04.08.2014. - sudski-vjestaci.hr · u puli , tržišna vrijednost stambene građevine procjenjena...

Račun

u Puli ,

Tržišna vrijednost stambene građevine procjenjena je na dan

u visini €

:

:

:

Izvještaj je izrađen u tri ovjerena primjerka, od kojih se jedan čuva u evidenciji procjenitelja

VLASNIK IVAN IVANOVIĆ

JELENA GRUBIŠIĆ dipl.ing.građ. stalni sudski vještak građevinske struke Adresa Ureda :

tele mail

04.08.2014.

NEKRETNINA

Ovaj se izvještaj sastoji od ukupno 40 stranica , uključujući i priloge

155.000

IVAN IVANOVIĆ

STAMBENA GRAĐEVINA ETAŽNOSTI P+1 U PULI,

Glavna ulica 10

NARUČITELJ

08.08.2014.

Primjer procjene troškovnom metodom, 2014.09.2

1. OPĆE INFORMACIJE

1. 1. Podaci o predmetu procjene

1. 2. Podaci o očevidu

1. 3. Podaci o nekretnini i njenom legalitetu

2. LOKACIJA

2. 1. Položaj i prilaz ( u odnosu na JPP )

2. 1. 1. Regionalni položaj ( Makrolokacija )

2. 1. 2. Lokalni položaj ( Mikrolokacija )

2. 2. Zemljište

2. 2. 1. Planski status

2. 2. 2. Opremljenost ( prometnice, infrastruktura )

2. 2. 3. Buka, zagađenje

2. 2. 4. Sadašnje korištenje i potencijal zemljišta

3. GRAĐEVINA I OKUĆNICA

3. 1. Osnovne napomene o građevini

3. 2. Osnovna obilježja građevine

3. 2. 1. Vrsta građevine, godina gradnje, vanjski izgled

3. 2. 2. Površina unutrašnjosti po etažama i prostorijama

3. 2. 3. Konstrukcija, tehnička obilježja i ocjena stanja

3. 3. Opremljenost posebnih dijelova i ocjena stanja

4. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

4. 1. Izbor metode procjenjivanja sa obrazloženjem

4. 2. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta

4. 2. 1. Obilježja zemljišta

4. 2. 2. Poredbene nekretnine opis

4. 2. 3. Prilagodba vrijednosti zemljišta

4. 3. Utvrđivanje vrijednosti građevine

4. 3. 1. Vrijednost novogradnje

4. 3. 1. 1. Građenje

4. 3. 1. 2. Komunalni i vodni doprinos

4. 3. 1. 3. Priključci

4. 3. 2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti objekta

4. 3. 3. Umanjenje vrijednosti zbog nedozvoljene gradnje/korištenja građevine

4. 3. 4. Troškovna vrijednost građevine


4. 4. Privremena vrijednost neketnine

4. 5. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina

4. 6. Koeficijenti za prilagodbu

4. 7. Ukupna tržišna vrijednost nekretnine

PRILOZI

5. Pretpostavke i ograničenja

6. Izjava procjenitelja

7. Fotoelaborat

8. Popis primjenjenih propisa

9. Literatura korištena kod procjene

10. Dokumentacija korištena kod procjene :

Izvod iz zemljišne knjige

Posjedovni list

Preslik katastarskog plana

Odobrenje za građenje ( Klasa, datum, pravomoćnost )

Odobrenje za upotrebu

Rješenje o kućnom broju


1. OPĆE INFORMACIJE

1. 1. Podaci o predmetu procjene

Predmet procjene stambena građevina etažnosti P+1

Adresa nekretnine Glavna ulica 10 , 52100 Pula

Podaci iz zemljišne knjige Općinski sud

z.k.ul.

k.č.

opis

površina

Upisi

Vlasnik

Tereti

Podaci iz posjedovnog lista Ured za katastar

posjedovni list br

k.o.

k.č.

opis

površina

posjednik

520

Pula

520

Pula


1. 2. PODACI O OČEVIDU

Datum procjene vrijednosti

Dan procjene kvalitete

Datum očevida

Opseg obilaska

Na očevidu su prisutni : Ivan Ivanović

Vesna Ivanović

Jelena Grubišić procjenitelj

Na očevidu izvod iz zemljišne knjige

korištena dokumentacija posjedovni list

preslik katastarskog plana

odobrenje za građenje ( Klasa, datum, pravomoćnost )

i ovjerena tehnička dokumentacija br.el., izrađena od ......

snimak izvedenog stanja izrađen od ..........

rješenje o izvedenom stanju ( Klasa, datum, pravomoćnost )

dozvola za upotrebu ( Klasa, datum, pravomoćnost )

1. 3. PODACI O NEKRETNINI I NJENOM LEGALITETU

Uvidom u priloženu dokumentaciju i očevidom na terenu utvrdila sam :

- Građevina je izgrađena u skladu sa ........ ili

Ukoliko ima odstupanja porebno je

detaljno opisati odstupanja

i njihov utjecaj na vrijednost nekretnine / mogućnost legaliziranja, nužnost uklanjanja

08.08.2014.

05.08.2014.

Obavljen je pregled objekta izvana i njegove

okućnice.Obavljen je očevid i izmjera svih površina u

unutrašnjosti građevine. Za dijelove građevine koji

nisu vizualno dostupni ( instalacije,

izolacije i dr ) se stečeni dojam o građevini tijekom

obilaska prenosi i na te dijelove, te se pretpostavlja

da ne postoje nedostaci i štete.

vlasnik

supruga vlasnika

05.008.2014.


2. LOKACIJA

2. 1. Položaj

Položaj nekretnine

Prilaz sa javno prometne površine :

neposredno, sa gradske ulice u vlasništvu Grada

Ukoliko nekretnina nema neposredan prilaz nužno je navesti katastarske čestice

preko kojih se prilazi sa javno prometne površine


2. 1. 1. Makrolokacija

2. 1. 2. Lokalni položaj

Nekretnina je locirana na sjevernom rubu

Glavne ulice, na završetku "slijepe" ceste

kao posljednja građevina u izgrađenom

području

Vrsta izgradnje i korištenja zemljišta u okruženju procjenjivane nekretnine

Pretežno obiteljske kuće, novogradnje

stambene namjene sa pratećim

garažnim objektima

Naselje je nastalo 80-tih godina kao naselje

stambenih nizova, nakon ukidanja Detaljnih

planova površine namjenjene zelenilu i

javnim sadržajima pretvorene su u

zemljišta za stambenu izgradnju

Naselje velike gustoće stanovanja nema

riješen dovoljan broj parkirališnih mjesta

u ulici, u blizini nema urbanih sadržaja

parkova, zelenih površina, igrališta ,

odmorišta

popularno stambeno naselje zbog blizine mora

GRAD PULA

Gradsko naselje Vidikovac

Grad Pula se prvi put spominje prije više od 3.000 godina .Pula je bila značajna rimska luka s

velikim okolnim područjem pod svojom upravom. 31. pr. Kr. grad je razoren i opustošen ali ubrzo i

obnovljen pod imenom Colonia Pietas Iulia Pola Pollentia Herculanea. Izgrađene su velike

klasične kamene građevine od kojih ih nekoliko postoji i danas, svakako najpoznatiji amfiteatar u

Puli, popularna pulska Arena. Rimljani su u gradu izgradili vodovod i kanalizaciju. Utvrdili su grad

bedemom s deset vratiju od kojih su neka još uvijek očuvana: Slavoluk Sergijevaca, Herkulova

vrata i Dvojna vrata. Grad je orijentiran pretežito na brodogradnju - brodogradilište Uljanik i na

turizam, zajedno sa okolnim Općinama. Sveučilišno je središte, kulutruno središte poluotoka sa

brojnim kulturnim događanjima, poglavito tijekom turističke sezone

Tržišno su atraktivnije zone bliže moru i obali , te ulice u strogom centru Grada , uz gradsku

tržnicu.Evidentna je stagnacija tržišta nekretnina i stalni pad cijena svih vrsta nekretnina na svim

gradskim lokacijama.


2. 2.

2. 2. 1. PLANSKI STATUS

Izvor podataka : http://www.pula.hr/Službene web stranice Grada Pule

Stranica

Planske mjere zaštite

način gradnje

http://www.pula.hr/uprava/uprava/upravni-odjeli-i-sluzbe/upravni-odjel-za-prostorno-

uredenje/prostorni-planovi/prostorni-planovi-na-snazi/procisceni-tekst-i-grafika-

generalnog-urbanistickog-plana-grada-pule-sluzbene-novine-br-814/

GUP GRADA PULE

ZEMLJIŠTE

GUP GRADA PULE


http://www.pula.hr/uprava/uprava/upravni-odjeli-i-sluzbe/upravni-odjel-za-prostorno-uredenje/prostorni-planovi/prostorni-planovi-na-snazi/procisceni-tekst-i-grafika-generalnog-urbanistickog-plana-grada-pule-sluzbene-novine-br-814/



oznaka 16


2. 2. 2. OPREMLJENOST ( prometnice , infrastruktura )

Prometna povezanost : Uz gradsku ulicu , u neposrednoj blizini

stajališta javnog gradskog prijevoza

Prometnice

Prilazna cesta je lokalna prometnica primjerena obavljanju dvosmjernog prometa

opremljena i uređena ( kolnik, pločnik ) , nema riješene odvojke za parkiranje

pa se stanari parkiraju najčešće na kolniku i dijelu pločnika.

Cesta slijepo završava neposredno uz procjenjivanu nekretninu bez realiziranog

okretišta

Udaljenost od aerodroma km

Udaljenost od ulaza na autoput km

Udaljenost od mora km

Komunalna infrastruktura

Vizualnim pregledom je utvrđeno da je građevina priključena na objekte i uređaje

komunalne infrastrukture ( na izljevnim mjestima puštena voda , trošila struje u

funkciji ) Evidentirano brojilo struje, vode, zemnog plina, u ulici postoje odvojeni

sustavi odvodnje fekalne i oborinske kanalizacije

Parkiranje

Parkiranje je riješeno u skopu građevinske parcele

2. 2. 3. Buka i zagađenje

Buka Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati ili uočljivi

Zagađenje Na lokaciji nema izvora zagađenja tla koji bi bili općepoznati ili uočljivi

2. 2. 4. Sadašnje korištenje i razvojni potencijal zemljišta

Na zemljištu je izgrađena stambena građevina Zemljište je ograđeno, hortikulturno uređeno i održavano

Pretpostavka ove procjene je da se neće mijenjati namjena niti obujam

građevine .

Građevina je legalna u ukupno izgrađenim gabaritima

4,00

0,80

6,50


3. GRAĐEVINA I OKUĆNICA

3. 1. Osnovne napomene o građevini

Sva saznanja o građevini su u okvirima obilaska terena i usklađenja

izvedenog stanja građevine sa priloženom dokumentacijom.

Opis zgrade je načinjen u obimu koji je potreban za izvođenje zaključaka

o vrijednosti zgrade.

Za sve dijelove objekta koji su zatvoreni i nepristupačni ( instalacije, izolacije )

procjenjuju se na temelju pretpostavke da su uobičajene izvedbe i

funkcionalno ispravni. Provjerena su izljevna mjesta i dotok vode, prekidači

i dovod struje koji su u funkciji.

3. 2. 1. Osnovna obilježja građevine

Vrsta stambena obiteljska kuća, etažnosti P+1, bez podruma

garaža na okućnici

Godina izgradnje

Energetski certifikat Nije predočen procjena pretpostavlja srednji

energetski parametar uvjetovan starošću

Vanjski izgled Pročelje uređeno, krovište obnovljeno, uredno

3. 2. 2. Površina unutrašnjosti po etažama i prostorijama

ISKAZ POVRŠINA I OBUJMA

kb =

UKUPNO PRIZEMLJE:

soba 11,60

UKUPNO KAT: 59,40 59,40 72,47

167,30 204,11UKUPNO KUĆA: 184,70

2,95 41,75

213,78

560,72

1,00 11,60 1,00 14,15

25,55

24,47

1,00 13,70 1,00 16,71 2,95 49,31

1,00

13,18 2,95 38,871,00

3,20 1,00

1,00 7,10 1,00 8,66 2,95

blagovaonica 21,20 1,00 21,20 1,00 25,86 2,95 76,30

6,20 1,00 6,20 1,00 7,56 2,95 22,31

107,90 131,64 346,94

KAT

natkrivena terasa 31,10 0,50 15,55 0,50 18,97

9,00

gospodarstvo 6,40 1,00 6,40 1,00 7,81

1,00 18,97

1,00 17,70 1,00 21,59 2,95 63,7017,70blagovaona

ulaz 4,20 1,00 4,20 1,00 5,12 2,95 15,12

1,00

1,00 2,50 1,00 3,05 2,95 9,00

koef. bruto

2,26

1,00

30,00

6,00

d.boravak

1,00 7,32 2,95 21,59

1,00 30,00 1,00 36,60 2,95 107,97

2,95 23,03

wc 2,50 1,00 2,50 1,00 3,05 2,95

kuhinja

1994

soba 13,70

125,30

kupatilo 2,50

h (m) BVO (m³)

1,22

PRIZEMLJE

natkriveni ulaz 3,70 0,50 1,85 0,50 2,26

PROSTORIJA tlocrtna koef. neto

hodnik 3,20

garderoba 7,10

kupaonica 6,80 1,00 6,80 1,00 8,30 2,95

3,90 2,95 11,52

soba 10,80 1,00 10,80

stubište

6,00


3. 2 3 Konstrukcija, tehnička obilježja i ocjena stanja

katnost: P+1

godina izgradnje:

temelji:

nosiva konstrukcija:

međukatna konstrukcija:

krov i pokrov:

pročelje:

svijetla visina prostorija:

obrada podova:

obrada unutrašnjih zidova:

stolarija vanjska

stolarija unutarnja

grijanje

sanitarna oprema

dodatne instalacije:

održavanje:

STANJE:

Očekivano i prosječno - odgovara etalonskom stanju odbitaka

glede proteka vremena korištenja

3. 3. Opremljenost i ocjena stanja

Vodovodne instalacije

Sanitarna oprema prosječno stanje , stari modeli

Kanalizacija

Električne instalacije dobra opremljenost

Ventilacija nema posebnih ventilacijskih uređaja

prirodna ventilacija

Opskrba toplom vodom pretežito centralno preko grijanja

STANJE:

Očekivano i dobro - odgovara etalonskom stanju odbitaka

glede proteka vremena korištenja

drvena, furnirana, tipska

videonadzor, parlafon

prosječno

centralno na gradski plin, 2

odvojena sustava

2,60 - 3,15

keramika , parket Haro

po prostoriji dva do 5 prekidača, dvije do

5 utičnica , portafon, zvono

PVC , izo staklo, PVC grilje sa

nepomičnim krilcima, dvoja ulazna

vrata protuprovalna, metalna

keramika, kotlići PVC, slavine

dijelom zamjenjene , dijelom

dotrajale

1995

betonski

zidovi od blok opeke

Konstrukcija i materijali

boja, keramika

a.b. pune ploče

a-b konstrukcija, izolacija, pokrov Bramac

toplinska žbuka

centralna opskrba vodom preko

priključka na javnu mrežu pitke vode

odvod u komunalnu kanalizacijsku

mrežu


4. ODREĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

4. 1. IZBOR METODE PROCJENJIVANJA S OBRAZLOŽENJEM

S obzirom da ne postoji uređena baza podataka sa vrijednostima i koeficijentima koje Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravlnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, a to su približne vrijednosti zemljišta,

približne vrijednosti nekretnina,

pregledi tržišta nekretnina,

poredbeni pokazatelji,

koeficijenti za prilagodbu,

koeficijenti za preračunavanje

indeksni nizovi

kod procjene ove nekretnine ćemo se služiti sa dostupnim podacima :

podacima o prodaji sličnih nekretnina

Buduće korištenje nekretnine je stambena građevina, obiteljska kuća koju će za vlastite

potrebe stanovanja koristiti vlasnici.

Sukladno Provedbenim odredbama Generalnog urbanističkog Plana Grada

procjenjivana nekretnina i izabrane poredbene nekretnine su iste iskoristivosti

glede moguće gradnje u odnosu na jedinicu površine zemljišta, pa će se

poznate kupoprodajne cijene staviti u direktnu korelaciju sa procjenjivanim

zemljištem.

Prodajne cijene sličnih nekretnina poznate su procjenitelju iz osobne baze

podataka

S obzirom na sve naprijed navedeno, a sukladno Uredbi i Pravilniku

izabire se usporedna metoda procjene za procjenu vrijednosti zemljišta.

Procjena kuće u gradnji radi se troškovnom metodom,a podaci

upotrebljeni u odabranoj metodologiji i koeficijent prilagodbe su

uobičajeni na lokalnom tržištu i rezultat iskustvenih saznanja

procjenitelja.

Za usporednu metodu se uzimaju kao poredbene nekretnine tri zemljišta

sličnih obilježja prodana nedavno na području Grada Pule,


4. 2. UTVRĐIVANJE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

4. 2. 1.

4. 2. 2. POREDBENE NEKRETNINE - OPIS

USPOREDBA 1

U Puli-Monvidal, prodano je građevinsko zemljište površine u travnju 2014 godine

m² €

Kupljeno po cijeni €/m²

novo stambeno naselje, formirana gradilišta, neuređena prometnica,pogledna frekventnu gradsku zaobilaznicu

slobodnostojeći

dobar, jugoistok-sjeverozaoad

građevinsko zemljište

izgrađeno

525 25.725

49

Obilježja zemljišta

razvojni stupanj

vrsta korištenja

način gradnje

položaj/orijentacije


USPOREDBA 2

m² €

Kupljeno po cijeni €/m²


USPOREDBA 3

m² €Kupljeno po cijeni €/m²


U Puli-Monvidal, prodano je građevinsko zemljište jedan površine 504 m2 u travnju 2014

godine za 24.696€504 24.696

556 38.920

70

U Puli-Monvidal, prodano je građevinsko zemljište površine 556 m2 u rujnu 2013 godine

za 38.920 €

49


4. 2. 3 PRILAGODBA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

Sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina

Usporedne nekretnine :

1. Ista kategorija zemljišta kao i procjenjivana I kategorija

2. Ista vrsta i mjera građevinskog korištenja utvrđuje se proporcionalno (sukladno prostornim planovima) površini nekretnine

3. Upisana prava i tereti Nema upisanih ni stvarnih tereta

4. Položajna obilježja uspoređuju se kroz tabelarni izračun

PREPORUKA:

Ukoliko ne znamo posebna obilježja poredbenih nekretnina predlažemo navesti

Pretpostavlja se da na poredbenoj nekretnine nema

1. neuknjiženih tereta ( pravo služnosti puta, posjed/legalan ili nelegalan dijela ili cijele nekretnine ) 2. izgrađenih podzemnih i nadzemnih objekata

3. nedostataka i posebnih obilježja :

zagađenja tla/poredbene nekretnine ili zemljišta u njenom okruženju

izrazite depresije zemljišta ili drugih prirodnih obilježja koja bitno ograničavaju mogućnosti

građenja

Usporedba se vrši prvenstveno po dostupnim pokazateljima - kupoprodajnim cijenama

Ostale poznate prednosti - nedostaci nekretnine uzimaju se u obzir kroz faktore prilagodbe tržištu


http://www.hnb.hr/publikac/bilten/arhiv/bilten-205/hbilt205.pdf

Izračun vrijednosti zemljišta preko hedonističkih indeksa HNB-a

Pula

Pula

Pula

**** nema podataka za treći kvartal primjenjeni podaci za drugi kvartal

1,00 49

Površina

katastarske

čestice

Kupoprodajna cijena

€/m2

Nadnevak sklapanja

kupoprodajnog

ugovora

49 1.4.2014.

2. Monvidal 556 74,6

74,6 74,6

R. Br.

transakcije

Katastarska

općina/lokacija

3. Monvidal 504 49 1.4.2014.

671. Monvidal 525

70 1.9.2013. 77,5 0,96

Naselje

Bazni indeks*

na dan

sklapanja

kupoprodaje (A)

Bazni indeks* na

dan vrednovanja 4.

7. 2014. (B)

Korekcijski

faktor

=(B)/(A)

Međuvremens

ki izjednačena

cijena

74,6 74,6 1,00 49


PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA POREDBENOM METODOM

prodajna cijena

Netto korisna površina

Cijena po m²

EKONOMSKI ASPEKTI

vrsta transakcije

Prilagodba

Prilagođena prodajna cijena

Prilagođena prodajna cijena po m2

datum transakcije

Prilagodba prema tržišnim uvjetima


vlasnička prava

Prilagodba


FIZIČKI ASPEKTI

Oblik

Prilagodba


Pristup uređen/neuređen

Prilagodba


Izgradivost ( kis)

Prilagodba


Veličina m²

Prilagodba


Mikrolokacija

Prilagodba


Buka

Prilagodba


Komunalna infrastruktura

Prilagodba


Prilagodba


Orijentacija/osvjetljenost

Prilagodba


Zagađenje okoliša

Prilagodba


indikator vrijednosti po m2

Usklađena vrijednost po m² 1 1 1

Vrijednost nekretnine

nije poznato

70

1,00 1,00

70 96 70

SI,JZ,dobra

1,00 1,00 1,00

Usporedba 2 Usporedba 3

25.725 38.920 24.696

1,00 0,96 1,00

49 67 49

1,00

1,00

49 70 49

1,00 1,00

49 70 49

kupnja kupnja kupnja

2014 2013

1,00 1,00

79

knjižno

vlasništvo

40%

96 70

504,00

neneuređen

1,10 1,10 1,10

54 74 54

uređen neuređen neuređen

40%

dobra

nije poznato

I-Z, dobra SI-JZ, dobra SI-JZ,dobra

70 96

nije poznato

u trupu prometnice

u trupu

prometnice

70 96

u trupu prometnice

1,00

dobra

70 96

dobra

pravilan pravilan

2014

nije poznato

1,00

70

dobra

70

1,00

u trupu

prometnice

1,00

49 67 49

79 70

40.992

96 70

556,00 504,00

OSNOVNI ULAZNI PODACI

25.725 38.920

Procjenjivana

nekretninaUsporedba 1

24.696

70

tolerantna

1,30

49

1,00

1,00 1,00

1,30 1,30

54

40%

1,00 1,00 1,00

40%

74

1,00

520,00 525,00

gore, uređuje se

nova stambena

zona ,makadam

gore, uređuje se nova

stambena zona ,

makadam

54

54 74 54

knjižno

vlasništvo

1,00 1,00 1,00

67 49

knjižno vlasništvo knjižno

vlasništvo

pravilan pravilan

1,00 1,00

520,00 525,00 556,00

1,00

urbani sadržaji ,

blizina mora,

potpuno uređena

infrastruktura

96

1,00

Konfiguracija terena

70

70

tolerantna tolerantna tolerantna

1,00

gore, uređuje se

nova stambena

zona, makadam


4. 3. UTVRĐIVANJE VRIJEDNOSTI GRAĐEVINE

PROCJENA VRIJEDNOSTI GRAĐEVINE TEMELJEM TROŠKOVA GRADNJE

PODATAK O ETALONSKOJ VRIJEDNOSTI građenja dana je u Narodnim novinama 100/2012 29.08.2012.

u visini 6000 kn , a kojom je obuhvaćeno :

A cijena građenja etalonske građevine ( stambena zgrada )

konstrukcija objekta s pokrovombeton, armirani beton, zidovi blok opeka s betonskim serklažimastropovi puna ploča ili polumontažna konstrukcija, stubište armirani betonkrovište drveno , pokrov crijep

pregradeopeka debljine 7-12 cmfasadatoplinska ( okipor 5 cm i kamena vuna 5 cm ili toplinska žbuka 6 cm ) i završni slojplastične žbukevrataizrađena od drvenog sandwicha obloženog hrastovim furnirom, krilo i dovratnici lakiraniprozorismrekovo drvo I klase, izo staklo ( 5/12/5 ) ličeni lakom ili bojom. Zaštita od PVC roletalimarijapocinčanazidna oblogažbuka i keramikavodovodpocinčane cijevi , bijela keramička standardan sanitarna oprema, kada limenaplastični niskomontažni kotlićkanalizacija temeljni razvod od lijevano željeznih cijevi, ostalo plastikaelektroinstalacijaglavni priključni ormarić P vodiči u plastičnim cijevimapriključnice i razvodna mjesta prema projektutv u ukv instalacije, zvono,portafon i telefonska instalacijagromobranska instalacija spojena sa zaštitnim uzemljenjemzaštita od visokog napona sistemom nulovanjainstalacija grijanjarazvod od crnih cijevi, aluminijski radijatori,kotao na kruto gorivo, lož ulje ili plin, kotlovnica sa

skladištem za gorivo


B svi troškovi u svezi gradnje geodetski elaboratprojektiranjegrađevinska dozvolageomehanička ispitivanjanadzorosiguranje gradilišta

VREMENSKO IZJEDNAČENJE VRIJEDNOSTI ETALONA

� Etalonska vrijednost je utvrđena u kolovozu 2012.

tečaj na dan procjenjivanja :

€/m2 standard / etalon

S obzirom na opisana tehnička obilježja i odnosa procjenjivana građevina/etalon,procjenjuje se vrijednost :

Nv = * €/m2

1. KONSTRUKCIJA ZGRADE1.1 Temelji i podrum1.1.1. Zemljani radovi i rušenje

1.1.3. hidroizolacija (vertikalna i horizontalna)1.1.4. termoizolacija1.2. Zidovi1.2.1. Zidanje nosivih zidova1.2.2. Izrada oplate, montaža i polaganje armature i betoniranje stupova i zidova1.2.3. hidroizolacija1.2.4. termoizolacija1.2.5. Skela1.3. Stropovi i balkoni

1.3.2. Balkonska ograda1.4. krovna konstrukcija1.4.1. Izrada krovne konstrukcije1.4.1.a Drvena1.4.1.b ŽeljeznaBetonska1.4.2. zaštita i premazi streha1.5. Stepenište

1.5.3. Obloge1.5.3.a keramika1.5.4. Ograda stepeništa

1,366,71

1.5.1. Izrada oplate, montaža i polaganje armature,

betoniranje stepenica i podesta 0,91

0,55

1,21

0,16

1,21

5,181,21

7,86

271,2534,51

2,49

786,00 1,00 = 786,00

786,00

7,633569

0,46

10,510,66

1,341,11

1.1.2. Izrada oplate, montaža i polaganje armature i

betoniranje temelja, podrumskih zidova i svjetlosnih otvora

1.3.1. Izrada oplate, montaža i polaganje armature i

betoniranje ploča i horizontalnih veza

100%

0,12

0,090,46


2. ZAVRŠNI RADOVI2.1. Krov2.1.1. Pokrov2.1.2. Krovna izolacija 2.1.3. Oluci i odvodne cijevi

2.2. Fasada2.2.1. Fasade2.2.1.a Termoizolacija i žbuka2.2.2. Fasadna skela2.3. Prozori, vrata i zastakljenja2.3.1. Prozori2.3.1.a Prozorski okviri2.3.1.b Prozori PVC2.3.1.d Škure PVC2.3.2. Vrata2.3.2.a Okviri vrata2.3.2.b Drvena unutarnja2.3.2.e Metalna vanjska2.3.3. Ostakljivanje2.3.3.a Metalni profil2.3.3.b Ostakljivanje2.3.3.c Škure2.4. Pregradne stijene 8,37

2.4.1. Zidanje pregradnih zidova 0,2462

2.4.1.a Modularna opeka

2.4.1.b Porolit

2.5. Podovi

2.5.1. Estrih

2.5.1.a Plivajući cementni

2.5.1.b Cementni

2.5.2. Podne obloge

2.5.2.a Pločice

2.5.2.b Kamen

2.5.2.c parket

2.5.3. TI 57,402.5.4. HI

2.6. Obrada zidova i stropova

2.6.1. Žbukanje zidova

2.6.2. Zidne i stropne obloge

2.6.2.a Pločice

2.6.2.b Kamen2.6.3. Ličenje zidova i stropova2.6.4. Spušteni strop

1,25

2,56

2,55

3,31

0,00

1,41

43,71

0,18

0,59

343,56

2,73

0,92

3,11

2,03

0,001,740,72

0,47

0,94

0,45

0,404,750,55

0,00

0,37

0,09

100%

0,00

4,89

1,54

0,51


2.7. Razni završni radovi2.7.1. Čišćenje2.7.2. Oprema 2.7.3. Nepredviđeni radovi

3. INSTALATERSKI RADOVI3.1. Vodovod i kanalizacija3.1.1. Vodovod3.1.1.a Sanitarna oprema3.1.1.c Vodovodna instalacija3.2. Grijanje i prozračivanje3.2.1. Dimnjaci i prozračivanje3.2.1.a Revizijska vratašca3.2.1.b Kapa3.2.1.c Kromirani pokrovi i cijevi3.2.1.d Brtvljenje dimnjaka i ventilacijskih cijevi3.2.1.e prozračivanje3.2.2. Centralno grijanje3.2.2.a Cjevovodi3.2.2.b Radijatori3.2.2.c Ventili3.2.2.d Pumpa3.3. Električna instalacija3.3.1. Jaka struja3.3.1.a Brojila, razdjelni ormarići3.3.1.b Prekidači, utičnice, rasvjeta3.3.1.c Uvučena instalacija3.3.2. Slaba struja3.3.2.a Kućna govorna naprava3.3.2.b Telefonska i računalna instalacija3.3.2.c Antenska instalacija3.3.2.d Odvod dima i topline

4. 3. 1. VRIJEDNOST NOVOGRADNJE

4. 3. 1. 1.

NV= X = €

0,97

4,95

0,321,210,590,16

CIJENA GRAĐENJA

1,670,76

785,22 131.367

0,89

170,41

2,52

0,26

21,68

0,364,01

22,89

0,310,010,284,300,83

0,770,921,47

167,30


4. 3. 1. 2.

2. PROCJENA VISINE KOMUNALNOG DOPRINOSA

Obujam m³

Sukladno Odluci Grada Pule zona II stanovanje

Jc = kn/m³ €/m³

4. 3. 1. 3. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU

PROCJENA TROŠKOVA IZVEDENIH PRIKLJUČAKA

Građevina je priključena na elektromrežu, javnu vodovodnu mrežu, kanalizaciju

96

5.000

7.051,61

Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica

sudjeluju u financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture na području Grada

Pule sukladno Odluci o komunalnom doprinosu Grada.

Vodni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekta i uređaja vodnog gospodarstva, a obračunava se temeljem

Uredbe o visini vodnog doprinosa (Narodne novine 151/13). Vodni doprinos se ne obračunava

zasebno ukoliko uzimamo etalonsku vrijednost jer je sadržan u cijeni etalona.

12,58

Odlukama o priključivanju na objekte i uređaje za opskrbu pitkom vodom i priključivanju na

€

KOMUNALNI I VODNI DOPRINOS

560,72


4. 3 2. UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTI OBJEKTAUMANJENJE GOSPODARSKE VRIJEDNOSTI

4. 3. 2. 1.

Prema knjizi

Autoren

Baurat h.c. Dipl.-Ing. Franz Josef Seiser MRICS

Techn. Rat Ing. Franz Kainz (†)

FK MATRICA

uvijek najnepovoljniji kriterij

Sadašnja vrijednost građevine :

Sv = x = (zaokruženo )

Prema Pravilniku : ( prilog 10 )

Na izračun umanjenja vijeka trajanja građevine utječe i njen položaj

C

2/3.

B

B- zgrada općenito

1

Uporabljivost u

potpunosti i dugoročno

dana/osigurana

nema oštećenja, puna

stabilnost,puna

uporabivost,daljnje

korištenje nije

smanjeno

vrlo dobra

infrastruktura,vrlo

dobro oblikovanje,

dobra prostorna

organizacija,dovoljna

2

Uporabljivost dovoljna i

dugoročno dana

/osigurana

umjerena lokacija,

mala potražnja za

vrstom objekta bogata

ponuda

Uporabljivost smanjena

ali srednjoročno dana

/osigurana

srednja lokacija, još

postoji potražnja za

vrstom objekta skoro

dovoljna ponude

dovoljna infrastruktura,

prosječno oblikovanje,

prosječna prostorna

organizacija, umjerena

fleksibilnost

ODABIR KLASIFIKACIJE

58,00% 76.000,00

1/2.

2

faktor korištenja Fk 2,5

25%

34

42,00%

Uporabljivost

kratkoročno dana

/osigurana

nezadovoljavajuće

lokacija, jedva

postoji/ne postoji

potražnja za vrstom

objekta velika ponuda

nedovoljna

infrastruktura,

umjereno oblikovanje,

nedovoljna prostorna

organizacija, bez

NAČIN IZRAČUNA - FK MATRICA

znatna oštećenja,

smanjena

stabilnost,nedovoljna

uporabivost, daljnje

korištenje samo

jasna oštećenja,

smanjena

stabilnost,smanjena


korištenje jasno

3

"Der Wert von Immobilien"

optimalna lokacija,

velika potražnja za

vrstom objekta skoro

nema ponude

A

46

dovoljna infrastruktura,

umjereno oblikovanje,

umjerena prostorna

organizacija, mala

fleksibilnost

OOVK = 58% x OVK

Uporabljivost

ograničeno

dana/osigurana

4

5

2080

relativna starost (G/OVK)

zamjenska starost ( OVK-OOVK)

mala oštećenja, puna

stabilnost,još dobra

uporabivost,daljnje

korištenje jedva

smanjeno

jasna oštećenja,

smanjena

stabilnost,prosječna


korištenje smanjeno

starost građevine Godrživi vijek korištenja OVK

131.367

vrlo dobra

infrastruktura,vrlo

dobro oblikovanje,

dobra prostorna

organizacija, visoka

dobra lokacija, redovita

potražnja za vrstom

objekta skoro mala

ponuda

linearni otpis = 34/80

A lokacija/tržište C-stanje zgrade


4. 3. 3. UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG NEDOSTATAKA I ŠTETA

Nema uočenih nedostatak i šteta koji bi utjecali na izračunatu vrijednost procjenjivane zgrade

Ukoliko ih ima - stvarni troškovi - troškovnički iskaz

4. 3. 4. UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG NEDOZVOLJENE GRADNJE

( trošak uklanjanja nelegalnog i sanacije legalnog nakon uklanjanja


Građevina je legalna u ukupnoj izgrađenoj površini

4. 3. 5. TROŠKOVI GRADNJE VANJSKIH OBJEKATA ( bazeni, vrtne kuće)

stvarni troškovi gradnje

Nema objekata na okućnici


4. 3. 6. TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE

1

2

3

4. 4. PRELIMINARNA/PRIVREMENA VRIJEDNOST

1

2

3

7.052

SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE

UKUPNO 88.052

KOMUNALNI I VODNI DOPRINOS

771,33 €/m²

€

TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE 88.052

5.000PRIKLJUČCI

ZEMLJIŠTE 40.992

76.000

UKUPNO 129.044

VANJSKI OBJEKTI 0


4. 5. OPĆI VRIJEDNOSNI ODNOSI NA TRŽIŠTU

Tržište u ovom dijelu grada pokazuje interes za građevine obiteljskog tipa bolje kvalitete

gradnje i opremljenosti.

Građevina je dobro orijentirana, osunčana , zadnja građevina uz granicu građevinskog

područja, sa prostranim zelenim površinama u okruženju.

Okoliš je kvalitetno uređen, parcela uzdignuta iznad prometnice sa rješenom odvodnjom

oborinskih voda u oborinsku kanalizaciju. More i centar grada približno udaljeni

800 - 1000 m, stanica javnog prijevoza u neposrednoj blizini.

Građevina je vertikalno odjeljena na dva dvoetažna stana , svaki sa zasebnim ulazom

pa se vrlo jednostavno može etažirati u dva potpuno odvojena etažna dijela

Procjenjujem interes za predmetnu nekretninu isključivo iz razloga

njenog položaja uz prostrane zelene površine, sa samo jednim susjedom,

na pola puta između mora i centra Grada .

4. 6. KOEFICIJENT PRILAGODBE TRŽIŠTU

Ne postoji uređena baza podataka sa vrijednostima i koeficijentima

koje Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravlnik o metodama procjene

vrijednosti nekretnina propisuju, a to su koeficijenti za prilagodbu, koristiti će se procjenitelju poznati tržišni pokazatelji

Procjenitelju nije poznat niti jedan promet obiteljske kuće koji se posljednjih

godina dogodio na području naselja u kojem se nalazi procjenjivana nekretnina

Tf =

4. 6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE

Tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje se jadnaka

Tv = x = €

zaokruženo €

129.044 1,20 154.853

riječima : stotinupedesetpettisućaeura

926,48155.000

1,20

Na temelju poznatih odnosa na tržištu stanova i građevinskog zemljišta na

drugim lokacijama, koristeći opće poznate pokazatelje tržišta Grada Pule i

dugogodišnje iskustvo u praćenju prometa svih vrsta nekretnina, te opisana

obilježja procjenjivane nekretnine, određujem koeficijent prilagodbe

troškovne metode tržištu u iznosu


5. PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA

6. IZJAVA PROCJENITELJA:

Usluga pružena od strane poduzeća --------------- d.o.o. je obavljena sukladno pozitivnim

propisima RH . Mi smo djelovali kao neovisna stranka. Naša naknada ni na koji način ne

ovisi o zaključcima o vrijednosti. Pretpostavljamo, bez neovisne verifikacije, točnost

podataka koji su nam predočeni. Svi fajlovi radni materijal i dokumentacija napravljeni za

vrijeme trajanja našeg zadatka biti će naša imovina. Mi ćemo čuvati ove podatke još

najmanje pet godina.

Naša procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje

na nju od strane vas ili trećih je nevažeće. Naše potpuno izvješće možete dati

zainteresiranim trećim stranama izvan vaše organizacije koje trebaju biti upoznate.

Zadržavamo pravo uključivanja vašeg poduzeća u našu listu klijenata. Mi ćemo, po pravnoj

obvezi, smatrati povjerljivom svu konverzaciju, povjerene nam dokumente te naše izvješće.

Ovi uvjeti se mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.

1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim profesionalnim

procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima RH.

2. Kod procjene sam djelovala kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim

podacima

3. Nisam osobno zainteresirana za predmet procjene.

4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.

5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni.

6. Procjena je načinjena u skladu sa kodeksom etike i važećim standardima

7. Ispunjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene

8. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene.


PRILOZI


7. FOTOELABORAT


8. Popis primjenjenih propisa i korištene stručne literature

Građevinski propisi :

Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13 )

Zakon i gradnji (NN 153/13 )

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12,143/13 )

Propisi o vrednovanju:

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14 )

Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 79/14 )

Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12 )

Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10 )

Propisi o vlasništvu

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08)

Zakon o zemljišnim knjigama

Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju

(NN 79/14 ) ( NN RH 48/2014 )

Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13)

Posebni propisi jedinica lokalne samouprave

Odluka o komunalnom doprinosu Grada

Službeni glasnik Grada ( SG 1/2010 i 2/2013 )

Propisi iz zemalja članica EU sukladno odredbama članka 42.

Uredbe mogu koristiti

NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13


04.08.2014. - sudski-vjestaci.hr · u puli , tržišna vrijednost stambene građevine procjenjena...

Documents