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Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha

1

Communauté de Communes de Lanvollon Plouha

Schéma de développement commercial

Synthèse du diagnostic préconisations


2

POTENTIEL ET ENJEUX DE

DEVELOPPEMENT

OBSERVATOIRE DES COMPORTEMENTS

D’ACHAT

ANALYSE DE L’OFFRE

COMMERCIALE

La réunion préparatoire

Le plan d’interventionC

ible

s &

Str

até

gie

s


3

Communauté de Communes de Lanvollon Plouha

Phase I

Analyse de l’offre commerciale



4

La desserte alimentaire

Etat du tissu commercial de 1ère nécessité

Près des deux tiers des habitants disposent d’un tissu complet

Sur les 15 communes du territoire, Lanvollon Plouha, Pommerit-le-Vicomte et Goudelin bénéficient d’un tissu commercial complet (super ou hypermarché ou 3 commerces de base) soit 62% de la population. Au total 76% des habitants du territoire disposent d’au moins un commerce alimentaire.

Reste que 8 communes de Lanvollon-Plouha ne comptent aucun commerce alimentaire. Cette situation est logique puisque la plupart de ces communes ont moins de 650 habitants.

Pour compenser cette absence de commerce alimentaire, on compte 3 bars qui proposent une offre de dépannage alimentaire.

Positionnement des multiservices

1

1

1


5

La desserte alimentaire

Distance au supermarché ou superette

Un territoire bien couvert

Grâce à la présence d’un hypermarché sur Lanvollon (Super U) complété par un discounter (Lidl) et de deux supermarchés sur Plouha, la quasi-totalité du territoire communautaire se positionne à moins de 10 mn d’une grande surface alimentaire. Le territoire est même concurrencé par les supermarché d’Etables-sur-Mer et de Saint Agathon.

Mise en évidence des territoires isochronique à 7 mn d’un supermarché et 10 mn d’un hypermarché


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Evolution des pôles environnants

Un équipement plutôt diversifié

L’équipement en GMS de Lanvollon Plouha est plutôt diversifié. Rapporté à la population de la communauté de communes, cet équipement reste modeste avec des situations différentes suivants les secteurs :

• Avec un hypermarché (Super U Lanvollon), deux supermarchés (Carrefour Market et U Express de Plouha) et un hard discounter (Lidl), l’équipement en GSA apparait globalement adapté au potentiel du territoire communautaire avec une densité très proche de la moyenne départementale.

• Avec l’enseigne Michigan, la densité en solderie est assez élevée. Pour autant cet enseigne répond aussi à l’absence de spécialiste de bricolage de loisirs.

• En jardinage, l’équipement est assez faible sachant que le magasin Point Vert n’est pas intégré en tant que GMS (sa surface est inférieure à 300 m²).

Densité commerciale

Nombre de m² pour 1000 habitants (15 575 habitants en 2007)

396

115

4764

45

122

437

237

24

180 187

98

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Alimen

taire

Bricola

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Electro

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Jard

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Meu

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écor

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Solder

ie

CDC Lanvollon Plouha

Côtes d'Armor


7

1%10% 11%

20% 25%15%

53%61%

80% 75%

57%

37%29%

14%

27%

14%

43%

29%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Lanvollon Plouha Goudelin Pommerit-le-Vicomte

Autrescommunes

MoyenneLanvollonPlouha

Excellent

Bon

Moyen

Faible

Très faible

L’attractivité par pôle

Un niveau qualitatif moyen tiré par Lanvollon et Plouha

Avec une moyenne de 12,48/20, le niveau qualitatif des magasins de Lanvollon Plouha apparait très moyen. Plusieurs tendances s’observent :

• Lanvollon et Plouha obtienne une note moyenne très proche même si Plouha atteint les 13/20. Un peu plus d’un tiers des commerces de Lanvollon est noté comme bons mais plus de la moitié a une note entre 11 et 13,5/20.

• Plus le nombre de commerces par commune diminue plus le niveau qualitatif décroit pour atteindre 10,8/20 à Pommerit et tout juste 10/20 sur les autres communes. Ainsi plus de la moitié des commerces de ces communes a un niveau qualitatif qui peut mettre en péril leur pérennité.

• Pour autant, sur l’ensemble du territoire, le risque de viabilité ne concerne que 16% des commerces.

Attractivité moyenne par pôle

10,211,2 10,751312,98 12,48


8Mai 2007Mai 2007

Phase II :Etude de la clientèle

Communauté de CommunesLanvollon Plouha


Méthodologie :

Cette analyse se base sur une enquête réalisée par téléphone auprès d'un échantillon de 300 ménages représentatifs de la CDC de Lanvollon Plouha. Cette enquête a été effectuée sur notre plate forme CATI du 19 au 20 novembre 2009.


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La fréquentation des communes d’habitation

A quelle fréquence venez-vous faire des achats dans votre commune ? (pour les communes ayant au moins un commerce de base)

Fréquentation de la commune d’habitation

Faible fréquentation hebdomadaire sur le secteur de Lanvollon

Si les trois quarts des ménages du territoire de Lanvollon-Plouha fréquentent au moins une fois par semaine les commerces de leur commune, la différence de fréquentation entre le secteur de Plouha et de Lanvollon est assez marquée.

Ainsi cette fréquentation hebdomadaire concernent 86% des ménages du secteur de Plouha contre 65% des ménages du secteur de Lanvollon. Rappelons que ce dernier secteur dispose d’un tissu commercial moins dense.

Pourquoi fréquentez vous si peu souvent votre commune (- de 2 à 3 fois/ mois )

% de citation

Manque de commerces 69%

Autres habitudes 20%

Pas sur le trajet du travail 3%

Dépannage 2%

18% de réfractairesLa même différence s’observe sur la part des réfractaires (moins d’une fois par mois ou jamais): 26% sur le secteur de Lanvollon et seulement 7% sur le secteur de Plouha. A noter que la part des réfractaires est plus marquée auprès :

• Des moins de 40 ans (22%).• Des couples avec enfants (21%).• Des ménages récemment installés (27%

depuis moins de 5 ans).• Des ménages qui travaillent sur

l’agglomération de Saint Brieuc (32%).

3%5%

25%

36%

33%

20%

3%1%

3%4%

25%27%

24%

3% 3%2%

16%15%

27%

23%

1%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Tous lesjours

2 à 3 foispar semaine

1 fois parsemaine

De 2 à 3fois par

mois

1 fois parmois

Moins d'unefois par

mois

Jamais

Secteur Lanvollon

Secteur Plouha

CDC Lanvollon-Plouha


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La perception de l’appareil commercial

23% d’image « très positive »

Les ménages du territoire communautaire apprécient la desserte commerciale de leur commune : 80% en ont une bonne image et même 23% une très bonne image notamment sur le secteur de Plouha (26%). Ce taux de très positif est ainsi près de 3 fois supérieurs au territoire de Leff Communauté.

La part d’image négative reste significative (17%) mais de façon plus marquée sur le secteur de Lanvollon (20%).

Un manque de commerces alimentaires

Si les ménages ont une image négative de l’appareil commercial de leur commune, c’est avant tout parce qu'ils déplorent un manque de commerces et notamment alimentaire (78% et jusqu’à 83% sur le secteur de Lanvollon).

Globalement, quelle image avez-vous de votre commune sur

le plan commercial ?

Si vous avez une image plutôt négative ou très négative, pour quelles

raisons?

Secteur Lanvollon Secteur Plouha Lanvollon Plouha

Manque de commerce alimentaire

83% 64% 78%

Manque de commerce non alimentaire

50% 36% 46%

Commerces pas attractifs 3% 10% 7%

Prix élevés 3% 9% 5%

Des commerces qui ferment 3% 18% 7%

56%60%

57%

14%

12%13%

6% 4%3%

26% 23%21%

1%1%3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Secteur Lanvollon Secteur Plouha CDC Lanvollon-Plouha

Ne sait pas

Très négative

Plutôt négative

Plutôt positive

Très positive


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Fréquentation du marché

Réalisez vous des achats sur le marché de … ?

La fréquentation des marchés

Une plus forte polarisation du marché de Plouha sur sa clientèle de proximité

La comparaison de la fréquentation des deux marchés du territoire montre une influence plus marquée du marché de Plouha (44% des ménages de la CDC contre 34% pour celui de Lanvollon). Cette différence s’explique surtout par une plus forte fréquentation de la clientèle du secteur de Plouha sur le marché de Plouha (75%). Ainsi ils ne sont que 24% des ménages du secteur de Lanvollon à fréquenter le marché de Plouha.

23%

75%

44%

24%

34%

41%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Secteur Lanvollon Secteur Plouha CDC Lanvollon-Plouha

Lanvollon (vendredi matin)

Plouha (mercredi matin)


12

Synthèse des polarités

Fréquentation Image commerciale

Attractivité


13

Synthèse des comportements d’achat

Lanvollon 46% 27,3% 45% 5,4% 18,1% 16,5% 32,3%

Plouha 20% 1,4% 9,7% 6% 8,5% 5% 25,5%

Pommerit-le Vicomte

5,5% - 1,6% 0,6% - 0,4% 9,6%

Autres communes de la CDC

7,2% - - 0,3% - 0,4% 9,1%

Total attraction 78,7% 28,7% 56,2% 12,3% 26,6% 22,3% 76,5%

Agglo de Guingamp

12,6% 21,9% 14,3% 34% 22,8% 29,3% 7,7%

Agglo de St Brieuc

<2% 40,5% 18,6% 37% 38,8% 38,8% 4%

Paimpol 2,2% 2,9% 7,8% 9,7% <2% 5,8% 2,8%

Saint Quay-Portrieux-Etables

<2% 5% 2,3% <2% 2,3% - <2%

Alimentaire Bricolage JardinageEq.

personneEq. maison

Culture Loisirs

Coiffure

Donnée hors vente par correspondance et à domicile


14Mai 2007Mai 2007

Synthèse


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Atouts stratégiques

Une population diversifiée et en développement

Le territoire de Lanvollon-Plouha bénéficie à la fois d’une clientèle en développement mais aux caractéristiques contrastées : plutôt jeune et modeste sur le secteur de Lanvollon et plutôt aisée et vieillissante sur le secteur de Plouha.

Plouha : une commune très polarisante pour sa population locale

Grâce à un centre-ville dense et bien structuré, Plouha bénéficie d’une bonne attractivité auprès de sa population locale. Ainsi près de 9 ménages sur dix fréquentent chaque semaine l’offre de proximité, 85% des achats alimentaires sont effectués sur le territoire et 75% des ménages fréquentent le marché. Plouha est ainsi l’un des pôles les plus appréciés avec 28% d’image très positive et une note de 7/10.

Une desserte alimentaire équilibrée

Même si la densité alimentaire a diminué, le territoire bénéficie d’une offre alimentaire complète pour près des deux tiers des habitants. En outre, les trois quarts des habitants bénéficient d’au moins un commerce alimentaire.

Une certaine complémentarité GSA / commerce traditionnelle

Grâce à une structure commerciale alimentaire plutôt correcte, le circuit traditionnel du territoire communautaire conserve un rôle significatif sur les achats alimentaires en retenant près d’un achat sur quatre.

Une bonne rétention sur le secteur de l’alimentaire, presse-fleurs et coiffure

Les commerces de la communauté de communes obtient de bons résultats sur le secteur de l’alimentaire (76% et jusqu’à 90% en pain), presse et fleurs (73%) et coiffure (72%).


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Les points de fragilité

Une faible polarisation de Lanvollon

Alors que la commune de Lanvollon regroupe 80% du plancher commercial des GMS, son attractivité est modeste (tout juste un ménage de la CDC sur deux le fréquente chaque semaine). Cette situation s’explique par une image commerciale mitigée (près d’un habitant sur cinq la juge négativement). En conséquence, les évasions en alimentaire sont deux fois plus importantes que sur le secteur de Plouha (31% contre 15%).

Des performances mitigées en bricolage et jardinage

Malgré la présence de plusieurs grandes surfaces en bricolage et jardinage, l’évasions sur ces marchés atteint 46% en jardinage et jusqu’à 71% en bricolage. Ce résultat illustre une difficile adéquation entre l’offre existante (axée vers les professionnels et les bricoleurs amateurs) et les attentes de la clientèle.

Des signes de fragilité pour le centre-ville de Lanvollon

Malgré la proximité de la zone des Fontaines et des GSS, le centre-ville de Lanvollon dispose d’une attractivité très courte. Plus d’un tiers des ménages de la CDC le fréquentent rarement ou jamais, 16% déclarent le fréquenter moins souvent. En conséquence, il montre des signes de fragilité avec un taux de mitage qui atteint 21%.

Pommerit-le-Vicomte, Goudelin : deux autres pôles structurants aux performances contrastées

Même si ces deux communes enregistrent parmi les meilleurs taux d’image très positive (42% pour Pommerit-le-Vicomte et 28% pour Goudelin), leur niveau de fréquentation reste faible. Le manque de structuration urbaine pour Goudelin et l’éclatement de l’offre sur Pommerit-le-Vicomte peuvent en partie expliquer ces décalages.


17Mai 2007Mai 2007

Préconisations

Diagnostic commercial

Communauté de Communes Lanvollon Plouha


18

Les enjeux de développement

Enjeu n°1 :Avenir du secteur de

l’équipement de la personne

Face à une pérennité délicate de l’offre

traditionnelle, quelle marge de développement pour le territoire communautaire ?

Enjeu n°2 :Renforcer le territoire sur

le bricolage de loisir

Quelle réponse apporter aux fortes évasions compte

tenu de la présence de plusieurs spécialistes ?

Enjeu n°3 :Renforcer l’attrait du

centre-ville de Lanvollon

Conforter l’attrait du marché.

Améliorer la place du piéton sur la rue du Commerce.Améliorer la liaison douce entre la rue des Fontaines

et le centre-ville.

Enjeu n°4 :Maintenir la desserte alimentaire actuelle

Face à une évasion plutôt contenu, maitriser le

développement du plancher commercial des GSA.


19

Prévisions démographiques

Estimation de la croissance démographique de la CDC à l’horizon 2015

Une croissance qui s’accélère

Les perspectives démographiques se basent sur :

• La croissance annuelle observée entre 1999 et 2007 soit 1,12%

• L’évolution de la croissance depuis 1990.

On observe ainsi que la croissance démographique s’accélère depuis 2000.

Si l’on suit cette croissance annuelle (hypothèse moyenne à 1,25%), la population de Lanvollon-Plouha devrait gagner plus de 1 800 habitants entre 2006 et 2015, pour atteindre 17 131 habitants.

16 099

17 131

15 149

16 131

17 207

13 473

13 855

14 328

15 149

16 979

16 036

13000

13500

14000

14500

15000

15500

16000

16500

17000

17500

1990 1995 2000 2005 2010 2015

H1 H2 H3

1,15%/an 1,25%/an 1,30%/an


20

Communes Alternatives Avantages Conséquences Mise en œuvre

En alimentaire

Pommerit-le-Vicomte

Permettre une montée en puissance du magasin 8 à Huit

Etendre l’influence de Pommerit-le-Vicomte sur les communes du Nord Ouest du territoire

Réduire l’évasion hors du territoire

Le projet en suspend de création d’un hypermarché à Pabu

Difficulté pour Pommerit à véritablement limiter l’évasion vers Guingamp

Entamer la réflexion entre le gérant, l’enseigne et la

commune

Grandes surfaces alimentaires : 2 alternatives

Lanvollon

Croissance de l’hypermarché Super U

Arrivée d’un nouvel opérateur sur un nouveau concept de type produits biologique ou surgelé.

Conforter l’attraction commerciale de Lanvollon

Proposer une offre alternative

La croissance d’un hypermarché profite principalement aux rayons non alimentaires

Le développement des GSA risque de pénaliser l’équilibre avec le commerce tradtionnel

Encadre les modalités d’évolution des activités

commerciales (DAC, SCOT, PLU)


21

Secteur Enjeux Potentiel Scénario Mise en œuvre

En non alimentaire (coiffure)

Coiffure

Conforter les bonnes performances des commerçants du territoire sur le marché de la coiffure (76,5% d’emprise)

Répondre au développement démographique

Création possible d’un nouveau salon de coiffure sur le territoire à l’horizon 2015

Favoriser le maillage de nouveaux commerces sur les pôles de proximité (essentiellement Pléguien)

Consolider les pôles commerciaux actuels (Lanvollon, Plouha)


22

En grandes et moyennes surfaces non alimentaires

Bricolage

Réduire l’évasion (71%)

Des attentes réelles mais limitées des habitants pour une offre nouvelles sur Plouha (16%)

Seulement 540 m² à l’horizon 2015 : potentiel insuffisant pour l’accueil d’un nouvel opérateur

Favoriser la modernisation des LISA actuel afin de conforter leur position sur le marché du bricolage

Jardinage

Conforter les acteurs actuels (emprise de 56%)

Très réduite compte tenu de la faible évasion

Favoriser la modernisation des LISA sur leur emplacement actuel

Favoriser le développement de l’enseigne Point Vert de Plouha

Identifier les projets de développement

des opérateurs actuels (fusion

Coopagnri et Eolys pour former Triskalia)

Activité Enjeux Potentialités Scénario Mise en œuvre


23

Activité Enjeux Potentialités Scénario Mise en œuvre

En grande et moyenne surfaces non alimentaire

Equipement de la personne

Maintenir une première réponse sur le territoire pour réduire l’évasion

830 m² à l’horizon 2015 Attirer une nouvelle enseigne en équipement de la personne sur la zone du Ponlot

Solution en cours

TV, hifi, électroménager

Conforter l’emprise actuelle (38%)

Réduite Favoriser le confortement des acteurs actuels

Favoriser la reprise l’enseigne Planète

Ménager


24Mai 2007Mai 2007

Enjeux d’aménagement

Communauté de Communes Lanvollon Plouha


25

Périphérie – zone des Fontaines

Favoriser la mutualisation des espaces (parkings et

des accès). Conforter la diversité commerciale par l’accueil d’une enseigne en équipement de la

personne

Encadrer le développement ou la reprise des espaces

commerciaux (taille du bâti, type d’activité, cellules

commerciales) pour éviter l’effet d’aspiration des

commerces de centre-ville


26

Périphérie – zone du Grand Etang

Favoriser le confortement de l’enseigne Point Vert

Affirmer une vocation claire de la zone du Grand Etang

Dans le cadre du développement de sa vocation commerciale,

travailler sur des espaces mutualisés


27

Centre-ville de Lanvollon – préconisations urbaines

Conforter le lien urbain entre le centre-ville et la zone

commerciale des Fontaines (liaison douce)

Améliorer la place du piéton sur la rue du Commerce


28

Espace Enjeux Intervention Outil

Rue du Commerce

Améliorer la place du piéton, conforter l’ambiance d’achat, limiter l’impact des vitrines vides

Création d’un zone de rencontre (zone 20) : réduction de la hauteurs des trottoirs, création d’espace de stationnement de courte durée, création d’un revêtement favorisant la priorité au piéton.

Eco FAURFISAC rural

Rue des Fontaines

Favoriser la complémentarité centre-ville / périphérie.Favoriser l’usage des modes doux entre le centre-ville et la périphérieAméliorer l’image de l’entrée de centre-ville

Création d’une liaison douce sur la rue des Fontaines.

Eco FAUR

FISAC rural

Ensemble centre-ville

Améliorer l’attrait des façades commerciales

Charte d’enseigne et de coloration de façade

Proposition de simulation visuelle

Soutien à la modernisation

ODESCA

OPAH

Centre-ville de Lanvollon – les interventions

1 schéma de développement commercial communauté de communes de lanvollon plouha schéma de...

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