuntaan.

Keskusta-alueet: alueiden kehittämien on oma proiektinsa. Kaarinan keskustan kehittä- miseen vaikuttavat Rauhalinnan vasta hankitut maa-alueet, joiden kehittämiseksi on ni- metty työryhmä.

Länsi-Krossi: teollisuutta ia kauppaa, moottoritien pohioispuolinen alue soveltuu Kurke- lan liittymästä Krossinkaareen saakka vahittaiskaupan alueeksi.

Moottoritien eteläpuolisella alueella on jo tällä hetkellä teoliisuudenja kaupan toiminto- ja. Rakentamattomia alueita tiivistetään samoilla toiminnoilla. Moottoritien pohjoispuoli näkyvänä paikkana nopeiden kulkuyhteyksien varrella soveltuu ennen kaikkea vähittäis- kaupan alueeksi.

Itä-Krossi: moottoritien etelapuolinen alue teollisuus-, tukku- ia vähittäiskauppaa, Laka- rin alue raskasta teollisuutta.

Itä-Krossin moottoritien etelapuolinen osa rakentuu edelleen itään päin siistin teollisuu- den sekä tukku- ja vahittaiskaupan alueena. Lakarin alueen kovempi maaperä mahdollis- taa alueen rakentumisen raskaan teollisuuden alueena. Raadelman liittymän alue soveltuu matkailua tukevien toimintojen alueeksi, esim. huoltoasemalie tai tehtaanmyymälälle.

Pukkila: perinteistä pienteollisuutta ia asumista. Hvödwnetään mahdollista paikallis- junaliikennettä.

Pukkilan alueen sijainti radan varrella vaikuttaa tulevaisuudessakin alueen kehittymiseen. Aluetta kehitetaan nykyisellään teollisuuden ja asumisen alueena. Mahdollinen paikallis- junaliikenne vaikuttaa myönteisesti Pukkilan yritysalueeseen.

Kirismäki: teollisuutta ia loeistiikkaa. Ohikulkutien varsi tulevaisuuden kaupan aluetta

Liikenteellisesti alue sijaitsee hyvällä paikalla, moottoritien ja Ohikulkutien kulmaukses- sa. Nopeista yhteyksistä hyötyvät teoliisuus ja logistiikka.

Yritysalueprofiilit on merkitty liitteen 4 karttaan.

.& Kaarina

5 Keinot

5.1 Raakamaan hankinta

Kuntien maanhankinnan tärkein tehtävä on hankkia maata tulevan yhdyskuntarakentami- sen tarpeisiin. Riittävällä raakamaavarannolla voidaan parantaa kaavoituksen toiminta- edellytyksiä, turvata suunnitelmallinen tonttituotanto ja yhdyskuntarakentamisen talous. Kunnat joutuvat hankkimaan maata (kadut, puistot, yleisten rakennusten tontit jne.) myös asemakaavan toteuttamiseksi asemakaavan muutostilanteissa ja silloin kun ensimmäistä asemakaava ei ole laadittu kunnan omistamille alueille (Kuntaliitto) Liitteessä 1 on tiivis- telmä maapoliittisista keinoista.

5.1.1 Vapaaehtoinen kiinteistökauppa ja maanvaihto

Kaarinan kaupungilla tulee olla riittävä maareservi ja hankkia raakamaata hyvissä ajoin tukevaan yritystarpeeseen. Maata hankitaan tulevaa yritystoimintaa varten ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin hyvien kulkuyhteyksien läheisyydestä ja kaavoitukseen soveltu- vilta alueilta. Maan hankinta-asiat käsitellään ennen kaupunginhallitukseen viemistä maankäyttötyöryhmassa.

Maanomistajia kohdellaan hinnoittelussa ja päätöstenteossa tasa-arvoisesti. Maa-alueet eivät kuitenkaan aina ole samanarvoisia ja arvoon vaikuttavat monet seikat. Tarvittaessa teetetetään ulkopuolinen arvio alueesta. Kaupungin maan hankintaa helpottavat kaupun- gin mahdollisuus hakea lunastusta sekä yksityisten väliseen kauppaan verrattuna pie- nempi luovutusvoitonvero.

Maanvaihto voi tulla joskus kyseeseen. Mikäli vaihdettavat alueet vastaavat arvoltaan toisiaan ja välirahaa ei tarvitse maksaa, vaihtoa kevyempi ratkaisu on tehdä maista tilus- vaihto.

5.1.2 Lunastaminen

Maan lunastusta käytetään yleensä silloin kun yhdyskuntarakentamisen kannalta tärkeän alueen maanomistaja ei joko halua myydä maataan tai maan hinnasta ei päästä sopimuk- seen. Kaarinan kaltaisessa kasvavassa kaupungissa tuloksekas maapolitiikka edellyttää käytännössä lunastuksen käyttöä sekä yleiskaava- että asemakaava-alueilla.

Lunastuksen käyttäminen asemakaavan toteuttamista varten tehtävissä hankinnoissa on erityisen hyödyllistä silloin kuin maanomistus on epäselvä tai hankittavana on useita pie- niä maa-alueita. Lunastusta on käytetty Kaarinassa myös maan hankkimiseksi suurilta perikunnilta.

.& Kaarina

5.1.3 Etuosto-oikeuden käyttäminen

Etuosto-oikeutta voidaan kavttaa vksittaistaoauksissa tavdentamaan kunnan maanhankin- taa. Siinä kunta tulee toteutuneessa kiinteistökaupassa ostajan sijaan kauppakirjan mu- kaisin ehdoin. Etuostomenettely on kuitenkin aina vain muun maanhankinnan lisä.

Kaarinassa etuosto-oikeutta on käytetty aikaisemminkin. Kaupan ehdoista ja alueesta riippuen etuostoa on järkevää kayttiä jatkossakin. Etuosto-oikeuden käyttämisestä on laadittu prosessikuvaus, koska tämä maanhankintamuoto edellyttää kaupungilta erityistä tarkkuutta: etuosto-oikeuden edellytyksien on taytyttava ja etuostosta on piätettava seka tiedotettava etuostolain mukaisesti.

5.2 Yksityisen maan kaavoittaminen

Maankäyttösopimukset ovat vakiintuneet vallitsevaksi kaytannöksi erityisesti alueilla, joilla kaavoitettuihin kiinteistöihin kohdistuva kysyntä nostaa niiden arvoa ja mahdollis- taa kaavojen toteuttamiskustannusten kattamisen ainakin osittain kiinteistöjen arvonnou- sulla. Maankäyttösopimuksilla ei tule vaikeuttaa maan hankintaa. Onkin hyvä olla selkeät linjaukset sen suhteen, milloin tehdään maankäyttösopimus ja milloin alue pyritään hankkimaan kunnalle. Suuret yhtenäiset alueet on edullisinta hankkia kunnan omistuk- seen ennen kaavoitusta.

Kaarinassa on tehty sopimuksin yritysalueasemakaavoja jonkin verran. Toisin kuin asuinalueiksi kaavoitettavilia alueilla, tulevien yritysalueiden kysyntä on huolestuttanut maanomistaja. Kaupungin vapaiden yritystonttien hinnat ovat vaikuttaneet yksityisten välisiin kauppoihin ja kunnallistekniikan rakentamismaksujen jälkeen maanomistajat ovat kokeneet saadun voiton olevan suhteellisen pieni riskeihin nähden.

Kaupungin maalle tehtavalla asemakaava-alueella kaupunki voi paremmin ohjata alueen profdoitumista, edesauttaa vuokrasopimusehdoin alueen rakentumista seka markkinoida laajemmin aluetta. Mikäli asemakaavaa tehdiän useamman maanomistajan maille, voi olla, että suurempia tontteja ei synny ja suurimmat hankkeet jäävät toteutumatta. Kaari- nassa uusia yritysaluekaavoja tehdään piäsääntöisesti vain kaupungin omalle maalle.

5.3 Kehittämisalue

Kehittamisaluesaännöstön tarkoituksena on mahdollistaa erikseen maariteltyjen erityisjar- jestelyjen käyttö rajattujen alueiden keskitetyksi kehittämiseksi kunnassa. Tarkoituksena ei ole luoda pysyvää tukijärjestelmiiä, vaan mahdollisuus mahdollisimman tehokkaisiin projektiluontoisiin kehittamisohjelmiin. Kunta voi enintään 10 vuodeksi nimetä rajatun alueen kehittamisalueeksi. Kehittamisaluemenettely soveltuu rakennettujen alueiden uu- distamiseen. Haliituksen esityksessä mainitaan esimerkkinä tarve vanhan teollisuusalueen käyttötarkoituksen muuttamisesta.

Kehittamisalueiden erityisjärjestelyja voivat olla kadunpidon ja yleisten alueiden toteut- taminen alueen kehittämistä varten muodostetun yhteisön toimesta, alueen toteuttamisesta aiheutuvien hyötyjen ja kustannusten jakaminen kiinteistöjärjestelyin kunnan ja maan-

Kaarina

omistajien kesken, kunnan oikeus periä maanomistajilta hyötyyn nähden suhteutettua kohtuullista kehittämismaksua, kunnan etuosto-oikeus pinta-alarajoituksista riippumatta ja erityiset asunto- tai elinkeinopoliittiset tukitoimet. Kaarinassa voidaan tulla käyttämään kehittämisaluemenettelyä jossain vaiheessa.

5.4 Kunnan maaomaisuuden hallinta

Kaarinan kaupungin maaomaisuuden ja vuokra-alueiden tietoja pidetään yllä Xcity - sovelluksessa. Maanvuokralaskutus tehdään erillisella Koki- kiinteistönpidon tietojärjes- telmällä. Nämä kaksi järjestelmää eivät toistaiseksi ole yhteyksissä toisiinsa.

Yritysalueiden maapoliittisen ohjelman päivityksen yhteydessa tarkistetaan, omistaako kaupunki maata, joka on vajaakaytössa, käyttämättömänä tai jos alueella on tarpeen teh- dä uusi kaava tai kaavamuutos. Liitteessä 3 on kuvattu yritysalueiden rakentamistilanne kesällä 201 1. Kohdassa 3 on tunnistettu Kaarinan kaupungin yritysalueiden riskejä. Ku- ten tässä yhteydessa jo huomioitiin, yritysalueiden osalta on tehtävä prosessikuvaus, jos- sa mietitään yksityiskohtaisemmin kaupungin toimintatapoja.

5.5 Tontin luovutus

Kaarinan kaupunki on paasaantöisesti vuokrannut tontteja yrityskäyttöön. Tontin luovu- tuksissa noudatetaan tarkasti voimassa olevaa asemakaavaa. Kaupunki ei vuokraa ase- makaavan mukaisia yleisiä alueita yritystonttienkaan vierestä. Kaupunki vuokraa yritys- alueet valtuuston vahvistamin hinnoin ja ehdoin.

Kaarinan kaupungin vapaat tontit löytyvat Turun seudun opaskartalta (opaskart- ta.turku.fi). Tarkemmat tiedot tonteista löytyvat Kaarinan kotisivuilta. Lisaksi tontteja markkinoidaan erilaisilla messuilla. Asiakkaita ja messutapahtumia varten yritysalueista on tehty yleisesite. Lisaksi suurimmista yritysalueista on laadittu omat esitteensä.

Yritystonttia haetaan kirjallisesti ja vuokrasopimukset tehdään valtuuston vahvistamalla vuokrasopimuspohjalla. Sopivaa tonttia yritykselle etsitään neuvottelujen pohjalta. Yri- tystontit luovutetaan vuokraamalla. Rakentamisvelvoitteet täyttymättömyydestä aiheutuu vuokralaiselle korotettu vuokrata. Vuokralainen ei voi myöskään ostaa tonttia omakseen ennen kuin tontille on rakennettu vuokrasopimuksessa sovitun verran. Vuokrasopimus voidaan purkaa helposti (maksamattomat vuokrat 1 rakentamisvelvollisuuden laiminlyön- ti 1 yhteinen sopimus).

5.6 Asemakaavojen toteutumisen edistäminen

5.6.1 Tontintuotantoketjun ohjelmointi ja optimointi

Kaarinassa yhdyskuntatekniikka on pääsääntöisesti tehty valmiiksi asemakaava vahvistut- tua alueelle. Kaikkia sivukatuja ei kuitenkaan aina ole rakennettu valmiiksi. Nain on tehty mm. moottoritienvarren asemakaava-alueella, jolla läheiset korttelit voidaan tarvittaessa yhdistää suuremmiksi kokonaisuuksiksi. Tonttijako ja lohkominen on tehty vasta, kun tontille on löytynyt yrittäjä. Nain on voitu välttää turhia kiinteistönmuodostuksia ja muo-

.& Kaarina

dostaa kerralla tulevalle käyttäjälle oikean suuruinen ja mallinen tontti. Tonttijaon ja loh- komisen aikana yrittäjä on voinut tehdä jo rakentamissuunnitelmia tulevalle tontille kau- pungin vuokraamispaatöksen turvin.

Yrittäjät eivät pääsääntöisesti ole kokeneet ongelmaksi tontinmuodostukseen kuluva ai- kaa. Mikäli tonttia on tarvittu nopealla aikataululla, sopiva määräala on löydetty vanhoilta yritysalueilta, joilla asemakaava on laadittu rakennuskaavana ja tonttijako on ohjeellinen.

5.6.2 Rakentamisvelvoite

Rakentamisvelvoite on sovittu vuokralaisen kanssa tapauskohtaisesti. Rakennusvelvoit- teen on oltava riittävä, jotta asemakaavoitettu ja kunnallistekniikan piirissä oleva alue tu- lee hyödynnettya tehokkaasti. Rakennusvelvoitteelle on vaikea määritellä kiinteää vel- voiteprosenttia rakennusoikeudesta, koska sopimuksissa on pystyttävä huomioimaan eri- laisten yritysten tarpeet.

5.6.3 Rakentamiskehotus

Rakentamiskehotuksilla edistetaan asemakaavan toteutumista. Tavoitteena on lisätä ra- kentamattomien ja muulla tavoin vajaakayttöisten tonttien ja rakennuspaikkojen rakenta- mista. Tarkoitus ei ole hankkia yksityisten omistamia tontteja kunnan omistukseen, vaan saada tontit rakennetuksi.

Kunnalla on veronmaksajien yhteenliittymäna ja myös julkisyhteisöna monia syitä edistää tonttien ja rakennuspaikkojen rakentamista. Kaava-alueen vajaarakentaminen aikaista uusien alueiden kaavoitusta ja luo alueen palvelujen vajaakayttöa. Toiminta ei ole kesta- van kehityksen mukaista.

Jokainen rakentamaton tontti aiheuttaa joka vuosi kunnalle myös suoraan rahassa mitatta- van taloudellisen tappion. Tappio koostuu seka investoidun rahan korkotappiosta että kunnallistekniikan kulumisen aiheuttamasta käyttöiän lyhenemisesta. Tyhjien tonttien ra- kentaminen on perusteltua myös kaupunkikuvan kannalta. Rakentamiskehotus on tehokas ja taloudellinen tapa täydentää kaavojen toteutumista.

Kehotus merkitsee maanomistajalle vain sitä, että hänen tai jonkun muun on rakennettava tontti lähivuosien aikana. Myynti on täysin vapaata, ja omistaja saa tontistaan käyvän markkinahinnan. Mikäli tontti säilyy rakentamattomana, se muuttuu lopulta omistajalleen rahaksi täyden korvauksen periaatteen mukaisesti.

Kehotuspäätökset on annettava kokonaistarkastelun pohjalta suunnitelmallisesti. Kunnan on asetettava paatöksille tavoiteaikataulu ja saatettava jokainen kehotushanke johdonmu- kaisesti loppuun jokaisen kehotustontin osalta. Kunnan on myös varauduttava tonttien lu- nastuskorvauksiin ao. vuosien talousarvioissa.

Kaarinassa neuvotellaan rakentamattomien yritystonttien rakentamisesta maanomistajan kanssa. Rakentamista voidaan edistää mm. kaavamuutoksin, vaihdoin, tilusvaihdoin tai

.& Kaarina

kaupoin. Mikäli kunnallistekniikan piirissä olevaan rakentamattomaan tonttiin selvästi kohdistuu kiinnostusta, kaupunki voi antaa tontille rakentamiskehotuksen

5.6.4 Korotettu kiinteistövero

Korotettua kiinteistöveroa voidaan käyttää vain, jos asemakaavan mukaan rakennuspai- kan rakennusoikeudesta yli puolet on kaavoitettu asuntotarkoitukseen. Kaarinassa raken- tamattomiila asuinalueilla on käytössä korotettu kiinteistövero.

5.6.5 Yksityisten tonttien välitys ja markkinointiyhteistyö

Yritystontin tarvitsevalle yritykselle kerrotaan paitsi kaupungin omistamista tonteista, myös yksityisten omistamista tonteista. Mikäli maanomistajilla on kiinnostusta tonttien luovuttamiseen, pyynnöstä yritystontteja laitetaan myös Turun seudun opaskartaile

5.6.6 Asemakaavojen ajantasaisuuden arvioiminen

Asemakaavojen ajantasaisuutta tarkistetaan koko ajan ja ennen kaikkea yritysalueiden maapoliittisen ohjelman tarkastuksen yhteydessä. Yritysalueista ainakin Turun rajan, Piispanristintien, Kurkelantien ja 110-tien rajaama alue tarkastellaan kaavallisesti uudel- leen.

.& Kaarina

6 Maapoliittisen ohjelman seuranta ja maapoliittinen analyysi

Maapoliittisen ohjelman seurannalla ja maapoliittisella analyysilla voidaan arvioida kau- pungin maapolitiikan onnistumista eri yritysalueilla. Tärkeää on tavoitella tasaisuutta se- kä kaavoitustyöhön, että kunnallistekniseen toteutukseen ja varata taloudellisesti resursse- ja maapolitiikan hoitamiseksi.

Tonttien tarjonnassa tulee kiinnittää huomiota monipuolisuuteen ja siihen, että tarjottavat kohteet ovat vetovoimaisia. Maapoliittisen ohjelman päivitys tuodaan esille valtuustokau- sittain uusille päättäjille. Yritysalueiden maapoliittista ohjelmaa voidaan tarkistaa tarpeen mukaan useamminkin.

Maapoliittisen ohjelman päivityksen yhteydessä tehdään karttatarkastelu eri yritysaluei- den rakentuvuudesta sekä lisätään tarkasteluun uudet kaava-alueet. Analyysin pohjalta - "

saadaan lähtötietoa tulevaa maan hankintaa ja kaavoitusta varten. ~amaliá tulee ajankoh- taiseksi tarkastella eri alueiden kaavan ajantasaisuutta.

Kaarina

7 Yhteenveto

Kaarinan kaupungin tavoitteena on parantaa vrittämisen edellvtvksiä Kaarinassa siten, et- - - . . ta jo olemassa olevat yritykset menestyvät ja uusia yrityksiä syntyy. Yritysalueiden kas- vusuuntia määrittelemällä kaupunki pyrkii eheyttämään ja tiivistämään kaupunkiraken- - ~

netta ja saamaan näin jo olemassa oleva yhdyskuntatekniikka paremmin käyttöön.

Tässä maapoliittisessa ohjelmassa on kartoitettu Kaarinan kaupungin alueella sijaitsevat yritystontit sekä selvitetty yrityskortteleiden rakentumista. Kaupunki pyrkii vaikuttamaan siihen, että yritystonttitarjonta ja kysyntä kohtaisivat mahdollisimman hyvin. Rakenta- miskelpoisten alueiden (asemakaava ja kunnallistekniikka valmiina) rakennettavuutta ja kehittämismahdollisuuksia tarkastellaan yhdessä alueen maanomistajien kanssa. Mikäli tonteille selkeästi kohdistuu kysyntää, kaupunki voi antaa tonteille rakentamiskehotuksia.

Kaupunki edellyttää tontteja luovuttaessaan vuokralaista rakentamaan hallinnoimalleen maalle riittävästi ja velvoitteen täyttämistä seurataan aktiivisesti. Rakentumista pyritään edesauttamaan korotetuin vuokrin. Vuokrasuhde voidaan myös päättää yhteistuumin.

Uusia yritysalueasemakaavoja laaditaan Kaarinan alueella pääsääntöisesti vain kaupun- gin omistamalle maalle. Näin uusien yritysalueiden kehittäminen ja rakentuvuuteen vai- kuttaminen on selkeämpää. Raakamaata pyritään hankkimaan ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin hyvien liikenneyhteyksien varrelta ja alueilta, joilla yrittämisen edellytykset täyttyvät.

.& Kaarina

Liite 1 MAAPOLIITTISET KEINOT

A Maan hankinta ja luovutus Vapaaehtoinen maanhankinta - ensisinen keino hankkia maata kunnan omistukseen - luovutusvoiton veronalaista määrää laskettaessa luovutus- hinnasta vähennetään vähintään 80 prosenttia

Kunnan lunastusoikeus - kunnalla on mahdollisuus käyttää lunastusta maan hank- kimiseen jo ennen kaavoitusta. - yleinen tarve -> ao. ministeriö voi antaa luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten (ns. raakamaan lunastus) - asemakaava -> kunnalla oikeus lunastaa yleisen alueen tai yleisen rakennuksen tontti ilman erityistä lupaa. Edellytyk- senä, että alue tai tontti on kaavassa tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. - kunta voi ao. ministeriön lupaan perustuen lunastaa ra- kennuskortteliin ja asemakaavaan sisältyvän muun alueen, jos sen lunastaminen on kaavan toteuttamisen kannalta perusteltua ja yleinen tarve sitä vaatii

Kunnan etuosto-oikeus - oikeus kunnassa sijaitsevassa kaupassa - kunnan oikeus lunastaa myyty kiinteistö - maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkis- tys- ja suojelutarkoituksia varten - pinta-alaraja 5000 mZ (paitsi pääkaupunkiseudulla 3000 mZ), alittavissa kaupoissa ei etuosto-oikeutta. Ei lähisuku- laiskaupoissa ja pakkohuutokaupoissa - myydyn kiinteistön pinta-alaa laskettaessa huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat, sekä kaupat, joissa kiinteistö on kolman- nen kautta siirtynyt samalta myyjältä samalle ostajalle - etuosto-oikeuden olemassaolo huomioidaan usein jo kauppoja suunniteltaessa ja kunnalle tarjotaan suoraan maata -poikkeuksia, kun osapuolena valtio

Tontinluovutus (myynti ja vuokraus) - tontinluovutus: myynti /vuokraus, arvonta/tarjous - taloudellinen tulos - kasvun rajoittaminen - vuokraprosentti (4.6%) - luovutuksensaajan valinta - elinkeino- ja asuntopoliittiset tavoitteet - sosiaaliset perusteet /kuntalaisuus ym. valintaperusteet

Markkinointi ja tiedottaminen - kunnan tonttien markkinointi ja tiedottaminen - yksityisessä omistuksessa olevien tonttien markkinoin- tiyhteistyö ja kysynnästä tiedottaminen - tonttipörssit - kunnan maapolitiikasta tiedottaminen

Kunnan lunastusvelvollisuus -jos maa asemakaavassa / yleiskaavassa annetulla raken- tamisrajoituksella osoitettu käytettäväksi muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötya tuottavalla tavalla käyttää hyäkseen aluettaan, kunta 1 valtio on velvollinen lunasta- maan alueen tai suorittamaan korvauksen - kohtuullista hyötya arvioitaessa otetaan huomioon yleis- kaavasta tai ranta-asemakaavasta maanomistajalle johtuva hyöty - lunastus- 1 korvausvelvollisuus ei koske ybteiskäyttöaluet- ta, asemakaavan yleisen tien tiealuetta eikä katua - lunastus- / korvausvelvollisuus voi koskea maa- ja metsä- taloutta varten osoitettua aluetta vain, jos kaavassa asetettu käyttöä koskevia erityisiä rajoituksia - kun vaaditaan lunastettavaksi vain osa omistajalle kuulu- vasta, yleiskaavaan tai asemakaavaan otetusta yhtenäisestä alueesta, kunnalla tai valtiolla oikeus lunastaa koko alue.

Katualueen ilmaisluovutus - uuden kaavan katualueet lohkomisella kunnalle - yksityistiealueita ei korvata - maanomistajan ilmaisluovutusvelvollisuus 20 % omista- mastaan maa-alueesta kaava-alueella, lukuun ottamatta vesi sekä maa- ja metsätalousalueita. Maanomistajan kaavalla saaman rakennusoikeuden määrä on ylärajana ilmaisluovu- tusvelvollisuudelle. Ylimenevästä osasta täysi korvaus - kaavanmuutostilanteessa katualue korvattava - rakennuslain aikana vahvistetun kaavan osalta ilmais- luovutusvelvollisuus yleensä 10 % - haltuunotto: erottamistoimitus vireillä, ja kadun rakenta- miseen qhdytään, tai katualuetta muutoin tarvitaan / alu- eesta suoritettu korvaus. Katualueella vähäistä awokkaampi rakennus / rakennelma / laite, tai katualuetta tarvitaan nii- den käyttöä varten -> ei haltuunottoa ennen korvauksista sopimista / lunastustoimituksen Weillepanoa

.& Kaarina

B Maankäytön kehittämiseen tähtäävät keinot: Maankävttösooimus

1 1

1 1

- mikäli maankayiöltaän kehitettavän alueen hankkiminen kunnan omistukseen ei ole tarkoituksenmukaista kunnan näkökulmasta, maankayitösopimus on käyttökelpoinen keino yhteiskunnallisten, maankayiöllisten ja asuntopoliit- tisten tavoitteiden toteuttamisessa ja ybteensovittamisessa yksityisten maanomistajien tavoitteiden kanssa - keskeisenä tavoitteena sopia hankkeen ja sen vaikutusalu- -en yhdyskuntarakenteen välittömien ja välillisten kustan- nusten jakamisesta - maanomistajan velvollisuus osallistua yhdyskuntaraken- tamisen kustannuksiin - maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti. - ei voida sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. - tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä, tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa.

Haja-asutusalueen maank&tön ohjaaminen - kunta voiltulee laatia stratezian /tavoitteita / oeriaatteita - hajarakentamisen sijoittumisesta ja ohjaamisesta (ympäris- tö, liikenne ja liikkuminen, vesihuolto, sähkö- jatietolii- kenneverkot, yksityistiet, kunnan palvelurakenne,. . .) - maakuntakaava - yleiskaava - rakennuskielto kaavan laatimista tai muuttamista varten - kunnan rakennusjärjestys - suunnittelutarvealueen rajaaminen - vesihuoltoalueen määrääminen - valtion tuki vesihuollon rakentamiseen haja-asutusalueella - kunnan tuki yksityisteiden ylläpitoon - kunnan maanhankinta kylätaajamista - tiedottaminen rakentamisen rajoituksista " ala tee kiinteis- fökauppaa tai vuokrasopimusta, ennen h i n olet varmista- uut, että rakennuspaikalle saa rakentaa" - kunnan kannanotto lohkomistoimituksessa - suunnittelutarveratkaisu - poikkeamispäätös - rakennuslupa

Maankäytön yhteistyö kuntarajojen yli maakuntakaavoitus

-kuntien ybteinen yleiskaava asemakaavojen ybteensovittaminen kuntarajalla elinkeinoyhteistyö markkinoinnissa ja tontinluovutuksessa

.& Kaarina

Kehiiiämisaluemeneiie& - rajattu alue, jonka kunta nimennyt kehittamisalueeksi määräajaksi, enintään 10 vuodeksi - rakennetun alueen, jonka uudistamista, suojelemista, elinympäristön parantamista, käyttötarkoituksen muutta- mista tai muuta yleistä tarvetta koskevien tavoitteiden saa- vuttamiseksi erityiset kehittämis- tai toteuttamistoimenpi- teet tarpeen - rakentamattoman alueen, milloin sen rakentaminen on asunto- tai elinkeinopoliittisista syistä tarpeen ja sen toteut- taminen maanomistuksen pirstoutuneisuudesta, kiinteistö- jaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä edellyttää erityisia kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteita - kunnalla oikeus peria maanomistajalta hyötyy suhteutet- tu kohtuullinen kehittämismaksu, jos alueen kehittämistoi- menpiteista koituu maanomistajalle erityistä hyötyä, joka on epasuhteessa hänen suorittamiinsa kustannuksiin - kunnalla etuosto-oikeus etuostolain asetetusta pinta- alarajoituksesta 5000 mZ (pääkaupunkiseudulla 3000 mZ) riippumatta - valtio voi suunnata alueelle erityisia asunto- tai elinkeino- poliittisia tukitoimia - päätös kehittämisalueeksi nimeämisestä yleis- tai asema- kaavan laatimista tai muuttamista koskevan päätöksen yhteydessä, oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai asema- kaavassa tai erillisenä - kehittämisalueella kunnalla käytettävissä tavallista tehok- kaammat keinot alueen toteuttamiseksi. Nimetessään alueen kehittämisalueeksi kunnan tulee päättää mitkä erityisjarjes- telyt otetaan käyttöön kehittämisalueella - kehittämisalueella kunta voi siirtää kadunpidon ja yleisten alueiden toteuttamisvastuun alueen kehittämistä varten muodostetun yhteisön tehtäväksi.

Kehittämiskorvaus -jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaa- van mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennus- oikeuden, rakennusoikeuden lisayksen tai kayttömahdolli- suuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suh- teutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehit- famiskorvaus). - korvauksesta vähennetään korvauksetta luovutettavan katualueen arvo - ei saa määratämaanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntora- kentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisayksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maan- omistajalle kehittämiskorvaus voidaan määrätä, jos asema- kaavasta aiheutuu hänelle merkittävää hyötyä - kunta voi päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella so- vellettavasta korkeammasta rajasta - kustannuksina voidaan ottaa huomioon seka kaava- alueella että sen ulkopuolella sijaitsevien kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja raken- tamiskustannukset seka maanhankinta kustannukset kaava- aluetta merkittävässä määrin palvelevien yleisten rakennus- ten rakentamiseksi siltä osin kuin ne palvelevat kaava- aluetta - lisäksi voidaan huomioida kunnalle kaava-alueen maape- rän kunnostamisesta ja kaava-alueen valttämattömästa meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset seka kunnalle aiheutuvat kaavoituskustannukset - kustannusten tulee olla alueen luonteeseen ja olosuhteisiin nähden kohtuullisia - kunnan pyrittävä toteuttamaan ne toimenpiteet, joiden kustannukset on otettu huomioon kehittämiskorvausta mää- rattäessa, viimeistään 10 vuoden kuluessa siitä, kun kehit- tämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi. -jos asemakaava tai asemakaavan muutos laaditaan alueel- le, jolla toimenpiteet onmerkittavalta osin toteutettu ja kaavasta aiheutuva hyöty on erityisen merkittävä, kehitta- miskorvaus voidaan määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka kaava-aluetta yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyvaksymishetkella aiheuttaisi - voidaan periä enintään 60 prosenttia asemakaavasta joh- tuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Kun- nanvaltuusto voi päättää aihaisemmastakin kunnassa tai kaavoitettavalla alueella sovellettavasta kehittämiskorvauk- sen enimmaismäärasta

.& Kaarina

C Tonttivarannon aktivointi: Rakentamiskehotus - kunta voi sen jalkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta, antaa rakentamiskehotuksen sitovan tonttijaon mukaisen tontin tai muun asemakaavassa osoite- tun rakennuspaikan omistajalle ja haltijalle, jos tontin salli- tusta kerrosalasta ei ole käytetty vahintään puolta tai ase- makaavan mukaista tonttia ei sillä olevien rakennusten käyttötarkoitus, sijainti, rakentamistapa ja muut seikat huomioon ottaen ole rakennettu pääasiallisesti asemakaa- van mukaisesti. - rakentamiskehotusta ei kuitenkaan saa antaa enintään kaksi asuntoa käsittävän asuinrakennuksen rakentamiseen tarkoitetun asemakaavan mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontilla jo on käytössä oleva asuinrakennus. - rakentamiskehotusta ei myöskään saa antaa asemakaavan laatimista tai muuttamista tai kaavan ajoittamista varten annetun rakennuskiellon voimassa ollessa. Jos tontille tulee voimaan tällainen rakennuskielto sen jalkeen, kun rakenta- miskehotus on annettu, raukeaa kehotus. -jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu kol- men vuoden kuluessa siitä, kun rakentamiskehotus on an- nettu asianosaiselle tiedoksi, kunnalla on oikeus ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukainen tontti. Lu- nastuksen toimeenpanoa on haettava vuoden kuluessa ra- kentamiseen varatun määräajan päättymisestä.

Rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistöve- ro - kunnanvaltuusto voi määrätä erikseen rakentamattomalle rakennuspaikalle korkeamman kiinteistöveron kuin muille kiinteistölle. - rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti voi olla vahintään 1,00 ja enintään 3,OO. - lain tarkoituksena onkin edistää rakentamattomien raken- nuspaikkojen saamisen rakentamisen piiriin. Sen sovelta- minen sopii tilanteeseen jossa rakennuspaikoista on kysyn- tää. - korotettu kiinteistöveroa ei tule soveltaa kunnassa, jossa puuttuvan kysynnän vuoksi rakennuspaikkoja ei saada rakennetuiksi. - erillistä veroprosenttia sovelletaan rakentamattomaan rakennuspaikkaan, jos 1) asemakaava on ollut voimassa vähintään vuoden ennen kalenterivuoden alkua, 2) asemakaavan mukaan rakennuspaikan rakennusoikeu- desta yli puolet on kaavoitettu asuntotarkoitukseen; 3) rakennuspaikalla ei ole asuinkäytössä olevaa asuinraken- nusta eikä sille ole ryhdytty rakentamaan sellaista ennen kalenterivuoden alkua, 4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mah- dollisuus sellaisen järjestämiseen; 5) rakennuspaikka on liitettävissä yleiseen vesijohtoon ja viemäriin 6) rakennuspaikalla ei olerakennuskieltoa; ja 7) rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa.

Rakennettuliike-jaltai 1 toimistorakennusten korttelialue

F+fm 1. II-

Rakennettu teollisuus- jaltai varastoraken n usten korttelialue

Kaupungin omistama rakentamaton kortteli

Yksityisessä omistuksessa oleva 1 rakentamaton kortteli

Muussa kuin yrityskäytössä oleva kortteli

Vajaasti rakennettu kortteli