2012房市10大趨勢~苦中作樂

時間： 2011-12-30作者 : MyGoNews 方暮晨

• 【 MyGoNews 方暮晨 / 台北報導】 2011 年北台灣的推案量為 8,210 億元，較 2010 年的推案量 9,300 億元，減少了 11.7 個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的衝擊所致。 2012 年房市推案的脈絡與走勢為何？房市景氣會上、會下，還是持平？住展雜誌歸納出 2012 年台灣房市的 10 大趨勢，提供給購屋者購屋與否，及地產業者推案的參考。

一、 2012 年三大都會區推案 1.2 兆元

• 從房市景氣面來觀察，預估北台灣 2012 年全年的推案量，會較 2011 年推案量增加 1 成左右，推案量約 9,000億元。考量 2011 年第 4 季以來，因總統大選遞延的推案量，於選後加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有 9,000 億元的推案水準。台中都會區預估與 2011 年持平，約有 1,800 億元的推案量體，高雄都會區預估也與 2011 年持平，推案量約有 1,200 億元的量體，所以預估 2012 年三大都會區的推案量，將量增至 1.2 兆元。

房地產業對於這樣的預估數字沒有表示任何意見，只說：「未來的事，誰都沒有辦法說得準。」

二、雙北市房價持平• 台北市預售屋平均房價， 2011 年 11 月的房價為 80.3 萬元，正

式突破 8 字頭關卡，大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪130 萬元， 80.3 萬與 130 萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價， 11 月的房價為 33.6 萬元，與台北市預售屋房價也雙雙再創歷史新高點。從 2012 年第 1 季上市櫃建商的推案量爆出 2,400 億元的大量來看， 2012 年雙北市的整體平均房價應該以「持平」來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過 1 成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。

房地產業者比較擔憂的是 ~ 過去幾年房價是從內環往外環一路漲過去， 2012 年擔心會反向的從外環到內環一路跌回來，不過，幅度應該有限，速度應該緩慢。

三、豪宅再領風騷• 2012 年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威

京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案，及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔 F4 」案，據了解，兩案都將開出 300 萬元 1 坪的新天價面市，加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」，高雄京城建設未來幾年將陸續推出「十大名宅」案，因此可預見從 2012 年第 1 季起，豪宅案將再度成為房市的焦點，而再領風騷。

房地產業者認為，豪宅案已經不是一般市場關心的產品，因為那是少數有錢人的大玩具，有錢人想要傻傻的花每坪300 萬去買房子，跟一般百姓一點關係也沒有，反倒是「小宅」可能會成為市場主流規劃。

四、利率、匯率重要影響指標• 為促進經濟的活絡，央行主導的 2011 年第 4 季存款準備率，

將趨向不調整，甚至可能會調降利率以為因應。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由。如果 2012 年利率走平，甚或走低，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願。因此， 2012 年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。

財經界人士指出，利率水準不是台灣央行單獨可以決定的，利率、匯率都與全球經環境有關，當全球利率都在調高之際，台灣沒有理由維持在低利環境，這樣，資金都會移出台灣，對於台灣經濟不是件好事，所以，千萬不要天真的以為，台灣利率會持續維持在「低檔」水準，而誤判房地產情勢。

五、房價漲跌互見• 2012 年台北市房價補漲的地區，包括南港區，加上老舊市區的大同與萬華

區，在2012 年將出現補漲行情，預估漲幅約在1 成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區，預估漲幅也在1 成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率並會太大，以高檔盤整的「個案表現」為主，惟中科附近， 2012 年有太子建設的百億大案帶動，將出現補漲的空間，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

房地產業者認為， 2012 年市場要出現補漲的機會其實很低，因為這幾年台北市、新北市房價已經漲很多了，不過，預售市場還是會繼續的「創高價」或「維持高價」，預售業者不能讓市場出現「降價」的認知，撐得住的業者會死撐價格，撐不住的建商，檯面下的折扣就會放得比較多，據悉，新北市新莊副都心一件開價「 6 字頭」接近「 7 字頭」價位的預售案，實際買家卻以「 5 字頭」接近「 6 字頭」價位買到，表面上看起來價格很硬，實際成交價則「軟趴趴」。套句戴德梁行總經理顏炳立的名言「開價嚇死人、成交笑死人」， 2012 年會不會這樣呢？業者認為「有機會」。

六、商用不動產財團必爭• 商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下， 2012

年的價格表現將呈「穩中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。 2011 年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下， 2012 年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

商業不動產業者對於 2012 年的是況真的是比較看好，從幾家大型商仲業者 2012 年景氣報告，可以看出他們還是對於市場蠻有信心的。

七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場

• 2011 年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。

• 八、人口持續成長區，房屋需求穩定 ----受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至 2011 年 11 月底為止，新北市的人口數已增加至 3,913,595人，正式突破 390 萬人的大關，較 2010 年全市的人口數 3,897,367人，再增加了 16,228人。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。

九、價格是否貼近購屋者，成為建案銷售好壞關鍵 ---- 從 2011 年下半年以來，歐債風暴看歇未歇，直接影響到各工地的銷售速度，如果2012 年歐債風暴仍揮之不去，國內的景氣面也無法有效提升，勢必影響到購屋者的購屋意願，下訂與簽約的速度也將持續放緩，是故建商如何使訂價 ( 成交價 )能更貼近購屋者的需求，成為建案成敗的的重要關鍵。

十、「三低一高」房市最大隱憂 ----央行指出，歐債對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2012 年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。

房地產心中不想說的秘密• 房地產業者私下表示， 2012 年影響房市最嚴重的趨勢，其實上述的 10 個面相，

都僅僅算是「表象」，奢侈稅、實價登錄、合宜住宅這些政策，對於房地產的殺傷力才是最大。業者依據經驗判斷，因為奢侈稅的關係房市少了投資客、投機客這批人，估計預售屋市場會少了 2 成的買家，房仲市場的買家來源更是直接砍3成左右。買家缺少了，急著要賣房子的屋主，當然就會降價賣，而實價登錄實施之後，大家都可以看到交易價格，急著賣屋的屋主，只要多增加個 10％，市場的成交價位就拉下來了。

而在防堵房市炒作之餘，政府也提高市場平價屋的供給量，「 1 字頭」的合宜住宅估計未來 3~4 年還有 1~2 萬戶會供應市場，而且未來的合宜住宅品質，在建築大師的加持下，雖可能無法與民間興建住宅一較高下，但是，在政府監督建材品質的情況下，未來合宜住宅的品質應該也會是「好宅」產品，因為，各縣市政府都要「政績」，如果大家矚目的合宜住宅蓋得亂七八糟，下一任縣市長就別選了，台灣政治人物當然懂得這個道理，所以，合宜住宅的興建品質應該絕對是中上水準的建築。

如此一來，房地產 2012 年的境遇會如何呢？恐怕「苦中作樂」的機會將越來越多。