1 contrato de locaÇÃo 1) conceito art. 565 do cc – locação de coisas é o negócio jurídico...

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO 1) CONCEITO 1) CONCEITO

Art. 565 do CC – Locação de coisas é o negócio jurídico por meio do qual Art. 565 do CC – Locação de coisas é o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível mediante tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível mediante certa remuneração.certa remuneração.

Locação x arrendamentoLocação x arrendamento

Há quem entenda que as expressões locação e arrendamento são Há quem entenda que as expressões locação e arrendamento são sinônimas. Entretanto, na prática utiliza-se arrendamento para os sinônimas. Entretanto, na prática utiliza-se arrendamento para os casos de imóveis rurais e rústicos e locação para os imóveis urbanos. casos de imóveis rurais e rústicos e locação para os imóveis urbanos.

Para outros doutrinadores, caso de Roberto Senise Lisboa, o que diferencia Para outros doutrinadores, caso de Roberto Senise Lisboa, o que diferencia os dois contratos é que no arrendamento há uma opção de compra os dois contratos é que no arrendamento há uma opção de compra colocada à disposição do arrendatário, o que não ocorre na locação colocada à disposição do arrendatário, o que não ocorre na locação comum. Isso ocorre no leasing ou arrendamento mercantil, em que a comum. Isso ocorre no leasing ou arrendamento mercantil, em que a opção de compra se dá com o pagamento do VRG (valor residual opção de compra se dá com o pagamento do VRG (valor residual garantido). garantido).

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CONTRATO DE LOCAÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO 2) OBJETO2) OBJETO

O objeto da locação pode ser coisa móvel ou imóvel, além de bens O objeto da locação pode ser coisa móvel ou imóvel, além de bens incorpóreos ou direitos. incorpóreos ou direitos.

O requisito indispensável é que seja um bem infungível.O requisito indispensável é que seja um bem infungível.

OBS: Em certas hipóteses, bens fungíveis poderão ser alugados, OBS: Em certas hipóteses, bens fungíveis poderão ser alugados, quando o seu uso e gozo for concedido quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam vel ad pompam vel ostenationem, ostenationem, como no caso em que o locador cede ao como no caso em que o locador cede ao locatário garrafas de vinho ou uma cesta de frutas para que locatário garrafas de vinho ou uma cesta de frutas para que sirvam de ornamentação em uma festa.sirvam de ornamentação em uma festa.

Pode um bem inalienável ser objeto de locação?Pode um bem inalienável ser objeto de locação?

Pode alguém que não seja proprietário de um bem aluga-lo?Pode alguém que não seja proprietário de um bem aluga-lo?

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CONTRATO DE LOCAÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO

3) CARACTERÍSTICAS3) CARACTERÍSTICAS

a) Típico e nominadoa) Típico e nominado

b) Bilateral ou sinalagmáticob) Bilateral ou sinalagmático

c) Onerosoc) Oneroso

d) Comutativod) Comutativo

e) Consensuale) Consensual

f) Informal e não solenef) Informal e não solene

g) Impessoalg) Impessoal

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO

4) MODALIDADES DE LOCAÇÃO E FONTES RESPECTIVAS4) MODALIDADES DE LOCAÇÃO E FONTES RESPECTIVAS

a)a) Locação de Coisas Móveis ou Imóveis – CC/02 (aplicar-se-á o Locação de Coisas Móveis ou Imóveis – CC/02 (aplicar-se-á o CC desde que a matéria não seja tratada pela legislação CC desde que a matéria não seja tratada pela legislação especial);especial);

b)b) Locação de Imóvel Urbano Residencial ou Não Residencial – Lei Locação de Imóvel Urbano Residencial ou Não Residencial – Lei 8.245/1991 (“Lei do Inquilinato”, 8.245/1991 (“Lei do Inquilinato”, rectius rectius Lei de Locação);Lei de Locação);

c)c) Locação de Imóveis Rurais – Lei 4.404/1964 (Estatuto da Terra)Locação de Imóveis Rurais – Lei 4.404/1964 (Estatuto da Terra)

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO4.1) Locação de Coisas no Código Civil (arts. 565 a 5784.1) Locação de Coisas no Código Civil (arts. 565 a 578))

4.1.1) Obrigações do Locador (art. 566)4.1.1) Obrigações do Locador (art. 566)

a) Entregar ao locatário a coisa alugada (inciso I)a) Entregar ao locatário a coisa alugada (inciso I)

b) Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (inciso I, b) Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (inciso I, segunda parte)segunda parte)

c) Garantir o uso pacífico da coisa (inciso II).c) Garantir o uso pacífico da coisa (inciso II).

OBS: O locador deve resguardar o locatário contra turbações e os esbulhos OBS: O locador deve resguardar o locatário contra turbações e os esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as ações possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário ações possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto.possuidor direto.

d) Responder pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada anteriores à d) Responder pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada anteriores à locação (art. 568).locação (art. 568).

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO4.1.2) Obrigações do locatário (art. 569)4.1.2) Obrigações do locatário (art. 569)

a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela, tratando a coisa como presumidos conforme a natureza dela, tratando a coisa como se sua fosse (inciso I). se sua fosse (inciso I).

b) Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de b) Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar, sob pena de ajuste, segundo os costumes do lugar, sob pena de caracterização da inadimplência contratual (inciso II)caracterização da inadimplência contratual (inciso II)

c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiro, que c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiro, que se pretendam fundadas de direito (inciso III)se pretendam fundadas de direito (inciso III)

d) Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, d) Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso (inciso IV)salvo as deteriorações naturais do uso (inciso IV)

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4.1.3) Disposições complementares4.1.3) Disposições complementares

Art. 571 – Se a locação for estipulada com prazo fixo, antes do seu vencimento Art. 571 – Se a locação for estipulada com prazo fixo, antes do seu vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, a não ser que indenize o não poderá o locador reaver a coisa alugada, a não ser que indenize o locatário pelas perdas e danos resultantes dessa quebra do contrato, locatário pelas perdas e danos resultantes dessa quebra do contrato, gozando o locatário de direito de retenção do imóvel até o seu gozando o locatário de direito de retenção do imóvel até o seu pagamento. No mesmo viés, o locatário somente poderá devolver a coisa pagamento. No mesmo viés, o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato, proporcionalmente ao tempo que pagando a multa prevista no contrato, proporcionalmente ao tempo que restar para o seu término.restar para o seu término.

Art. 572 – Se a multa ou a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que restar Art. 572 – Se a multa ou a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que restar para o término do contrato constituir uma indenização excessiva será para o término do contrato constituir uma indenização excessiva será facultadofacultado ao juiz, reduzi-la em bases razoáveis. ao juiz, reduzi-la em bases razoáveis.

Como fica o art. 572 em cotejo com o art. 413 (cláusula penal)?Como fica o art. 572 em cotejo com o art. 413 (cláusula penal)?

Da recente jurisprudência, colaciona-se decisão do Tribunal de Justiça de Minas Da recente jurisprudência, colaciona-se decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:Gerais:

““Despejo por falta de pagamento. Julgamento antecipado da lide. Redução de Despejo por falta de pagamento. Julgamento antecipado da lide. Redução de multa contratual. Manutenção do reajuste anual do valor do aluguel. O multa contratual. Manutenção do reajuste anual do valor do aluguel. O julgamento antecipado da lide decorre do dever imposto ao julgador de julgamento antecipado da lide decorre do dever imposto ao julgador de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias e de velar pela indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias e de velar pela rápida solução do litígio. Inocorre, portanto, rápida solução do litígio. Inocorre, portanto,

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOcerceamento de defesa quando se julga antecipadamente pela desnecessidade de cerceamento de defesa quando se julga antecipadamente pela desnecessidade de

outras provas. A redução da multa contratual pode e deve ser declarada de ofício outras provas. A redução da multa contratual pode e deve ser declarada de ofício pelo juiz, independentemente de requerimento da parte, máxime, quando se trata pelo juiz, independentemente de requerimento da parte, máxime, quando se trata de relação locatícia, pois a regra do art. 413 é considerada de ordem pública. É de relação locatícia, pois a regra do art. 413 é considerada de ordem pública. É devido o reajuste anual de acordo com o índice previsto no contrato. Esses devido o reajuste anual de acordo com o índice previsto no contrato. Esses reajustes visam apenas recomposição do valor da moeda corroído pela reajustes visam apenas recomposição do valor da moeda corroído pela infração”(TJMG, Apelação Civel 1.0702.04.185029-9/0011, Uberlândia, Décima infração”(TJMG, Apelação Civel 1.0702.04.185029-9/0011, Uberlândia, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Des. Mota e Silva, Julgado em 22/01/2009; DJEMG Quinta Câmara Cível, Rel. Des. Mota e Silva, Julgado em 22/01/2009; DJEMG 17.02.2009).17.02.2009).

Art. 573 - Sendo por prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o Art. 573 - Sendo por prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o término do prazo e independentemente de qualquer notificação ou aviso.término do prazo e independentemente de qualquer notificação ou aviso.

Art. 574 - Mas, se findo o prazo e o locatário continuar na posse da coisa, sem Art. 574 - Mas, se findo o prazo e o locatário continuar na posse da coisa, sem objeção do locador, presumir-se-á prorrogada a avença sem prazo determinado, objeção do locador, presumir-se-á prorrogada a avença sem prazo determinado, com o mesmo aluguel.com o mesmo aluguel.

Art. 575 – Poderá o locador notificar o locatário para restituir a coisa. Nesta hipótese, Art. 575 – Poderá o locador notificar o locatário para restituir a coisa. Nesta hipótese, se o locatário não devolver a coisa, pagará ao locador o valor por este arbitrado se o locatário não devolver a coisa, pagará ao locador o valor por este arbitrado na notificação (“aluguel-pena”), respondendo também por eventuais danos que a na notificação (“aluguel-pena”), respondendo também por eventuais danos que a coisa venha sofrer, mesmo em decorrência de caso fortuito. coisa venha sofrer, mesmo em decorrência de caso fortuito.

Parágrafo único – Apesar do aluguel-pena constituir uma sanção pelo Parágrafo único – Apesar do aluguel-pena constituir uma sanção pelo descumprimento do acordado, não se trata de uma regra meramente potestativa, descumprimento do acordado, não se trata de uma regra meramente potestativa, já que passível de controle judicial da razoabilidade.já que passível de controle judicial da razoabilidade.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOE se a coisa locada for alienada a terceiro? Como ficam os efeitos E se a coisa locada for alienada a terceiro? Como ficam os efeitos

desta alienação em relação ao locatário?desta alienação em relação ao locatário?

Sobre o tema, vejamos o art. 576.Sobre o tema, vejamos o art. 576.

Assim, o locatário só estará protegido, se o contrato for Assim, o locatário só estará protegido, se o contrato for (i)(i) celebrado celebrado por escrito, por escrito, (ii) (ii) contiver cláusula de sua vigência no caso de contiver cláusula de sua vigência no caso de alienação; e alienação; e (iii) (iii) tiver sido registrado no cartório de Registro de tiver sido registrado no cartório de Registro de Títulos e Documentos, no caso de bens móveis ou no Cartório de Títulos e Documentos, no caso de bens móveis ou no Cartório de Registro de Imóveis, para o caso de imóveis.Registro de Imóveis, para o caso de imóveis.

Não presentes estes requisitos, o novo proprietário não é obrigado a Não presentes estes requisitos, o novo proprietário não é obrigado a respeitar o contrato.respeitar o contrato.

Entretanto, para os casos envolvendo imóveis, dada a sua Entretanto, para os casos envolvendo imóveis, dada a sua importância, prevê o importância, prevê o §§ 22 que ainda na situação em que não é que ainda na situação em que não é obrigatória a observância do contrato, não poderá o locador obrigatória a observância do contrato, não poderá o locador despedir o locatário, senão observado o prazo de 90 dias após a despedir o locatário, senão observado o prazo de 90 dias após a notificação, visando à desocupação do imóvel.notificação, visando à desocupação do imóvel.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOArt. 577 – Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação a Art. 577 – Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação a

seus herdeiros, o que comprova que o contrato não tem natureza seus herdeiros, o que comprova que o contrato não tem natureza personalíssima, personalíssima, intuitu personae. intuitu personae.

Art. 578 – Dispõe a respeito das benfeitorias. O locatário tem direito Art. 578 – Dispõe a respeito das benfeitorias. O locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos os casos. Quanto às de retenção quanto às necessárias, em todos os casos. Quanto às úteis, o locatário só terá direito de retenção quando forem úteis, o locatário só terá direito de retenção quando forem autorizadas.autorizadas.

Vejamos o teor da súmula 335, STJ: “Nos contratos de locação, é Vejamos o teor da súmula 335, STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.direito de retenção.

Encerrando, vale lembrar que para reaver a coisa móvel cabe ação Encerrando, vale lembrar que para reaver a coisa móvel cabe ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Por de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Por outro lado, no caso de imóveis caberá ação de despejo.outro lado, no caso de imóveis caberá ação de despejo.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO4.2) 4.2) Locação de imóvel urbano residencial ou não residencial. Locação de imóvel urbano residencial ou não residencial.

Estudo da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) e das Estudo da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) e das alterações incluídas pela Lei 12.112/2009.alterações incluídas pela Lei 12.112/2009.

O CC terá aplicação subsidiária – art. 2036, CC.O CC terá aplicação subsidiária – art. 2036, CC.

Qual o critério utilizado para diferenciar imóvel urbano de imóvel Qual o critério utilizado para diferenciar imóvel urbano de imóvel rural?rural?

É a destinação!! E não a sua localização ou estado (com ou sem É a destinação!! E não a sua localização ou estado (com ou sem construção). Desse modo, urge classificar:construção). Desse modo, urge classificar:

a)a) Imóvel rural ou rústico – é aquele destinado à agricultura, à Imóvel rural ou rústico – é aquele destinado à agricultura, à pecuária ao extrativismo ou terrenos baldios. Está regulado pelo pecuária ao extrativismo ou terrenos baldios. Está regulado pelo Estatuto da Terra (Lei 4504/64) ou pelo Código Civil.Estatuto da Terra (Lei 4504/64) ou pelo Código Civil.

b)b) Imóvel urbano – é aquele destinado à residência, indústria, Imóvel urbano – é aquele destinado à residência, indústria, comércio e serviçs com intuito empresarial. Está regulado pela comércio e serviçs com intuito empresarial. Está regulado pela Lei de Locação (Lei 8.245/1991) Lei de Locação (Lei 8.245/1991)

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃODe acordo com o art. De acordo com o art. 11 da Lei de Locação, este estatuto jurídico não da Lei de Locação, este estatuto jurídico não

terá incidência no caso de locação de imóveis:terá incidência no caso de locação de imóveis:

a) de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas a) de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas (devem ser aplicados o Decreto autarquias e fundações públicas (devem ser aplicados o Decreto 9.760/46 e a Lei 8.666/93). 9.760/46 e a Lei 8.666/93).

b) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para b) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos (incide o CC. Eventualmente, se forma estacionamento de veículos (incide o CC. Eventualmente, se forma locados apartamento e vaga de garagem, a lei de locação deverá locados apartamento e vaga de garagem, a lei de locação deverá incidir, diante da aplicação do raciocínio segundo o qual o incidir, diante da aplicação do raciocínio segundo o qual o acessório segue o principal) ; acessório segue o principal) ;

c) de espaços destinados à publicidade, ou outodoors (incide o CC); c) de espaços destinados à publicidade, ou outodoors (incide o CC); d) de d) de apart-apart-hotéis, hotéishotéis, hotéis--residência ou equiparados, assim residência ou equiparados, assim

considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar (CC ou CDC); usuários e como tais sejam autorizados a funcionar (CC ou CDC);

e) o arrendamento mercantil ou leasinge) o arrendamento mercantil ou leasing (Lei 6099/74) (Lei 6099/74)

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOEis que surge uma polêmica: aplica-se o CDC às locações de imóveis urbanos ??Eis que surge uma polêmica: aplica-se o CDC às locações de imóveis urbanos ??

Vejamos o entendimento jurisprudencial dominante:Vejamos o entendimento jurisprudencial dominante:

““LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ACESSÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. 1. Esta Corte firmou CONSUMIDOR. ACESSÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. 1. Esta Corte firmou compreensão no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é compreensão no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se renuncia ao aplicável aos contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado, prestigiando direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades. 3. Recurso conhecido e improvido. (STJ, o princípio da autonomia das vontades. 3. Recurso conhecido e improvido. (STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo Gallotti, 6REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo Gallotti, 6aa Turma, DJ 26.05.2003) Turma, DJ 26.05.2003)

Entretanto, nos posicionamos no sentido de ser aplicável, sim, o CDC às situações em Entretanto, nos posicionamos no sentido de ser aplicável, sim, o CDC às situações em que o locador é profissional nessa atividade, tirando dela seus recursos. Em casos que o locador é profissional nessa atividade, tirando dela seus recursos. Em casos tais, parecem estar configurados os elementos da relação de consumo previstos tais, parecem estar configurados os elementos da relação de consumo previstos nos arts. nos arts. 22 e 3 e 3 da Lei 8078/90. Na outra “ponta” da relação o locatário é o seu da Lei 8078/90. Na outra “ponta” da relação o locatário é o seu destinatário final, fático e econômico, pagando uma determinada remuneração, destinatário final, fático e econômico, pagando uma determinada remuneração, que é o aluguel. TESE DO DIÁLOGO DAS FONTES (CDC + LEI 8.245/91) que é o aluguel. TESE DO DIÁLOGO DAS FONTES (CDC + LEI 8.245/91)

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Nesse sentido, a jurisprudência já tem admitido a existência de relação de Nesse sentido, a jurisprudência já tem admitido a existência de relação de consumo entre o locador e a imobiliária contratada para administrar o consumo entre o locador e a imobiliária contratada para administrar o imóvel, o que é caracterizada como uma prestação de serviços (TACMG imóvel, o que é caracterizada como uma prestação de serviços (TACMG Acórdão 0387587-0). Acórdão 0387587-0).

4.2.1) Características e regras gerais da Lei de Locação4.2.1) Características e regras gerais da Lei de Locação

Art. 2Art. 2 - Havendo pluralidade de locadores e locatários todos serão - Havendo pluralidade de locadores e locatários todos serão solidários entre si, salvo estipulação em contrário no instrumento solidários entre si, salvo estipulação em contrário no instrumento contratual.contratual.

Parágrafo único – Também se presume a solidariedade entre ocupantes de Parágrafo único – Também se presume a solidariedade entre ocupantes de habitações coletivas multifamiliares, que devem ser tratados como habitações coletivas multifamiliares, que devem ser tratados como locatários ou sublocatários, conforme a análise do caso concreto.locatários ou sublocatários, conforme a análise do caso concreto.

““A habitação coletiva é a casa, apartamento ou prédio que serve de A habitação coletiva é a casa, apartamento ou prédio que serve de residência a várias pessoas, sem relação de parentesco, podendo, ainda, residência a várias pessoas, sem relação de parentesco, podendo, ainda, designar o local em que, mesmo acidentalmente, vivem várias pessoas. designar o local em que, mesmo acidentalmente, vivem várias pessoas. Mas, tratando-se de imóvel urbano que serve de moradia a várias Mas, tratando-se de imóvel urbano que serve de moradia a várias familias, os seus ocupantes presumir-se-ão locatários ou sublocatários.” familias, os seus ocupantes presumir-se-ão locatários ou sublocatários.” (DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbano Comentada. (DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbano Comentada. São Paulo: Saraiva, 2000)São Paulo: Saraiva, 2000)

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Art. 3Art. 3 - se o contrato for celebrado com prazo superior a dez anos, haverá - se o contrato for celebrado com prazo superior a dez anos, haverá necessidade da outorga uxória ou marital. Se não houver tal vênia, o necessidade da outorga uxória ou marital. Se não houver tal vênia, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Ante o silêncio deste dispositivo, indaga-se: as pessoas casadas pelo Ante o silêncio deste dispositivo, indaga-se: as pessoas casadas pelo regime da separação total de bens necessitam da vênia conjugal para regime da separação total de bens necessitam da vênia conjugal para as locações com prazo superior a dez anos? A doutrina se divide. as locações com prazo superior a dez anos? A doutrina se divide.

Art. 4Art. 4 - durante o prazo convencionado não pode o locador reaver o imóvel - durante o prazo convencionado não pode o locador reaver o imóvel locado, sob pena de pagar perdas e danos. Mesmo raciocínio para o locado, sob pena de pagar perdas e danos. Mesmo raciocínio para o locatário, que não pode devolver o imóvel antes do prazo, sob pena locatário, que não pode devolver o imóvel antes do prazo, sob pena de pagar a multa do contrato (regra similar a do CC).de pagar a multa do contrato (regra similar a do CC).

Parágrafo Único – o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do Parágrafo Único – o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador para para imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador para para prestar serviços em localidade diversa daquela informada no início do prestar serviços em localidade diversa daquela informada no início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com, no mínimo, trinta contrato, e se notificar, por escrito, o locador com, no mínimo, trinta dias de antecedência.dias de antecedência.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOArt. 5Art. 5 - a ação para reaver o imóvel é a de despejo, não se aplicando essa - a ação para reaver o imóvel é a de despejo, não se aplicando essa

regra se a locação terminar em decorrência de desapropriação com a regra se a locação terminar em decorrência de desapropriação com a imissão do expropriante na posse do imóvel.imissão do expropriante na posse do imóvel.

Segundo reiterado entendimento jurisprudencial, proposta a ação de Segundo reiterado entendimento jurisprudencial, proposta a ação de reintegração de posse em vez de despejo, deve ela ser julgada extinta reintegração de posse em vez de despejo, deve ela ser julgada extinta sem a resolução do mérito, por falta de interesse, particularmente por sem a resolução do mérito, por falta de interesse, particularmente por falta de adequação, nã estando presente uma das condições da ação falta de adequação, nã estando presente uma das condições da ação (art. 267, VI, CPC). Eis um julgado:(art. 267, VI, CPC). Eis um julgado:

““Locação. Reintegração de posse. Rescisão. Mútuo acordo. Locação. Reintegração de posse. Rescisão. Mútuo acordo. Descumprimento pelo locatário. Descabimento. Despejo. Via adequada. Descumprimento pelo locatário. Descabimento. Despejo. Via adequada. A posse do agravante sobre o imóvel objeto da ação de reintegração de A posse do agravante sobre o imóvel objeto da ação de reintegração de posse decorre do contrato de locação firmado entre as partes. Em razão posse decorre do contrato de locação firmado entre as partes. Em razão desse pacto locatício é aplicável a regra do art. desse pacto locatício é aplicável a regra do art. 55 da Lei 8.245/91, onde, da Lei 8.245/91, onde, qualquer seja o fundamento do término da locação, a ação do locador qualquer seja o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel de ser a ação de despejo. Ausência de interesse para reaver o imóvel de ser a ação de despejo. Ausência de interesse processual. (2processual. (2 Tribunal de Alçada de São Paulo, AI 867.231-00/2, 10 Tribunal de Alçada de São Paulo, AI 867.231-00/2, 10 Câm., Rel. Juiz Irineu Pedrotti).Câm., Rel. Juiz Irineu Pedrotti).

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOArt. 6Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado a qualquer - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado a qualquer

tempo, mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 tempo, mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias.dias.

Parágrafo único – ausente esse aviso, ao locatário será imposta a penalidade Parágrafo único – ausente esse aviso, ao locatário será imposta a penalidade consistente no pagamento de um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da consistente no pagamento de um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. resilição.

Art. 17 – é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda Art. 17 – é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira, nem vinculado a variação cambial ou salário-mínimo.estrangeira, nem vinculado a variação cambial ou salário-mínimo.

Art. 18 – as partes poderão fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem Art. 18 – as partes poderão fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Enunciado 16 do extinto 2Enunciado 16 do extinto 2 Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “o acordo das Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “o acordo das partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos reajustes, interrompe o prazo para ajuizamento da ação revisional”.reajustes, interrompe o prazo para ajuizamento da ação revisional”.

Art. 19 – não havendo acordo, poderão as partes pleitear a revisão judicial do aluguel, Art. 19 – não havendo acordo, poderão as partes pleitear a revisão judicial do aluguel, após três anos da celebração do contrato, visando adequá-lo ao real valor de após três anos da celebração do contrato, visando adequá-lo ao real valor de mercado.mercado.

Art. 20 – o aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo na locação por Art. 20 – o aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo na locação por temporada ou na ausência de garantia locatícias. temporada ou na ausência de garantia locatícias.

Art. 21 – o valor do aluguel da sublocação não poderá exceder ao da locação.Art. 21 – o valor do aluguel da sublocação não poderá exceder ao da locação.

1818


Hipóteses legais de denúncia cheia, ou seja, com Hipóteses legais de denúncia cheia, ou seja, com motivos (art. 9motivos (art. 9))::

a) Mútuo acordo descumprido;a) Mútuo acordo descumprido;

b) Prática de infração contratual ou legal;b) Prática de infração contratual ou legal;

c) Falta de pagamento de aluguéis e encargos da c) Falta de pagamento de aluguéis e encargos da locação;locação;

d) Realização de reparos urgentes determinados pelo d) Realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente Poder Público, que não possam ser normalmente executados com locatário no imóvel.executados com locatário no imóvel.

1919

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃODe acordo com o art. 22, são deveres do locador:De acordo com o art. 22, são deveres do locador: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; contrato;

2020

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOIX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas

que estejam sendo exigidas; que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das

esquadrias externas; esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,

ocorridas em data anterior ao início da locação; ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de

intercomunicação, de esporte e de lazer; intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. g) constituição de fundo de reserva. OBS: Quanto a este último, Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery ensinam OBS: Quanto a este último, Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery ensinam

que o locatário só participará destas despesas, se o fundo for utilizado para que o locatário só participará destas despesas, se o fundo for utilizado para suportar os gastos elencados no art. 23, suportar os gastos elencados no art. 23, §§ 1 1 , letras , letras a a até até h.h.

2121

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃODe acordo com o art. 23, são deveres do locatário:De acordo com o art. 23, são deveres do locatário: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou

contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; sido indicado no contrato;

II - servirII - servir-- se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -- lo com o mesmo lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

2222

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e

esgoto; esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante

combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. §§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à

administração respectiva, especialmente: administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos

empregados do condomínio; empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso

comum; comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,

elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum

destinados à prática de esportes e lazer; destinados à prática de esportes e lazer;

2323

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e

antenas coletivas; antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e

hidráulicas de uso comum; hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao

início da locação; início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no

custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. comprovadas.

2424


Encerrando o estudo das obrigações do locador e do Encerrando o estudo das obrigações do locador e do locatário, temos o art. 26 – Necessitando o imóvel de locatário, temos o art. 26 – Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consentir com sua realização. o locatário é obrigado a consentir com sua realização. Se os reparos durarem mais de 10 dias, o locatário Se os reparos durarem mais de 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento no aluguel, proporcional ao terá direito ao abatimento no aluguel, proporcional ao período excedente. Se a obra durar mais de trinta período excedente. Se a obra durar mais de trinta dias, o locatário poderá resilir unilateralmente o dias, o locatário poderá resilir unilateralmente o contrato, sendo caso de denúncia cheia.contrato, sendo caso de denúncia cheia.

2525

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOA locação por temporada também denominada A locação por temporada também denominada time sharingtime sharing Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada à Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada à

residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. encontram.

Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato. atender as demais obrigações do contrato.

2626

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO Regras quanto à extinção da locação residencial e Regras quanto à extinção da locação residencial e

da locação para temporadada locação para temporada

a) Contratos fixados por escrito por 30 meses ou mais:a) Contratos fixados por escrito por 30 meses ou mais:

Nestes casos, o contrato se rescinde no término do prazo, Nestes casos, o contrato se rescinde no término do prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, caso com prorrogação por tempo indeterminado, caso silentes as partes por mais de trinta dias. silentes as partes por mais de trinta dias.

Ocorrida a prorrogação, caberá denúncia vazia Ocorrida a prorrogação, caberá denúncia vazia (imotivada), a qualquer tempo, com 30 dias para (imotivada), a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação. desocupação.

2727

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOb) Contratos fixados verbalmente ou por escrito, por menos de trinta b) Contratos fixados verbalmente ou por escrito, por menos de trinta

mesesmeses

Quanto à locação verbal, esta se presume por prazo indeterminado, Quanto à locação verbal, esta se presume por prazo indeterminado, conforme entendimento jurisprudencial.conforme entendimento jurisprudencial.

No que toca ao contrato celebrado por escrito, findo o prazo ajustado No que toca ao contrato celebrado por escrito, findo o prazo ajustado sem a celebração de novo contrato, a locação prorrogar-se-á sem a celebração de novo contrato, a locação prorrogar-se-á automaticamente.automaticamente.

Em todos esses casos, a retomada do imóvel só será possível por meio Em todos esses casos, a retomada do imóvel só será possível por meio de de denúncia cheiadenúncia cheia, fundamentada em duas hipóteses previstas , fundamentada em duas hipóteses previstas nos incisos do art. 47, a saber:nos incisos do art. 47, a saber:

I - I - Nos casos do art. 9º.Nos casos do art. 9º. (mútuo acordo descumprido; infração contratual ou (mútuo acordo descumprido; infração contratual ou

legal; falta de pagamento; e obras aprovadas pelo Poder Público)legal; falta de pagamento; e obras aprovadas pelo Poder Público)

2828

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do

imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego. imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego.

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Interessante lembrar, aqui, o teor das quatro súmulas do Supremo Tribunal Interessante lembrar, aqui, o teor das quatro súmulas do Supremo Tribunal Federal: Súmula 175 (“Admite-se a retomada de imóvel alugado para uso de filho Federal: Súmula 175 (“Admite-se a retomada de imóvel alugado para uso de filho que vai contrair matrimônio”); Súmula 409 (“Ao retomante, que tenha mais de um que vai contrair matrimônio”); Súmula 409 (“Ao retomante, que tenha mais de um prédio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de direito”); Súmula 410 (“Se o prédio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de direito”); Súmula 410 (“Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume”); Súmula 484 (“Pode, obrigado a provar a necessidade, que se presume”); Súmula 484 (“Pode, legitimamente, o proprietário pedir o prédio para a residência de filho, ainda que legitimamente, o proprietário pedir o prédio para a residência de filho, ainda que solteiro”).solteiro”).

..IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento. exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (o que é (o que é denominado locação velha)denominado locação velha)

2929

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOEnuncia o Enuncia o §1º do art. 47 que na hipótese de retomada para uso próprio ou para pessoa §1º do art. 47 que na hipótese de retomada para uso próprio ou para pessoa

da família do locador, a necessidade de uso do imóvel deve ser judicialmente da família do locador, a necessidade de uso do imóvel deve ser judicialmente demonstrada se:demonstrada se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a

mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

Nos demais casos, entretanto, presume-se a sinceridade do pedido do retomante, Nos demais casos, entretanto, presume-se a sinceridade do pedido do retomante, devendo o locatário provar o contrário, ônus que lhe cabe. A presunção é, pois, devendo o locatário provar o contrário, ônus que lhe cabe. A presunção é, pois, juris tantum, juris tantum, relativa.relativa.

Diz o Diz o § 2º que § 2º que também nos casos de retomada para uso próprio ou de pessoa também nos casos de retomada para uso próprio ou de pessoa da família e de demolição ou realização de obras (incisos III e IV do art. da família e de demolição ou realização de obras (incisos III e IV do art. 47), o retomante deverá comprovar ser o proprietário, o promissário-47), o retomante deverá comprovar ser o proprietário, o promissário-comprador ou o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com comprador ou o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. Isso para que não pairem dúvidas a respeito do domínio da mesmo. Isso para que não pairem dúvidas a respeito do domínio da coisa.coisa.

3030

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOc) Locação por temporadac) Locação por temporada

Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, a locação estará prorrogada por tempo mais de 30 dias, a locação estará prorrogada por tempo indeterminado, não sendo mais cabível exigir o pagamento indeterminado, não sendo mais cabível exigir o pagamento antecipado dos aluguéis. Ocorrendo essa prorrogação, a antecipado dos aluguéis. Ocorrendo essa prorrogação, a locação somente poderá ser denunciada após 30 meses do locação somente poderá ser denunciada após 30 meses do seu início, ou ocorrendo uma das hipóteses do art. 47 seu início, ou ocorrendo uma das hipóteses do art. 47 (denúncia cheia).(denúncia cheia).

3131

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO Regras quanto à extinção da locação não residencialRegras quanto à extinção da locação não residencial

Arts. 51 a 57Arts. 51 a 57

Art. 55. ConsideraArt. 55. Considera--se locação não residencial quando o locatário for pessoa se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar jurídica e o imóvel, destinar -- se ao uso de seus titulares, diretores, se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Para a locação de imóvel não residencial, sendo celebrado o contrato por Para a locação de imóvel não residencial, sendo celebrado o contrato por prazo determinado, estará o mesmo extinto com o seu término, prazo determinado, estará o mesmo extinto com o seu término, independentemente de notificação ou aviso.independentemente de notificação ou aviso.

Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do locador, o contrato passa a ser por prazo dias, sem oposição do locador, o contrato passa a ser por prazo indeterminado. A regra continua sendo o cabimento da denúncia vazia, indeterminado. A regra continua sendo o cabimento da denúncia vazia, mas a lei exige (art. 57) que o locatário seja notificado para desocupação mas a lei exige (art. 57) que o locatário seja notificado para desocupação em trinta dias.em trinta dias.

3232

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOO loacatário comerciante, empresário ou industrial pode obter judicialmente aO loacatário comerciante, empresário ou industrial pode obter judicialmente a

renovaçãorenovação do aluguel, caso estejam presentes os seguintes requisitos: do aluguel, caso estejam presentes os seguintes requisitos:

a) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo a) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;determinado;

b) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos b) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;dos contratos escritos seja de cinco anos;

c) O locatário esteja explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo c) O locatário esteja explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.mínimo e ininterrupto de três anos.

Percebe-se que a jurisprudência admite que os prazos sucessivos sejam Percebe-se que a jurisprudência admite que os prazos sucessivos sejam somados. Eis o teor da súmula 482 do STF: “o locatário, que não for somados. Eis o teor da súmula 482 do STF: “o locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato”.os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato”.

OBS: A ação renovatória deverá ser proposta no prazo de um ano até seis OBS: A ação renovatória deverá ser proposta no prazo de um ano até seis meses anteriores ao final do contrato. Atenção: o prazo é decadencial! meses anteriores ao final do contrato. Atenção: o prazo é decadencial!

3333

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOArt. 53 - trata da chamada Art. 53 - trata da chamada locação não residencial especial locação não residencial especial para imóveis para imóveis

utilizados como hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, utilizados como hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas. registradas.

Nestes casos, somente caberá a desocupação por denúncia cheia e em Nestes casos, somente caberá a desocupação por denúncia cheia e em duas hipóteses:duas hipóteses:

I - nas hipóteses do art. 9º; I - nas hipóteses do art. 9º; II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário,

em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. da área útil.

3434

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO Direito de preferência do locatárioDireito de preferência do locatário

A Lei de Locação entre os arts. 27 a 33 consagra o direito de preferência a A Lei de Locação entre os arts. 27 a 33 consagra o direito de preferência a favor do locatário de imóvel urbano.favor do locatário de imóvel urbano.

Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dardevendo o locador dar--lhe conhecimento do negócio mediante notificação lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único – a comunicação deverá conter todas as condições do negócio Parágrafo único – a comunicação deverá conter todas as condições do negócio a ser celebrado com terceiro, constando:a ser celebrado com terceiro, constando:

a) o preço da venda;a) o preço da venda;b) a forma de pagamento;b) a forma de pagamento;c) a existência de ônus reais sobre o imóvel;c) a existência de ônus reais sobre o imóvel;d) o local e o horário em que pode ser examinada a documentação relacionada d) o local e o horário em que pode ser examinada a documentação relacionada

com o imóvel e o negócio.com o imóvel e o negócio.

3535

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOArt. 28 - O locatário deverá se manifestar de forma inequívoca no prazo de 30 Art. 28 - O locatário deverá se manifestar de forma inequívoca no prazo de 30

dias, contado da notificação, sob pena de dias, contado da notificação, sob pena de caducarcaducar o seu direito de o seu direito de preferênciapreferência

Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta pelo locatário e posterior desistência Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta pelo locatário e posterior desistência pelo locador, este deverá responder por eventuais prejuízos causados ao pelo locador, este deverá responder por eventuais prejuízos causados ao primeiro.primeiro.

Art. 30 – reconhece o direito de preferência também do sublocatário, se o Art. 30 – reconhece o direito de preferência também do sublocatário, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade e tenha existido autorização imóvel estiver sublocado em sua totalidade e tenha existido autorização expressa para a sublocação. Em seguida, terá preferência o locatário. expressa para a sublocação. Em seguida, terá preferência o locatário.

Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

3636


O direito de preferência não alcança as seguintes hipóteses:O direito de preferência não alcança as seguintes hipóteses:

a) Venda por decisão judicial;a) Venda por decisão judicial;b) permuta;b) permuta;c) doação;c) doação;d) integralização de capital;d) integralização de capital;e) cisão, fusão ou incorporação de empresase) cisão, fusão ou incorporação de empresas

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOE se o locatário for preterido no seu direito de preferência?? Quais são as E se o locatário for preterido no seu direito de preferência?? Quais são as

conseqüências jurídicas? (Art. 33)conseqüências jurídicas? (Art. 33)

a) Poderá reclamar do locador as perdas e danos; oua) Poderá reclamar do locador as perdas e danos; oub) Poderá o locatário haver para si o imóvel locado.b) Poderá o locatário haver para si o imóvel locado.

Para fazer jus ao quanto estabelecido na alínea “b”, devem estar presentes os Para fazer jus ao quanto estabelecido na alínea “b”, devem estar presentes os seguintes requisitos:seguintes requisitos:

1) o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel, pelo menos 30 1) o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes da alienação;dias antes da alienação;

2) A averbação deve ser feita à vista de qualquer das vias do contrato de locação, 2) A averbação deve ser feita à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas;desde que subscrito também por duas testemunhas;

2) O locatário deve depositar o preço e demais despesas do ato de transferência.2) O locatário deve depositar o preço e demais despesas do ato de transferência.3) O locatário deverá ingressar com o requerimento (para haver o imóvel para si no 3) O locatário deverá ingressar com o requerimento (para haver o imóvel para si no

prazo de seis meses contado dos registro da compra e venda).prazo de seis meses contado dos registro da compra e venda).

Art. 34 – Havendo condomínio sobre o imóvel, a preferência do condômino terá Art. 34 – Havendo condomínio sobre o imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. prioridade sobre a do locatário.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOArt. 35 e 36 – Tratam das benfeitorias. As necessárias, ainda que introduzidas Art. 35 e 36 – Tratam das benfeitorias. As necessárias, ainda que introduzidas

sem autorização do locador, devem ser indenizadas. Já as úteis apenas sem autorização do locador, devem ser indenizadas. Já as úteis apenas serão, se tiveram sido autorizadas. As voluptuárias não são indenizáveis, serão, se tiveram sido autorizadas. As voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que a sua podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Transferência do contrato de locaçãoTransferência do contrato de locação

Admite-se que o contrato de locação seja transferido para terceiros nas Admite-se que o contrato de locação seja transferido para terceiros nas seguintes formas:seguintes formas:

a) a) inter vivos inter vivos – pela cessão, sublocação ou empréstimo;– pela cessão, sublocação ou empréstimo;b) b) mortis causas - mortis causas - pela morte de um dos contratantes, do locador ou do pela morte de um dos contratantes, do locador ou do

locatário.locatário.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOCessão locacional – consiste na transferência a outrem, mediante Cessão locacional – consiste na transferência a outrem, mediante

alienação, da posição contratual. O cedente desliga-se do alienação, da posição contratual. O cedente desliga-se do contrato primitivo, desaparecendo suas responsabilidades, que contrato primitivo, desaparecendo suas responsabilidades, que são passadas ao cessionário.são passadas ao cessionário.

Sublocação – consiste na concessão do gozo – total ou parcial – da Sublocação – consiste na concessão do gozo – total ou parcial – da coisa alienada por parte do locatário, a uma terceira pessoa, que coisa alienada por parte do locatário, a uma terceira pessoa, que se torna locatária do locatário, sendo-lhe assegurados os mesmos se torna locatária do locatário, sendo-lhe assegurados os mesmos direitos e deveres. Entretanto, o locatário primitivo, denominado direitos e deveres. Entretanto, o locatário primitivo, denominado sublocador, não se exonera da locação original. sublocador, não se exonera da locação original.

Súmula 411 do STF: “o locatário autorizado a ceder a locação pode Súmula 411 do STF: “o locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel”. sublocar o imóvel”.

Empréstimo – consiste em um contrato de comodato. Ou seja, o Empréstimo – consiste em um contrato de comodato. Ou seja, o locatário cede o imóvel locado a terceiro de forma gratuita e por locatário cede o imóvel locado a terceiro de forma gratuita e por breve espaço de tempo. O locatário continua responsável perante breve espaço de tempo. O locatário continua responsável perante o locador.o locador.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOArt. 13 – Para haver cessão, sublocação ou empréstimo deve haver consentimento Art. 13 – Para haver cessão, sublocação ou empréstimo deve haver consentimento

prévio e por escrito do locador. prévio e por escrito do locador. A falta desse consentimento é motivo para denúncia cheia, a possibilitar o A falta desse consentimento é motivo para denúncia cheia, a possibilitar o

despejo por infração legal (art. 9, II) despejo por infração legal (art. 9, II)

Art. 14 - AplicamArt. 14 - Aplicam--se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. locações.

Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvemArt. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem --se se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. sublocador.

Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. se vencerem durante a lide.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. formalmente a sua oposição.

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Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite -- se aos herdeiros. se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub -- rogados nos seus direitos e rogados nos seus direitos e obrigações:obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do pessoas que viviam na dependência econômica do dede cujuscujus , , desde que residentes no imóvel; desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o

caso, seu sucessor no negócio. caso, seu sucessor no negócio.

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Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1§ 1oo Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação

será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)2009)

§ 2§ 2oo O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO As garantias locatíciasAs garantias locatícias

O art. 37 da Lei prevê as seguintes formas de garantias locatícias:

a) Caução real; em dinheiro (de até três aluguéis); ou em títulos e ações.

b) Fiança pessoal ou bancária;

c) Seguro de fiança locatícia;

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único - É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

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CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO As ações específicasAs ações específicas

Ação de despejo (arts. 59 a 66) – É a principal ação a ser promovida pelo locador para retomada do imóvel, podendo ser fundamentada em denuncia vazia (sem motivos) ou cheia (com motivos). A ação de despejo segue o rito ordinário, em regra.

Ação de Consignação de Aluguéis e Acessórios da Locação (art. 67) – Ação que visa o depósito judicial pelo locatário dos aluguéis e acessórios da locação, constando o locador ou seu representante como réu. A ação segue o rito especial próprio.

Ação Revisional de Aluguel (arts. 68 a 70) – Prevê o art. 19 da Lei de Locação: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado”. A ação pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário e tem por objetivo adequar o valor do contrato à realidade social. O rito é sumário.

Ação Renovatória (arts. 51 a 53 e 71 a 75) – Dentro do ordenamento jurídico brasileiro, é possibilitada ao locatário a renovação de locação não residencial, uma vez presentes os requisitos essencias da formação do ponto comercial ou empresarial, conforme art. 51. O rito da ação é especial.

1 contrato de locaÇÃo 1) conceito art. 565 do cc – locação de coisas é o negócio jurídico...

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