(4) Los Derechos Reales Suprimidos.

(Dra. María Florencia Gutierrez)

INSTITUCIONES REALES SUPRIMIDAS. ENFITEUSIS. DERECHO DE SUPERFICIE. CENSOS. VINCULACIONES. EFECTOS JURÍDICOS DE LOS DERECHOS CONSTITUIDOS CON ANTERIORIDAD AL CÓDIGO CIVIL.

DERECHOS REALES SUPRIMIDOS; POLÍTICA SEGUIDA POR VÉLEZ SARSFIELD.- La legislación española y aun nuestro derecho, anterior al Código Civil admitían una serie de derechos reales que embarazaban la propiedad, dificultaban su goce y su transmisión y hacían sumamente complejo el régimen del derecho sobre las cosas. A partir del dictado del Código Civil Argentino, VÉLEZ SARSFIELD adoptó el buen criterio de suprimir algunos derechos, considerando que los mismos no desempeñaban ningún papel económico valioso ni conveniente desde el punto de vista de los intereses generales.

Los fundamentos de tan importante reforma de la legislación de la época, están dados en la nota al art. 2502, al expresar VÉLEZ SARSFIELD que "desde la Edad Media, las leyes de casi todos los Estados de Europa crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura perpetua y por mil otros medios. En España, la constitución de rentas perpetuas como los censos creó un derecho real sobre los inmuebles que las debían; y el acreedor del canon tenía el derecho de perseguir la cosa a cualquier mano que pasase. Los escritores españoles se quejan de los males que habían producido los derechos reales sobre la misma cosa, el del propietario y el del censalista, pues las propiedades iban a su ruina. En otros casos se veía ser uno el propietario del terreno y otro el de los árboles que en él estaban. Algunas veces, uno era el propietario del pasto que naciera y otro el de las plantaciones que hubiese hecho. La multiplicidad de los derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poder dividir la cosa asiento de ellos". Como puede observarse, válidas fueron las razones que tuvo nuestro codificador para eliminar derechos que en definitiva perjudicaban la propiedad queVÉLEZ se preocupó fundamentalmente de estructurar de un modo fuerte para crear una poderoso incentivo a la explotación de las inmensas pampas desiertas.

Bajo esta concepción quedaron suprimidos los siguientes derechos reales:

a) El de superficie: Es el derecho real de usar, gozar y disponer perpetuamente o por muy largo tiempo sobre todo o parte de un edificio existente en inmueble ajeno o el derecho a construir sobre un inmueble ajeno haciendo suya la construcción, generalmente constituido a título oneroso bajo la obligación del pago de un solarium. VÉLEZ prefirió una propiedad plena, prolongada hasta "el cielo y el infierno", es decir, que comprendiese no sólo la superficie sino el subsuelo y el espacio aéreo correspondiente. Aunque con un significado muy distinto al antiguo derecho de superficie, la ley de propiedad horizontal ha venido a revivir algunos de sus principios, al permitir la división de un inmueble por pisos o departamentos.

b) La enfiteusis: es el derecho real de usar y gozar ampliamente y en forma perpetua o por muy largo tiempo, de un inmueble rústico ajeno, mediante el pago de un canon. El enfiteuta ejerce las acciones petitorias y posesorias, puede constituir hipotecas sobre el fundo e imponerle servidumbre. En nuestro país, la enfiteusis fue creada por Rivadavia como un medio de conceder tierras fiscales sin enajenar su dominio, que quería conservar para el Estado como base de su crédito para obtener empréstitos extranjeros. Se trata de un derecho

transmisible mortis causa o por actos entre vivos. Debiendo en este último caso obtenerse el consentimiento del dueño directo quien tiene el derecho de tanteo u opción por lo que puede optar por recobrar el dominio útil.

c) Las rentas y censos de más de cinco años. Es necesario decir que la interpretación del art. 2614 suscitó en este punto alguna duda. Dice que "los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años..." ¿La autorización por cinco años se refiere solamente a las rentas o comprende también a los censos? A nuestro juicio la discusión ha quedado superada por la observación de ALLENDE: el concepto de renta, en cuanto derecho real, se confunde con el de censo. Renta es una denominación genérica que abraza todos los supuestos de prestaciones periódicas reales o simplemente personales. El art. 2070 establece que: "Habrá contrato oneroso de renta vitalacia, cuando alguien por una suma de dinero o por una cosa apreciable en dinero, mueble o inmueble que otro le da, se obliga hacia una o más personas a pagarle una renta anual durante toda la vida de uno o muchos individuos, designados en el contrato."

El censo es un derecho real que recae sobre un inmueble ajeno y faculta a su titular a exigir un cánon o pensión anual. El censo es la renta real. Hay que agregar todavía que el censo puede ser: 1) enfitéutico, en el cual el dueño o censualista conserva el dominio directo y transfiere el útil al censatario, que debe pagar un canon; 2) consignativo, en el cual el dueño conserva el dominio directo y el útil pero se obliga a pagar al censualista un canon periódico, derecho que éste adquiere a cambio de una suma de dinero, que es el precio del censo; 3) reservativo, en el cual el dueño transfiere el dominio pleno, pero se reserva el derecho de percibir una renta o canon.

Estos derechos han desaparecido totalmente de nuestras prácticas. El enfitéutico ha sido reemplazado por el contrato más moderno, más elástico, mejor legislado, del arrendamiento o la aparcería rural. El consignativo, si no tiene carácter perpetuo (como no lo puede tener en nuestro derecho) y está limitado a cinco años, es reemplazado con ventaja por la hipoteca, que garantiza eficazmente a quien facilita una suma de dinero (el precio del censo) que ella le será devuelta, para lo cual goza con la garantía real del inmueble. El reservativo ha sido sustituido con ventaja por la renta vitalicia, que puede extenderse mucho más allá de los cinco años del censo.Como en el caso anterior, este derecho de censo, si no es perpetuo o por largo tiempo, carece de papel en el plano de las relaciones económicas. También ha contribuido a su desuso la total falta de reglamentación legal; nadie puede utilizar en sus relaciones con terceros un derecho cuyo contenido y límites no se pueden determinar con exactitud.

d) Las vinculaciones: eran derechos establecidos sobre bienes inmuebles; su efecto era la indisponibilidad de los bienes, fuera por actos entre vivos o de última voluntad, pues en el mismo título de constitución se establecía quiénes debían ser los sucesores en el dominio. Los más importantes eran los mayorazgos y las capellanías. El mayorazgo consistía en establecer de modo perpetuo el orden sucesorio respecto de un bien o de varios bienes determinados. Se instituía generalmente estableciendo que a la muerte del primer heredero lo heredará su hijo mayor varón y así sucesivamente; por cierto, se preveía también la posibilidad de que no hubiera hijos varones y aun de que no hubiese hijos, reglamentando en toda hipótesis cómo habían de transmitirse los bienes. El titular del mayorazgo no podía enajenar ni gravar el bien, ni tampoco alterar el orden de sucesión establecido por el fundador. Se trataba de una institución feudal, destinada a mantener el poderío de la familia, evitando la dispersión de los bienes.

Recordemos que ya la Asamblea del Año XIII había prohibido la fundación de mayorazgos. La capellanía consistía en afectar perpetuamente un bien al cargo de decir misas por el alma del instituyente. Intervenían tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo beneficio debían

decirse las misas; el patrono, que es la persona que gozaba del bien capellánico (generalmente una orden religiosa o el Obispado) y que debe pagar al capellán sus servicios; y finalmente, el capellán, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligación de decir las misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensión. Si en nuestro país la constitución de mayorazgos fue poco frecuente, en cambio fueron muy numerosas las capellanías. A principios del siglo XX, se mantenía el problema, cuya gravedad queda patente con sólo mencionar el número de seis mil capellanías en la sola ciudad de Buenos Aires. Eran verdaderas manomuertas, que mantenían en el atraso importantes barrios. Se dictó entonces la ley 4124, llamada de redención de capellanías, con alcance local para la Capital Federal y Territorios Nacionales; leyes similares se dictaron luego en las distintas provincias. Como consecuencia de ellas, el problema quedó prácticamente solucionado al extinguirse las capellanías.

DERECHOS REALES SUPRIMIDOS POR EL CÓDIGO, PERO CONSTITUIDOS ANTES DE SU VIGENCIA.-

El problema que ahora hemos de considerar es el siguiente: ¿qué suerte corren los derechos reales que fueron suprimidos por el Código, pero que estaban constituidos y vigentes en la época de su sanción? Debemos decir que hoy, a cien años de la sanción del Código, la cuestión es meramente académica. Estos derechos han desaparecido totalmente de la vida jurídica argentina. Pero no hay que desconocer la posibilidad, siquiera sea remota, de que algún derecho de estos todavía subsista. Desde luego, no cabe duda de que el Código no extinguió los derechos reales entonces existentes; prohibió que se constituyeran en lo sucesivo. Y no hubiera podido arrasar o dejar sin efecto alguno los derechos reales en ese momento vigentes, pues ello hubiera importado ni más ni menos que afectar la garantía de la propiedad, establecida en la Constitución Nacional.

Cabe preguntarse si no hay forma de eliminar los derechos reales suprimidos que todavía graven alguna propiedad. La ley sobre redención de capellanías estableció el sistema para resolver el principal problema que sobre esta materia quedó subsistente; pero se mantiene la cuestión de si el propietario de un inmueble no tiene forma de desembarazarse de un derecho de enfiteusis, de superficie, de un censo o un mayorazgo.

El punto de partida para la solución de este problema debe ser esencialmente realista. Se ha dicho ya que todo el régimen de la propiedad hace de modo inmediato el orden público. Es evidente que no puede permitirse la subsistencia de derechos que hoy la sociedad considera contrarios a los intereses públicos. El concepto ha quedado muy claro en la nueva redacción del art. 3 del Código Civil, según el cual la nueva ley se aplica de inmediato a las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Dado que nuestro derecho no admite ya estos derechos reales suprimidos, considerándolos contrarios a los intereses generales, debe reconocerse al dueño la posibilidad de liberarse de ellos. Y la única forma justa de hacerlo, evitando toda lesión al derecho patrimonial de quien es titular de un derecho real suprimido, es demandar su anulación, ofreciendo pagar la indemnización que los jueces fijen como justa compensación del derecho que se pierde. Ello permite conciliar el interés de orden público implicado en esta cuestión, con el respeto por el derecho patrimonial de quien será privado de su derecho, pero recibiendo en cambio una justa indemnización.

En el caso de los mayorazgos, la solución es ciertamente más simple. Su supresión no perjudica sino a los que tienen un eventual derecho a suceder a quien era titular del mayorazgo en ese momento, derecho que, desde luego, estaba condicionado a la circunstancia de que ese pretendiente al mayorazgo sobreviviera al titular. No se trataba, pues, de un derecho actual, incorporado al patrimonio, sino de uno puramente eventual. De este modo, la supresión del mayorazgo no afectó en manera alguna la protección constitucional de la propiedad, del mismo modo que no la afecta la modificación del orden

sucesorio o de las porciones que tocan a los herederos o el reconocimiento de nuevos herederos y la supresión de otros. Todo esto pueden hacer las nuevas leyes sin que tal reforma legislativa vulnere la garantía constitucional de la propiedad, que sólo juega cuando un derecho está ya incorporado al patrimonio del titular, cosa que no ocurre en el caso de los eventuales herederos. Con ello decimos que la supresión de los mayorazgos ha podido hacerse y se ha consumado sin ningún resarcimiento en favor de los eventuales sucesores.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.- Los derechos reales pueden clasificarse conforme a distintos criterios:

a) Según el más corriente, hay que distinguir entre los derechos reales que se tienen sobre la cosa propia (dominio, condominio) y los que se tienen sobre una cosa ajena (los restantes derechos reales). Cabe hacer la excepción de la posesión, que puede tenerse sobre una cosa propia (que es lo normal) o sobre una ajena.

b) También pueden clasificarse en derechos reales de disfrute y de garantía; los primeros son el dominio y condominio, el usufructo, las servidumbres, el uso y la habitación; los segundos, la hipoteca, la prenda y la anticresis. En el primer caso, los derechos conceden al titular un derecho de disfruta amplio (dominio) o limitado (demás derechos de disfrute) sobre la cosa; en el segundo, el derecho sólo sirve de garantía para el pago de una deuda contraída por el dueño.

c) Otra clasificación posible -y de la mayor importancia- es la que distingue entre el dominio y el condominio, por una parte, y los otros derechos reales. El dominio es un derecho de señorío pleno, el prototipo de los derechos reales, el que reúne todas las potestades que la ley reconoce sobre una cosa. Los restantes derechos reales no son sino desmembramientos de la propiedad: el propietario (y en algunos casos la ley) desgaja una de sus atribuciones legales y se las reconoce a otra persona.