2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...oriflame 1300 Греческий...
TRANSCRIPT
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Санкт-Петербург
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• В2011г.быловведеновэксплуатацию143,8тыс.м2качественныхофисныхплощадей,болееполовиныиз
которыхвышлинарыноквIIIквартале2011г.
• Последниедвагодаобъемпоглощениявсреднемна20%превышаетобъемновоговвода.
• Долясвободныхплощадейза2011г.снизиласьна4,4п.п.исоставила10,6%отобщегообъемарынка.Объемсвободныхплощадейнаконецгодасоставляет174,1тыс.м2.
• Загодсредниеставкиарендывыросли:вклассеАизменениесоставило20,7%,вклассеB–8,1%.
ОБЗОР
Knight Frank
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИСанкт-Петербург
2
Ключевые события
• Впродолжениетенденцииразвитияделовойзоны«Пулково»в2011г.былозавершеностроительстводвухбизнес-центровклассаА–«Юпитер»и«Аэропорт»,входящихвпроектмногофункциональногокомплекса«Аэропорт-сити»(инвесторАвиеленА.Г.).Вначале2012г.планируетсявыходнарынокпоследнегоофисногообъектаэтогокомплекса–бизнес-центра«Цеппелин».НасегодняшнийденьдоляофисныхплощадейвзонеПулковосоставляетпочти6%,адолявсегоМосковскогорайона–11%отобщегообъемарынка.
• ООО«Фрегат»,дочерняяструктуракомпании«Лидергрупп»,завершаетстроительство140-метровогонебоскребаLeaderTowerнаплощадиКонституции.Высотаздания,превосходящихповысотешпильПетропавловскогособора,составляет38этажей,общаяплощадь–49,5тыс.м2.
• Крупныекомпанииинвестируютсредствавофисныеобъекты.Всентябре2011г.состоялосьторжественноеоткрытиеновогоголовногоофисабанка«Санкт-Петербург»наМалоохтинскомпроспекте.Общаяплощадьбанковскихпомещенийсоставляет47,4тыс.м2,зданиевходитвсоставделового
комплекса«Санкт-ПетербургПлаза».В2012г.планируетсявводвэксплуатациюофисногозданиякомпании«Транснефть»наАрсенальнойнабережной.Компания«Газпромнефть»предполагаетразмещениештаб-квартирыввысотномделовомкомплексе«Лахтацентр»,находящегосянаэтапесогласования.В2011г.былисовершеныдвекрупныесделкипоприобретениюготовогоздания.Вновомбизнес-центренаБелоостровскойул.,6болееполовиныофисныхплощадей(5,2тыс.м2)приобрелоГУП«Топливно-энергетическийкомплексСанкт-Петербурга»,оставшуюсячасть(около4тыс.м2)–компания«Ленстройинвест».
РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные показатели Класс А Класс B
Общийобъемкачественныхплощадей,тыс.м2 1648,0
втомчисле,тыс.м2 407,9 1240,1
Изменениязагод,% +13,6% +6,4%
Введеновэксплуатациюв2011г.,тыс.м2 143,8
втомчисле,тыс.м2 51,9 91,9
Долясвободныхплощадейнаконец2011г.,% 13,3 9,7
Изменениязагод,% -8,9п.п -3,0п.п.
Арендныеставки*,$/м2/год 350-880 190-630
Измененияарендныхставокврубляхзагод,% +20,5%
+8,1%
*НевключаяНДС(18%),сучетомоперационныхрасходов;1USD=31,24руб.
Источник:KnightFrankResearch,2012
Михаил Тюнин РуководительОтделакоммерческойнедвижимости,KnightFrankStPetersburg
«Рынок офисной недвижимости
постепенно перестает быть «рынком
арендатора». Собственники
бизнес-центров, имеющих удачную
концепцию и местоположение,
теперь неохотно идут на компромисс
по снижению ставок аренды,
а дополнительные парковочные места
придерживают только для крупных
арендаторов. Речи о каких-то скидках
и специальных предложениях уже не идет,
у многих арендаторов, заключавших
договора в кризисный период, закончился
льготный период аренды. Однако,
несмотря на то, что рынок офисной
недвижимости находится в фазе подъема,
складывающаяся сегодня экономическая
ситуация оказывает сдерживающее
влияние как на арендаторов,
рассматривающих возможность
переезда, так и на девелоперов.
Таким образом, многие игроки рынка
продолжают откладывать принятие
финального решения и, по-прежнему,
занимают выжидательную позицию».
www.knightfrank.ru
3
Предложение
За2011г.объемпредложениякачественныхофисныхплощадейувеличилсяна143,8тыс.м2исоставил1648тыс.м2.Болеетретиофисныхплощадей,введенныхвэксплуатацию,пришлосьнаКрасногвардейскийрайонинемногимболее20%площадей–наМосковскийрайон.
Сравнениеспредыдущимигодамипоказало,чтотемпыростановогопредложенияпродолжаютснижаться.Так,в2011г.объемвыходанарыноккачественныхофисныхплощадейуменьшилсяна20%посравнениюс2010г.ипочтина40%посравнениюс2009г.
Объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 г.
Название БЦ Адрес Общая площадь, м2
Площадь офисных помещений, м2
Класс А
Санкт-ПетербургПлаза(2,3корпус) Малоохтинскийпр.,64,лит.Б,В 51000 31500
Юпитер Стартоваяул.,6 9500 7600
Аэропорт Стартоваяул.,6 7200 5400
Греческий Лиговскийпр.,13-15 5000 4600
Класс В
Сенатор(3очередь) 18-ялинияВ.О.,29,лит.Ж,З 16600 12200
Конституции,3 Конституциипл.,3 17200 12000
ScandinavianHouse Революцииш.,69,лит.А 16800 11700
InterkrosSP п/з«Парнас» 16500 11000
Lighthouse Певческийпер.,12 10550 9200
Охта-хаус Индустриальныйпр.,44 14500 8100
Лето Свердловскаянаб.,44,лит.Д 7600 5800
Лиговский,266 Лиговскийпр.,266 6000 4800
Нарт Софийскаяул.,60,лит.Л 8500 4500
Елизаветинский(2очередь) 13-ялинияВ.О.,14 3700 3200
Источник:KnightFrankResearch,2012
«Юпитер»и«Аэропорт»,Стартоваяул.,6
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИСанкт-Петербург
4
Спрос
Долясвободныхплощадейпродолжаетснижаться:загодпоказательупалс14,9%до10,6%пообоимклассам.ВклассеAдолясвободныхплощадейснизиласьна8,9п.п.,до13,3%,вклассеB–на3п.п.,до9,7%.
НебольшойростсвободныхплощадейбылзафиксированлишьвIIIквартале2011г.(долясвободныхплощадейподняласьдо13,7%)всвязисвыходомнарынокновыхобъектовсбольшимобъемомсвободныхплощадей.Вабсолютномвыраженииобъемсвободныхплощадейнаконецгодасоставляет174,1тыс.м2.
Ключевые сделки в 2011 г.
Наименование компании Объем сделки, м2 Наименование объекта Адрес объекта
Газпромнефть 11000 QuattroCorti Почтамтскаяул.,3-5
МРСК 6000 Конституции,3 Конституциипл.,3
ГУПТЭК 5200 Белоостровская,6 Белоостровскаяул.,6
ExigenServices 5000 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4
Ленстройинвест 4000 Белоостровская,6 Белоостровскаяул.,6
Водоканал(центробслуживанияабонентов) 3700 РЕСО Гаккелевскаяул.,21
РенессансСтрахование 3500 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4
СПбРеновация 3000 Некрасова,14 Некрасоваул.,14
Metso 2900 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4
Сервисно-визовыйцентрфинляндии 3200 ОлимпикПлаза Маратаул.,5/21
PhilipMorris 2300 Некрасова,14 Некрасоваул.,14
NCC 1900 СтокманнНевскийцентр Невскийпр.,114
Сбербанк 1800 PulkovoSky Внуковскаяул.,2
ТГК-1-Сервис 1800 Охта-хаус Индустриальныйпр.,44
Унисто-Петросталь 1760 Охта-хаус Индустриальныйпр.,44
Coca-ColaHBCEurasia 1350 Обуховъ-центр Обуховскойобороныпр.,271,лит.А
Oriflame 1300 Греческий Лиговскийпр.,13-15
Интервим 1100 Сенатор ПрофессораПоповаул.,37
ЭлтехСПб 1030 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4
Митлэнд 1000 Эврика Седоваул.,11
Фертоинг 1000 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4
SchneiderElectric 1000 ТехнополисПулково Пулковскоеш.,30/4
Источник:KnightFrankResearch,2012
www.knightfrank.ru
5
Коммерческие условия
В2011г.ставкиарендывклассеАсущественновыросли:врубляхизменениесоставило20,7%,вдолларахнемногимменее–18,7%.ВклассеBставкиарендыповысилисьна8,1%врубляхина6,3%ввалюте.
ЗначительныйростставокарендыбылотмеченещёвIквартале2011г.нафонепозитивныхтенденцийвконце2010г.,когдасредниеставкиарендыбуквальнозакварталвыросливклассеА–на10%,вклассеB–на3-4%.Однакособственникиофисныхобъектовпереоценилиреальныйрострынка,иужевследующемкварталесредниеставкиарендыврубляхнемногоснизились.Приэтомвдолларахростпродолжился,причинойчемусталопадениевалютына1,16руб.заквартал.Вовторомполугодииставкивновьначалирасти.Темнеменее,вклассеBростбылстабилен,авклассеАзначителен,чтобылообусловлено,во-первых,выходомнарыноксовременныхвысококачественныхобъектовсоставками,превышающимисреднерыночныепосегменту,аво-вторых,ставкиврубляхвыросливтехобъектах,гдеониизначальновыставлялисьввалюте,посколькузаполгодакурсдолларавыросна3,24руб.,акурсеврона1,78руб.
Наконец2011г.арендныеставкинапомещенияклассаAварьируютсявдиапазонеот$350до$880м2/год,включаяоперационныерасходыиневключаяНДС.ВклассеBставкинаходятсявпределахот$190до$630м2/год.
Источник: Knight Frank Research, 2012
В I квартале 2011 г. был отмечен рост ставок в рублях. За год ставки аренды выросли в классах A и B на 20,7% и 8,1%, соответственно. $/м2
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Класс А Класс В
I II III IV I II III IV I II III IV
2009 2010 2011
Источник: Knight Frank Research, 2012
За 2011 г. объем свободных площадей снизился на 23,5% и составил 174,1 тыс. м2 тыс. м2
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0 I II III IV I II III IV I II III IV
2009 2010 2011
Класс А Класс В
2011 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИСанкт-Петербург
6
Прогноз
В2012г.мыожидаемвводвэксплуатацию190-210тыс.м2качественныхофисныхплощадей.
ПочтиполовинаплощадейвзаявленныхпроектахрасполагаетсявМосковскомрайоне.Срединих38-этажныйнебоскребLeaderTowerнаплощадиКонституции,бизнес-центркомпанииАдамантнаЦветочнойулице,общаяплощадькоторогосоставит56тыс.м2,бизнес-центр«Цеппелин»,входящийвсоставмногофункциональногокомплекса«Аэропорт-сити»взонеПулково.
Ключевые объекты, планируемые к вводу в 2012 г.
Название Расположение Девелопер Площадь офисных помещений, м2
Класс А
LeaderTower Ленинскийпр.,153,лит.В Лидер 38000
Преображенский Литейныйпр.,26 Петербургстрой 15000
Цеппелин Стартоваяул.,6 АвиеленА.Г. 10400
УКрасногомоста рекиМойкинаб.,73-79 БТКдевелопмент 9000
Сенатор БольшаяПушкарскаяул.,22 Империя 5000
Универс Университетскаянаб.,7-9-11 БьерЛюмьерХолдинг 4600
Бизнес-центр Морскойпр.,24А Элефакт-М 4500
Бизнес-центр Синопскаянаб.,62 Сфера 3000
Класс В
Цветочная Цветочнаяул.,25 Адамант 36000
Русскиесамоцветы(2очередь) Фабержепл.,8 Русскиесамоцветы 18000
Мегапарк Заставскаяул.,22,лит.А ВЭП 11000
Вант(3очередь) ОбуховскойОбороныпр.,120 Вант 10000
Dominat(2очередь) Магнитогорскаяул.,30-32 VMBTrust 7500
Сенатор(2очередь) Большойпр.,80 Империя 6500
Tempo Невскийпр.,104 ТСТ 5400
Москва(4очередь) АлександраНевскогопл.,2 Адамант 3000
Источник:KnightFrankResearch,2012
www.knightfrank.ru
7
Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 г., и проекты, ожидаемые к вводу в 2012 г.
Источник:KnightFrankResearch,2012
ОБЗОР
Европа
Австрия
Бельгия
Великобритания
Германия
Ирландия
Испания
Италия
Монако
Нидерланды
Польша
Португалия
Россия
Румыния
Украина
Франция
Чешскаяреспублика
Швейцария
Африка
Ботсвана
Замбия
Зимбабве
Кения
Малави
Нигерия
Танзания
Уганда
ЮжнаяАфрика
Ближний Восток
Бахрейн
ОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион
Австралия
Вьетнам
Индия
Индонезия
Камбоджа
Китай
Малайзия
НоваяЗеландия
Сингапур
Тайланд
ЮжнаяКорея
Америка и Канада
Бермудскиеострова
Канада
Карибскиеострова
США
Офисная недвижимостьСтаниславТихоновПартнер[email protected]
Складская недвижимость, регионыВячеславХолоповДиректор,РоссияиСНГ[email protected]
Торговая недвижимостьСергейГипшДиректор,Партнер[email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректор,РоссияиСНГ[email protected]
Иностранные инвестиции ХайкоДавидсПартнер[email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантинРомановПартнер[email protected]
Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор,Партнер[email protected]
Оценка недвижимостиОльгаКочетоваДиректор,РоссияиСНГ[email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынка, HRМарияКотоваПартнер,Исполнительныйдиректор[email protected]
Развитие бизнесаАндрейПетровПартнер[email protected]
Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректор[email protected]
КиевЯрославаЧапкоДиректорпоразвитиюбизнеса[email protected]
ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером
намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией
Newmark,KnightFrankрасполагаетсетьюизболеечем244офисовв43странахмираи
насчитывает7067специалистов.
Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов
вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна
рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами
воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru© Knight Frank 2012
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,
однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической
ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
МОСКВА
119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
КИЕВ
04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122