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據華爾街日報報道，美國越來越
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處豪華房產。他們一邊保持資金的流動
性，一邊觀望房產市場走向。有些租房者
稱，他們不想把錢套牢在過高的首付款
上，轉而把錢投入金融市場或自己的生意
中。如此一來，美國高端租賃市場出現了
大幅增長。
美國房地產市場危機和信貸緊縮之後，
許多美國人仍繼續選擇放棄買房，豪華出
租房市場因而得以興盛。美國人口普查局
的數據顯示，2012 年第三季度美國的住
房擁有率為 65.3%，為 1996 年以來的最
低水平。2004 年房地產繁榮期間，美國
的住房擁有率曾達到 69.4%。
加州大學洛杉磯分校齊曼房地產研究中
心主任斯圖亞特•加布里埃爾稱，就經濟
上而言，買房通常只對那些打算于某地呆
上好幾年時間的人有意義。房產價值需升
值足夠幅度才能抵消房產買賣的手續費和
別的費用。
唐•皮伯斯是一位房地產開發商，但是
他位於紐約曼哈頓的 441 平方米的大房
子不是花錢買的，而是每月花 35000 美
元租的。他的理由很簡單：“我們的主要
居所不必得是一項投資。”
房產估價公司米勒•薩繆爾公司總裁喬
納森•米勒稱，2012 年 12 月份，紐約月
租金 15000 美元以上的公寓及排屋的市
場占比為 1.3%，同比上升了 0.5%。與此
同時，租金超過 15000 美元的房子的租
金中值年比上升了 23.1%。
租金的上漲反映出遍及全美的一個總體
趨勢：根據房地產研究公司 Reis 的數據，
美國 2012 年第四季度的出租房空置率從
2011 年同期的 5.2% 降至 4.5%，為 2001
年第三季度以來的最好行情。
紐約曼哈頓房產經紀公司──哈爾斯蒂
德公司的經紀人阿斯特麗德•皮萊說，她
的租房客戶中，有許多是剛剛賣掉豪宅的
人，手頭現金充裕，想等到市場再次下跌
時再出手買房。
另有一些經紀人認為，待售住宅存量有
限亦助推了租房市場。房產經紀公司──
柯爾柯蘭公司的經紀人諾博•布萊克說：
“以目前的價位，你對市場上任何一所待
售的房子都不會滿意。”
美國豪宅出租行情看漲
圖為：唐•皮伯斯一家每月花費 35000 美元租下的高檔公寓的一間起居室。
圖為：位於加州矽谷郊區伍德賽德的天價豪宅，最近以 1 億 1,750 萬美元成交，據稱
買家為日本軟銀 (Softbank) 創辦人、日本第二大富豪孫正義。該豪宅占地 3.6 公頃，設
有游泳池、網球場、花園等。美國最貴豪宅的舊紀錄保持者也在矽谷，俄羅斯企業家
米爾納 2011 年以 1 億美元所購入。
Nancy 劉 靜Nancy 劉 靜 每年初，都是地產公司派發成績表的時候，今年2月27日
RE/MAX全美聯銷公司，於拉斯維加斯馳名大酒店MGM舉辦
全球總頒獎典禮。2月27日亦舉辦RE/MAX 40屆全國頒獎典禮，
盛況空前，來自全美及加拿大各地區近萬位中外經紀共襄盛舉。
晚會節目豐富精彩，除高級晚膳外，亦有現場樂隊表演，場面
盛大。
於2012年業績卓越的地產經紀人劉靜Nancy Liu，是今屆
成績彪炳的大贏家，今年她榮獲加州第8名傑出經紀獎及全美國
第14名傑出經紀金牌獎，同時亦獲得最高榮譽鑽石獎。同時
劉靜連續15年蟬聯RE/MAX 2000美聯公司最高銷售業績總冠軍。
在這幾年房地產一片不景氣當中，劉靜卻能創銷售高峰榮獲
數項大獎實屬不易。
在此劉靜Nancy 衷心感激客戶及各界朋友的支持及愛護，
她的喜悅榮耀，願與各界
客戶及朋友共勉之，希望
在未來的日子裡，大家能
更支持及愛護這位為華人
及業界爭光的傑出地產經
紀人，更上一層樓，譜上
驕人的成績。
總裁頒獎最高榮譽鑽石獎 榮獲2012全加州第8名及全美國第14名金牌獎
與公司同仁共享得獎榮耀歷年來榮獲無數大獎
2012 RE/MAX第8名銷售金牌獎
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繁華過後的美國，另一場“繁華”
再度上演。不到 6 年的時間，
美國股市就再次創出歷史新高，在此期
間，美國房價也從被打入冷宮到再度升
溫。不過，越來越多的投資者擔心，美
國房地產再次迎來“春天”，也是新一
輪泡沫的起點。
量化寬鬆刺激購房熱情
從美國國內而言，美聯儲推出的多輪
量化寬鬆政策進一步降低了房貸利率，
刺激了美國民眾的購房熱情。據美國商
務部的統計數據，今年 1 月份美國新房
銷售量經年化後上升至 43.7 萬套，環比
增長 15.6%，創下 2008 年 7 月以來的
最高單月銷售量。美國房地產經紀人聯
合會也表示，1 月份房產市場房屋銷售
所需天數的中位數是 71 天，也就是多數
房屋在 71 天內就可以賣出，相比去年的
99 天有所減少。
與此同時，美國房地產市場去庫存化
也在加速進行。美聯儲在最新一期的
褐皮書中指出，住宅房地產市場在幾乎
所有的聯儲區域都得到了強化，全國大
多數地區的房價都隨著庫存的下降而上
漲。此外，美聯儲公佈的最新數據顯示，
得益於股市與房價上漲，美國家庭債務
年增長率達到 2.5%，創下自 2008 年第
一季度以來的最高水平，預示著許多美
國家庭更願意借款與消費，進而推動房
價上漲以及經濟發展。
美銀美林資深經濟學家梅耶爾、弗拉
納甘以及博斯特在一份報告中，將 2013
年美國房價漲幅預期從此前的 4.7% 大幅
調高至 8%。這三位經濟學家認為，低利
率、庫存下降以及民眾支付能力共同加
速了美國房價的上漲，也催生了民眾對
未來房產升值以及信貸條件進一步放寬
的信心，這種預期反過來刺激了美國房
地產的銷售。
美國房地產很“吸金”
美國房地產市場的回暖也吸引了眾多
投資者的目光。據彭博社報道，戴德
梁行昨日發佈的報告顯示，去年下半年
投資者打算投資美國房地產的資金增長
19% 至 550 億美元，擬投入亞太地區房
地產市場的資金為 400 億美元。此外，
投資者對美國辦公樓、商鋪和倉庫更感
興趣。
黑石集團董事長蘇世民接受海外媒體
採訪時表示，公司正在重倉美國住宅地
產。蘇世民表示，黑石公司持有 30 億美
元的住宅地產資產組合，考慮到美國住
宅市場的復蘇尚處在初期階段，黑石不
會很快購買和出售資產，而是選擇出租。
美國版“限購”預防泡沫
美國房地產市場復蘇至今保持著良好
勢頭，金融危機讓大幅修正的房價重新
具備了投資價值和上漲空間。不過，從
美國當前的各項經濟指標來看，美國房
地產市場在表面短暫繁榮的同時出現了
泡沫風險。面對復蘇的市場，美國金融
監管當局還是保持著足夠的警惕。
美國消費者金融保護局日前宣佈，將強
迫銀行嚴格核實借款人的還款能力，防
止出現次貸危機式的信用崩盤。據悉，
美國消費者金融保護局會通過工資單、
稅單等審核還款能力。如此一來，無收
入階層當然被摒棄在購房者之外，低收
入階層通過抵押貸款寅吃卯糧提前成為
“有房一族”的概率也大大降低。
作者：吳家明
源自：證券時報
美國預防樓市泡沫再現
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Jenny
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Kenny Tan陳建友Kenny Tan陳建友
「無寵物」政策值得嗎？
美國是一個重視人權的國家。故聯邦與各州包括加州，都設有禁止就業及住
房歧視的法律。在就業與住房這兩個領域裡，具有某種特性或擁有某種信仰的人
群是受歧視法律的保護的。
在住房方面，法律一概禁止房東在出租時，不公平對待房客，包括有殘障的
房客。法律所認可及保護的殘障特性不僅是生理上的，還有心理上的，而一個人
到底有沒有殘障，從表面上未必觀察得出來，尤其是心理上的殘障。
基於清潔、保護產物、減少噪音的考量，有一部份的房東偏向把房子出租給
不收留寵物的房客，採取了「無寵物」政策，在租約裡頭設置「無寵物」條款。
「無寵物」條款本身並不違法，而是法律不允許房東採取零容忍政策。
有些房客會在申請租房時，刻意的告知房東他有軀體或生理上的殘障，生活
中不能缺乏一隻服侍狗(Service)或伴侶狗(Companion dog)，希望房東能夠給予一
個容許，不堅持「無寵物」條款，有些甚至還告知房東，他已經獲得醫生的有殘
障鑑定。還有一些是在簽署租約且已搬進住房之後，才告知房東他因患上精神病
如憂鬱症，而須要收留一隻伴侶狗幫助治療。法律對此的要求是，面臨這種請求
，房東必須給予房客合理的便利，意思是說房東不能不允許房客養狗。
由於顧慮被告歧視，很多大型經營租賃事業的房東，基於生意上的考量，已
經不實行「無寵物」政策，反而是中小型的房東對於這方面的法律與風險不熟悉
，或是由於個人因素，如考慮未來還要把出租房收回自用，不想房客留下揮之不
去的狗尿味，而在實行「無寵物」政策時，無意中觸犯了殘障歧視法，惹禍上身
。這一群不清楚殘障歧視法的房東可分成兩個類型，一、略知但不熟知，二、完
全不知。
第一類型的房東在回應此種房客請求時，一般會先試圖查證房客是否真正有
殘障，他們會要求房客交出醫生發出的殘障鑑定書，若房客交不出證明，或者有
交出證明但鑑定書上所用的文字卻沒明確說病人被鑑定為有「殘障」，如醫生只
用類似「房客需要伴侶狗幫助治療」文字，他們會對此文件產生質疑，認為醫生
並沒有鑑定房客有殘障，所以房東沒有義務給予便利，拒絕了房客的請求。
第二類型的房東則會理所當然地拒絕了房客的要求，他們不會進而探討請求
的合理性，既然從來沒聽說過「無寵物」條款是不合法的，根本就沒意識到將來
會被捲入歧視官司的風險。這一類型的房東一般是屬於小規模的業主，如擁有一
或兩棟出租屋的投資者，殊不知會變成是別人乘機謀利的羔羊。
外界人士可能不知，大都會區如洛杉磯、舊金山等城市裡，存在著不少反歧
視的非營利組織，它們的宗旨在於維護歧視受害者的權益。歷年來，自從法院允
許非營利組織以間接是歧視受害人的身份提出訴訟以後，它們就如雨後春筍，接
二連三的成立起來。
由於政府給予它們的經濟支援有限，在彼此的互相激烈競爭之下，加上歧視
法給予受害者的極端保護，歧視訴訟已逐漸成為了它們的財務資源。除了受歧視
委屈的房客給它們帶來訴訟機會外，它們內部也僱用「
Tester」（測試者的意思），「Tester」一般不受薪但領取「
Stipend」（津貼的意思）為報酬，按所分配的任務來支付，
平均一個任務能領取約八十元左右。
「Tester 」的主要任務是假冒有興趣租房者，聯繫被瞄
準的表明有「無寵物」政策的房東，測試是否有歧視行為。
這些「應徵者」會騙房東說他患有心理病並要求房東給予便
利，允許他養伴侶狗，若測試成功，即房東不容許有寵物，
他們會準備報告以便將來對付房東。法院不僅認定使用「
Tester」來測試歧視行為的合法性，還認定「Tester」提供證
詞的可靠性。在法院的眼裡，這個族群是義工，不謀私利，
沒有作假證的動機。
它們所尋覓的目標，主要是經營租賃業務的中小型房東
，因為經營大規模出租住房公司熟知歧視法律，一般都設置
好防範措施，行政上也相當守法，不容易觸犯歧視法。反之
，小型業者因不知法，則比較容易「上當」。
房東一旦「上了當」，難免需要破財消災。歧視受害者
一般會透過網路找到這些非營利組織「拔刀相助」，它們一
般先會代表受害者投訴至美國住房城市發展局（HUD），一
方面是利用政府的資源去向房東收集更多的證據，另一方面
是透過HUD與房東談判，不經過訴訟去獲得「賠償金」，儘
管從房東的看法，所謂的「損失」是它們「製造」出來的。
若協調談判不成，它們內部僱有律師起訴。
不公平對待有殘障承租者也未必是蓄意的才能算是歧視
，不知法並不能當作辯護理由，違規者難逃一劫。所以，從
經濟上來說，到底「無寵物」政策值不值得，也是值得讓人
深思的。
美國加州陳建友律師事務所
洛杉磯加大土木工程碩士 法學碩士 資深房地產律師
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精通 : 國、粵、滬、英語 Lic #0E33461
據人口普查局數字顯示，65 歲以上的年長者至少 60%會需要長期護理的服
務，18 歲至 64 歲的人們中約 40%會需要長期護理的服務，在加州平均用在長期
護理的花費每月約 $8190。
申請長期護理服務的資格：當意外發生時，申請人無法自己做到下面六個
日常行中的二項即可：1、洗澡，2、吃東西，3、上廁所，4、穿 (脫 ) 衣服，5、
尿禁，6、行走或開車。保險公司一旦收到醫生的證明，並診斷申請人無法自己做
到上述六項中的任何二項，保險公司就馬上支付聘請醫護人員的費用。
由於人們的壽命越來越長，各類慢疾病常有發生，如老年痴呆症、中風、
帕金森病等等，未雨綢繆是我們做子女或父母應有的規劃，沒有人希望，有一天
當自己生病時，會帶給子女精神和物質上的負擔。適應於目前的社會需求，保險
公司特別推出一份人壽保險並附帶長期護理服務的款項。絕對恩惠廣大的消費者，
是每個價庭必須擁有的理財產品之一。
Jenny 徐倩妮
E-Mail:[email protected]
來電詢問 Jenny 徐倩妮，說明您對投資理財規劃是認真的。
Give the gift that last a life time
一生的 投資 與 回報
現舉例說明：
男士brain：40歲 , 一個兒子3歲 ,不吸煙 ,身體良好
每月付 $600 保費，付到 65 歲退休，假設他
的兒子 18 歲上大學，brain 每年可借出 $27,500 來
付兒子的大學費用，在退休時，brain 每年可以拿
$53,172，共 20 年。若 brain 不幸中風，需要長期看
護服務時，保險公司會每月支付幾千元的護理費給
brain。
美國房地產處於復甦中期
看好 REITs 長期投資業績
據財新網報道，鵬華美國房地產
基金經理裘韜認為，房地產
仍將是 2013 年美國復甦行情中最重要
的題材，高可見度的業績表現、平穩的
估值水平以及宏觀風險的逐步釋放將有
利於 REITs 繼續創造良好的投資回報。
一方面，持續寬鬆的貨幣政策將繼續支
撐風險資產價格；另一方面，商業地產
的需求仍將繼續增加，而主要地區的供
應量仍較為有限。低廉的融資成本將促
使 REITs 進一步優化資本結構、加快項
目開發和收購；物業租金和企業盈利能
力仍有健康的提升空間。
裘韜說，“和美國以往的房地產危
機比較，目前美國房地產市場在時間上
和復甦過程上均處於中期，我們預期未
來數年美國房地產市場仍將有良好的表
現。”
美 國 REITs 有 長 期 業 績 可 考， 截
至今年已經有 53 年的歷史。從規模上
來看，美國 REITs 獨佔全球 REITs 一半
市場份額。公開數據顯示，截至 2013
年 1 月 22 日，MSCI 美國 REITs 總回報
指數在過去 10 年間的複合年化收益達
12.45%。
相比國內開發商主攻住宅方面、
業務相對也比較單一而言，美國 REITs
中的商業地產比較多，這些 REITs 主要
是對物業經營管理，以租金作為主要營
收 來 源。 美 國 REITs 行 業 高 度 垂 直 整
合，綜合了上游的物業開發，中游的物
業經營和下游的資本運作與資產管理。
REITs 管理人通過收購、管理、租賃、
變賣等形式直接進行房地產投資組合管
理，盈利模式跟中國房地產企業存在較
大差異。
從營業收入來源來看，最重要的一
點區別就是美國 REITs 法規要求公司最
少有 75% 的總資產投資於房地產，最少
有 75% 的收益必須來自投資組合所持
物業的租金或抵押貸款利息，這也決定
了 REITs 是一種經營型地產，而不是開
髮型地產項目，租金收入和資產增值是
REITs 營收的兩大重要來源 , 因此 REITs
兼顧了現金收入的穩定性和資產增值的
成長性。
相比其他投資品種，美國 REITs 的
最大特點也是優勢體現在強制大比例分
紅上。美國規定，REITs 每年應納稅收
入的 90% 以上要派發給投資人，這種
分紅約束也使 REITs 公司管理層的可用
資金受到限制，更有利於公司治理。由
於 REITs 享 受 稅 收 優 待， 不 支 付 企 業
所得稅和資本利得稅，而是通過派發紅
利以普通收入、資本利得和返還資本三
種形式傳遞給投資者，並由投資者按照
個人相關稅率繳稅，避免雙重徵稅。根
據美國房地產信託協會 NAREIT 的數據
顯示，1999 年 -2009 年間，富時美國
REITs 指數歷史平均股息率水平在 6%—
8%，為投資者提供了相對穩定的收入來
源。
此外在信息披露方面，美國上市
REITs 和其他股票一樣都受到美國證監
會的嚴格監管，要定期的披露一些信
息，如運營資金（FFO）能反應真實的
現金流狀況。另外由於房地產的特性，
REITs 旗下每個物業都會在公司網站上
公佈，包括旗下所有的物業，名字、地
點、面積、出租情況、租金收益都有信
息披露，和房地產上市公司相比有很大
優勢。分析具體的上市 REITs 時，信息
披露越透明，我們跟蹤研究的工作也更
有效。
美國華人投資商業地產的經驗談
來美國二十多年了，上學找工
作，替別人打工，為老闆
發財。我一直問自己這是不是我想要
的生活，回答是“NO”。幾年前我開
始了我的房地產投資，我不做民用房，
只做商品房投資。原因是，我喜歡簡
單，總看到別人為房租和房客吵架上
法庭，打不完的官司和解決不完的民
事糾紛，感到太麻煩了。我覺著我不
適合做民用房的投資，心軟臉皮薄，
總想著一團和氣，人家兩句好話我就
找不著北了。遇上良民還好說，如果
遇上一個半個刁民。生氣是小事，弄
不好被人賣了，還替別人數錢呢。再
說了，我也搭不起那時間。我想商業
地產不用總同不同的人打交道，所以
我選擇做商業地產。
定好了目標後開始了我的研究，
幾年來我投資了一些商業地產。我的
感覺是商業地產並不比民用房地產難
多少，也並不是必須投入許多錢。只
要你小心，做足了功課你會有很大受
益的，而且你會節省許多時間，少許
多麻煩。例如我投資的一家商業房產，
因為是外州的，沒有任何狀況出現，
三年了我都沒有拜訪過一次。
另外，我投資的理念是不局限於
什麼行業，除了一些特殊的，如農場、
老年公寓不考慮，其它我都會考查一
下它的整體情況。我也不局限於什麼
地區，但一定排除地稅高自然災禍頻
繁的地區。我的幾個商業地產都在不
同的州，因為是 NNN 租約（租客包保
險，房屋維修和地產稅）。房主不用
付如何費用，我並不需要操什麼心。
許多人認為做商業地產很難，需要許
多錢，商業地產的買賣繁文縟節又特
多，而我用我的投資經歷證明如果商
業投資做的好，比投資民用房還要賺
錢省力。
我堅持的幾個原則是：1. 我買的
商業房屋一定是有租約的；2. 一定是
單一的租客（便於管理，不用請代理
人或代理公司）；3. 一定是 NNN 租約
（房主不要做任何事情）；4. 不少於
5 年的租約，最好 10 年以上；5. 最好
能達到 9% cap rate（回報率），最好
租約中有每年增房租 1%-2% 的條款；
6. 最好租約上有一個大公司或上市公
司的租約保險；7. 要看租客 的經營情
況報表，不少於 3 年；8. 要查租客的
信譽記錄；9. 要專業的房屋檢查報告，
估價師報告，環境部門的檢查報告和
房屋所在地 Zoning 報告等等；10. 還
要看租客的保險條款。
投資的錢從哪裡來？咱們都知道
用別人的錢發財，當然是用銀行的錢，
用銀行的錢去生錢。我的第一個投資
房 是 拿 出 了 我 們 的 部 分 Home equity
（房屋淨值貸款），又從銀行貸款
75%。第一個商業用房是 70 萬。在這
個投資中你們可以看到我實際上沒有
拿出任何現金或銀行存款。我用的是
銀行的錢，當然，在申請貸款的時候
銀行看到你有工作，有存摺，有股票。
信譽又都在 800 分以上，所以貸款下
來很快。
接下來每月租金到帳，交了銀行
貸款（25 年）剩下的重新放貸 Home
equity。到了一定的數額如你發現好的
項目可以再投資。像許多人很有錢，
他們可以不用貸款而用現金直接買，
這樣你可以更容易找到一個好的商品
用房。
多少錢可以？這不一定，看你的
能力，特別是承受風險的能力。例如
你的租客沒交或遲交房租你是否還有
一定能力交銀行貸款，這點在民用房
的投資中也有同樣的問題。另外，有
時你看好一個房子很好很大，但又太
貴，你可以和幾個朋友合資一起買。
或者外面社會上也有集資，融資的項
目你可以參考。
是否有風險？回答是肯定的。特
別是現在的經濟形勢，誰都不可以預
測將來會是怎樣。但是，我們大家都
是聰明人，經濟危機來了，日子總是
要過。我們要考慮的是如何把風險降
到最低點，前面我講到的 10 點原則就
是如何保護自己。為了避免風險，我
們要做大量的前期工作。我們要有一
個好的律師幫助你看租賃合約和買賣
合同，有的租約很長，有 100 多頁，
很多陷阱在裡面，你必須請專家為你
把關。要有一個好的專業經濟師分析
你的投資能力，切不可盲目投資。要
有一個好的盡心盡責的房地產經紀人
為你同賣家周旋為你爭權益。
要記住的是多好的房子，無論多
遠你一定要親自去看，去面對面的和
賣家談。記得三年前我看中了一家商
店，我們在人家門口蹲了 3 天瞭解他
們的經營情況，看一分鐘有多少客人
進店，買的什麼，是什麼族群的人來
消費，和顧客多聊天，所謂知己知彼
方可百戰百勝。總之你到了現場你有
一種感覺，這種感覺很強烈。你的直
覺告訴你，你是否該賭這一把。我的
意思不是讓你去賭地產，而是告訴你
一定要去現場。飛機票，租旅館，租
車一樣也不可以省，否則風險大大的。
說到風險，你自己有風險，其實
銀行的風險比你還大。你賠 25%，銀
行是 75%。你把第一個關，銀行也在
為你把關。現在銀行也很謹慎，記得
有一年我看好一家工廠 15 年租賃合
約，工廠規模不小，有分廠在墨西哥
和深圳，他們製造的模具在世界都是
有名的。一切手續辦的特別順利，交
了定金飛到那裡，只見，工廠外停滿
汽車，工廠內一派繁忙，有點大躍進
的勁頭。看到這歌舞生平的景象，我
心裡的小算盤打的飛快，呀！老天爺
這次是真的太眷顧我了，難道天上的
餡餅真的提前熟了？如果我拿到這個
項目明天我回去後第一件事就是把我
的猶太老闆給辭了。我再也不幹了，
從今後我也過過老闆癮。美夢才做了
兩天，銀行的大哥來電話了，貸款申
請被駁回，他說，我們調查過了，他
的墨西哥分廠盡賠錢。這夥人拿了錢
半年了一個模具也沒做出來，也不言
語一聲。他抱怨到，你也是盡忽悠我
們。得，我又回去給猶太老闆上班了。
事後我是非常感謝我的銀行給我把好
了這一關。
話說回來，為了避免風險，避免
全軍覆沒，最好為你的每一個地產申
請一個 LLC 公司。
多長的租賃合約期限我們可以考
慮？越長越好。我們買地產是為了賺
錢，不是為了保留，一旦時機成熟，
你的房產賺錢賺的差不多了你還是要
賣的。所以說房子的租約越長越好賣。
為什麼有了 9% 或者 10% 利潤，
賣 家 還 要 賣 出？ 的 確 我 們 很 難 遇 到
10% cap rate，但是只要有耐心還是可
以找到。有些人急需用錢，需要現金
做另外的投資，因為他們發現了新的
投資項目可以得到高於 10% cap rate
回報。有些人需要退休，出國定居或
離婚等，另外很少有人告訴你實情。
他也可能開始告訴你說 7 或者 8% cap
rate，但你可以同他壓價，如你有耐心
和談判技巧，你會拿到好的價格。我
要提醒的是也不能只看利潤，這裡有
許多陷阱，我以後會提到。
總之，做什麼都有風險，看你要
什麼了。你要一個什麼樣的生活方式。
我是比較實際還是把錢拿在手裡，讓
錢走的快點兒好。錢越來越不值錢，
總好像沒有耐心或沒有必要等到若干
年後房價漲上去了再發財過好日子，
況且房價漲不漲還是一個未知數。難
道我們不能想辦法讓錢走的快些，我
們提前享受高質量的生活嗎？
作者：Lisa Zhou
（本文為節選改編源自人和網）
海外華人購房置業熱情繼續高漲
中國人向來以熱衷於“置房置地”
聞名於世，幾千年一直是中
國人財富積累和人生成果的一項重要指
標。無論是在祖籍地、還是在海外，華人
喜歡置業的習慣，是傳承了中華幾千年的
民族消費文化。
華人走到哪裡，哪怕從牙縫中擠錢，
也要改造祖屋、在故鄉建一所體面的宅
院，以此光宗耀祖。與此同時，大凡居住
在海外的華人，都有一個共同的願望，那
就是為自己的子孫後代留下點什麼，也正
因此，購房消費就成為了海外華人消費的
最大支出。
近來，隨著各國房市出現復蘇跡象，
不少擁有積蓄的華僑華人爭先購房置業，
蔚為壯觀。據來自 BNZ 和新西蘭房地產
協會的每月統計數據顯示：1 月份的房地
產銷量比去年同期相比增長了 21%。而新
西蘭奧克蘭華人購房熱情高漲，在奧克蘭
45% 的房地產經紀人認為，中國購房者在
所有購房者中，熱情最為高漲。
與此相似，美國全美房地產經紀商協
會發佈的報告稱，2011 年海外投資者在
美購房金額總計 820 億美元，中國買家
以超過 70 億元的投資，成為美國房地產
第二大投資群體，僅次於加拿大。
儘管一些高端華人客戶可以選擇一
次付清房款，但對於大部分華人來說，貸
款和“父母銀行”才是最實際的購房方
式。華人購房，尤其是年輕華人，往往通
過貸款和“父母銀行”的方式，而購房目
的，通常是供自己居住和出租投資。
貸款，向來是華人購房比較流行的方
式。在英國，為了降低申請按揭貸款被拒
的風險，一些華人不得不支付更多的首
付，以便減少銀行的顧慮。
一對在倫敦金融城區購置了公寓的
華人夫婦表示，他們的首付全部來自家裡
支持，依靠雙方父母的資金幫助來購置新
房，男方女方家各出一半。
英國華人購房者出現“年輕化”的趨
勢，華人首次購房者通常在 30 歲以下，
大大低於英國本土首次購房者平均年齡
38 歲。隨著英國華人首次購房的年輕化，
越來越多的年輕華人有購房需求，而苦於
囊中羞澀，依靠“父母銀行”就成了他們
比較可靠的選擇。
購房問題，按照傳統觀念，是“頭等
大事”，即使暫時沒有足夠的資金支付，
華人往往也會選擇貸款和“父母銀行”，
以求早日安居樂業。
海外華人購房能夠蔚然成風，有其自身的
原因：一是居住，二是投資。
為加州“空氣好、環境好、溫差不
大、陽光燦爛”，適於養老，買房既可當
做投資，又可當作度假住房，於是在此買
房置業，供父母居住。
而在澳大利亞也是如此，華人傾向于
買房置業。在澳大利亞買房子保值性很
高，比起租房，買房更是實惠之選。悉尼
和墨爾本是世界前十大最昂貴城市，在悉
尼，一座中等
別墅，平均售
價 約 65 萬 澳
元，折合人民
幣 400 萬元。
在法國，
當 地 人 不 喜
歡買房子，由
於購房程序瑣
碎，選擇租房
的巴黎人越來
越多。據巴黎
一家房地產公
司員工稱，因
為價格便宜，
華人在法國一
般把房子買在
郊區，當然，這些華人一部分購房用於自
己居住，一部分買房用於投資出租。
西班牙的華人購房者與此類似，他們
有的追求更大的房子，年輕華人購房人為
自己選擇第一戶房產，年紀稍長的華人更
多出於投資的目的，決定將新房先買入後
出租。如果條件允許的話，車庫和陽臺也
在他們的考慮範圍之內。
美國的房地產市場從去年開始反彈，
華人有個特點就是買漲不買跌，或者買的
人多了，大家也會去追。所以可以看到近
期購置房產的量增多。
因為有在高人口密度城市居住的悠
久傳統，華裔購房者通常傾向於毗鄰車
站、商場和餐館的公寓。此外，華人購房
追求全新的房子，還喜歡吉利數字的樓層
以及窗外能看到好的風景。為了吸引日益
增多的華人投資者，澳大利亞新南威爾士
州的一些房東不惜整修他們的花園，重新
安排屋子佈局，門牌號碼以求得一個好彩
頭或是好風水。
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新加坡再出重拳調控樓市
在近期全球流動性資金紛紛湧
入亞洲市場的背景下，新
加坡房價再度大幅上揚。新加坡政府
再次果斷出手，嚴控房價。新加坡政
府 2 月 11 日宣佈了新一輪房地產市場
“降溫”措施，這是近 4 年來新加坡
政府推出的第七輪房地產市場調控措
施。
萊佛士碼頭房地資產管理有限公
司 (RQAM) 的 CEO 李志明解釋新加坡
樓市將長期走強的三大理由：首先是
低於 2% 的年貸款利率；其次 70% 的
華人人口能提供更好的文化認同感；
第三，“學區房”概念滿足部分投資
者送子女到新加坡就學的需要。
新加坡的房價目前已較 2009 年
時的最新一次低谷躍升了 59%。為了
抑制房價，新加坡政府從 2011 年 12
月起，對大多數在新加坡購房的外國
人徵收相當於房價 10% 的“罰金”，
此後中國人去年在新加坡的購房活動
明顯減少。
據報道，中國投資者 2011 年一
度成為購買新加坡房產的最大外籍群
體，占 2011 年上半年外籍買房者總數
的 32%，遠遠高於 2007 年的 8%。
不過，據全球房產諮詢機構萊坊
(Knight Frank) 的 數 據，2012 年， 中
國人購買私房的成交量較 2011 年下降
了 42%，在新加坡外國人購房成交量
當中占比 22%，跌至第二名。馬來西
亞人以 26% 的比例奪回第一名。印尼
人第三，占 19%。
今年 1 月，新加坡政府再次“嚴
打”國際炒房客，將外國人在新加坡
購房的額外手續費從購房價的 10% 調
高到 15%，前往新加坡購房的中國人
自然也逃不過這一“罰金”。
重 罰 之 下 房 價 漲 幅 有 所 放
緩。 據 新 加 坡 市 區 重 建 局 (Urban
Redevelopment Authority) 的 數 據，
2012 年 私 房 價 格 上 漲 2.8%， 低 於
2011 年 5.9% 的漲幅。
但李志明對政府房市調控的效果
有所質疑。他說，2011 年要求外資購
房者額外繳費 10% 是新加坡第五次變
更此類政策，但結果 2012 年新加坡
房市仍然繼續上漲，以他負責的濱海
項目的預售情況來說，2012 年反而走
強，外資購房者比例反而上升。
李志明說，今年將“罰款”比率
從 10% 上 調 到 15%， 算 是 第 七 次 政
策變更。他並不認為這會嚇退外國投
資者，反而會促使一些投資者加速購
房——搶在下一輪政策變動再次提高
“罰金”之前出手。
2 月 11 日，新加坡財政部、國家
發展部、金融管理局及貿工部四部門
宣佈了新加坡政府新一輪的房地產市
場調控措施。
新加坡國立大學房地產研究院院
長鄧永恆在接受媒體採訪時表示，新
加坡政府此輪調控政策很有針對性，
旨在控制對住房的投資需求。2012 年
新加坡國內生產總值 (GDP) 增長不到
2%，但是房價在去 年下半年卻上漲了
20% 左右，遠遠超過經濟和居民收入
的增長，偏離了經濟基本面，政府進
行調控非常必要。這些措施主要包括：
首先，提高購買房產的印花稅稅
率。將外國買家的額外買方印花稅稅
率從 10% 增加至 15%，原本不受買方
印花稅影響的購買首間組屋 ( 經濟適
用型住房 ) 或私宅的永久居民，以及
購買第二套私 宅的新加坡公民，現在
也須分別支付 5% 和 7% 的額外買方印
花稅。
其次，提高非首次購房者的貸款
要求。一方面，進一步收緊非首次買
家的房屋貸 款上限，即貸款占房價
的比值；另一方面，提高已有住房者
購買住房的貸款首付比例。非首次申
請房貸者最低現金首付從 10% 調高到
25%。從 1 月 12 日起實施 的這些措施
適用於私人房產及組屋，將對多數已
經擁有房產的本地和外國購房者產生
影響。
再 次， 在 組 屋 市 場 方 面， 下 調
向銀行機構和建屋局借貸的 還款上
限。新加坡金管局規定，向銀行借貸
的組屋申請者每月償還貸款的比例不
可超過月工資的 30%，而向建屋發展
局貸款的償還比例上限則從 40% 降至
35%。同時，為了不讓永久居民出租組
屋牟利，政府規定他們在購買本地私
人住宅後必須在 6 個月出售組屋。
最後，在執行公管公寓市場方面，
新措施規定，新執行公管公寓面積不
能超過 160 平方米。執行公管公寓市
場是針對新加坡中等收入家庭的私人
房產。
新加坡政府還採取措施抑制工業
房地產領域的投機活動，首次針對這
類房地產引入了賣方印花稅。新加坡
政府稱，新規定是臨時措施，將根據
市場狀況進行評估。
鄧永恆表示，同其他市場一樣，
房地產市場也存在週期。目前，包括
新加坡在內的亞洲一些市場房地產價
格高漲，但不代表房價不會下跌，只
是房地產市場的週期可能更長一些。
新加坡住房房地產市場分為兩塊：
一塊是私人住宅市場，價格由市場供
求決定；另一塊是政府公共住房項目，
居民根據收入水平可以申請購買價格
較低的組屋。新加坡組屋條件良好，
超過八成的人口居住在組屋。
新加坡《聯合早報》1 分析稱，
政府此次降溫目標之一在組屋市場。
組屋轉售價格的波動過大，對個人和
家庭的影響不能被忽視，尤其是對準
備成家者的衝擊。同 時，新加坡政府
今年計劃建至少 2.3 萬套新組屋，希
望對涉及大多數人利益的公共住房市
場做出糾正，把組屋政策拉回正軌。
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美西時 間 2 月 13 日， 萬 科
與 美 國 地 產 公 司 鐵 獅 門
（TISHMAN SPEYER）在舊金山舉行
簽約儀式，將共同開發舊金山富升街
201 地塊。值得注意的是，萬科佈局
海外的地產項目，目標客戶為國內因
政策限制喪失購買資格的富人。此外，
2013 年開春美國地產出現復蘇跡象，
業內人士認為萬科此次投資美國房產
正當其時。
儘管是中國國內最大的住宅開發
企業，但萬科在國際化領域並非領軍
者。在萬科之前，國內已經有一大批
房企成功實現海外佈局。中坤集團一
波三折的冰島投資計劃雖然尚未落
定，但中坤集團董事長黃怒波近日向
媒體表示，不會放棄冰島項目，簽約
可能等到 5 月份以後。
早在去年 9 月，鑫苑置業以 5420
萬美元購得紐約布魯克林威廉斯堡區
的一塊地皮，據稱這是中國房產企業
在美國的首次地產項目購買交易。這
塊位於肯特大街 421 號的地塊占地 2
英畝，計劃將在此處建起一棟有 200
多套房間的高級公寓樓。這個地塊離
曼哈頓不遠，附近的餐館、購物、酒
吧等生活、娛樂設施也足夠豐富。很
適合喜歡享受紐約時尚、便利的都市
生活，但又付不起市中心昂貴房價的
中產階層的人們。
鑫苑置業是一家起步于河南的區域
型房產商，在國內眾多房地產同行中
頂多算一家中型房地產公司，但它卻
是首家在紐交所上市的中國房地產公
司。除了紐約布魯克林的這個項目，
鑫苑置業還在美國的東、西海岸搜尋
合適的地產項目，舊金山、洛杉磯以
及邁阿密都是該公司密切關注的城
市。
來自中國海外投資聯合會一項數據
顯示，去年以來，包括碧桂園、中國
建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、
鑫苑置業、中坤等十余家大型房企，
已在海外有房地產項目或確定投資計
劃，投資規模已達上百億美元。這些
投資中，碧桂園在馬來西亞投資兩大
項目計劃在今年正式面市，綠地集團
在韓國濟州島南部的“綠地健康城”
中國房企海外佈局提速
圖片源自：彭博社
圖為：加州舊金山漁人碼頭區域夜景
也有望三四月份開售。
房地產企業掀起的海外投資熱
潮， 將 與 國 內 移 民 潮 同 時 存 在， 這
已經是國內眾多房地產企業達成的共
識。這也是萬科國際化的直接推手。
萬科總裁郁亮曾表示，由於國內限購
政策的原因，北京、上海、深圳有錢
人基本上失去了買房的資格。這也讓
萬科發現國際化的機會，“那天我在
香港半山看到一個樓盤 30% 都是賣給
內地人”。
萬科董事長王石在一次公開演講中
也直言，2012 年中國成為美國房地產
物業的最大買家，占了整個國際銷售
額的 11%，此輪移民潮很多都是投資
房地產，在美國紐約尋找投資機會，
使得未來有更成熟的業務計劃。按照
萬科的設想，未來國內外的萬科物業，
都可以成為國內富人自住和投資的首
選。
萬科此次投資的海外項目富升
街 201 地塊項目，是鐵獅門在舊金山
開發的地塊之一。該項目包括兩棟大
廈（towers） 和 兩 個 購 物 中 心（plaza
buildings）。 鐵 獅 門 官 網 顯 示， 自
1978 年成立以來，該公司投資、開發
和運營的項目超過 353 個，總物業面
積逾 1160 萬平方米，物業資產組合總
值超過 613 億美元，旗下標誌性建築
包括紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒
中心、芝加哥富蘭克林中心等。
富升街 201 地塊項目為商住結合。
據不動產新聞網站 SocketSite 報道，富
升街 201 地塊計劃建造帶地下車庫的
2 棟大廈，分別為 42 層和 37 層，並
將建造 2 個 8 層購物中心，該項目共
計 669 個單位。據當地媒體報道，該
項目錯過了 2012 年 9 月 3 日開工的
最後期限。對此，一位美國的地產諮
詢師表示，鐵獅門未能按期開工或因
資金不到位，該地塊的投資成本約為
2.26 億美元。他認為，該地塊屬鐵獅
門在舊山所剩無幾的開發地塊之一，
位置得天獨厚。
美國格理集團首席經濟學家謝逸
楓則認為，萬科國際化投資首站落地
舊金山，並選擇與美國知名商業地產
公司鐵獅門合作，是實施國際化戰略
風險最小的辦法。萬科牽手美頭號房
企鐵獅門，意味著萬科走向海外投資
市場打響衝鋒號，一旦美國房地產投
資開發試水成功，國內房企必會蠢蠢
欲動的殺到美國市場。
國內地產企業進軍海外市場，多
數仍是沖著國內投資者。鬱亮說：“中
國人想去哪裡，哪裡的中國人最多，
我們就去哪裡。”在王石看來，現在
和 2008 年、2009 年相比，中國已經
和過去的景象不一樣，目前這股中國
移民潮應該是不一樣的，中國有 35%
的移民湧向美國。無論是出於何種投
資目的，對於開發商而言，這也算是
一個不小的商機。
但中國房企在海外佈局，仍要面
臨著海外政局、當地法律、市場環境
以及環保要求等國內不存在的複雜因
素影響。蘭德諮詢總裁宋延慶表示，
雖然國內房企培育海外市場的積極嘗
試值得肯定，但目前的出海仍僅限於
試水階段，短期盈利不會太可觀。
主動出擊 搶佔先機 !中華商報為您鋪墊好與中國大投資集團交易的直接通路
百年不遇的好時機：美國房價已經見底，中國房市泡沫日趨受到擠壓，目前不少中國地產公司和投資人來
美國尋找商機，投資規模越來越大。問題是您如何找到這些中國買主？與其“消極等待＂，
不如在中華商報、中華地產報和國際地產雜誌刊登廣告，更可以主動出擊，由中華商報帶您去中國參展，
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