20141124 презентация добросовестный приобретатель_final

Риски истребования имущества у покупателя недвижимости.

Добросовестный приобретатель.

03 декабря 2014 года 11:00

Вы можете задать свои вопросы, по электронной почте [email protected], мы обязательно рассмотрим их на предстоящем вебинаре.

Компания "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524;

www.yurbureau.ru; [email protected]

Компания «Юридическое бюро»

• Более 8 лет успешной юридической практики; • Дружная команда, состоящая из выпускников ведущих ВУЗов

страны;• Одним из профилей нашей компании является проведение оценки

рисков при приобретении объекта недвижимости, осуществление предварительной проверки объекта недвижимости

(Due Diligence).Описание состоявшихся проектов нашей компании можно найти по ссылке: http://www.yurbureau.ru/ourclients/Projects/



http://www.yurbureau.ru/ourclients/Projects/

Нормативное регулирование

• Гражданский кодекс РФ;• Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П по делу о проверке

конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева;

• Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

• Обзор судебной практики Президиума ВС РФ от 01 октября 2014 года по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления;

• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126"Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения«;

• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13«Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

• Постановление Европейского суда по правам человека по делу «Гладышева против России» (Жалоба №7097/10) от 06.12.2011г.



Основные понятия поПостановлению Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22

Собственник недвижимости – лицо, обладающее первоначальным правом (титулом) на объект, но не владеющее имуществом;Незаконный владелец – лицо, которое приобрело имущество по недействительной сделке , и не имеет законного права его отчуждать; Добросовестный приобретатель – обладающее признаками добросовестности лицо, которое приобрело имущество повозмездной, но недействительной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать, согласно ст. 302 ГК РФ: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях».Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, а также произвел оплату по сделке.Законный владелец – владеющее имуществом лицо, приобретшее его у лица, обладающего признаками добросовестного приобретателя. В соответствии со ст. 223 ГК РФ, «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Таким образом, лицо может быть признано Законным владельцем только, если оно приобрело имущество у добросовестного приобретателя, добросовестность которого установлена вступившим в законную силу решением суда об отказе в виндикационном иске собственника к такому добросовестному приобретателю, либо в случае истечения срока исковой давности по таким требованиям.

Собственник Незаконный владелец

Добросовестный приобретатель

Законный владелец

Сделка №1 Сделка №2 Сделка №3



Основные понятия поПостановлению Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22

Виндикационный иск – требование собственника о возврате имущества из чужого незаконного владения, согласно ст. 301 ГК РФ «Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения». Иными словами, это иск не владеющего собственника к владеющему не-собственнику.

Реституция – возврат сторонами полученного по сделке имущества (его стоимости), в соответствии со ст.167 ГК РФ: «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

Иск о признании права - с подобным иском может обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом. Таким образом, иск о признании права может быть заявлен лицом, фактически обладающим вещью, но у которого при этом отсутствует титул на такую вещь (например, в случае владения вещью в силу приобретательной давности, признании права на самовольную постройку).



На чьей стороне государство? Баланс интересов

В настоящее время государство в большей степени защищает Собственника имущества, из обладания которого оно выбыло помимо его воли, чем Добросовестного приобретателя.Объясняется это тем, что нередко выбытие помимо воли имеет место при хищении имущества, обмане и злоупотреблении доверием, то есть обманным, мошенническим и преступным путем. Судебная практика знает много таких случаев, в том числе связанных с подделкой документов.Поскольку в рамках уголовного дела часто невозможно взыскать гражданско-правовой ущерб, так как совершившие преступление лица не всегда могут быть установлены по результатам следствия, Государство встает на защиту пострадавшего Собственника, оставляя за ним право в таких случаях истребовать имущество, даже у добросовестного приобретателя.




Собственник

Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22 от 29 апреля 2010 года

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права

собственности и других вещных прав»

В соответствии с позицией высших судов, выраженной в Постановлении № 10/22, в случае признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

Согласно ст.301 ГК РФ, под добросовестным приобретателем имущества понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, и в момент совершения сделки не знало, и не могло знать о том, что продавец не вправе его отчуждать.

Таким образом, признание судом добросовестности покупателя недвижимости в большинстве случаев снимает с него риски истребования купленного им имущества, за исключением случаев, когда первоначальный собственник докажет выбытие данного имущества из его владения помимо его воли (например, сделка, совершенная неуполномоченным лицом, под влиянием заблуждения, обмана).



Критерии добросовестностиВ судебной практике сложилась ситуация, при которой добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. Однако, в настоящее время нет исчерпывающего перечня критериев добросовестности приобретателя, надо учитывать, что каждое дело индивидуально, и рассматривается оно Судьей, который принимает решение исходя из своего внутреннего убеждения.Ранее указанное Постановление №10/22 относит к критериям добросовестности принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества», в том числе:1) осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения

сделки, 2) осуществление проверки отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении

имущества на момент сделки. При этом совершение указанных действий не гарантировало лицу статус добросовестного приобретателя, оставляя во многом решение данного вопроса на усмотрение суда. В ответ на принятое Европейским судом по правам человека в г. Страсбурге Постановление от 19.11.2012г. по делу «Гладышева против России» (Жалоба №7097/10. http://genproc.gov.ru/documents/espch/document-76432/), касающееся определения статуса добросовестного приобретателя, Президиум Верховного суда РФ 01 октября 2014 года утвердил Обзор практики, в котором более конкретно определены критерии добросовестности.



http://genproc.gov.ru/documents/espch/document-76432/

http://genproc.gov.ru/documents/espch/document-76432/

Дело Гладышева против России

Квартира была приватизирована из собственности города Москвы, собственниками стали муж (владевший квартирой по договору социального найма) и жена. Впоследствии было установлено, что свидетельство о браке было поддельным, в связи с чем у жены не возникло права на приватизацию. Квартира на момент предъявления Городом Москва требований находилась в собственности Гражданки РФ Гладышевой. Российские суды встали на сторону Города Москвы, установили в данном случае выбытие имущества у Города помимо воли, определили истребовать квартиру у Гладышевой. Гладышева не согласилась с принятым решением, обжаловала его в Европейский суд по правам человека в г. Страсбурге.

Позиция Департамента жилищной политики г. Москвы заключалась в том, что приватизация произошла помимо воли этого органа, обманным путем. Однако Европейский суд посчитал данный вывод российских судов необоснованным, так как у Города Москвы были достаточные административные ресурсы для проведения соответствующей проверки в ходе процесса приватизации, установления поддельности свидетельства о браке.«По мнению Суда, ничто не мешало властям, отвечающим за документы Е., касающееся регистрации, социального найма и приватизации, проверить подлинность ее документов, прежде чем удовлетворять ее запросы. Именно государство обладает исключительной компетенцией по определению условий и процедур, в порядке которых оно отчуждает свои активы лицам, которые, как оно считает, имеют на это право, а также обладает исключительной компетенцией по осуществлению надзора за соблюдением этих условий. Более того, последующие сделки по квартире также подлежали легализации со стороны государства, в данном случае, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве, т.е. процедуре, направленной на обеспечение дополнительной безопасности обладателя права собственности. При наличии такого большого количества контрольно-надзорных органов, подтвердивших право собственности Е., ни заявитель, ни любой другой сторонний покупатель квартиры не должны были брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур. Надзор властей не мог служить оправданием последующей расплаты добросовестного приобретателя за рассматриваемое имущество».Компания "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

ГородМосква

ЖЕНА(Незаконный

владелец)


Гражданка РФ Гладышева

ПриватизацияНедействительная

сделка

Сделка купли-продажи

МУЖ

Договор социального найма

Брак по поддельному

свидетельству

Недействительная сделка

Новые критерии добросовестности: Обзор ВС РФНесмотря на то, что ЕСПЧ возложил на государство обязанность проведения проверки при совершении сделки, последующий обзор ВС возложил всю ответственность на Добросовестного приобретателя.

Теперь суды, основываясь на Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда РФ 01 октября 2014 года (http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=9493), при определении добросовестности приобретателя недвижимости должны учитывать, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры предпринимались им для выяснения прав лица, отчуждавшего имущество, а именно: 1) производился ли покупателем непосредственный осмотр приобретаемого имущества (данный факт

подтверждает наличие у продавца не только титула, но и фактического владения); 2) ознакомился ли приобретатель со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, 3) выяснил ли основания возникновения у продавца права собственности; 4) сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя

разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).

«Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение - по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение».



http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=9493

http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=9493

Новые критерии добросовестности: Обзор ВС РФ

И если факт осмотра квартиры можно оформить Актом, который подписывают обе стороны, то возникает проблема, каким образом покупатель сможет в дальнейшем подтвердить, что он действительно исследовал все необходимые документы по квартире. Разрешая возможные сомнения по данному вопросу, Верховный суд обращает особое внимание на случаи обращения граждан к профессионалам за проверкой юридической чистоты сделки (так называемый due diligence), в процессе которой подробно и профессионально исследуются все необходимые документы, выявляются возможные риски. В соответствии с новейшей судебной практикой, суды связывают такое проявление осмотрительности покупателя с доказательством его добросовестности при совершении сделки. Из Постановления ВС РФ от 01.10.2014: «Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.»Пример Отчета по результатам due diligence объекта недвижимого имущества перед покупкой, подготовленного специалистами Компании «Юридическое бюро» можно посмотреть по ссылке: http://www.yurbureau.ru/userfiles/files/due_diligence_report.pdf Та же идея осмотрительности добросовестного приобретателя прослеживается в одном из принципов Римского права: «Leges vigilantibus, non dormientibus factae sunt» «Закон помогает бдительным».В данном случае также применимо такое понимание добросовестности из Римского права, как «добросовестность добропорядочного отца семейства». Таким образом, у приобретателя должна быть активная позиция.

НАША РЕКОМЕНДАЦИЯ: ПРОВЕРЯТЬ ВСЕ СДЕЛКИ В ОТНОШЕНИИ ИМУЩЕСТВА ЗА ПОСЛЕДНИЕ 10 ЛЕТ !!



http://www.yurbureau.ru/userfiles/files/due_diligence_report.pdf

Возможность пересмотра ранее состоявшихся решений

Уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике.

В частности, это весьма актуально по делам, связанным с выселением граждан и изъятием у них жилых помещений в связи с допущенными при приватизации мошенническими действиями. В настоящий момент в Москве по искам уполномоченных органов суды рассматривают большое количество таких дел.

Интересную статью на эту тему можно посмотреть здесь: http://zakon.ru/Blogs/dobrosovestnyj_priobretatel_kvartiry_standart_dobrosovestnosti/14318



http://zakon.ru/Blogs/dobrosovestnyj_priobretatel_kvartiry_standart_dobrosovestnosti/14318



Универсальное

правопреемство

Собственник недвижимого

имущества (М.)

Поверенный (К.)Приобретатель (Ответчик)

Сделка купли-продажи по доверенности

Доверенность

Клиент -наследник

Реституция

(возврат имущества)



В феврале 2009 года между матерью нашего Клиента (далее – М.) и физическим лицом (далее – Ответчик) был заключен Договор купли-продажи квартиры. Спустя несколько лет М. умерла.М. последние десять лет своей жизни страдала психическим расстройством, что в последствии было установлено судебно медицинской экспертизой. М. проживала с Ответчиком, и он был осведомлен о её психическом состоянии. Воспользовавшись неспособностью М. понимать значение своих действий и руководить ими, Ответчик заключил с М. сделку купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности 3-х комнатной квартиры. При совершении данной сделки было привлечено третье лицо (далее – К.), который выступил поверенным М. по удостоверенной нотариусом доверенности. Получение денег от имени М. было оформлено распиской К., при этом деньги М. фактически переданы не были.Ответчик зарегистрировал свое право собственности на квартиру и проживал в ней совместно с М.Клиент компании «Юридическое бюро» являлся наследником М. первой очереди по закону, иных наследников первой очереди у М. не имелось. От имени Клиента в Суд было подано заявление с требованиями о признании доверенности, выданной К., и самой сделки купли продажи квартиры недействительной - на основании ст. 177 ГК РФ, и о применении реституции.В результате судебного разбирательства доверенность, выданная К., и Договор купли-продажи были признаны недействительными, так как М. не была способна понимать значение своих действий. За Клиентом компании «Юридическое бюро» было признано право собственности на квартиру.

Реституция, а не виндикация –пример из практики:

Статья 177 ГК РФСтатья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»: «1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса».

• Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. • Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. • Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.



Выбытие имущества помимо воли собственника: пример из практики

Собственником квартиры был пожилой гражданин, страдавший расстройством психики. 25.02.2005 Между Собственником и Покупателем 1 заключен договор купли продажи квартиры (сделка 1).19.04.2008 Собственник умер.03.07.2009 Между Покупателем 1 и Покупателем 2 заключен договор купли-продажи квартиры (сделка 2).Летом 2009 года сыну Собственника (Истцу) стало известно о вышеуказанных договорах, в связи с чем он обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи Квартиры по статье 177 ГК РФ, и о применении последствий недействительности. (NB! Исковая давность).В ходе судебного разбирательства судом была назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза для определения психического состояния Собственника на момент подписания договора купли-продажи квартиры с Покупателем 1, в результате которой установлено, что на момент совершения сделки у Собственника имелось психическое расстройство в юридически значимый период.Таким образом, поскольку Собственник на момент заключения договора не был способен осознавать значение своих действий и руководить ими, а, следовательно, имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, Суд удовлетворил требования Истца.Поскольку фактическое владение сначала осуществлялось Собственником , а потом Истцом (Сыном), которому стало известно о том, что право собственности зарегистрировано за иным лицом, случайно и только в 2009 году, срок исковой давности в данном случае не истек (ни Покупатель 1, ни Покупатель 2 не владели имуществом). Поскольку передача денег не была зафиксирована, возврат денег Покупателям Истцом не производился.

Собственник Покупатель 1 Покупатель 2

Истец (Сын)

Сделка 1 Сделка 2

Универсальное правопреемство

Иск

ВИНДИКАЦИЯ – возврат имущества



Взыскание убытков (цена квартиры +

ремонт)

Исковая давность

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ:«Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной».

Кроме того, исходя из положений ст.200 ГК РФ, срок исковой давности в любом случае не может превышать срок десять лет.

NB: • Больные шизофренией недееспособны;• По такой категории судебных дел обычно назначается комплексная психолого -психиатрическая

экспертиза;• при заключении договора купли-продажи необходимо учитывать, что удостоверение передачи

денежных средств распиской имеет свой риск для Покупателя. В случае последующего признания договора купли продажи недействительным в соответствии ст. 177 ГК РФ, расписка также будет признана недействительной, а факт уплаты денежных средств за квартиру не будет доказан. Для того, чтобы избежать риска, рекомендуем использовать безналичный перевод.



Отказ от приватизации: рискиПример из практики:В Компанию «Юридическое бюро» обратился Клиент, который намеревался приобрести ранее приватизированную квартиру. В процессе проведения Предварительной проверки объекта недвижимости перед покупкой выяснилось следующее:Право на получение квартиры в собственность имели все проживающие в ней на момент приватизации члены семьи, в том числе Продавец, его супруга и дети, а также мать (бабушка). Приватизация осуществлялась через суд, причем в материалах дела содержался нотариально заверенный Отказ бабушки от права на получение доли в приватизируемой квартире. Решением суда право общей долевой собственности на квартиру было признано за остальными членами семьи.В ходе дальнейшей проверки было обнаружено, что через несколько месяцев бабушка была признана ограниченно дееспособной по решению суда. По указанному делу была назначена судебно-психиатрическая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводу, что «степень изменений психики у лица выражена столь значительно, что лишает ее способности понимать значение своих действий и руководить ими». Таким образом, существует высокий риск того, что иные наследники бабушки по закону (братья или сестры Продавца) будут оспаривать состоявшийся отказ бабушки от получения доли в приватизируемой квартире - как сделки, совершенной гражданином, неспособным на момент ее совершения осознавать значение своих действий.



Выбытие по недействительной сделке по воле продавца

Кредитор обратился в суд с иском к Продавцу, Покупателю 1, Покупателю 2 о признании договоров купли-продажи дома и земельного участка недействительными и применении последствий ничтожности сделки. Дело в том, что до момента совершения Сделки 1 на имущество был наложен арест приставом – исполнителем (по требованиям Кредитора). По заявлению Продавца данные обеспечительные меры были отменены старшим приставом-исполнителем, арест снят, после чего Продавец и продал Объекты Покупателю 1. Договор и переход права собственности были зарегистрированы, Покупателем 1 получено Свидетельство о регистрации права.После этого Покупатель 1 заключил договор купли-продажи этих же объектов с Покупателем 2 (Сделка 2). Впоследствии решением суда были признаны незаконными действия старшего судебного пристава отдела судебных приставов по вынесению указания о снятии обеспечительных мер.

В ДАННОМ СЛУЧАЕ В ИСТРЕБОВАНИИ ИМУЩЕСТВА БЫЛО ОТКАЗАНО, ТАК КАК:• недобросовестность Покупателя 2 не была доказана истцом, • имущество выбыло из владения Продавца по его воле.

Продавец

Кредитор-Истец

Покупатель 1Покупатель 2

(Добросовестный приобретатель)Сделка № 1 Сделка № 2



Выбытие по недействительной сделке по воле продавца

Выдержки из решения суда по приведенному выше примеру:«Судом сделан вывод о недобросовестности Продавца, который зная о наличии неисполненных обязательств перед Истцом и принятых мерах по аресту имущества в обеспечение исполнения этих обязательств, выставил имущество на продажу и оформил сделку. Считая требования Истца обоснованными, суд указал на то, что указанное имущество после наложения на него ареста было ограничено в обороте, было обременено правами третьих лиц, Продавец не вправе был им распоряжаться. При этом доводы Покупателей о том, что они не могли знать о наличии у Продавца неисполненных обязательств на момент переговоров о покупке дома, убедительны».«Судом первой инстанции установлено, что в действиях Покупателей не было недобросовестности при заключении сделок 09.08.2012г и 04.10.2012г, так как на момент заключения и регистрации сделок сведений в ЕГРП об обременениях объектов недвижимости отсутствовали».«Установленные нарушения закона со стороны Продавца, который не имел права продавать имущество, зная о принятых мерах по его аресту в обеспечение исполнения обязательств, тем не менее не влекут удовлетворение исковых требований о признании их ничтожными, поскольку исходя из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, не влечет восстановления прав Истца в отношении спорного недвижимого имущества, так как его права не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестным приобретателям с использованием правового механизма, установленного п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Таким образом, Истец не может требовать реституции нескольких последовательных сделок».



Обременения на объекте

В данном примере Продавец заключил с Покупателем договор купли-продажи квартиры и получил от него денежные средства до момента регистрации указанного договора. В последствии выяснилось наличие обременения на квартире, а именно постановление судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении данной квартиры.Покупатель оказался в ситуации, когда стоимость квартиры он оплатил , а право собственности не получил.В данном случае Покупатель не будет обладать признаками добросовестности, так как на момент заключения договора квартира была арестована, при достаточной осмотрительности Покупатель мог знать об этом.

NB:• Обратить внимание на четкие формулировки условий договоров, заверения и гарантии Продавца об

отсутствии обременений объекта сделки. • В данном случае снижению рисков также способствовало бы оформление расчетов посредством

банковской ячейки.

Продавец ПокупательСделка купли-продажи

Денежные средства



Судебный залог – новелла ГКВ настоящее время действует новая редакция ГК РФ, в том числе в части норм о Залоге. Законодатель ввел новое понятие – Судебный залог:ч. 5 ст. 334 ГК РФ: «Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом, обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены».Таким образом, кредитор, по чьему требованию на имущество был наложен арест, сохраняет за собой право на реализацию такого имущества для покрытия долга (на этапе исполнительного производства). Моментом возникновения такого права является не регистрация ареста в ФРС, а вступление в силу соответствующего решения суда.Если обременение возникает на объекте в процессе регистрации сделки купли-продажи, снизить риски Покупателя может помочь установление порядка расчетов через банковскую ячейку.В данном случае нельзя говорить о добросовестном приобретателе, Покупатель будет являться просто добросовестным участником сделки.NB: Реестры уведомлений о залоге движимого имущества, как новый источник информации о наличии обременений. Информацию о том, является ли имущество предметом залога, вы можете получить по следующей ссылке: https://www.reestr-zalogov.ru/#/



https://www.reestr-zalogov.ru/

Исковая давность по истребованию имущества

В данном примере, собственником квартиры ранее являлся город Москва. В указанной квартире была прописана семья, состоящая из 4 человек, в том числе двое несовершеннолетних. Все прописанные в квартире граждане имели право на приватизацию.В 1991 году квартира была приватизирована, собственниками стали только Мать и Отец, дети правом на приватизацию не воспользовались в связи с несовершеннолетием. В 2014 году Клиент Компании «Юридическое бюро» намеревался приобрести указанную квартиру.В результате сопровождения сделки были выявлены риски оспаривания данной сделки со стороны детей, достигших на тот момент совершеннолетия, поскольку при приватизации их права были нарушены.Так как отказ от права согласно Российскому законодательству недействителен, юристами Компании был предложен следующий механизм защиты законных прав и интересов Потенциального покупателя: необходимо было оформить нотариально заявление от совершеннолетних детей о том, что им известно о нарушении их прав в ходе процедуры приватизации с момента их совершеннолетия (в 2009году), что в данном случае фиксировало истечение срока исковой давности по потенциальному требованию. NB! Аналогичный механизм через уведомление об истечении исковой давности может быть использован при сделках с наследуемым имуществом, с имуществом супругов в случае прекращения брака.

Собственник Москва

Отец

Мать

Ребенок1

Ребенок2

Потенциальный покупатель

ПРИВАТИЗАЦИЯ

Нереализованное право на

приватизациюРиск

Сделка



Имущество, полученное по наследству: риски

После смерти собственника имущество перешло к наследнику по завещанию (в порядке универсального правопреемства).Истец обратился в Суд с иском о признании данного завещания недействительным, истребовании имущества у Наследника по завещанию.В ходе судебного разбирательства было установлено, что завещание нотариально не удостоверялось, печать нотариуса подделана.В этой связи Суд признал завещание ничтожным и признал право собственности на имущество за Истцом в порядке наследования по закону. В случае, если такое имущество было бы перед этим отчуждено какому либо Покупателю, оно было бы истребовано у добросовестного приобретателя, так как у Истца, как действительного обладателя титула на имущество (как наследника по закону), отсутствовала воля на отчуждение данного имущества.

Собственник-Наследодатель

Истец -Наследник по закону

Наследник по завещанию

Завещание

Компания "Юридическое бюро"" тел.: +7 495 6259524;


Универсальное

правопреемство

Покупатель

Дополнительная информацияПодробнее о проведении предварительной проверки недвижимого имущества перед покупкой, защите прав добросовестного приобретателя в суде – можно узнать из других презентаций, размещенных на сайте Компании «Юридическое бюро».

1. Вебинар «Добросовестный приобретатель» - http://www.yurbureau.ru/services/webinars/vebinar_dobrosovestniit_priobretatel_nedvigimosti/;

2. Вебинар «Due diligence недвижимости, предварительная проверка перед заключением договора участия в долевом строительстве» - http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_due_diligence_nedvigimosti/; http://www.slideshare.net/exp3rt/due-diligence-214?related=4

3. Вебинар «Защита прав добросовестного приобретателя в суде» - http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_zachita_prav_v_sude/ ; http://www.slideshare.net/exp3rt/ss-31423186?related=1

4. Вебинар «Изменения в ГК РФ 2013 по вопросам недвижимости» - http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_changes_gk_rf/; http://www.slideshare.net/exp3rt/ss-27479614?related=1

5. Вебинар «Оперативная проверка недвижимости с использованием сети интернет» - http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_real_property/; http://www.slideshare.net/YurBureau/ss-16755082?related=2.

6. Вебинар «Due Diligence – юридическая проверка компании» - http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_due_diligence/; http://www.slideshare.net/exp3rt/due-diligence-26229068?related=3



http://www.yurbureau.ru/services/webinars/vebinar_dobrosovestniit_priobretatel_nedvigimosti/

http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_due_diligence_nedvigimosti/

http://www.slideshare.net/exp3rt/due-diligence-214?related=4

http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_zachita_prav_v_sude/

http://www.slideshare.net/exp3rt/ss-31423186?related=1

http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_changes_gk_rf/

http://www.slideshare.net/exp3rt/ss-27479614?related=1

http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_real_property/

http://www.slideshare.net/YurBureau/ss-16755082?related=2

http://www.yurbureau.ru/services/webinars/webinar_due_diligence/

http://www.slideshare.net/exp3rt/due-diligence-26229068?related=3

Контактные данные

• Сайт: www.yurbureau.ru • Facebook: www.facebook.com/yurbureau • Телефон: +7 495 625 95 24• Факс: +7 495 625 95 24• [email protected]



http://www.yurbureau.ru/

http://www.facebook.com/yurbureau

mailto:[email protected]

Спасибо за внимание!



20141124 презентация добросовестный приобретатель_final

Real Estate