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Mtodo de Valuacin de Inmuebles Histricos

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c) El valor de mercado que consiste en conocer el valor econmico asignado a edificios semejantes y obteniendo el promedio, agregando a estos.

d) El valor de reposicin histrico, determinado por los eventos histricos, la originalidad de sus componentes y las condiciones de reposicin nueva.

Captulo VIPresentacin del Caso de Estudio

Ubicacin y contexto urbano

El caso de estudio ha sido seleccionado del Centro Histrico de la Ciudad de Villahermosa, Tabasco. La ciudad es considerada de caractersticas modernas y, como ya se explic anteriormente, se determina como joven por su tardo desarrollo e integracin al resto del pas debido a sus caudalosos ros que la circunscriben.

Dentro de su Casco Histrico, conformado por los barrios antiguos, los inmuebles de mayor antigedad que an existen pertenecen al siglo XIX, y de ellos se ha seleccionado el denominado Caf del Portal, nombre que asume por sus caractersticas arquitectnicas de la fachada principal (Calle Independencia), que consiste en un portal que enmarca la acera de la calle con una arquera de forma ojival al estilo Neogtico y que ha conservado su nombre desde 1913. Se encuentra ubicado en el barrio del Centro y ocupa la cabecera de la manzana 17 formada por las calles: Independencia, Nicols Bravo y Miguel Hidalgo.

Se encuentra localizada en un punto de vital importancia para la ciudad ya que mira al frente al edificio del Palacio de Gobierno del Estado y al parque principal, Plaza de Armas, ambos del siglo XIX.

Frente a la segunda fachada (Calle Nicols Bravo) se encuentra el edificio moderno del Tribunal Superior de Justicia. En la misma manzana an se

Foto ao 2002

Foto ao 2006


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encuentran varios inmuebles del siglo XIX y de principios del XX, que en su conjunto conservan la imagen urbana de su poca.

Dentro del contexto econmico de la ciudad de Villahermosa, la zona centro rompi su equilibrio urbano al modificar el uso del suelo del enclave habitacional unifamiliar al comercial. Las consecuencias no se han hecho esperar; se increment la afluencia vehicular y los comercios y oficinas se han instalado en las residencias cuyo uso original evidentemente no se adecua a su nuevo uso, lo que obliga a que sean violentamente intervenidas.

El factor econmico ha sido decisivo al transformarse en zona comercial y sede del gobierno; el costo de la tierra se incrementa notablemente, la rentabilidad aumenta, surgiendo la inevitable especulacin dada por la oferta y la demanda, cobrando mayor valor la tierra que las construcciones, trayendo como consecuencia inmediata las demoliciones para construir con anarqua y sin un plan urbano que las norme. Edificios de varios niveles, acordes a la rentabilidad del terreno, que dejan en el olvido al patrimonio histrico y arquitectnico que, a lo largo del tiempo, han quedado como mudos testigos de la vida de la ciudad.

La zona est comprendida dentro del Distrito I: Centro Urbano. Comprende el antiguo casco urbano y el actual centro de la ciudad. Habitan el distrito 16,447 personas. Su densidad bruta es de 114.45 hab/ha, y su nivel de saturacin es de 99 por ciento. Los usos de suelo tradicionales conformados por vivienda cambiaron a usos comerciales y de servicios.12

Calle Miguel Hidalgo

12 Crnica Grfica. Crecimiento de la ciudad de Villahermosa Perodo 18841999. Induvitab. Gobierno del Estado de Tabasco. 1999

Eva Margarita Arechederra Sauvag

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de 1863, durante la celebracin de la Independencia Nacional, hecha por algunos habitantes que an simpatizaban con la corona imperial como un acto de apoyo a ella.

A travs de los aos, la propiedad ha cambiado de dueos, apareciendo ya para 1894 como propietario el Sr. Manuel Briceo. Posteriormente, fue adquirida por el Sr. Mariano Olivera, quien fuera Juez del Registro Civil y catedrtico del Instituto Jurez (hoy Universidad Jurez Autnoma de Tabasco), quien le construy en 1911 el portal de arcos ojivales que le caracterizan y que ocupa el rea de banqueta, por lo que fue advertido en un acuerdo fechado el 14 de agosto del mismo ao que los portales quedaran abiertos al pblico.

Como rea comercial y de servicio, ya conocida como Caf del Portal, est documentada el 17 de junio de 1947 por el hecho de ser felicitado el Sr. Jos Alday Amabilis por el entonces gobernador del estado, Francisco J. Santamara, al dar a la ciudad un lugar de primersima categora. El caf se dice estaba amueblado. El portal y la terraza contaban con mesas de cristal y maderas preciosas. La terraza El Mirador fue inaugurada el 9 de abril de 1949 como lugar para bailes y ah se dio cita toda la sociedad villahermosina, siendo de gran popularidad en las dcadas de los 50 y 60, por lo que cobr un gran significado para la gente de esa poca.

Como cafetera ha continuado sus servicios desde entonces a intervalos, pero como propiedad pertenece desde el 6 de abril de 1971 a la familia Fernndez Priego, quienes lo han mantenido en arrendamiento. Recientemente fue requerido para instalar una tienda Extra, siendo denegado el permiso debido a los cambios que se requeran, sin embargo, fue solicitado el permiso de remodelacin para la instalacin de una compaa de mensajera y, mientras el trmite se realizaba en el INAH, se llev a cabo, sin autorizacin, la remodelacin en un fin de semana. Por lo anterior el inmueble se encuentra cerrado hasta deslindar responsabilidades de la intervencin de la que ha sido objeto (marzo de 2006).

Caractersticas arquitectnicas de evaluacin

Las caractersticas de un inmueble considerado histrico pueden obedecer al momento poca en que fueron construidos, sin embargo, en muchos casos las influencias arquitectnicas se dieron de manera tarda, debido a la lentitud en los medios de comunicacin, por lo que los elementos constructivos pueden no coincidir con exactitud a la datacin.


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Como referencia para la evaluacin se considerarn ciertos parmetros que a continuacin se mencionan, pues debido al aislamiento geogrfico de la regin en la poca correspondiente, pudieran no coincidir con precisin, por lo que se establecen los anteriores y los posteriores inmediatos, asumiendo criterios ms amplios. En primer trmino la definicin legal:

1. Monumento Histrico por determinacin de Ley: son los inmuebles construidos del siglo XVI al XIX.

2. Monumento Histrico Civil relevante por Ley: son las obras de carcter privado que se consideran relevantes de los mismos siglos, pudindose considerar para su evaluacin:

Ser ejemplo de tipologa o estilo arquitectnico Ser nica en el contexto urbano Que su tamao sea significativo Que se distinga por su diseo Que presente innovaciones tcnicas Que sea obra de autor reconocido Que sea reconocida por la comunidad

En lo referente a su estado de conservacin se deber evaluar el edificio estudiado, pero slo considerando el grado de deterioro, las modificaciones y alteraciones que hubiera sufrido, definiendo las siguientes categoras:

1. Malo: Si presenta deterioros significativos que pongan en riesgo su estabilidad estructural.

2. Regular: Deterioros que no pongan en riesgo la estabilidad estructural, como humedades, daos en pavimentos y pisos y prdidas de elementos de ornamentacin.

3. Bueno: Son los que presenten un deterioro mnimo, como prdida de aplanados, ligeras afectaciones en pisos y techumbres, los cuales puedan ser corregidos con mantenimiento.

Por lo anterior, y referido al caso de estudio, podemos considerar el nmero 2: Regular, en lo que hace a conservacin, debido a la reciente intervencin sufrida al interior del inmueble.


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De igual manera, las alteraciones o modificaciones deben ser evaluadas de manera independiente al estado de conservacin, considerando lo original del estilo y la poca para determinar los cambios sufridos, pudiendo establecerse las siguientes categoras:

1. Muy Modificada: Son las edificaciones modificadas estructuralmente del valor patrimonial y que hagan casi irreconocible sus caractersticas.

2. Modificada: Son las que an puede reconocerse su estructura compositiva original, distinguindose los elementos extraos.

3. Integra: Son las construcciones que no han sufrido modificaciones, conservando de manera perceptible su composicin original.

En este apartado, el edificio estudiado tambin se ubica en el parmetro nmero 2: Modificada, ya que conserva los suficientes elementos para ser reconocido su origen y de igual forma son identificables los componentes aadidos.

La Corriente Estilstica a la que pertenece pudiera estar un tanto mezclada, sin embargo es parte de la caracterstica de la poca, cuando los estilos tenan poca permanencia y los cambios se suscitaron a velocidades sin precedentes, por lo que se consideran:

1. Neoclsico: Primera mitad del siglo XIX. Se da en Mxico como producto de la Escuela de San Carlos, siendo lo imperante en Europa. Existe un menor dominio


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del macizo al vano, presencia del entablamento clsico con cornisa, friso y arquitrabe, pilastras adosadas a la fachada con capitel y basa, ritmo de vanos y macizos, rodapi liso de 80 cm, vanos de 120 de ancho y 250 cm de alto coronados por moldura o cornisa, marcos de vanos en cantera o ladrillo de 20 a 25 cm, herrera de barrotes ligera, labrada en forja, techos horizontales con vigas y cuartern de barro.

2. Neogtico: Abarca de la segunda mitad del siglo XIX a la primera dcada del XX. Usa como motivos ornamentales el arco ojival, el polibulado, las ovas, los pinculos, las almenas, los crculos polibulados, los valos y las mnsulas. Adems se identifican por el dominio del macizo sobre el vano, entablamento con ojivas, pilastras adosadas, rodapi abultado y moldurado de 80 cm, vanos de 120 cm por 250 cm en proporcin 1:2 y coronados por un tmpano apuntado a una moldura ojival, cerramientos con arco ojival o polibulado, marcos de vanos realizados en cantera o ladrillo con molduras perimetrales, herrera de barrotes ligera labrada en forja con motivos ojivales.

3. Eclctico: Se manifiesta de la segunda mitad del siglo XIX a la tercera dcada del XX. Su mayor auge es en el Porfiriato. Consiste en un enriquecimiento ornamental sobre la estructura del neogtico de tipo zoomorfa o fitomorfa, como cartelas, roleos, mnsulas y modillones florones, guirnaldas y escudos realizados en cantera o estuco. Al entablamento clsico se agrega una rica ornamentacin labrada o en estuco, adems de pretiles slidos, balaustradas interrumpidas por remates de pilastra y coronados con macetones, nforas o pinculos. En los muros, pilastras adosadas con capitel eclctico y basa, a veces interrumpidos en su trayectoria, ritmo de vanos y macizos en las fachadas, muros aplanados con varios planos, con estras horizontales y almohadillados y construidos en adobe, rodapi liso o moldurado, herrera en balcones de fierro fundido en diseos repetitivos o modulares.


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En resumen, en cuanto a la corriente estilstica, muestra una fuerte influencia tarda del Neoclsico, sin embargo se apega al Neogtico (al cual pertenece por poca), expresado en los arcos ojivales principalmente, y toma del Eclecticismo la libertad de ornamentar con capiteles, basas, molduras y dems elementos coincidentes.

Finalmente, la datacin puede ser determinada por las caractersticas formales de un edificio o al menos ayudar a la determinacin de su edad, as como los avances tecnolgicos y los materiales de construccin usados ayudan a la datacin, siendo lo ms adecuado apoyarse en la informacin de tipo histrica bibliogrfica y documental. Los perodos en que se plantea son:

1. 1800-1850. Dominante estilstico Neoclsico, pero manteniendo las caractersticas constructivas anteriores. Se estandariza el ancho de los muros de adobe en 80cm, acabados con molduraciones de enjarre pulido. Las jambas y cerramientos utilizan cantera labrada o ladrillo de barro cocido. Se generaliza el uso del arco rebajado o escarzado. Las columnas y pilastras son de formas y proporciones dricas, jnicas y corintias, con el fuste atinado, de 35 a 50cm de ancho con disminucin gradual en su desarrollo. Se usa el arco de medio punto y de tres puntos con dovelas. Los techos planos con estructura de vigas de madera y como innovacin el uso del ladrillo cuartern.

2. 1850-1900. Corrientes Eclcticas, sobresaliendo la artesana del estuco y la cantera. En los ltimos aos del siglo se introduce el acero en la construccin. En muros, el acabado con estuco y molduras, y a finales la piedra o cantera finamente cortada y labrada aparente. Cerramientos con arco escarzado o dintel horizontal recto. Los corredores son soportados por columnas clsicas, capiteles eclcticos de gran variedad formal; arqueras con arco de medio punto, de tres puntos, ojival o polibulado. Aparecen las cubiertas resueltas con rieles de ferrocarril y bveda de cua utilizando ladrillo de barro cocido, usado tambin en columnas, muros y cerramientos. La planta es ms libre pero igual a partir de un patio central (Gmez Arreola, 1998).

Una vez hecha la identificacin de los componentes arquitectnicos del inmueble, as como el registro fotogrfico mostrado, se proceder a definir los planos arquitectnicos dibujados a escala, considerando las plantas, fachadas y detalles.


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Planos arquitectnicos

Plantas arquitectnicas


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Fachadas arquitectnicas


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Detalles arquitectnicos


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Captulo VIIDescripcin del Mtodo

Generalidades

En la mayora de intercambios se maneja un bien llamado moneda, lo cual significa que la valoracin personal de un bien es el dinero que se est dispuesto a dar por l, para adquirir su dominio, o el dinero que se pretende para transferirlo. Determinar el precio o valor de un bien es fundamentalmente el objeto del anlisis de valor.

De esta manera establecemos que el precio es una relacin de intercambio de bienes, pudiendo decir que es el promedio de las cantidades monetarias que entran en juego por parte de cada uno de los interesados. Sin duda alguna el dictamen de valor deber expresarse en cifras, sustentarse con un anlisis real del mercado existente, referirse a un tiempo determinado y en todos los casos su resultado se expresar con independencia de los fines para lo cual haya sido solicitado.

El precio podemos considerarlo es externo al individuo, ya que ste no puede calcularlo basndose en su propia escala de valores, sino se debe pronosticar mediante el asesoramiento que hubiese necesidad de atender y que rija el mercado correspondiente.

El precio y los bienes se mueven en un conjunto que se denomina mercado, regido por el comportamiento econmico racional, en el que no son las valoraciones personales las que imperan, sino el precio determinado por el mercado en el cual acta. La tcnica para determinar el precio se llama tasacin o valuacin.

Por otro lado, es tambin importante destacar que los precios son tan slo una manifestacin del componente ms ntimo, intrnseco del bien, llamado valor; la predeterminacin aproximada de los precios requiere de un fundamento cientfico. La ciencia que se dedica a la valuacin se denomina tasacin.

Los mtodos tradicionales de Valuacin para inmuebles se pueden sintetizar en tres y son:


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1. Mtodo Fsico o de Costo Directo. Basado en el costo de reproduccin en iguales condiciones del bien en estudio.

2. Mtodo de Capitalizacin de Rentas: Es el monto del capital requerido para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas del bien valuado, en similares condiciones de tiempo y riesgo.

3. Mtodo de Mercado: Es el que resulta de la aplicacin de operaciones matemticas de tipo estadstico, que relacionan y comparan los datos de la oferta de inmuebles en un mercado real, sano y abierto, que se expresan en precios unitarios de construccin por metro cuadrado.

Cuando realizamos la valoracin econmica de cualquier tipo de inmueble vemos que es necesario considerar determinadas caractersticas relativas a su localizacin, al mercado y otras propias del activo a valorar. Ahora bien, tratndose de un inmueble con valor histrico-artstico, el mtodo no es radicalmente diferente pero tendr otras particularidades, ya que, por ejemplo, el lugar que ocupa en la ciudad es irrelevante, o incluso la mejor zona de la ciudad ser el lugar donde se encuentre ubicado, siendo su presencia un beneficio econmico para la zona.

Existen caractersticas de la localizacin y del inmueble que se entremezclan entre s, y se puede observar cmo unas influyen sobre otras. Tal es el caso de los acontecimientos que marcan la historia del inmueble, como pueden ser quin lo construy y cundo, los hechos ms relevantes que han tenido lugar all y que han influido tambin en la historia de la ciudad.

Partiendo entonces de los elementos comunes aplicados en un formato de avalo y conociendo sus caractersticas, se abundar en el caso de la valoracin de un inmueble catalogado haciendo una analoga para determinar las variables que intervienen en el caso de estudio.

Elementos conceptuales

Las cinco etapas en que se ha dividido la conceptualizacin del mtodo propuesto inicia con los fundamentos terico de cualquier mtodo, estableciendo que se requiere de conocimientos profundos acerca del tema en cuestin para la comprensin del significado de los conceptos que se manejen; el anlisis y seleccin de los marcos referenciales que sirvan de sustento a la valoracin, lo mismo si son de tipo histrico, terico o jurdico; conceptos generales que sustenten el tema y los significados que adquiera, de acuerdo a las condiciones particulares, como el caso de los catlogados.


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Para la tasacin de los inmuebles histricos, se considera la importancia de poseer los conocimientos de historia de la arquitectura, en primer trmino, as como los movimientos estilsticos y sus caractersticas, saber acerca de la influencia de las diferentes corrientes y tendencias tanto sociales, polticas y culturales que hubieran contribuido a la manifestacin arquitectnica dada y que dejara su huella indeleble contenida en el edificio a travs del tiempo.

Elementos analticos

La etapa analtica es la referente a la recopilacin de la informacin, tanto documental como de campo, elaborando el registro fotogrfico que de manera grfica ilustre el objeto de estudio y permita su plena identificacin. Recopilar los datos en cuanto a las condiciones legales y posibles afectaciones que pudieran ser determinantes en la tasacin del inmueble.

La capacidad de anlisis para el caso de los edificios histricos requiere de mayor detenimiento en la recoleccin de los datos y su clasificacin en pocas, rdenes y corrientes, tipificando los elementos arquitectnicos caractersticos y jerarquizando los componentes, tanto del propio objeto de estudio, como de su ubicacin en el contexto urbano.

Elementos descriptivos

El proceso descriptivo, en el caso de la valuacin en general, se refiere al vaciado de la informacin al formato normal del avalo, en donde se asientan los datos referentes a los antecedentes, caractersticas del contexto urbano, del terreno, as como las caractersticas en general del predio y la descripcin detallada de los componentes fsicos constructivos de la obra.

En nuestro caso de estudio, independientemente de los datos generales, se requiere de la capacidad y los conocimientos para la descripcin pormenorizada de las caractersticas morfolgicas del inmueble, destacando los atributos artsticos y compositivos. Se deber dominar el lenguaje tcnico y de diseo arquitectnico, as como su influencia en la importancia del contexto urbano como armona con el resto de los edificios.


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Elementos argumentativos

En este apartado, el esquema se refiere al usado para un avalo comn y consiste en exponer todos aquellos argumentos que puedan influir en la conclusin para estimar el valor real, as como explicar los conceptos que intervengan en las decisiones finales. Se exponen los objetivos del dictamen y la metodologa aplicada a la tasacin. En cuanto a los trminos empleados, se puedan dejar interrogantes, declaraciones y documentacin que avalen lo declarado, as como todo aquello que de fundamento al estudio de valor.

La argumentacin, en el caso de un inmueble catalogado, recurrir a determinar todas aquellas condiciones y principios que puedan influir directa o indirectamente en el dictamen del valor. Se demostrarn las intervenciones que el inmueble haya tenido y el nivel: restaurado, remodelado o modificado. Tambin los fundamentos de carcter histrico, como eventos relevantes, estancia de celebridades o vivencias significativas de los pobladores del lugar. Su distincin por ser diferente y original, pudiendo ser nico en su gnero, siendo tambin motivo de distincin su conservacin con respecto del paisaje urbano, por la importancia de sus dimensiones, por el grado de ornamentacin, por la preservacin de su uso original, o por ser la sede de instituciones u organizaciones de importancia para la ciudad.

Elementos metodolgicos

En este ltimo apartado se exponen los mtodos de valuacin y su desarrollo, siendo los reconocidos en la actualidad los siguientes: enfoque de costos, de mercadeo y de ingresos, para mediante un proceso matemtico de comparacin y ponderacin, obtener finalmente una conclusin del valor asignado al caso.

En la valoracin de los catlogados, adems de la aplicacin de los mtodos ya mencionados, se requiere el conocimiento y la destreza para establecer comparaciones y ponderaciones con otros mtodos que han sido usados en ciudades ricas en ese tipo de patrimonio inmobiliario.


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Esquema conceptual del mtodo

La descripcin del mtodo planteado se presenta en un esquema sinttico comparativo de las estrategias a seguir en el caso tradicional y el particular para inmuebles de tipo histrico o catalogado (Prats, 2005: 47).

En nuestro pas, como en los estados de Puebla (Tabla Angelpolis) y de Jalisco, as como en el extranjero, en Espaa especficamente (Grupo TINSA), se han desarrollado mtodos para la tasacin de inmuebles catlogados, que luego de ser analizados en su aplicacin y comparados con otros mtodos ya mencionados, se advierten ciertos desequilibrios. Mientras uno apenas logra revaluar a los inmuebles catlogados, ya que los castiga fuertemente en caso de haber sido intervenidos, y los premia en proporciones insignificantes por cada cien aos de existencia, el otro se va al extremo opuesto, calificando muy alto los valores estimativos y de carcter intangible, por lo que se hacen algunas propuestas de modificaciones que redundan en un mtodo nuevo que denominaremos Edenpolis.


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Esquema y contenido del Formato de Avalopara Inmuebles Catlogados

Estas metodologas debern valorar y agrupar los edificios histricos o artsticos de acuerdo a la relevancia de sus elementos arquitectnicos, la intervencin artesanal de sus adornos en fachadas y la figura jurdica de la tenencia del bien o la residencia de personajes importantes.


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La valoracin surgida de la aplicacin de los mtodos tradicionales y su combinacin con los mtodos para los inmuebles catlogados permite distinguir las debilidades y las fortalezas de cada mtodo, como ya se explic, permitiendo hacer las modificaciones que equilibren los resultados y acerquen el valor del inmueble catalogado hacia los objetivos deseados. Esta manipulacin deliberada se sustenta y justifica mediante la representacin grfica, en donde se distingue claramente el desequilibrio inicial y el balance logrado con los cambios ofrecidos a los mtodos usados.

Cabe destacar que las tcnicas valuatorias tradicionales se sustentan en disciplinas de carcter tcnico y econmico que slo consideran los valores tangibles de los inmuebles, siendo necesario distinguir y revaluar los inmuebles antiguos desde una visin menos tcnica y que permita destacar en ellos los valores intangibles y estimativos para otorgarles las merecidas atribuciones consideradas para las joyas.

Seguidamente, se presenta el avalo realizado al caso de estudio Caf del Portal, con sus pormenores y modificaciones explicitadas, aportando los resultados en trminos monetarios como conclusin de la presente investigacin y en cumplimiento de los objetivos preestablecidos.

Consideraciones previas al Avalo

En el contenido del avalo se contemplan los por menores que caracterizan al inmueble valuado y se aplican los diferentes mtodos que ofrezcan la mayor precisin, aunque al tratarse del caso particular de un inmueble con valores de corte histrico se hace necesario someter el anlisis a comparaciones, con avalos de casos similares, en donde el inmueble fue tasado considerando los atributos propios formales y los valores intangibles que se le atribuyen.

Los mtodos encontrados que han sido aplicados en este tipo de valuacin contienen grandes similitudes, ya que todos estn basados en la importancia del significado que el edificio ha tenido para la comunidad a la que pertenece, esto debido a los acontecimientos de los que hubiere sido testigo, as como de los valores contenidos por ser representativo de una poca y de un estilo arquitectnico determinado; sin embargo, pareciera coincidir tambin en cierto recato ante la valoracin de cosas subjetivas, ponderando los elementos tangibles o tratando de acercar todo el planteamiento hacia ellos.


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Esta situacin resulta un tanto perjudicial para la tasacin de los inmuebles catlogados, y con el afn de encontrar una forma de otorgarles el valor ms justo, se pretende replantear lo hecho para ofrecer una manera de mejorar los resultados econmicos sin romper con los principios valuatorios tradicionales. Por tal motivo se aplicarn los tres mtodos tradicionales y se seleccionaron dos de los cuatro mtodos para inmuebles antiguos referidos, obedeciendo esta distincin a reconocer en cuales de ellos han sido considerados mayor nmero de elementos a valorar.

Estructura del Formato de Avalo

El mtodo propuesto descansa sobre la estructura propia del Formato de Avalo Inmobiliario tradicional, al cual se le adicionarn los captulos y apartados correspondientes al tipo o gnero del bien valuado, en este caso, un inmueble histrico o artstico debidamente catalogado por el Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH) y desde luego de conformidad con la normatividad relativa al uso, disposicin e intervencin de este tipo de inmuebles, con el objeto de valorar en su exacta dimensin los atributos relativos a los valores del objeto arquitectnico, tanto objetivos como subjetivos, as como la aplicacin de dos de las metodologas subjetivas de valuacin inmobiliaria para edificios catlogados, las cuales son:

1. Mtodo Subjetivo Va Valor Tabla Angelpolis.2. Mtodo Subjetivo Va Matriz de Coeficientes.

La estructura genrica del Avalo Tradicional de Inmuebles consiste en:

I. AntecedentesII. Caracterstica urbanaIII. El TerrenoIV. Descripcin general del inmueble V. Elementos de construccinVI. Consideraciones previas a la conclusinVII. Valor fsico o directo (costos)VIII. Valor comparativo de mercadoIX. Valor de capitalizacin de rentasX. Resumen de los mtodos aplicados


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XI. Consideraciones previas a la conclusinXII. Conclusin o dictamen de valorXIII. Anexos (reportes fotogrficos y memrias de clculo)

Elementos del Avalo de Inmuebles Catlogados

Mtodo PropuestoA la estructura del avalo de inmuebles, independientemente de los apartados tradicionales, se le adjuntarn los siguientes apartados, captulos e incisos de manera secuencial, respetando en todos los casos la nomenclatura progresiva tradicional:

I. AntecedentesI.1. Histricos I.2. Ficha de levantamiento de bienes catlogadosI.3. Solicitante y propietarioI.4. FechaI.5. GneroI.6. Rgimen de propiedadI.7. Objeto del avaloI.8. UbicacinI.9. Clave catastralI.10. Cuenta predialI.11. Datos del R.P.P.

II. Caracterstica urbanasII.1. Clasificacin y/o declaratoria de zonaII.2. Construccin dominanteII.3. ndice de saturacinII.4. Uso del sueloII.5. PoblacinII.6. Contaminacin ambientalII.7. Vas de accesoII.8. VigilanciaII.9. Servicios pblicosII.10. Equipamiento


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III. El TerrenoIII.1. Tramos de calleIII.2. OrientacinIII.3. ColindanciasIII.4. Macro y micro localizacinIII.5. SuperficieIII.6. TopografaIII.7. PanoramaIII.8. Densidad habitacionalIII.9. Intensidad de construccinIII.10. Servidumbre y/o restriccionesIII.11. Restricciones INAH o INBA

IV. Descripcin general del inmuebleIV.1. Uso actualIV.2. DistribucinIV.3. Tipologa arquitectnicaIV.4. Tipologa de elementos arquitectnicosIV.5. Tipologa de elementos constructivosIV.6. Tipologa de elementos ornamentalesIV.7. Nmero de nivelesIV.8. Vida tilIV.9. Edad cronolgica y aparenteIV.10. Estado de conservacinIV.11. Calidad del proyectoIV.12. Unidades rentables

Se incluir el siguiente captulo entre el IV y V tradicional:

V. Valores del objeto arquitectnico:V.1. Valores objetivos

V.1.1. Expresin formalV.1.2. PlsticaV.1.3. OrnamentacinV.1.4. Elementos Tipolgicos


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V.1.5. Armona (trazo)V.1.6. IntegracinV.1.7. Uso-utilidadV.1.8. FuncionalidadV.1.9. Tcnica constructiva

V.2.Valores subjetivosV.2.1. HistricoV.2.2. ArtsticoV.2.3. AutenticidadV.2.4. De autoraV.2.5. SocialV.2.6. EspiritualV.2.7. Simblico

Se renombrar el siguiente captulo tradicional y as secuencialmente:

VI. Elementos de construccinVI.1. Obra negra, cimentacin, estructura, muros, entrepisos, techos, azoteas y bardasVI.2. Descripcin y clasificacin de elementos arquitectnicos relevantes, ornamentacin en fachadas e interioresVI.3. Revestimientos y acabados: aplanados exteriores e interiores, plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras y pinturaVI.4. CarpinteraVI.5. Instalaciones hidro-sanitarias, muebles de bao y cocinaVI.6. Instalacin elctricaVI.7. Puertas y ventanera metlicaVI.8. Vidriera y plsticosVI.9. CerrajeraVI.10. FachadasVI.11. Instalaciones especialesVI.12. Elementos accesoriosVI.13. Obras complementarias


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VII. Consideraciones previas al avalo VII.1. Objetivo del dictamen VII.2. Anlisis de valores objetivos VII.3. Anlisis de valores subjetivosVII.4. Anlisis tipolgicoVII.5. MetodologaVII.6. Definicin de trminosVII.7. DeclaracionesVII.8. Documentacin

Metodologas de ValuacinTradicionales:

VIII. Valor Fsico o Directo (Costos) VIII.1. Valor de reproduccin de los elementos arquitectnicos tipolgicosVIII.2. Anlisis de precios unitariosVIII.3. Depreciacin: Se harn los ajustes correspondientes a:

VIII.3.1. Edad cronolgica. Comprobada mediante fuentes veraces:Licencia de obraAviso de terminacin de obraManifestacin de obra en escritura de propiedad.

VIII.3.2. Edad aparente. (Ad Corpus) estimada por el perito cuando no se tenga documento de referencia, segn la experiencia del valuador.VIII.3.3.Deterioro: El uso, abuso, abandono, fisuras, cuarteaduras, fallas estructurales o vicios ocultos de las construcciones.VIII.3.4. Obsolescencia funcional (Propias):

Proyecto e Instalaciones no adecuadas que contravienen normatividades o reglamentos a causa de la edad de los edificios debido al estilo arquitectnico del bien

VIII.3.5. Obsolescencia econmica (externas):Nivel social, econmico y cultural de los vecinos Cambios de uso de sueloPlanes de desarrollo urbanoReglamentos y normatividades gubernamentales


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VIII.4. Inversiones de mejoramiento de la imagen urbana al edificio, la restitucin de sus partes o equipos en desuso y los cambios de distribucin arquitectnica, entendindose como estas:

VIII.4.1. Rehabilitaciones: adaptaciones al entorno urbano (imagen exterior)VIII.4.2. Modernizaciones: reposicin de instalaciones, partes o equipos obsoletosVIII.4.3. Remodelaciones: cambios de distribucin arquitectnica

IX. Valor comparativo de mercadoIX.1. Se har el desarrollo analtico comparando el inmueble estudiado (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos seis bienes similares (comparables), debidamente ajustados por sus principales factores diferenciales (homologacin)

X. Valor de capitalizacin de rentas

Se sugiere desarrollar este captulo de acuerdo al mtodo seleccionado por el valuador contemplando los perodos de edad por 100 aos

XI. Subjetivas:XI.1. Va Tabla AngelpolisXI.2. Va Matriz de CoeficientesXI.3. AnalgicoXI.4. Comparativo: Valor Estimativo (Tablas y Matrices)

XII. Resumen de mtodos aplicadosXII.1. CostosXII.2. Comparativo de mercadoXII.3. IngresosXII.4. SubjetivosXII.5. AnalgicosXII.6. Otros


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XIII. Consideraciones previas a la conclusinXIII.1. SocialesXIII.2. EconmicasXIII.3. PolticasXIII.4. FsicasXIII.5. Oferta y demandaXIII.6. Utilidad, escasez y poder adquisitivoXIII.7. Valores objetivosXIII.8. Valores subjetivosXIII.9. Otros

XIV. ConclusinXIV.1. Referencia de valoresXIV.2. Certificacin de valorXIV.3. Fecha de formulacinXIV.4. NotasXIV.5. Grado acadmico del formulante

XV. Reportes fotogrficosXV.1. Entorno urbanoXV.2. FachadasXV.3. InterioresXV.4. Elementos tipolgicosXV.5. FotomontajesXV.6. Registros histricosXV.7. Aerofotografa

XVI. Anexos XVI.1. Documentales histricosXVI.2. LegalesXVI.3. GubernamentalesXVI.4. EntrevistasXVI.5. CircunstancialesXVI.6. Planos, croquis y detalles constructivosXVI.7. Otros


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Anlisis comparativo de mtodos aplicados

Como ya hemos explicado a lo largo de esta investigacin, las grandes dificultades que presenta la valoracin de inmuebles artsticos e histricos, tambin denominados catlogados, confluyen en multitud de variables que el valuador profesional deber analizar detenidamente, ya que adems de la implcita complejidad del avalo inmobiliario tradicional deber desarrollarse paralelamente el estudio de los factores subjetivos de un inmueble considerado como patrimonio de la nacin y vinculado estrechamente a su historia.

Esta labor entraa una gran responsabilidad ya que est de por medio la expresin de la riqueza cultural e histrica de un bien que representa las condiciones econmicas, sociales, religiosas y polticas del devenir histrico de un pueblo reflejados en sus edificaciones, al que deber asignrsele valor pecuniario en moneda en un mercado inmobiliario actuante.

Por lo anterior resulta indispensable que el valuador conozca los mtodos adecuados de valoracin de este gnero de bienes cuyas propiedades le merecen como patrimonio histrico de la nacin.

Por tal razn, la confrontacin de los mtodos de valuacin de inmuebles catlogados jugar un papel determinante en la seleccin de la metodologa que resulte ms adecuada para la valoracin de un bien inmueble con caractersticas histricas.

Toda vez que todo anlisis o estudio de valoracin inmobiliario se expresa fundamentalmente en el documento pormenorizado denominado Formato de Avalo, cuya estructura genrica est conformada por los cinco puntos del proceso valuatorio, a saber:

A. Identificacin de la propiedadB. Determinacin de los derechos inherentesC. Establecimiento de los propsitos del avaloD. Confirmacin de la fecha de formulacin del dictamenE. La definicin del tipo de valor a estimar.

Como hemos descrito a lo largo de este documento, el desarrollo de dichos puntos del proceso valuatorio tradicional, se expresan mediante los trece apartados del formato de avalo inmobiliario ya enumerados.


140

Sin embargo, debemos recordar que la estructura bsica del avalo tradicional inmobiliario fue modificada y ampliada sustancialmente en este estudio, para estar en aptitud de valorar en su exacta dimensin las mltiples variables objetivas y subjetivas que influyen determinantemente en la expresin pecuniaria de un inmueble con caractersticas histrico-artsticas (catalogado), tal como lo muestra el esquema de la estructura y contenido del Formato de Avalo para Inmuebles Catlogados.

Derivado de dicha estructura o formato de valuacin para inmuebles catlogados, del mtodo propuesto, que hemos denominado Edenpolis, est integrado por diecisis (16) captulos cuya estructura alcanza la suma de ciento veintisiete (127) apartados en su totalidad, los cuales sern confrontados con los tres mtodos de valuacin subjetiva:

1. Mtodo tradicional de avalo inmobiliario 2. Mtodo Va Tabla Angelpolis 3. Mtodo Va Matriz de Coeficientes

Explicacin del sistema de confrontacin de mtodos

1. Primeramente se procedi a capturar en una hoja electrnica digital de formato Excell los 16 captulos que integran el formato propuesto de manera horizontal.

2. Seguidamente se capturaron las variables (127) en celdas individuales, tambin de manera horizontal, de tal manera que correspondieran verticalmente con los 16 captulos del formato propuesto.

3. Se procedi a calcular el porcentaje numrico de las 127 variables (100% / 127) de cuya operacin resulta la suma de: 0.7874, cantidad menor a la unidad que representa el valor numrico porcentual de cada variable.

4. Una vez obtenido el valor porcentual de cada apartado o variable, procedimos a calcular el porcentaje de participacin de cada variable con respecto a la unidad, dividiendo la unidad en cuatro partes iguales, es decir, 25, 50, 75 y 100%.

5. Clculo del porcentaje de participacin de cada variable:


141

Si cada variable posee un valor numrico de 0.7874, entonces:

El 25% de cada variable resulta la cantidad de: 0.1969 ( 0.7874 / 4)El 50% de cada variable resulta la cantidad de: 0.3937 ( 0.7874 / 2)El 75% de cada variable resulta la cantidad de: 0.5906 ( 0.7874 / 3)El 100% de cada variable resulta la cantidad de: 0.7874 ( 0.7874 / 1)

6. De esta manera se le asignarn valores numricos a cada uno de los 127 apartados o variables, calificando en mayor o menor medida la presencia, participacin o eficiencia de cada concepto en cada metodologa de manera individual.

Por ejemplo; en cuanto al Captulo II, relativo a Caractersticas Urbanas, (del Mtodo Angelpolis) columna 13 de la hoja electrnica, que consigna Declaratoria de Zona Histrica, o si dicho mtodo describe o incluye datos sobre el acto o decreto que declara como zona histrica el entorno donde se encuentra localizado el inmueble estudiado, se le asignar la mayor calificacin, es decir, 0.7874, y por el contrario si dicho mtodo no incluye declaratoria alguna, dicha variable se le asignar un valor de cero (0.0000).

Para el caso de que dicho estudio mencione vagamente que el rea o zona donde se aloja el inmueble ostenta rango de Zona Histrica, sin precisar al menos la fecha de dicha declaratoria y la autoridad responsable, a criterio del valuador se le asignar un mnimo y mximo puntaje. Ejemplo: 25% que corresponde a 0.1968.

7. Una vez asignados los valores numricos de cada una de las variables de los mtodos comparados, se proceder a efectuar la sumatoria total obtenida de cada mtodo, consignando el valor en la celda siguiente a la ltima variable.

Los resultados obtenidos de la sumatoria de variables por cada mtodo, corresponder al porcentaje de eficiencia del mtodo derivado del cmputo de las 127 variables calificadas y su resultado se expresar en porcentaje;

de donde:

Mtodo Tradicional de Avalo 58.27% Mtodo Va Tabla Angelpolis 65.35%Mtodo Va Matriz de Coeficientes 66.93%Mtodo Edenpolis (propuesto) 98.43%


142

8. Seguidamente se proceder a expresar los resultados obtenidos mediante grficos tipo estadsticos, mediante lneas, pasteles o barras que ilustren de manera clara y precisa la magnitud del porcentaje de eficiencia de valor de cada uno de los mtodos confrontados.

9. Finalmente se expresarn las consideraciones derivadas del sistema desarrollado para cada uno de los mtodos y la conclusin final del procedimiento que resulte ms adecuado para la valoracin de un bien inmueble con caractersticas histrico-artsticas.

Tabla Comparativa de Mtodos

ANALISISC

OMPA

RATIVO

MtodologasdeValuacinparaInm

ueblesCatalogados

No. de Variables1

23

45

67

89

1011

1213

1415

1617

1819

2021

2223

2425

2627

2829

3031

3233

3435

3637

3839

4041

4243

4445

4647

4849

5051

5253

5455

5657

5859

6061

6263

6465

6667

6869

7071

7273

7475

7677

7879

8081

8283

8485

8687

8889

9091

9293

9495

9697

9899

100101

102103

104105

106107

108109

110111

112113

114115

116117

118119

120121

122123

124125

126127

127

==100 / 127

=

Tradicional

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

58.27

Angelpolis

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

65.35

Matrizde

Coeficientes

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

66.93

Edenpolis

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

98.43

Tradicional%

Angelpolis%

Matriz de Coeficientes%

Edenpolis (Mtodo propuesto)

%

2006A

rq. Margarita A

rechederra Sauvag

Valuacin de Inm

uebles Catalogados

CONSIDERACIONES A LOS METODOS DE VALUACION CONFRONTADOSInm

uebles Catalogados

Asmismo,

profundizaen

ladescripcin

delos

ValoresObjetivos

ySubjetivos

delObjetoArquitectnico,

ademsde

lasmetodologas

tradicionalesde

Costos,Mercadoe

Ingresos,aplicados

mtodosde

corteEstimativo

(Angelpolisy

Matrzde

Coeficientes),formulaAnlisis

dePrecios

Unitariosde

loselementos

caractersticospara

obtenersuValorde

reproduccin,yconcluye

conla

aplicaciny

comparacinde

losMtodos

referidosloque

resultaen

unrazonable

yconfiable

resultadode

Valorde

acuerdoalMercado

Inmobiliarioactuante

ylasVariables

Histricas,objetivasysubjetivas

queinfluyen

determinantementeen

su conclusin de Valor.

Seconcluye

queelMtodo

"Edenpolis"propuesto,contempla

lasvariables

fundamentalespara

laValoracin

deInmuebles

Catalogadosya

queprofundiza

enlos

antecedentesHistricos

delBien,formulaficha

delevantamiento

deInmueble

Histrico,presenta

datossobre

laDeclaratoria

dela

Zona,contemplarestricciones

delINAHe

INBA,realizaanlisis

sobrela

TipologaArquitectnica, Tipifica y captura en programa cad los elementos caractersticos ornamentales.

Inmuebles Catalogados

CONSIDERACIONES A LOS METODOS DE VALUACION CONFRONTADOS

ElMtodo

Propuesto,profundizaen

losAntecedentes

Histricosdelinmueble,describe

dem

aneraextensa

losValores

delobjetoArquitectnico

yAnaliza

losEelem

entosdistintivos

Arquitectnicosm

edianteen

Anlisisde

Precios Unitarios.

No se considera adecuado, ya que no contempla: aspectos Histricos del Inm

ueble, Valores subjetivos ni anlisis de precios unitarios de elem

entos tipolgicos.

Aunquecontem

plaaspectos

Histricos,datacin,originalidad,norefiere

ValoresdelObjeto

Arquitectnico,niAnlisis Tipolgico de elem

entos Arquitectnicos y sus valores de reproduccin (P.U.)

Resulta un eficiente Mtodo, sin em

bargo no profundiza en Valores del Objeto Arquitectnico, anlisis Tipolgico de sus Elem

entos constructivos, ni sus Valores de Reproduccin. Matriz de

Coeficientes

Tradicional

CONCLUSIONES

Edenpolis

Angelpolis

Eficiencia de los Mtodos de Valuacin de Inmuebles Catalogados

12

58.27

65.35

66.93

98.43


Grfico de % de Eficiencia de Mtodos de Valuacin

RESU

MEN

DEA

NALISISC

OMPA

RATIVO


ueblesCatalogados

Comparativo de MercadoIngresos

34

MetodologasdeValuacin

FechaGnero

Solicitante y propietario

Integracin

Clasificacin de Zona

Vas de Acceso

Macro y Micro-LocalizacinSuperficie

TOTA

L

AnalgicosOtros

Va Matriz de CoeficientesAnalgico

ComparativoOtras

Contaminacin Ambiental

Declaratoria de ZonaConstruccin Dominante

ndice de Saturacin

Cuenta PredialDatos R.P.P

Uso de SueloPoblacin

Rgimen de PropiedadObjeto del Avalo

UbicacinClave Catastral

Uso ActualDistribucin

Tipologa Arquitectnica

Densidad HabitacionalIntensidad de Construccin

Topografa

Servidumbre y/o RestriccionesRestricciones INAH o INBA

Panorama

Ficha de Levantamiento de Inmuebles HistricosHistricos

%deParticipacindeVariables

Operacin

VigilanciaServicios Pblicos

EquipamientoTramos de Calle

OrientacinColindancias

0.5906

0.7874 / 40.7874 / 3

PuntajedeVariables

Tipologa de Elementos ArquitectnicosConstructivosOrnamentales

DatacinNo. De niveles

Vida tilEdad Cronolgica y Aparente

Estado de Conservacin

Tcnica Constructiva

Calidad del proyectoUnidades Rentables

Expresin FormalPlstica

Elementos TipolgicosArmona (Trazo)

Ornamentacin

c) Revestimientos y Acabados: aplanados int. y ext., Plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras y pintura.

HistricoArtstico

Autenticidadde Autora

Subjetivos

V.ValoresdelObjetoA

rquitectnico

a) Obra negra, cimentacin, estructura, muros, entrepisos, Techos, azotea y bardas.b) Descripcin y clasif. De elem. Arquitectnicos relevantes, Ornamentacin de fachadas e interiores.

SocialEspiritualSimblico

Objetivos

Uso-UtilidadFuncionalidad

d) Carpinterae) Instalaciones Hidro-Sanitarias, Muebles de Bao y Cocina

f) Instalacin Elctricag) Puertas y Ventanera Metlicas

h) Vidriera y plsticosi) Cerrajeraj) Fachadas

k) Instalaciones Especialesl) Elementos Accesorios

m) Obras Complementariasa) Objetivo del Dictamen

b) Anlisis de Valores Objetivos

Subjetivos


TradicionalesXI.Subjetivas

ResidualVa Tabla Angelpolis

XII.Resm

endeMtodosA

plicados

VIII. CostosIX. Mercado

Costos

75

X. IngresosAnlisis de P.U.

g) Declaraciones

100

h) Documentacin

c) Anlisis de Valores Subjetivosd) Anlisis Tipolgico

e) Metodologaf) Definicin de Trminos

SocialesEconmicas

PolticasFsicas

Oferta y DemandaUtilidad, escasez y poder adquisitivo

Valores ObjetivosValores Subjetivos

Planos, croquis y detalles constructivosotros

AerofotografaDocumentales Histricos

LegalesGubernamentales

Circunstanciales

XIV.Conclusin

Interiores

XV.ReporteFotogrfico

FotomontajesRegistros Histricos

Grado Acadmico de FormulanteEntorno Urbano

Fachadas

Entrevistas

OtrosReferencia de ValoresCertificacin de ValorFecha de formulacin

Notas

XVI.Anexos

CAPITU

LOS

APARTADOS

I.Antecedentes

II.CaractersticasU

rbanasIII.ElTerreno

IV.DescripcinG

eneraldelInmueble

VI.ElementosdeC

onstruccinVII.C

onsideracionesPreviasalA

valoXIII.C

onsideracionespreviasalaC

onclusin

MtodosdeValuacin

I.Antecedentes

II.CaractersticasU

rbanasIII.ElTerreno

IV.DescripcinG

eneraldelInmueble

XVI.Anexos

PuntajeV.ValoresdelO

bjetoArquitectnico

Objetivos

SubjetivosTradicionales

XIV.Conclusin


XI.Subjetivas

NmerodeVariables

0.7874 /1

0.7874

VI.ElementosdeC

onstruccinVII.C


valoXII.R

esmende

MtodosA

plicadosXIII.C


onclusin

Elementos Tipolgicos

No.deVariables

%deVariables

127.050

0.7874 / 2

0.3937

25

0.78740.1969

98.4%

66.9%65.3%

58.2%

0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00

100.00

Edenpolis

Matriz de

Coeficientes

Angelpolis

Tradicional

PORCENTAJE

METO

DO

LOG

IAS


143

ANALISISC

OMPA

RATIVO


ueblesCatalogados

No. de Variables1

23

45

67

89

1011

1213

1415

1617

1819

2021

2223

2425

2627

2829

3031

3233

3435

3637

3839

4041

4243

4445

4647

4849

5051

5253

5455

5657

5859

6061

6263

6465

6667

6869

7071

7273

7475

7677

7879

8081

8283

8485

8687

8889

9091

9293

9495

9697

9899

100101

102103

104105

106107

108109

110111

112113

114115

116117

118119

120121

122123

124125

126127

127

==100 / 127

=

Tradicional

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.0000

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0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

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0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

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0.0000

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0.0000

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0.0000

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0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

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0.0000

0.0000

0.7874

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0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

58.27

Angelpolis

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.0000

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0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.0000

0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

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0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

65.35

Matrizde

Coeficientes

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

0.7874

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0.7874

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0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

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0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

66.93

Edenpolis

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

98.43

Tradicional%

Angelpolis%



%

2006A

rq. Margarita A

rechederra Sauvag

Valuacin de Inm

uebles Catalogados


uebles Catalogados

Asmismo,

profundizaen

ladescripcin

delos

ValoresObjetivos

ySubjetivos


ademsde

lasmetodologas

tradicionalesde

Costos,Mercadoe

Ingresos,aplicados

mtodosde

corteEstimativo

(Angelpolisy

Matrzde


dePrecios

Unitariosde

loselementos

caractersticospara

obtenersuValorde


conla

aplicaciny

comparacinde

losMtodos

referidosloque

resultaen

unrazonable

yconfiable

resultadode

Valorde

acuerdoalMercado


ylasVariables


queinfluyen

determinantementeen


Seconcluye

queelMtodo


lasvariables

fundamentalespara

laValoracin

deInmuebles

Catalogadosya

queprofundiza

enlos



delevantamiento

deInmueble

Histrico,presenta

datossobre

laDeclaratoria

dela


delINAHe

INBA,realizaanlisis

sobrela




ElMtodo


losAntecedentes


dem

aneraextensa

losValores


yAnaliza

losEelem

entosdistintivos

Arquitectnicosm

edianteen

Anlisisde

Precios Unitarios.



entos tipolgicos.

Aunquecontem

plaaspectos


ValoresdelObjeto






Coeficientes

Tradicional

CONCLUSIONES

Edenpolis

Angelpolis


12

58.27

65.35

66.93

98.43



RESU

MEN

DEA

NALISISC

OMPA

RATIVO


ueblesCatalogados


34


FechaGnero


Integracin


Vas de Acceso


TOTA

L

AnalgicosOtros


ComparativoOtras



ndice de Saturacin








Topografa


Panorama



Operacin




0.5906

0.7874 / 40.7874 / 3

PuntajedeVariables





Tcnica Constructiva




Ornamentacin


HistricoArtstico


Subjetivos

V.ValoresdelObjetoA

rquitectnico



Objetivos








Subjetivos




XII.Resm

endeMtodosA

plicados


Costos

75


g) Declaraciones

100

h) Documentacin



SocialesEconmicas

PolticasFsicas






Circunstanciales

XIV.Conclusin

Interiores




Fachadas

Entrevistas


Notas

XVI.Anexos

CAPITU

LOS

APARTADOS

I.Antecedentes

II.CaractersticasU

rbanasIII.ElTerreno

IV.DescripcinG

eneraldelInmueble

VI.ElementosdeC

onstruccinVII.C


valoXIII.C


onclusin

MtodosdeValuacin

I.Antecedentes

II.CaractersticasU

rbanasIII.ElTerreno

IV.DescripcinG

eneraldelInmueble

XVI.Anexos


bjetoArquitectnico

Objetivos


XIV.Conclusin


XI.Subjetivas

NmerodeVariables

0.7874 /1

0.7874

VI.ElementosdeC

onstruccinVII.C


valoXII.R

esmende

MtodosA

plicadosXIII.C


onclusin


No.deVariables

%deVariables

127.050

0.7874 / 2

0.3937

25

0.78740.1969

98.4%

66.9%65.3%

58.2%

0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00

100.00

Edenpolis

Matriz de

Coeficientes

Angelpolis

Tradicional

PORCENTAJE

METO

DO

LOG

IAS


144

ANALISISC

OMPA

RATIVO


ueblesCatalogados

No. de Variables1

23

45

67

89

1011

1213

1415

1617

1819

2021

2223

2425

2627

2829

3031

3233

3435

3637

3839

4041

4243

4445

4647

4849

5051

5253

5455

5657

5859

6061

6263

6465

6667

6869

7071

7273

7475

7677

7879

8081

8283

8485

8687

8889

9091

9293

9495

9697

9899

100101

102103

104105

106107

108109

110111

112113

114115

116117

118119

120121

122123

124125

126127

127

==100 / 127

=

Tradicional

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.0000

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0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

58.27

Angelpolis

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

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0.0000

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0.0000

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0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

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0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

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0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

65.35

Matrizde

Coeficientes

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

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0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.7874

0.7874

0.0000

0.0000

0.7874

0.0000

66.93

Edenpolis

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

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0.7874

0.7874

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0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

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0.7874

0.0000

0.7874

0.0000

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

0.7874

98.43

Tradicional%

Angelpolis%



%

2006A

rq. Margarita A

rechederra Sauvag

Valuacin de Inm

uebles Catalogados


uebles Catalogados

Asmismo,

profundizaen

ladescripcin

delos

ValoresObjetivos

ySubjetivos


ademsde

lasmetodologas

tradicionalesde

Costos,Mercadoe

Ingresos,aplicados

mtodosde

corteEstimativo

(Angelpolisy

Matrzde


dePrecios

Unitariosde

loselementos

caractersticospara

obtenersuValorde


conla

aplicaciny

comparacinde

losMtodos

referidosloque

resultaen

unrazonable

yconfiable

resultadode

Valorde

acuerdoalMercado


ylasVariables


queinfluyen

determinantementeen


Seconcluye

queelMtodo


lasvariables

fundamentalespara

laValoracin

deInmuebles

Catalogadosya

queprofundiza

enlos



delevantamiento

deInmueble

Histrico,presenta

datossobre

laDeclaratoria

dela


delINAHe

INBA,realizaanlisis

sobrela




ElMtodo


losAntecedentes


dem

aneraextensa

losValores


yAnaliza

losEelem

entosdistintivos

Arquitectnicosm

edianteen

Anlisisde

Precios Unitarios.



entos tipolgicos.

Aunquecontem

plaaspectos


ValoresdelObjeto






Coeficientes

Tradicional

CONCLUSIONES

Edenpolis

Angelpolis


12

58.27

65.35

66.93

98.43



RESU

MEN

DEA

NALISISC

OMPA

RATIVO


ueblesCatalogados


34


FechaGnero


Integracin


Vas de Acceso


TOTA

L

AnalgicosOtros


ComparativoOtras



ndice de Saturacin








Topografa


Panorama



Operacin




0.5906

0.7874 / 40.7874 / 3

PuntajedeVariables





Tcnica Constructiva




Ornamentacin


HistricoArtstico


Subjetivos

V.ValoresdelObjetoA

rquitectnico



Objetivos








Subjetivos




XII.Resm

endeMtodosA

plicados


Costos

75


g) Declaraciones

100

h) Documentacin



SocialesEconmicas

PolticasFsicas






Circunstanciales

XIV.Conclusin

Interiores




Fachadas

Entrevistas


Notas

XVI.Anexos

CAPITU

LOS

APARTADOS

I.Antecedentes

II.CaractersticasU

rbanasIII.ElTerreno

IV.DescripcinG

eneraldelInmueble

VI.ElementosdeC

onstruccinVII.C


valoXIII.C


onclusin

MtodosdeValuacin

I.Antecedentes

II.CaractersticasU

rbanasIII.ElTerreno

IV.DescripcinG

eneraldelInmueble

XVI.Anexos


bjetoArquitectnico

Objetivos


XIV.Conclusin


XI.Subjetivas

NmerodeVariables

0.7874 /1

0.7874

VI.ElementosdeC

onstruccinVII.C


valoXII.R

esmende

MtodosA

plicadosXIII.C


onclusin


No.deVariables

%deVariables

127.050

0.7874 / 2

0.3937

25

0.78740.1969

98.4%

66.9%65.3%

58.2%

0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00

100.00

Edenpolis

Matriz de

Coeficientes

Angelpolis

Tradicional

PORCENTAJE

METO

DO

LOG

IAS


145

ANALISISCOMPARATIVOMtodologasdeValuacinparaInmueblesCatalogados

No. de Variables 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 127

=

= 100 / 127 =

Tradicional

0.000

0

0.000

0

0.787

4

0.787

4

0.787

4

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4

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4

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4

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4

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4

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4

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4

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4

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