1 Market Insights | Raport roczny 2017 | POLSKA

Rynek

magazynowy

Zarys ogólny

> W 2016r. tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało

się na wysokim poziomie. W ciągu roku wzrastała

aktywność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców,

co pozwoliło osiągnąć kolejny rekord po obu stronach.

Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A

dostarczonej na rynek w analizowanym okresie osiągnęła

poziom ponad 1,26 mln m2 (w porównaniu do około

941 tys. m2 dostarczonych w 2015 r.).

> Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej

na głównych rynkach w Polsce osiągnęła poziom powyżej

11,2 mln m2 na koniec 2016 r.

Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na

głównych rynkach magazynowych

Źródło: Colliers International

> Rok 2016 okazał się rekordowy pod względem popytu

i podaży. Wolumen transakcji był o ponad 600 tys. m2

większy niż w 2015 r. osiągając na koniec IV kw. poziom

ponad 3,32 mln m2.

> Dodatkowo 203 tys. m2 zostało wynajęte w ramach

umów krótkookresowych, które nie są uwzględnianie

w statystykach zbiorczych.

> W porównaniu ze stanem na IV kw. 2015 r. (4,6%),

wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,8 p.p. i na koniec 2016 r.

wyniósł 5,4%. Jest to w skali roku nieznaczny wzrost,

który spowodowany został przede wszystkim ukończeniem

realizowanych projektów spekulacyjnych.

> Stawki czynszów na głównych rynkach w ciągu minionego

roku utrzymywały stabilny poziom.

Sytuacja na głównych rynkach

magazynowych w Polsce

> Warszawa – na koniec 2016 r. łączne zasoby nowoczesnej

powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach

wyniosły 3,1 mln m2. W ciągu ubiegłego roku deweloperzy

dostarczyli na warszawski rynek ponad 240 tys. m2 nowej

powierzchni magazynowej – najwyższy wynik wśród

analizowanych rynków. Najwięcej powierzchni oddane

zostało do użytku w pierwszym kwartale (137 tys. m2).

Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku

wyniósł prawie 900 tys. m2 w ramach 206 transakcji.

Ponad połowę z nich stanowiły nowe umowy, ok. 58,5%

popytu, z kolei renegocjacje 41,5%. Zdecydowana

większość powierzchni została wynajęta w strefie II

(662,8 tys. m2), co stanowi najwyższy wynik w skali kraju

i świadczy o tym, że zainteresowanie tą lokalizacją nie

maleje (2015 r. – 473 tys. m2). Ponadto, rynek warszawski

jest największy pod względem wolumenu powierzchni

pozostającej w budowie - 349,4 tys. m2 w ramach 15

projektów. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na

stabilnym poziomie - na koniec 2016 r. w Warszawie

niewynajęte pozostawało 6,4% powierzchni

magazynowych w stosunku do 6,7% odnotowanych przed

rokiem. Pustostany w poszczególnych strefach kształtowały

się na poziomie 7,0% (strefa I i strefa II) oraz 3,2% (strefa III).

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0

250 000

500 000

750 000

1 000 000

1 250 000

1 500 000

1 750 000

2 000 000

2 250 000

Podaż Wskaźnik pustostanów

m2

Rynek magazynowy | Polska

Market InsightsMarket InsightsMarket InsightsMarket Insights Podsumowanie roku 2016

2 Market Insights | Raport roczny 2017 | POLSKA

> Górny Śląsk – drugi, co do wielkości rynek magazynowy

w Polsce, którego całkowita podaż na koniec roku osiągnęła

poziom ponad 2 mln m2. W minionym roku do użytkowania

oddano 228,1 tys. m2 nowej powierzchni w ramach 14

projektów. W budowie znajduje się obecnie 7 kolejnych

obiektów o łącznej powierzchni ok. 150,5 tys. m2. W ciągu

ostatnich 12 miesięcy popyt na powierzchnię magazynową

na rynku śląskim osiągnął poziom 538 tys. m2, co stawia

Górny Śląsk na drugim miejscu po Warszawie.

Z 75 zawartych transakcji 66% dotyczyło nowych

umów najmu. Wskaźnik pustostanów z utrzymał się na tym

samym poziomie – 5,5%, w porównaniu do końca

ubiegłego roku.

> Polska Centralna (region łódzki) – całkowite zasoby

powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2016 r.

wyniosły ponad 1,37 mln m2. W ubiegłym roku do użytku

oddano 172,4 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej,

co stanowi wysoki wynik w porównaniu z rokiem

poprzednim - 47 tys. m2. Aktualnie w trakcie budowy

pozostaje ok 77,8 tys. m2 w ramach 3 projektów

(Panattoni Business Center Łódź IV i Prologis Park

Piotrków II i Goodman Łódź Logistics Centre).

W 2016 r. w Polsce Centralnej podpisano 40 umów, na

łączną powierzchnię 348 tys. m2. Współczynnik wolnych

powierzchni uległ obniżeniu i ukształtował się na poziomie

2% (2,7% w 2015 r.).

> Poznań – na trzecim co do wielkości rynku magazynowym

w Polsce w ostatnim roku dostarczono 206,4 tys. m2 nowej

powierzchni. Tym samym zasoby powierzchni

magazynowej klasy A sięgnęły blisko 1,6 mln m2.

W 2016 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na łączną

powierzchnię 285,5 tys. m2. Wśród zawartych transakcji

wyróżnić możemy m.in. Trioline w Panattoni Park

Poznań V (32,3 tys. m2), czy Arvato w Logicor Poznań I

(27 tys. m2) oraz BTS dla tej samej firmy przygotowywany

przez Panattoni (20,9 tys. m2). Współczynnik pustostanów

wzrósł do 7,3% na koniec grudnia 2016 roku, na co wpływ

miało ukończenie dużego projektu spekulacyjnego

w IV kwartale.

> Wrocław – obecne zasoby powierzchni magazynowej

wynoszą ponad 1,4 mln m2. W 2016 r. do użytku oddano

129 tys. m2 w ramach sześciu projektów, a około 100 tys. m2

pozostaje w budowie. Pod względem wolumenu transakcji

rok 2016 okazał się najlepszym od 2013 r. (460 tys. m2).

Zawarto 64 umowy na łączną powierzchnię 388,5 tys. m2.

Dużą część popytu objęły renegocjacje (56%).

Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym

poziomie i na koniec roku wyniósł 5,3%.

> Trójmiasto – na koniec 2016 r. całkowita podaż

nowoczesnej powierzchni magazynowej zbliżyła się do

poziomu 380 tys. m2. Na rynku pojawiła się kolejna faza

Pomorskiego Centrum Logistycznego, dwa budynki

w ramach Panattoni Park Gdańsk II (28,9 tys. m2) oraz

kolejny etap Centrum Logistycznego Gdańsk Kowale 4

(16,4 tys. m2). Trójmiejski rynek zanotował rekordowy

popyt – w ramach 41 umów wynajęto prawie 110 tys. m2.

Z tego aż 88% to nowe umowy. Współczynnik powierzchni

niewynajętej na koniec 2016 r. utrzymał się na poziomie

zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%.

Wybrane transakcje najmu w 2016 r.

Najemca Budynek Pow.

(m2) Rodzaj umowy

Amazon BTS Szczecin 161 500 BTS

Zalando Goodman Szczecin 130 000 BTS

JYSK Logistic City Piotrków DC 65 600

Renegocjacja +ekspansja

Kaufland BTS Bydgoszcz 45 600 BTS

Agata Meble

Prologis Park Piotrków II

43 000 BTS

H&M BTS Grodzisk Mazowiecki

37 400 BTS

IFA Rotorion

Panattoni Park Ujazd 34 000 BTS

Trioline Panattoni Park Poznań V 32 300 Nowa umowa

Eurocash Goodman

Sosnowiec Logistic Center

30 000 Nowa umowa

Źródło: Colliers International

Efektywne stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc)

Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²)

Warszawa I 3,50 4,80

Warszawa II 1,90 2,90

Warszawa III 1,90 2,70

Polska Centralna 1,90 2,90

Poznań 2,10 2,70

Górny Śląsk 2,00 2,70

Kraków 2,80 4,50

Wrocław 1,90 3,20

Trójmiasto 2,20 2,90

Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80

Szczecin 2,40 3,50

Lublin 2,40 2,90

Rzeszów 2,50 3,20

Źródło: Colliers International

3 Market Insights | Raport roczny 2017 | POLSKA

> Kraków – w minionym roku na rynku krakowskim do użytku

oddano 48,2 tys. m2 w ramach trzech projektów –

największy z nich to Panattoni Park Kraków III

(34,5 tys. m2). Tym samym zasoby powierzchni

magazynowych Krakowa osiągnęły poziom 247 tys. m2.

Obecnie w budowie znajdują się dwa kolejne etapy Centrum

Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 19,3 tys. m2

oraz Hala Magazynowa PBP Łęgprzem (4,6 tys. m2).

W analizowanym okresie podpisano 17 umów najmu na

łączną powierzchnię 83,2 tys. m2. Ponad 68% całkowitego

popytu stanowiły nowe umowy, a największa transakcja

w regionie zawarta została przez Valeo i Goodman

(renegocjacja oraz nowa umowa łącznie na ponad

46 tys. m2). Na koniec grudnia 2016 r. niewynajęte

pozostawało 9,9% powierzchni, która ulokowana jest

głównie w budynkach oddanych do użytkowania

w minionym roku.

> Toruń / Bydgoszcz – pod względem podaży jest to nadal

najmniejszy rynek magazynowy w Polsce. Na koniec

2016 r. całkowite zasoby wynosiły 174,5 tys. m2. Nowa

powierzchnia na rynku to kolejne etapy Panattoni Park

Bydgoszcz. W budowie znajduje się ponad 110 tys. m2.

W Bydgoszczy powstają dwa duże projekty BTS – dla sieci

Carrefour (38 tys. m2) oraz Kaufland (45,7 tys. m2)–

obydwa realizowane przez Panattoni. Wskaźnik

pustostanów odnotował kolejny spadek, z poziomu 1,3% na

koniec roku 2015 do 1% w grudniu 2016 r. i jest najniższy

na tle innych analizowanych regionów. W minionym roku

podpisano 14 umów na łączną powierzchnię aż

130,8 tys. m2. 67% popytu stanowiły umowy BTS.

> Szczecin – w 2016 r. do użytku oddano 43,4 tys. m2 nowej

powierzchni w ramach 4 projektów (kolejne etapy Panattoni

Park Szczecin i North-West Logistic Park). Tym samym

całkowite zasoby powierzchni magazynowej na

szczecińskim rynku osiągnęły poziom 186,9 tys. m2.

Rosnące zainteresowanie rynkiem szczecińskim po stronie

najemców doprowadziło do spadku poziomu pustostanów

– 3% na koniec grudnia 2016 roku. O rosnącej

popularności regionu świadczy ilość projektów w budowie

oraz wielkość podpisywanych umów - aktualnie na rynku

w budowie znajduje się 313 tys. m2 nowoczesnej

powierzchni magazynowej, wśród których największymi

inwestycjami są projekty BTS dla firm Amazon i Zalando.

Rynek szczeciński po raz kolejny obserwuje znaczny

wzrost popytu, osiągając tym samym rekord wynoszący

prawie 350 tys. m2 wynajętej powierzchni. Z uwagi na dwa

duże projekty liderów branży e-commerce, powierzchnia

wynajęta w ramach umów BTS stanowi aż 83% całego

popytu.

Całkowity popyt w 2016 r. na głównych rynkach

magazynowych w Polsce

Źródło: Colliers International

Prognozy

> Obecnie w całej Polsce w budowie znajduje się ponad

1,51 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej,

z czego około 75% jest już wynajęte. Warto zauważyć, że

deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje

częściowo spekulacyjnie.

> W 2017 r. przewidujemy dalszy rozwój mniejszych rynków

magazynowych (Toruń/Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów,

Szczecin).

> Obok dużych umów typu BTS na rynku będziemy

obserwowali kolejne transakcje typu BTO (znane również,

jako fee development), w których klient zleca deweloperowi

budowę magazynu na własność.

> Poza utrzymującą się dominacją sektora 3PL obserwujemy

znaczący wzrost branży e-commerce.

> Rozwijać się będą również mniejsze firmy z sektora

e-commerce, co przełożyć się może na zwiększone

zainteresowanie obiektami Small Business Units (SBU).

> Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i bliskość

ośrodków akademickich coraz częściej są czynnikami

decydującymi o wyborze lokalizacji przez firmy zarówno

produkcyjne, jak i logistyczne.

> W dalszym ciągu spodziewamy się ekspansji firm

niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra

dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach

Polski. Obserwujemy również napływający przemysł

z innych europejskich krajów oraz z USA.

> Pomimo stosunkowo niskiej stopy pustostanów, efektywne

stawki czynszów pozostaną stabilne.

> W najbliższym roku nie przewidujemy znaczących spadków

popytu na powierzchnię magazynową.

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000m2

SZUKASZ NOWEJ NIERUCHOMOŚCI?

Znajdź swój nowy magazyn

www.warehouses.pl

Znajdź swój nowy lokal handlowy

www.retailmap.pl

Znajdź swoje nowe biuro

www.officemap.pl

NASZE WYSZUKIWARKITWOJA NOWA LOKALIZACJA

NASZA WIEDZA

Wszelkie prawa zastrzeżone © 2017 Colliers International.

Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.

554 biura w 66 krajach na 6 kontynentachStany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112

2,3 mld €roczny przychód w 2015

185 mln m2

powierzchni w zarządzaniu

16 000pracowników

Colliers InternationalColliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 554 biur w 66 krajach zatrudniającą 16 000 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace strategy, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 – liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals.

www.colliers.com

Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce.

www.colliers.pl

KONTAKT:

Dominika JedrakDirectorResearch and Consultancy Services+48 666 819 242dominika.jedrak@colliers.com

Colliers International Pl. Piłsudskiego 300-078 Warszawa+48 22 331 78 00