АНАЛИЗ ФОРМАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ...

АНАЛИЗ ФОРМАЛЬНОГО РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

городской поселок Болбасово

ЯНВАРЬ 2012 – ИЮЛЬ 2019

© Право копирования и распространения принадлежит

ГУП «Национальное кадастровое агентство»

2


ГУП «Национальное кадастровое агентство» было создано в 1998 году и сегодня является ведущей в

Республике Беларусь организацией в области государственной регистрации, формирования и оценки недви-

жимого имущества.

За 20 лет работы на рынке мы сформировали команду из высококвалифицированных аттестованных

оценщиков и аналитиков рынка недвижимости, способных решать задачи любой сложности.

НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА

Опыт использования в работе международных стандартов оценки.

Опыт работы со сложными и уникальными объектами оценки:

более 5 000 индивидуальных оценок.

Оперативный доступ к базам данных о недвижимости по всей Республике Беларусь:

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

реестр цен государственного земельного кадастра;

регистр стоимости земель, земельных участков государственного земельного кадастра.

Наличие архива аналитических материалов, которые могут использоваться для выполнения срочных

работ.

Наличие в штате организации специалистов-профессионалов по смежным направлениям: кадастро-

вые инженеры, юристы, экономисты, регистраторы недвижимости, разработчики ПО.

Использование в работе географических информационных систем.

Возможность консультирования со специалистами зарубежных партнерских компаний.

КЛИЕНТАМ

Вы можете заказать у нас работы любой сложности: по анализу рынка недвижимости, по оценке не-

движимости в любом регионе Республики Беларусь. По вопросам размещения заказа обращаться:

Адрес: Республика Беларусь, 220005, г. Минск, пер. Краснозвездный, 12-301

тел/факс: (+375 17) 285 39 26, (+375 17) 285 25 73

Сектор мониторинга и анализа рынка недвижимости: (+375 17) 288 10 35,

(+375 29) 220 66 63

e-mail: [email protected]; [email protected]

Сектор индивидуальной оценки: (+375 17) 233 93 82

Сектор кадастровой оценки: (+375 17) 284 59 18

Авторский коллектив, выполнивший работы по анализу рынка недвижимости:

Ритвинский Дмитрий Александрович

Заместитель Генерального директора

Соловьева Вероника Александровна

Начальник управления оценки

Дубовик Елена Григорьевна

Начальник сектора мониторинга и анализа рынка недвижимости

Дедкова Ольга Владимировна

Ведущий оценщик недвижимости

Авсюкевич Яна Александровна

Системный аналитик

Имущественные права на материалы, содержащиеся в настоящем анализе рынка недвижимости,

принадлежат ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Использование материалов допускается только с указанием ГУП «Национальное кадастровое агентство» как источник получения ин-

формации. В том числе допускается публиковать и размещать переработанную информацию в средствах массовой информации, в пе-

чатных изданиях, на интернет-сайтах глобальной компьютерной сети Интернет и (или) в информационных ресурсах.

Предоставление информации третьим лицам в коммерческих целях запрещено.

mailto:[email protected]

3


ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

База сделок купли-продажи формируется на основании информации из Реестра цен на земельные участки

государственного земельного кадастра (далее – РЦ ГЗК).

База введенных в эксплуатацию (реконструированных) объектов формируется на основании информа-

ции из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее –

ЕГРНИ).

Национальный статистический комитет Республики Беларусь.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Объекты недвижимости – земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,

сооружения, объекты незавершенного строительства.

Зарегистрированные объекты – объекты недвижимости, зарегистрированные в ЕГРНИ за весь период.

Введенные объекты – введенные в эксплуатацию объекты недвижимости за анализируемый период.

Сделки – сделки купли-продажи, совершенные с объектами недвижимости.

В анализе сделок участвовали сделки с переходом права собственности и долей в праве 1/1.

АНАЛИЗИРУЕМЫЙ ПЕРИОД

Анализируемый период – 01.01.2012 – 31.07.2019.

Информация, содержащаяся в ЕГРНИ, проанализирована по состоянию на 01.07.2019.

Информация, содержащаяся в РЦ ГЗК, проанализирована по состоянию на 31.07.2019.

МЕТОДОЛОГИЯ

К жилой усадебной недвижимости были отнесены здания одноквартирных и блокированных жилых до-

мов.

К жилой многоквартирной недвижимости были отнесены многоквартирные жилые дома. Здания обще-

житий, хостелов, спальных корпусов и казарм были отнесены к прочей жилой недвижимости.

4


гп Болбасово

Область: Витебская Кластер «Производственная зона»1: E

Район: Оршанский

Площадь: 883 га

Население: 3 459 человек

Кластер «Общественно-деловая зона»2: F

Магистрали: нет

Ж/д линии: нет (по состоянию на 01.01.2019)

Доля занятого населения в

общей численности населения: 40%

Доля экспорта в совокупном экспорте по

стране: 0,40%

0

Статистические показатели по Оршанскому району

1 – Результаты ранжирования и кластеризации населенных пунктов в рамках работ по проведению кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функцио-нального использования земель «Производственная зона»

2 – Результаты ранжирования и кластеризации населенных пунктов в рамках работ по проведению кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функцио-нального использования земель «Общественно-деловая зона»

Более подробно ознакомиться с понятием «Кластер» Вы можете на сайте analytics.nca.by в разделе «Полезные статьи»

3 575 3 577 3 570 3 555 3 529 3 532 3 504 3 459

0

4 000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Динамика численности населения в гп Болбасово

10,912,7 18,9 21,6 16,0 25,0 19,4 24,1

0

100

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1 кв.

2019

Удельный вес убыточных организаций,

% от общего числа

40,426,6

-2,8-19,3

-1,2

24,520,4

9,1

-50

0

50

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1 кв.

2019

Чистая прибыль/убыток организаций,

млн. BYN

319 433 514 558 581 659 778 843

0

1 500

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2 кв.

2019

Номинальная начисленная заработная

плата, BYN

534,7608,0 631,3

726,2 766,6869,8

740,5

0

900

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2 кв.

2019

Объем промышленного производства,

млн. BYN

2,22,9

3,4 3,5 3,7 3,8

0

6

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2 кв.

2019

Розничный товарооборот на душу

населения, тыс. BYN

218,6176,7 168,2

105,5

190,3214,5

0

230

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2 кв.

2019

Инвестиции в основной капитал,

млн. BYN

http://analytics.nca.by/res/articles/clasters/clasters.pdf

5


30 кв.м/чел

Общая площадь всей жилой недвижимости

гп Болбасово составляет около 95,2 тыс. кв.м – 45% от

общей площади всех зарегистрированных объектов.

За анализируемый период в эксплуатацию

было введено 4 объекта жилой усадебной

недвижимости и 2 жилых многоквартирных дома.

По сравнению с 2012 годом обеспеченность

населения жильем увеличилась на 6%, что ниже

социальных стандартов ООН (30 кв.м/чел.).

Тип недвижимости Общая площадь,

тыс. кв.м

Количество

объектов

Жилая усадебная 3,1 58

Жилая многоквар-

тирная 88,9 44

Прочая жилая 3,2 2

Территориальное распределение жилой недвижимости в гп Болбасово

Общие сведения

3%

94%

3%

Распределение жилой недвижимости

25,7 25,7 25,7 25,9 27,0 27,0 27,2

0

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Динамика обеспеченности населения

жильем, кв.м/чел

6


Распределение объектов по материалу стен

Зарегистрировано

58

Введено

4

Участвовало в сделках

8

С 2016 по 2017 годы было

введено всего 4 объекта.

В периоды с 2014 по

2015 годы и с 2018 по июль

2019 года объектов введено не

было.

С 2012 года по июль 2019

года совершались единичные

сделки: 1-3 сделки в год. С

2013 по 2015 годы не было со-

вершено ни одной сделки.

Активность рынка** 22% 11% 29% 0%

Около 62% от общего коли-

чества зарегистрированных

объектов составили дома пло-

щадью от 30 до 70 кв.м.

Наибольшая активность

рынка наблюдалась с домами

площадью от 70 до 100 кв.м.

. Цены сделок за анализируемый период

BYN/кв.м USD/кв.м

Мин. 42 49

Макс. 398 210

* - январь – июль 2019 года

**- Активность рынка рассчитывается как соотношение количества сделок купли-продажи к количеству зарегистрированных объектов (количество

сделок/количество зарегистрированных объектов)

25%

75%

26%

75%

25%

65% 9%

0% 100%

Сделки

Введенные

Зарегистрированные

Кирпич, блоки легкобетонные Дерево (брус, бревна) Смешанный

41 76

2 2

0

6

0

100

2016 2017

Динамика ввода в эксплуатацию

Общая площадь, кв.м Количество

39 41

191

62 23

1 1

3

21

0

5

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

0

300

Динамика рынка сделок

Общая площадь, кв.м Количество сделок

9

36

7 62 4 2

0

50

до 30 30-70 70-100 100-150

Распределение объектов по площади

Зарегистрированные Сделки

0

200

400

23.12.2011 25.07.2013 25.02.2015 27.09.2016 30.04.2018 01.12.2019

Распределение цен, BYN/кв.м

7


Зарегистрировано

44 дома

Введено

2 дома

Участвовало в сделках

115 квартир

С 2012 по 2015 год наблюда-

лась стабильность на рынке

сделок. С 2016 года произошел

небольшой спад.

За 1 полугодие 2019 года

было совершено 9 сделок.

Распределение по количеству комнат

Количество сделок

1-комнатные 34



многокомнатные 1

Активность рынка** 3% 8% 7% 6% 0% 5%

Наибольшая активность

рынка относилась к

1950-1970 году постройки

дома.

В первой половине

2019 года медианная цена по

сравнению с 2012 годом вы-

росла в 2 раза и составила

575 BYN/кв.м.

* - январь – июль 2019 года

**- Активность рынка рассчитывается как соотношение количества сделок купли-продажи к количеству зарегистрированных объектов (количество

сделок/количество зарегистрированных объектов)

73%

50%

63% 7% 5%

50%

27%

25%

0% 100%

Сделки

Введенные


Распределение объектов по материалу стен

Кирпич, блоки легкобетонные Дерево (брус, бревна)Смешанный ИноеНет данных

699 778867 742 555 562 474

365

16 17 19 18

13 12 119

0

25

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

0

1 000

Динамика рынка сделок с квартирами

Общая площадь, кв.м Количество сделок

30%

56%

13%1%

Распределение сделок по

количеству комнат

94

308 384

507

70

710

3 25 25 29 33

0

800

до 1950 1950-1970 1970-1990 1990-2010 после 2010 нет данных

Распределение квартир

по году постройки дома

Зарегистрированные Сделки

277 289

398

591 640527 523 575

339 331

376 363 315 276 265280

0

800

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

Динамика средних цен

в сделках с квартирами

Медиана цен сделок, BYN/кв.м Медиана цен сделок, USD/кв.м

8


По состоянию на 01.07.2019 в гп Болбасово за-

регистрировано 114,1 тыс. кв.м нежилой недвижимо-

сти – 55% от общей площади всех зарегистрирован-

ных объектов.

Тип недвижимости

Общая

площадь,

тыс. кв.м

Количество

объектов

Административно-

офисная 21,2 10

Производственно-

складская 57,0 73

Объекты торговли 2,1 5

Объекты сферы услуг 9,9 19

Индивидуальные гаражи 13,8 424

Прочие объекты 10,1 37

Производственно-складские объекты и объ-

екты общественно-деловой недвижимости распола-

гаются на юге городского поселка.

19%

43%2%

9%

12%

15%

Распределение нежилой

недвижимости по площади

Общие сведения

Территориальное распределение нежилой недвижимости в гп Болбасово

9


Торговая недвижимость

Сфера услуг

Тип объекта Зарегистри-рованные

Введенные Сделки

Административная и офисная недвижимость

8 1 0

Здания социального назначения

2 0 0

Тип объекта Зарегистри- рованные


Здание торгового назначения

5 0 0

Тип объекта

Зарегистри- рованные


Здание здравоохранения

3 0 1

Здание сферы услуг 3 0 1

Здания общественного питания

3 0 2

СТО 10 0 0

Административно-офисная недвижимость

За анализируемый период с объектами административно-офисной недвижимости не было совершено ни одной сделки.

За анализируемый период с объектами торговой недвижимости не было совершено ни одной сделки.

За анализируемый период было совершено 4 сделки с объектами сферы услуг. Все объекты располагались по пер. Юрия Смирнова.

90%

10%

Распределение

зарегистрированных

объектов по материалу стен

Кирпич, блоки

легкобетонные

Смешанный

80%

20%






Смешанный

95%

5%






Смешанный

10




Здания производственного назначения

11 0 0

Здания сельскохозяйственного назначения

2 0 0

Здания складского назначения

44 1 2

Объекты энергетики 16 0 0

Большая часть зарегистриро-

ванных объектов производ-

ственно-складской недвижимо-

сти приходится на здания склад-

ского назначения. За анализируемый период с объектами производственно-складской недвижимости было совершено всего 2 сделки.

Цены сделок за анализируемый период

BYN/кв.м USD/кв.м

Мин. 19 22

Макс. 92 58

100%

87% 7%

100%

6%

0% 100%

Сделки

Введенные


Распределение производственно-складской

недвижимости по материалу стен

Кирпич, блоки легкобетонные Металл Смешанный



Здания автотранспорта

424 0 34

94%

0%

85%

3%3%

15%

0% 100%

Сделки

Введенные


Распределение индивидуальных гаражей по

материалу стен

Кирпич, блоки легкобетонные Дерево (брус, бревна) Смешанный

0

75

150

23.12.2011 25.07.2013 25.02.2015 27.09.2016 30.04.2018 01.12.2019

Распределение цен, BYN/кв.м

11


ИТОГИ

1. Развитие социальной и экономической сферы городского поселка напрямую влияет на развитие рынка

недвижимости. Рост курса белорусской валюты по отношению к другой валюте, увеличение объемов производ-

ства, а также розничного товарооборота на душу населения обусловило рост заработной платы за период анализа

в 2,6 раза. Этим можно объяснить и рост цен на рынке жилой недвижимости (при расчете в белорусских рублях).

Гп Болбасово не имеет хорошей транспортной и железнодорожной доступности.

2. В гп Болбасово на момент анализа было зарегистрировано 58 жилых усадебных домов. Поскольку сделок

купли-продажи в 7 раз меньше, чем зарегистрированных объектов, можно сделать вывод, что усадебные дома

строятся исключительно для собственных нужд населения, а не для их продажи.

Цена за период 2012 – июль 2019 года на жилые усадебные объекты колебалась от 49 до

210 USD/кв.м.

Рынок многоквартирной недвижимости включает 44 дома. За последние 8 лет было совершено

115 сделок с квартирами.

Цена за период 2012 – июль 2019 года на квартиры колебалась от 109 до 658 USD/кв.м.

Низкие показатели ввода жилой недвижимости могут быть связаны с уменьшением численности населения.

При сложившихся обстоятельствах отсутствует необходимость строительства новых объектов.

3. Если говорить про нежилую недвижимость, то максимальное число зарегистрированных объектов при-

ходится на индивидуальные гаражи – 424 объекта, что составляет 63% от общего числа зарегистрированных

объектов. За период анализа было совершено 34 сделки.

Цена за период 2012 – июль 2019 года на индивидуальные гаражи колебалась от 14 до

87 USD/кв.м.

Проанализировать средний уровень цен других объектов нежилой недвижимости не представляется воз-

можным, так как были совершены единичные сделки.

АНАЛИЗ ФОРМАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ...

Documents