モーゲージ証券 商品の概要

(Mortgage Securities Product Overview)

1970 年に、米国のモーゲージ市 場の安定化および住宅取得ならびに支払い可能な家賃での賃貸住宅への入居の機会の拡大という公的な使命を果たすべく、フレディー マック (Freddie Mac) は議会により設立が認められました。以来、フレディー マックは 5000 万を超えるアメリカ国民 に住宅購入資金を提供しています。

フレディー マックは住宅の購入者に対して直接モーゲージを組むわけではありません。その代わりに、借り手がモーゲージにより資金を調達できるよう安定的に資金を供給することで、商業銀行やモーゲージを提供する企業、貯蓄金融機関などプライマリー市場でのモーゲージ融資企業が住宅購入者向けモーゲージ融資を行えるようにしています。

フレディー マックは、2006 年には実に 10 秒に 1 件という割合で、全国の融資企業からモーゲージを買い取り、米国の住宅の 1/6 に対して資金を供給しています。当社は支払い可能な家賃での賃貸住宅への 入居を支援しており、4 万 8000 棟以上のアパートに資金を供給し、 400 万人近い入居者が新たに生まれています。フレディー マックのモーゲージ購入の半分以上は、中・低所得家庭の住宅取得を支援するためのものです。

マイホームの夢をカタチに

米国の住宅市場へ投資

フレディー マックがこうした使命を果たす上で、投資家が重要な役割を果たしています。

住宅の購入者がプライマリー市場のモーゲージ融資企業からモーゲージ融資を受けると、融資企業はこの融資をセカンダリー市場で売却し、この売却代金を使い他の住宅購入者向けに新たな融資を行います。

フレディー マックはセカンダリーモーゲージ市場のリーダーであり、米国でも有数のモーゲージ融資の購入者でもあります。当社のモーゲージ融資購入資金調達方法の 1 つに、証券化ベースの資金調達の利用 があります。当社は、購入したモーゲージ融資の利息がそのまま含まれるモーゲージ関連証券を発行します。その後、すべての証券の元本および利息の支払保証を行います。投資家は、当社の保証およびモーゲージ担保証券の一体化された全体としての質と流動性について評価を行います。融資企業は当社の保証のついたモーゲージ担保証券をセカンダリー市場で販売し、新たな融資を行うための資金を獲得することが可能です。

フレディー マックはまた、モーゲージ融資とモーゲージ関連証券も購 入し、投資目的で自社のポートフォリオに保有します。この購入代金は、短期および中期、長期債ならびに劣後債、持株証券の発行により調 達します。

フレディー マックは、モーゲージ担保証券および債券の販売により得た資金を使用して、プライマリー市場の融資企業からさらに融資を購入します。これによりプライマリー市場のモーゲージ融資企業に安定的に資金を供給し、これら企業が新規のモーゲージ融資を行い、最終的には住宅購入者向けの融資をより迅速かつ利用しやすい形で、より低金利で行えるようにします。この課程で融資企業がセカンダリー市場で利用可能な資金を供給することで、モーゲージの利率は 0.25% 低下します。これにより、住宅購入者は、返済期間 30 年の 20 万ドルのモーゲー

ジの場合、支払金利が約 1 万 2000 ドル減少します。この利率低下で、セカンダリー市場がなければ住宅を購入できなかった多くの家族や個人が、住宅を購入できるようになります。その結果、多くの米国の家庭にとって、マイホームは夢ではなく現実に手の届くものになっています。

事業機会の拡大

米国の人口が増加し人口構成が変化するにつれ、住宅に対する需要は増加し、また住宅ファイナンスの革新への需要も増加します。フレディー マックは、次世代の住宅購入者および賃貸住宅への入居者のニーズに応えるべく注力しています。

2015 年までに、持ち家率は 69% を超えるものと予想されています。 持ち家率の上昇の背景には、1600 万人の新規購入者があり、その 68%

は少数民族が占めています。

米国では 2015 年までに新たに 1500 万件の住宅が必要とされ、こうした住宅取得に約 10 兆ドルの資金を供給する必要があります。

質の高い投資

フレディー マックのモーゲージ担保証券は、世界屈指の流動性と広範な所有者層を有しています。投資家はフレディー マック債を購入することで、質の高い投資を行うのみならず、住宅購入や支払い可能な家賃での賃貸住宅への入居の機会を広げ、何百万人ものアメリカ国民のマイホーム取得の夢の実現に貢献することになります。

フレディー マックは連邦政府の規制を受けた政府出資企業であり、厳格な資本基準を満たす必要があります。同時に、住宅供給という当社の使命を達成し、投資家に対する受託者義務を果たすため、財務面での安全性、健全性確保に努めています。当社は、全世界のさまざまな投 資家を対象とする、質および流動性の高いモーゲージ証券商品を提供しています。フレディー マック証券は、フレディー マック以外の米国連邦政府の省庁または機関が保証するものではありません。当社のモーゲージ担保証券商品には、以下のものが含まれます。

Gold PCs: フレディー マックのモーゲージ担保証券プログラムの中核を占める商品です。各 Gold PC には、住宅向けモーゲージのプールの所有権が分割されずに含まれています。フレディー マックは、Gold PC の利息および元本が予定通りに支払われることを保証します。

ARM PCs: 住宅向け変動金利モーゲージ (ARM) プールの分割されない金利を含むモーゲージ担保証券です。フレディー マックは、ARM PC の予定通りの金利の支払および最終的な元本の支払いを保証します。

マルチファミリー PCs: 主に個人向けに設計された、5 戸以上の住宅 を対象とする融資を担保とする PC です。マルチファミリー PC の利回りは高く、期限前返済に対する高いレベルのプロテクションがついて います。

Giant PCs: 投資家が少額の PC を額の大きな Giant PC に一本化し、ポートフォリオをより効率的に管理するための、単一クラスのパススルー証券です。

ストリップ PCs: モーゲージ プールの、金利部分のみ (IO) および 元本部分のみ (PO) のキャッシュフロー コンポーネントからなる、ストリップ モーゲージ担保証券です。変更および合成が可能な機能を有し、効果的なヘッジツールであり、柔軟な入れ替えを行う合成クーポン オプションを投資家に提供します。

REMICs: 担保資産からのキャッシュフローが個別の債券ならびに満期およびクーポン、支払いの優先順位が異なるトランシュに割り当て られ、市場のさまざまな要求に応える、マルチクラスのモーゲージ担保証券です。

MACRs: 投資家が手持ちの証券を、同一のキャッシュフローで担保された別の証券と入れ替えることの可能な、修正および合成が可能な REMIC (MACR) です。

Reference REMIC® 証券: ディーラーのシンジケートが販売する、流動性と透明性、信頼性の高い REMIC です。Reference REMICs には、フレディー マックの Reference Notes® やパススルー証券プログラムにあるさまざまな重要な機能が備わっています。フレディー マックの保証満期クラス (GMC) 商品を活用することで、これらの証券の保証最終満期は通常、もとの担保より短いものとなります。

Gold PCs

ゴールド融資参加証券 (Gold PC) は、フレディー マックのモーゲージ 担保証券プログラムの中核をなす商品です。Gold PC はパススルー証券で、各証券には住宅モーゲージのプールにある分割されていない所 有権が含まれます。フレディー マックのGold PC は流動性が高く、透 明性の高い情報開示が行われており、また信用が高く投資期間、形態などが多様なことから、投資家の方々にとって魅力ある商品となって います。

フレディー マックは、自らが発行する各 Gold PC の予定通りの元本および金利の支払いを保証しています。Gold PC の資金調達は、ポートフォリオの証券を売って同じ証券を合意された価格で将来のある時点で買い戻す買戻し特約付きの証券の売却およびレポ取引により、容易に行えます。フレディー マックは通常、Giant PC および REMIC、ストリップ、一般にはキャッシュフローのカスタマイズにより投資家ニーズに応えるためのビークルの担保保証を行います。

ARM PCs

市場の拡大および変動金利モーゲージ (ARM) への需要の高まりを受け、フレディー マックの ARM PC プログラムは引き続き、保有資産の短期負債および変動金利での負債とのマッチングを必要とする投資家にとって魅力ある商品となっています。フレディー マックの ARM PC が 保証する大半のモーゲージは通常の第一抵当権を有し、もとの満期は 30 年以下、フレディー マック/ファニーメイの定型の投資商品から構成されています。

フレディー マックの加重平均クーポン (WAC) ARM PC プログラムは、モーゲージ取引きパラメータを柔軟に設定できることから、投資家の 方々にご好評いただいております。WAC ARM PC の PC クーポンは、担保できるモーゲージのクーポンの加重平均から、適用される管理・ 保証手数料とサービス手数料を引いた額となります。PC クーポンは、担保できるモーゲージのクーポンの加重平均の変動に合わせて毎月調整されます。WAC ARM PC で発行される最も一般的な証券は、ハイブリッド PC と Initial InterestSM PC です。ハイブリッド ARM PC は、当初は固定金利で、延長された固定金利期間終了後は年 1 回または 2 回、毎月金利を変更するので、固定金利による融資と変動金利による融資との「ブレンド」となっています。Initial Interest ARM では、指定された当初の期間につきモーゲージ金利を毎月支払い、その後はモーゲージの残りの期間につき金利と元利の両方の支払いを毎月行い返済を進 めます。

フレディー マックの Giant PC プログラムにより、投資家は複数の ARM PC を、フレディー マック ARM Giant PC と呼ばれるより大きな ARM PC にプールできます。フレディー マックの ARM Giant PC プロ グラムの柔軟性を生かし、広範なモーゲージ担保証券を Giant PC の組成に使用し、フレディー マック ARM PC の価値および流動性を最 大限に活用できます。

マルチファミリー PCs

マルチファミリー PC は、主たる用途が住宅の 5 戸以上の規模の住 宅向けの、通常 5 年から 30 年の融資を担保としています。マルチファ ミリーARM PC では、フレディー マックが金利の予定通りの支払いお よび元本の定期的な全額支払いを保証しています。利回りが魅力的なことに加え、期限前償還に対する高いレベルのプロテクションがつい ています。

Giant PCs

Giant PC は、商品と投資ポートフォリオとを、効率的で利益率の高い方法で合算します。この単一クラス パススルー証券を活用し、投資家は小規模の PC をより大規模な Giant PC に一本化することで、ポートフォリオの管理をより効率的に行えます。フレディー マックでは、固定利付きゴールド Giant PC と ARM Giant PC をご用意しております。

Giant PC を活用することで、複数のプールを保有する代わりに大きな プールを 1 つ保有するだけでよくなり、証券管理コストを低く抑えられます。単位未満のプールを 1 つのプールにまとめ、流動性と価格評価が向上します。Giant PC の組成は標準化されたガイドラインに則って行われるので、売買の執行も簡単で、投資家の特定のニーズに合わせてプールをカスタマイズすることもできます。

ストリップド ジャイアント証券 (ストリップ)

変更および一本化が可能なフレディー マックのストリップを使い、投資家は効率的なヘッジツールかつ柔軟な銘柄入れ替え手段として合成クーポンを代わりに活用できます。フレディー マックのストリップは、フレディー マック Gold PC の Giant PC、またはジニーメイ証書の Giant PC

から組成されます。通常、ストリップ モーゲージ担保証券は、モーゲージ プールの、金利部分のみ (IO) および 元本部分のみ (PO) のキャッシュフローから構成されます。

フレディー マック ストリップ商品には、既存担保ストリップおよびカレンダーベース ストリップ、超過支払 IO ストリップ、モーゲージプールを特定しない (TBA) ストリップが含まれます。既存の担保プログラムを通じ、フレディー マックの取引担当マネージャはストリップのトレーダーと共同で、投資家の需要に見合うクーポンを見つけ出します。その後、フレディー マックは厳格な担保規定のついたこれらのシンジケート ストリップを、TBA 担保と引き替えにディーラーに販売します。TBA ストリップは、フレディー マック ストリップに対する投資家の需要に応える代替ビークルとなるものです。既存の担保同様、当社はディーラーと共同でクーポンを決定し、元本から分離して担保規定を設定します。

カレンダーベース ストリップは、価格予測がつきやすいことや透明性の高いこと、販売層が広範なことを生かし、Gold PC に対する需要を拡大することを目的とした商品です。売出し予定を事前に発表し、売出し期間を長くすることで、カレンダーベース ストリップでは新規のストリップの販売により多くの投資家が参加できるよう努めています。

超過支払 IO プログラムを通じ、フレディー マックは債権管理会社が 保有する債権 (コア以上) に対し流動性を供給します。フレディー マックに売却されたローンから発生する超過利回りキャッシュフロー ストリームは保証され、証券化されます。フレディー マックはまた、仕組み債構成に関する助言および仕組み債への応札も行います。こうした取引は、債権管理会社からの問い合わせによる、ケースバイケースでの対 応となります。

フレディー マックの REMIC プログラム

不動産モーゲージ投資コンドゥイット (REMIC) は、マルチクラスのモーゲージ担保証券で、原資産からのキャッシュフローはトランシュと呼ばれる満期やクーポン、支払いの優先順位の異なる投資債券に割り当てられます。REMIC は CMO (モーゲージ担保債) と呼ばれることもあります。1986 年税制改革法により REMIC が導入され、これにより一回の取引で満期やリスクプロファイルが異なる債券クラスを使用した仕組み債の組成をより柔軟に行えるようになりました。進化を続ける市場の需要や処理の効率化、投資の全期間を通じて投資家とディーラーを支援

する卓越したサービスに応えることに注力したことで、フレディー マックの REMIC は成功を収めています。そして、この成功は顧客第一の姿勢に支えられたものです。経験豊富な フレディー マックの REMIC ディーラー グループのディーラーは、REMIC 商品の優れた引受業者ならびに流動性の供給者としても機能しています。

変更および組み合わせ可能な REMIC (MACR)

MACR を使い、投資家は、手持ちの証券を同一のキャッシュフローを担保とする別の証券と入れ替えることができます。MACR はさまざまなモーゲージ担保を用いており、標準の REMIC と同じトランシュ構成となっています。MACR のクラスは、これまで REMIC を購入してきた損益ベースの投資家ならびに償還前に取引きを繰り返す投資家に最適です。MACR 機能を持った REMIC には、再構成の種類として、満期、スケジュール/サポート、クーポン ストリップ、フローター/インバース フローターの 4 種類があります。

Reference REMIC® 証券

Reference REMIC® 証券は、従来型の 30 年または 15 年物のモーゲージ担保証券に代わる仕組み債であり、保証満期クラス (GMC) を通じて、規定の最終満期が短縮されています。通常は、3 年から 12 年の保証付き最終支払期間で発行されます。フレディー マックの GMC には、Gold

PC またはハイブリッド ARM のいずれかの担保がついています。

流動性、透明性、支払期日の確実性が、Reference REMIC 債の支えとなっています。フレディー マックの起債カレンダーには、Reference REMIC 債の月ごとの随意の発行枠が含まれています。毎月、フレディー マックは随意の発行枠を使用する計画があるかどうかを発表し、Reference

REMIC 債の発行予定タイミングを確認します。Reference REMIC 債の最小発行額は 10 億ドル、価格決定時に担保が確定します。Reference

REMIC 証券は複数の階層からなるシンジケートを通じて販売され、 TradeWeb® およびブルームバーグ端末にリードマネージャーが毎日引け値を公表します。

フレディー マック の投資家向けツール

投資の意志決定が成功するために は情報へのアクセスが鍵となります。そこで、フレディー マックでは、投資家の皆様が自分に合った商品を見つけるための、一連の情報ツールをご 用意しております。

投資家窓口: (800) 336-3672 またはInvestor_Inquiry@freddiemac.com: 月曜から金曜まで、米国東部時間の午前 9 時から午後 5 時まで、豊富な知識を有する証券情報の専門家が皆様からのご相談に応じます。

www.FreddieMac.com/mbs: 商品情報や CUSIP について、モーゲージ担保証券のデータや法定文書など、フレディー マック証券に関する情報については、当社のウェブサイトをご覧ください。

Bloomberg (FMAC <GO>): 商品の説明や発表、その他のモーゲージ証券発行についてのレポートなどの情報については、フレディー マックのブルームバーグ サイトでもご覧いただけます。

債券市場の専門用語集: 当社のウェブサイト (www.FreddieMac.com/

mbs) に、債券市場の専門用語集が収録されています。

Gold Perspective®: モーゲージ担保証券への投資を行う業界向けの雑誌 Gold Perspective® には、モーゲージ市場についての考察や、フレディー マックの商品ならびに市場参加者向けの役立つ過去データのデータバンクが掲載されています。

当社のモーゲージ担保証券は、市場に流動性および透明性、健全な市場を提供しています。当社は常に、広範な投資家のニーズを満たす商品の提供に努め、米国のモーゲージ市場の流動性と安定性の維持、ならびに米国での住宅取得および支払い可能な家賃での賃貸住宅への入居の促進に貢献しています。

フレディー マック商品の詳細については、投資家窓口 (800) 336-3672 までお電話いただくか、当社ウェブサイト www.FreddieMac.com/mbs をご覧ください。

マイホームの夢をカタチに... 当社がお手伝い

この商品概要は、フレディー マック証券の募集もしくは買い付けの勧誘ではありません。所定の証券の売出しは、フレディー マックの情報文書および関連の付属書類である、適切な売出し広報や関連の付属書類を通じてのみ行われます。この文書には、特定のフレディー マックモーゲージ証券に関連する、またはそれについての売出し文書で参照された情報が含まれています。この情報はお客様向けの一般的な情報としてのみ提供されるもので、作成時点の情報を記載したものであり、証券の募集または買い付けの勧誘には該当しません。この情報は、証券の購入または売却に関する意志決定の十分な基礎とはならず、また本情報の配布および使用が認められそれが法律または規則に違反しない法域の、適格の個人または団体のみに配布され、またそれらへの配布およびそれらによる使用のみを企図したものです。フレディー マック証券についての、またはそれに関連するすべての情報は、全体として該当の売出し広報および関連の付属書類にのみ掲載されます。証券の購入または売却に関する意志決定を行う前に、該当する売出し広報および関連の付属書類を参照してください。また、証券の購入前には、その証券に関する情報および分析、ご自身の状況を踏まえた投資としてのリスクおよび適切性について、法律専門家およびファイナンシャル アドバイザーにご相談ください。上述の例は参考として示したものに過ぎません。本文書に含まれる意見は現在のフレディー マックの意見であり、予告なしに変更される場合があります。 詳細については、www.FreddieMac.com をご覧ください。

37 年前に議会で設立が承 認されて以来、フレディー マックはアメリカで 5000 万世帯を超えるご家族に住宅購入資金

を提供してまいりました。

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出版番号 758 © 2008 Freddie Mac