1. aspek pasar dan aspek keuangan ini · pasar. dan aspek keuanc3an 1. aspek pasar dan aspek...
TRANSCRIPT
B A B I V
A N A L I S A D A N P E M B A H A S A N A S F > E K
P A S A R . D A N A S P E K K E U A N C 3 A N
1. ASPEK PASAR DAN ASPEK KEUANGAN
1.1. ASPEK PASAR
Dalam analisa mengenai aspek pasar perkantoran ini
akan diuraikan mengenai permintaan dan penawaran ruang
perkantoran yang ada di Surabaya, selain itu diuraikan
juga mengenai kategori bangunan perkantoran dan bagaimana
profil pemilik dan penyewa gedung perkantoran dan ruang
perkantoran.
Selaras dengan perkembangan dibidang ekonomi,
Surabaya sebagai kota metropolitan kedua menunjukkan
aktifitas bisnis yang terus meningkat. Hal ini diperlukan
sarana dan fasilitas pendukung yang prima untuk menunjang
kelancaran kerja diberbagai sektor usaha.
1.1.1. Permintaan dan Penawaran
1. Analisa Permintaan
Permintaan terhadap gedung perkantoran di Surabaya
pada saat ini masih rendah. Selama lebih dari 2 tahun
terakhir, rata-rata tingkat hunian hanyalah sekitar 60%,
48
dengan biaya persewaan berkisar antara US$ 10 dan US$ 20.
Permintaan terhadap perkantoran di Surabaya akan
tetap mengalami peningkatan, diperkirakan sampai dengan
tahun 1997, ruang perkantoran masih akan bertambah tetapi
total permintaan tetap dibawah penawaran.
Pertumbuhan penawaran yang lebih besar dari per
mintaan menyebabkan harga sewa perkantoran di Surabaya
mulai turun sejak tahun 1993. Namun pasar gedung perkan
toran di Surabaya mulai tahun 1995 membaik, hal ini
disebabkan banyak perusahaan asing yang masuk melalui
fasilitas yang diberikan dalam paket PP 20 tahun 1994,
yaitu kemudahan bagi investor asing. Masuknya investasi
ke Surabaya mengakibatkan meningkatnya permintaan ruang
kantor. Beberapa gedung perkantoran di Surabaya dalam
waktu beberapa tahun terakhir mulai dipadati oleh inves
tor asing, misal Hyatt Regency . Perkembangan bisnis ini
memicu kebutuhan ruang kantor semakin meningkat. Untuk
itulah meski ada sisa lahan perkantoran yang belum laku,
masih banyak pengusaha menanamkan dananya dibidang ini.
Beberapa faktor yang berpengaruh langsung pada pasar
perkantoran khusus untuk daerah Surabaya yaitu :
- Perkembangan bisnis lokal
- Perusahaan asing yang ekspansi ke Surabaya
- Perusahaan nasional atau dari Jakarta yang
ekspansi ke Surabaya. (Sumber : Data intern Perusa
haan) .
49
2. Analisa Penawaran
Perkembangan pembangunan gedung perkantoran di
Surabaya berubah-ubah sesuai dengan perubahan kebijaksa-
naan ekonomi pemerintah. Sebagai kota metropolitan kedua
di Indonesia, Surabaya terkenal sebagai pusat bisnis
untuk wilayah Jawa Timur dengan transaksi manufaktur,
keuangan sampai ekspor.
Pertumbuhan sektor jasa dan deregulasi pemerintah
mengenai perusahaan investasi asing, sangat mempengaruhi
pasar gedung perkantoran. (Sumber : Data Intern Perusa
haan) .
1.1.2. Kategori Bangunan
Bangunan perkantoran dikategorikan menjadi dua.
Pembedaan dilakukan berdasarkan lokasi, fasilitas, bahan
bangunan, tingkat profesionalisme pengelola dan biaya
pelayanan pemeliharaan.
Kategori bangunan sebagai berikut :
1. Perkantoran kelas satu
Lokasi :
- Berada di jalan utama
- Strategi di pusat kegiatan bisnis
Bangunan :
- Bahan kelas satu
- Tinggi bangunan diatas 5 tingkat.
Fasilitas :
50
- Lengkap dan prima
- Lift
- Peralihan genset
- Pencegahan kebakaran
- AC (Sentral)
Pengelolaan :
- Dikelola oleh tim tersendiri secara profe-
sional.
Biaya Pelayanan dan Pemeliharaan :
- Rata-rata diatas US$5 per ma/bln.
2. Perkantoran kelas dua
Lokasi :
- Tidak harus di jalan utama
- Tidak harus di pusat perdagangan
Bangunan :
- Bahan biasa
- Tinggi bangunan dibawah 5 lantai
Fasilitas :
- Standart atau sebagian dari fasilitas
Pengelolaan :
- Dilelola sendiri oleh pemilik
Biaya Pelayanan Pemeliharaan :
- Rata-rata dibawah US$5 per ma/bln
1.1.3. Profil Pemilik
Motivasi pemilik gedung dalam mendirikan gedung
perkantoran dikategorikan menjadi 3 antara lain :
51
1. Disewakan
Gedung ini dibangun dengan tujuan disewakan.
Pemilik gedung akan mendapatkan pendapatan dari sewa
gedung. Dari jumlah ruang yang ada, biasanya
hanya ditempati perusahaan group pemilik sebesar 30%
dari total area. Gedung perkantoran yang termasuk
dalam kategori ini, mendominasi pasar perkantoran di
Surabaya
2. Disewakan sebagian
Gedung ini dibangun dengan tujuan untuk dipakai
sendiri. Namun apabila ada kelebihan ruang akan
disewakan kepada pihak lain. Gedung tipe ini biasanya
ditempati oleh group sebesar 30-60% dari luas area.
3. Dipakai sendiri
Gedung ini dibangun dengan tujuan untuk digunakan
sendiri. Perusahaan group menempati lebih dari 60%
dari luas area.
Di Surabaya terlihat bahwa gedung-gedung perkanto
ran yang ada sebagian besar bertujuan disewakan, walaupun
beberapa gedung dalam jangka panjang akan dipakai sendiri
oleh pemilik maupun group perusahaannya.
1.1.4. Profil penyewa
Penyewa yang menempati perkantoran di Surabaya
masih didominasi bank dan trading. Banyak "anchor tenant"
berupa bank, dan biasanya mereka tergabung dalam group
52
yang sama atau mempunyai hubungan dekat dengan pemilik
gedung.
Sampai saat ini dapat di 1ihat bahwa gedung per-
kantoran di Surabaya belum populer untuk dipakai sebagai
rumah makan, kantor hukum, akuntan publik, klinik, dan
kontraktor.
Bidang ini mungkin akan dapat menjadi "potential
tenant" dimasa yang akan datang.
1.1.5. Gambaran Umum Kota Surabaya
Surabaya adalah kota terbesar kedua di Indonesia,
meliputi aktifitas perdagangan dan industri besar di
Indonesia. Jumlah penduduk terus berkembang dan kecende-
rungan pembangunan yang dinamis mempengaruhi strategi
pembangunan beberapa aktifitas didaerah.
Gambaran kota Surabaya ditinjau dari :
a. Geografi
Kota Surabaya mempunyai luas daerah kira-kira 290,44
km2. Iklim rata-rata di Surabaya berkisar antara 23,1
derajat celsius dan kelembaban berkisar mulai 42
sampai 95 %. Wilayah Surabaya dibagi menjadi 5
bagian kotamadya yang kemudian dibagi lagi
menjadi 19 kecamatan. Lima bagian kotamadya di
Surabaya adalah sebagai berikut :
- Surabaya Pusat/Tengah
- Surabaya Utara
- Surabaya Timur
53
- Surabaya Selatan
- Surabaya Barat
Didaerah utara dan timur, dikelilingi oleh selat
madura, sementara di daerah selatan berbatasan dengan
kabupaten Sidoarjo dan berbatasan dengan kabupaten
Gresik di daerah barat.
b. Jumlah Penduduk di Surabaya
Jumlah penduduk Surabaya telah bertambah dengan cepat
dari 1,5 juta ditahun 1971 menjadi 2,7 juta dibulan
maret 1994, yang menunjukan bahwa jumlah penduduk
telah hampir menjadi dua kali lipat selama 23 tahun.
Pertambahan ini secara tidak langsung menyatakan rata-
rata pertumbuhan jumlah penduduk tahunan yaitu 3,98%.
c. Pusat-pusat Aktivitas
Perkembangan sektor properti di Surabaya selama
beberapa tahun belakangan ini mengesankan. Hal ini
dapat terlihat di sektor :
- Perindustrian
- Perkantoran
- Perumahan dan Perhotelan
1.1.6. Analisa Lingkungan disekitar Lahan PT Dharmala
Intiland
Sifat dan letak fisik dari suatu lokasi adalah
beberapa faktor dasar dari pembangunan real estat yang
membuat komoditi tersebut kurang lebih berharga di mata
54
konsumen. Produk fisik dari real estat terdiri dari 2
komponen pokok, yaitu :
1. Elemen fisik lokasi khusus, termasuk sifat natural
lokasi, prasarana tanah buatan manusia dan kemajuan
struktural.
2. Kelengkapan lokasi, yang menghubungkan tempat tersebut
dengan dunia luar dan membuat pelayanan tempat yang
tetap yang tersedia dekat dengan lokasi untuk dapat
dikonsumsi oleh pengguna lokasi tersebut.
a. Lokasi
Perkantoran ini berada di jalan Panglima Besar
Sudirman Surabaya. Bertempat dipersimpangan
dengan jalan Panglima Besar Sudirman, Basuki
Rachmat, dan Urip Sumoharjo, tepat di depan BRI
Tower. Disebelah barat tempat ini berbatasan jalan
Panglima Besar Sudirman dan berbatasan dengan
perumahan hunian di sebelah Timur. Pintu masuk ke
tempat ini menghadap ke jalan Basuki Rachmat ke
Selatan , sementara di Utara pintu masuk itu
berbatasan dengan Brantas Hotel yang sekarang
sedang direnovasi.
b. Zoning
- Koefisien luas lantai total yang diijinkan : 400%
- Koefisien luas lantai bangunan yang diijinkan :
60%
- Basement/semi basement : untuk parkir penyimpa-
nan / pelayanan barang tidak boleh melebihi
55
luas lantai rata tanah jalan.
c. Hak Kepemilikan
Hak kepemilikan gedung ini adalah Hak Guna
Bangunan tercantum pada no : 406/K surat ukur
no : 1156 tahun 1989.
d. Mudah dicapai
Karena berlokasi dekat dengan jalan utama Panglima
Besar Sudirman, tempat ini mempunyai jalan masuk
yang bagus. Jalan masuk utama ke tempat ini
dapat dicapai dari jalan Panglima Besar Sudirman
atau dari jalan Basuki Rachmat.
e. Dekat dengan Tempat-tempat penting
Gedung ini berlokasi didaerah pusat perdagan-
gan. Bertempat didaerah kompleks perdagangan
CBD Surabaya dikelilingi oleh kantor, bank, hotel
dan toko-toko.
f. Jarak Pandang
Karena gedung ini berlokasi di persimpangan tiga
jalan utama dan terlihat jelas. Sebab hampir semua
bangunan disebelah selatan tempat ini adalah
bangunan yang rendah.
g. Ciri-ciri Fisik
Kondisi tanah tempat ini relatif datar. Sekarang
ini masih dipenuhi dengan semak-semak yang tinggi
dan beberapa pohon tua dan ditempati perusahaan
taksi sebagai pusat pangkalan.
56
h. Daerah Sekitarnya
Pada umumnya tempat ini dikelilingi tiga macam
penggunaan tanah, yaitu daerah perniagaan, daerah
umum, dan daerah perumahan. Selain itu ada pasar
tradisional sementara yang buka pada malam hari.
Pasar ini berlokasi tepat di sebelah selatan. Pasar
tersebut sudah lama didirikan dan terkanal dengan
kedai makanan untuk masyarakat Surabaya kelas
bawah.
Beberapa gedung perkantoran lain yang dapat digu-
nakan sebagai pembanding dalam menganalisa gedung perkan
toran PT Dharmala Intiland adalah gedung-gedung perkanto
ran yang berlokasi di Central Business District (CBD)
di Surabaya dengan mencakup jalan Raya Darmo sampai
jalan Basuki Rachmat, jalan Tunjungan dan jalan Panglima
Besar Sudirman. Gedung-gedung yang menjadi saingan PT
Dharmala Intiland yaitu : Wisma Bumi Bapindo, Graha
Pacific, Wisma BII, Bumi Bina Usaha Surabaya, Bank Bumi
Daya (BBD Tower), Wisma Tiara.
Pesaing-pesaing ini terletak didaerah Central
Business Distric (CBD) yaitu merupakan lingkungan dengan
berbagai jenis bisnis, seperti :
Jalan Tunjungan yang didominasi oleh Bank-bank
(Bank Niaga, Bank Central Dagang, Bank Hagakita, Bank
Bali, Pusat perbelanjaan. Hotel, Toko-toko Elektrik,
Optik-optik, Toko Mebel, Show Room Mobil, Toko Karpet
dan Tukang Foto.
57
Jalan Blauran didominasi oleh bisnis jual beli
emas dengan toko-toko emas yang berderet disepanjang
jalan, diselingi Optik, Toko alat Olah Raga dan Pasar
Blauran.
Jalan Praban sebagian besar adalah jenis usaha
Toko Sepatu, Toko Alat Olah Raga, beberapa Toko Buku,
Medical dan Dental Supply, sebuah Sekolah, Tukang Gigi
dan Tukang Foto.
Jalan Embong Malang dikelilingi oleh beberapa
jenis bisnis yang bervariasi yaitu Pusat Perbelanjaan,
Pasar Tunjungan, Gedung Go Skate, Gedung Ekonomi, Hotel,
Toko-toko kecil yang bergerak dibidang Usaha Percetakan,
Pembuatan Spanduk, Papan Nama, dan Iain-lain. Ruko-ruko
yang digunakan untuk bisnis Rumah Makan, Wartel, Bank,
Toko-toko kecil, Dokter, Tukang Jahit.
1.1.7. Profil Para Pesaing
Didefinisikan sebagai bangunan-bangunan yang
terletak pada lokasi central Business District. Pesaing-
pesaing tersebut adalah :
1. Wisma Bumi Bapindo
Wisma Bumi Bapindo berlokasi tepat di sebelah
kanan Hyatt Regency Surabaya dan sepanjang jalan Basuki
Rachmat. Gedung ini mempunyai parkir mobil 7 lantai,
bangunan rumah 12 tingkat dengan pusat bisnis yang leng-
kap, restaurant ekslusif, ruang bank dan klub ekslusif.
58
Kualitas material seluruhnya memakai standar tinggi dalam
penyelesaiannya. Perkantoran ini mulai beroperasi mulai
tahun 1992 dan dibangun diatas tanah seluas 15.800 m2,
ukuran luas lantai 1.024 m2 per level. Total luas bersih
11.105 m2. Tempat perkantoran ini ditawarkan dengan tarif
sewa dan biaya pelayanan per m2 per bulan US$ 12 dan US$
6. Gedung ini berjumlah 13 lantai. Dimana 1 lantai digu-
nakan sendiri dan selebihnya disewakan. Penyewa-penyewa
utama adalah bank dan kantor cabang.
Karakteristik Bapindo Building sebagai berikut :
- Class : A
- Fronting road : Jalan Basuki Rachmat
- Other accesses : Jalan Panglima Besar Sudirman
- Number of parking spaces : 360 mobil, ada 7 lantai
- Number of telephone lines : 195 sst
- Sales agent : PT. Wahana Optima Permai
- Occupancy Rate : 92%
- Land area : 15.800 m2
- Gross rental area : 11.000 m2
- Net rental area : 10.857 m2
- Penyewa :
a. Asing
b. Lokal
c. Joint Venture
d. Bank
e. Asuransi
f. Konsultan
1833 m2
2421 m2
1166 m2
1144 m2
1109 m2
1026 m2
59
g. Restoran : 100 m2
h. Finansial : 126 m2
- Ada rencana untuk membangun lagi.
- Fasilitas :
- Telekomunikasi : Telepon, Facsimile dan telex
- Tempat parkir yang luas
- Sistem pengkondisian udara : AC Sentral
- Bank
- Elevator 4 unit
- Business Centre : Telex, Facsimile, Foto Copy
- Club
- Cleaning Service
- Security 24 jam
- Paging : PA System
- Restoran/kantin
- Fire Safety
- Traffic : kendaraan mudah untuk mencapai gedung ini,
karena banyak dilalui oleh kendaraan umum.
Dan terdapat dijalan utama.
- Comments :
a. Letak gedung ini sangat strategis karena
diapit oleh dua jalan, yaitu jalan Basuki
Rachmat dan jalan P.B Sudirman.
b. Pengaturan ruang teratur.
c. Tempat parkir luas.
60
2. Graha Pacific
Bangunan Graha Pacific dibangun oleh Pacific Bank
dan diresmikan tahun 1993. Bangunan berjumlah 12 tingkat
dan berlokasi di jalan Basuki Rachmat no : 91 dan mena-
warkan sekitar 10.829 m2 tempat perkantoran. Luas lantai
kira-kira 900 m2 dengan tarif penyewaan US$ 10 dan US$ 17
dengan interior serta biaya pelayanan US$ 6 per m2 per
bulan. Gedung berlantai 12 yang dibangun diatas tanah
seluas 8.500 m2 dan 3 lantai digunakan sendiri, selebih-
nya disewakan.
Karakteristik Pacific Building sebagai berikut :
- Class : A
- Fronting Road : Jalan Basuki Rachmat
- Other accesses : Jalan Panglima Besar Sudirman
- Gross rental area : 12.000 m2
- Penyewa :
a. Kerja sama PMA : 720 m2
b. Lokal : 1210 m2
c. Bank : 1700 m2
d. Konsultan : 217 m2
e. Finansial : 136 m2
f. Property : 238 m*
- Number of Parking spaces : 60-70 mobil
- Occupancy Rate : 40-50*
- Masa sewa : 2-3 tahun
- Number of telephone lines : 70 line
- Sales agent : Pihak Intern
61
- Management Agent : Bank Pacific
- Ada rencana untuk membangun lagi yaitu area parkir
- Fasilitas :
- Saluran telpon
- AC Sentral
- Alat pemadam kebakaran
- Tempat parkir
- Traffic: Transportasi untuk mencapai gedung ini mudah
ditemui, karena terletak di jalan utaraa dan
banyak kendaraan umum yang lewat dengan
berbagai jurusan kota Surabaya.
- Comments :
a. Letak gedung ini sangat strategis,
karena terletak di daerah Central Business
Distric. Dan diapit oleh dua jalan, yaitu
Jalan Basuki Rachmat dan jalan Panglima Besar
Sudirman.
b. Gedung ini mudah dicapai, karena transpor
tasi mudah ditemui yaitu taxi, angkutan,
bis, bemo dengan berbagai jurusan.
c. Bangunan gedung serta pengaturan ruang bagus.
3. Bank Internasional Indonesia (Wisma BID
Gedung perkantoran sewa Wisma BII ini merupakan
sal ah satu proyek dari Sinar Mas Group yang berpusat di
Jakarta. Sinar Mas Group adalah sebuah perusahaan yang
62
sukses, yang mempunyai reputasi dalam menangani real
estat, perkantoran, pusat perbelanjaan dan industrial
estat. Adapun tujuan dari perkantoran sewa ini yaitu
untuk meramaikan bisnis ruang kantor di Surabaya. Gedung
ini terletak di jalan Pemuda dan dibangun diatas tanah
seluas 5000 m2 dan berjumlah 20 tingkat.
Gedung ini terdapat :
- lantai basement dengan luas 726 m2
- lantai mezzanin dengan luas 842 m2
- lantai ground dengan luas 1,135 m2
Selebihnya yang muncul diatas permukaan sebanyak 17
lantai dengan luas ruang yang akan disewakan ± 20,397 m2.
Karakteristik Wisma BII sebagai berikut :
- Class : A
- Fronting road : Jalan Pemuda
- Other accesses : Jalan Panglima Besar Sudirman
- Number of parking spaces :
terdapat 10 lantai, mulai dari Mezzanin (lantai
yang tidak dibangun penuh), terdiri dari parkir
bagian A & B untuk tiap lantai parkir luas ± 8,600
m2. Parkir A untuk 11 mobil, parkir B untuk 15
mobil dan kendaraan ± 260 buah.
- Rental rate : $12
- Service charge : $6
- Number of telephone lines : 200 line
- Sales Agent : Collier Jardine & Vigers
- Management Agent : Pihak intern
63
- Occupancy Rate : 75%
- In operation year : Akhir November 1992
- Planned : tidak ada rencana untuk membangun
- Fasilitas :
- Sistem pengkondisian udara : AC Sentral
- Bank
- Elevator 6 unit
- Fire Safety
- Cleaning Service
- Komunikasi : PAB X System
- Parkir
- Traffic : Mudah dicapai karena banyak transportasi yang
melewati gedung ini baik taxi maupun angkutan
umum.
- Comments :
a. Letak sangat strategis karena dekat dengan perto-
koan, hotel, tempat hiburan.
b. Terletak disalah satu Central Business Centre.
c. Bangunan megah
d. Parkir mobil sangat memadai.
4. Bumi Bina Usaha Surabaya.
Bumi Bina Usaha Surabaya ini sebelumnya mempunyai
nama Bumi Putera Bussines Centre. Gedung ini terletak
di jalan Raya Darmo 155-159 Surabaya. Gedung perkantoran
tersebut beroperasi pada bulan Januari 1990. Bumi Bina
64
Usaha Surabaya dibangun diatas tanah seluas 3.225 m2
merupakan bangunan 8 lantai yang dirancang untuk memenuhi
kebutuhan tersebut dan luas bangunan 5224,60 m2 .
Karakteristik Bumi Bina Usaha Surabaya sebagai berikut :
- Class : A
- Fronting road : Jalan Basuki Rachmat
- Other accesses : Jalan Darmo Kali
- Number of parking spaces : 60 buah untuk mobil dan 200
buah untuk sepeda motor,
parkir berada di lantai
dasar.
- Number of telephone lines : 55 line
- Sales Agent : Bumi Bina Usaha Surabaya
- Management Agent : Bumi Bina Usaha Surabaya
- Rental Rate : $10, PPN 10%/m2/bln
- Service Charge : $6,PPN 4%/mVbln
- Occupancy Rate : 95,44%
- Masa sewa : Minimal 2 tahun
- Luas pertingkat : 500 m/lantai
- Penyewa :
a. Domestic : 95,44 m2
b. Bank : 498,64 m2
c. Asuransi : 200 ma-
- Planned : saat ini tidak ada rencana untuk memban-
gun lagi.
- Fasilitas :
a. saluran telpon
b. tempat parkir
c. Setiap lantai gedung terdapat sistem Air Condi
tioner secara sentral.
d. Business centre (fax, telex, foto copy,agen pos)
e. Mat pemadam kebakaran dengan Automatic Alarm
System.
f. Tenaga listrik dengan cadangan daya berkapasitas
penuh.
- Traffic : Kendaraan mudah untuk mencapai gedung ini,
karena lokasi perkantoran ini diapit oleh
dua jalan.
- Comment :
a. Lokasi/letak gedung Bumi Bina Usaha Surabaya ini
bagus karena mudah dicapai dan diapit oleh dua
jalan yaitu jalan Basuki Rachmat dan jalan Darmo
Kali.
b. Gedung Bumi Bina Usaha Surabaya ini didalam
pengaturan ruang terlalu sempit.
c. Gedung Bumi Bina Usaha Surabaya ini dibangun
terlalu dekat dengan jalan raya.
d. Parkir mobil kurang luas.
5. Bank Bumi Daya (BBD Tower)
BBD Tower adalah pembangunan lainnya dari PT.
Pakuwon Jati. Bangunan ini berhubungan dengan Shopping
Mall terkenal yaitu Tunjungan Plasa II. Bangunan ini
66
terdiri dari t-storey podium dengan fasi1itas-fasi1itas
shopping dan banking dan 10 tingkat perkantoran sewa
diatasnya.Gedung ini terletak di salah satu Central Busi
ness Distric (CBD) Surabaya yaitu di jalan Basuki Rach-
mat. Perkantoran ini mulai beroperasi tahun 1992 dan
dibangun diatas tanah seluas 5.200 m2 dan berjumlah 17
lantai. Luas lantai kira-kira 823 m2 dengan masing-masing
lantai dibagi menjadi 7 unit dengan ukuran sekitar 85,97
m2 sampai 175,86 m2. Gedung ini menawarkan total luas
tempat perkantoran 8.102 m2. Bangunan ini sebagian besar
ditempati oleh bank dan group cabang yang membuat tingkat
hunian dari bangunan ini relatif tinggi.
Karakteristik Bank Bumi Daya (BBD Tower) sebagai berikut:
- Class : A
- Fronting Road : Jalan Basuki Rachmat
- Other accesses : Jalan Mergoyoso
- Gross rental area : 8102 m2
- Net rental area : ± 8000 m2
- Luas per lantai : 800 m2
- Luas yang digunakan sendiri : 3200 m2 untuk 4 lantai
- Penyewa :
a. Asing : 680 ma
b. Lokal : 4219 m2
c. Bank 244 m2
d. Finansial : 130 m2
e. Asuransi : 127 m2
f. Trading : 1300 m2
g. Konsultan : 500 m2
h. Restoran : 800 m2
- Number of parking spaces : 4000 mobil
- Rental rate : $13
- Service Charge : $6/m2/bulan
- Number of telephone lines : 100 line
- Management Agent : PT. Pakuwonjati
- Occupancy Rate : 94%
- In operation year : tahun 1992
- Planned : Saat ini tidak ada rencana untuk membangun
perkantoran.
- Fasilitas :
- Bank
- Sistem komunikasi publik, pengumuman dan
pemanggilan mobil.
- Lift dengan kecepatan tinggi kesemua lantai
- Sistem pengkondisian udara : AC Sentral
- Genset
- Sistem PAB X dan sambungan telepon
- Layanan keamanan 24 jam
- Area parkir
- Peralatan pencegahan bahaya kebakaran
- Traffic : Mudah dituju karena banyak transportasi yang
melewati gedung ini.
- Comment :
a. Letak sangat strategis karena dekat dengan pusat
68
perbelanjaan, hotel selain itu juga terletak
didaerah Central Business Distric.
b. Bangunan dan tata letak ruang bagus.
c. Parkir mobil sangat memadai
6. Wisma Tiara
Wisma Tiara diresmikan tahun 1991 dibangun oleh
Ometraco Group. Bangunan ini berlokasi di jalan Panglima
Besar Sudirman dan berlantai 12. Dengan luas lantai
sekitar 408 m2, bangunan ini mempunyai luas total 4544
m2 . Lantai pertama sampai lantai tiga ditempati oleh
bank, sementara lantai kelima sampai lantai dua belas
ditempati oleh group cabang. Tarif penyewaan dan biaya
pelayanan US$ 12,5 dan US$ 6 per m2 per bulan. Gedung ini
terletak di Jalan Panglima Besar Sudirman Surabaya.
Berdiri diatas tanah 15.000 m2.
Karakteristik Wisma Tiara sebagai berikut :
- Class : A
- Fronting road : Jalan Panglima Besar Sudirman
- Other accesses : Jalan Basuki Rachmat
- Gross rental area : 6377 m2
- Net rental area : 4624 m2
- Owner use : 1 lantai dengan luas 868 m2
- Number of parking spaces : 350 mobil untuk dua gedung
- Number of telephone lines : 93 line
- Sales Agent : Ometraco Realty
- Management Agent : Ometraco Realty
69
- Occupancy Rate : 75%
- Masa sewa : 2 tahun
- Planned : Ada rencana membangun di Jalan Embong Wungu.
- Fasilitas :
- saluran telpon
- AC Sentral
- Alat pemadam kebakaran
- Tempat parkir
- Traffic : Mudah dicapai karena diapit oleh dua jalan
yaitu Jalan Panglima Besar Sudirman dan
Jalan Basuki Rachmat.
- Comments :
a. Bangunan gedung perkantoran ini cukup megah
b. Tempat parkir cukup memadai
c. Tata ruang bagus
1.1.8. Proyeksi Kecenderungan Perkembangan Permintaan
Salah satu cara memperkirakan jumlah permintaan di
masa yang akan datang dengan proyeksi kecenderungan
perkembangan permintaan di masa lampau dengan menggunakan
proyeksi "Least Square".
70
Tabel 4.1 Tingkat Hunian Perkantoran Sewa
di Surabaya
Tahun 1
1993 1994 1995
Rata-rata Occupancy/ Building
tfissa Buiti Bapindo
100 X 90 X 95 7.
95 X
Graha Pacific
30 7. 30 7. 30 7.
30 7.
Hisna BII
30 7. 45 X 40 X
38 X
Buai Bina Usaha Surabaya
95 7. 80 X 80 7.
85 X
BED Tower
45 X 90 X 80 7.
71 X
Hisnia Tiara
90 X 90 7. 100 7.
93 7.
Rata-rata Qccupancy/thn
55 X 63 X 62 7.
Sumber : Vigers
Dilihat dari aspek pasar. membangun gedung perkantoran
saat ini tidak terlalu menarik, mengingat masih ada dua
gedung baru yang occupancynya masih rendah, namun berhu-
bung gedung ini dibangun untuk digunakan oleh group
sendiri maka diperkirakan tidak akan mengalami kerugian
Hal ini dianalisa pada aspek keuangan dimana dari
hasil analisa keuangan gedung ini layak untuk didirikan.
71
Tabel 4.1.a
Tingkat Hunian Perkantoran Sewa Di Surabaya
Tahun 1992-1996
Tahun
1992 1993 1994 1995 1996
Dec/ gedung
Bumi Bina Usaha Surabaya
100% 957. 807. BOX 957.
905:
Hisea Bumi Bapindo
997. 1007. 905: 955: 921
95%
BBD Tower
55Z 457. 907. 80% 947.
727.
Graha Pacific
-
307. 30% 30% 45%
34%
Hisaa Tiara
92% 90% 90% 100% 75%
89%
Hisna BII
-
30% 45% 40% 77%
48%
Rata-rata Occupancy/tahun
41% 55% 637. 62%
Tabel 4.1.b
Perkembangan Permintaan Perkantoran Sewa
Tahun 19x1-19x5
Tahun
19x1 19x2 19x3 19x4 19x5
N=5
EP : EPD :
Periintaan
41 55 63 62 77
EP=298
n = 298 : ED» = 79 :
5 = 10
Deviasi
-2 -1 0 1 2
59,6 atau = 7,9 atau
Deviasi kuadrat
4 1 0 1 4
ED'=10
"a" dalai "b" dalai
Periintaan kali deviasi
-82 -55 0 62 154
EPD=79
persasaan Y • persataan ¥ =
Kecenderungan juilah periintaan
a+bx a+bx
59,6 - (2x7,9) = 43,8 59,6 - (1x7,9) = 51,7
= 63 59,6 - (1x7,9) = 67,5 59,6 - (2x7,9) = 75,4
.ls2
Perkiraan jumlah permintaan akan perkantoran sewa di
Surabaya pada tahun-tahun mendatang dapat diperhitungkan
72
dengan menggunakan metode Least Square, dengan formula
Y = a + bx. Jumlah permintaan satu tahun berikutnya atau
19x1 adalah Y = 59,6+(3x7,9) = 83,3 , sedangkan perkiraan
jumlah permintaan akan perkantoran sewa dari tahun 19x1
hingga 19x2 sebagai berikut :
Tabel 4.1.C
Perkiraan Jumlah Permintaan Perkantoran Sewa
Tahun 19x1-19x2
Tahun Deviasi Perkiraan jumlah permintaan
19x1 3 59,6 + (3x7,9) = 83,3 19x2 4 59,6 • (4x7,9) = 91,2
Secara grafis perkembangan jumlah permintaan akan perkan
toran sewa dari tahun 19x1 hingga tahun 19Y2 dapat dilu-
kiskan seperti dalam gambar 4.2 :
Tabel 4.1.d
Tingkat Hunian Perkantoran Sewa
Tahun 1992-1997
Tahun Rata-rata hunian untuk kantor
1992 41* 1993 55% 1994 63% 1995 62% 1996 77% 1997* 87,25%
Keterangan : * = Prediksi
Tabel4.2 Data P em ban ding
Wisma Bumi Bapindo
Graha Pacific Wisma Bll
Wisma Tiara
BBD Tower Bumi Bina Usaha
'.''.• *"•* ''.••'.•' •*. •'"•*•'.•*•".*•".•* •*.•••'.'•"•*•'. •*•*.•'*".•"**.•* v * v ' * !
* •' •* ** *'.*•* •'."•* •'.*• •'.*.' •**•* '*.'.' •'.'•' •".*.* **. *•* •'•'• •*.'•' v ' •'.'•* \•* **."•' •'.'•* •*."* •'
PT. Wahana Optima Perrnai PT. Graha Pacific Sinar Mas Group
Ornetraco Group
PT. Pakuwon Jati PT. Bumi Bina Usaha
1992
1993 November 1992
1991
1992 January 1990
12
12 20
12
10 8
11
10 12
11
13 10
6
6 6
7
6 6
:::Q&$m^:-^tt$^#^
92%
40 % - 50 % 75 %
± 75 %
94% 95.44 %
*0Mffi&$$^ ^^miimmm 15.B00
8.500 5.000
15.000
5.200 3.225
:m%te^tem^:. : : r : : ( ^ j t ^ { . ^ : - - ; i
1.000
900 Typical Floor: 1 300 Lantai 1-5: 700-800
398
800 500
|||^fp||fi||5 Wisma Bumi Bapindo
Graha Pacific Wisma Bll
Wisma Tiara
BBD Tower Bumi Bina Usaha
11.000
12.000 38.000
4.624
10.530 3.200
10.857
10.100 23.100
6.377
8.000 5.224,60
1000
±900 150
860
3.200
mmmmmm mmmmmm 2
2 - 3 3
2
2 - 3 min.2
195 sst
70 line 200 line
93 line
100 line 55 line
360 cars
70 cars 260 cars
Join with Wisma Bumi Bapindo
4000 cars 60 cars and
200 motorcycles
PT. Wahana Optima Permai
Bank Pacific Vigers & Collier
Jardine Ornetraco Really
Pihak Intern Bumi Bina Usaha
PT. Wahana Optima Permai
Bank Pasific Pihak Intern
Ornetraco Really
PT. Pakuwon Jati Bumi Bina Usaha
73
2. ASPEK KEUANGAN
1.2.1. ASUMSI-ASUMSI YANG DIPAKAI DAN BIAYA PENGEMBANGAN
1.2.1.1. ASUMSI-ASUMSI YANG DIPAKAI
- Luas tanah
- Luas bangunan
- Jumlah lantai
- Luas perlantai :
Basement 1
Basement 2
Total Basement
Lantai 1
Lantai Mezzanine
Lantai 2
Lantai 3
Lantai 4
Lantai 5
Lantai 6
Lantai 7
Lantai 8
Lantai 9
Lantai 10
Lantai 11
Lantai 12
Total
- KDB
- KLB
4,745 Ha
30,057 m2
12 lantai + 2 Basement
4,065.39 m2
4,063.63 m2
8,129.02 m2
2,653.11 m2
2,881.59 m2
3,234.26 m2
3.086.44 m2
2,706.61 m2
2,553.33 m2
2,372.97 m2
2,087.41 m2
1,940.19 m2
1,740.51 m2
1.562.19 m2
1.091.45 m2
845,73 m2
28,755.79 m2
64 %
462 %
- Harga sewa lantai 1 dan mezzanine : $ 12
74
- Harga sewa lantai 2 keatas : $ 10
Harga sewa tiap tahun tidak mengalami kenaikan.
- Tingkat bunga kredit sebesar 11* / tahun
- Pertumbuhan mengalami kenaikan setiap tahun sebesar 5*,
dan ditentukan perdasarkan perbandingan tingkat hunian
gedung perkantoran sewa di Surabaya.
- Kantor ini digunakan oleh group sendiri mulai dari
lantai 1-6 sedangkan sisanya disewakan mulai lantai 7-
12.
- Fungsi bangunan :
a. Perkantoran
b. Bank
c. Restaurant
d. Shops
1.2.1.2. BIAYA PENGEMBANGAN
1. Tanah
Tanah yang dipakai untuk pembangunan PT Dharmala
Intiland memiliki harga pasar sebesar $950/m2. Luas tanah
keseluruhannya 4.745 m2 Jadi biaya yang dikeluarkan untuk
pembelian tanah sebesar :
Total Harga = Luas X Harga/m2
= 4.745 X $950/m2
= $4,507,750
75
2. Biaya-Maya yang dikeluarkan:
Biaya yang dikeluarkan untuk proyek ini sebesar :
- Biaya Bangunan $16,590,901,1
(30,057 X $552)
- Biaya Praoperasi $ 331.818,2
(2% dari total biaya konstruksi)
- Biaya Konsultan $ 331.818,2
(2% dari total biaya konstruksi) +
Total biaya $17,254,545,5
3. Occupancy rate
Occupancy rate pertahun mengalami kenaikan , tahun
1997 sebesar 68%, tetapi setelah mencapai 81% occupancy
rate selanjutnya konstan.
Rumus untuk mencari occupancy rate :
(Pertumbuhan X Luas lantai 7-12) + Luas lantai 1-6 X 100%
Total keseluruhan
4. Rental (Harga sewa)
Harga sewa untuk perkantoran ini ada dua yaitu harga
sewa untuk lantai 1 dan mezannine sebesar $12, sedang-
kan untuk lantai 2 sampai dengan 12 sebesar $10. Harga
ini ditentukan berdasarkan dari perbandingan harga
perkantoran sewa yang ada di Surabaya.
Kantor ini digunakan oleh group sendiri yaitu lantai
1-6, sedangkan lantai 7-12 untuk disewakan.
76
Cara perhitungan sebagai berikut:
a. Untuk lantai 1-6
Luas perlantai X besarnya harga sewa X 12 bulan
b. Untuk lantai 1-12
Luas perlantai X besarnya harga sewa X 12 bulan X
tingkat pertumbuhan pertahun.
5. Modal
Rasio pinjaman dan modal sendiri sebesar 40 : 60,
dengan perincian :
a. Pinjaman : 60 % X $21,762,295,5 X 1,11
= $14,493,688,8
n =11, pada tahun pertama tidak membayar bunga dan
pokok pinjaman tetapi pada tahun selanjutnya sampai
tahun 2006 membayar bunga dan pokok pinjaman karena
mendapat grace period selama satu tahun.
b. Modal sendiri : 40 % X $21,762,295,5 = $ 8.704.918,2
6. Net Operating Income (NOI)
Besarnya NOI pada proyek ini adalah :
NOI = Penerimaan rental + VAT Recovery
7. Debt service
Besarnya debt service pada proyek ini sebesar :
n : 10
i : 11%
77
PV - 60% X 21.762.295,5 X 1.11
= $14,493,688,8
Besarnya PMT = - $2,461,049,04
8. Pajak (Tax)
Pajak yang digunakan sebesar 5% dari penerimaan
rental.
9. Harga pasar
Apabila proyek ini dijual pada tahun ke 9 atau
pada akhir tahun 2005, maka nilai jual/harga pasar proyek
tersebut adalah :
Value = NOI
Capital rate
NOI pada akhir tahun 2005 sebesar : $3,207,895,94
Capital rate yang digunakan sebesar : 12%
Jadi Value = $3,207,895,94 = $26,732,466,17
0,12
- Nilai jual proyek ini pada tahun ke 9 adalah sebesar :
= $26,732,466,17
- Sisa hutang setelah 8 tahun pembayaran :
n = 2
i » 11%
PMT = 2.461.049.04
Jadi sisa hutang adalah = $4,214,603,907
78
- Tax • 5* X 26.732.466
= $1,336,623,31
Hasil penjualan proyek ini adalah =
$26,732,466,17 - $1,336,623,309 - $4,214,603,907
= $21,181,238,95
2. ANALISA KEUANGAN
2.1. Metode Net Present Value (NPV)
NPV dari perkantoran sewa ini bila dihitung mulai
tahun 1997 sampai tahun 2004 dengan i (suku bunga kred-
it) =11%
Tabel 4.4 Perhitungan NPV
(dalam Dollar)
Tahun Aliran kas bersih 11%
Discount Factor PV ($)
0,9009 $ 400.937,50 0,8116 $ 413.093,59 0.7312 $ 418.928,10 0,6587 $ 419.511,48 0,5934 $ 415.868,68 0,5346 $ 408.845,58 0,4816 $ 399.109,02 0,4339 $ 387.325,33 0,4339 $ 9.190.539,58
$12,454,158,47
NPV = $12,454,158,47 - $8,704,918,2
= $3,749,240,27
2.2. Metode Internal Rate of Return (IRR)
IRR dari perkantoran sewa ini bila dihitung mulai
tahun 1997 sampai 2004 adalah :
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 NCFS
$ $ $ $ $ $ $ $ $23
445.041,07 508.986,68 572.932,30 636.877,91 700.823,52 764.769,13 828.714,74 892.660,36 .181.238,95
Tabel 4.5 Perhitungan IRR (dalam dol lar )
Tahun filiran kas bersih
I6Z 17V
Disc factor FV Disc factor PV
1997 ' 199B 1 1999 2000 1 2001 1 2002 1 2003 2004 ! NCFS 1
I 445.041.07 l 508.986,68 \ 572.932,30 \ 612.732,26 I 700.823,52 1 764.769,13 ( 828.714,74 f 892.660,36 (21.181.238,95
0,8621 1 0,7432 1 0,6407 1 0,5523 i 0,4761 0,4104 1 0,3538 0,3050 1 0,3050 1
PV of Proceed 1 PV o< Outlays (
• 383.669,91 . 378.278,90 [ 367.077,72 1 351.747,67 1 333.662,08 . 313.861,25 1 293.199,28 i 272.261,41 i 6.460.277,61
1 9.154.035,83 8.704.918,20
0,8547 0,7305 0,6244 0,5338 0,4561 0,3898 0,3332 0,2848 0,2848
$ 380.376,60 $ 371.814,77 $ 357.738,93 $ 339.965,43 % 319.645,61 $ 298.107,00 % 276.127,75 $ 254.229,67 $6,032,416,85
$8,630,422,61 $8,704,918,20
NPV $ 449.117,63 -$ 74.495,59
Kemudian dar i kedua t ingkat suku bunga tersebut dapat
d icar i t ingkat suku bunga yang mendekati r a t e yang sebe-
narnya dengan mengadakan in te rpolas i antara kedua t ingkat
suku bunga tersebut melalui persamaan seper t i di bawah
ini :
r = 16 - 449.117,63 X 1 7 - 1 6
-74.495,59 - 449.117,63
= 16 - 449.117,63 (1)
- 523.613,22
- 16 + 449.117,63
5 2 3 . 6 1 3 , 2 2
so
= 16 + 0,857
= 16,86*
Jadi IRR = 16,86%
2.3. Profitability Indeks (PI)
Profitability indeks untuk proyek perkantoran sewa
ini adalah :
PI = 12.454.158,47
8.704.918,2
= 1,43
Jadi PI = 1,43
Tabel4.3
Cash Flow untu
Pembelian Tartar)
Biaya Konstruksi
Biaya Praoperasi Q%)
Biaya Konsultan {"/%'!
Total Bieyei
Total Cfish Out
Rental Tarif
Occupancy Rate
Rental lantai 1
Mezzanine
Lantai 2
Lantai 3
Lantai 4
Lantai 5
Lantai 6
Lantai 7
Lantai 8
Lantai 9
Lantai 10
Lantai 11
Lantai 12
Penerimaan Rental
VAT Recovery (10%)
i projek Office
($12)
($12)
(510)
($10)
($10)
($10)
($10)
($10)
($10)
($10)
($10)
($10)
($10)
Net Operating Income (NOI)
Debt Service
Before Tax Cash Flow (BTCF)
Before Tax Cash Flow (BTCF)
, Tax (5%)
After Tax Cash Flow (ATCF)
4.745
2.653,11
2.981,91
3.234,26
3.086,44
2.706,61
2.553,33
2.372,97
2.087,41
1.940,19
1.740.51
1.562.19
1.091,45
845,73
Building PT. Dharmala Intiland di Jalan Panglima Besar Sudirman Sl j j ^ lg^
$950
Trrtel rtarga
$4,507 "50,0
$16,590,909.1
$331.616,2
$331 318,2
$17,254,545,5
$21 762.295,5
•; : *&$ . ' ; \
%a 507.750,0
$1(5.590 909,1
$331.816,2
$331,816,2
$17,254,545,5
$21,762,295,5
$8,704,918,19
:v \, isjrv
$12
069
$352,047,84
$414,948,96
$388,111,20
$370,372,80
$324,793,20
$306,399,60
$284,756,40
$12,524.46
$116,441,14
$104,443.06
$9,373.14
$6 548.70
$5,074.38
$2,527.03438
$252,703.49
$2,779.73837
($2,461.04934)
$318,689.33
$318.68933
$126,351.74
$445,041.07
[: $m
. , . . . . , ,
$12
0,70
$382,047,84
$414,948,96
$388,111,20
$370,372,80
$324,793,20
$306,399,60
$284,756,40
$25,048,92
$23,282,28
$20,886,12
$18,746,28
$13,097,40
$10,148,76
$2,582,639,76
$258,263,98
$2,840,903,74
($2,461,049,04)
$379,854.70
$379,689,33
$129,131,99
$508,986,68
: >ts©d, ;,--;
$12
0,73
$382 047,84
$414,948,96
$388,111,20
$370,372,80
$324,793,20
$396,399,60
$284,756,40
$37,573,38
$34,923.42
$31,329,18
$28,119,42
$19,646,10
$15,223,14
$2,638,244,64
$263,824,46
$2,902,069,10
($2,461,049,04)
$502,185,43
$441,020,06
$131,312,23
$572,932,30
nm -•• "'
$12
0,74
$332,047,64
$414,948,96
$338,111,20
$370,372,80
$324.79320
$306,399,60
$284,756,40
$50,097,84
$46,564,56
$41.77224
$38,492.56
$26,194,80
$20,297,52
$2,693,849,52
$269,384,95
$2,963,234,47
($2,461,049.04)
$502,185,43
$502,185,43
$134,692,48
$636,877,91
: mx :
...
$12
0,76
$332G«7,B4
$414,948,96
$388,111,20
$370,372,80
$324.79320
$306,399,60
$284,756,40
$62622,30
$58,205,70
$52,215,30
$46,865,70
$32,743,50
$25.371,90
$2,749,454,40
$274,945,44
$3,024,399,84
($2,461,049,04;
$563,350,80
$563,350,80
$137,472,72
$700,323,52
mi .
$12
0,77
$382.047 34
$414 948,95
$388,111,20
$370 372,80
$324 793,20
$306,399,60
$284 756,40
$75,146,76
$69,846,84
$62,658,36
$56,238.84
$39.29220
$30.44628
$2,805.05928
$280,505,93
$3,085,565.21
($2,461,049,04;
$824,516,17
$624,516,17
$140,252,96
$764,769,11
:•;•' a m :
j
$12
079
$382,047,84
$414 943,96
$388,111,20
$370,372.80
$324,793,20
$306,399,60
$284,756,40
$87.67122
$81,487,98
$73,101,42
$65,611.98
$45,840,90
$35,520,66
$2,860,664,16
$286,066,42
$3,146,730,58
($2,461,049,04)
$685.681,54
$635.681,54
$143,033,21
$828,714,74
: &o*;'.^2i
$12
0 81
$3S2,047,84
$414,948,96
$338 111,20
$370,372,80
$324,793,20
$306,399,60
$284 756,40
$100,195,68
$93,129,12
$83,544.48
$74,985.12
$52,389.60
$40,595,04
$2,916.26934
$291,626,90
$3,207,895,94
($2,461,049,04)
$746,846,90
$746,646,90
$145,813,45
$892,660,36
208*
I i
{
$12
0,81
$382,047.84 j
•$414.948,961
$38811120
$370,372,80
$324,793,20
$306,399,60
$284,756,40
$100,195,68
$93,129,12
$63,544,48
$74,985.12
$52,389.60
$40,595,04
$2,916,269,04
$291,626,90
$3,207,895,94
($2,461,049,04)
$746,846,90
$746,846,90
$145,813,45
$892,660,36