Đề tài: tỔng quan vỀ bẤt ĐỘng sẢn vÀ
TRANSCRIPT
xxaĐ
BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
TIỂU LUẬN
MÔN HỌC: ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Lớp học phần: DHTN14B
MHP: 420300398005
Nhóm: 1
GVHD: Nguyễn Thị Minh Thảo
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2021
BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
TIỂU LUẬN
MÔN HỌC: ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Lớp học phần: DHTN14B
Nhóm: 1
STT HỌ VÀ TÊN MSSV Chữ ký
1 Nguyễn Thị Hoàn Châu 18018601
2 Trần Thị Huyền 18019631
3 Trần Phan Đông Mai 18018881
4 Tô Thị Quỳnh Như 18093961
5 Lê Thị Ngọc Thảo 18031751
6 Dương Thị Thanh Thủy 18019341
7 Bùi Liên Ngọc Trúc 18048051
8 Phạm Thị Tươi 18089601
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2021
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
***
BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM
Nhóm: 1
Địa điểm làm việc: Thư viện trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh
Thời gian: từ 8 giờ 30 phút
Từ ngày 23 tháng 1 năm 2021 đến ngày 25 tháng 1 năm 2021
I. Thành phần tham dự:
II. Nội dung công việc:
1. Phân công công việc, đánh giá kết quả thực hiện, mức độ hoàn thành công việc của
mỗi cá nhân.
2. Thảo luận đưa ra ý kiến về đánh giá kết quả của các thành viên trong nhóm.
III. Kết quả làm việc:
Sau khi thảo luận và đưa ra ý kiến, nhóm tán thành với biên bản đánh giá kết quả
làm việc nhóm.
TP. HCM, ngày …. tháng…. năm 2021
TM. NHÓM (Trưởng nhóm)
TT Họ và tên MSSV Vai trò
trong nhóm Công việc phân công
1 Nguyễn Thị Hoàn Châu 18018601 Thành viên Phần 2.7 + Tìm câu hỏi
2 Trần Thị Huyền 18019631 Thành viên Phần 2.9 + Tìm câu hỏi
3 Trần Phan Đông Mai 18018881 Trưởng nhóm Phần 2.1 + 2.2 + 2.3 + Thuyết trình
4 Tô Thị Quỳnh Như 18093961 Thành viên Phần 2.8 + Phần kết luận
5 Lê Thị Ngọc Thảo 18031751 Thành viên Phần 2.10 + Thuyết trình
6 Dương Thị Thanh Thủy 18019341 Thành viên Phần 2.5 + 2.6 + Thuyết trình
7 Bùi Liên Ngọc Trúc 18048051 Thành viên Phần 2.4 + Thiết kế ppt
8 Phạm Thị Tươi 18089601 Thư ký Phần 2.4 + Phần mở đầu
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHIỆP TPHCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Lớp: DHTN14B Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Nhóm: 1
BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ LÀM VIỆC NHÓM
(Thuyết trình hoặc Đề cương)
KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ
TT Họ và Tên
Mức độ
tham
gia
Mức độ
đóng
góp
Chất
lượng
đóng góp
Nhận xét, góp ý của
nhóm
Điểm
tổng
cộng
1 Nguyễn Thị Hoàn Châu A A A Nhóm làm việc tốt A
2 Trần Thị Huyền A A A Các thành viên góp ý
và hỗ trợ cho nhau A
3 Trần Phan Đông Mai A A A Làm việc hiệu quả A
4 Tô Thị Quỳnh Như A A A Nhóm làm việc đúng
giờ, hiệu quả A
5 Lê Thị Ngọc Thảo A A A
Các thành viên đều
hoàn thành tốt nhiệm
vụ được giao
A
6 Dương Thị Thanh Thủy A A A Giúp đỡ thành viên
khác khi gặp vấn đề A
7 Bùi Liên Ngọc Trúc A A A Có tương tác và hỗ trợ
với nhau A
8 Phạm Thị Tươi A A A
Có trách nhiệm và
không đùng đẩy công
việc.
A
Các thành viên đồng ý với kết quả đánh giá trên.
Họ tên và chữ ký của Nhóm trưởng…………………………………
Họ tên và chữ ký của Thư ký ….....………………………………...
Họ tên và chữ ký của Thành viên 2 …………………………………
Họ tên và chữ ký của Thành viên 3 …………………………………
Họ tên và chữ ký của Thành viên 4 …………………………………
Họ tên và chữ ký của Thành viên 5 …………………………………..
Họ tên và chữ ký của Thành viên 6 …………………………………..
Họ tên và chữ ký của Thành viên 7 …………………………………..
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1
1. Lí do chọn đề tài ............................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu nghiên cứu chính ........................................................................ 2
2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể ........................................................................ 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 2
NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP ........................................................................ 2
1. Nội dung.......................................................................................................... 2
2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 3
CẤU TRÚC DỰ KIẾN CỦA LUẬN VĂN ...................................................... 3
Chương 1: Tổng quan về bất động sản ............................................................ 3
1.1. Khái niệm bất động sản ............................................................................. 3
1.2. Đặc điểm bất động sản ............................................................................... 4
1.3. Phân loại bất động sản ............................................................................... 5
1.4. Hàng hóa bất động sản ............................................................................... 6
Chương 2: Thị trường bất động sản ................................................................ 7
2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản ...................................................... 7
2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản...................................................... 8
2.3. Phân loại thị trường bất động sản........................................................... 10
2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản ....................................... 11
2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản ......... 24
2.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản ....... 26
2.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản ............................... 27
2.8. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội ......... 29
2.9. Lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam ......................... 32
2.10. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản ........................ 35
KẾT LUẬN ...................................................................................................... 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 38
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường
tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Quá trình phát triển và quản lý có hiệu quả của thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát
triển nền kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, thị trường này còn tạo ra khả năng thu hút các
nguồn vốn đầu tư cho sự phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và
nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước (TS. Nguyễn Mạnh
Hùng, 2016).
Trước đây, trong quá trình kế hoạch hoá tập trung của nền kinh tế, thị trường bất
động sản chưa có tiềm năng và điều kiện tốt nhất để thị trường được phát triển. Tuy nhiên,
khi được chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động
sản ở nước ta cũng dần dần hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Ngoài ra, thị trường
này còn có sự đóng góp không nhỏ vào tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế đất nước. Sau
một khoảng thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ được
những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia
thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý... cũng như yêu cầu
đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường (TS. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016).
Trong 3 thập kỷ trở lại đây, nền kinh tế thế giới đã phải trải qua hai cuộc khủng
hoảng tài chính lớn và tác động sâu rộng đến nền kinh tế của các quốc gia trên thế giới. Là
một thành tố rất quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản tại nhiều nước cũng
không nằm ngoài tầm ảnh hưởng của các cuộc khủng hoảng này. Điều đáng lo ngại nhất,
ngoài sự lũng đoạn về nền kinh tế thì thời kì dịch bệnh như Covid bùng nổ vừa qua cũng
là nguyên nhân góp phần tạo nên các đợt khủng hoảng và suy thoái tài chính (GĐ. Đinh
Minh Tuấn, 2020).
Vì vậy, hiểu được giá trị của bất động sản sẽ rất cần thiết cho nhiều quyết định quan
trọng với nhiều nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận từ các
hoạt động kinh doanh như hoạt động sản xuất, mua bán,... và tiến hành một cách độc lập,
thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích cuối cùng là sinh ra lợi nhuận. Thị trường bất
động sản là một hoạt động kinh doanh diễn ra khá sôi nổi và đòi hỏi một nguồn vốn lớn
2
nhưng nó có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Tuy hoạt động này mang lại một lợi
nhuận khổng lồ nhưng nó vẫn mang tính rủi ro khó lường.
Xuất phát từ những lí do trên đây, thông qua việc nghiên cứu cho rằng việc thực
hiện đề tài: “TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN” là việc làm hết sức cần thiết dựa trên cơ sở lí luận và thực tiễn sâu sắc.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
2.1. Mục tiêu nghiên cứu chính: Nghiên cứu tổng quan về bất động sản và thị
trường bất động sản.
2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
Tìm hiểu tổng quan về bất động sản: Bất động sản, đặc điểm bất động sản, phân loại
bất động sản, hang hóa bất động sản.
Phân tích sơ lược về thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản, đặc điểm thị
trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản,…
Tìm hiểu vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội, lịch sử
hình thành thị trường bất động sản Việt Nam và cả vai trò của nhà nước đối với thị
trường bất động sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
3.1. Đối tượng nghiên cứu: Bất động sản và thị trường bất động sản.
3.2. Phạm vi nghiên cứu: Do thời gian có hạn nên chỉ tập trung vào nghiên cứu về
thị trường bất động sản.
NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP
1. Nội dung
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của đề tài tổng quan về bất động sản và thị trường bất động
sản.
- Phân tích sơ lược về các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, các nhân tố ảnh
hưởng đến phát triển thị trường bất động sản, các chỉ tiêu phản ảnh sự phát triển của thị
trường bất động sản và các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản.
- Tìm hiểu từng vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội, lịch
sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam và vai trò của nhà nước đối với thị trường
bất động sản.
3
- Đưa ra mốt số dẫn chứng, ví dụ minh họa, tình huống cụ thể làm rõ đề tài tổng quan
về bất động sản và thị trường bất động sản.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu lý luận: Phân tích tổng hợp, hệ thống hóa các tài liệu có
liên quan đề tài được xuất bản, các ấn phẩm trong và ngoài nước để xây dựng cơ sở lý luận
cho đề tài.
- Phương pháp nhận xét, đánh giá kết quả về thị trường bất động sản Việt Nam.
CẤU TRÚC DỰ KIẾN CỦA LUẬN VĂN
Luận văn gồm có 2 chương:
Chương 1: Tổng quan về bất động sản.
1.1. Khái niệm bất động sản.
1.2. Đặc điểm bất động sản.
1.3. Phân loại bất động sản.
1.4. Hàng hóa bất động sản.
Chương 2: Thị trường bất động sản.
2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản.
2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
2.3. Phân loại thị trường bất động sản.
2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản.
2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản.
2.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản.
2.8. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội.
2.9. Lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam.
2.10. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản.
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm bất động sản:
Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã,
tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Có thể thấy, bất động sản
4
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức
lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây cối... Đối với
nước ta cũng dần tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, theo Bộ luật Dân sự 2015 đã quy
định “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định. Động sản
là những tài sản không phải là bất động sản” (Điều 107).
Có thể nói rằng, bất động sản trước hết là một loại tài sản nhưng khác với các tài
sản khác ở chỗ nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Chúng ta có thể coi tài
sản là bất động sản khi có các điều kiện sau:
Là một yếu tố vật chất có lợi ích cho con người.
Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng.
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng,hình thái của nó
không thay đổi.
Tồn tại lâu dài.
Từ đó có thể đưa ra khái niệm tổng quát về bất động sản như sau: Bất động sản là
đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
gắn liền với đất đai là bất động sản khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất
định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.
1.2. Đặc điểm bất động sản:
Một tài sản được coi là BĐS, tài sản đó phải là đất đai hoặc tài sản đó gắn liền với
đất đai. Như vậy, không gắn liền với đất đai hoặc tài sản đó không phải là bất động sản,
trong đó đất đai chính là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Chính vì
những điểm khác biệt của bất động sản như vậy mà ngoài những đặc điểm chung của tài
sản, bất động sản còn có đặc điểm riêng cụ thể như sau:
- Tính bất động: BĐS dù được đem chuyển nhượng, đem bán nhưng chỉ được quyền
sử dụng và khai thác, không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác. Vị trí của
bất động sản, điển hình là đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó
đã tác động đến phương thức sử dụng của đất và giá đất. Chính đặc điểm này làm cho giá
cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó
5
nằm ở đường nào, khu vực nào. Những bất động sản càng gần tập trung đô thị, dân cư đông
đúc thì gái càng cao và ngược lại.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của nền kinh tế xã
hội, tổng cung đất đai không thay đổi, trong khi: tốc độ tăng dân số nhanh, làm tăng nhu
cầu đât đai để sản xuất, để ở; tốc độ phát triển của nền kinh tế thị trường theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa làm thu hẹp diện tích đất sản xuất nông nghiệp; nhu cầu lao động
ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột
biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lê, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản,
kinh doanh nhà cho thuê ngày càng nhiều,...
- Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác biệt về vị trí, diện tích, kiến trúc,
kết cấu... của mỗi bất động sản. Do vậy, không có bất động sản nào giống nhau về mọi
mặt, đây chính là nguyên nhân dẫn đến những khác biệt trong việc xác định cung cầu và
giá cả của thị trường bất động sản. Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngày nay
vấn đề khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình, nhà ở có thể so sánh được
một cách tương đồng, tuy nhiên yếu tố vị trí thì không thể giống nhau được.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: BĐS bao gồm đất đai và các công trình
trên đất, đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà
không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình sản xuất và tái
sản xuất xã hội. Hơn nữa, đất đai được sử dụng không những để hưởng quyền sở hữu đất
đai mà còn ảnh hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại, thời gian sử dụng lại vô hạn,
không bị hao mòn.
1.3. Phân loại bất động sản:
Tùy theo yêu cầu quản lý bất động sản của từng nước mà có cách phân loại bất động
sản khác nhau và đa số đều chia làm 3 loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản
không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:
- BĐS nhà đất (là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn).
- BĐS là nhà xưởng và công trình thương mại, dịch vụ.
- BĐS hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc…
Bất động sản không có đầu tư xây dựng gồm:
- Đất nông nghiệp.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
6
- Đất làm muối.
- Đất hiếm.
- Đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt gồm:
- Các công trình bảo tồn quốc gia.
- Di sản văn hóa vật thể.
- Nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nhà thờ.
- Nghĩa trang…
1.4. Hàng hóa bất động sản:
Hàng hóa bất động sản gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc gắn liền với
đất, được đem trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật
cho phép.
Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
- Cung hàng hóa BĐS hầu như không đổi: Tổng cung đất đai là cố định và việc cung
ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị han chế về mặt quy hoạch và quản lý của
Nhà nước, trong khi tổng cầu đất đai ngày càng tăng.
- Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có giá trị cao và tính thanh khoản thấp: Do BĐS
là một tài sản có giá trị cao, nên việc mua, bán BĐS phải được cần nhắc thận trọng, thời
gian giao dịch thường là dài hơn so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người
mua và người bán thường phải qua môi giới nên tăng thêm chi phí cho môi giới. Ngoài ra,
khả năng chuyển đổi thành tiền chậm do liên quan đến nhiều thủ tục, việc quyết định mua
bán BĐS không nhanh như các hàng hóa khác, chủ sở hữu cũng không thể cắt bớt một
phần nhỏ BĐS để bán ngay...
- Hàng hóa BĐS có tính tác động và ảnh hưởng lẫn nhau: Hàng hóa BĐS có sự
tác động và ảnh hưởng nhau rất lớn. Sự ra đời, hoàn thiện hay sự mất đi của BĐS này sẽ
làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia. Nhất là trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ nâng cao giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó, thực tế việc xây dựng BĐS này làm tăng thêm vẻ đẹp, sự hấp dẫn, tiện
nghi của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Cung cầu và giá cả của BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm BĐS là loại hàng hóa đặc biệt không di dời
được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách
7
và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai,
chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
CHƯƠNG 2
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản:
Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu
thông hàng hoá. Một thị trường có tiềm năng phát triển phải có đủ cả 3 yếu tố: chủ thể,
khách thể và giới trung gian... (TS. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016).
Thị trường BĐS được hiểu rằng là nơi giúp cho người mua bất động sản và người
bán bất động sản có thể giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một
địa điểm hoặc liên hệ thông qua người trung gian hay còn gọi là người môi giới, còn thông
qua phương tiện thông tin liên lạc khác... qua đó giá cả của bất động sản được xác định
(TS. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016).
Thị trường BĐS được xuất hiện cùng với các thị trường khác, quá trình hình thành
và phát triển thị trường bất động sản mang tính tất yếu khách quan, gắn liền với quá trình
phát triển của nền sản xuất hàng hóa và gắn liền với sự hình thành đồng bộ các thị trường
khác trong nền kinh tế.
Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS đã đưa ra một số quan
điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
- Quan điểm thứ 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì?
- Quan điểm thứ 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hóa bất động sản.
- Quan điểm thứ 3: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ có liên quan như môi giới tư vấn,... giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động
sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
đối với thị trường bất động sản.
- Quan điểm thứ 4: Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản
gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.
8
Như vậy, hiện có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, ta rút ra những
điểm chung nhất về thị trường BĐS như sau: “Thị trường bất động sản là quá trình giao
dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ có liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất
động sản”.
2.2. Đặc điểm về thị trường bất động sản:
Do hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt có những đặc điểm nổi bật và riêng biệt
nên thị trường BĐS cũng có một số đặc điểm riêng như sau:
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản
mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản: Là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (đối với các nước chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai) hoặc quyền sử dụng đất (đối với các nước đất đai thuộc sở
hữu toàn dân). Đối với điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” là do nhà nước thống nhất
quản lý, các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích
tư việc sử dụng nó. Đất đai không bao giờ hao mòn và cũng không bao giờ mất đi, người
có quyền sở hữu đất như các tài sản thông thường khác và có thể sử dụng các quyền và lợi
ích do đất đai mang lại. Đây là yếu tố cơ bản quyết định giá đất không phải là giá trị của
đất đai, mà chính là giá đất phản ảnh khả năng thu lợi từ việc sử dụng đất.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: BĐS là loại hàng
hóa cố định không thể di dời được về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm
lý và cả thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập
trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư
thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường
mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không
đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá
- xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi
động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,...
9
- Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của
pháp luật: BĐS là thị trường hàng hóa có giá trị lớn và đặc biệt đối với mỗi quốc gia, hầu
hết các giao dịch về bất động sản luôn có tác động mạnh mẽ đến hoạt động của nền kinh
tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai và nhà ở như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua
bán, thế chấp, góp vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí, phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng,
mua bán và giao dịch BĐS,...
- Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú thường là một thị trường
không hoàn hảo: Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên
tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các
mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai
trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản
là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn
do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ
nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
- Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác: Một loại
hàng hóa thông thường được đưa ra thị trường và được thừa nhận, khi xuất hiện nhu cầu
tăng lên thì nhà sản xuất nhanh chóng tìm mọi biện pháp tăng cường sản xuất hoặc nhập
khẩu để cung ứng cho thị trường. Đối với bất động sản thì khi cầu bất động sản tăng, cung
bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các hàng hóa thông thường khác và cũng
không thể sản xuất hoặc nhập khẩu đất đai, bất động sản. Bên cạnh đó, việc tăng cung hàng
hóa BĐS cần có thời gian và có nhiều khó khăn hơn các hàng hóa thông thường.
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp
có trình độ cao: Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động phức tạp của
nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Vì
vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, thông qua các
chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn, có kinh nghiệm, nắm bắt mọi thông tin
trên thị trường và am hiểu pháp luật về BĐS.
10
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính: Theo
lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về BĐS trong nền kinh tế liên quan chặt
chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Vì trong điều
kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai hoặc ngược lại.
Mặt khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Từ đó, để có
vốn giao dịch trên thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường
tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác nhau.
2.3. Phân loại thị trường bất động sản:
Tùy theo múc đích nghiên cứu và tiếp cận mà thị trường BĐS được phân loại theo
nhiều chỉ tiêu khác nhau và chỉ manh tính tương đối. Vì một BĐS có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, hiện nay có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản như
sau:
Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS.
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thị trường cho thuê BĐS.
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.
- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn
BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS...
Căn cứ theo cấp độ tham gia trên thị trường.
- Thị trường sơ cấp (cấp 1) : là thị trường chỉ hành vi của Nhà nước giao hay cho
thuê quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc thành phần kinh tế và các nhân sử
dụng hoặc xây dựng công trình để cho thuê một thời hạn nhất định.
- Thị trường thứ cấp (cấp 2): là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,…
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...).
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...).
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).
11
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi
như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, ...) như di sản văn hoá, di tích lịch sử...
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
- Thị trường BĐS liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt
bằng nhà xưởng công nghiệp,...
- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại,
văn phòng, các cửa hàng bán lẻ...
- Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng
như: đường sá, cầu cống...
Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS
nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng...
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây
dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ...), thị trường BĐS nhà xưởng sản
xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng...
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường
bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng...
Căn cứ theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản:
- Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
- Thị trường BĐS không chính thức : là thị trường mà ở đó các hoạt động liên quan
đến giao dịch BĐS không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
2.4.1. Hàng hóa trên thị trường bất động sản
Hàng hóa BĐS bao gồm 2 loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng trên
đất.
- Đất đai: Đất đai là bộ phận quan trọng của BĐS. Đất đai có thể có hai trạng thái
là đất đai chưa khai phát và đất đai đã khai phát (khai phá và phát triển). Đất đai khai phát
thường là đất nông nghiệp hay đất chưa sử dung, còn đất đã khai phát là đất đô thị và đất
chuyên dùng.
12
- Vật kiến trúc đã xây dựng trên đất: Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các
công trình chính và cả các công trình phụ, gồm:
+ Công trình nhà ở: công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và căn hộ chung cư. Loại
công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống
của nhân dân.
+ Công trình thương nghiệp: khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ,…
+ Công trình công nghiệp: nhà xưởng, kho tàng,… do các doanh nghiệp đầu tư phục
vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình hoặc đầu tư xây dựng để cho thuê, thường
là tại các khu công nghiệp tập trung.
+ Công trình đặc biệt: trung tâm giải trí, trường đua, sân golf, sân bay, bến cảng,…
Đây là những công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.
2.4.2. Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản
Tham gia giao dịch trên thị trường BĐS có các chủ thể sau:
- Cá nhân: Các cá nhân sở hữu, sử dụng BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là
người bán, người cho thuê, người đem BĐS đi thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn
liên doanh,… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh
hoạt các nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên
thị trường với tư cách là người mua, đi thuê,… Bên cạnh đó, một số cá nhân khác tham gia
vào thị trường BĐS với tư cách là nhà đầu tư BĐS, mua và bán BĐS để thu lợi nhuận.
- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều
loại hình thức khác nhau như doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp
kinh doanh phát triển hạ tầng,… Các doanh nghiệp này tham gia vào thị trường BĐS, trực
tiếp tạo lập bảng hàng hóa trên thị trường BĐS như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh
doanh phát triển hạ tầng,…
- Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp ra các công trình
xây dựng như nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… để tạo ra hàng hóa
BĐS cho thị trường. Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây
dựng công trình. Nhà thầu dựng đôi khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động
sản.
- Các tổ chức môi giới, tư vấn: Quá trình khai thác , xây dựng, giao dịch và quản lý
bất động sản tương đối phức tạp nền phần lớn cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến
giao dịch của các chuyên gia tư vấn như kiến trúc sư; kỹ sư; chuyên gia định giá để xác
13
định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê,…;
Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức chuyên về môi giới, tư
vấn bất động sản theo hướng chuyên môn hóa.
- Các tổ chức tài chính: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn
vốn lớn ngay từ khi tạo lập hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường
bất động sản. Vì vậy, vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường bất động sản không
thể dựa vào nguồn vốn tự có của mỗi cá nhân hay tổ chức mà một phần lớn nhu cầu về vốn
này được tài trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính, bao gồm: các Ngân
hàng thương mại, các Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm, Quỹ đầu tư,… Như vậy các
nguồn vốn tài trợ từ tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích các giao
dịch và thúc đầy thị trường bất động sản phát triển, Qua đó chúng ta cũng có thể nói mức
độ tham gia các tổ chức tài chính vào thị trường bất động sản là một trong những tiêu thức
quan trọng lên sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía cạnh như
sau. Thứ nhất: Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với thị trường
bất động sản. Thứ hai: Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho
hoạt động của thi trường bất động sản. Đồng thời, nhà nước cũng thực hiện các biện pháp
kinh tế, tài chính để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám
sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Thứ 3: Nhà nước tham gia trực tiếp thi
trường bất động sản thông qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch xây dựng phát triển các
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây
dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu chung cư,…
2.4.3. Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản
Cũng như các hàng hóa khác, BĐS cũng vận hành theo quy luật cung cầu. Vì vậy
cung, cầu là các yếu tố quan trọng của thị trường BĐS.
Cầu bất động sản
Cầu BĐS là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng
thanh toán để nhận được BĐS đó. Cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng
các loại BĐS, được biểu thị bằng hàm cầu hay đường cầu. Nhu cầu BĐS có khi không bắt
nguồn từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS mà xuất phát từ mục tiêu như kinh doanh
(mua để bán), nhu cầu tích trữ... Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu
lại là nhu cầu gắn với phần vật chất của BĐS như sử dụng đất ruộng để trồng trọt, dùng đất
14
ở để xây dựng nhà, xây văn phòng cho thuê... do đặc điểm này nên người có nhu cầu sử
dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu mà có thể đi thuê từ những
người sở hữu BĐS.
Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ
bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai
cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây
dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng
rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS.
Các yếu tố tác động đến cầu BĐS gồm:
- Giá bán hàng hóa bất động sản:
Giá trị của hàng hóa BĐS còn tùy thuộc vào giá cả trên thị trường. Cùng một thửa
đất, một căn hộ vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so
với bình thường; còn vào thời kỳ “đóng băng” giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc
bình thường. Đây là nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung
BĐS nhà đất. Cũng như các hàng hóa khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng.
- Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng BĐS:
Khi giá cả dịch vụ liên quan tới bất động sản như chi phí quản lý nhà ở, điện,
nước, vệ sinh… tăng trong điều kiện các yếu tố khác không đổi làm người mua hoặc nhà
đầu tư sẽ cân nhắc về khoản chi phí này dẫn đến cầu BĐS giảm và ngược lại.
- Tâm lý, thị hiếu:
Tâm lý, thị hiếu của người mua hay nhà đầu tư cũng gây ảnh hưởng đến cầu BĐS.
Nếu xuất hiện những tin đồn về “sốt” đất hay giá nhà ở sẽ có xu hướng tăng mạnh trong
tương lai thì số lượng người mua, nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại sẽ tăng lên, đường cầu sẽ
dịch về bên phải.
- Tốc độ tăng dân số:
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng
lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Sự gia tăng dân số ở các thành phố lớn, các khu vực
trung tâm do hai nguyên nhân chính: một là sự gia tăng dân số tự nhiên do tỷ lệ sinh cao
hơn tỷ lệ tử nhờ sự tiến bộ của y học hiện đại, hai là do sự di dân chủ yếu là dân từ các
vùng nông thôn nghèo ra thành phố kiếm việc làm và những người có khả năng về kinh tế
ở các tỉnh cũng muốn được sinh sống và làm việc ở thành phố. Chính sự gia tăng dân số
không những làm tăng nhu cầu diện tích và số lượng nhà ở mà còn kéo theo sự gia tăng
15
nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục,… từ đó làm
tăng nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình này phục vụ người dân.
- Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về BĐS mà không có khả năng thanh toán thì cũng không trở thành cầu
BĐS, vì vậy thu nhập là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của
người dân, từ đó ảnh hưởng đến cầu BĐS trong thị trường. Hiện nay thu nhập bình quân
trên đầu người ở nước ta đang có xu hướng tăng cao và cao nhất là ở các thành phố, các
địa phương có nền kinh tế đang phát triển và do đó cầu về BĐS ở các khu vực này tăng
cao rõ rệt. Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người mua tăng lên,
đường cầu sẽ dịch về bên phải.
- Tốc độ đô thị hóa:
Quá trình đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không
gian của đô thị. Vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng nhà, văn phòng, thương mại, dịch vụ,…
phục vụ cho dân cư đô thị tăng, khiến cho cầu BĐS ở các khu đô thị này tăng cao nhanh
chóng. Ngoài ra quá trình đô thị hóa còn có sức lan tỏa khiến cho nhu cầu BĐS ở các khu
vực lân cận khu đô thị cũng tăng cao. Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng
mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói
chung.
- Các sắc thuế có đối tượng nộp thuế là bên cầu:
Người mua sẽ có nghĩa vụ nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật khi thực
hiện các giao dịch mua bán, tùy theo vị trí, diện tích nhà, đất mà mức thuế sẽ được điều
chỉnh phù hợp, từ đó cũng làm thay đổi quan hệ cung - cầu BĐS.
Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái, sang phải khi các yếu tố trên thay đổi. Khi
nghiên cứu về cầu người ta quan tâm xét đến quan hệ giữa lượng cầu và giá cả dịch vụ
BĐS trong điều kiện giả thiết các yếu tố khách quan không đổi, đây là quan hệ nghịch
chiều, tức là giá tăng thì cầu giảm và ngược lại.
Cầu mô tả hành vi của người mua, độ co giãn của đường cầu phụ thuộc vào từng
phân khúc thị trường (phân khúc người thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp) và
được đo bằng tỉ lệ chi tiêu cho hàng hóa BĐS trong tổng thu nhập.
Cầu thị trường BĐS được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ BĐS. Cầu
thị trường về dịch vụ BĐS là mô tả số lượng dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẽ mua ở
16
các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không
thay đổi.
Cung bất động sản
Cung BĐS là cung về dịch vụ BĐS, khối lượng BĐS (nhà, đất, vật kiến trúc gắn
liền với đất) với giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường
BĐS tại một thời điểm.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc
sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan
hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung cấp BĐS chủ
yếu được hình thành từ khu vực tư nhân.
Tác động đến cung BĐS gồm các yếu tố sau:
- Tổng cung hàng hóa BĐS:
Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích
riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch và quản lý của Nhà nước. Chẳng hạn, một vùng đất nằm
ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này
không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần một quyết định về việc
chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS. Chính
vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào
những thể chế làm thay đổi đường cung.
- Chính sách của Nhà nước như chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp
lý liên quan giao dịch, mua bán BĐS:
Hệ thống pháp luật, chính sách của Nhà nước có tác dụng rất lớn trong việc điều
tiết lượng cung trên thị trường thông qua công cụ pháp luật, tài chính, tiền tệ. Các quy định
về thuế và phí cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng BĐS của Nhà nước
đều làm tăng hoặc giảm lượng cung trên thị trường. Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng
thuế thì số lượng cung giảm đi và đường cung dịch chuyển sang trái.
- Mức độ phát triển của thị trường vốn:
Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và hoàn toàn
chịu sự chi phối của chính sách, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Thể hiện rõ nhất là sự tăng
trưởng của thị trường gắn liền với sự mở rộng tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị
trường BĐS. Thị trường vốn giúp thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh
17
tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS,
từ đó tác động làm tăng cung BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều
vào sự phát triển của thị trường vốn, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây
tổn hại cho thị trường vốn.
- Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia:
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Sự phát
triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng góp phần làm tăng lượng cung BĐS. Thông thường
khi Nhà nước muốn tăng cung BĐS ở khu vực nào thì sẽ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
ở khu vực đó, nhờ vậy sẽ thu hút được các nhà đầu tư xây dựng BĐS ở khu vực này, từ đó
làm tăng cung. Mặt khác, việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện
hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS,
đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
- Các yếu tố đầu vào tạo ra BĐS và giá cả dịch vụ liên quan đến BĐS:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về
nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả
năng cung nhà sẽ được mở rộng thêm. Nguồn nguyên vật liệu sẵn có và phong phú cũng
làm cho tốc độ xây dựng nhà ở tăng. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về
nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung.
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc:
Ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải
được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc
vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng. Bên cạnh đó, một bước tiến trong lĩnh
vực xây dựng tại Việt Nam là việc dùng công nghệ WPC là kỹ thuật sử dụng tấm tường
được sản xuất trước bằng bê tông, mang lại kết cấu bền vững cho ngôi nhà. Đã có nhiều
công trình áp dụng công nghệ xây dựng WPC như xây dựng 100 căn Villa tại Mũi Né
(Phan Thiết), dự án nhà phố ở Bình Dương thi công từ năm 2016 - 2018 gồm 3 block nhà
2 tầng,...
Do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS nên thị trường BĐS không giống các thị
trường khác, nên ta cần phân biệt hai khái niệm: nguồn cung và lượng cung. Nguồn cung
trong thị trường BĐS là toàn bộ quỹ BĐS hiện có; còn lượng cũng là một con số ứng với
một mức giá xác định theo đường cung. Mối quan hệ giữa lượng cung dịch vụ BĐS với
giá cả của nó là quan hệ thuận chiều, lượng cung tăng khi giá tăng và ngược lại.
18
Đối với cầu BĐS thì tùy từng phân khúc thị trường mà độ co giãn của cầu khác
nhau, còn đối với cung thì độ co giãn của cung lại phụ thuộc vào khoảng thời gian dài hạn
hay ngắn hạn. Do cung BĐS thường thay đổi rất chậm so với nhu cầu BĐS trên thị trường,
sự thay đổi chậm của cung chủ yếu do trình tự, thủ tục tạo lập, thay đổi BĐS cần nhiều thời
gian so với các hàng hóa thông thường khác. Do đó, cung BĐS trong ngắn hạn thường xem
là không co giãn, lượng cũng không thay đổi theo sự thay đổi của giá, trong dài hạn thì
cung co giãn theo sự thay đổi của giá cả trên thị trường.
Đồ thị dưới đây (hình 1.2) mô tả đường cung (SS) và đường cầu (DD) của BĐS, với
điểm cân bằng cung cầu là E0; đường cung, đường cầu sẽ dịch chuyển khi các yếu tố tác
động đến cung, cầu thay đổi.
Quan hệ cung – cầu bất động sản
Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả hàng hóa BĐS được hình thành trên cơ sở
quan hệ cung - cầu BĐS. Trong đó, cung là hành vi của người bán nên mức độ thỏa mãn
hành vi của người bán là lợi nhuận thu được từ việc bán BĐS; còn cầu là hành vi của người
mua, nên mức độ thỏa mãn hành vi của người mua là lợi ích từ hàng hóa BĐS đó lại và
khả năng tài chính của mỗi người mà họ lựa chọn một lượng hàng hóa BĐS khác nhau.
Đối với các nhà cung cấp, tùy theo mức độ co giãn và tính cấp thiết của nhu cầu về BĐS
mà họ thiết lập trình tự hoạt động đầu tự ưu tiên cung ứng BĐS cho các đối tượng tiêu
dùng khác nhau theo quy luật thị trường và điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên
thị trường BĐS.
19
Sự khác nhau về thu nhập và nhu cầu của người tiêu dùng lạ và nguyên nhân cơ bản
hình thành các phân khúc khách hàng mục tiêu của gia thị trường BĐS. Sự đầu tư cung
ứng BĐS loại này hay loại khác phí, họ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của đầu tư trong từng
phân khúc, được thi thể hiện trên đồ thị điểm hòa vốn (BEP) dưới đây:
với: FC: chi phí cố định
TC: tổng chi phí
TR: tổng doanh thu
Trên đồ thị, ta thấy nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng từ bản lớn để tạo được một
BĐS có giá cao và thu được lợi nhuận hấp dẫn hơn (nhà cao cấp). Ngược lại, nhà đầu tư
bỏ ra một lượng tư bản nhỏ thì thu được lợi nhuận ít hơn từ những BĐS có giá trị thấp hơn
(nhà ở cho người có thu nhập thấp).
1.2.4.4. Giá cả hàng hóa bất động sản
Bản chất của giá cả bất động sản
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Macxit, giá trị là lao động xã hội kết tinh trong
hàng hóa, nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử
dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.
Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Theo quan điểm
này, đất đai không có giá trị vì đất đai không phải do con người tạo ra, không có lao động
kết tinh trong đó. Giá cả đất đai thực chất là địa tô hóa tư bản: (P = R/I).
20
Theo các nhà kinh tế thuộc trường phái tân Macxit cho rằng đất đai cũng có giá trị,
bởi đất đai hiện nay không còn đất tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội kết tinh từ
hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, nên được xác định theo công thức:
(W = C + V + M)”. Tuy nhiên, thực tế giá cả thị trường đất đai, nhất là đất đai đô thị lớn
hơn rất nhiều lần giá trị đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, nên quan điểm trên
không lý giải được những hạn chế trong quá trình hình thành giá trị đất đai và BĐS trong
đô thị.
Các nhà kinh tế thị trường đưa ra quan điểm cho rằng bất kỳ sản phẩm nào có khả
năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực
trao đổi giá trị sử dụng của một hàng hóa khi trao đổi với các hàng hóa khác được gọi là
giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được trao đổi trên thị trường.
Quan điểm này dễ hiểu nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó, hơn nữa
dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng.
Các nhà kinh tế học hiện đại đã góp phần bổ sung và lý giải sự hình thành giá trị
BĐS một cách khái quát và đầy đủ hơn. Theo đó, giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm
có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật
chất tạo ra giá trị sử dụng của hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu và
trào lưu của người tiêu dùng, là giá trị mà người tiêu dùng cảm nhận được từ vị thế thương
hiệu của hàng hóa. Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, BĐS được giải thích
một cách thuyết phục hơn. Vận dụng các phạm trù giá trị, giá trị sử dụng và giá trị trao đổi
trong các quan điểm giá trị trị nêu trên, nên quan niệm giá trị trao đổi của BĐS bao gồm
giá trị sử dụng và giá trị.
- Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian đất đai (diện tích, hình thể
bề mặt) với các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư
trên đất đai cấu thành chất lượng BĐS.
- Giá trị cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đất đai. Giá trị là
đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng ng của thị trường. Bản chất “giá
trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm
của khách hàng, người sử dụng nói riêng và xã hội nói chung.
Vậy: Giá trị trao đổi của bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra);
giá trị (do vị thế tạo ra)}
21
Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi. Như vậy, bản chất của giá cả BĐS
chính là giá trị sử dụng và giá trị, hay giá trị hữu hình và giá trị vô hình trong mỗi đơn vị
dịch vụ thể.
Đặc điểm của giá cả bất động sản
BĐS là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả BĐS trong thị trường này có một số điểm
khác với giá cả của hàng hóa thông thường. Như trình bày ở trên, giá cả được hình thành
thông qua quan hệ cung cầu về lượng lợi ích BĐS theo công thức P = Po x Y với Y =
f(CL,VT). Có thể thấy rằng yếu lớn tố chi phối giá cả trong một khu vực (đặc biệt là khu
vực đô thị) phần lớn được quy định bởi vị thế xã hội của khu vực đó, bởi vì chất lượng tăng
lên một mức nào đó thì không tăng được nữa, và giá cả BĐS chủ yếu do vị thế quyết định,
giá tăng lên là do giá trị của vị thế tăng lên. Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá
trình “trưởng giả hóa” hay “hoang hóa” còn gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội.
Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng lợi ích BĐS do
thỏa thuận giữa hai bên mua bán gọi là giá “phải chăng”, và giá này là giá thị trường khi
được đám đông chấp nhận. Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là
điểm cân bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của một đơn vị lợi
ích BĐS là không đổi, nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Như
vậy, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh một mức giá,
nên giá cả thị trường BĐS mang tính “ngưỡng”, các mức vị thế khác nhau có các mức
ngưỡng giá BĐS khác nhau. Mặt khác, có một số trường hợp đặc biệt, “mức giá phải chăng”
chỉ do một nhóm người chấp nhận, còn các nhóm người khác thì không chấp nhận nên hình
thành một mức giá khác, giá này được gọi là giá tình huống hay giá cục bộ. Giá tình huống
này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn.
Tuy giá này có thể lên xuống nhưng vẫn luôn dao động xung quanh một trục cố định, đây
chính là “tính ngưỡng” của giá BĐS.
22
Đường giá cả thị trường chính là đường ngưỡng, đường quỹ tích của sự kết hợp giữa
hai thành phần “chất lượng” và “vị thế”. Điểm P0 là mức giá cân bằng (mức giá thị trường),
PA và PB là giá tình huống, khi giá tăng đến PA thì sẽ không tăng được nữa mà có xu hướng
trở về mức P0, ngược lại khi giá giảm đến giá trị PB giá sẽ không thể giảm nữa và có chiều
hướng tăng lên mức P0, đây chính là do mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận làm kéo căng mặt
ngoài dẫn đến mức giá trở về mức cân bằng.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
Giá BĐS phần lớn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường giả cả sẽ tăng
khi cầu lớn hơn cung và ngược lại. Tuy nhiên, giá cả có phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác
như: độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh, sự can thiệp của nhà nước thông qua
các chính sách. Ngoài ra còn những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen, sở thích của
người dân... Các yếu tố tác động đến giá cả BĐS có thể chia thành 2 nhóm sau:
i) Nhóm các yếu tố vĩ mô
Chính sách của nhà nước: Nhà nước ban hành các chính sách liêu ên quan đến quyền
sử dụng đất (quyền sở hữu, cho thuê đất, sử dụng đất, chuyển nhượng BĐS,...) sẽ tác động
đến hoạt động của thị trường BĐS và ảnh hưởng đến giá BĐS; hoặc các chính sách tài
chính có liên quan quyền sử dụng đất (chính sách thuế chuyển nhượng BĐS, tiền sử dụng
ng đất, tiền thuê đất...), các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phí tạo lập và
chi phí sử dụng BĐS nên tác động đến giá BĐS; các chính sách thu tài chính liên quan đến
chuyển nhượng BĐS (như thuế thu nhập tập đối với chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ,
thuế đăng ký tài sản...); tín ngoài ra còn các chính sách khác như: chính sách nhà ở, chính
sách tín dụng, hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất....
23
- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: Tổng sản phẩm quốc gia, thu
nhập bình quân đầu người, tiết kiệm và đầu tư của các chủ thể kinh tế, mức lạm phát hàng
năm... Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh hưởng
đến giá BĐS. Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với tăng trưởng kinh tế, thu nhập quốc dân
cũng như thu nhập bình quân đầu người.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS: Khi nền kinh tế quốc dân và kiện khu vực
phát triển sẽ tăng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện tiếp cận khu vực dễ dàng và
thu hút các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gia tăng làm tăng cung BĐS.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Sự gia tăng dân số kéo theo hàng gia tăng các
nhu cầu của xã hội, trong đó có nhu cầu về đất đai và nhà ở Gòn tăng lên; tăng thu nhập
cũng làm tăng cầu về sử dụng BĐS. Ngoài ra còn các yếu tố khác như: chuyển đổi cơ cấu
nghề nghiệp, đô thị hóa làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở.
- Các yếu tố xã hội và tâm lý: Các mối quan hệ tình cảm xã hội, những người đang
chung sống, khu vực sinh sống, quan niệm phong thủy... Các yếu tố này có ý nghĩa đặc
biệt trong xã hội phương Đông và nó cũng tác động đến giá BĐS trên thị trường.
ii) Nhóm các yếu tố vi mô
- Diện tích: Diện tích BĐS hoặc thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử
dụng đất, quá lớn hay quá bé đều không đáp ứng nhu cầu và khả năng tài chính của người
sử dụng nên ảnh hưởng đến giá cả của BĐS. Ngoài ra các chiều của BĐS hóa thửa đất cũng
ảnh hưởng đến giá như: chiều rộng quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi
của người sử dụng, chiều sâu quá ngắn hoặc quá sâu so với mặt đường đều bất tiện cho
người sử dụng.
- Chi phí: Toàn bộ chi phí mà người sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được
quyền sở hữu (sử dụng) BĐS, thông thường chi phí quyết định giá trị BĐS, tuy nhiên không
phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị BĐS trên thị trường mà đôi khi còn có tác dụng
ngược lại.
- Vị trí đất: Vị trí là nơi BĐS đó tọa lạc, khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại
cao thì giá trị của đất càng lớn. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị
được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh... khoảng cách so với trục đường giao thông. Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
24
- Hình dáng: Thông thường thửa đất có hình vuông hoặc chữ nhật đáp ứng được đa
số người sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, còn các hình dạng khác như tam giác,
hình thang, hình bình hành... ít thuận lợi cho việc sử dụng, nhất là mục đích để ở nên diện
tích đất có thể lớn nhưng giá cũng không cao.
- Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: Các yếu tố này gắn liền với
chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, kiểu dáng nhà
còn phải hài hòa với khu vực chung quanh.
- Độ rộng mặt đường: Là chiều rộng của mặt đường (đường trả rải nhựa, xi măng,
đường đất). Mặt đường càng rộng làm tăng khả năng hữuu dụng của BĐS, nên đây là một
trong những yếu tố cơ bản quyết định đến đến giá đất.
- Sự hữu dụng: Là mục đích sử dụng BĐS như dùng để ở, để kinh doanh... Một BĐS
có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thường có giá bán cao hơn.
- Các yếu tố giao dịch thị trường: Thời gian mua bán (giá thường diễn biến theo chu
kỳ); điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường (trả ngay hay trả góp),...
2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
- Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng
thức đẩy giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng.
+ Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời gia tăng là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai
vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng, các cơ sở sản xuất kinh
doanh, cơ sở hạ tầng, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ… Sự tăng trưởng này đòi
hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng cào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp
đang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… làm gia tăng các
dịch vụ đất đai, BĐS và thị trường BĐS phát triển.
+ Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động một cao hơn nên thu nhập thực tế
của người lao động tăng lên làm tăng các giao dịch về BĐS trên thị trường.
+ Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vật
liệu xây dựng đã tạo ra các yêu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những BĐS mới, hoặc
cải tạo BĐS cũ thành những hàng hóa phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ
cũng như đời sống của nhân dân, tuy chu kỳ đổi mới của BĐS có thể chậm hơn nhiều so
với các hàng hóa khác nhưng tính chất của BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần nên làm
mật độ giao dịch của BĐS ngày một tăng.
25
- Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội
về việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS. Trước hết,
sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp
lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS làm nhà ở, đất ở. Dân số tăng một mặt làm tăng
quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên.
Thêm nữa, sự gia tăng dân số theo đó là sự gia tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã
hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt
động văn hóa, thể thao…những nhu cầu này là nhân tố làm gia tăng nhu cầu về BĐS như
các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư…
- Yếu tố pháp luật : Hệ thống pháp luật quốc gia thường sẽ quy định các vấn đề về
quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua bán, cho thuê thế chấp, góp vốn bằng
BĐS… hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự BĐS; quy định về phạm vi áp dụng của các
sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, BĐS. Như vậy, rõ ràng pháp luật là
một yếu tố quyết định đến dự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Thực tế cho
thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường BĐS
như ở Việt Nam trước khi có pháp luật đất đai năm 1993. Như vậy có thể nói hệ thống
pháp luật là hành lang pháp lý có điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động và phát triển.
- Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ và chính quyền các
cấp: Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của chính
phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường
BĐS. Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch
mục đích sử dụng đất của từng vùng ,từng khu vực cụ thể.Điều đó có thể làm thay đổi tính
chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố
ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung. Đây cũng là vấn đề tất
yếu, vì khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bộ phận đất công
nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình
thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc
chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đây. Tất cả những điều đó sẽ làm
tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn BĐS ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại,
dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở,…
Việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo
việc xây dụng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu, cống, sân bây, bến cảng… Ngoài ra,
26
Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, các nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư, xây
dựng, kinh doanh, cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê… Điều đó làm
tăng hoặc giảm cầu BĐS, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.
- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Khác với các loại thị trường khác như thị
trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường BĐS
chịu sự chi phối mạnh bởi các yếu tố tập quán truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh
hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp phương tiện và các
hình thức thanh toán,…
2.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản
- Số lượng các giao dịch trên thị trường BĐS trong một đơn vị thời gian: Sự phát
triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng số lượng
hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian. Do vậy, nếu thị trường BĐS phát
triển phải thể hiện ở số lượng các giao dịch về BĐS không ngừng tăng lên qua các thời kỳ.
Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch trên thị trường BĐS hay số phiên
giao dịch. Các giao dịch chủ yếu trên thị trường BĐS gồm:
+ Giao dịch mua bán BĐS (mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà).
+ Giao dịch thuê BĐS.
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các BĐS khác.
- Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường BĐS: Khi thị trường BĐS của
một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng nhiều chủ thể tham
gia vào thị trường BĐS. Các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS bao gồm: các cá nhân,
các tổ chức kinh tế, Nhà nước, các tổ chức tài chính, các tổ chức môi giới, tư vấn…
- Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh BĐS: Đối với mỗi quốc gia, BĐS
là tài sản rất quan trọng và thị trường BĐS là một thị trường tác động mạnh đến hầu hết
các thị trường khác cũng như đến đời sống kinh tế xã hội. Cho nên BĐS muốn trở thành
hàng hóa và thị trường BĐS phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai
và về BĐS. Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS của mỗi
nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường BĐS ở nước đó.
- Hiệu quả sử dụng BĐS: BĐS là đất đai và tài sản gắn liền trên đất nên cố định về
vị trí, về địa điểm và không có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.Vì vậy, việc sử
dụng tiết kiệm và có hiệu quả BĐS là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự
phát triển thị trường BĐS của mỗi nước. Khi mà thị trường BĐS phát triển thì cũng đồng
27
nghĩa với việc sử dụng BĐS hiệu quả. Ở một quốc gia mà hiệu quả sử dụng đất đai cao
chứng tỏ thị trường BĐS phát triển và kéo theo sự phát triển của các ngành khác như các
ngành cung cấp đầu vào cho thị trường BĐS và những ngành sử dụng đầu ra của thị trường
BĐS.
2.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản
Công cụ phổ biến và được sử dụng một cách rộng rãi nhất để đo lường sự biến động
của thị trường BĐS là hệ thống các chỉ số, bao gồm: chỉ số giá BĐS (Real estate Price
Index – RPI), chỉ số giao dịch của thị tường (Real estate Activity Index – RAI), chỉ số đánh
giá chung thị trường (Aggregate real estate market Index – ARMI), chỉ số dự báo giá (Real
estate Expectation Index – REI), chỉ số lợi nhuận nhà ở (Home Profit Index – HprI), chỉ số
khả năng mua nhà (Housing Affordability Index – HAI).
Chỉ số giá BĐS (RPI)
Nghiên cứu chỉ số giá BĐS giúp cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS thông
tin về mức biến động giá của BĐS, qua đó có thể dự báo về giá của BĐS phục vụ mục tiêu
cụ thể của mình như đầu tư, bán, cho thuê, thế chấp,…; đối với các cơ quan quản lý nhà
nước có thể nghiên cứu đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý vĩ mô trực tiếp hoặc
gián tiếp nhằm điều tiết mức giá BĐS, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS
phát triển bền vững.
Chỉ số giá BĐS (RPI) được xác định theo công thức sau:
RPI = Tổng [(Chỉ số giá phân khúc thị trường )×(tỷ trọng phân khúc thị trường)]
Tổng(tỷ trọng các phân khúc thị trường)
RPI phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường BĐS, được xây dựng trên
cơ sở mức biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu như: thị trường
nhà ở, thị trường nhà cho thuê, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường đất nền chuyển
nhượng,… Trong đó, đối với thị trường nhà ở là giá bán trung bình cho 1 m2 các thành
phần thuộc các phân khúc nhà ở (giá 1 m2 cho nhà phố, nhà biệt thự, nhà căn hộ…); đối
với thị tường nhà cho thuê là giá cho thuê trung bình 1 m2 của các loại văn phòng (loại A,
B, C,…). Có nghĩa khi tính toán chỉ số giá từng phân khúc thị trường sẽ dựa vào mức biến
động của giá từng phân đoạn thị trường trên nguyên tắc bình quân gia quyền để xác định,
quyền số dựa trên giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời điểm hiện tại. Chỉ số giá của
từng loại phân khúc sẽ được so sánh trên cơ sở giá cho 1 m2 (tại thời điểm so sánh và thời
28
điểm lựa chọn làm gốc). Tỷ trọng các phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá trị giao
dịch của từng phân khúc tại thời điểm trước đó.
Chỉ số giao dịch của thị trường (RAI)
Chỉ số này phản ánh sự biến động khối lượng giao dịch BĐS trên thị trường, RAI
giúp các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS đánh giá được tình trạng giao
dịch của thị trường. mức độ sôi động của thị trường. Phương pháp xác định dựa trên cơ sở
số liệu giao dịch thành công tại các phân khúc thị trường chủ yếu (thị trường nhà ở, thị
trường nhà cho thuê, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng…)
và xác định theo công thức sau:
RAI = Tổng (m2 nhà ở,m2 nhà cho thuê,m2 đất,… )
Tổng (m2 nhà ở,m2 nhà cho thuê,m2 đất,… ) thời điểm chọn làm gốc
Chỉ số đánh giá chung thị trường (ARMI)
Đây là chỉ số tổng hợp quan trọng đo lường quy mô phát triểm của thị trường BĐS,
thể hiện sự biến động chung các yếu tố phản ảnh sự biến đổi của thị trường BĐS gồm cả
giá giao dịch và khối lượng giao dịch, ARMI giúp các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư thấy
được xu hướng vận động chung của thị trường BĐS theo chiều hướng nào, đồng thời có
thể phân tích những ảnh hưởng của các biến động kinh tế, chính trị, xã hội đến thị trường
BĐS.
ARMI = Chỉ số giá BĐS × Chỉ số giao dịch của thị trường BĐS
Chỉ số dự báo giá (REI)
REI là mức độ khả năng thay đổi giá trên thị trường của kỳ sau so với kỳ trước được
biểu hiện ở dạng % (thường là theo tháng). Do bản chất của thị trường BĐS là thụ động
nên trong thời gian ngắn hạn không thể xuất hiện xu hướng thay đổi lớn, nếu trong tháng
giá trị thị trường tăng thì tháng tiếp theo nhiều khả năng vẫn tiếp tục tăng nhưng mức độ
có thể khác, khi xuất hiện xu hướng giảm giá thì cũng phải giảm dần ít nhất trong 1, 2
tháng tiếp theo. Vì vậy, chỉ số dự báo có thể coi là giá trị thứ sinh từ đường cong của chỉ
số giá.
Chỉ số lợi nhuận nhà ở (HPrI)
HPrI là mức độ lợi nhuận của BĐS trong lĩnh vực nhà ở so với lợi nhuận từ tiền gửi
dài hạn ngân hàng. Chỉ số này tính toán dựa trên quan niệm sử dụng căn hộ như một phương
tiện đầu tư và nhận được lợi nhuận từ đó. Lợi nhuận tiềm năng gồm 2 thành phần: Tiền
29
thuê từ việc cho thuê căn hộ và mức thay đổi giá trị ban đầu của nó, phụ thuộc vào mức độ
thay đổi giá trên thị trường, công thức xác định như sau:
HPrI = Thu nhập từ việc cho thuê căn hộ + Mức thay đổi giá căn hộ
Thu nhập từ gửi tiền ngân hàng dài hạn
Chỉ số khả năng mua nhà (HAI)
HAI phản ánh thời gian mà gia đình có thể tích trữ tiền đủ mua căn hộ, không xem
xét đến khả năng vay mượn, cầm cố hoặc sự giúp đỡ, hỗ trợ tài chính khác để mua nhà.
HAI =
Giá trung bình căn hộ
Thu nhập bình quân 1 năm của hộ gia đình (đã trừ đi chi phí tối thiểu để sống)
2.8. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế:
Thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, là
nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời
sống của các tầng lớp dân cư, nó chịu ảnh hưởng bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng như
chịu ảnh hưởng của các thị trường khác trong nền kinh tế, nhưng đồng thời nó tác động
ngược trở lại cũng như không nhỏ đối với các thị trường khác.
Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt của thể như sau:
Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tác động đến sự
phát triển của tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế.
Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường
và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng
việc phát triển kinh doanh BĐS, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản và
từ đó xã hội không ngừng phát triển BĐS. Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần
tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo
định hướng phát triển kinh tế xã hội của mỗi địa phương và ở cả quốc gia. Ngoài ra, thị
trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS; giữa xây dựng, mua bán, thuê
mướn, thế chấp,… BĐS.
Thị trường BĐS còn tác động trực tiếp vào thị trường lao động do việc sử dụng đất
cho các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình nhà ở,… luôn đòi hỏi có
sự tham gia của các lực lượng lao động. Khi cầu BĐS tăng đòi hỏi cung hàng hóa BĐS
30
tăng sẽ trông chờ vào việc tạo lập thêm những hàng hóa BĐS mới góp phần tăng việc làm
mới.
Mặt khác, thị trường BĐS còn ảnh hưởng đến thị trường tiền tệ, thị trường vốn. Những
giao dịch BĐS luôn có sự liên quan những giao dịch trên thị trường tài chính, tiền tệ thông
qua việc chuyển hóa BĐS thành tiền gửi ngân hàng, cổ phiếu,… hay rút tiền gửi, vay vốn,
bán cổ phiếu để mua BĐS. Tác động của thị trường BĐS đối với thị trường tài chính tiền
tệ còn được thấy rõ qua hoạt động của các tổ chức tài chính tiền tệ đầu tư độc lập hay liên
kết với các nhà đầu tư khác cùng kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS phát triển làm cho quá
trình chu chuyển vốn diễn ra nhanh chóng, bổ sung vốn ngày càng nhiều cho đầu tư phát
triển kinh tế. Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển còn tác động trực tiếp đến sự mở rộng
phát triển các thị trường khác, tức là góp phần mở rộng thị trường chung trong nền kinh tế.
Năm 2020, hai đợt dịch COVID-19 bùng phát tại nước ta đã làm nền kinh tế chịu
nhiều tác động nghiêm trọng, thị trường bất động sản trong nước cũng không là ngoại lệ.
Những thách thức đặt ra bởi đại dịch COVID-19 cũng như kinh tế tăng trưởng chậm lại
làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không
có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép. Điều này diễn
ra tại các thị trường như TP.HCM, Hà Nội với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà ở, đặc biệt
là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp,… làm ảnh hưởng lớn đến tình hình thị trường
chung. Đó là sự mất cân đối về sản phẩm bất động sản được cung ứng trên thị trường với
nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá là rất lớn nhưng
chưa được đáp ứng. Đó còn là sự bất cập về mặt bằng giá của sản phẩm bất động sản khi
tiếp tục neo ở mức cao bất chấp thị trường gặp khó khăn.
Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển được thể hiện ở các
điểm sau:
- Ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
70% - 80% trên tổng lượng vốn cho vay. Như vậy thị trường BĐS phát triển đóng vai trò
quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính phục vụ cho nhu cầu đầu
tư phát triển kinh tế xã hội. Đồng thời thông qua các giao dịch thế chấp BĐS còn có tác
dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.
- Thị trường BĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của
nền kinh tế, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo.
31
Như vậy sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng về đầu tư (tăng
vốn).
- Khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường gia tăng hoặc mở rộng phạm
vi các quan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng,… BĐS sẽ làm tăng tốc độ chu
chuyển vốn.
- Sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh, nhà nước và doanh
nghiệp không đầu tư vốn bằng tiền, mà với BĐS có sẵn dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư
trong và ngoài nước.
- Đối với nhà nước có thể sử dụng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,
mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.
Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước.
BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị
trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân
sách từ BĐS. Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của
Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị trường
BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào
cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn
thuế,... Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm
khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước.
Thị trường BĐS góp phần không nhỏ vào việc tăng thu cho ngân sách nhà nước
thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu tài chính liên quan đến việc trao
đổi, mua bán, thuê,… BĐS. Một khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng khối lượng hàng
hóa BĐS giao dịch trên thị trường, hoặc mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch (mua
bán, chuyển nhượng, thế chấp,…) làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng nhiều lần
giao dịch, phần lớn các giao dịch đều có nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và sẽ càng
làm tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân.
Thị trường BĐS mà nhất là thị trường nhà ở, một bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng
lớn trong thị trường BĐS. Đa số các “cơn sốt” nhà đất đều xuất phát từ “sốt nhà” đã làm
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống dân cư, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi về chính sách
pháp luật đất đai, nhà ở làm cho xã hội thiếu ổn định. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu
32
quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là góp phần đến ổn định xã hội cũng như nâng cao đời sống nhân dân.
Thị trường BĐS phát triển còn thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,
nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp
của con người, cho nhu cầu văn hóa, thể thao, giao tiếp của cộng đồng.
Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới
quản lý đất đai, quản lý BĐS.
Thông qua thị trường BĐS, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và
sẽ bộc lộ những điểm mới không phù hợp trong quản lý đất đai, BĐS. Vì thế, thông qua
thị trường này giúp nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện
đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện
phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai, từ đó mở rộng và phát triển thị trường BĐS, khắc
phục tình trạng một thị trường không chính thức (thị trường ngầm), hành chính hóa các
quan hệ dân sự về đất đai.
2.9. Lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam:
Trước thời kỳ thực hiện đổi mới (năm 1986), với nền kinh tế tập trung bao cấp,
ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể. Lúc này
ở các vùng nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất đai, bởi vì tất cả nhu
cầu về đất đai được thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở thành thị
các giao dịch mua bán nhà đất vẫn hình thành nhưng chỉ là giao dịch “giấy tay” có nhân
chứng. Thị trường BĐS trong giai đoạn này mờ nhạt và chỉ là thị trường không chính thức
về mua bán nhà ở cũng như mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phân cho cán bộ công
chức.
Từ sau Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI năm 1986 được xem là bước
ngoặt phát triển nền kinh tế Việt Nam: “Phát triển theo cơ chế thị trường, dưới sự quản lý
và điều tiết vĩ mô của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa”. Đến năm 1987, Luật
Đất đai ra đời tạo nên tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất và cho phép chuyển
nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao”. Theo luật này thì Nhà
nước cho phép nhà ở và công trình xây dựng trên đất được chuyển nhượng, là điều kiện
tiền đề cho thị trường nhà ở hình thành.
33
Đến Luật Đất đai năm 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành
và từng bước phát triển. Theo luật này thì đất đai cũng là tài sản của toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý nhưng Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh...
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng cho tổ chức nhưng
có hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất. Đây là lần đầu tiên quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai ở nước ta được
pháp luật thừa nhận và xem như một “tài sản”. Theo đó mà thị trường BĐS hoạt động ngày
càng nhộn nhịp, lượng cầu về nhà ở, đất ở ngày một tăng lên. Bên cạnh đó, năm 1992 Việt
Nam mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, đây cũng là thời điểm
bình thường hóa quan hệ Việt - Mỹ, dòng tiền đầu tư nước ngoài bắt đầu chảy vào Việt
Nam, càng làm tăng nhu cầu về BĐS, không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo
ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Đó là những lý do khiến gia tăng giá
BĐS và dẫn đến cơn “sốt” kéo dài trong thời gian từ năm 1994 – 1996, bắt đầu từ các thành
phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và lan rộng ra khắp các tỉnh, thành phố trong cả
nước, giá cả nhà đất tăng cao chưa từng có trong trong lịch sử Việt Nam.
Giai đoạn năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu
vực Châu Á xuất phát từ khủng hoảng nhà đất ở Thái Lan, giá nhà, đất tại Việt Nam liên
tục giảm, dẫn đến đóng băng. Tuy nhiên đến năm 1999 thị trường bắt đầu ấm dần và nhộn
nhịp trở lại vào cuối năm 2000, đến năm 2001 cùng với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh,
2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử dụng đất những thay đổi trong
chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà
đất gia tăng, đồng thời là chính quyền các tỉnh, thành phố công bố quy hoạch phát triển đô
thị giai đoạn 2001 – 2010 làm tăng giá trị kỳ vọng của đất đai nằm trong khu quy hoạch.
Các yếu tố trên đã thúc đẩy gia tăng đột biến nhà đất ở Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và một
số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển, dẫn đến cơn sốt trên thị trường nhà đất kéo dài
từ năm 2001 cho đến năm 2003, thời điểm mà Luật Đất đai 2003 được thông qua với những
quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS.
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-
CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS đi vào giai đoạn
34
trầm lắng, kém sôi động, chỉ có mua bán trong dân, các dự án BĐS cũng không có nhiều
giao dịch, giá cả tương đối ổn định kéo dài khoảng 3 năm (từ năm 2004 - 2006).
Đến cuối năm 2007, do chính sách cho vay với lãi suất thấp của Ngân hàng, tâm lý
của người dân lo lắng về lạm phát, cùng với sự chuyển hướng của một số nhà đầu tư từ thị
trường chứng khoán sang thị trường BĐS, một lần nữa làm nhu cầu BĐS tăng lên, làm tăng
giá cục bộ BĐS các khu dự án, căn hộ cao cấp. Tuy nhiên đến tháng 3/2008, dưới tác động
của những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ như hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS,
lãi suất cho vay cao, thêm vào đó là khủng hoảng thị trường tài chính tại Mỹ, có nguồn gốc
từ cho vay dưới chuẩn đối với BĐS... đã nhanh chóng “hạ sốt” thị trường BĐS, đến tháng
6/2008 thị trường BĐS đã giảm mạnh về giá cả và số lượng giao dịch, đặc biệt là giá căn
hộ chung cư cao cấp giảm từ 35% - 60%, còn giá đất nền nhà riêng lẻ, nhà biệt thự giảm
khoảng 30%.
Theo đà sụt giảm của thị trường BĐS từ giữa năm 2008, đến đầu năm 2009 thị
trường BĐS vẫn ở trong tình trạng đóng băng, giá cả hầu hết các sản phẩm BĐS đều sụt
giảm mạnh, sang giữa năm 2009 thị trường có dấu hiệu hồi phục trở lại, chủ yếu với nhà
giá rẻ (tăng khoảng 12 – 30%), căn hộ cao cấp tăng nhẹ (khoảng 2 – 3%), đến cuối năm
2009 do giá vàng tăng mạnh và thông tin Chính phủ tiếp tục hỗ trợ lãi suất đến hết ngày
31/3/2010 nên thị trường BĐS vẫn có tăng nhẹ hàng tháng. Tuy nhiên đến năm 2010, Ngân
hàng Nhà nước nâng lãi suất cơ bản từ 7% lên 8% rồi đến 9%/năm, thông tin Chính phủ
không tiếp tục hỗ trợ lãi suất đã khiến thị trường BĐS chững lại, chỉ giao dịch thành công
chủ yếu tại các dự án có giá trung bình, rẻ và kéo dài cho đến thời điểm năm 2015 tình hình
thị trường BĐS mới có dấu hiệu khởi sắc, điển hình như thị trường văn phòng cho thuê tại
TP.HCM có hiệu quả hoạt động rất tốt với mức độ thuê văn phòng cao trong cả hạng A và
hạng B với tỷ lệ lấp đầy là 95% vào năm 2015; thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội
có mức hiệu quả hoạt động kém hơn, nhưng đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 70%. Có thể nhìn
tổng quan tình hình thị trường BĐS thời gian gần đây qua biểu đồ sau đây.
35
Tóm lại, thị trường BĐS Việt Nam từ năm 1993 đến nay phát triển mạnh, thường
xảy ra các đợt sốt giá và lượng giao dịch, chủ yếu xảy ra tại các thành phố lớn và lan ra
một số tỉnh lân cận, còn những vùng nông thôn và miền núi thị trường ở quy mô nhỏ chỉ
mua bán giữa các người dân với nhau. Vấn đề bất ổn của thị trường BĐS có nhiều nguyên
nhân khác nhau, trong đó nguyên chính là thị trường BĐS ở Việt Nam còn khá non trẻ nên
vẫn còn mang tính tự phát, tồn tại nhiều khiếm khuyết và hạn chế, tình trạng thị trường
phát triển phi chính thức diễn biến phức tạp, thiếu tính minh bạch và tiềm ẩn nhiều rủi ro,
bất ổn. Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có một hệ thống các chỉ số để đo lường sự phát triển
của thị trường BĐS và dự báo hiện tượng “bong bóng” giá BĐS, để từ đó Nhà nước có các
chính sách điều tiết phù hợp hỗ trợ cho thị trường.
2.10. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản:
Trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, sự tác động của nhà nước đối
với các đơn vị kinh doanh bất động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc hình
thành, mở rộng thị trường bất động sản và giải quyết công bằng xã hội. Ở nước ta, vai trò
của Nhà nước đối với TTBĐS được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:
- Tạo hành lang (môi trường) pháp lý cho sự vận hành của thị trường bất động sản:
Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực tạo điều kiện để
thị trường bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật. Đảm bảo
36
quyền lợi hợp pháp giữa người mua và người bán, công bằng trong thu thuế từ hoạt động
của thị trường bất động sản. Xây dựng hệ thống đăng kí bất động sản đảm bảo kê khai đăng
kí cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến động phát sinh
trong quá trình giao dịch bất động sản (Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp bất động sản). Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, thủ tục định giá đất làm cơ
sở cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi bất động sản
để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, hoặc thu thuế bất động
sản. Xây dựng hệ thống thông tin mở như là một Ngân hàng dữ liệu về bất động sản đáp
ứng cho tất cả các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về giao dịch bất động sản và quản lý bất
động sản của các cơ quan nhà nước. Rõ ràng Nhà nước vừa tạo lập môi trường khuôn khổ
pháp lý cho thị trường bất động sản vừa hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch của
TTBĐS.
- Quản lý điều hành thị trường, làm “trọng tài” giữa các chủ thể tham gia thị trường
và định hướng phát triển thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an
sinh xã hội: Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và các
BĐS khác. Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lý những vi phạm.
- Tham gia như một chủ thể trong thị trường bất động sản: Nhà nước với tư cách là
bên cung, bên cầu của thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia vào cung bất động sản
thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế thị trường hạn chế tham gia như nhà ở cho người
có thu nhập thấp, cơ sở hạ tầng… Nhà nước cũng tham gia vào cầu bất động sản như các
công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhằm chủ động điều tiết thị trường.
Nói tóm lại bất động sản là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào,
nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được. Thị
trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát
triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần
phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội. Những cơ sở khoa học trên đây về
bất động sản và thị trường bất động sản là tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp
hữu hiệu cho thị trường bất động sản nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu
vực và quốc tế.
37
PHẦN KẾT LUẬN
Tiểu luận với đề tài: “Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản” đã đạt
được một số kết quả:
- Một là: Hệ thống hóa được các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS.
- Hai là: Hệ thống hóa được các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường BĐS.
- Ba là: Trên cơ sở hệ thống hóa lý thuyết về BĐS và thị trường BĐS đã cung cấp
cho sinh viên những kiến thức cơ bản về BĐS và thị trường BĐS.
Tuy nhiên, do thời gian tìm hiểu và năng lực nghiên cứu hạn chế nên không thể
tránh khỏi những thiếu sót trong nghiên cứu. Nhóm em rất mong nhận được sự góp ý của
các thầy cô giáo và bạn bè để đề tài được hoàn thiện hơn
38
TÀI LIỆU THAM KHẢO
TIẾNG VIỆT:
1. Quốc hội, 2015. Bộ luật Dân sự.
2. Nguyễn Thị Mỹ Linh và Trịnh Thị Kim Oanh, 2016. Đầu tư và kinh doanh bất
động sản. Nhà xuất bản Đại học Công Nghiệp TP.HCM.
3. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016. Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải
pháp. Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội.
4. Lưu Thanh Thủy, 2012. Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất
động sản của Hà Nội. Đại học Ngoại Thương Hà Nội.
WEBSITE:
1. Luật Quang Huy, 2018. Phân tích khái quát thị trường bất động sản Việt Nam.
Truy cập tại: https://luatquanghuy.vn/phan-tich-khai-quat-thi-truong-bat-dong-san-viet-
nam/ [Ngày truy cập: 24/01/2021].
2. Đinh Minh Tuấn, 2020. Khủng hoảng tài chính 3 thập kỷ - Những tác động tới thị
trường BĐS. Truy cập tại: http://thanhnienviet.vn/2020/04/09/khung-hoang-tai-chinh-3-
thap-ky-nhung-tac-dong-toi-thi-truong-bds [Ngày truy cập: 24/01/2020].
3. Diệp Nguyệt, 2019. Đặc điểm thị trường bất động sản. Truy cập tại:
https://www.academia.edu/4985837/%C4%90%E1%BA%B7c_%C4%91i%E1%BB%83
m_c%E1%BB%A7a_th%E1%BB%8B_tr%C6%B0%E1%BB%9Dng_b%E1%BA%A5t
_%C4%91%E1%BB%99ng_s%E1%BA%A3n [Ngày truy cập: 25/01/2021].
https://vcbgroup.vn/qua-trinh-phat-trien-cua-thi-truong-bds-viet-nam/
4. Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam. Truy cập tại :
https://thitruongbds.biz/su-hinh-thanh-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-p1-2/ [Ngày
truy cập : 28/01/2021].
5. Lịch sử Bất Động Sản đến năm 2019. Truy cập tại:https://vimhomes.vn/lich-su-
bat-dong-san-den-2019/ [Ngày truy cập : 28/01/2021].
6. Lược sử thị trường bất động sản Việt Nam qua các thời kỳ. Truy cập tại:
https://houseviet.vn/tin-tuc-thi-truong/luoc-su-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam [Ngày
truy cập : 28/01/2021].
7. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung và cầu bất động sản. Truy cập tại:
https://tailieu.vn/doc/cung-cau-bat-dong-san-cac-yeu-to-anh-huong-toi-cung-va-cau-bds-
196455.html [Ngày truy cập : 28/01/2021].