20 17 - tunabyggen · sidor, felanmälan, sök ledigt och vid driftinformation. den mesta...

1Tunabyggen • Årsredovisning 2017

20ÅRSREDOVISNING

med hållbarhetsredovisning

17

2 Tunabyggen • Årsredovisning 2017

20ÅRSREDOVISNING

med hållbarhetsredovisning

17


INNEHÅLLVD HAR ORDET 4STYRNING OCH ORGANISATION 5VÅRA INTRESSENTER 6 Vår marknad 7 Digital transformation 8HÅLLBARHET 9 Social hållbarhet 9 Hållbar miljö 11 Hållbar ekonomi 12RISK OCH KONTROLL 14GRI-INDEX 15SÅ FÖRDELAS HYRAN 16FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 18RESULTATRÄKNING 23BALANSRÄKNING 24KASSAFLÖDESANALYS 26NOTER 27STYRELSEN 41REVISIONSBERÄTTELSE 42ENHETSSPECIFIKATION 44

AKTIEBOLAGET STORA TUNABYGGEN

ORG NR 556084-0422

Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning.

Om inget annat anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år.

3


VD HAR ORDETRESULTAT OCH ORGANISATORISK RENODLINGVi har nu lagt ännu ett verksamhetsår bakom oss i vår nästan 70-åriga historia. När vi nu summerar verksamhetsåret kan vi med stolthet konstatera att vi gemensamt skapat högre värden för våra ägare, hyresgäster och kommuninvånare.

Verksamhetsåret 2017 inleddes med en försäljning av 316 lägen-heter till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. Syftet med försälj-ningen var att frigöra finansiellt utrymme för fortsatta investeringar och renoveringar. En av våra utmaningar är det stora behovet av nya bostäder. Bristen på bostäder skapar en flaskhals för fortsatt sam-hällsutveckling i kommunen där man i värsta fall tvingas tacka nej till anställning på grund av bostadsbrist.

För att långsiktigt hantera utmaningarna är stabila resultat en absolut nödvändighet, och i syfte att skapa förutsättningar för detta genomförde vi under året en organisationsöversyn.

FOKUS PÅ INTJÄNINGSFÖRMÅGAUnder året ansvarade bolaget för externa förvaltningsuppdrag till privata aktörer och kommunkoncernen. Dessa uppdrag skapar förutsättningar att minska konsekvenserna av förlorad intjänings-förmåga efter genomförda försäljningar, tills vi återvunnit denna genom nyproduktion alternativt förvärv.

TUNABYGGEN SKAPAR VÄRDENVår investeringsplan är ambitiös och under året har vi genomfört både omfattande nyproduktion, renoveringar och lagt grunden till fortsatt nyproduktion bland annat genom att färdigställa detaljplaner. Närmast väntar en produktion av 86 bostäder i kvarteret Jonas i Skräddarbacken. I denna produktion söker vi statligt inves-teringsstöd, med ambitionen att vi ska kunna få ner hyresnivåerna.

BORLÄNGE DEN 5 MARS 2018

JÖRGEN OLSSONVD

NY STADSDEL JAKOBSDALENUnder 2018 kommer vi att inleda arbetet med att ”bygga” en ny stadsdel, Jakobsdalen. Första delen av Jakobsdalen är kvarteret Studievägen, där vi tillsammans med externa aktö-rer kommer att producera hyres- och bostadsrätter. Tanken med de blandade upplåtelseformerna är att de ska skapa variation, förändring och nyfikenhet inför utvecklingen av den nya stadsdelen Jakobsdalen. Intresset för att investera i Borlänge är stort och det gäller för oss att fånga intresset och omsätta det till konkreta planer och handlingsmöjligheter. TUNABYGGEN FIRAR 70-ÅRSJUBILEUMUnder 2018 firar AB Stora Tunabyggen 70 år och det kom-mer naturligtvis att uppmärksammas under sommaren och hösten då vi kommer att genomföra jubileumsaktiviteter.

2018

PÅ GÅNG

5Tunabyggen • Årsredovisning 2017 55

Ägare ..............Nya Borlänge Kommuns Förvaltnings AB

Omsättning ....................................................... 422 (431) mkr

Resultat före dispositionen .................................98 (8) mkr

Investeringar .................................................... 186 (183) mkr

Synlig soliditet ................................................... 19,1 (14,1) %

Antal personer i bostadskö ................... 17 830 (17 885) st

Antal fastigheter .......................................................92 (93) st

Antal externa enheter ........................................ 136 (137) st

Uthyrningsbar yta egna enheter ....399 887 (419 316) m2

Uthyrningsbar yta externa enh. ......234 092 (213 615) m2

Snitthyra bostäder (brutto) .................. 1 072 kr/m2 per år

Antal årsarbetare .................................. 121 (120) personer

Personalomsättning ..................................................14 (4) %

Sjukfrånvaro ............................................................4,3 (5,0) %

SNABBFAKTA 2017 (2016)

STYRNING OCH LEDNINGTunabyggens styrning hålls ihop genom ägardirektiv, affärsplan, pro-cesser och uppdrag. Affärsplanen är vägledande, framåtsyftande och visar den övergripande färdriktningen för bolagets verksamhet.

Tunabyggens verksamhet är reviderad utifrån ISO-standard 14001 och 9001. Det är något vi är stolta över, men vi får inte ”luta oss tillbaka” och vara nöjda, utan omvärlden kräver en ständig ut-veckling.

För att möta utmaningar och förändringar i stort i vårt samhälle behöver vårt förhållningssätt och vår kompetens utvecklas. Föränd-ring kräver mod, och lyckas vi med att anpassa vår verksamhet uti-från omvärldens krav och möjligheter kommer vår trygghet fortsatt vara god. Detta ställer krav på ett fungerande och effektivt ledar- och medarbetarskap i hela organisationen.

ORGANISATION

Som ett led i att möta de förändrade krav vi står inför i och med försäljningar, kommunavtal och extern förvaltning, genomfördes en analys av vår organisation. I analysen togs tillvara synpunkter som insamlats utifrån central samverkan, revisioner, arbetsmiljöunder-sökningar, medarbetarundersökningar och avslutningsssamtal med medarbetare med mera. När organisationen sedan formades var fo-kus optimering utifrån önskat läge med hänsyn till befintliga resurser inom företaget.

Ett tydligt medarbetarskap och ledarskap är tyngdpunkten i den organisation vi gick in i under september 2017. Organisations-förändringen innebar störst förändringar i den nya marknadsavdel-ningen och inom drift och förvaltning.

Vi har omfördelat resurser och förstärker våra områden med fler medarbetare för att förbättra servicen till våra hyresgäster. Med den nya organisationen vill vi att det ska bli enklare och tydligare för hy-resgästen att veta vem man vänder sig till med frågor som rör boendet.

STYRNING OCH ORGANISATION

Hållbart och tryggt boende speglar vårt arbete med bosocial hållbarhet, trygghet och integration.

Hållbar miljö speglar vårt arbete med ekologisk hållbarhet för minskad miljöpåverkan.

Hållbar ekonomi speglar vår hantering för att uppnå ekonomisk hållbarhet.

Boende efter behov speglar vår hantering av kund- och marknadsperspektivet.

Effektiv förvaltning speglar vår strävan för en god och effektiv förvaltning.

Kunniga och engagerade medarbetare speglar medarbetarperspektivet.

TUNABYGGENS LEDSTJÄRNOR Styrelsen har formulerat affärsplanen utifrån styrande ledstjärnor vilka mer konkret beskriver vad verksamheten syftar till.

Marknads-avdelning

Drift ochförvaltning

HR

VD

Ekonomi och stöd

Tekniskavdelning

Ny organisationsstruktur:

Affärsplan 2017-2021


VÅRA INTRESSENTER Tunabyggen har flera intressenter som på olika sätt tar del av eller är involverade i vår verksamhet. I verksamheten arbetar vi på olika sätt med att skapa dialog och inhämta synpunkter från dessa. Krav och förväntningar är förstås olika beroende på vem vi för dialog med. TILLGÄNGLIGHET I FOKUSDet är viktigt att våra intressenter upplever oss som tillgängliga, oavsett om kontakten sker via telefon, e-post, webb, sociala medier, besök i receptionerna eller via andra personliga kontakter.

Förutom huvudkontoret i Hushagen finns områdesreceptioner i de tre största bostadsområdena. Hit kan hyresgästerna vända sig dag-tid för att få direktkontakt med någon av Tunabyggens medarbetare. Medarbetare finns också dagligen på plats i våra områden och efter kontorstid är vi tillgängliga via beredskap och jour. En trygghet som ingår för boende hos Tunabyggen.Vi ser också över möjligheten att utveckla vår tillgänglighet på olika sätt och i andra kanaler än vi har idag. Att snabbt och enkelt kunna ge våra intressenter svar på sina frågor är ett förhållningssätt vi kommer att arbeta vidare med.

WEBB OCH SOCIALA MEDIERI början av året lanserades nya tunabyggen.se under devisen ”enklare och smartare”, då den är responsiv och därmed tillgänglig för de 65 procent av våra webbesökare som använder smarta mobiler. Med sin design på startsidan sticker den ut lite i jämförelse med andra allmännyttiga bostadsbolag. Den är byggd utifrån krav på flexibili-tet och standardisering, samt innehåller bland annat nyheter på Mina sidor, felanmälan, sök ledigt och vid driftinformation. Den mesta informationen kan nu översättas, och vi har kompletterat med in-struktionsfilmer och förtydligande illustrationer.

Då webben är baserad på vårt fastighetssystem kan vi arbeta med att utveckla våra sätt att erbjuda digital service utifrån framtida behov, både ur ett kund- och medarbetarperspektiv.

Under de senaste åren har vi också utvecklat vår kommunikation och dialog via Facebook, där vi nu närmar oss 1000 gillare. Där arbetar vi med att dela lediga lägenheter, flagga för aktiviteter, anordna enklare tävlingar och vi arbetar också mycket med korta filmer. Vårt mål är att skapa ett intressant men ändå lite lättsammare informationsflöde.

Intressenter Dialogform Aktuella ämnen 2017

Medarbetare Medarbetarundersökning, fackliga samråd, med-arbetarsamtal, lönesamtal, arbetsplatsträffar och daglig dialog/interaktion på olika sätt i hela vår verksamhet.

Organisationsgenomgång/förändring, ledarskaps- utveckling, ny personalhandbok.

Ägaren Borlänge kommun Ägardirektiv, policys, ägardialog, styrelsemöten och finanskommitté.

Resultat- och måluppfyllelse, ny affärsplan.

Finansiärer Årsredovisning, finansiella rapporter. Utveckling av vår hållbarhetsredovisning.

Hyresgäster Hyresgästundersökning, webbplats, informations-brev och information, sociala medier, fysiska möten, evenemang och aktiviteter.

Uppföljning hyresgästundersökning, ny extern webb-plats och studentenkäter.

Andra beställare/externa förvaltningsuppdrag

Förvaltningsavtal, planerings- och uppföljnings-möten.

Förvaltningsuppdrag i samband med försäljning. Samarbete inom ramen för kommunfastigheter.

Hyresgästföreningen Förhandlingar, boinflytandearbete, löpande möten och diskussioner.

Tävlingen ”Årets granne”.

Högskolan Dalarna och Dalarnas Studentkår

Olika samarbeten, möten och interaktioner på olika nivåer.

Nya arbetssätt och omorganisation, högskolestipendie, ny Facebooksida: TunabyggenStudent.

Boende i Borlänge kommun och potentiella hyresgäster

Press och andra PR-kanaler, webbplats, sociala medier, marknadsföring nybyggnationer, marknads-undersökningar.

Presskontakter, områdesevent, sommaraktiviteter, samverkan i projekt och olika nätverk, nybyggnationer och samhällsutveckling i staden, integration, spons-ring av föreningsverksamhet, marknadsundersökning seniorboende.

Entreprenörer/leverantörer Upphandlingar, löpande dialog och revisioner. Nya ramavtalsupphandlingar och avtal

Certifieringsinstitut Revision av vårt kvalitets- och miljöarbete. Certifieringsrevision

Under januari lanserades nya tunabyggen.se

Nya tunabyggen.se enklare och smartare!

6


Reklamfilm för högskolestipendiet

För första gången kunde studenter söka Borlängeföretagens högskolesti-pendium, vilket Simon och Christoffer marknadsförde på högskolan.

Vår marknad BORLÄNGE SOM BOSTADSMARKNADBorlänges befolkning ökar stadigt i antal. Den totala ökningen 2017 blev 360 personer, en ökning med 0,7 %. De senaste fem åren har be-folkningen i Borlänge ökat med totalt 2 482 personer. Enligt officiell statistik från SCB bodde det 51 964 personer i Borlänge kommun den 31 december 2017.

I Dalarna bor, till skillnad mot övriga riket, en större andel av befolkningen i småhus/äganderätt än i hyresrätt och bostadsrätt. I Borlänge ser vi dock en skillnad jämfört med övriga kommuner, då fler personer väljer att bosätta sig i hyresrätt än i andra boendeformer. Fördelningen här är alltså mer lik snittet i riket.

Många av de som bosatt sig i Borlänge de senaste åren, har flyttat in i någon av Tunabyggens bostäder och vi har en fortsatt stor efter-frågan på hyresrätter. Även vår uthyrningsgrad har varit fortsatt hög under 2017.

Uthyrningsgrad:

Tunabyggens andel av hyresrättsmarknaden i Borlänge var 2016, 66 % och sjönk till 62 % efter årets genomförda försäljning.

Vi har ett lägenhetsutbud till olika målgrupper som fördelas enligt följande: 5 355 vanliga lägenheter, 354 seniorbostäder och 268 stu-dentbostäder. Av dessa har 1 434 lägenheter markboende och 1 306 lägenheter har tillgång till hiss.

NYPRODUKTIONFör att tillgodose det ökade behovet av bostäder producerar vi kon-tinuerligt nya bostäder. Under hösten startade uthyrning av 33 nya lägenheter på Meteorgatan i Jakobsgårdarna. 11 av lägenheterna blockförhyrdes direkt av Borlänge kommun för LSS-boende, övriga 22 lägenheter släpptes för uthyrning till allmänheten. Alla lägenhe-terna hyrdes ut innan inflyttningen den 1 februari 2018.

Vi inledde också planering och projektering för kommande ny-produktion i kvarteret Jonas i Skräddarbacken och på Studievägen.

VÅRA STUDENTBOSTÄDER Attraktiva studentbostäder är en del i att skapa en framgångsrik hög-skola på orten. Under året förstärktes organisationen med medarbe-tare som på plats arbetar med våra studentbostäder och studenter. De arbetar med uthyrning, fastighetsskötsel och aktiviteter.

I våra studentbostäder bor många internationella studenter och våra medarbetare kommunicerar till stor del på engelska. För att för-enkla kommunikation och nyhetsförmedling startade vi Facebook-sidan, TunabyggenStudent, och för att förtydliga Studentbostäder som avsändare har en logotyp för Studentbostäder tagits fram.

BORLÄNGEFÖRETAGENS HÖGSKOLESTIPENDIUMUnder året tog Tunabyggen initiativ till att inrätta ett nytt hög-skolestipendium tillsammans med ett antal lokala företag. Syftet är att premiera och uppmuntra studenter som genom sina studieresultat är goda representanter för Högskolan Dalarna och som utövar ett socialt engagemang i Borlänge vid sidan av studierna. Vi tog emot trettio ansökningar och de första stipendiaterna utses under våren 2018 och får ta emot stipendiet i samband med Borlänge företagsfest i april.

96

97

98

99

decnovoktsepaugjuljunmajaprmarfebjan

2013 201720152014 2016

Mål för uthyrningsgrad

procent av beståndet


Digital transformation Under den senaste tiden har vi, liksom många andra bostadsbolag, haft fokus på digitalisering. Vi har däremot valt att arbeta utifrån begreppet ”Digital transformation” framför digitalisering.

En digital transformation innebär för oss att ”vända på alla stenar” inom bolaget för att se vad som kan göras bättre genom att föra in digitala dimensioner och automation. För oss innebär det en föränd-ringsresa, där vi till exempel hoppas kunna utveckla och utvärdera processer, roller, ansvar, systemlösningar och interaktion med hyres-gäster och partners. Ett ökat användande av digital teknologi leder inte bara till förbättringar av befintliga processer, utan många gånger även till att helt nya möjligheter skapas.

ÅRETS PROJEKT MED FOKUS PÅ MOBILA TJÄNSTERI våra projekt har vi involverat stora delar av personalgrupperna. Vi har arbetat med flera projekt som syftar till bättre tillgänglighet genom mobila tjänster. Exempelvis:

• förbättring av mobil arbetsorder, • besiktningar,• fakturahantering.

Vi har nya system för HR, resor och kortbetalningar och vi har infört miljövänlig och ekonomisk utskriftshantering.

Vi har byggt upp ett datalager som sammanställer data från våra olika verksamhetssystem. Detta gör att vi genom visualisering av nyckeltal kan ta flera fakta- och kunskapsbaserade beslut.

I samband med årets omfattande uppbyggnad av ett nytt intranät har vi migrerat dokument till Sharepoint.

Vad betyder digital transformation? Digital transformation innebär mer än bara digitalisering, då det inte bara handlar om att överföra analog till digital information. En definition kan vara verksamhetsutveckling baserad på digital teknologi som dramatiskt kan effektivisera ett företags processer.

DIGITALA SIGNATURER OCH SÄKERHET Vi arbetar för att kunna starta användningen av digitala signaturer för att effektivisera våra processer. I takt med detta finns ett behov att se över vår informationssäkerhet, vilket vi också kommer att lägga fokus på.

2018

PÅ GÅNG

Våra sommaraktiviteter.

För tredje sommaren i rad samarbetar vi med en mängd föreningar.

8


HÅLLBARHET

För oss som allmännyttigt bostadsbolag är det en självklarhet att ta ett stort socialt ansvar och att agera som samhällsbyggare i kom-munen. Vi har jobbat länge med dessa frågor och fortsätter utveckla oss hela tiden. Integration och stadsdelsutveckling är en naturlig del i vår verksamhet.

Vi har en transparent uthyrningspolicy som vi stöttar genom att även vara den part i kommunen som hyr ut till de svagare grupperna i samhället. Ett ökat tryck på bostadsmarknaden innebär även ett ökat tryck för att få fram bostäder till de personer som på olika sätt inte kan lösa sitt boende på egen hand. I enlighet med ägardirektiven ska Tunabyggen samverka med kommunen för att lösa boenden för grupper med särskilda behov.

Tunabyggens styrelse har slagit fast att en andel av våra uthyr-ningsbara lägenheter varje månad ska lämnas till Borlänge kommun för prioritering av behövande personer. Borlänge kommun ansvarar för att tilldela lägenheterna till de personer som av olika skäl inte kan få bostad på egen hand. Bostäderna är spridda i hela vårt bestånd.

TRYGGHETSSKAPANDE ÅTGÄRDERNär vi genomför våra hyresgästundersökningar kommer oftast trygg-hetsfrågor högst på listan bland de viktigaste frågorna för våra hyres-gäster. Under året inleddes arbetet med att upprätta handlingsplaner utifrån den hyresgästundersökning som genomfördes 2016. Det handlade om trygghetsskapande åtgärder av såväl teknisk karaktär i våra byggnader och på våra fastigheter, men även i form av mänsklig närvaro i olika situationer. Utifrån synpunkterna har som exempel ny och-/eller förstärkt belysning vid parkeringar och i förrådsutrymmen ordnats. Vi har även genomfört trygghetsvandringar med efterföljande åtgärder.

HYRESGÄSTERNAS MÖJLIGHET ATT PÅVERKA Samarbetet med våra hyresgäster är viktigt för oss och vi ger våra hyresgäster möjlighet att påverka i olika sammanhang. Vi anord-nar träffar för att ta tillvara de boendes synpunkter och önskemål i samband med renoveringar, ombyggnationer och i andra projekt.

ERSÄTTNINGSBOSTÄDER VID RENOVERINGEn ombyggnation eller en större renovering innebär för många av våra hyresgäster en lite besvärlig tid innan allt blir klart. Under åren har vi genomfört olika former av ombyggnationer där hyresgäster varit kvarboende alternativt flyttat till annat boende.

I vårt senaste projekt på Tjärna Ängar fick de berörda hyresgästerna flytta till en tillfällig stugby, som snabbt blev omtyckt av merparten av våra hyresgäster.

Oavsett vilken form av ersättningsboende vi valt är det viktigt för oss att ha en bra dialog med de som påverkas mest, våra hyresgäster. Vi har därför utvecklat ett arbetssätt där en projektsamordnare arbetar med kommunikationen mellan alla parter som på olika sätt är invol-verade i ett byggprojekt; projektledare, entreprenörer, fastighetsvärdar och hyresgäster. Till stor del handlar det om att lösa dagliga praktiska frågor för att underlätta för de hyresgäster som är påverkade.

STÄRKA KÄNSLAN FÖR BOSTADSOMRÅDETVi arbetar aktivt för att stärka våra hyresgästers känsla och stolthet för sitt bostadsområde. Varje år avsätter vi fritidsmedel som kan an-vändas av våra hyresgäster till att anordna aktiviteter i sitt område, utifrån egna initiativ.

Samarbete sker även varje år med ett stort antal föreningar och organisationer för att tillsammans skapa attraktiva aktiviteter och verksamheter för våra hyresgäster. Vi tror starkt på att en meningsfull fritid skapas genom sysselsättning i olika former och att gemenskap skapar trygghet.

HÅLLBARHET ÄR EN BALANS För Tunabyggen är hållbarhet att hitta en balans mellan ekonomiska, ekologiska och sociala faktorer. Balansen är nödvändig för att kunna vara långsiktiga enligt vårt ägardirektiv och vår affärsplan. Det är alltid en utmaning att hitta balans i enskilda investeringsbeslut, men det är nödvändigt för att kunna säkerställa att investeringarna bidrar

till en positiv ekonomisk utveckling. Våra investeringar idag ska vara tillräckligt lönsamma imorgon, men de ska framförallt bidra till en långsiktig positiv utveckling i bolaget och för samhället. Hållbarhet är att försöka att se till helheten. Utmaningen ligger här i att det är lätt att känna solidaritet med dagens behov, på bekostnad av solida-riteten med bolagets långsiktiga stabilitet.

Tjärna stugby och renoveringen

Social hållbarhet


HR OCH ARBETSMILJÖ

Kunniga och engagerade medarbetareVåra medarbetare är vår viktigaste resurs, vars arbete bidrar till nöjda kunder. Vi arbetar aktivt med att stärka affärs- och kundfokus i varje situation. För att lyckas måste vi tänka framåt och ligga steget före. Därför satsar vi på vårt ledarskap, har ändamålsenliga och tydliga HR-processer och fortsätter att utveckla vårt medarbetarskap. För att säkerställa och bygga upp våra medarbetares kompetens ser vi över eventuella kompetensgap i förhållande till arbetsuppgifter regelbun-det och utformar en handlingsplan för att möta nya krav.

Vi rekryterar för att möta framtida utmaningar samtidigt som det är viktigt att tillföra spetskompetens som vi saknar. Bland andra kompetenser anställdes en trainee, som genomgår SABO:s trainee-program, under året. Vi har också en ambition att våra rekryteringar speglar mångfalden hos våra kunder och vi ser fördelarna med att an-ställa medarbetare med kulturella skillnader, i olika åldrar och med en varierad språklig kompetens.

Många är intresserade av att arbeta hos oss och arbetet med att stärka vårt arbetsgivarvarumärke är viktigt för oss. Vi ser ett värde i att marknadsföra oss genom att erbjuda plats för praktikanter på olika nivåer, samt att möjliggöra arbete för olika grupper som står långt ifrån arbetsmarknaden. Vi samarbetar med högskolan och har haft studentmedarbetare anställda.

ArbetsmiljöArbetsmiljöarbetet är en del av vårt vardagliga arbete och innebär att vi arbetar regelbundet med att undersöka, riskbedöma, åtgärda och kontrollera såväl vår fysiska som organisatoriska och sociala arbetsmiljö.

Tillsammans med våra fackliga representanter och skyddsombud följer vi regelbundet upp tillbud- och arbetsskador, sjukfrånvaro, rehabiliteringsinsatser samt eventuella brister från skyddsronder.

Detta tillsammans med en omfattande introduktion, medarbetar-samtal, medarbetarundersökning, hälsoundersökning och skydds-ronder säkerställer en god arbetsmiljö som resulterar i en bra balans mellan arbete och fritid.

Utifrån resultatet av vår senaste hälsoundersökning kommer vi att besluta hur vårt friskvårdsarbete fortsättningsvis ska bedrivas.

Livesändning på Face-book om lediga tjänster

Sjuktal 4,3 (5,0) %Sommarjobbare 32 Trainee 1 st Praktikanter 17 st Studentmedarbetare 2 stAnställda 123 (120) personer

Det är vanligt med karriär-förändringar inom bolaget. Cecilia började som miljö- värd och arbetar nu på Felanmälan.

Att anställa studentmedarbetare har varit en win-win för oss och för våra studentmedarbetare!

– Vi har haft ett enormt bra utbyte och det har varit utvecklande att få in en ung medarbetare med ett modernt tänk, säger Marianne Lund, HR-chef.

– Att jobba på Tunabyggen har varit jätteroligt och en utmaning. Jag hade läst två kurser om arbetsmiljö och nu fick jag nytta av kunskaperna i det praktiska arbetet, säger Josefin, vår första studentmedarbetare.

1010


I vår nybyggnation och i förvaltning utgår vi från att fastigheter på-verkar miljön under hela sin livscykel. Vi arbetar på olika sätt för att minska negativ miljöpåverkan och vi anstränger oss också för att skapa en bra närmiljö för våra hyresgäster.

ENERGIEFFEKTIVISERINGTunabyggen har som fastställt mål att minska energiförbrukningen. Energieffektiviseringsarbetet har under året fortsatt med åtgärder utifrån den inventering som utförts tidigare. Exempel på åtgärder:• byte av tak och fasad, • injusteringar av värmesystem, • byte och installering av varmluftsåtervinning,• planering för kallställning garage, • löpande blandarbyte, • byte av undercentraler.

Vårt nyckeltal för energiförbrukning har påverkats av försäljningen un-der 2017, eftersom de fastigheter som sålts låg under genomsnittsför-brukningen för Tunabyggen som helhet. Den genomsnittliga energi-förbrukningen under året i Tunabyggens fastigheter var 148,2 kWh/m2 (150,8 kWh/m2 ), varav 14,5 kWh/m2 (14,5 kWh/m2) är fastighets-el. Den totala vattenförbrukningen uppgick till cirka 866 000 m3 (923 351 m3).

Energin för värme och varmvatten kommer nästan uteslutande från fjärrvärme, och den största delen av fjärrvärmeproduktionen sker utan extra utsläpp eller förhöjd påverkan på miljön.

AVFALLSHANTERINGTunabyggen har som mål att andelen avfall till materialåtervinning ska öka. Alla våra hyresgäster har möjlighet att sortera matavfall och brännbart restavfall och nästan alla kan lämna källsorterat avfall i tio fraktioner inom 200 meter från bostaden.

Under året har vi fortsatt att arbeta med flera fraktioner i våra sop-hus för att ge våra hyresgäster möjligheten att sortera sina sopor på ett ännu enklare sätt, vilket vi kommer att arbeta vidare med. Med ökat antal boende i våra områden märker vi att kommunikationen kring hur man sorterar är en utmaning. Detta stärks i plockanalyser

genomförda under året, där vi ser att andelen felsorterat avfall är hög. I diagrammet ser vi att enbart det som är markerat ”övrigt brännbart” hamnat rätt i hushållssoporna, övrigt är felsorterat. Det positiva var att det inte förekom något farligt avfall i hushållsoporna.

MILJÖ- OCH ENERGISPARKOMMUNIKATIONHyresgästernas beteende när det gäller källsortering och vatten-förbrukning är kritiska framgångsfaktorer för minskad miljö- påverkan. På tunabyggen.se och i våra receptioner finns information och instruktiva filmer på olika språk.

Vi arbetar också med välkomstbesök till nyinflyttade hyresgäster. Under besöket får hyresgäster vår tryckta inflyttningsinformation och vi berättar om regler och hänsyn, hur man sopsorterar, möblerar i lägenheten för att energisystemet ska fungera på bästa sätt, hur man hanterar fett vid matlagning och hur man minimerar risken för vat-tenskador. Allt för att det ska vara lätt för hyresgästen att göra rätt och göra miljövänliga och hänsynsfulla val.

INOMHUSMILJÖ OVK-besiktningar, obligatoriska ventilationskontroller, genomförs i hela Tunabyggens bestånd och förvaltade byggnader. Samtliga bygg-nader som besiktigades under året är åtgärdade eller under åtgärd, tack vare ett utvecklat arbetssätt.

Mätningar och åtgärder avseende radon har fortsatt under året. Av de uppmätta fastigheterna har 13 st värden över 200 bq. För dessa fastigheter tar vi fram en åtgärdsplan, och åtgärderna görs helst i samband med annan renovering för att minska påverkan för hyresgäst och kommer att genomföras under kommande år. I vårt övriga fastighetsbestånd finns plan för fortlöpande återkommande mätningar. Denna mätning sker genom att vi använder Strålsäker-hetsmyndighetens metodbeskrivning.

MINSKAD MILJÖBELASTNINGNär vi förnyar vår fordonspark tar vi alltid hänsyn till miljöbelastning i fordon/utsläpp. Resultatet är att bränsleförbrukningen från våra tjänste-fordon sedan 2012 har minskat med 32 % vilket innebär en minskning av koldioxidutsläpp med 35 ton.

Våra instruktionsfilmerHållbar miljö

Övrigt brännbart 25,2%

Matavfall 26,8%

Trädgårdsavfall 5,7%

Tidningar och förpackningar 39,8%

Inert material t ex kattsand, porslin 2,4%

El & elektronik 0,07%

Plockanalys av hushållssopor

Rät

t s

orterat

Fels

orter

at

ÅRLIG FÖRÄNDRING I FORDONSPARKENFör att minska påverkan från våra transporter ser vi löpande över vår fordonspark. Vårt mål är att årligen öka andelen fossilfria fordon och att minst 50 % av vår fordonspark ska köras fossilfritt innan utgången av 2021.

2018

PÅ GÅNG


EKONOMISK HÅLLBARHETBegreppet ekonomisk hållbarhet innebär för Tunabyggen att vara sparsam med både mänskliga och materiella resurser nu och i fram-tiden. En viktig del i detta är att upprätthålla god lönsamhet och en finansiell stabilitet. Ekonomisk hållbarhet får inte ske på bekostnad av en minskning i naturkapital eller socialt kapital.

AFFÄRSMÄSSIG ALLMÄNNYTTAFör oss innebär affärsmässighet att balansera och kombinera det sociala ansvarstagandet med att samtidigt göra ekonomiskt fördel-aktiga affärer och utveckla vårt fastighetsbestånd för långsiktig lönsamhet. Att förvalta bostäder är vår kärnverksamhet, men vi tar även ett långtgående ansvar genom att vara en drivande samhälls-byggare, och en ledande aktör i kommunen när det gäller att ut-veckla bostadsmarknaden.

Med en god affärsutveckling och flexibel organisation möter vi omvärldens krav, vi har en långsiktig planering för att nå en effektiv förvalting, samt är intäkts- och kostnadsmedvetna i alla led och kän-ner ekonomiskt ansvar.

BEHOV AV FRAMTIDA RESULTAT Bolaget är i behov av framtida resultat för att möta upp kravet enligt ägardirektivet som bland annat anger nyproduktion av bostäder i snitt 60-80 lägenheter per år. Tunabyggens planerade investeringar i nyproduktion och renoveringar beräknas till ca 352 mkr 2018 och kommer att medföra ett upplåningsbehov på ca 250 mkr och det leder till ökade kapitalkostnader. Stort underhållsbehov på befintliga fastigheter samt krav på försäljning av fastigheter påverkar bolagets intjäningsförmåga.

En avgörande faktor för en lönsam fastighetsutveckling är kunskapsbaserade beslut i all vår verksamhet samt att varje investeringsbeslut är unikt där varje investering ska vara lönsam innan beslut tas om genomförande.

För att öka intjäningsförmågan vidgar vi vyerna och har under året tecknat förvaltningsavtal avseende kommunens fritidsanlägg-ningar, förvaltning av externa fastigheter samt administrativa tjänster. Vi ser också över möjligheten att erbjuda andra boendeformer än hyresrätter.

Varje år genomförs en marknadsvärdering per balansdagen av Tunabyggens fastigheter, och vi använder oss av avkastningsvärdering och analysverktyget Datscha för värdering av befintliga fastighets-bestånd. Intern värdering har genomförts 2017-12-31. Värderingen 2016-12-31 genomfördes av oberoende värderingsinstitut.

Under året har också specifika investeringsvärderingar genom-förts för att säkerställa att bolaget genomför lönsamma investeringar som inte kräver nedskrivningsbehov.

BOKFÖRT VÄRDE/MARKNADSVÄRDE Övervärden beräknas på skillnaden mellan fastigheters bokförda värde och marknadsvärde. Övervärde vid årsskiftet bedöms till 1 586 (1 650) mkr. Vid varje värdering tas hänsyn till eventuella ned-skrivningsbehov av specifika fastigheter samt eventuell återföring av tidigare nedskrivning.

FINANSIERINGLång ränta, swap 10 årI början av 2016 låg den 10-åriga swapräntan på 1,48 % för att under den senare delen av 2016 sjunka till 1,10 %. Under 2017 rörde sig räntan mellan 0,98 % och 1,31 % och var per 2017-12-31 1,20 %.

Kort ränta, Stibor 3 mån Under perioden 2016-2017 rörde sig den korta räntan i intervallet -0,28 % till -0,68 % och vid utgången av 2017 var Stibor 3 mån -0,47 %.

Utveckling kort och lång ränta under 2016-2018

År Bokfört värde mkr Marknadsvärde mkr

2013 1 952 2 999

2014 1 989 3 257

2015 2 043 3 359

2016 2 135 3 785

2017 1 963 3 549

10 års swap Stibor 3 mån

-1,0Jan -16 Maj -16 Sep -16 Maj -16 Sep -16Jan -17 Jan -18

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

Hållbar ekonomi


0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

> 5 år4-5 år3-4 år2-3 år1-2 år0-1 år

0

50

100

150

200

250

300

350

> 5 år4-5 år3-4 år2-3 år1-2 år0-1 år

LÅNEPORTFÖLJENS RÄNTEBINDNINGSTIDTunabyggen har som strategi att upprätthålla en lång räntebindning med spridning på olika löptider. Genomsnittlig bindningstid per 2017-12-31 var 4,15 år (4,41 år) vilket ger en god balans i låneportföljen.

Räntebindning per löptidsintervall

LÅNEPORTFÖLJENS KAPITALBINDNINGTunabyggen har som målsättning att sprida låneförfallen och att uppta lån med längre kapitalbindning när kreditmarginalerna är låga. Den genomsnittliga kapitalbindningen var 2,86 år (2,54 år) per 2017-12-31, 40 % av Tunabyggens låneskuld kommer att refinansieras inom två år.

Kapitalbindning per löptidsintervall

Basen i låneportföljen, som vid årets utgång uppgick till 1 511,5 mkr (1 736 mkr), är lån med rörliga räntor. De finansiella riskerna i bolaget minskas genom att de rörliga räntorna på lånen kompletteras med finansiella instrument i form av långfristiga räntederivat (swappar). Vid utgången av 2017 uppgick dessa till 1 350 mkr (1 425 mkr). Cirka 90 % av portföljen är räntesäkrad med räntederivat.

DERIVATDerivat används för att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets låneportfölj. Hanteringen sker i enlighet med bolagets finansiella riktlinjer och de ramar som är fastställda i finanspolicyn antagen av Borlänge Kommun.

SÄKRINGSREDOVISNINGI enlighet med god redovisningssed ska bolaget följa de rekommendationer om säkringsredovisning av derivat som utfärdats av Bokföringsnämnden (K3, kapitel 11). Säkringsredovisningen ska visa de ekonomiska effekter som uppnåtts genom säkringen.

Föreskrifterna omfattar restriktioner, regler om dokumentation och effektivitetskrav för att säkringsredovisning ska få användas.

SÄKERHETBolagets alla lån lånas upp med kommunal borgen.

FRAMTID MED FOKUS PÅ 2018 Den globala ekonomin har nu efter 8-9 år lämnat återhämtningsfasen efter den djupa krisen 2008-2009 och gått in i en mer traditionell mogen högkonjunktur.

Sverige är fortsatt inne i en högkonjunktur drivet av en expansiv finans- och penningpolitik i kombination med en stark byggkonjunktur. Osäkerhet på bostadsmarknaden med sjunkande priser som följd dämpar emellertid förväntningarna något. Införandet av nya amorteringskrav och eventuella höjningar av räntan från Riksbanken kan bidra till ytterligare marknadsoro under våren 2018. Riksbanken indikerar en första höjning runt mitten av 2018 men är fortsatt påverkad av vad ECB beslutar. Räntemarknaden förväntas vara fortsatt svängig under 2018 med långsamt stigande långräntor. Kreditmarginalerna förväntas vara stabila.

Under året kommer Tunabyggen att omsätta 287 mkr i lån, samt förändra räntebindning med en volym av 125 mkr. Om räntan stiger med 1 % under året, påverkar det bolagets resultat med -3 mkr.

Planerade försäljningar kan påverkas av den osäkerhet som råder på fastighetsmarknaden.

2018

PÅ GÅNG


RISK OCH KONTROLLTunabyggen bedriver ett systematiskt riskhanteringsarbete. Till det använder vi oss framförallt av vårt ledningssystem, med komplement av policys, riktlinjer m.m.

LEDNINGSSYSTEMTunabyggen är miljöcertifierat enligt 14001 sedan 2010 och kvali-tetscertifierat enligt ISO 9001 sedan 2013. Ledningssystemen är ett hjälpmedel för att säkerställa en systematisk styrning av verksam-heten genom mål, policys, åtgärder och förbättringar. Kontroll och uppföljning sker vid ledningens genomgångar och vid interna och externa revisioner. Under året genomfördes fem interna revisioner för att säkerställa att vi följer interna och externa krav.

ÅRLIG REVISIONÅrlig granskning av extern revisor genomfördes senast i november 2017 med godkänt resultat. Nedan visar vi den sammanfattande be-dömningen (1=uppfyller inte kravet, 5=uppfyller kravet fullständigt) från de årliga revisionerna:

LEVERANTÖRSKONTROLLVi genomför varje år andrapartsrevisioner i egen regi gentemot våra affärspartners/leverantörer. Vi kvalitetssäkrar genom att följa upp leverantörernas åtagande i det dagliga arbetet i våra fastigheter samt på uppföljningsmöten. Uppmärksammas någon avvikelse har vi inarbetade rutiner som innebär muntlig tillsägelse och som steg två skriftlig avvikelsehantering.

FINANSIELLA RISKERFinansiella risker som hanteras i bolaget är:• likviditetsrisker,• kreditrisker, • refinansieringsrisker, • finansieringsrisker, • ränterisker, samt • säkring av risker.

Dessa risker regleras av bolaget finansiella riktlinjer som fastställs av styrelsen varje år. Borlänge Kommuns finanspolicy utgör ett övergripande ramverk och fastställer de riktlinjer och krav bolaget ska följa.

FÖRSÄKRINGSSKYDDTunabyggen har ett försäkringsskydd som omfattar företags-, fastighets-, motor-, kriminalitets-, olycksfalls- och ansvarsförsäkring.

Samtliga våra fastigheter är fullvärdesförsäkrade och alla medarbetare är försäkrade enligt kollektivavtalens riktlinjer.

KÄNSLIGHETSANALYSTunabyggens resultat påverkas vid en förändring av:Hyresnivå bostäder +/- 1% 3,4 mkrHyresnivå lokaler +/- 1% 0,5 mkrRäntor – kortsiktigt +/- 1% 3 mkr beräknat på löptid 0-1 år

Interna revisioner Ledningen

Verksamhetsstyrning Resurser

Korrigerande åtgärder

Ständiga förbättringar

0

1

2

3

4

5

201720162015 2014

14


Indikator Beskrivning: kommentarer Sida Indikator Beskrivning: kommentarer Sida

STRATEGI OCH ANALYS EKONOMISKA INDIKATORER

G4-1 VD-ord 4 G4-EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 22, 23

ORGANISATIONSPROFIL

G4-3 Organisationens namn 48 MILJÖINDIKATORER

G4-4 Huvudsakliga produkter, tjänster, varumärken 48 G4-EN3 Direkt energianvändning 11

G4-5 Huvudkontorets säte, Utanforsgränd 2, Borlänge. 48 G4-EN6 Minskad energianvändning 11

G4-6 Verksamhetsländer: All verksamhet och merparten av leverantörerna finns i Sverige.

15 G4-EN8 Vattenanvändning 11

G4-EN15 Direkta utsläpp av växthusgaser. CO2 från tjänste-bilar och traktorer, 95 398 kg (117 072 kg).

15

G4-7 Ägarstruktur och företagsform 5

G4-8 Marknader 7 G4-EN23 Avfall 11

G4-9 Organisationens storlek 5

G4-10 Personalstyrka 5 SOCIALA INDIKATORER

G4-11 Medarbetare med kollektivavtal: All personal omfattas. 15 G4-LA1 Personalomsättning 5

G4-12 Värdekedja 5, 9, 11 G4-LA6 Arbetsrelaterad skada och sjukfrånvaro 10

G4-13 Betydande organisatoriska förändringar 5 G4-LA11 Utvärdering och uppföljning av prestationer 10

G4-14 Försiktighetspricipen 5, 14 G4-LA12 Sammanställning styrelse, ledning, anställda 31, 32, 41

G4-15 Anslutning till hållbarhetsinitiativ. City Lab Action. 14

G4-16 Medlemskap. SABO, HBV, Kommuninvest, Upphandlingscenter m.fl.

15

VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR

G4-17 Organisationsstruktur 5

G4-18 Process för väsentlighetsanalys 6

G4-19 Identifierade väsentliga aspekter 6

G4-20 Avgränsning på aspektnivå inom koncernen 5, 14

G4-21 Avgränsning på aspektnivå utanför koncernen 5, 14

G4-22 Förklaring till förändring av tidigare angiven information. Första redovisningen, ingen förändring. 15

G4-23 Väsenliga förändringar sedan föregående redovisningsperiod. Första redovisningen, därför inga förändringar.

15

KOMMUNIKATION OCH INTRESSENTER

G4-24 Intressentgrupper 6

G4-25 Princip för urval av intressenter 6

G4-26 Intressentdialog och kommunikationsinsatser 6

G4-27 Viktiga områden som lyfts i kommunikationen med intressenterna

6

INFORMATION OM REDOVISNINGEN

G4-28 Redovisningsperiod. Redovisningsår 2017 15

G4-29 Senast utgivna hållbarhetsredovisning. Ingen tidigare hållbarhetsredovisning enligt GRI.

15

G4-30 Redovisningscykel. Följer verksamhetsåret. 15

G4-31 Kontaktperson för hållbarhetsredovisning 48

G4-32 GRI-index 15

G4-33 Extern granskning av redovisningen. Hållbarhetsredo-visning har inte granskats i sin helhet av extern part.

15

STYRNING

G4-34 Redogörelse för bolagsstyrelsen 5, 41

ETIK OCH INTEGRITET

G4-56 Bolagets värderingar, principer, standarder och normer. Tunabyggens ledstjärnor. 5

GRI-INDEXTunabyggen redovisar delvis hållbarhetsarbetet enligt GRI (Global Reporting Initiative) Standards. Redovisningen beskriver hur vi arbetat med hållbarhetsfrågorna under 2017. Nedanstående index

inkluderar den standardinformation som är obligatorisk samt infor-mation som är väsentlig för bolaget.


SÅ FÖRDELAS HYRAN

0 50 100 150 200

2013

2014

2015

2016

2017

REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER(kr/m2)

ÖVRIGAFASTIGHETSKOSTNADER

(kr/m2)

Fastighetsskatt

Fastighetsskötseloch städ

Riskkostnader

Avskrivningar

17

49

27

176

1 100 – 1 300kr/m2

700 – 900kr/m2

900 – 1 100kr/m2

959 st

1 441 st

2 751 st

0

50

100

150

200

20172016201520142013

Värme

Vatten

Fastighetsel

Källsortering

FÖRBRUKNING/MEDIA(kr/m2)

LÄGENHETER I OLIKA PRISKLASSER(Antal lägenheter och årshyra kr/m2)

HYRESINTÄKTER

Bostäder 85,8%

Bilplatser 2,4%

Lokaler 11,8%

Högsta bostadshyran1 986 kr/m2

Snitthyra bostäder1 072 kr/m2

Lägsta bostadshyran752 kr/m212 st

1 700 – 1 900kr/m2

1 500 – 1 700kr/m2

1 300 – 1 500kr/m2

34 st

178 st

2727

42

104


ALLMÄNT OM VERKSAMHETENBolaget bedriver fastighetsförvaltning av egna fastigheter inom Borlänge kommun. Dessutom förvaltar bolaget vissa fastigheter som ägs av Borlänge kommun.

Bolaget med organisationsnummer 556084-0422 har sitt säte i Borlänge kommun, och är moderbolag i en koncern, i vilken ingår de helägda dotterbolagen Borlänge Studentbostäder AB (556671-6360), Tunabyggen Fastighets AB (556877-5091) samt Tunabyggen Grund-plåten 2 AB (559135-4849).

Moderföretag i den koncern där AB Stora Tunabyggen är dotter-företag är Nya Borlänge kommuns Förvaltnings AB (559027-4378), som upprättar koncernredovisning.

STYRELSENStyrelsen har haft följande sammansättning:

Ordinarie ledamöterOlle Rigborn, ordförandeMatts Hammarqvist, vice ordförandeLars JanssonSamuel HedströmMarianne QvistCarl-Oskar BohlinKjell MosellAri Perdén, arbetstagarrepresentantUlrika Hååg, arbetstagarrepresentant

SuppleanterKjell ForslundLeopoldo LetelierJan-Olof LindvallArne LissmatsHans SkalinLeif SvenssonKenneth PerssonMikael Sundqvist, arbetstagarrepresentantKarin Dahlström, arbetstagarrepresentant

Adjungerad ledamotKommundirektör Åsa Granath är adjungerad i styrelse.

FÖRETAGSLEDNINGVD i AB Stora Tunabyggen är Jörgen Olsson.

REVISOREROrdinarie revisorerKPMG AB, huvudansvarig revisor Margareta Sandberg, auktoriserad revisorMariann Nordlöf, lekmannarevisor

RevisorssuppleanterUlla Olsson, lekmannarevisor

SAMMANTRÄDENOrdinarie årsstämma hölls 2017-04-10. Styrelsen har under året haft 10 sammanträden.

ORGANISATIONSANSLUTNINGBolaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföre-tag), samt till Fastigo (Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation).

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET• ISO revision av Tunabyggens verksamhet har genomförts under

2017, och resultat av revisionen är att Tunabyggen rekommen-deras till fortsatt certifiering enl ISO standard 14001:2004 och 9001:2008.

• Under året har ett flertal detaljplaner bearbetats i syfte att skapa förutsättningar för en kontinuerlig nyproduktion av bostäder.

• Verksamhetsåret 2017 inleddes med en försäljning av 316 lägen-heter till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB). Fastig-heterna som såldes var Klövervallen 1, Ärtskidan 1, Veteaxet 1 och Lisselhagen 4.

PRODUKTIONRenoveringsprojektStadsdelsförnyelseprojektet i Jakobsgårdarna fortsätter enligt plane-rat där tyngdpunkten ligger på att åtgärda tak, fasad och dränerings-arbeten samt även energieffektiviserande åtgärder i området.

Tjärna Ängar har under året haft omfattande renoveringsprojekt av fastigheterna i området, dessa kommer att pågå under minst 10 år.

NyproduktionVid årsskiftet slutfördes nyproduktionen av 33 lägenheter på Meteor- gatan, inflytt skedde i februari 2018.

HYRESFÖRHANDLINGARHyresförhandlingarna för 2017 slutfördes och resulterade i att bostadshyrorna från och med 1 januari höjdes med 0,63 %.

FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING En avgörande förutsättning för genomförandet av ett ambitiöst renove-rings- och nyproduktionsprogram är, dels att de ekonomiska förutsätt-ningarna för projekten är affärsmässiga och dels att vi på ett hållbart sätt kan lösa finansieringsfrågan. Ett led i detta är fortsatt fastighetsförsälj-ningar under 2018. Syftet med försäljningen är att skapa förutsättningar för en fortsatt bostadsproduktion och vi utesluter inte ytterligare försälj-ningar under kommande år om ägaren och styrelsen så beslutar.

Resultat efter finansiella poster för 2018 har budgeterats till ca 15 Mkr. Målsättningen är att successivt öka resultatet efter finansiella poster till nivån 25-30 Mkr per år. Arbetet med att öka resultatet under kommande år är en absolut prioritet i företaget.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE


VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORERFinansiella utmaningarEnligt kommunens ägardirektiv förväntas bolaget tillskapa 60-80 lägenheter per år under perioden 2016-2018. Som en följd av denna höga investeringstakt beräknas bolagets låneskuld uppgå till nästan 2,6 mdkr år 2022. Den höga skuldsättningsgraden innebär en be-tydligt ökad riskexponering, både vad gäller finansierings- och ränte-risk. Dessa risker ställer i sin tur krav på ett högre rörelseresultat för att motverka eventuella negativa effekter av den ökade skuldsätt-ningsgraden.

Sociala utmaningarVi har gemensamma utmaningar att hantera, under 2017 har det upp-stått händelser och situationer som påverkat tryggheten i våra bostads-områden. Frågeställningen är komplex och har ingen enkel lösning, men att acceptera läget och tillåta känslan av att otryggheten sprider sig är inget alternativ. Vi kommer att med oförminskad styrka fortsätta med åtgärder som syftar till att skapa trygga boendemiljöer. Arbetet sker redan idag i nära samverkan med olika myndigheter, intresse-

organisationer och föreningar. Detta är en prioriterad uppgift som vi ingalunda kommer att göra avkall ifrån.

ANVÄNDNING AV FINANSIELLA INSTRUMENTFör att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finans-policy. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att när som helst, förändra ränte-bindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden.

För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kredit-avtal med bolagets långivare.

För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen används ränteswapar. Utestå-ende ränteswapar uppgår till 1 350 mkr (1 425 mkr). Per boksluts-dagen finns ett undervärde på 101,8 mkr (undervärde 137,3 mkr).

Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuld-portföljen uppgår vid årsskiftet till 4,15 år (4,41 år) och den genomsnittliga effektiva räntan uppgår till 2,86 % (2,69 %).

Under oktober togs det första spadtaget för aktivitetstorget i Tjärna Ängar.


Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag (tkr).

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

20

2017 2016 2015 2014 2013

Nettoomsättning 422 327 431 132 436 917 424 513 397 672

Jämförelsestörande post

Rörelsekostnader -393 650 -378 709 -356 330 -357 762 -343 710

Jämförelsestörande post

Finansiella intäkter och kostnader 57 192 -51 216 -55 570 -53 939 -43 889

Avskrivningar och nedskrivningar -77 761 -84 506 -64 894 -67 586 -75 076

Resultat efter finansiella poster 97 610 8 401 30 906 31 876 17 518

Investering i byggnader och mark 185 662 183 380 112 859 120 344 253 961

Balansomslutning 2 144 973 2 222 704 2 143 859 2 070 453 2 114 655

Medelantal anställda 121 120 120 119 118

Antal egna enheter 6 108 6 439 6 447 6 497 6 415

Antal externa enheter 136 137 126 125 130

Uthyrningsyta (m²) egna enheter 399 887 419 316 419 449 419 026 421 312

Uthyrningsyta (m²) externa enheter 234 092 213 615 204 791 204 445 201 240

Soliditet (%) 19,1 14,1 14,1 13,4 11,6

Justerad soliditet (%) 53,5 50,7 46,9 43,5 38,7

Direktavkastning 3,3 3,8 4,5 4,6 4,3

Avkastning på eget kapital 27,0 2,7 10,7 12,1 7,6

Avkastning på totalt kapital 6,7 2,8 4,2 4,1 3,3

Genomsnittlig skuldränta 2,9 2,7 3,1 3,0 2,6

Ekonomisk uthyrningsgrad 98,4 98,1 97,9 97,5 96,9

RESULTAT OCH STÄLLNING

Koncernbidrag har lämnats till dotterbolaget Borlänge Studentbostäder AB med 835 tkr (1 080 tkr), samt har lämnats till dotterbolaget Tunabyggen Fastighets AB med 0 tkr (3 tkr).

Resultatet av bolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.


Huvudkontoret på Utanforsgränd 2

i Hushagen.

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL

AktiekapitalUppskrivn.-

fondReservfond

Övrigt fritt eget kapital

Summa eget kapital

Eget kapital 2016-12-31 42 700 69 592 14 088 180 530 306 910

Utdelning enligt beslut av årsstämman - - - -4 600 -4 600

Uppskrivning mark - 4 552 - - 4 552

Uppskjuten skatt på uppskrivningsfond - -16 311 - 16 311 -

Årets resultat - - - 98 005 98 005

EGET KAPITAL 2017-12-31 42 700 57 833 14 088 290 246 404 867

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION (KR)

TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE VINSTMEDEL:

Balanserade vinstmedel 192 240 893

Årets vinst 98 005 276

290 246 169

STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN DISPONERAS SÅ ATT

Enligt lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879)

utdelas till aktieägarna 15,20 kr per aktie enligt § 3 649 040

i ny räkning överförs 289 597 129

290 246 169

STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA VINSTUTDELNINGEN

Den föreslagna utdelningen och värdeöverföringen i form av koncernbidrag minskar bolagets soliditet till 19,1 %. Soliditeten är mot bak-grund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet be-tryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hin-drar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdel-ningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st.

22


RESULTATRÄKNING

Not 2017 2016

RÖRELSENS INTÄKTER M M

Nettoomsättning 2, 3 422 327 431 132

Aktiverat arbete för egen räkning 3 626 4 111

Övriga rörelseintäkter 4 8 115 3 083

Summa intäkter m m 434 068 438 326

RÖRELSENS KOSTNADER

Fastighetskostnader 5 -205 194 -192 973

Övriga externa kostnader 3, 6, 7 -41 346 -28 732

Personalkostnader 8 -69 349 -66 602

Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -77 761 -84 506

Övriga rörelsekostnader - -5 896

Summa rörelsens kostnader -393 650 -378 709

Rörelseresultat 40 418 59 617

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Resultat från andelar i koncernföretag 9 105 920 -

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 664 744

Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -49 392 -51 960

Summa finansiella intäkter och kostnader 57 192 -51 216

Resultat efter finansiella poster 97 610 8 401

Bokslutsdispositioner 12 -1 076 5 341

Resultat före skatt 96 534 13 742

Skatt på årets resultat 13 1 471 -8 715

Årets resultat 98 005 5 027


BALANSRÄKNING

Not 2017-12-31 2016-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Dataprogram 14 2 539 457

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 15 1 962 688 2 134 936

Investering på annans fastighet 16 4 176 4 479

Inventarier, verktyg och installationer 17 6 047 5 683

Pågående nyanläggningar 18 153 671 67 128

2 126 582 2 212 226

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 19 250 250

Fordringar hos Borlänge kommun 20 339 339

Övriga långfristiga värdepappersinnehav 21 42 42

Övriga långfristiga fordringar 22 1 425 1 234

2 056 1 865

Summa anläggningstillgångar 2 131 177 2 214 548

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager m m

Förnödenheter och förråd 1 714 1 660

Kortfristiga fordringar

Hyres- och kundfordringar 2 242 1 425

Aktuella skattefordringar 2 515 -

Övriga kortfristiga fordringar 1 794 2 299

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 5 503 2 608

12 054 6 332

Kassa och bank 28 164

Summa omsättningstillgångar 13 796 8 156

Summa tillgångar 2 144 973 2 222 704


Not 2017-12-31 2016-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 24, 25

Bundet eget kapital

Aktiekapital 42 700 42 700

Uppskrivningsfond 26 57 833 69 592

Reservfond 14 088 14 088

Summa bundet eget kapital 114 621 126 380

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 192 241 175 502

Årets resultat 98 005 5 027

Summa fritt eget kapital 290 246 180 529

Summa eget kapital 404 867 306 909

OBESKATTADE RESERVER 27 7 468 7 227

AVSÄTTNINGAR

Uppskjuten skatteskuld 28 12 831 15 311

Summa avsättningar 12 831 15 311

LÅNGFRISTIGA SKULDER 29

Övriga skulder till kreditinstitut 1 511 500 1 535 500

Summa långfristiga skulder 1 511 500 1 535 500

KORTFRISTIGA SKULDER

Skulder till kreditinstitut - 200 000

Leverantörsskulder 36 321 27 100

Skulder till koncernföretag 14 375 16 929

Skulder till Borlänge kommun 30 102 802 51 917

Aktuella skatteskulder - 1 071

Övriga kortfristiga skulder 6 452 7 373

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 48 357 53 367

Summa kortfristiga skulder 208 307 357 757

Summa eget kapital och skulder 2 144 973 2 222 704

BALANSRÄKNING

KASSAFLÖDESANALYS

Not 2017 2016

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat före finansiella poster 40 418 59 617

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm 32 75 548 88 257

Erhållen ränta 664 744

Erlagd ränta -51 409 -52 463

Betald inkomstskatt -4 594 -154

60 627 96 001

Ökning/minskning varulager -54 -235

Ökning/minskning kundfordringar -817 -213

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -2 390 10 847

Ökning/minskning leverantörsskulder 9 221 5 045

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 44 417 48 903

Kassaflöde från den löpande verksamheten 111 004 160 348

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -2 912 -

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -187 868 -185 823

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 203 346 550

Förvärv av dotterbolag -50 -50

Sålda dotterbolag 105 970 -

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -191 139

Kassaflöde från investeringsverksamheten 118 295 -185 184

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Amortering av skuld -224 000 -

Utbetalt koncernbidrag -835 -1 317

Utbetald utdelning -4 600 -4 674

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -229 435 -5 991

ÅRETS KASSAFLÖDE -136 -30 827

Likvida medel vid årets början 164 30 991

Likvida medel vid årets slut 33 28 164

26


NOTERNOT 1 • Redovisningsprinciper

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovis-ning och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med tidigare år.Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaff-

ningsvärden om inget annat anges nedan.

INTÄKTERHyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Alla hyres-avtal klassificeras som operationella leasingavtal.

Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att er-hållas, med avdrag för rabatter.

Vid försäljning av varor redovisas intäkter vid leverans.

TJÄNSTEUPPDRAG OCH ENTREPRENADAVTAL – LÖPANDE RÄKNINGInkomst från uppdrag på löpande räkning redovisas som intäkt i takt med att arbete utförs och material levereras eller förbrukas.

RÄNTAIntäkt redovisas när de ekonomiska fördelarna som är förknippade med transaktionen sannolikt kommer att tillfalla företaget samt när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Ränta redovisas som intäkt enligt effektivräntemetoden.

INKOMSTSKATTERSkatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats.

Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avse-ende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock särredovisas inte uppskjuten skatt hänför-lig till obeskattade reserver eftersom obeskattade reserver redovisas som en egen post i balansräkningen. Uppskjuten skattefordran re-dovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag.Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade per balansdagen och har inte nuvärdeberäknats.

KONCERNBIDRAGKoncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdis-position i resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets aktuella skatt.

IMMATERIELLA TILLGÅNGARImmateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Aktiveringsmodellen tillämpas för internt upparbetade immateriella tillgångar.

Avskrivningar görs linjärt över den bedömda nyttjandetiden. Avskrivningstiden för internt upparbetade immateriella anlägg-ningstillgångar uppgår till fem år.

Anskaffningsvärdet för en internt upparbetad immateriell anlägg-ningstillgång utgörs av samtliga direkt hänförbara utgifter (t.ex. ma-terial och löner).

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I an-skaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till an-skaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till till-gångens värde vid anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kost-nader.

I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskriv-ningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad.

Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningar på byggnader:Stommar 100 år

Fasader, yttertak, fönster 25-100 år

Hissar, ledningssystem 25-50 år

Övrigt 12-50 år

Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar.Markanläggningar 20 år

Investering på annans fastighet 20 år

UER-investeringar 10-20 år

Inventarier, verktyg och installationer 3-5 år


LÅNEUTGIFTERLåneutgifter avseende lånat kapital som kan hänföras till inköp, kon-struktion eller produktion av en tillgång som det tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljas, räknas in i till-gångens anskaffningsvärde.

NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARNär det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinnings-värdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.

LEASINGAVTALSamtliga leasingavtal där företaget är leasetagare redovisas som ope-rationell leasing (hyresavtal), oavsett om avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.

FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDERFinansiella tillgångar och skulder som redovisas i enlighet med kapitel 11 (finansiella instrument värderade utifrån anskaffnings-värdet) i BFNAR 2012:1. Finansiella tillgångar och skulder som re-dovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, och låne-skulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är för-knippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktel-serna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Kundfordringar och övriga fordringarFordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt be-dömda osäkra fordringar.

Övriga långfristiga värdepappersinnehavPosten består av aktier. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten och redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning redovisas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger.

Låneskulder och leverantörsskulderLåneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaff-ningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallo-tidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta.

DerivatinstrumentBolaget utnyttjar derivatinstrument för att hantera ränterisken som uppstår vid upptagande av lån till rörlig ränta. För dessa transaktio-ner tillämpas säkringsredovisning.

När transaktionen ingås, dokumenteras förhållandet mellan säk-ringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även koncernens mål för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen.

Bolaget dokumenterar också företagets bedömning, både när säk-ringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument som används i säkringstransaktioner i hög utsträckning är effektiva när det gäller att motverka förändringar i kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna.

Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteföränd-ringar. Genom säkringen erhåller bolaget en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.

De transaktioner som inte uppfyller kraven för säkringsredovis-ning värderas löpande i enlighet med lägsta värdets princip, varvid de värdeförändringar som uppkommer inom ramen för lägsta värdets princip omedelbart redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar på derivatinstrument som utgör kortfristiga och långfristiga skulder och inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning redovisas i olika poster i resultaträkningen beroende på syftet med innehavet av derivatinstrumentet. Ränteinstrument redovisas i posten Räntekost-nader och liknande resultatposter.

Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen, utom i de fall säk-ringsrelationen fortlever i enlighet med bolagets dokumenterade strategi för riskhantering.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångarVid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på ned-skrivningsbehov i någon utav de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående.

Aktier och andelar i dotterföretag Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet in-går köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt.

VARULAGERVarulagret värderas enligt inkomstskattelagens bestämmelser till det lägsta av 97 % av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet fastställs med användning av först in, först ut-metoden (FIFU).

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda efter avslutad anställning Företaget klassificerar alla planer för ersättningar efter avslutad an-ställning som avgiftsbestämda. Vid avgiftsbestämda planer betalas fastställda avgifter till ett annat företag, normalt ett försäkringsföretag, och företaget har inte längre någon förpliktelse till den anställde när avgiften är betald. Storleken på den anställdes ersättningar efter av-slutad anställning är beroende av de avgifter som har betalats och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad. Obetalda avgifter redovisas som skuld.


Ersättningar vid uppsägningErsättningar vid uppsägningar, i den omfattning ersättningen inte ger företaget några framtida ekonomiska fördelar, redovisas endast som en skuld och en kostnad när företaget har en legal eller informell förpliktelse att antingen a) avsluta en anställds eller en grupp av anställdas anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller b) lämna ersättningar vid uppsägning genom erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Ersättningar vid uppsägningar redovisas endast när företaget har en detaljerad plan för uppsägningen och inte har någon realistisk möjlighet att annullera planen.

EVENTUALFÖRPLIKTELSEREn eventualförpliktelse är:- En möjlig förpliktelse som till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av en eller flera osäkra fram-tida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller- En befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sanno-likt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera för-pliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.

Eventualförpliktelser är en sammanfattande beteckning för sådana garantier, ekonomiska åtaganden och eventuella förpliktelser som inte tas upp i balansräkningen.

NYCKELTALSDEFINITIONERSoliditetEget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Justerad soliditetEget kaptial och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) plus bedömt övervärde i fastigheter i förhållande till balans-omslutning och övervärde i fastigheter.

Genomsnittlig skuldräntaRäntekostnader i förhållande till summan av skulder och uppskjuten skatteskuld.

Ekonomisk uthyrningsgradHyresintäkter netto (efter hyresbortfall) i förhållande till hyresin-täkter brutto (möjliga hyresintäkter).

DirektavkastningBolagets driftnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde.

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster, med undantag av jämförelsestörande poster. I förhållande till summan av genomsnittligt eget kapital och kapitalandel obeskattade reserver.

Avkastning på totalt kapitalResultat före avdrag för räntekostnader, med undantag av jämförelse-störande poster, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

NOT 2 • Nettoomsättning

2017 2016

HYRESINTÄKTER

Bostäder 336 972 354 175

Lokaler 47 886 46 378

Garage och parkeringsplatser 9 486 9 972

Övriga hyresintäkter 1 719 2 930

397 047 413 455

Avgår:

Kvarboenderabatt -1 569 -1 668

Underhållsrabatt -51 -57

Hyresrabatt -2 037 -2 221

Hyresbortfall (outhyrda objekt)

Bostäder -5 521 -6 001

Lokaler -1 287 -1 216

Garage och parkeringsplatser -651 -958

Övriga - -8

Hyresintäkter totalt 385 931 401 326

ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER 36 396 29 806

Nettoomsättning totalt 422 327 431 132


NOT 3 • Operationella leasingavtal2017 2016

Framtida minimileaseavgifter som skall erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal:

Förfaller till betalning inom ett år 32 64

Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år - 32

32 96

Under perioden kostnadsförda leasingavgifter 401 560

Leasingavtal där företaget är leasgivare

Förfaller till betalning inom ett år, bostäder och bilsplatser 356 184 363 421

Förfaller till betalning inom ett år, lokaler 28 854 19 551

Förfaller till betalning senare än ett år men inom fem år, lokaler 13 198 20 813

Förfaller till betalning senare än fem år, lokaler 5 535 6 719

403 771 410 504

Av totala antalet lokaler 388 st (409 st) hyrs 68 st (65 st) av Borlänge kommun.

NOT 4 • Övriga rörelseintäkter

2017 2016

Försäkringsersättningar 3 905 1 027

Realisationsvinst vid avyttring av anläggningstillgångar 2 213 550

Bidrag 30 382

Övriga 1 967 1 124

8 115 3 083

NOT 5 • Fastighetskostnader

2017 2016

Material 8 282 7 915

Hyresgästmedel 4 522 4 889

Underhållskostnader 65 601 60 501

Inköpta förvaltningstjänster 28 165 24 428

Försäkring 3 661 2 798

Renhållning 10 814 10 854

Elavgifter 10 764 10 582

Vattenavgifter 16 999 17 954

Värmekostnader 41 688 43 636

Fastighetsskatt 6 831 7 084

Försäkringskostnader 7 850 2 315

Övriga externa kostnader 17 17

205 194 192 973


NOT 6 • Ersättningar till revisorerna2017 2016

PwC

Rådgivning och övriga tjänster 26 216

Summa 26 216

KPMG

Revisionsuppdraget 155 107

Rådgivning och övriga tjänster 47 -

Summa 202 107

NOT 7 • Övriga externa kostnader2017 2016

Lokalkostnader 1 430 -

Hyra av anläggningstillgångar 316 98

Förbrukningsmaterial 1 848 1 654

Reparation och underhåll 132 132

Kostnader för transportmedel 1 956 2 157

Resekostnader 59 50

Reklam och PR 782 896

Övriga försäljningskostnader 977 1 190

Kontorsmaterial och trycksaker 291 272

Tele och post 1 564 1 712

Kundförluster 1 969 1 380

Förvaltningskostnader 1 551 1 594

Övriga externa tjänster 21 894 11 418

Inhyrd personal 324 269

Övriga externa kostnader 6 252 5 910

Summa 41 346 28 732

NOT 8 • Löner, andra ersättningar och sociala kostnader2017 2016

Medelantalet anställda

Kvinnor 43 42

Män 78 78

121 120

Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören 1 123 1 250

Löner och ersättningar till övriga anställda 46 744 44 976

47 867 46 226

Sociala avgifter enligt lag och avtal 15 731 14 954

Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören 142 125

Pensionskostnader för övriga anställda 3 031 2 901

66 771 64 206

Verkställande direktörens uppsägningstid från företagets sida är tolv månader.


2017 2016

STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Antal styrelseledamöter på balansdagen

Kvinnor 2 2

Män 7 7

9 9

Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare

Kvinnor 4 4

Män 3 3

7 7

NOT 9 • Resultat från andelar i koncernföretag2017 2016

Realisationsresultat vid försäljningar 105 920 -

Summa 105 920 0

NOT 10 • Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter2017 2016

Ränteintäkter, övriga 663 744

663 744

NOT 11 • Räntekostnader och liknande resultatposter2017 2016

Räntekostnader, övriga 49 392 51 960

49 392 51 960

NOT 12 • Bokslutsdispositioner2017 2016

Återföring av periodiseringsfond - 6 500

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivning enligt plan -241 -76

Lämnade koncernbidrag -835 -1 083

-1 076 5 341


NOT 13 • Skatt på årets resultat

2017 2016

Aktuell skatt -1 009 -3 924

Uppskjuten skatt 2 480 -4 791

Skatt på årets resultat 1 471 -8 715

Redovisat resultat före skatt 96 534 13 742

Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22 %) -21 238 -3 023

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -1 039 -3 820

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 23 770 1

Skatt hänförlig till tidigare års redovisade resultat -1 009 -64

Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond -6 -13

Skatteeffekt av justeringar av bokfört resultat för avskrivningar av byggnader -4 993 -5 143

Skatteeffekt av övriga intäkter och kostnader 5 901 3 347

Övrigt 85 -

Redovisad skattekostnad 1 471 -8 715

NOT 14 • Immateriella anläggningstillgångar

2017-12-31 2016-12-31

INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 10 067 10 067

Omklassificeringar 2 913 -

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 12 980 10 067

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR -9 610 -9 197

Årets avskrivningar -831 -413

Utgående ackumulerade avskrivningar -10 441 -9 610

Utgående restvärde enligt plan 2 539 457


NOT 15 • Byggnader och mark

2017-12-31 2016-12-31

INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 3 067 070 2 914 487

Inköp 4 014 -

Försäljningar och utrangeringar -263 759 -8 690

Omklassificeringar 95 105 161 273

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 902 430 3 067 070


Försäljningar och utrangeringar 55 757 4 389

Årets avskrivningar -64 850 -65 972


INGÅENDE UPPSKRIVNINGAR 95 561 78 859

Årets uppskrivningar 4 552 16 702

Utgående ackumulerade uppskrivningar 100 113 95 561

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR PÅ UPPSKRIVNINGAR -12 453 -11 952

Årets avskrivningar -501 -501

Utgående ackumulerade avskrivningar på uppskrivningar -12 954 -12 453

INGÅENDE NEDSKRIVNINGAR -69 592 -52 890

Årets nedskrivningar -4 552 -16 702

Utgående ackumulerade nedskrivningar -74 144 -69 592

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR PÅ NEDSKRIVNINGAR 4 584 3 309

Årets avskrivningar 1 986 1 275

Utgående ackumulerade avskrivningar på nedskrivningar 6 570 4 584

Utgående restvärde enligt plan 1 962 688 2 134 936

Bokfört värde byggnader 1 842 437 2 018 704

Bokfört värde mark 120 251 116 232

Beräknat marknadsvärde fastigheter 3 548 805 3 785 145

Bolaget genomför årligen en värdering för att bedöma fastigheternas verkliga värde.

Det verkliga värdet har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod, utifrån redovisade jämförelseköp och avkastnings-metod.

Avkastningsmetoden är baserad på nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden under 10 år, samt nuvärdet av bedömt restvärde år 11.

Fastigheterna värderades inför föregående årsbokslut till 3 785 145 tkr internt av bolagets företagsledning, och inför årets bokslut har ett externt värderingsföretag värderat fastigheterna till 3 548 805 tkr, båda åren enligt samma princip som ovan.

Ränta har räknats in i anskaffningsvärdet med 1 204 tkr (2 731 tkr).

34


NOT 16 • Investering på annans fastighet

2017-12-31 2016-12-31




-Avskrivningar -303 -302


Utgående restvärde enligt plan 4 176 4 479

NOT 17 • Inventarier, verktyg och installationer2017-12-31 2016-12-31


-Inköp 2 038 2 680

Omklassificeringar 167 -

-Försäljningar och utrangeringar -14 724 -3 372



-Försäljningar och utrangeringar 14 724 3 372

-Avskrivningar -1 841 -1 890


Utgående restvärde enligt plan 6 047 5 683

NOT 18 • Pågående nyanläggningar 2017-12-31 2016-12-31

Vid årets början 67 128 45 021

Under året nedlagda kostnader 195 036 183 380

Omföring till kostnad -10 308 -

Omklassificeringar -98 185 -161 273

Redovisat värde vid årets slut 153 671 67 128


NOT 19 • Andelar i koncernföretag2017-12-31 2016-12-31

Ingående anskaffningsvärde 250 200

Amorteringar, avgående fordringar -50 -

Genom förvärv av dotterföretag 50 50

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 250 250

Koncernen Org nr Säte Kapital andel %

Borlänge Studentbostäder AB 556671-6360 Borlänge 100

Tunabyggen Fastighets AB 556877-5091 Borlänge 100

Tunabyggen Grundplåten 2 AB 559135-4849 Borlänge 100

Moderbolaget Kapitalandel % Rösträttsandel % Antal aktierBokfört värde 2017-12-31

Bokfört värde 2016-12-31

Borlänge Studentbostäder AB 100 100 1 000 100 100

Tunabyggen Fastighets AB 100 100 1 000 100 100

Tunabyggen Grundplåten 2 AB 100 100 500 50 50

Summa 250 250

NOT 20 • Fordringar hos Borlänge kommun2017-12-31 2016-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 339 339

Redovisat värde vid årets slut 339 339

NOT 21• Andra långfristiga värdepappersinnehav2017-12-31 2016-12-31

INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 42 42

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 42 42

Utgående redovisat värde, totalt 42 42

NOT 22 • Övriga långfristiga fordringar2017-12-31 2016-12-31

Ingående anskaffningsvärden 1 234 1 373

Tillkommande fordringar 191 -

Avgående fordringar - -139

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 425 1 234


NOT 23 • Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter2017-12-31 2016-12-31

Förutbetald försäkring 1 148 1 170

Upplupna försäkringsersättningar 2 525 300

Övriga poster 1 830 1 138

5 503 2 608

NOT 24 • AktiekapitalAktiekapitalet består av 42 700 st (42 700 st) aktier med kvotvärde 1 000 kr.

NOT 25 • Förslag till vinstdispositionTill årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserade vinstmedel 192 240 893

Årets vinst 98 005 276

290 246 169

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att

Enligt lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879)

utdelas till aktieägarna 15,20 kr per aktie enligt § 3 649 040

i ny räkning överförs 289 597 129

290 246 169

NOT 26 • Uppskrivningsfond2017-12-31 2016-12-31

Ingående saldo 69 592 52 890

Årets uppskrivningar 4 552 16 702

Övrig överföring till fritt eget kapital, uppskjuten skatt -16 311 -

Utgående saldo 57 833 69 592

Värde som tillgången skulle ha redovisats till om uppskrivning ej hade skett 1 904 855 2 065 344

Uppskrivningar av anläggningstillgångar förändrar ej anläggningarnas skattemässiga restvärde, och som en konsekvens härav återläggs avskrivningarna på uppskrivningsbeloppen såsom ej avdragsgilla kostnader i deklarationen.


NOT 27 • Obeskattade reserver2017-12-31 2016-12-31

Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan inventarier 1 203 962

Periodiseringsfonder

Avsatt räkenskapsår 2012 1 890 1 890

Avsatt räkenskapsår 2013 3 700 3 700

Avsatt räkenskapsår 2015 675 675

7 468 7 227

NOT 28 • Uppskjuten skatt2017-12-31 2016-12-31

Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten utgörs av

uppskjuten skatt på skattemässigt underskott -7 050 -

uppskjuten skatteskuld hänförlig till skillnad mellan bokfört och skattemässigt restvärde 19 881 15 311

12 831 15 311

Väsentliga temporära skillnader 2016-12-31

Redovisat värde Skattemässigt värde Temporär skillnadUppskjuten skatteskuld

Byggnader 2 086 246 2 016 651 -65 595 -15 311

Väsentliga temporära skillnader 2017-12-31

Redovisat värde Skattemässigt värde Temporär skillnadUppskjuten skatteskuld

Byggnader 1 918 707 1 828 337 -90 370 -19 881

Skattemässigt underskottsavdrag -32 047 7 050

-12 831

NOT 29 • Långfristiga skulder2017-12-31 2016-12-31

Långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen:

Skulder till kreditinstitut 150 000 50 000

NOT 30 • Koncernkonto

Koncernkontot ingår i mellanhavandet med Borlänge kommun och utvisar 2017-12-31 en skuld om 100 033 tkr (fordran 46 935 tkr).

För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kreditavtal med bolagets långivare.

Negativa värdet/övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle mot-svarande undervärde (så kallad ränteskillnadsersättning) uppstå om

man i stället valt att använda långa räntebindningar på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår till och med sitt slutförfallo-datum så kommer undervärdet/övervärdet att löpande elimineras.

Derivatens marknadsvärde redovisas ej i resultaträkningen.


NOT 31 • Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter2017-12-31 2016-12-31

Upplupna löner och semesterlöner 3 524 3 367

Upplupna sociala avgifter 2 522 2 428

Upplupna räntekostnader 16 382 18 400

Förutbetalda hyresintäkter 25 349 26 934

Övriga poster 580 2 238

48 357 53 367

NOT 32 • Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m2017-12-31 2016-12-31

Avskrivningar och nedskrivningar immateriella och materiella anläggningstillgångar 70 891 84 506

Utrangeringar 6 870 4 301

Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar -2 213 -550

Summa 75 548 88 257

NOT 33 • Likvida medel i kassaflödesanalys2017-12-31 2016-12-31

Kassa och bank 28 164

Likvida medel 28 164

NOT 34 • Ställda säkerheter2017-12-31 2016-12-31

FÖR AVSÄTTNINGAR OCH EGNA SKULDER

AVSEENDE SKULD TILL KREDITINSTITUT

Fastighetsinteckningar 440 811 389 875

Summa avseende egna skulder och avsättningar 440 811 389 875

Summa ställda säkerheter 440 811 389 875

NOT 35 • KoncernuppgifterFöretaget är ett helägt dotterbolag till Nya Borlänge kommuns För-valtnings AB med org.nr 559027-4378, som upprättar koncernredovisning. Moderbolaget har sitt säte i Borlänge kommun.

Företaget som utgör moderföretag för en koncern med dotterföre-tag enligt not 19, upprättar ej koncernredovisning, då företaget med stöd av ÅRL 7:2, samt att dess samtliga dotterföretag omfattas av en koncernredovisning som upprättas av Nya Borlänge kommuns För-valtnings AB.

Inköp och försäljning inom koncernen Av företagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 29 % (29 %) av inköpen och 15 % (3 %) av försäljningen andra före-tag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör samt även Borlänge kommun.

Fågelperspektiv av det nyavverkade kvarteret Jonas i Skräddarbacken.


Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2018-05-07 för fastställelse.BORLÄNGE 2018-03-05

STYRELSEN

Vår revisionsberättelse har lämnats 2018-03-21.KPMG AB

MARGARETA SANDBERG AUKTORISERAD REVISOR

Ari Perdén Arbetstagarrepresentant

Ulrika HåågArbetstagarrepresentant

Marianne Qvist

Matts HammarqvistOlle Rigborn Styrelseordförande

Kjell MosellLars Jansson

Carl-Oskar BohlinSamuel Hedström


REVISIONSBERÄTTELSE

ORG NR 556084-0422

TILL BOLAGSSTÄMMAN I AKTIEBOLAGET STORA TUNABYGGEN

KPMG

42

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN UttalandenVi har utfört en revision av årsredovisningen för Aktiebolaget Stora Tunabyggen för år 2017 med undantag för hållbarhetsrapporten på sidorna 5-9.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-visande bild av Aktiebolaget Stora Tunabyggens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassa-flöde för året enligt årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte hållbarhetsrapporten på sidorna 5-9. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-ningen och balansräkningen.

Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-lande till Aktiebolaget Stora Tunabyggen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Annan information än årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Den andra informationen består av sidorna 5-9.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen är det vårt an-svar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovis-ningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna in-formation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt

årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direk-tören ansvarar även för den interna kontroll som

de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhål-landen som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvarVåra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre-dovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko-nomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt om-döme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revi-sionen. Dessutom:• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter

i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat uti-från dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt-gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som an-vänds och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl-lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upp-rättandet av årsredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser el-ler förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets

43Tunabyggen • Årsredovisning 2017 43

förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Våra slut-satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhål-landen göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också in-formera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGARUttalandenUtöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Aktiebola-get Stora Tunabyggen för år 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalandenVi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en-ligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Aktiebolaget Stora Tunabyggen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be-träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne-fattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvar-lig med hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital, konsolide-ringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organi-sation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvarVårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis-

ningslagen eller bolagsordningen.Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi-sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid-tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapportenDet är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 5-9 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan-dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.En hållbarhetsrapport har upprättats.

BORLÄNGE DEN 21 MARS 2018 MARGARETA SANDBERG

AUKTORISERAD REVISORKPMG AB


ENHETSSPECIFIKATIONSPECIFIKATION ÖVER ENHETER ÄGDA OCH FÖRVALTADE AV AB STORA TUNABYGGEN

Färgerna på texten hänvisar till markering av fastigheter på kartan sid 47.

Fastighet Värdeår Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Alf 10 1961 95 5 810 18 7 65 5 5 254 33 18Alf 11 1968 13 1 118 4 5 1 3 8 1 724 24Aslög 4 2002 2 235 2 2Bordet 2 1970 4 288 1 2 1 5 944 3 10Bro 7:22 1967 69 5 396 3 27 27 12 4 162 49Buskåker 4:8 1963 84 6 202 5 26 34 19 2 240 29 30Byggherren 2 1960 6 322 6 6Bysjön 1 1970 61 4 914 15 40 6 2 428 5 17Bältartäppan 7 1938 4 270 1 2 1 1 15 1 1Bältartäppan 7 2009 5 450 5Domnarvet 50:32 1959 70 1 488 69 1 19 10Fiskarna 4 2015 8 348 4 4 8Fiskarna 6 1945 21 1 075 9 4 8 1 10 5 6Forsa 46:177 1950 247 16 871 91 68 65 23 8 473 66 9Forum 2 1968 63 4 004 17 16 28 2 3 248 18 10Gylle3:24,3:25 1985 1 264Hagbacken 1 1987 44 1 754 26 18 1 2 366 2 16Hagen 4 1986 1 289Halvdan 1 1 50Heimer 5 1950 6 749 7 4 359 1 7 Heimer 8 1929 1 426Heimer 9 1978 60 4 327 4 27 21 8 11 594 Hesse 44:8 1997 58 1 160 58 1 2 709Hesse 89:1 1980 12 607 4 8 1 55 6Hönsarvet 27:8 1982 22 1 531 18 4 6Idkerberget 6:21 1987 7 450 4 3 1 67 8Järnåldern 3 1952 52 2 688 16 24 10 2 7 421 4 34Järnåldern 4 1991 33 2 086 3 21 9 2 377Karlsåkern 1 1972 104 7 119 52 52 51 271 52Kungsljuset 3 1971 24 1 318 24 6 192 10Kungsljuset 11 2016 13 914 6 2 5 13Kungsljuset 10 2016 12 766 8 4 12Laxen 4 1962 64 3 183 27 22 13 2 17 2 030 21Laxen 5 1969 71 5 244 17 9 33 12 3 126 60Läraren 5 2000 18 1 002 13 5 16N. Amsberg 9:14 1992 8 560 8 1 240 8Noten 1 1974 23 928 16 3 4 1 55 2 4Ornäs Stora 1:86 1992 63 3 868 10 22 21 10 2 79 30 35Ovandal 4:57 1954 6 540 3 3Oxen 1 1990 33 1 221 24 9 1 163 4Oxen 2 1990 33 1 221 24 9 1 163 4Oxen 4 1991 33 1 221 24 9 0 4Passaren 1 1958 36 2 225 6 12 12 5 1 16 1 418 19 6Rosen 1 1963 36 2 736 36 1 18 20Rosen 2 1964 24 2 424 24 24 12Röken 4 2003 18 1 086 10 5 3 18Skuld 1 2002 6 1 021 6 6Skuld 2 2007 8 341 2 6 3 194 43

Skuld 4 2009 11 842 3 8 1



Skuld 5 1953 1 225 5

Spännaren 7 1977 96 5 156 16 76 4 6 1 786 15

Stolen 1 1970 1 1 018

Timjanen 2 2017 1 421Urd 3 1990 105 6 672 26 48 22 9 2 406 55 1Utanfors 3 2009 1 542Utanfors 3 2012 5 3 425 52V:a Svartlotten 11 1950 33 2 181 6 15 6 6 3 118 4 10Yngve 12 1991 99 7 697 40 40 19 13 1 313 58 49Åbrodden 1 1963 46 1 748 46 1 270Ålen 1 1989 12 818 12 12 7Örjansgården 2 1970 24 1 448 8 16 14Haren 4 1962 41 1 651 40 1 3 90 2 8Harven 1 1972 9 2 922Locus, stud.bost 2005 126 2 193 126Plogen 1 1973 292 21 491 23 12 233 23 1 13 599 82 58Plogen 2 1992 1 330Räfsan 1 1970 886 56 242 168 362 292 59 5 49 4765 227 207Räfsan stud.bost 1970 25 1 792 2 2 19 2Edvard 2 1993 1 692Jakobsg 1:17 1991 43 2 137 35 8 2 227 10Jakobsg 3:17 1981 49 3 063 40 9 3 235 2Norrskenet 1 1979 102 7 605 11 11 53 10 17 9 1 085 37 42Planeten 2 1979 98 7 246 6 20 40 16 16 1 104 38 41Regnbågen 1 1979 96 6 940 6 21 48 8 13 1 110 35 19Regnbågen 2 1979 1 475Solen 2 1992 80 3 370 32 48 28 6Solen 3 1981 80 5 696 4 27 33 11 5 6 909 48 8Solen 4 1981 1 638Solen 5 1981 97 6 918 5 31 41 15 5 2 194 50 33Solen 7 1980 73 5 144 5 22 31 10 5 2 319 68 17Solen 8 stud.bost 1989 78 1 607 78 1 62Solen 9 1981 2 499Stången 7 1977 104 7 748 52 52 21 250 39 61Ulrika 1 1980 177 14 285 57 88 30 2 2 258 62 64

Områdesvärdar och miljövärdar blev efter omorganisationen fastighetsvärdar. Genom en förstärkning av våra områden med flera medarbetare, hoppas vi förbättra servicen till våra hyresgäster.


FÖRVALTADE ÅT ANDRA ÄGARE ÄN AB STORA TUNABYGGEN

TOTALT FÖRVALTADE FASTIGHETER


Bondbönan 2 1953 108 6 447 9 81 18 4 92 56 13

Bondbönan 3 1 292Klövervallen 2 1954 129 6 389 26 93 10 10 964 8 9Klöv. 2 stud.bost 1954 4 200 1 3Lintegen 2 1955 135 7 326 23 89 22 1 11 678 18 8Lintegen 3 1957 74 4 179 16 37 18 3 4 127 10Mars 5 1944 10 414 8 2 1 20 1Palsternackan 1 1967 355 22 649 59 92 176 26 2 4 338 60 72Palsternackan 2 1967 211 14 311 34 59 106 12 14 1 338 107 34Rovan 1 1957 56 3 000 10 40 6 3 69 20 14Rovan 3 1961 52 2 534 22 18 12 1 14 8Rågaxet 1 1989 10 672 6 4 1 4 6 17Rågaxet 2 1985 23 1 344 3 15 5 1 4 11 15Summa 5 720 354 296 1 302 2 004 1 914 409 91 388 45 591 1 442 1 507

Fastighet Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser

Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Kommunfastigheter 9 796 4 3 2 127 233 996 85 171

Fastighet Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser

Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Totalt 5 729 355 092 1 302 2 008 1 917 411 91 515 279 587 1 527 1 678

I början av oktober invigdes Restaurang Gläntan i Haga-lundshuset. Aktiviteter och gemenskap ingår i konceptet.

Våra sommaraktiviteter.


AB Stora TunabyggenBox 308 • 781 24 Borlänge www.tunabyggen.se

BESÖK Utanforsgränd 2 • TEL 0243 - 733 00 • FAX 0243 - 733 70 • E-POST [email protected] 465 - 2566 • POSTGIRO 46 26 58 - 6 • ORG NR 556084 - 0422

AB Stora Tunabyggen bygger, äger, förvaltar och hyr ut bostäder och lokaler i Borlänge.Tunabyggen, möjligheternas boende!

GR

AFIS

K P

RO

DU

KTIO

N A

telier Ko

nstig

AB

FOTO

Tun

abyg

gen

TRYC

K B

rand

Facto

ry Tryckt i 250 ex, april 2018.

20 17 - tunabyggen · sidor, felanmälan, sök ledigt och vid driftinformation. den mesta...

Documents