02 kentsel donusum - İktisadi araştırmalar vakfı · da şöyle diyor, türkiye, tarihinin en...

ISBN: 978-605-61296-5-0

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÜRDÜRÜLEBİLİR YAŞAM KALİTESİ İÇİN

FARKINDALIK ARAŞTIRMASI

Sunu ve Seminer

İktisadî Araştırmalar Vakfı Yayın No: 213İstanbul, Ekim 2012

Yayına Hazırlayan:Raife Y. EYİLER

Kapak Tasarım ve MizanpajAbdullah KIZILKAYA

İstanbul Kalkınma Ajansı tarafından desteklenen “Kentsel Dönüşümde Sürdürülebilir YaşamKalitesi İçin Farkındalık Araştırması” Projesi kapsamında düzenlenen bu seminerin içeriğiİstanbul Kalkınma Ajansı ve Kalkınma Bakanlığı’nın görüşlerini yansıtmamakta olup, içerik ile il-gili tek sorumluluk yararlanıcı İktisadi Araştırmalar Vakfı’na aittir.

Tebliğ metinleri sahiplerinden yazılı izin alınmadıkça, aynen veya kısman iktibas edilemez.

İKTİSADÎ ARAŞTIRMALAR VAKFI19 Mayıs Cad. No: 3 Golden Plaza Kat: 8 34360 Şişli / İSTANBUL

Tel: (0212) 233 21 07 (pbx) Fax: (0212) 233 21 96e-mail: [email protected] www.iav.org.tr

2

İÇİNDEKİLER

AÇILIŞ OTURUMUProf. Dr. Ahmet İNCEKARAİktisadi Araştırmalar Vakfı Başkanı...................................................................... 7Burcu ÖZÜPAK GÜLEÇİstanbul Kalkınma Ajansı Planlama, Programlama ve Koordinasyon Birim Başkanı................................................................................ 11Doç. Dr. Abdülmecit KARATAŞİstanbul Kalkınma Ajansı Genel Sekteri............................................................... 13

TEBLİĞ OTURUMUBaşkan : Prof. Dr. Nuran Zeren GÜLERSOY

İTÜ Çevre ve Şehircilik Araştırma Merkezi Müdürü1.Tebliğ : Kentsel Dönüşüm Yasası ve Finansman Boyutu........................... 47Sunan : Abdullah Cengiz MAKAS

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü Genel Müdür Yardımcısı

2.Tebliğ : Kentsel Dönüşümde İnsan ve Çevre............................................... 75Sunan : Avni ÇEBİ

Mimar ve Mühendisler Grubu (MMG) Genel BaşkanıARAŞTIRMA SUNUMU......................................... 107

Kentsel Dönüşümde SürdürülebilirYaşam Kalitesi İçin Farkındalık Araştırması

Sunan : Doç. Dr. Meltem Şengün UCALKadir Has Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi

PANEL....................................................... 5Sürdürülebilir Kentsel Dönüşümde

Yeni Yaşam Alanları ve İnsan, Yeni Fırsatlar, Çözümler....Başkan : Prof Dr. Enver ÜLGER

Okan Üniversitesi Mühendislik ve Mimarlık FakültesiÜyeler : Faruk GÖKSU

Kentsel Dönüşüm Destek PlatformuIşık GÖKKAYAGayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER)Yönetim Kurulu Başkanı

Soru - Cevap............................................................................................................. 149

3

AÇILIŞ OTURUMU

- Prof. Dr. Ahmet İNCEKARAİktisadi Araştırmalar Vakfı Başkanı

- Burcu ÖZÜPAK GÜLEÇİstanbul Kalkınma Ajansı Planlama,Programlama ve Koordinasyon Birim Başkanı

- Doç. Dr. Abdülmecit KARATAŞİstanbul Kalkınma Ajansı Genel Sekreteri

5

Prof. Dr. Ahmet İncekaraİktisadi Araştırmalar Başkanı

Değerli Hocalarım,

Kalkınma Ajansının Değerli Temsilcileri,

Sayın Katılımcılar,

Değerli Basın Mensupları,

İktisadi Araştırmalar Vakfı ile İstanbul Kalkınma Ajansının DoğrudanFaaliyet Desteği çerçevesinde yürüttüğü “Kentsel Dönüşümde Sürdürüle-bilir Yaşam Kalitesi İçin Farkındalık Araştırması” konulu projenin sunumtoplantısı ve seminerine hepiniz hoş geldiniz, sizleri sevgi ve saygıyla se-lamlıyorum.

İktisadi Araştırmalar Vakfı olarak 50 yıllık bir kuruluşuz. 50 yıldan buyana Vakıf tüzüğü çerçevesinde bilimsel faaliyetlerimizi yürütüyoruz.

Tüzükteki temel amaç, teorik veya uygulamada, dünyada veya Türki-ye'de ekonomik, mali/finansal, hukuki vb. konuların bilimsel yöntemlerleanaliz edilmesi ve sonuçlarının konferans, seminer, sempozyum gibi top-lantılarla; ekonomik kurumlara, siyaset kurumuna, bilim ve iş dünyasına,kısaca halka sunulmasıdır.

Vakfımızın uzun yıllardan beri, Türkiye'nin bilimsel kapasitesine ilaveettiği birçok araştırma ve çalışma, kitap olarak yayınlanmış, ilgili kurum-lara; bakanlıklara, üniversitelere, araştırma enstitülerine vb. gönderilmiş-tir. Yapılan çalışmalar, genellikle sponsor destekli olduğu için, hazırlanankitaplar çoğunlukla parasız olarak Vakıf merkezimizden temin edilebil-mektedir.

Seminerlerimize konu edilen çalışmaların bir kısmı Türkiye'de, bir bö-

AÇILIfi KONUfiMALARI

7

lümü ise yurtdışında gerçekleştirilmiştir. Bu çalışmalar halen sürmektedir.Sizlere dağıtılan. Vakıf yıllığımız da görüldüğü üzere Vakfımızın, üniversi-telerde kabul edilip de yayınlanmamış başarılı tezleri incelemeden sonrayayınlama ve teliflerini ödeme çalışmaları da sürmektedir. Basılarak kitaphaline getirilen çalışmalar, üniversitelere gönderilmekte, araştırmacılarınistifadesine sunulmaktadır.

Vakfımızın son yıllarda uygulamaya koyduğu bir başka bilimsel etkin-likte son kurucu başkanımız, merhum Prof Dr. M. Orhan DİKMEN adınaher yıl tekrarlanan, ödüllü İktisadi Araştırmalar yarışmasıdır. Bu çerçeve-de Vakıf tarafından her yıl yeni bir araştırma konusu ilan edilmekte ve öz-gün bilimsel araştırmalar değerlendirmeye alınmaktadır.

Vakfımızın geleneksel olarak yaptığı bu faaliyetlere, son yıllarda bilim-sel proje ağırlıklı çalışmaları da eklemiş durumdayız. Zira, tarafımızdan ya-pılan faaliyetler, büyük oranda, sayısı artan üniversiteler, sivil toplum ku-ruluşları ve benzeri kuruluşlarca takip ve taklit edilmektedir. Bilimsel pro-je yapan ya da yaptıran tüm kurum ve kuruluşların çağrılarına açığız. Vedeğerlendiriyoruz. Bazı proje tekliflerimizi de, ilgili kuruluşlara biz vere-bilmekteyiz. Bu anlamda, Vakfımızın araştırma ve araştırmacı kapasitesi-nin zenginleştirilmesi ve çeşitlendirilmesi tamamlanmıştır. Vakıf bünye-sinde, araştırma projeleri birimimiz faaliyetlerine başlamış ve çalışmalarısürmektedir.

İstanbul Kalkınma Ajansına sunduğumuz ve kabul edilen bu proje için6 Temmuz'da sözleşme imzaladık ve 6 Ekim'de teslim edeceğiz. Bir yayın-da şöyle diyor, Türkiye, tarihinin en büyük kentsel dönüşüm operasyonu-na hazırlanıyor. Orman vasfını yitirmiş arazilerin satışı ve afet riski tasarı-larının TBMM'de kanunlaşmasından sonra kentsel dönüşüme ilk olarak İs-tanbul'dan başlanacak. Kentsel dönüşüm ve Türkiye şantiye sahasına dö-nüşecek. İlk etapta 7 milyon konut yıkılacak, yenilenecek. Bunun 2 mil-yon adedinin İstanbul'da olduğu tahmin ediliyor, hesaplanıyor. Bu tahmin-ler ve hesaplar doğruysa, gerçekten İstanbul'da ve Türkiye çapında çok bü-yük bir kentsel dönüşüm çabasının gayretlerinin içersine giriliyor. 1999depremi olduktan sonra kentlerimizin ve özellikle İstanbul'un doğal afet-lere özellikle depreme ne kadar dayanıksız olduğunu dolayısıyla, bir dep-rem anında önceden hazırlanmazsak ne kadar büyük bir can, mal ve eko-nomik kayıplara yol açacağı konusunda bilim insanlarımızın açıklamalarıvar. O zaman yapılması gereken, bilim insanları ve idarecilerin bir araya

KENTSEL DÖNÜfiÜMDE FARKINDALIK ARAfiTIRMASI

8

gelerek bu işin yasal alt yapısının hazırlanması gerekiyordu. Zira, bu işinsorumluluğu, özellikle idarecilerin omuzlarındadır. Nitekim uzun çalışma-lardan sonra bu yasal alt yapı hazırlandı. Yeterli mi? Yetersiz mi? Bunlarıburada konuşacağız. Hem yasal alt yapı hazırlandı hem de bilim insanla-rından, yerel idareden, merkezi idareden kaynaklar alındı bunlar hazırlan-dı. Asıl dönüşüme zorlanan, İnsan yani halktır. Neden zorlanan? Çünkü in-sanlarımıza, ne kadar risk altında olursa olsun yarın deprem olabilir sizi şu-raya alalım dediğiniz zaman ne kadar güzel yapıyorsunuz deyip çıkmıyor-lar. İnsanlarımızı hem teşvik etmek hem de zorlamak gerekiyor. Nitekimyasal düzenlemede bunların olduğunu görüyoruz. Yerleşme konusundakimuhafazakar eğilim, insanların hareket etme konusundaki isteksiz eğilimihemen hemen her ülkede aynı. Amerika’da da Türkiye'de de Japonya'da daAvrupa'da da aynı. Yapılan araştırmalar bunu gösteriyor. Başka bir çalışmaiçin bir araştırma yaptık. Gerçekten halk öyle kolay kolay oturduğu mahal-leyi, evi, çevreyi bırakıp bir başka yere ne kadar çekici teklifler yaparsa-nız yapın çıkmıyorlarmış.

Yapılan araştırmalar böyle. Peki ne yapmak gerekiyor? İşte yasal alt ya-pı hazırlandı, şimdi halkın hem teşvik edilmesi hem biraz zorlanması amaasıl bilinçlendirmesi gerekiyor, doğru ve tam bilgilendirilmesi gerekiyor.

İşte yapılması gereken bu. Öncelikle halk kentsel dönüşüm alanlarındadepremin riskinden korunmak üzere, yöneticilerin yasal altyapı hazırlaya-rak da ortaya koydukları bu dönüşüm çabalarını halk nasıl karşılıyor? Bil-gileri, bilinçleri var mı? Kentsel dönüşüm konusunda yasal değişmelerdenhaberleri var mı? Ne yapacakları ne kazanacakları gelecekte ne bekledik-leri konusunda bilgileri bilinçleri var mı? Bu araştırmalar yapıldı. İstanbulKalkınma Ajansı bu konuda bizim tasarladığımız projeyi destekledi. Ken-dilerine çok teşekkür ediyoruz.

Saha çalışması yapıldı. Araştırma bulguları elde edildi.Onların analizle-ri yapıldı. Rapor haline getirildi ve sizlere sunuldu. Bu seminerdeki konuş-malar tartışmalar kaydedilecek bu rapora eklenecek ve 6 Ekim'de bu çalış-mayı kitap halinde Kalkınma Ajansımıza söz verdiğimiz günde teslim ede-ceğiz.

İktisadi Araştırmalar Vakfı olarak bu faaliyet çerçevesinde görev alanbilim insanları var. Araştırmanın yapılmasından, soruların tasarlanmasın-dan sahada uygulaması ve sonuçların analizine kadar görev alan arkadaş-


9

larımız var. Onlara huzurunuzda teşekkür ediyorum. İstanbul KalkınmaAjansının desteklediği bu seminerin açılışına katılan Genel Sekreter SayınDoç. Dr. Abdülmecit Karataş ve arkadaşları burada. Umarım yapılan çalış-malar elde edilen raporlar çok büyük ölçüde onların çalışmasına katkı ya-pacak. Başka kimlere katkı yapacak? Halka katkı yapacak, yerel yönetim-lere ve merkezi idarelere bu konuda çalışacak inşaat şirketlerine yardımcıve yararlı olmasını hem diliyoruz hem de öyle umuyoruz. Programda yeralan değerli konuşmacılara geldikleri için çok teşekkür ediyorum. Bu ça-lışmayı, bu araştırmayı bilgilendirmek üzere topluma taşıyacakları için çokteşekkür ediyorum. İktisadi Araştırmalar Vakfı adına ve şahsım adına siz-leri sevgiyle selamlıyorum.


10

Burcu ÖZÜPAK GÜLEÇİstanbul Kalkınma AjansıPlanlama, Programlama ve Koordinasyon Birimi Başkanı

Değerli katılımcılar, öncelikle İktisadi Araştırmalar Vakfı’nın düzenledi-ği, İstanbul Kalkınma Ajansının desteklediği bu etkinliğe katıldığınız içinçok teşekkür ederim.

İstanbul Kalkınma Ajansı bildiğiniz üzere 2008 yılında kuruldu. Ancakçalışmalarına aktif olarak 2009 yılında başladı. Ajansımız kamu kesimi,özel kesim, sivil toplum örgütleri arasındaki işbirliğini geliştirmek, bölge-sel gelişmeyi hızlandırmak ve sürdürülebilirliğini sağlamak, yerel potansi-yeli harekete geçirmek üzere faaliyetlerini sürdürmektedir. Ajansımız,2009 yılında faaliyete geçmesinin ardından ilk olarak İstanbul Bölge Pla-nını hazırlamıştır. 1 Aralık 2010 tarihinde Devlet Planlama Teşkilatı Müs-teşarlığı tarafından onaylanmasının ardından, plan hala geçerliliğini koru-maktadır. İstanbul bölgesinin sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, geliş-me potansiyelini, öncelikli müdahale alanlarını ve sektörel hedeflerini or-taya koyan bölge planı, aynı zamanda da kuruluş kanunumuz gereği Ajan-sın kaynaklarını kullandıracağı alanları da belirlemektedir. Bu vesileyle dehatırlatmak isterim ki, 10. Kalkınma Planı ve bununla birlikte 2014-2018dönemini kapsayan İstanbul Bölge Planı hazırlık çalışmaları başlamış bu-lunmaktadır. Önünüzdeki dönem içersinde bu çalışmalara sizlerin de katı-lımı bizim için büyük önem taşımaktadır. Sizleri de bu süreçte aramızdagörmekten çok memnun olacağımızı belirtmek isterim.

Bölge planı doğrultusunda İstanbul Kalkınma Ajansı ekonomik, sosyal,kültürel ve çevre konularında mali destek programları aracılığıyla kaynak-larını ilgili kurumlara kullandırmaktadır. Bugün de burada İktisadi Araştır-malar Vakfı’na verdiğimiz Doğrudan Faaliyet Desteği çerçevesinde ger-


11

çekleştirilmiş olan “Kentsel Dönüşümde Sürdürülebilir Yaşam Kalitesiİçin Farkındalık Araştırması” projesi sebebiyle toplanmış bulunuyoruz.Doğrudan Faaliyet Desteklerin amacı bölge için öncelikli önem arz edenstratejik konularda projelerin gerçekleştirilmesini sağlamaktır. Geçtiğimizdönem de bu önceliklerden bir tanesi de başta afetler olmak üzere kentselrisklerin azaltılmasına yönelik araştırma ve çalışmaların desteklenmesiydi.Bu projeyi de bu öncelik bağlamında destekledik. Kentsel riskler altında-ki alanlar bilindiği üzere aynı zamanda da kırılgan sosyal dokuya sahipalanlar. Dolayısıyla biz ajans olarak kentsel dönüşümü yalnız afet riskleri-nin bertaraf edilmesi değil bütüncül bir yaklaşımla İstanbul’da kentselrisklerin azaltılması, yaşam kalitesinin ve mutluluğunun artırılmasının biraracı olarak değerlendiriyoruz. Bu anlamda da bu projenin sonuçlarını çokönemsiyoruz. Bölge için yol gösterici ve faydalı olmasını diliyorum. Baş-ta Sayın İncekara olmak üzere bütün proje ekibine ve projeyi yürüten ça-lışma arkadaşlarıma çok teşekkür ediyorum.


12

Doç. Dr. Abdulmecit KARATAŞİstanbul Kalkınma Ajansı Genel Sekreteri

Herkesi saygı ve sevgiyle selamlıyorum. İstanbul Kalkınma Ajansı, birkonu hakkında kapasitesi olan hem bilimsel anlamda kurumları bir arayagetiren, tartıştıran bu tartışmalardan sonuç çıkaran, çıkarabilmesi için bu-na fırsat veren bir kurumdur.

İstanbul kalkınma Ajansı belki birçoğunuz için yeni bir kurum yeni ku-ruluş. Doğrudan Faaliyet Desteği kapsamında biz bu çalışmayı destekle-dik. Kalkınma Ajansı adına, Saygıdeğer katılımcılara ve panelistlere çok te-şekkür ediyorum.

Biz üniversitelerimize, bilim insanlarımıza fırsat vermeye çalışıyoruz.Değerli görüşlerinin sunulması, tartışılması, bizim önümüzdeki dönemdeyapacağımız 2014-2018 bölge planına da çok değerli bilgiler katabilecek.

Bunları biz çok önemsiyoruz. Bu anlamda biz de bu çalışmanın sonu-cundan faydalanacağız. Bu tartışmalar sadece burada konuşulup kalmaya-cak. Bunların raporu hazırlanacak İktisadi Araştırmalar Vakfı çok başarılıprojelere imza atıyor. Bundan hepimiz faydalanacağız. Bunları KalkınmaBakanlığı'na da göndereceğiz. Hepinize tekrar teşekkür ediyorum.


13

TEBLİĞ OTURUMU

Başkan : Prof. Dr. Nuran Zeren GÜLERSOYİTÜ Çevre ve Şehircilik Araştırma Merkezi Müdürü

1.Tebliğ : Kentsel Dönüşüm Yasası ve Finansman Boyutu

Sunan : Abdullah Cengiz MAKAST.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü Genel Müdür Yardımcısı

2.Tebliğ : Kentsel Dönüşümde İnsan ve ÇevreSunan : Avni ÇEBİ

Mimar ve Mühendisler Grubu (MMG)Genel Başkanı

15

Prof. Dr. Nuran Zeren GÜLERSOYİTÜ Çevre ve Şehircilik Araştırma Merkezi Müdürü

Sayın Başkan,

Sayın Konuklar,

“Kentsel Dönüşümde Sürdürülebilir Yaşam Kalitesi İçin FarkındalıkAraştırması” başlıklı sunu ve seminerine hoş geldiniz. Hepinizi saygıylaselamlıyorum. Bu konuyu gündeme aldıkları için İktisadi AraştırmalarVakfı’na ve İstanbul Kalkınma Ajansı’na bir akademisyen ve konularauzun süredir yönelen bir kişi olarak da ayrıca teşekkürlerimi sunmak isti-yorum. Bu değerli çalışmanın seminerine davet ettikleri için başta Sayınİncekara’ya ve İktisadi Araştırmalar Vakfı’na teşekkür ediyorum.

Bildiğiniz gibi kentler canlı organizmalara benziyor ve kentsel alanlarzaman içinde değişen ihtiyaçlar, artan nüfus, plansız yapılaşma kaçak ya-pılaşma doğal ve yapay afetler ve buna bağlı olarak gelişen çeşitli sorun-lar yüzünden yıpranırlar, eskileşir ve köhneleşirler. Bu durum zaman za-man çağdaş şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına göre ve alanınözelliklerine de bağlı kalınarak bu alanların yeniden yapılandırılmasını, dü-zenlenmesini ve planlanmasını gerektirir. Kentsel dönüşümde aslında sonyıllarda belki gündemde olan bir kavram ama aslında bir planlama eğilimi.Kentin eskimiş ve yıpranmış alanlarında tarihi dokusunda plansız ve kaçakgelişmiş alanlarında ortaya çıkan sorunlara çözüm üretmek amacıyla kul-lanılan bir planlama türü. Amacı da uygulandığı alanın çevre kalitesini yük-seltmek. Yörede yaşayan insanların sağlıklı ve güvenli bir ortamda yaşamalanını sağlayarak yaşam kalitelerine katkıda bulunmak. Bu nedenle buaraştırmayı ve bu araştırmanın başlığını gördüğüm zaman doğrusu çok he-yecanlandım. Çünkü kentsel dönüşüme yasada belki biraz öyle tarif ettiğiiçin sanki binaları yıkıp yerine daha sağlam yenilerini yapmak gibi algılı-yor toplum. Oysa bu araştırmanın başlığında da ifade edildiği gibi Kentsel

TEBL‹⁄ OTURUMU

17

Dönüşümde Sürdürülebilir Yaşam Kalitesini iyileştirmek ve daha yaşana-bilir çevreler oluşturmak ifade ediliyor. O nedenle de zaten bir planlamaeğilimi olarak görüyoruz, biz plancılar olarak. Kentsel dönüşümde bir di-ğer yaşam kalitesine bağlı konu da toplumun katılımının sağlanması. Buaraştırmanın başlığında “farkındalık” kelimesi de bize aslında toplumun busürece nasıl katılabileceğinin araştırılması olarak görülüyor ki, bu da ger-çekten çok önemli. Araştırmanın içeriği vardığı sonuçlar kadar bence baş-lığı çok etkili ve konuya yaklaşımı çok güzel ifade ediyor. O nedenle de buaraştırmaya emek veren ve bu araştırmanın yapılmasını sağlayan tüm kişive kuruluşları tekrar kutlamak istiyorum.

Değerli misafirler şimdi “Kentsel Dönüşüm Yasası ve FinansmanBoyutu” konulu tebliğini sunmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdür Yardımcısı SayınAbdullah Cengiz Makas’ı kürsüye davet ediyorum. Buyurun efendim.


18

Abdullah Cengiz MakasT.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü Genel Müdür Yardımcısı

Kentsel Dönüşüm Yasası ve Finansman BoyutuDeğerli katılımcılar, tebliğe geçmeden önce İktisadi Araştırmalar Vakfı

Başkanı Sayın Prof. Dr. Ahmet İncekara’ya bu güzel organizasyona davet-lerinden dolayı teşekkür ediyorum. Umarım bu toplantıda güzel sonuçlarçıkar. Doğrusu bana yapılan bu davet bu araştırmanın sonuçlarına ilişkin,halkın kentsel dönüşüm kavramına nasıl bir anlam yüklediğine, bu sorunanasıl baktığına ilişkin bende ciddi bir merak uyandırdı. Demokratik ülke-lerde merkezde karar vericiler ve politika yapıcılar için toplumun bakışı ol-dukça önemlidir. Zaten geliştirilen politikanın başarısı toplum tarafındanbenimsenmesiyle doğrudan ilintilidir. Burada Kentsel Dönüşüm Kanunuve Finansman Boyutu başlıklı bir tebliğ sunacağım. Araştırma sonuçlarınında Bakanlıktaki çalışmalarımıza katkı sağlayacağını bilmenizi isterim. Vak-tin sınırlı olmasından dolayı detaylardan ziyade genel bir çerçeve çizmeyeçalışacağım. Kamuyounda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen kanu-nun asıl adı 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesineilişkin Kanun’dur. Burada temel olarak 6306 Sayılı Kanundan bahsedece-ğiz..

Değerli katılımcılar, esasen kentsel dönüşüm kentin herhangi bir neden-le çökmüş ve fiziksel olarak kentin içinde olmasına rağmen kentle ilişkisiolmayan alanların yeniden kente kazandırılmasını ifade eden bir kavramdır.Daha kötü bir durumdan daha iyi bir duruma yönelişi ifade etmektedir. Birbaşka deyişle, kentsel dönüşüm, -kenti yaşayan bir organizma düşünür-sek- ilişkisini ve canlılığını yitirmiş olan kent dokusunun yeniden canlan-dırılarak yaşar hale getirmeyi ifade eden tüm yöntemleri kapsar. Aslında

TEBL‹⁄ OTURUMU / ABDULLAH CENG‹Z MAKAS

19

kentsel dönüşüm patolojik bir hali normal hale getirecek bir tedavi süre-cidir. Bu yüzden kentsel dönüşüme sadece fiziksel ve mekansal anlamyüklemek, onu sadece binaları yıkmak ve yeniden yapmak olarak tarif et-mek çok doğru olmaz. Bu bakış açısı çok eksik bir yaklaşımdır.

Bu perspektiften değerlendirildiğinde, kentsel dönüşüm; genel olarakkentlerde çeşitli nedenlerle meydana gelen toplumsal, ekonomik, fizikselve çevresel bozulmadan kaynaklanan sorunları bütüncül ve kapsamlı birvizyon ile çözümlemek ve kentteki yaşam koşullarını daha iyi hale getir-mek için ortaya konulan yeni strateji ve yöntemlerin genel adı olarak ta-nımlanabilir. Kaybedilen bir ekonomik etkinliğin yeniden canlandırılması,yitirilen bir toplumsal fonksiyonun yeniden işler hale getirilmesi; toplum-sal dışlanmanın yaşandığı yerlerde toplumsal bütünleşmenin sağlanması;çevresel kalitenin veya ekolojik dengenin kaybolduğu alanlarda bu denge-nin yeniden sağlanmasını kentsel dönüşüm kavramı içinde değerlendirmekgerekir. Görüldüğü gibi kentsel dönüşüm çok boyutlu bir kavramdır. Onuntek bir vechesiyle değerlendirilmesi ve tanımlanması bizi yanlış sonuçlaragötürebilir. Bu bakımdan kentsel dönüşüm projelerinin başarısı ekonomik,toplumsal, fiziksel ve çevrsel tüm boyutlarını dikkate alan bütüncül birvizyonla sektörler arası eşgüdümü sağlayabilecek şekilde kurgulanmışsağlam bir kurumsal ve finansal yapı ile mümkündür.

Türkiye’de daha önce kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebile-cek bir takım uygulamalar olsa da, hem akademik hem de uygulama ala-nında bu kadar yaygın ve etkili bir şekilde 2000li yıllarda ‘kentsel dönü-şüm’ kavramı kamuoyunun gündemine girdi. Buradaki amacımız öncelik-le kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı AfetRiski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun genel hatla-rıyla anlattıktan sonra dönüşüm projelerinin finansmanında ne tür yeni fi-nansal ürünler kullanılabilir, banka kredisi ya da kat karşılığı gibi bilinenteknikler dışında hangi finansal teknikler uygulanabilir ya da dönüşümprojeleri ile sermaye piyasaları arasında bir kanal açılabilir mi sorularınayanıtlar arayacağız.

Değerli Katılımcılar, Kanunun değerlendirmesine geçmeden önce bazıgenel tespitler yapmakta fayda var. Öncelikle Türkiye’de yapı stoğu ince-lendiğinde, mevcut yapıların büyük kısmının eski mevzuat uyarınca inşaedildiği, dolayısıyla dayanıksız ve sağlıksız olduğu, yapıların büyük çoğun-luğunun yalıtımsız ve enerji verimliliği açısından yetersiz olduğu, kentleri-


20

mizin yol, su-kanalizasyon ve elektrik hatları gibi altyapısının eski ve ye-tersiz kaldığı, büyük kentlerdeki yapılaşmanın bir kısmının mevcut imarplanlarının aksine kaçak, çarpık ve düzensiz olduğu görülmektedir.

Kentsel dönüşüm ve afet sonrası yapılması gerekenlere ilişkin mevzu-atımızda hükümler bulunmakla birlikte ülkemizde başta deprem olmaküzere afet riskinin yüksek olması, imar mevzuatına aykırı ve kaçak yapılaş-manın bulunması ve yapı stoğumuzun büyük bir kısmının güvensiz olmasınedeniyle geçmişte afetler büyük ekonomik kayıplarla birlikte birçok in-sanımızı kaybetmemize neden olmuştur. Yaşanılan bu kadar acı tecrübedensonra, afetlerden sonrasına ilişkin mevzuatımızda birçok hüküm varkenafetler oluşmadan önce gerekli tedbirlerin alınmasına yönelik hükümleriçeren yeni bir mevzuat düzenlemesine ihtiyaç olduğuna ilişkin kamu-oyunda ciddi bir duyarlılık ve bilinç oluştu.

Ülkemiz nüfusunun tamamına yakınının deprem açısından tehlikeli böl-gede yaşadığı dikkate alınırsa olası bir depremin neden olacağı zararı mini-mum noktaya çekmek için şimdiden yapılması gereken bir çok şeyin ol-duğu aşikardır. Ülkemizdeki yapı stoku ile ilgili mevcut durum incelendi-ğinde işin vehameti daha açık görülecektir. Halen Türkiye’de yaklaşık 19milyon yapı bulunmaktadır. Bunlardan yaklaşık 5 milyonu 1998’den son-ra yapıldığı için bu dönemdeki hem mevzuatımızdaki değişiklikler hem deteknolojik gelişmelerden dolayı nispeten daha iyi durumdadır. Olası birdeprem ivedilikle yaklaşık 14 milyon yapının elden geçirilerek depremaçısından risk taşıyıp taşımadığının tespit edilmesini zorunlu kılmakta-dır.Bütün bu tedbirlerin akıcı bir uygulama süreci önermeyen, pratik olma-yan, afet öncesi tedbirler bakımından yetersiz ve bir o kadar da dağınık hü-kümleri içeren mevcut mevzuat ile alınması mümkün değildi.

Mevzuatımızda afet risklerinin önlenmesi ve kentsel dönüşüm uygula-malarının gerçekleştirilmesine yönelik bir takım düzenlemeler bulunsa dafinansman boyutunun zayıf olması ve yaptırım gücünün olmaması neden-leriyle yeni bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmuştur. Bu nedenle, afetleroluşmadan önce zarar azaltmaya yönelik gerekli tedbirleri içeren, pratikve hızlı müdahaleyi sağlayacak uygulama araçları içeren, konunun hassa-siyetine binaen yaptırıma yönelik hükümleri olan, toparlayıcı ve kendiiçinde bütün, finansal yapısı olan, vatandaşı mağdur etmeyecek yardım vedestek alternatifleri olan bir mevzuat hazırlanmıştır. Halen 6306 SayılıKanun’un öngördüğü kurumsal yapı kurulurken diğer yandan da ikincil


21

mevzuat çalışmaları sürmektedir. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştü-rülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (04.08.2012 tarih ve28374 sayılı RG) ve Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama,Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği (13.09.2012 tarih ve 28410 sayı-lı RG) yürürlüğe girmiştir. Diğer yönetmelikler üzerinde çalışmalar sür-mektedir.

Kanunun temelinde can güvenliği vardır. Bu yüzden Kanun’a göre risk-li olduğu bilimsel verilere göre belirlenen yapılar her ne olursa olsun mut-laka yıkılacaktır. Kanun’un özü anlaşma usulüdür ve anlaşma yolu ile dö-nüşüm sürecine gönüllü olarak katılanlara kredi, konut ve işyeri tahsisi,konut sertifikası gibi destekler verilecektir. Uygulamanın temelde vatan-daşlarca yürütülmesi amaçlanmış, devletin yardım ve destekler dışındamümkün olduğunca az müdahalesi temel alınmıştır. Üzerindeki yapı yıkı-lan parsellerde maliklerin 2/3’ünün anlaşması halinde uygulama bu anlaş-maya göre yapılacak olup bu durumda Bakanlık müdahil olmayacaktır.Uygulamanın etkin yürütülebilmesi için kanunun uygulanmasında özellik-le yerel yönetimler etkin olarak yetkilendirilmiştir. Zorunlu hallerde kamuarazilerinin kanunun amacına uygun olarak kullanılmak üzere tahsisi ger-çekleştirilebilecektir. Bu kanun can ve mal güvenliği temelinde insanodaklı özel bir kanundur. Kanunun uygulamasının ilgili diğer kanunlarlaçeliştiği hallerde bu kanunun esas alınacağı hususu ayrıca altı çizilmesi ge-reken bir diğer husustur.

Değerli Katılımcılar, uygulamaya ilişkin bilgi vermek istiyorum. Önce-likle riskli yapıların tespiti ile işe başlanmaktadır. Ya mülk sahiplerininkendi talepleri ile ya da re’sen kamu otoriteleri tarafından ivedilikle riskliyapıların tespiti gerekmektedir. Bu amaçla tüm illerde belediyeler ve özelidareler başta olmak üzere bakanlık tarafından lisanslandırılan kuruluşlartarafından binaların mutlaka tespitleri yapılması gerekmektedir. Teknikolarak riskli olduğu tespit edilen bir binanın itiraz hakkı saklı kalmak kay-dıyla Kanuna göre mutlaka yıkılması gerekmektedir. Yıkılan binada bulu-nan kat irtifakı yada kat mülkiyeti ilgililerin muvakafatı alınmaksızın resenterkin edilerek malikleri adına payları oranında tapuda tescil ettirilecektir.Artık hisseli arsa haline gelen taşınmaz üzerinde paydaşlar 2/3’ünün ver-diği karar doğrultusunda istediği şekilde tasarrufta bulunabileceklerdir.Şayet paydaşların kendi aralarında anlaşamamaları durumunda acele ka-mulaştırma yoluna gidilebilecektir. Acele Kamulaştırma yetkisi paydaşla-


22

rın bir proje etrafında birleşmelerini sağlamalarına yönelik önemli biraraçtır.

Kanunda riskli alan tanımı yer almaktadır. Riskli alan zemin yapısı iti-bariyle veya üzerinde buluna binaların durumuna göre bakanlar kurulu ta-rafından ilan edilen alana deniyor. Ayrıca Kanun’da riskli yapı tanımı dayer almaktadır. Riskli yapı, dönüşüm alanının içinde veya dışında yer alanBakanlığın yetki ya da lisans verdiği bir kuruluş tarafından afete karşı da-yanıklı olmadığı tespit edilen bina şeklinde tanımlanabilir. Kanunda rezevyapı alanı içinse yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere bakanlık ta-rafından belirlenen alan tanımı yapılmaktadır.

6306 Sayılı Kanununu diğer kentsel dönüşüm düzenlemelerinden ayı-ran diğer bir husus, bu Kanunda başından sonuna tanımlanmış, her kesi-min izlemesi gereken bir prosedür, bir yol haritası öngörmektedir. Binala-rın riskli olup olmadığının tespitinden riskli olanların yıkılmasına kadar ta-nımlanmış bir yol haritası mevcuttur. Mülk sahibi ya kendi talebiyle ya dayaptırmazsa bakanlık tarafından binasının riskli olup olmadığına ilişkin tes-piti Bakanlık tarafından lisans verilen bir kuruluşa yaptırdıktan sonra Ka-nun’da öngörülen prosedür işlemeye başlıyor. Hazırlanan teknik raporailişkin mülk sahibinin itiraz hakkı saklıdır. İtirazlar illerde oluşturulacaküniversite öğretim üyeleri ve bakanlık temsilcilerinden oluşan teknik he-yet tarafından değerlendirilecektir. Bina riskli ise, 10 iş günü içinde tapukayıtlarına şerh konulması gerekiyor. Mülk sahipleri kendi arasında anla-şırlarsa kanunda yer alan kredi ve kira yardımı gibi imkanlardan yararla-nabileceklerdir. Mülk sahibi binasının riskli olduğu teknik raporla tespitedilmesine karşın yıktırmıyor ise altmış gün içinde yıkılmasına ilişkin yık-tırma yazısı ile yıktırılması istenir yine yıkılmazsa kamu otoritesi tarafındanyıkılarak tapu kayıtlarına işlenmesi gerekir. Yıktırma masrafları için tapu-ya ipotek konulması öngörülmektedir. Artık riskli bina yıkılmış, kat irtifa-kı veya kat mülkiyeti terkin işlemi yapılarak mülk sahipleri arsaya hisse-dar yapılmışlardır. Artık tapu kayıtlarında gayrımenkulun cinsi değişmişbinadan arsaya dönüşmüştür.

Prosedür işlemeye devam ediyor. Bakanlık mülk sahiplerine 30 gün sü-reli anlaşma yazısı yazıyor. Esas olan mülk sahiplerinin 2/3’ünün kendiaralarında anlaşmalarıdır. Eğer mülk sahipleri kendi aralarında anlaşamaz-larsa Bakanlık elindeki kamulaştırma hakkı ile onları anlaşmaya zorlar.Buradaki asıl amaç kanunun hedeflerine ulaşmak için mülk sahiplerini


23

zorlamaktır. Eğer mülk sahipleri anlaşamadılarsa bakanlık ve idare kamu-laştırma yolunu kullanabilir. 2/3 nitelikli çoğunluk sağlanmasına karşınazınlık muhalefet eder ve anlaşmaya yanaşmazsa kanun gereği devletazınlık hisselerini satın alarak çoğunluğun geliştirdiği projenin gerçekleş-tirilmesini sağlayacaktır. Devletin temel amacı elindeki araçları kullanarakdönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesini sağlamaktır.

Hazine adına tescil yapıldıktan sonra arsa üzerinde artık hazine ve birproje etrafında anlaşmış mülk sahipleri aynı arsa üzerinde hisse sahibidir-ler. Mülk sahiplerinin üzerinde anlaştıkları projeye Hazine de ortak olacakve onların kararlarına uyarak projenin gerçekleşmesi için gayret göstere-cektir. Kanunda öngörülen mekanizma bu şekilde işleyecektir.

Sözkonusu Kanunun birincil amacı; genel olarak afetlerin, özel olarakda gelmesi beklenen depremin vereceği zararı minimum düzeye indirmek-tir. Uzmanların açıklamalarına göre deprem her gün yaklaşıyor ve biz bi-nalarımızın çürük olduğunu bile bile bekliyoruz. Bunu kabul etmek müm-kün değildir. Kanun’un ikincil amacı ise, afet gerçeği bir dinamik olarakkullanılarak kentsel dönüşümün tamamlanmasıdır. Esasen kentsel dönü-şüm ile ilgili her ne kadar dağınık olsa da mevzuatımızda hükümler zatenmevcuttu. Ancak yaptırımı olmayan hükümlerle seferberlik halinde topye-kün bir kentsel dönüşüm gerçekleştirilemezdi. Gerçekleştirilemedi de.Söz konusu Kanun’un yürürlüğe girmesinin ardından, özel sektör, sivil ku-ruluşlar vatandaş ve devlet bir araya geldiğinde kentsel dönüşümün önün-de bir çok engel kalmış olacaktır. Sadece kanun çıkarmanın yeterli olmadı-ğı aşikardır. Esas mesele, deprem gerçeğini kentsel dönüşümün bir dina-miği olarak kullanıp Kanun’da yer alan haklardan yararlanarak dönüşümprojelerinin hızını artırmaktır.

Değerli Katılımcılar, tebliğimin bu bölümünde kentsel dönüşümün fi-nansal boyutu ile ilgili zihinlerde bir pencere açmak istiyorum. Öncelikle,Kanunda yer alan hükümleri diğerlerinden ayıran bir diğer hususun kent-sel dönüşümün finansmanıyla ilgili maddeler içermesi olduğunu belirtmekgerekir. 6306 Sayılı Kanun öngörülen amaçlar doğrultusunda kullanılmaküzere belirli kamu gelirlerinin özel gelir olarak kaydedildiği “DönüşümProjeleri Özel Hesabı” ihdas etmektedir. Kanun’da bu hesabın gelirleri,Çevre Kanun’u gereğince çevre katkı payı ve idari para cezası olarak ge-nel bütçeye kaydedilen tutarın %50’si, kamuoyunda 2B yasası olarak bili-nen orman vasfını yitirmiş alanların satışından elde edilen gelirin Bakanlar


24

Kurulu tarafından belirlenen orana tekabül eden tutar, İller Bankasının Ha-zine gelirleri ve faiz gelirleri dışındaki faaliyetlerinden elde edilen karın%50’si, Genel bütçeden aktarılacak miktar ve diğer gelirler şeklinde belir-tilmektedir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabındaki fonun kentsel dönüşümdışında bir alanda kullanılması kesinlikle mümkün değildir.

Daha önce de vurgulandığı gibi, kentsel dönüşüm projelerinin başarısıbütüncül bir vizyonla sektörler arası eşgüdümü sağlayacak sağlam bir kur-guya bağlıdır. Böylesi karmaşık ve çok taraflı bir sorunun sadece yasal dü-zenlemelerle halledilmesi mümkün değildir. Kamu ile birlikte mülk sahip-lerinin ve özel sektörün birlikte hareket etmesi başarı için çok önemlidir.Kentsel dönüşümün başarısı sektörlerler arası eşgüdümle ile birlikte sağ-lam bir finansal yapıya bağlıdır. Türkiye’deki finansal yapıya bankacılıkhakimdir. Dolayısıyla geleneksel olarak finansman sorunlarının çözümün-de ilk akla gelen çözüm krediler olmaktadır. Genel olarak inşaat sektörün-de, özel olarak da dönüşüm projelerinde ya kredi yoluyla finansman sağ-lanmakta ya da kat karşılığı yöntemiyle firmalar projeleri finanse etmekte-dirler. Burada halen kullanılmakta olan finansman yöntemlerinden ziyadeyeni finansal ürünlerin de geliştirilebileceğine ilişkin zihinlerde yeni birpencere açmak bakış açılarımızı değiştirmek açısından yararlı olacaktır. Fi-nansman kaynakları için ulusal ya da uluslararası fonlardan faydalanmayıolanaklı kılacak modellerin geliştirilmesi ve kentsel dönüşüm projeleri ilesermaye piyasaları arasındaki bağın kurulması oldukça önemlidir.

Türkiye’de genel olarak inşaat sektörü finansman sorunlarını bankalar,finansal kiralama şirketleri, faktöring şirketleri, yatırım bankaları ve konutfinansman şirketleri aracılığı ile çözmektedirler. Finansman ağırlıklı olaraközkaynak kullanımının sınırlı olmasından dolayı dış kaynak kullanımı yo-luyla sağlanmaktadır. Türkiye’de konut sektöründe geleneksel olarak pro-jeden satış, bankacılık ve finansal kiralama yöntemleri kullanılmaktadır.

Bankaların diğer sektörlere nispeten inşaat şirketlerine sunduğu finan-sal hizmetlerin yaygın ve önemli miktarda olması sektörün finansman yön-temi olarak banka kredilerini kullandığını göstermektedir. Toplam kredihacmi 2011 yılı için yaklaşık 655 Milyar TL olduğu dikkate alınırsa 49Milyar TL’ye ulaşan banka kredileri toplam kredilerin %7’sine tekabül et-mektedir. 2008-2011 yılları arasında inşaat sektörünün toplam kredilerdenaldığı payın %5’ler civarında olduğunu görmekteyiz. İnşaat sektörünün ay-nı dönemde büyümeye ortalama %6 civarında bir katkı sağladığı dikkate


25

alınırsa banka kredilerinden yeterince faydalanamadığını da görürüz. Tür-kiye’de inşaat sektöründe kaldıraç oranının hala %70’ler üzerinde seyret-mesi sektörün riskli biçimde finanse edildiğini göstermektedir. Ayrıca sek-törde kısa vadeli yabancı kaynakların toplam aktifler içindeki payı %50le-rin üzerindedir. Bu da olası bir ekonomik kriz karşısında sektörün kısa va-deli borçlarını döndürebilme riski ile karşı karşıya olduğuna işarettir.

Türkiye’de inşaat sektörünün finansman yapısı ile ilgili genel bir resimçizmeye çalıştım. Sektörde projeden satış ya da bankacılık yoluyla finans-man sağlanmaktadır. Bunun dışında bir finansman yöntemi kullanılma-maktadır. Burada geleneksel olarak kullanılan bu finansman yöntemleri dı-şında alterantif finansman modellerinin de kullanılabileceğini göstermeyeçalışacağım.

Değerli Konuklar, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarındangayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkul yatırım fonu, kira sertifikası,imar hakkı transferi sertifikası, gayrimenkul sertifikası kentsel dönüşümprojelerinin finansmanında yeni ürünler olabilirler. Bu ürünler yoluyla yada yeni geliştirilecek yeni finansal ürünler yoluyla sermaye piyasaları iledönüşüm projeleri arasında bir kanal açılabilir. Her bir ürün incelendiğin-de uygulamada belli avantaj ve dezavantajlara sahip olduğu görülebilir.Gayrımenkul yatırım ortaklığı şu anda uygulamada var olan bir finansalenstrumandır. Gayrımenkul yatırım fonu ise diğer yatırım fonlarına benze-diği için uygulanan bir finansal enstruman olarak görülebilir.

Kira Sertifikası özellikle kamunun belli dönemde ihtiyaç duyduğu fonihtiyacını karşılamak için kullanılabilecek bir enstruman olabilecektir. Ki-ra sertifikası global bir yatırım aracı haline gelen ve “faizsiz tahvil” olarakda tanımlanan bir enstrüman olarak sermaye piyasamıza yeni girmiştir.Kurulacak bir “Kiralama Şirketi” aracılığı ve devret-kirala-devral yönte-miyle, mülkiyetimizdeki varlıkları kullanarak belli dönem için fon ihtiya-cının karşılanmasına imkan veren bir enstrümandır. Sistem temel olarak,Kiralama Şirketi’ne devredilen varlıkların daha sonra geri kiralanması su-retiyle fon temin edilmesi üzerine kurulmuştur. Kiralama Şirketi öncelik-le devraldığı bu varlıkların finansmanını ihraç edeceği kira sertifikası ilekarşılamakta, söz konusu sertifikaların dönemsel ödemelerini ise kullanıcıkuruluştan gelen dönemsel kira gelirleri ile gerçekleştirmektedir. Vade so-nunda ise geri devredilen söz konusu varlıklardan elde edilen gelir, kirasertifikası sahiplerine payları oranında dağıtılarak ihraç edilmiş olan kira


26

sertifikası itfa edilmektedir. Uluslararası yatırımcılara kolaylıkla satılabil-mesine karşın esasen tipik bir borçlanma olduğu için kamunun yükümlü-lüklerini artırabilecektir.

İmar Hakları Transferi Sertifikası (İHTS) ise tamamen yeni bir alterna-tif finansal ürün olabilir. Esas itibariyle kentte yaşanan gelişmeyi ya daimar talebini sınırlamak veya durdurmak değil de yönetmek ve yönlendir-mek üzerine bina edilmiş bir uygulamadır. Buradaki temel amaç, dönü-şüm yapılması düşünülen alanlarda var olan imar hakkını ya da talep bas-kısı altında oluşabilecek imar haklarını kentin başka bir alanına transferederek dönüşüm alanını korumaktır. Sistem, arsa sahibinin kendi rızası ilevar olan imar hakkını kullanmayıp bu hakkı kamu güvencesi ve işbirliği ilebir başka projede kullanması üzerine kuruludur. İmar yoğunluğunu azalt-mak istediğiniz bir alan ile transfer etmek istediğiniz alanı belirlediktensonra arsa sahibine kullanmak istemediği imar hakkının tamamını ya da birkısmını bir başka alanda kullanma hakkını gösteren bir sertifika verilir. Ar-sa sahibi bu sertifikayı ikincil piyasada piyasa fiyatı üzerinden istediği anlikit hale getirebilir. Rezerv alanda proje yapmayı düşünen yatırımcılar veinşaat sektöründe faaliyet gösteren firmalar için İHTS’ler çok cazip olabi-lir. Elinde İHTS bulunduran mülk sahipleri bu hakkı ister kendileri kulla-nırlar isterlerse bir menkul kıymet olan sertifikayı piyasada satarak başka-larına devredebilirler. Arz talep dengesine göre fiyatı oluşan ve piyasadaalınıp satılan bir finansal enstrumanın varlığı kentsel dönüşümün hızını ar-tıran bir unsur olabilir. İHTS’ler yoğunluğun rezerv alanlarına yönlendiril-mesinde yararlı bir araç olabilir ancak halkın geleneksel ve alışageldiği an-layışın dışında yeni bir kavram olduğu için kabullenilmesinde ciddi zor-luklar yaşanabilir. Piyasada spekülasyonlar yoluyla toplum kesimlerindeciddi mağduriyetler yaşanma ihtimali bu ürünün en zayıf taraflarından bi-ri gibi gözüküyor.

Gayrımenkul sertifikası dönüşüm projelerinde alternatif bir finansmanmodeli olarak kullanılabilir. Sermaye Piyasası Mevzuatında yer alsa da şuanda Türkiye’de uygulaması olan bir finansal ürün değildir. Esasen Gay-rimenkul Sertifikası gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmaküzere, nominal değerleri eşit ve hamiline yazılı olarak ihraç edilen menkulkıymetlerdir. İhraçcıların taahhütlerinin ve bu taahhütlerin yerine getiril-memesi durumunda ortaya çıkacak cezai şartların garanti edilmesi bir zo-runluluktur. Yatırımcılar satın aldıkları sertifikalarla doğrudan projenin


27

kendisinde hak sahibi olurlar. Sertifikalar borsada satılarak vade sonu gel-meden nakite çevrilebilir. Kanatimize göre, uygulama alanlarında gerçek-leştirilecek dönüşüm projelerinin finansmanı için rahatlıkla kullanılabile-cek bir entstrumandır. Sistem iyi kurgulandığında hem projelerin finans-manı sağlanmış olacak hem de sisteme yeni bir yatırım aracı kazandırılmışolacaktır. Arkasında gayrımenkul olduğu için sertifika belli bir değerin al-tına düşmeyeceğinden halk konjonktürel dalgalanmalara karşı nispetendaha korunaklı olacaktır. Uygulama imkanı bulunduğunda GayrımenkulSertifikası bir yatırım aracı olarak görüleceği için Türkiye’nin herhangi biryerinde yaşayan hatta iyi pazarlanabilirse dünyanın herhangi bir yerindeyaşayan birisi tarafından rahatlıkla satın alınabilecektir. Bu da bir dönüşümprojesinin inşaatına başlanmadan finansmanının sağlanması anlamına gel-mektedir. Bu yöntem başarılı şekilde uygulanabilirse dönüşüm projeleriniçok hızlandıracaktır.

Değerli katılımcılar, dönüşüm projelerinin finansmanında elbette başkafinansal ürünler de geliştirilebilir. Burada alışılgelinenin dışında finansaltekniklerin de olabileceğini göz ardı etmemek gerekir. 6306 Sayılı Kanundönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesinde yeni finansal düzenlemeleriçin yasal bir zemin oluşturmaktadır. Kanun belirtilen hedeflere ulaşmakve dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için bir bütçe oluştururken ko-nut sertifikası ve imar hakkı transferi kavramlarından bahseden hükümleriçermektedir. Ayrıca bu konuda her türlü finansman düzenlemeleri ile ilgi-li işlemlerin yürütülmesini ilgili kamu kurumuna bir görev olarak yükle-mektedir. 6306 Sayılı Kanun’un önümüze sunduğu imkanlarla geliştirile-cek yeni alternatif finansman modelleriyle kentsel dönüşümün ivme kaza-nacağına ve hızla dönüşüm sürecini tamamlayacağımıza olan inancımı be-lirtir, hepinize saygılar sunarım.


28


29


30


31


32


33


34


35


36


37


38


39


40


41


42


43


44


45


46

02 kentsel donusum - İktisadi araştırmalar vakfı · da şöyle diyor, türkiye, tarihinin en...

Documents