09 scharmanski xx - ak_wohnungsmarktforschung › tagung_bonn › 09_scharman... · 2013-06-25 ·...
TRANSCRIPT
ƒ
PLACEMAKINGPLACEMAKING
Dr. André ScharmanskiTagung „Internationalisierung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Bonn, 13./14. Juni 2013
INSTITUTIONELLE INVESTOREN ALS IMMOBILIENMÄRKTE
und Immobilienwirtschaft – Märkte, Akteure, Strategien“
INSTITUTIONELLE INVESTOREN ALS MITGESTALTER LOKALER
ƒ
Die Welt liebt Deutschland
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
2lokaler Immobilienmärkte
� Deutschland ist – nach einer Umfrage
des britischen Rundfunksehsenders
BBC – das beliebteste Land der Welt
� Deutschland im Jahr 2013 das Top-Ziel
für europäische Immobilieninvestoren
(CBRE 2013).
ƒ
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInhaltsverzeichnis
1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs
2. Investitionsstrategien institutioneller Investoren
3. Investitionsentscheidungen in der Praxis
4. Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
3lokaler Immobilienmärkte
Wohnimmobilien stehen hoch im KursWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
Investitionsstrategien institutioneller Investoren
Investitionsentscheidungen in der Praxis
Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
ƒ
Deutsche Immobilien als sichere Anlageklasse
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
Deutschland als „sicherer Anlagehafen“
4
Deutsche Immobilien als sichere Anlageklasse
lokaler Immobilienmärkte
� Turbulenzen im Euroraum und expansive
Geldpolitik der EZB
� Suche nach stabilen Anlagegütern hält an
� Niedrigzinsphase und fehlende
Anlagealternativen
� Immobilieninvestitionen rücken stärker in
den Fokus institutioneller Investoren
� Deutschland gilt als Hort der Stabilität und
sicherer Anlagehafen
ƒ
Erhöhung der Immobilienquote weiterhin im
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
6,6 % 6,6 %
6,3 %
6,1 %
5,8 %
6, %
6,2 %
6,4 %
6,6 %
6,8 %
7, %
7,2 %
7,4 %
Entwicklung der Immobilienquote
5,4 %
5,6 %
5,8 %
2005 2007 2009 2011
5
der Immobilienquote weiterhin im Fokus
lokaler Immobilienmärkte
� Rund zweit Drittel der institutionellen
Investoren wollen die Immobilienquote weiter
erhöhen (E&Y 2013)
� Zielinvestment: fremdgenutzte
Direktbestände, offene
Immobilienspezialfonds nach InvG,
geschlossene Immobilienfonds und
Projektentwicklungen
� Zielregion: Deutschland
7,3 %
� Zielstrategie: Core und Core Plus
� Nutzungsarten: Büroimmobilien, Einzelhandel
und Wohnen
� Interesse an Wohninvestments im Vergleich
zum Vorjahr gestiegen
Quelle: Feri EuroRating 2013
2013
ƒ
Hohe Dynamik am Investmentmarkt
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
Wohnportfoliotransaktionen in Deutschland
Transaktionsvolumen in €Mrd.
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20,0
Transaktionsvolumen in
0,0
2,0
4,0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
∅ Transaktionsvolumen 1997 - 2012
Transaktionsvolumen in € Mrd.
6
Hohe Dynamik am Investmentmarkt
lokaler Immobilienmärkte
� 2012 bestes Jahresergebnis seit 2007
� 84 % Erhöhung im Vergleich zum
Vorjahr
� Akzentverschiebung hin zu
sicherheitsorientierten Core-
Investoren
� Käufer u.a.: Börsennotierte
Immobilienunternehmen
(€ 4,5 Mrd.), Versicherungen/Spezial-
2008 2009 2010 2011 2012
und Pensionsfonds (€ 2,4 Mrd.),
Asset-/Fondsmanager (€ 1,8 Mrd.)
� Allein € 4,6 Mrd. entfielen auf die
Top-4-Deals (LBBW-Portfolio,
Baubecon, Hawk und DKB).
Quelle: CBRE 2013
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Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInhaltsverzeichnis
1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs
2. Investitionsstrategien institutioneller Investoren
3. Investitionsentscheidungen in der Praxis
4. Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
7lokaler Immobilienmärkte
Wohnimmobilien stehen hoch im KursWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
Investitionsstrategien institutioneller Investoren
Investitionsentscheidungen in der Praxis
Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
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Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInvestitionsstrategien institutioneller Investoren
Anlagestrategien institutioneller Investoren (I/II)
Angelsächsische Investoren (erste Welle)
Rahmenbedingungen � 9/11 als Zäsur� weltweit Suche nach risikolosen Anlagehäfen
Renditeerwartung > 8 %
Fremdkapitaleinsatz � Hohe Beleihungsquote � Teilweise bis zu 90 %
Risikoklasse Opportunistisch
Zielinvestments � Deutschlandweit, große Pakete, „Schnäppchen“
� Vorwiegend sanierungsbedürftige Immobilien der 1950er bis 1970er Jahre
� Fokus auf unteres Preissegment
8lokaler Immobilienmärkte
Anlagestrategien institutioneller Investoren (I/II)
Angelsächsische Investoren (erste Welle) Deutsche institutionelle Investoren
weltweit Suche nach risikolosen Anlagehäfen� 2009 Lehmann Krise als Zäsur� Stärkung des Sicherheitsgedankens bei Anlegern
� i.d.R. indirekt über KAG
> 5 %> Bundesanleihe
� Konservative FK Aufnahme � Teilweise reine EK Finanzierung (ermöglicht Investition auch bei restriktiver Kreditvergabe)Investition auch bei restriktiver Kreditvergabe)
Core
Vorwiegend sanierungsbedürftige Immobilien
� Deutsche Metropolen � Innerstädtische Lagen� Hochwertiger Bestand� Neubau� Fokus auf oberes Preissegment
ƒ
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInvestitionsstrategien institutioneller Investoren
Anlagestrategien institutioneller
Angelsächsische Investoren (erste Welle)
Anlagehorizont � Eher kurz- bis mittelfristiger Anlagehorizont� Exit Strategie im Vordergrund (Weiterverkauf von Teil- oder Gesamtpaketen, gesamten Wohnungsunternehmen)
Investmentstrategie � Privatisierung von Wohnimmobilien� Mieterhöhungsspielräume voll ausschöpfen
Management � Kaum Asset- und Property Management (Reduzierung der Investitionskosten für (Reduzierung der Investitionskosten für Instandhaltung, Mieterservice)
Fazit � Lage, Qualität und Verwaltungsaufwand in Vergangenheit oft unterschätzt
� Restriktive Kreditvergabe erschwert Erreichen der Renditeziele
� 1. Quartal 2013: wieder mehr ausländische Investoren am Markt (56 % laut JLL)
� Suche nach „Schnäppchen“ in Südeuropa
9lokaler Immobilienmärkte
Anlagestrategien institutioneller Investoren (II/II)
Angelsächsische Investoren (erste Welle) Deutsche institutionelle Investoren
bis mittelfristiger AnlagehorizontWeiterverkauf von
oder Gesamtpaketen, gesamten
� Eher langfristiger Anlagehorizont
Privatisierung von Wohnimmobilienvoll ausschöpfen
� Interesse an langfristig stabilen Quartieren� Qualität und Nachhaltigkeit im Vordergrund� Mieterhöhungspotentiale nutzen
und Property Management (Reduzierung der Investitionskosten für
� Aktives Asset- und Property Management� Bewirtschaftung von Wohnungsbeständen (Reduzierung der Investitionskosten für � Bewirtschaftung von Wohnungsbeständen als erklärtes Ziel
Lage, Qualität und Verwaltungsaufwand in
Restriktive Kreditvergabe erschwert Erreichen der
1. Quartal 2013: wieder mehr ausländische Investoren am Markt (56 % laut JLL)Suche nach „Schnäppchen“ in Südeuropa
� Primäres Ziel: langfristige Investition, z.B. zur Einhaltung der Garantierendite bei Versicherungen
� Hohe Renditen zweitrangig� Investition in werterhaltende Maßnahmen� 2012: Anteil deutscher Investoren bei Wohnportfoliotransaktionen lag bei 75 %
ƒ
Grundsätzliche Anlagestrategien
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInvestitionsstrategien institutioneller Investoren
Marktselektion als rationaler Entscheidungsprozess
Entscheidungsphasen GeographischenMaßstabsebene
Methoden
Screening Deutschland Scoring-Modelle
PortfolioanalyseInternational; ländervergleichend
Portfolio-SelectionTheory
Marktauswahl und Timingstrategie
lokale Immobilienmärkte und -teilmärkte
Detailliertes MarktscoringSWOT-Analysen,Vor-Ort-Präsenz
Top-d
ow
n
Vor-Ort-Präsenz
Kaufentscheidung Standort der Immobilie
ObjektselektionMikrostandortePotentielleInvestitionsobjekte
Besichtigung,Begehung, Due-DilligenceB
ott
om
-up
10
Grundsätzliche Anlagestrategien
lokaler Immobilienmärkte
� Zunehmende Verzahnung von Kapital- und
Immobilienmärkten � zunehmender Einsatz
quantitativer Methoden bei der
Entscheidungsfindung
� Abgestimmt mit den jeweiligen
Anlagegrundsätzen und Rendite-Risikoprofilen
der Investoren werden Musterallokationen
entwickelt, die für das aktive
Portfoliomanagement prägend sind.
� Die Wahl neuer Investitionsdestinationen folgt
Modelle
Selection-
Detailliertes Marktscoring,
Analysen,Präsenz
� Die Wahl neuer Investitionsdestinationen folgt
einem mehrstufigen Filterverfahren
Präsenz
Besichtigung,
Dilligence-Prüfung
ƒ
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInhaltsverzeichnis
1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs
2. Investitionsstrategien institutioneller Investoren
3. Investitionsentscheidungen in der Praxis
4. Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
14lokaler Immobilienmärkte
Wohnimmobilien stehen hoch im KursWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
Investitionsstrategien institutioneller Investoren
Investitionsentscheidungen in der Praxis
Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
ƒ
Einflussfaktoren bei Investmententscheidungen
Investitionsentscheidungen in der PraxisInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
Ein Teil der in der Immobilienwirtschaft verbreiteten Entscheidungsroutinen erweist sich als nicht ‚ra
erfahrungsbasiert und pfadabhängig.
Scoring
Anlagestrategie
Home BiasPeople Business/
OrganisatorischeNähe
Investmententscheidungen
15
Einflussfaktoren bei Investmententscheidungen
lokaler Immobilienmärkte
en Entscheidungsroutinen erweist sich als nicht ‚rational’ und ist bis heute
EmotionaleEreignisse
Eigene Erfahrungen
People Business/Netzwerk
EntscheidungenDritter/
Meinungsmacher
Investmententscheidungen
ƒ
Erfahrungsbasiert-pfadabhängige Investmententscheidungen
Investitionsentscheidungen in der PraxisInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
Eigene Erfahrungen/Emotionale Ereignisse:
� Während ‚rationale’ Entscheidungen darauf beruhen, dass der optimale Investitionsstandort immer wieder
Bandbreite von Möglichkeiten ausgewählt wird, neigen Investoren dazu, in die Marktdestinationen zu inv
bereits Kenntnisse haben (Klumpenrisiko).
� Nicht nur jahrelange Erfahrungen, sondern auch singuläre emotionale Ereignisse werden generalisiert, e
wird als allgemeingültig interpretiert.
� Verallgemeinerung einer besonders positiven oder negativen Erfahrung können zu einem systematischen Au
Möglichkeiten führen (z.B. Ausschluss von Investments in den neuen Ländern).
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pfadabhängige Investmententscheidungen
lokaler Immobilienmärkte
dass der optimale Investitionsstandort immer wieder neu aus einer
n Investoren dazu, in die Marktdestinationen zu investieren, über die sie
uläre emotionale Ereignisse werden generalisiert, etwas einmal Erlebtes
gativen Erfahrung können zu einem systematischen Ausschluss von
ts in den neuen Ländern).
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Vernetzung ausschlaggebend für Investmentmöglichkeite
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInvestitionsentscheidungen in der Praxis
Netzwerke/Einbettung in lokale Märkte:
� Investitionsströme werden dorthin gelenkt, wo organisatorisch nahe Akteure bereits den Markt erkundet
sind (Kooperationen mit Projektentwicklern, Maklern etc.).
� Weitergabe von Informationen und Wissen verläuft i.d.R. nicht reibungslos, sondern ist mit dem Problem
Informationsverteilung behaftet � Präferenz von Immobilienmärkten mit enger Vernetzun
� „People Business“� ein dichtes Netz an persönlichen Interaktionen und
Marktchancen, Trends und Risiken präziser und zeitnaher vorherzusehen bzw. einzuschätzen
� Enge Kontaktnetze zu lokal ansässigen Projektentwicklern generieren Geschäftschancen und erleichtern b
Zugang zu neuen Objektangeboten (Off-Market-Deals) � höhere Wahrscheinlichkeit von Investments in Märkte
Vernetzung
� „Home bias“ � Räumlich nahe Investitionen in bekannte Destination
17
Vernetzung ausschlaggebend für Investmentmöglichkeiten
lokaler Immobilienmärkte
isatorisch nahe Akteure bereits den Markt erkundet haben bzw. dort aktiv
d.R. nicht reibungslos, sondern ist mit dem Problem asymmetrischer
Präferenz von Immobilienmärkten mit enger Vernetzung
ein dichtes Netz an persönlichen Interaktionen und Kontakten versetzt Investoren in die Lage, zukünftige
aher vorherzusehen bzw. einzuschätzen .
klern generieren Geschäftschancen und erleichtern beispielsweise den
höhere Wahrscheinlichkeit von Investments in Märkten mit guter
Räumlich nahe Investitionen in bekannte Destinationen sparen Investitions- und Transaktionskosten.
ƒ
Orientierung an herrschenden Leitvorstellungen
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInvestitionsentscheidungen in der Praxis
Meinungsmacher/Trends:
� Gerade renommierte Investoren bestimmen mit ihren Präferenzen das Bild von vermeintlich guten und schl
Investitionsdestinationen und können damit zu einer räumlichen Bündelung von Investitionsströmen führe
� Immobilienberater als Meinungsmacher (z.B. Berlin Hype) �
� Konkurrenten als Orientierung� Beobachtung und das Nachahmen der Strategien bedeut
18
Orientierung an herrschenden Leitvorstellungen
lokaler Immobilienmärkte
räferenzen das Bild von vermeintlich guten und schlechten
räumlichen Bündelung von Investitionsströmen führen.
� u.a. durch Städte- und Investmentrankings
Beobachtung und das Nachahmen der Strategien bedeutender Konkurrenten.
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Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler ImmobilienmärkteInhaltsverzeichnis
1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs1. Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs
2. Investitionsstrategien institutioneller Investoren
3. Investitionsentscheidungen in der Praxis
4. Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
19lokaler Immobilienmärkte
Wohnimmobilien stehen hoch im KursWohnimmobilien stehen hoch im Kurs
Investitionsstrategien institutioneller Investoren
Investitionsentscheidungen in der Praxis
Konsequenzen für Immobilienmärkte/Stadtentwicklung
ƒ
Core-Fokussierung der Investments
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
� Wirtschaftliche Erfolg der Metropolregionen wirkt als Magnet auf die Zuwanderung von Arbeitskräften un
Ausbildungssuchende� Metropolregionen bleiben Ankaufsfokus institutionel
� Starke Konzentration der Transaktionen auf die Metropolen: Berlin (
München (€ 290 Mio.)
� Fokussierung auf risikoärmere Mikrolagen � etablierte Stadtteillagen und
Entwicklungs-/Restrukturierungs-/Konversionsgebieten � Reurbanisierung
� Institutionelle Investoren als wesentliche Akteure großer Entwicklungsflächen, die große Volumen stemm� Institutionelle Investoren als wesentliche Akteure großer Entwicklungsflächen, die große Volumen stemm
� Zunehmende Segmentierung der Wohnungsmärkte durch (klein
Investoren
20
der Investments
lokaler Immobilienmärkte
ls Magnet auf die Zuwanderung von Arbeitskräften und
Metropolregionen bleiben Ankaufsfokus institutioneller Investoren
opolen: Berlin (€ 1,7 Mrd.), Hamburg (€ 375 Mio.) und
Stadtteillagen und Wohnungsneubau in innerstädtischen
Reurbanisierung als Ergebnis der geringeren Risikoneigung
großer Entwicklungsflächen, die große Volumen stemmen könnengroßer Entwicklungsflächen, die große Volumen stemmen können
klein-)räumlich differenziertes Anlageinteresse institutioneller
ƒ
Core-Fokussierung treibt Miet- und Kaufpreise nach oben
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
10,0
15,0
Mittlere Preissteigerung in % p.a.
Miet- und Kaufpreisentwicklung in Großstädten 2008 - 2013*
0,0
5,0
0,0 5,0 10,0 15,0
Mittlere Preissteigerung in % p.a.
Mittlere Mietsteigerung in % p.a.
Entwicklung 2008-2013
Entwicklung 2012-2013
21
und Kaufpreise nach oben
lokaler Immobilienmärkte
� Core-Fokussierung der institutionellen Anleger
trägt insbesondere in den deutschen
Metropolregionen zu weiteren
Kaufpreissteigerungen bei
� Zwischen 2012 und 2013 überproportionaler
Anstieg der Kaufpreise
� Preisdynamik in den innerstädtischen Top-
Lagen höher als in einfachen, peripheren
Lagen
Mietpreishöhe strahlt auf umliegende
Datenbasis: empirica 2013
� Mietpreishöhe strahlt auf umliegende
Bereiche aus � Aufwertungsprozesse,
Segmentierung des Wohnungsmarktes
� Renditekompression � Erweiterung des
Anlagespektrums auf Core-plus-Lagen und
B-Städte
ƒ
Meidung strukturschwacher Märkte
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
19,6
19,8
20,0
20,0
21,1
21,3
22,6
23,5
24,2
25,0
11,7
18,1
13,2
13,8
20,7
17,0
12,8
17,9
17,7
18,6
Nürnberg
Essen
Dresden
Köln
Berlin
Bremen
Hannover
Duisburg
Dortmund
Leipzig
Armutsquote und SGB-II-Bezieher in deutschen Metropolen 2011
11,8
14,7
15,1
15,6
19,2
19,6
6,6
12,8
8,0
12,4
13,4
11,7
0 5 10 15 20 25
München
Hamburg
Stuttgart
Frankfurt
Düsseldorf
Nürnberg
in %
Quote der SGB-II-Bezieher
Armutsgefährdungsquote
22
Meidung strukturschwacher Märkte
lokaler Immobilienmärkte
� Unterdurchschnittliches Armutsniveau in
München, Hamburg, Stuttgart und Frankfurt
� Bedenkliche Entwicklung der Armut in den
Ruhrgebietsmetropolen Dortmund (+ 5,6 %
seit 2005) und Duisburg (+ 6,5 % seit 2005)
� Meidung strukturschwacher Regionen
� fehlende Kaufkraft schränkt
Mietpreissteigerungspotenziale ein (z. B.
Wuppertal); zunehmende Altersarmut (z. B. Wuppertal); zunehmende Altersarmut (z. B.
Dortmund)
Datenbasis: WSI 2012
ƒ
Institutionelles Anlageinteresse dynamisiert Wohnungs
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
3.000
4.000
5.000
6.000
Fertiggestellte WE in neu errichteten Wohngebäuden
Baugenehmigungen 2011 Bautätigkeit 2012
Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern 2006 bis 2011
0
1.000
2.000
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München
Fertiggestellte WE in neu errichteten Wohngebäuden
23
Institutionelles Anlageinteresse dynamisiert Wohnungsbau
lokaler Immobilienmärkte
� Aktuell reagiert der Markt auf lokale
Knappheiten
� 2012 Anstieg der Baugenehmigungen um
über 13,3 % auf rd. 90 Tsd. WE.
� Anstieg ist erst in frühestens zwei Jahren
angebotswirksam und reicht v. a. in
Metropolen noch nicht aus, um wieder eine
Parallelentwicklung von Angebot und
Nachfrage zu erreichen.
München Stuttgart
� Institutionelles Kapital als Impulsgeber für
den Wohnungsbau
� Aber Neubau ist i.d.R. erst ab einer Miethöhe
ab € 10,50 rentabel
� Neuvermietungsdeckelung würde
Neubautätigkeit abwürgen
Datenbasis: Statistisches Bundesamt 2013
ƒ
Konzentration auf mittel- und hochpreisiges Segment
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
Mietkosten in %
der Kaufkraft je Haushalt
Mietbelastung im hochwertigen Neubau (Bj. ab 2000, 80 qm) 2013
0,0
5,0
10,0
Berlin Hamburg Frankfurt Stuttgart München Köln Düsseldorf
Mietkosten in %
der Kaufkraft je Haushalt
Mietsteigerungspotenzial (rechte Skala)
Mietpreis 1. Quartal 2013 (rechte Skala)
Mietbelastung in % (linke Skala)
*Annahmen: 1,8 Personen/HH; Nebenkosten: 2,50 €/qm; 80 qm Wohnfläche; 20 % höheres Durchschnittseinkommen
24
und hochpreisiges Segment
lokaler Immobilienmärkte
10,0
15,0
20,0
25,0
Bruttom
iete in €/qm
� Steigende Mietbelastungsquoten in den
Metropolen wahrscheinlich (abhängig von
weiterer Einkommensentwicklung, politischen
Entwicklungen etc.).
� Gesamtkostenbelastung als
ausschlaggebendes Anmietkriterium
� Höhere Belastungsquoten fordern eine stärker
objektspezifische Ausdifferenzierung des
Wohnflächenbedarfs (Wohnungsmix)
0,0
5,0
10,0
Düsseldorf
*Annahmen: 1,8 Personen/HH; Nebenkosten: /qm; 80 qm Wohnfläche; 20 % höheres
Datenbasis: GfK, empirica 2013
ƒ
Städtebaulich-physiognomische
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
� Verbessertes Wohnungsangebot �Wohnungswirtschaft reagiert adäquater auf Wohnwünsc
Loft, Dachgärten, Townhouse etc.)
� Aber Gestaltungsspielraum der Projektentwickler und Architekten
Renditeanforderungen und Nachfragewünsche institutionellen
HeidelbergKöln
25
physiognomische Konvergenzen
lokaler Immobilienmärkte
Wohnungswirtschaft reagiert adäquater auf Wohnwünsche (Stadtvillen, Atriumhäuser,
itekten bzgl. Design und Qualität der Gebäude wird durch
institutionellen Investoren vorgegeben
Düsseldorf
ƒ
Sensitivitätsanalyse Zinsänderungsrisiko
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
Auswirkungen des Zinsniveaus auf Ausschüttungsrendite bei 50 % bzw. 75 %FK*
Ausschüttungsrendite
0,00%
1,00%
2,00%
3,00% 3,25% 3,50% 3,75% 4,00% 4,25%
Ausschüttungsrendite 50 % Fk Ausschüttungsrendite 75 % FK
26
Sensitivitätsanalyse Zinsänderungsrisiko
lokaler Immobilienmärkte
te bei 50 % bzw. 75 %FK* � Stärkere Abhängigkeit
lokaler Immobilienmärkte
von institutionellem Kapital,
das auch wieder ausbleiben
bzw. abgezogenen werden
kann
� Risiko der Zinserhöhung
4,50% 4,75% 5,00%
Ausschüttungsrendite 75 % FK
* bei Immobilienrendite 4,3 %
Zinssatz inkl. Marge
ƒ
Regulatorisches Umfeld als Risiko
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
Solvency II Richtlinie
� Reform des Versicherungsaufsichtsrecht (finale Umsetzungsfrist steht noch aus)
� Auswirkung auf das Immobilieninvestment schlagen sich u.a. in erhöhten Eigenkapitalunterlegen nieder
� Höhere Kapitalkosten bei Immobilieninvestments können Attraktivität dieses Investments beeinflussen
Basel III
� Reform der Bankenregulierung (schrittweise Einführung ab 2014)
� Auswirkung auf das Immobilieninvestment zeigen sich insbesondere in den verschärften Auflagen für Bank
langfristigen Kreditvergabe (z.B. für Immobilienkredite)langfristigen Kreditvergabe (z.B. für Immobilienkredite)
AIFM
� Richtlinie für Investmentvermögen und -manager (Inkrafttreten 23. Juli 2013)
� Bestehende Unklarheiten (z.B. börsennotierte Immobiliengesellschaft als AIF) und gestiegen Anforderun
Fondsmanager können in der Übergangsphase zu einer verlangsamten Investitionstätigkeit führen.
27
Regulatorisches Umfeld als Risiko
lokaler Immobilienmärkte
tzungsfrist steht noch aus)
ch u.a. in erhöhten Eigenkapitalunterlegen nieder
en Attraktivität dieses Investments beeinflussen
ng ab 2014)
insbesondere in den verschärften Auflagen für Banken bei der
manager (Inkrafttreten 23. Juli 2013)
iliengesellschaft als AIF) und gestiegen Anforderungen an
verlangsamten Investitionstätigkeit führen.
ƒ
Fazit
Konsequenzen für Immobilienmärkte/StadtentwicklungInstitutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
� Wohnimmobilien als sichere Anlageklasse
� Anstieg der Immobilienquote bei den institutionellen Investoren
� Mischung aus Ertragszielen und Sicherheitszielen wirkt sich positiv auf die Stadtentwicklung aus
� langfristige Denkweise in Qualitätskriterien und langfristige Anlageinteressen
� Zunehmende Segmentierung der Wohnungsmärkte durch (klein
Investoren
� Fokus auf prosperierende Metropolen; Meidung strukturschwache
� Konzentration der Transaktionen auf die guten und sehr guten Lagen in den Innenstädten
geringeren Risikoneigung
� Knappheiten auf Wohnungsmärkten werden durch zusätzliche Bautät
erhöht.
� Fokus auf oberen Preissegment/Verknappung im Niedrigpreissegment.
� Kurzfristig starkes Anlageinteresse kann lokal Marktübertreibungen auslösen.
� Höhere Renditen in Anlagealternativen, steigende Zinsen oder das regulatorische Umfeld können kurzfris
Abzug der Finanzmittel aus dem Immobiliensegment bewirken.
28lokaler Immobilienmärkte
n Investoren
rkt sich positiv auf die Stadtentwicklung aus
ngfristige Anlageinteressen
klein-)räumlich differenziertes Anlageinteresse institutioneller
prosperierende Metropolen; Meidung strukturschwacher Städte
ehr guten Lagen in den Innenstädten � Reurbanisierung als Ergebnis der
auf Wohnungsmärkten werden durch zusätzliche Bautätigkeit vermindert, die Qualität auf der Angebotsseite wird
gpreissegment.
tübertreibungen auslösen.
nsen oder das regulatorische Umfeld können kurzfristig wieder einen
wirken.
ƒ
Ihr Ansprechpartner
Institutionelle Investoren als Mitgestalter lokaler Immobilienmärkte
Dr. André Scharmanski
Head of Research
Quantum Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH
Dornbusch 4
20095 Hamburg
Tel.: 040.414330-546Tel.: 040.414330-546
Fax: 040.414330-511
E-Mail: [email protected]
29lokaler Immobilienmärkte
ƒ
www.quantum.ag
Bonn, Juni 2013