オールド ・ リ パブ リ ッ ク権原保険グループ子会社

®

１０３１交換（エクスチェンジ）エキスパート

IRC１０３１規定の税交換に関する

一流コンサルティング、専門サービ、

そして確実な金融セキュリティを

クライアント様に提供することです。

シ ン プ ル

経営理念は

オールド・リパブリックの利点

OREXCOは、すべての過程をサポートします

同種資産－可能性の宝庫

OREXCOが提供する５つの交換方法

先送り交換

リバース交換

同時交換

改良交換

個人資産交換

投資資産の売却は、まず計算から

キャピタルゲイン計算表

１００％繰越

適切なべスティングの決定

交換契約補遺

よくある質問と回答

用語集

OREXCO－国内１０３１交換（エクスチェンジ）

エキスパート

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目次

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オールド・リパブリックの利点－数字の強さ

国内の一流大手権原保険会社の完全子会社であるOREXCO®（オールド・

リパブリック・エクスチェンジ・ファシリテーター会社TM）の財力なら、取引の

整合性とセキュリティに自信をもってご利用頂けます。100億ドル相当の様々

な保険を取り扱っているオールド・リパブリック・インターナショナル株式会社

の財力なら、取引も確実です。オールド・リパブリック国内権原保険株式会社

(NYSE:

ORI)は、スタンダード＆プアーズの信用格付けにて常に最高の評価を得て

います。オールド・リパブリック国内権原保険株式会社は、保証書にて交換

利益のセキュリティを保証しています。

丁寧でプロフェッショナルなサービス

国内の各支店で、知識豊富なプロのスタッフがIRC第1031条の資産交換プ

ロセスに関するお客様のニーズをお伺いし、プロセスの各過程をサポート致

します。また、OREXCOでは必要に応じ、包括的で簡潔な交換文書を数時

間でご用意致します。

業界のリーダー

OREXCOでは、年間何千件もの１０３１取引を担当しており、交換ビジネスの

分野において、圧倒的にリードしています。

弊社の国内チームは、資格を有する経験豊かなプロで構成されており、先

送り・同時交換などシンプルなものから、より複雑なリバース交換、改良交換

、複数のロケーションによる商業取引に至るまで、お客様の取引の構築・管

理をサポート致します。

OREXCOは、米国の１０３１交換サービスソリューションです。2

安心感が違います1031交換取引において最も気になるのはセキュリティと整合性です。資金が安

全に確保されているか、また取引が的確に処理されているか。

この二つが、交換取引を請け負う適格仲介人に対する一番重要な問いかけでし

ょう。残念ながら、適格仲介人産業における連邦規制はありません。誰でも比較

的容易に適格仲介人になれるからこそ、資産を適切に保護

できる適格仲介人に交換資金を託すことが重要なのです。

は、すべての過程をサポートします。

IRC第１０３１条では、投資目的

または商業・事業目的で保有

されている資産が、同じく投資

目的または商業・事業目的で保有

されている資産と交換された

場合には、利益や損失が認識され

ないと規定しています。

私たちの目標は、お客様と同様、

お客様の投資ポートフォリオを

維持、強化することです。

OREXCOでは、IRC１０３１交換に

関する専門コンサルティング、文書、

サービスを提供することにより、

この目標を達成していきます。

１０３１交換を完了するためには、

適格仲介人の使用が不可欠です。

OREXCOはその経験と財力

により、適格仲介人業界に

おいて圧倒的なリーダーとしの地位

を確立しています。

お客様の税アドバイザーの方とご相談させて頂き、

お客様のお取引が税先送りの条件に見合うよう

適切に構築されているか確認致します。

次に、下記を含む、取引の遂行に必要となる

法的文書の作成を行います。交換同意書、譲渡

同意書、交換契約補遺、交換取引明細書、および

選定通知書

権原移行証書を遂行し、必要な場合には融資

文書の処理を行います。

委託によりご本人様として購入および売却取引を

遂行します。

お客様が資金を実際に受領したり推定受領を

することがないように、交換利益を保有します。

お客様の不動産業者、税アドバイザーおよび／

または司法書士、エスクロウ会社、融資会社と

提携します。

税アドバイザーの方に必ずご相談下さい。不動産、個人資産に関わらず、税先送り交換を成功させるには、税アドバイザーの方の協力が大変重要です。税アドバイザーは、価格の設定、売却・購入価格の配分のほか、適切な取引を構築するアドバイスを行います。

業務内容

OREXCO

可 能 性 の 宝 庫

IRC１０３１待遇の適格資産IRC第1031条では、税先送り措置の適格資産の条件として、譲渡物件が同種の交換物件と交換されなければいけないという規定があります。同種とは、グレードや質の特性・特徴において、格差がないことを意味します。これは、種類やクラスは関係なく、グレードや品質だけが問われるので、取引対象となる不動産が改良されているかは問題になりません。投資目的で保有されている未開発の土地を営利を目的とする商業・事業用の賃貸住宅と交換できるほか、下記のどの組み合わせでも交換が可能です。

賃貸住宅

農場／牧場

事務所／商業用

モーテル／ホテル

ゴルフコース

娯楽施設場

賃貸集合住宅

未開発の土地

小売店舗／産業用

30年以上の借地権

個人資産では、同種の定義がより厳密になります－投資家の方は、投資目的の個人資産の売却においてIRC1031交換の税先送り待遇を利用できる場合があります。個人資産交換を利用すれば、ビジネスの移動、機器の更新のほか、古い機械設備を効率的な設備に入れ替え生産の効率化を図ることができます。

同種の個人資産には以下があげられます。同じ性別の家畜

乗用車と乗用車の交換

バスとバスの交換

法人用航空機と法人用ジェット機の交換

診療所と診療所の交換「」

製造機器と製造機器の交換

レストラン設備とレストラン設備の交換

税先送り交換の利点を最大限に活用すれば、投資ポートフォリオの多様化、統合、レバレッジが可能です。不動産においては、同種資産の定義が広範であることから、投資家の方の投資目標を達成する様々なオプションをご利用頂けます。

同種資産

4

0日目

最初の譲渡物件の取引完了

180日目

最後の交換物件の取引完了

先 送 り 交 換 ス ケ ジ ュ ー ル

45日目

選定期間終了

OREXCO 511. 先送り交換投資家の間で最も頻繁に利用される税金対策は先送り交換です。先送り交換とは、譲渡物件の売却と交換物件の購入時期にずれがある場合を指します。この方法は、Starker v. U.S., 602 F2d 1341 (9th Cir.1979)という画期的な連邦裁判の訴訟事例で、裁判所が先送り交換プロセスの有効性を実証したことから、「スターカー交換」とも呼ばれます。スターカー訴訟後に、内国歳入法第1031条（1924年施行）により非課税の不動産および個人資産の交換が認可されました。その後、アメリカ連邦議会は、1984年の税改正法にて1031条（a）(3)を採択し、45日間の選定期間および180日間の交換期間を設けました。1991年4月25日に、IRSはセクション1.1031（a）－1(以下参照)にて先送り同種交換における詳細な規則を盛り込んだ最終規定を施行しました。

先送り交換では、投資家の方は譲渡物件が売却されてから180日以内に交換物件を購入しなくてはなりません。また、適格仲介人の使用を義務づけ、有効な先送り交換を行います。先送り交換には、３つの基本的なステップがあります。

第一ステップ： 譲渡物件の売却：譲渡物件の売却を完了する前に、交換当事者は、OREXCOのような適格仲介人を雇っておきます。OREXCOは、交換同意書の作成、売却契約書の譲渡、エスクロウ会社への決済指示を行います。OREXCOは、直接買主に譲渡物件の権利を譲渡し、売却益を直接OREXCOに調達するようにエスクロウ会社に指示し、交換当事者による資金受領や推定受領を防ぎます。資金が一旦OREXCOに調達されると、交換期間の残存期間中はその資金へのアクセスが制限されます。つまり、IRC第1031条では、交換当事者への資産の譲渡に対する厳格な規則を規定しており、これは交換当事者が交換を中止すると決めても適用されます。

第二ステップ：交換物件の選定：交換当事者は、譲渡物件の売却が完了してから４５暦日以内に交換物件を選定しなくてはいけません。物件を正式に選定するには、署名つき書面に交換物件を明記の上、交換物件の所有権を委譲する義務を負う人（例：交換物件の売主）か、本人または不適格者以外で交換に関与する人へ手渡し、郵送、ファックス、あるいはその他の方法で送付しなければなりません。選定には３つのルールがあります。

３物件ルール：公正市場価格に関わらず３つの物件を選定します。あるいは

200パーセントルール：公正市場価格の累計額が、譲渡物件すべての公正市場価格の２００％を超えない限り、何件でも選定可能。

95パーセントルール：選定した物件の総額が、売却した物件の総額の９５％に達していれば、何件でも選定可能。

第三段階交換物件の購入:

譲渡物件の取引が完了した時点から、180日以内または申告書の提出期限のいずれか早い方までに同種交換物件を購入する必要があります。購入する物件は、最低ひとつは「選定された」交換物件でなければなりません。交換当事者は、購入契約書および売却契約書をOREXCOに委譲します。OREXCOは交換物件を購入して売却益を保有し、売主から交換当事者へ交換物件の直接権利委譲の手配をします。

が提供する

交 換 方 法

０日目

最初の交換物件の取引完了

（所有権はEATが取得）

180日目

買主への譲渡物件の譲渡完了

リ バ ー ス 交 換 の 期 限

45日目

選定期間終了

22. リバース交換リバース交換は、譲渡物件を売却する前に交換物件を購入するやり方です。IRSは、2000年9月15日付けでリバース交換を正式に認可しました（Rev. Proc. 2000-37参照）交換当事者は、譲渡物件を市場に出す間、適格仲介人（「QI」）が交換物件を購入し、権原を保有します。先送り交換と同様に、リバース交換も180日以内に完了しなくてはなりません。このスキームの遂行に当たり、交換当事者は交換物件権原保有者（「EAT」）を雇っておく必要があります。適格仲介人の多くは、様々な権原保有会社を通してこのサービスを遂行します。

リバース交換の2つの方式：

1) 交換を最後に行う方法（交換物件の所有権を保留）交換物件の所有権はEATが保留します。この場合、交換当事者は、EATが所有権を取得し、譲渡物件の買主がみつかるまで保留する旨の同意書を締結します。譲渡物件の取引完了の手続きが整った時点で、EATは交換当事者と同時交換を行い、交換当事者が、譲渡物件の所有権を第三者の買主に譲渡するの

と引き換えに、EATは交換物件の所有権を交換当事者に譲渡します。

2)交換を最初に行う方法（譲渡物件の所有権を保留）適格仲介人は交換物件を購入する権利を取得し、交換当事者が譲渡物件をEATに譲渡するのと引き換えに、売主から交換当事者へ所有権を直接譲渡する手配をします。譲渡物件は、買主が見つかるまでEATが保有します。買主が見つかった時点で、EATは第三者の買主に譲渡物件を売却します。

交換を最初に行う方法（譲渡物件の所有権を保留）適格仲介人は交換物件を購入する権利を取得し、交換当事者が譲渡物件をEATに譲渡するのと引き換えに、売主から交換当事者へ所有権を直接譲渡する手配をします。譲渡物件は、買主が見つかるまでEATが保有します。買主が見つかった時点で、EATは第三者の買主に譲渡物件を売却します。

期限：EATが、保留物件の所有権を取得してから5営業日以内に、EATと交換当事者は有効な交換物件同意書を締結します。その後、交換当事者は45日以内に一つ、または複数の譲渡物件を選定します。譲渡物件の選定書はEAT、または交換の相手方に送付しなければなりません。交換取引は、180日以に完了する必要があります。（例：譲渡物件が第三者の買主に譲渡され、交換物件が交換当事者に譲渡されなければならない等）

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3. 同時交換同時交換は、譲渡物件と交換物件の取引が同時に完了するときに発生します。一見単純な取引に見えますが、実は落とし穴に満ちています。ただし、OREXCOのような適格仲介人を使用すれば、交換当事者による資金の推定受領を防ぎ、財務省規則で規定されているセーフハーバー待遇を確実に適用することができるのです。同時交換では、OREXCOは適切に物件譲渡を行い、エスクロウ会社に売却益の処理の指示を出します。交換当事者は、譲渡物件および交換物件の売買取引が完了する前にOREXCOに連絡する義務があります。

4. 改良交換改良、建設、あるいはビルド・トゥ・スーツ交換では、交換当事者は交換利益を使用して既存物件の改良（例：資本増加）あるいは新規交換物件の改良や開発を行います。改良交換は、先送りまたはリバース交換の中で行われます。先送り交換のなかでは、交換当事者はまず、適格仲介人を使用して譲渡物件を売却します。譲渡物件の売却取引が完了した時点で、交換当事者は45日以内に交換物件を選定します。その後、交換当事者は交換物件の売買契約を締結し、適格仲介人の交換物件権原保有者（「EAT」）と適格交換物件同意書（Qualified Exchange Accommodation Agreement）を締結します。その上で、交換当事者は売買契約書の権利をEATに譲渡し、EATは交換利益を使用して交換物件の所有権を獲得し、特定の改良を完成させます。改良が完成した時点、または180日目の終わりのいずれか早い方で、EATは新規改良された交換物件の所有権を交換当事者に譲渡します。もし、改良を行うために交換利益だけでなく建設融資が必要な場合

は、EATが借用人になり、非遡及型融資（ノンリコースローン）の借入を行うこともあります。EATが交換当事者に物件を譲渡するとき、交換当事者が借用人となり、建設融資の債務を負います。

*改良交換でも同様の期限が適用され、交換物件およびその改良内容について４５暦日以内に選定しなければなりません。交換物件が新築される場合は、選定の際、敷地と改良建設内容の詳細をできるだけ具体的に法的表示をすることで選定要件を満たすことができます。交換当事者に実際に譲渡される交換物件と改良内容は、特定された交換物件・改良内容とほぼ同等であることがとても重要です。ここでも同様に、完成譲渡物件の取引完了から起算して180日以内または申告書の提出期限のいずれか早い方までに改良を完成し、交換物件の所有権を譲渡することになっています。

55. 個人資産交換1031税先送り交換では、投資家が旅客機、乗用車、事業設備など、同種の個人資産の売買で発生したキャピタルゲインを先送りすることができます。個人資産の交換では、同種と認められる要件が不動産に比べより厳密になります。一般的に、譲渡・交換される償却可能な個人資産が同種と認められるには、同じ一般資産クラス（General Asset Class）または製品クラス(Product Class)である必要があります。一般資産クラス（General Asset Class）には13種類あります。

オフィス家具、調度、および設備

情報システム（コンピューターおよび周辺機器）

コンピューターを除くデータ処理設備

商業目的以外の旅客機、およびヘリコプター

乗用車およびタクシー

バス

軽乗用トラック

重量トラック

電車および機関車、ただし電車交通会社が所有するものは除く

道路用トラクター車両

トレーラーおよびトレーラー積載型コンテナ

海上建設で使用されているものを除く船舶、遊覧船、引き綱およびそれに類似する海上交通設備

蒸気・電気発電および／または配給システム

著作権やフランチャイズ契約など、償却不可能な資産と無形個人資産における資産クラスはありませんが、そのような資産でも同種資産（例：同じ特性や特徴の資産）と交換することにより税先送り待遇を適用できることもあります。残念ながら、事業内容が同じであっても、営業権は同種とは認められません。

IRC第1031条では、下記の資産は税先送りの対象になりません。

主に売却を目的とした棚卸在庫やその他の資産

株式、債券、手形

債権又は、利子等の発生する証券類

パートナーシップの持分

信託証書、または信託を受け取る権利

無体財産

適格仲介人を含む四者交換

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1. 純調整費の計算: 例

購入価格 $400,000

資産追加分を加算 $25,000

減価償却費を減算 ( ) ($175,000)

調整費 $250,000

2. キャピタルゲイン（資産売却所得）の計算:

現在の売却価格 $600,000

交換経費を減算 ( ) ($30,000)

調整費を減算 ( ) ($250,000)

キャピタルゲイン $320,000 （資産売却所得）合計

3. キャピタルゲイン税の計算:

減価償却分の利益 $43,750($175,000 x 25% = 減価償却費)

連邦キャピタルゲイン税を加算 $21,750($320,000-$175,000 = $145,000 x 15%)

州キャピタルゲイン税を加算 $32,000(例：税率約 10% x $320,000 [資産売却所得])

= 税合計 $97,500

上記の公式は、おおよそ利益と交換取引により先送りできる合計を割り出すためのものです。正確な価額および交換取引が適切であるかどうかは、税アドバイザーにご相談下さい。

税金は、純資産額や利益ではなくキャピタルゲイン（資産売却所得）に課税されます。資産の売却では、利益が少なくても多額のキャピタルゲイン税が課税される可能性もあるのです。キャピタルゲインは、簡単にいえば売却価格と調整費（資産の取得原価と資産の追加価値を合計し、減価償却分を差し引いたもの）の差額です。

推定資産売却所得を計算するには、まず調整費を売却費から差し引きます。次に取引費用、仲介料、諸費用、譲渡税等を差し引きます。最後に、資産売却所得に税率を乗じたものがキャピタルゲイン税の推定額になります。

投資資産の売却は

まず計算から

適切なべスティングの決定投資資産を正しく交換するには、譲渡資産と交換資産の所有権を同じように保有しなければなりません。簡単に言えば、数少ない例外を除き、交換取引を始めたときの人や企業と、交換を完了した時点での人や企業が同じでなければならないということです。交換取引で最もよくある問題は、夫または妻が資産を別々に所有しており、融資会社が交換物件を共同所有することを融資の条件とした場合です。交換物件の所有権に配偶者の名義を追加すると交換が無効になる可能性があるからです。共同経営の提携者が物件を共同所有しており、物件を売却して提携を解消したい場合も同様です。提携者は共同所有している物件の持分を別々に交換することはできません。

下記のようなシナリオだと交換が無効になります。夫が売却し、夫と妻が共同でそれと同等価値の資産を購入する場合

ABC株式会社が売却し、XYZ株式会社が購入する場合

ABC合名会社が会社名義で売却し、提携者が個人名義で購入する場合

ABC合名会社が売却し、XYZ合名会社が購入する場合

複数の出資者による有限責任株式会社が会社名義で売却し、各出資者が個人名義で購入する場合

ABC有限責任会社が売却し、XYZ有限責任会社が購入する場合

例外は、以下の通りです。

夫と妻が撤回可能生前信託の受託者として売却し、夫と妻が個人名義で購入する場合

単一出資者による有限責任株式会社が会社名義で売却し、その出資者が個人名義で購入する場合

個人が売却し、その個人が死去したために、その後継者が購入する場合

撤回可能生前信託の受託者が売却し、その受託者が個人として購入する場合

交換契約補遺交換（エクスチェンジ）を行う際には、下記の文章を購入・売却契約書に追加してしてください。オリジナルの交換契約補遺をご希望の場合は、OREXCOまでお電話でお問い合わせ下さい。

譲渡物件の売却における購入契約書

買主は、売主がIRC第1031条に規定された税先送り交換を実行する意思を有し、その交換により権原譲渡の遅延や買主が負担する追加費用が発生することはないことを認める。さらに買主は、この同意書により発生する売主の権利と義務は、交換を円滑に執り行うことを目的に適格仲介人であるOREXCO（「Old Republic Exchange Facilitator Company」）に譲渡されることがあることを認める。買主は、売主が交換を完了することができるよう、売主とOREXCOに協力することをここに同意する。

交換物件の購入における購入契約書

売主は、買主がIRC第1031条に規定された税先送り交換を実行する意思を有し、その交換により権原譲渡の遅延や売主が負担する追加費用が発生することはないことを認める。さらに売主は、この同意書により発生する買主の権利と義務は、交換を円滑に執り行うことを目的に適格仲介人であるOREXCO（「Old Republic Exchange Facilitator Company」）に譲渡されることがあることを認める。売主は、買主が交換を完了することができるよう、買主とOREXCOに協力することをここに同意する。

100%繰越–州および連邦キャピタルゲイン税を完全に先送りするためには、交換当事者は交換利益をすべて再投資し、同等またはそれ以上の価値のある物件を購入するか、現金を支払い負債分を相殺する必要があります。下記のワークシートは、交換物件にかかる現金および負債額を計算できる便利なツールです。

譲渡物件 例 交換物件 例

売価: $400,000 購入価格 : $600,000

既存のローンを減算: $150,000 新規ローンを減算: $375,000

交換経費を減算: $25,000 最低頭金 : $225,000

純利益合計 : $225,000

交換物件の最低頭金は、譲渡物件の売却益と同等かより高額でなければいけません。そうでない場合は、現金による交換差益（ブーツ）を受領する可能性があります。

10Orexcoでは、税・法律に関するアドバイスを行っておりません。交換取引が適切であるかどうかは、税アドバイザーにご相談下さい。

?1031とは、何を指しているのですか?1031とは、不動産および個人資産の交換による税先送り法を規定する内国歳入法の条項を指します。

スターカー(Starker)とは、何を指しているのですか？スターカーとは、Starker v. U.S., 602 F2d 1341(9th Cir. 1979)と題された画期的な連邦裁判の訴訟事例を指します。この裁判で、先送り交換プロセスの有効性が初めて立証されました。スターカー訴訟まで、譲渡物件を売却してから、後日交換物件を購入するという交換形式は裁判で認められていませんでした。

セーフハーバーとは、何ですか？この言葉は、1991年に財務省規則により規定された税先送りの交換に関する規則です。ＩＲＳでは、この規定に準拠する交換を適格としています。

税先送り交換はなぜ人気のある金融手段なのですか？正しく行えば、投資家は不動産または個人資産の売却により発生する税金を先送りすることができ、投資資産の統合や多様化、レバレッジ運用、移動等を行うことができるためです。

適格仲介人を使用するのはなぜですか？適格仲介人を使用すると、ＩＲＳによりセーフハーバーに該当すると認められるからです。

同種とはなんですか？同じ特性や特質を有する不動産、または個人資産のことです。一般的に、不動産は投資目的か商業・事業目的であれば、外国不動産を除くすべての不動産が同種とみなされます。個人資産の場合は、同じGeneral Asset ClassまたはProduct Classである必要があります。

交換物件は、どのように正式に選定するのですか？物件を正式に選定するには、署名つき書面に明示の上、交換物件の所有権を委譲する義務を負う人（適格仲介人、または交換物件の売主）か、本人または財務省規制1.1031(k)-1(k)に該当する不適格者を除く「交換に関与する」人へ手渡し、郵送、ファックス、あるいはその他の方法で送付しなければなりません。一般的に、不動産は法定表示、住所、または識別可能な名称（例：メイフェア・アパートビル）が記載されていれば、明示と見なされます。45日間の選定期間の終了時に、ＩＲＣ1031で許可されている物件数よりも多く物件が選定されている場合には、交換物件が選択されていない場合と同様に扱われ、交換は無効になります。

45日・180日期限とはなんですか？譲渡物件の取引が完了した時点から、45日以内に購入物件を選定し、180日以内（または申告書の提出期限のいずれか早い方）に購入取引を完了しなければいけないということです。さらに、45日間の選定期間と180日間の交換期間は暦日です。45日目、または180日目が週末や祝日と重なっても、期限はそのまま適用されます。土曜日、日曜日、または祝日・祭日における期限延長はありません。

45日・180日期限を延長する方法はありますか？45日期限の延長は認められません。選定物件は、署名付き書面にて45日目の深夜12時までに申告しなければなりません。交換期間に関しては、180日目あるいは譲渡物件の委譲が行われる会計年度の税申告書の提出期限（延長期間も含む）のいずれか早い方になります。そのため、申告書の提出期限が早いために交換期間が短縮された場合には、交換期間を丸180日間持てるように、延長を申請することができます。

交換差益（ブーツ）とは何ですか？交換差益は、次の通り大まかに定義できます。１）現金交換差益（現金ブーツ）－交換取引中に受領した（または再投資しなかった）現金買主が手形を発行した場合も、その手形は現金交換差益とみなされます。２）「抵当交換差益（抵当ブーツ）」は、譲渡物件の売却時にローンを返済しても、交換物件では同額以上のローンの借入をしなかったとき、または負債の返済額と同額の現金を投資しなかったときに発生します。言い換えれば、交換物件のローンの借入をしない場合には、ただ単に交換物件の購入額になるように現金を追加しても全く構わないということです。３）同種でない交換物件を購入した場合

もう一人の投資家と共同で物件を所有していたとして、彼が交換を望まなくても、自分の持分だけを交換することはできますか？はい。その場合、物件の売却をする前に、二人の物件の持分をはっきりとさせておくといいでしょう。交換を希望する方は持分の交換を行い、もう一人の方は現金（課税対象）を受領することになります。ただし、適格仲介人と交換同意書を締結するまえにお互いの意図をはっきりさせておくことが大変重要です。ひとつの交換合意書のもとで、譲渡物件の売却取引が一旦終了してしまうと、売却益を分割したり、別々の交換物件を購入することはできません。

よくある質問と回答

一部税交換とはなんですか？投資資産の純資産額が１５０，０００ドルで、そのうち１００，０００ドルだけを交換物件の当て、残りの５０，０００ドルで新車を購入する場合は、一部税交換になります。車の購入に当てた５０，０００ドルは、現金交換差益となり課税対象となります。

ベース（基盤）を引き出して利益だけを再投資することはできますか？いいえ。ＩＲＳでは、現金の一部をベーシス、もう一部を利益と割り当てることを認めていません。受領した現金はすべて交換差益（ブート）とみなされ、キャピタルゲイン税が課税されます。

資産の正味価格とは何ですか？簡単に言えば、正味価格とは、売却価格から権原移転費用を差し引いた価格です。交換者は、交換物件を購入する際に、現金とローン額の両方を再投資することになっています。（交換差益（ブーツ）のセクションを参照）

自分名義の約束手形を交換取引の一部として適格仲介人に寄託することはできますか？いいえ。一旦手形を受領すると、課税対象の交換差益と見なされます。手形を1031交換の一部として使用するには、手形および信託証書は適格仲介人の名義で引き落としする必要があります。

手形を交換の一部にするにはどうするのですか？手形は適格仲介人の名義で引き落としする必要があります。180日の交換期間中、手形を交換の一部として使用するには、いくつかの方法が挙げられます。(1）手形を買主に委譲し、換金して交換利益に付加して交換物件の購入費用に当てる。(２）交換物件の売主から手形を交換物件の購入価格の一部として受領してもらうことで合意をもらう。（３）交換物件の購入前に全額支払われる短期手形（例：期日が6ヶ月以内）のみ受領する。支払い額はすべて交換資金に付加し、交換物件の購入に使用する。

賃貸住宅と自宅を含む物件を所有しています。それでも交換は可能でしょうか？はい。過去の税申告と整合性がとれれば大丈夫です。税アドバイザーとご相談の上、物件の投資としての比率を割り出してください。その価格分を交換することができます。

自宅としていずれ入居する場合、投資資産として保有しておかなければならない期間はどのくらいですか？ ＩＲCの第１０３１条において、投資資産に該当するための保有期間の規定はありません。投資資産を自宅

に変換するは、税アドバイザーにご相談されることを推奨いたします。

「非適格者」とは、どういう意味ですか？財務省規則では、適格仲介人として不適格な個人・法人について規定しています。不適格者には、代理人とみなされる人、規定で関係者と定義される人、また規定で代理人の関係者と定義される人が該当します。代理人には、過去2年間における従業員、弁護士、会計士、投資金融業者、不動産仲介者またはブローカーが含まれます。

関係者と交換取引を行うことはできますか？はい。2年保有条件という特定の規制がありますが、関係者に物件を売却したり、交換することは可能です。関係者と交換取引を行う場合、利益が認識されないようにするには、交換取引にて権原移転がばな行われた日から交換物件を最低2年間は保有しなけれらず、関係者も譲渡物件を最低2年間保有する必要があります。関係者には、家族、子孫自分が所有または管理する企業、非課税組織、合名会社が含まれます。譲渡人、受託者、信託の受取人も関係者とみなされます。関係者から物件を購入するのは、あまりお勧めできません。

交換の途中で、自分の資金にアクセスすることはできますか？交換取引の間、交換利益は交換信託口座に預けられますので、実際または推定の資金の受領はできません。物件を選定していない場合なら、45日目が終了した後で交換資金を受領することができます。ただし、物件を選定した後で交換取引を行わないと決断した場合だと、交換期間である180日が終わるまで資金にアクセスすることはできません。（限られているものの、例外が適用される場合も有）

交換経費とはなんですか？物件を売却する際に発生する、不動産仲介料、交換費、法定料金、譲渡税などの経費（必ずしもこれに限定されない）です。交換経費は売却益から差し引か、交換物件への投資額がその分減少することがあります。

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ur Missionアコモデータ、適格仲介人、ファシリテータ－交換利益を保有し、譲渡物件売却時に本人として取引を行うなど、税先送り交換取引の仲介を行う人または企業を指す。納税者本人や納税者の関係者・代理人は、アコモデータ、適格仲介人、ファシリテータになることはできない。

調整費－簡単にいえば、調整費は購入価格に資本の増加価値を追加し、減価償却費分を差し引いたもの。交換、贈呈品、検認、信託分配などの取引が物件の調整費に影響する。税または法律アドバイザーが、正式に調整費を確定する。

基盤－取引における利益または損失を確定するための起点のこと。一般的に、基盤は物件の取得原価を指す。

交換差益（ブーツ）－交換差益とは、現金、抵当手形、ボート、株式など、交換取引で受領した同種ではない資産を指す。交換差益にはキャピタルゲイン税が課税される。交換取引では、交換物件の購入に使用されない資金はすべて交換差益（ブーツ）と呼ばれる。

キャピタルゲイン－一般的に、譲渡物件の売却価格から売却経費と調整ベースを差し引いた差額を指す。

推定受領―交換期間中に、交換取引を行う当人が交換利益や資産をコントロールできる場合、推定受領とみなされることがある。交換利益や資産を実際に受領したり、推定受領した場合、IRC第1031条にもとづき交換は無効となる。

先送り（繰越）－交換物件を税先送り交換を行わずにに売却する時まで（例：「先送り」した時点まで）キャピタルゲイン税の支払いを遅らせることができる。

先送り（繰越）－交換物件を税先送り交換を行わずにに売却する時まで（例：「先送り」した時点まで）キャピタルゲイン税の支払いを遅らせることができる。

交換物件権原保有者（EAT）－リバース交換において、譲渡物件または交換物件の権原を保有する企業を指す。大抵の場合、EATはリバース交換を扱う適格仲介人と関連している。

交換期間－先送り交換にて交換物件を購入できる期間、またはリバース交換にて譲渡物件を売却できる期間のこと。先送り交換は、譲渡物件の譲渡が行われた時点で、リバース交換の場合は物件がEATに譲渡された時点から開始となる。交換期間は譲渡後180日目か、自動延長が適用されなければ税申告の期限日（異なる会計年度を適用している企業でなければ、通常4月15日）のどちらか早い方に終了となる。

選定期間－譲渡物件のクローズ後45日以内に、3つの規則のうちのいずれかに準拠する形で交換物件を選定しなければならない。リバース交換では、交換物件の購入後45日以内に譲渡物件を特定しなければならない。

同種資産－不動産から不動産への交換など、交換にて譲渡または受領する特性や特質を指す。不動産の場合、未開地から未開地に交換というように、用途が同じでなくても構わない。商業・事業目的または投資目的で保有されている他の不動産と未開地を交換することもできる。米国の不動産と外国不動産は同種ではない。個人資産の場合は、同じ一般資産クラスまたは製品クラスである必要がある。

適格交換物件同意書（QEAA）－EATが譲渡物件を売却するまで、交換物権または譲渡物件を購入し、権原を保有することに同意する旨を示す同意書のこと。

発生利益－まだ課税されていない利益のこと。交換が成功すると、利益は発生しても認識されないため、課税されることはない。

認識された利益－物件の売却または課税対象となる譲渡により発生し、課税される利益（ゲイン）を指す。

関係者－IRC第267条（ｂ）および707条（ｂ）（１）では、交換を行う当人の関係者を下記に該当する人・企業だと定義している。家族－兄弟、姉妹、配偶者、先祖、直系の子孫、譲渡人、受託者、信託の受取人、同じグループあるいは個人の傘下にある企業2社、直接・間接的に所有する株式、資本、利益が50％を超える企業や合名会社

譲渡物件（売却物件）－1031交換取引において、交換当事者が手放す物件のこと。交換取引において、この段階は第一段階（第一フェーズ）と呼ばれることもある。

交換物件（購入物件）－交換当事者が1031交換または取引の第二段階（第二フェーズ）で購入する物件のこと。

譲渡税－都市、郡、州が資産譲渡につき、その資産額または価格に基づいて課す税金のこと。直接譲渡を行うことにより、譲渡税の追加発生を防ぐことができる。

用語集

国内支店の問合せ先（電話番号)

800-738-1031ウェブサイト：www.orexco1031.com

残念ながら、適格仲介人産業における連邦規制はありません。誰でも比較的容易に

適格仲介人になれるからこそ、資産をきちんと保護できる適格仲介人に交換利益を託す

ことが重要になります。

オールド・リパブリック・インターナショナル株式会社（Old Republic International Corporation）

の完全子会社であり、100億ドル相当の様々な保険を取り扱うオールド・

リパブリック国内権原保険会社（Old Republic National Title Insurance Company）

により、OREXCOでは顧客様の交換利益を保護いたします。オールド・

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OREXCOをご利用になれば、交換資金の保護や迅速で正確な書類作成を安心して任せる

ことができるのです。d.

この冊子の情報をご活用頂き、ご自身の状況について税アドバイザーの方とじっくりご相談して頂ければ幸いです。なにか質問等ございましたら、米国各地の支店にお電話でお問い合わせ下さい。なお、ウェブサイト(www.orexco1031.com)でも最新情報・リソースを入手できます。

FEA会員交換アコモデータ連合（FEDERATION OF EXCHANGE ACCOM-

MODATORS）

OREZCOでは、税・法律に関するアドバイスを行っておりません。交換取引が適切であるかどうかは、税アドバイザーにご相談下さい。

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交換の国内エキスパート

当社ウェブサイトwww.orexco1031.com

もご参照下さい。

©2007 オールド・リパブリック・エクスチェンジ・ファシリテーター会社

ジョージア州アトランタ支店 866.330.1031

マサチューセッツ州ボストン支店 866.663.1031

カリフォルニア州カーメル支店 888.822.1031

ノースカロライナ州シャーロット支店 888.543.1031

オハイオ州シンシナティ支店 888.583.1031

フロリダ州ビーチ支店 888.447.1031

ハワイ州ホノルル支店 877.591.1031

テキサス州ヒューストン支店 866.622.1031

カリフォルニア州アーヴィン支店 866.990.1031

ミシシッピー州ジャクソン支店 888.304.1031

ネバダ州ラスベガス支店 888.893.1031

カルフォルニア州ロサンゼルス支店 888.303.1031

ミネソタ州ミネアポリス支店 800.328.4441 (x1166)

ニューヨーク州ニューヨーク支店 800.944.1031

カルフォルニア州オークランド支店 800.481.1031

カルフォルニア州ペタルマ支店 888.677.1031

ペンシルベニア州フィラデルフィア支店 866.803.1031

アリゾナ州フィニックス支店 888.685.1031

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国内共通 800.738.1031

スペイン語: 877.608.1031

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