SVEUILITE/UNIVERZITET VITEZ VITEZFAKULTET POSLOVNE EKONOMIJE

STUDIJ I CIKLUSA; GODINA STUDIJA: IIISMJER: MENADMENT BANKARSTVA, FINANSIJA I OSIGURANJA

KARAKTERISTIKE HIPOTEKARNIH KREDITASEMINARSKI RAD

Travnik, maj 2015.1

SVEUILITE/UNIVERZITET VITEZ VITEZFAKULTET POSLOVNE EKONOMIJE

STUDIJ I CIKLUSA; GODINA STUDIJA: IIISMJER: MENADMENT BANKARSTVA, FINANSIJA I OSIGURANJA

KARAKTERISTIKE HIPOTEKARNIH KREDITASEMINARSKI RAD

IZJAVA: Ja, Eldar Merdanovic student Sveuilita/Univerzitet Vitez Travnik,Indeks broj: 0195-12/VE odgovorno i uz moralnu i akademsku odgovornost izjavljujem da sam ovaj rad izradila potpuno samostalno uz koritenje citirane literature i pomo profesora odnosno asistenta.

Potpis studenta :

STUDENT: Eldar MerdanovicPREDMET: Instrumenti trita kapitalaPROFESOR: Doc.dr. Seakif OmeriASISTENT: Mr. Almedin ZecSADRAJ

1. UVOD...............................................................................................................11.1. Problem, predmet i objekat istraivanja......................................................21.2. Svrha i ciljevi istraivanja...........................................................................21.3. Radna hipoteza i pomone hipoteze...........................................................21.4. Naune metode...........................................................................................31.5. Struktura rada.............................................................................................32. POJAM KREDITA.........................................................................................42.1. Karakteristike kredita..................................................................................52.2. Funkcije kredita..........................................................................................62.3. Vrste kredita................................................................................................83. HPOTEKARNI KREDIT............................................................................103.1. Osobine stambenih hipotekarnih kredita..................................................113.1.1. Kamatne stope na hipotekarne kredite..........................................123.1.2. Odluivanje sa diskontnim bodovima...........................................123.1.3. Uslovi kreditiranja........................................................................143.1.4. Amortizacija hipotekarnog kredita...............................................163.1.5. Izraunavanje otplata hipotekarnih kredita...................................174. ZAKLJUAK...............................................................................................19

LITERATURA

1. UVOD

Kreditjenovaniduniko vjerovniki odnos u kojem vjerovnik kredita (obinobanka) ustupa pravo koritenja odreenog iznosa novanih sredstava duniku na ugovoreno vrijeme i uz ugovorene uvjete povrata. Sama rije kredit dolazi odfrancuskog, njemakogitalijanskogjezika, a izlatinskogdolazi samo znaenje, to znai ono to je povjereno, zajam.[footnoteRef:1] [1: http://hr.wikipedia.org/wiki/Kredit (02.12.2013.)]

U irem smislu rijei obuhvata razliite namjenske i nenamjenske kreditne oblike poput novanihzajmova, robnih i potroakih kredita, finansijskih kredita, poslovnih aranmana prodaje robe, usluga i izvoenja radova uz odgoenu naplatu, dunike vrijednosne papire, standby sporazume, otvorene raune i dr.Najea je podjela prema roku dospijea iekonomskojfunkciji na kratkorone, srednjorone i dugorone.U ovom radu je rije o dugoronom kreditu, tj. o hipotekarnom kreditu.Hipotekarni kredit je dugoroni kredit (s rokom dospijea od deset do dvadeset godina) koji je osiguran upisom hipoteke, odnosno zalonoga prava na nekretnini. Hipotekarni vjerovnik (banka ili druge specijalizirane financijske institucije) vraanje kredita osigurava tzv. intabulacijom, odnosno pravnim postupkom uknjibe zalonoga prava na nekretnini, temeljem kojega dospjela nenaplaena potraivanja moe namiriti iz vrijednosti zaloga. Svoja prava hipotekarni vjerovnici ostvaruju preko suda, traei da hipotekarni zalog bude izloen javnoj prodaji, tj. drabi. Sticanjem hipoteke vjerovnik nema pravo posjeda zaloga, ve zalono dobro ostaje na raspolaganju duniku i moe biti predmetom kupoprodaje. Dunik je pritom obavezan voditi brigu o ouvanju vrijednosti zaloene nekretnine. Budui da sigurnost naplate potraivanja lei u vrijednosti nekretnine, hipotekarni kredit u pravilu se odobrava u visini do 70% promjene ili procijenjene vrijednosti nekretnine. Odobrava se za izgradnju novih objekata ili za ope financiranje. Na hipotekarnom tritu vrlo veliko znaenje imaju stambene hipoteke.

1.1. Problem, predmet i objekat istraivanja

Problem istraivanja ovog seminarskog rada se odnosi na identifikovanje procesa sastavljanja ugovora o hipotekarnom kreditu, iznalaenju osnovnih karakteristika hipotekarnog kredita te samom znaaju koritenja istog.Predmet u skladu sa ekonomskim, socijalnim, drutvenim i politikim kriterijima dat je predmet seminarskog rada koji glasi : hipotekarni kredit kao jedno od vrsta kredita predstavlja jedan od izvora finansiranja poslovanja te kao takav ima svoje prednosti i nedostatke koji e se prikazati u ostatku rada.Objekat istraivanja jeste banka, preduzee, kredit, hipoteka, Ugovor o hipotekarnom kreditu i sl.

1.2. Svrha i ciljevi istraivanjaSvrha istraivanja ovog rada jeste da se pokae znaaj i neophodnost koritenja kredita kao i osnovnih elemenata koji proistiu iz ovog kredita za poslovanje nekog preduzea pa ak i poslovanja neke banke, kroz ostvarivanje prihoda od kamata na kredit ili u krajnjem sluaju prodajom hipoteke koja nije otplaena.

1.3. Radna hipoteza i pomone hipotezeRadna hipoteza glasi: Hipotekarni kredit predstavlja jednu od najvanijih vrsta kredita, pogotovo kod poslovanja pravnih lica.Pomona hipoteza : Kredit je vano sredstvo prikupljanja sredstava za obavljanje poslovnog procesa ili zadovoljenja vlastitih potreba.

1.4. Naune metodeMetode koje e se koristiti u izradi ovog seminarskog rada su sljedee: Metoda posmatranja, komparativna metoda, metoda klasifikacije, metoda sinteze, metoda analize i metoda deskripcije.

1.5. Struktura radaRezultati istraivanja prikazani su u pet dijelova:Prvi dio, UVOD, prikazuje problem, predmet i objekt istraivanja, te je na osnovu toga postavljena radna i pomone hipoteze. Definisani su svrha i ciljevi istraivanja i prikazane naune metode na osnovu kojih se radilo istraivanje te je objanjena i struktura rada.Drugi dio ima naziv POJAM I KARAKTERISTIKE KREDITA, i obuhvata definiranje pojma kredita i osnovnih karakteristika istog kao jednog od sredstava finansiranja nekog poslovnog procesa, bilo sa aspekta banke kao davaoca kredita, ili sa aspekta korisnika kredita, te je isto tako data osnovna podjela i vrsta kredita (meu kojima je i hipotekarni kredit kao glavna tematika ovog seminarskog rada).HIPOTEKARNI KREDIT je naslov, odnosno tree poglavlje ovog seminarskog rada, u kojem je detaljno objanjen nain koritenja ovog kredita, nain sastavljanja Ugovora o hipotekarnom kreditu, te osnovnim karakteristikama i elementima hipotekarnog kredita. Ujedno ovaj dio predstavlja i najvaniji dio ovog rada odnosno aplikativni dio nauno-istraivakog rada.PRIMJER HIPOTEKARNOG KREDITA I UGOVORA O HIPOTEKARNON KREDITU, predstavlja dio u kome se na praktian nain prikazuje prikazana literatura iz prethodnih poglavlja.. Kao primjer hipotekarnog kredita data je ponuda Zagrebake banke, te pored toga, prikazan klasian primjer sastavljanja Ugovora o hipokarnom kreditu.Posljednji, peti dio je ZAKLJUAK i predstavlja skup rezultata do kojih se dolo istraivanjem, a kojima je dokazivana postavljena hipoteza. Kao dodatak slue i popisi slika i tabela radi dodatne preglednosti i ispunjavanja potrebne forme ovog rada.

2. POJAM KREDITAKredit je jedna od najznaajnijih bankarskih poslova, kako danas tako i u prolosti. U uslovima kada banke nisu ni postojale, kreditnim poslovima, odnosno poslovima pozajmljivanja novca uz naplatu kamate, bavile su se razne institucije koje su bile pretee savremenih banaka. Procedura odobravanja kredita, njihova struktura, namjena, nain otplate, rokovi vraanja, zatita od rizika itd.vremenom su mijenjali svoje oblike uz postepeno usavravanje. Mnoge drave su pozajmljivale novac spremajui se za ratove, obnavljajui svoje ratom razorene privrede, gradei kapitalne investicione i infrastrukturne projekte. S druge strane, pojedinci su pozajmljivali novac sa eljom da razvijaju svoje privredne poduhvate i da obezbjede razna potrona dobra.

U istorijskim epohama koje su prethodile trinoj proizvodnji kredit je imao naturalni karakter, jer se davao i vraao uglavnom u robi. Sa pojavom robno-novanih odnosa kredit dobija ekonomski karakter. U robovlasnitvu i feudalizmu kredit se javljao u vidu zelenakih zajmova koji su se koristili za kupovinu potrone robe i plaanje raznih dabina. [footnoteRef:2] [2: Bjelica V. : Bankarstvo teorija i praksa, Stylos, Novi Sad, 2001., p.107]

U kapitalistikim uslovima proizvodnje novac koji se pozajmljuje u obliku kredita vie ne funkcionie samostalno i van proizvodnje, jer kredit u zemljama trine ekonomije nema iskljuivo potroaki karakter, ve se prvenstveno upotrebljava za proirenje proizvodnje, mada se djelimino daje i u potroake svrhe, i to prije svega da se roba lake realizuje i smanje zalihe neprodatih proizvoda.[footnoteRef:3] [3: Puara K. :Meunarodne finansije, Verzal press, Beograd, 2000., str.87]

U savremenim uslovima kredit se najee izraava, nastaje i gasi u novcu.Danas kredit predstavlja robu koja ima svoju cijenu i trite. Kredit predstavlja jedan od osnovnih oblika finansijskih ulaganja i omoguava zadovoljavanje najirih potreba graana, privrede i drutva. Takodje ima snaan uticaj na sve ekonomske transakcije i predstavlja jedan od najznaajnijih regulatora procesa reprodukcije. Upotrebom kredita kao oblika finansijskog ulaganja otvaraju se trita za nekim proizvodima i slino. Bez kredita proces reprodukcije u znatnoj mjeri bi bio usporen, odnosno smanjen.Pored svih ovih pozitivnih efekata, kredit ima i neke negativne efekte. Prekomjerna ekspanzija kreditnog finansiranja privrednih subjekata, iste dovodi u stanje prezaduenosti to znatno slabi njihovu reproduktivnu sposobnost.

2.1. Karakteristike kreditaKredit predstavlja duniko povjerilaki odnos u kome povjerilac ustupa duniku pravo raspolaganja odreenom koliinom novca, ili nekim drugim pravom na odreeno vrijeme i pod odreenim uslovima (rok, kamata, nain vraanja).Predstavlja oblik finansijskih ulaganja, koje se vezuju za povjerenje kao najvanije u zasnivanju kreditnih odnosa.

Pojam kredita se vezuje za porijeklo od latinske rijei credo, odnosno credare, to u prijevodu znai vjerovanje. [footnoteRef:4] [4: Bjelica V. : Bankarstvo teorija i praksa, Stylos, Novi Sad, 2001., str.109]

Taj izraz u svojoj daljoj transformaciji vezuje se, takoe, za latinsku rije creditum, to znai kredit ili zajam.

Sa teorijskog gledita, kredit predstavlja imovinsko pravni odnos izmeu dva lica, odnosno izmeu povjerioca i dunika, gde je povjerilac ono lice koje daje (ustupa) svoju imovinu (novac) drugom licu (duniku) na odreeno vrijeme i pod odreenim uslovima .Kredit se po pravilu daje uz odreenu kamatu koja predstavlja naknadu za koritenje sredstava, koja su duniku ustupljena na privremenu upotrebu i raspolaganje. On ustvari predstavlja privremenu uslugu koju ini povjerilac duniku tako to mu ustupa na raspolaganje odreenu sumu novca ili neki predmet, to ukazuje da kredit odvaja na neki nain pravo raspolaganja od sopstvenosti. Bitno je da kod kredita postoji naelo povratnosti, to znai da dunik ima obavezu da vrati poveriocu uzeti kredit kada istekne rok trajanja kreditnog ugovora. Ovo naelo razlikuje kredit od poklona, dotacija, regresa, subvencija i nekih drugih oblika davanja.Zajam, sa teorijskog stanovita predstavlja pogodbu po kojoj je jedan ugovara spreman da ustupi drugom ugovarau u vlasnitvo odredjeni iznos novanih sredstava, kao i zamjenjivih stvari. Korisnik zajma se obavezuje da e u ugovorenom roku vratiti povjeriocu odreeni iznos sredstava, uz odreenu kamatu. Iz takve definicije zajma proizilazi da je zajam oblik kredita.Finansijski i ekonomski gledano i u zemljama tranzicije (bivim socijalistikim zemljama) kredit ima isti znaaj. Takodje, u uslovima domicilne privrede i bankarske prakse kredit ima kljunu ulogu, jer postaje jedan od znaajnijih regulatora procesa reprodukcije.

2.2. Funkcije kreditaKredit u svim okolnositma ima kljunu ulogu i postaje jedan od znaajnijih regulatora procesa reprodukcije, jer obezbeuje likvidnost i kontinuitet proizvodnje, ubrzava i poveava proces proizvodnje i uspostavlja ravnoteu robnonovanih odnosa na tritu. [footnoteRef:5] [5: ITEM, str.115]

Za proces reprodukcije nije dovoljno samo obezbjediti potrebnu koliinu novca pomou kredita, ve je neophodno da taj novac i kredit dou u pravo vrijeme i na pravo mjesto. U politici plasmana, uloga kredita je najvanija, izmeu ostalog i zbog toga to kredit ima vieznane funkcije i u finansijskoj i u bankarskoj praksi.Kredit kao ekonomska kategorija obavlja sledee ekonomske funkcije : Mobilizatorska funkcija Funkcija likvidnosti i i stabilnosti u proizvodnji Funkcija razvoja meunarodnih ekonomskih odnosa Funkcija razvoja nedovoljno razvijenih podruja Funkcija kontrole tokova u privrediMobilizatorska funkcija - Ova funkcija se ispoljava u prikupljanju novanih sredstava koja su usitnjena i nalaze se u rukama mnogobrojnih vlasnika, a privremeno su van procesa proizvodnje i prometa. Prikupljanje novanih sredstava je bankarski posao. To banke ine putem otvaranja rauna svojih klijenata, putem obavljanja finansijskih poslova u ime svojih klijenata, putem tednje uz odgovarajuu kamatu. Funkcija likvidnosti i stabilnosti u proizvodnji - Kredit ima veoma znaajno mjesto u procesu reprodukcije, jer se pomou njega odrava stalna likvidnost meu privrednim subjektima. To omoguava kontinuitet proizvodnje, zatim ubrzava razvoj procesa reprodukcije i usklauje trine odnose ponude i potranje.[footnoteRef:6] Znaaj kredita je utoliko vei to se zna da se proces proizvodnje ne moe osloniti samo na sopstvene izvore sredstava za finansiranje, ve se permanentno moraju pomagati i spoljnim izvorima sredstava, a to su u prvom redu krediti. [6: Vunjak N. :Finansijki menadment poslovne finansije, Ekonomski fakultet, Subotica, 1999., str.93]

Funkcija razvoja medjunarodnih ekonomskih odnosa - U ovom sluaju predstavlja bankarsku podrku izvoznicima za obrtna sredstva, kako bi premostili vremenski razmak od ulaganja do naplate prilivom iz inostranstva.[footnoteRef:7] [7: ITEM, str.94]

Funkcija razvoja nedovoljno razvijenih podruja - Kod ove funkcije kredit dopunjava nedostatak akumulacije i tako utie na ubrzani privredni razvoj s ciljem uspostavljanja ravnomjernosti u privrednom razvoju regiona jedne zemlje. Time se amortizuju problemi vezani za zaostajanje u razvoju, zaposlenosti, standardu i sl.Funkcija kontrole tokova u privredi - Pomou kredita se dopunjavaju privredni tokovi novom koliinom novca i u tome kredit ima kontrolnu funkciju u okviru emisione politike centralne banke. Funkcija kontrole se ostvaruje preko poslovnih banaka, tako to se vri stalna kontrola poslovanja preduzea koja se kreditiraju u pogledu namjenskog koritenja kredita i u pogledu otplate kredita u ugovorenim rokovima.

2.3. Vrste kreditaKredite moemo podijeliti :[footnoteRef:8] [8: ITEM, str.97]

Prema obliku u kojem se daje kredit Prema ekonomskoj namjeni Prema upotrebi Prema roku odobravanja Prema povjeriocu Prema duniku Prema nainu obezbjeenja Prema uslovima otplate Prema obliku u kome su datiPrema uslovima otplate krediti se dijele na : Cijele (jednokratne) Obrone Amortizacione.

Jednokratni krediti se vraaju u cjelini u ugovorenom roku.Obroni krediti se likvidiraju u ugovorenim otplatnim sumama kao npr. polovina kredita po isteku godine dana, a druga polovina u dvije rate polugodinje i slino.Amortizacioni kredit je anuitetski kredit, jer se njegova otplata vri ravnomjerno, na primjer godinje. Dunik ovog kredita ima obavezu da u obliku anuiteta redovno otplauje glavnicu kredita i odgovarajuu kamatu. Otplata se vri po utvrdjenom planu za unaprijed ugovoreni rok koritenja i otplate kredita u jednakim anuitetima u kojima opada ukamaenje, a raste otplata. Kod ovog kredita se moe javiti tzv. redovna i interkalarna kamata. Redovna kamata se plaa od roka poetka korizenja kredita i obraunava se na iznos iskoritenog kredita. Interkalarna kamata obraunava se od poetka koritenja kredita pa sve do roka poetka vraanja kredita.Prema obliku u kome su dati krediti se dijela na : Eskontne Lombardne Hipotekarne Kredite po tekuem raunu Isplatni GarantniIsplatni krediti su oni krediti koji su dati uz uslov da se mogu realizovati u novcu.Garantni krediti se ne daju u obliku novca, ve u obliku jemstva, tj. akcepta, avala, rambursa, iriranja, garancija, garantnih pisama, i drugo.

3. HIPOTEKARNI KREDITHipotekarni kredit je dugoroni kredit osiguran nekretninom. Graevinski preduzetnik moe dobiti hipotekarni kredit da bi finansirao gradnju zgrade sa uredima. Porodica moe dobiti hipotekarni kredit da bi finansirala kupovinu stana ili kue.[footnoteRef:9] [9: Omeri S. :Instrumenti trita kapitala, Belim, Lukavac, 2011., str.107]

U svakom sluaju kredit se amortizira : dunik ga otplauje tokom vremena u nekoj kombinaciji otplate glavnice i kamata to rezultira potpunom namirom duga do datuma dospijea. Preko 82 % hipotekarnih kredita finansira kupovina kua za stanovanje.Jedan od naina razumjevanja modernih hipoteka jeste okretanje njihovoj prolosti. Mnoge su savezne drave u SAD u imale zakone koji su spreavali banke da finansiraju hipoteke kako ne bi vezale svoja sredstva u dugorone kredite.Zbog toga se veina hipotekarnih ugovora u prolosti zakljuivala izmeu pojedinaca, uglavnom uz pomo pravnika koji je spajao ugovorne strane i sastavljao dokumente.Takvi su krediti bili dostupni uglavnom samo bogatim pojedincima i onima s vezama u drutvu. Poto se poveavala potranja za dugoronim sredstvima na povrinu je izranjalo sve vie hipotekarnih brokera. Oni su esto odobravali kredite u zapadnim dijelovima zemkje koji su se brzo razvijali te ih prodavali tednim bankama i osiguravajuim kompanijama na Istoku.Hipotekarni bankari su nauili poveavati djelotvornost svojih aktivnosti prodajom obveznica da bi sakupili dugorona sredstva koja su zatim pozajmljivali.Sakupili bi portfelj hipotekarnih ugovora i koristili ih kao osiguranje za izdanje obveznica koje su se javno prodavale.Mnogi od tih kredita su se koristili za finansiranje poljoprivredne ekspanzije na srednji zapad. Cijene zemlje su pale i velik broj hipotekarnih bankara je bankrotirao. Nakon toga je bilo vrlo teko dobiti dugorone kredite sve do iza Prvog svjetskog rata kada je nacionalnim bankama dozvoljeno davati hipotekarne kredite.[footnoteRef:10] Ova regulatorna promjena uzrokovala je fantastian rast prometa nekretninama a hipotekarno kreditiranje se ubrzano proirilo. [10: http://hr.efosekonomskipojmovi.wikia.com/wiki/Hipotekarni_kredit (20.04.2015.)]

Hipotekarno trite je jo jednom devastirala Velika kriza tridesetih godina. Milioni dunika su ostali bez posla i nisu mogli otplaivati svoje kreditne obaveze. To je dovelo do zapijene i prodaje zemljita to je pak uzrokovalo pad njihove vrijednosti. Institucije koje su davale hipotekarne kredite opet su bile jako pogoene i mnoge su propale.Jedan od razloga zato toliki broj dunika nije mogao ispuniti svoje kreditne obaveze bio je i tip podignutog kredita. Veina hipoteka ovog vremenskog perioda bili su zajmovi s jednokratnom otplatom po dospijeu : dunik bi plaao samo kamatu tokom 3 5 godina a do tog vrmeena bi dospio ukupan iznos kredita. Kreditor je uglavnom bio voljan obnoviti dugovanje za odreeno smanjenje glavnice. Meutim ako je dunk bio nezaposlen kreditor bi obnovio kredit i dunik ne bi ispunio svoje ugovorene obaveze.

3.1. Osobine stambenih hipotekarnih kreditaU proteklih 20 godina priroda kreditora i instrumenti doivjeli su znatne promjene.Jedna od najveih promjena je razvoj aktivnog sekundarnog trita za hipotekarne ugovore.Prije 20 godina veinu hipotekarnih kredita su davale tedne i kreditne institucije te hipotekarni odjeli velikih banaka.Danas postoji mnogo ureda koji daju kredite i koji se takmie u finansiranju nekretnina.Neki od tih ureda su keri banaka, a drugi su nezavisni. Kao rezultat takmienja za hipotekarne kredite zajmoprimci mogu izabrati izmeu razliitih uslova i mogunosti.

3.1.1. Kamatne stope na hipotekarne kredite

Kamatne stope koje dunici plaaju su najvjerovatnije najvaniji faktor u njihovoj odluci koliko i od koga e posuditi.Kamatna stopa na kredit odreena je sa tri faktora :[footnoteRef:11] [11: Omeri S. :Instrumenti trita kapitala, Belim, Lukavac, 2011., str.109]

Trenutne stope dugoronih trota ivot (vremenski period) hipoteke Broj diskontnih bodova.

Trine stope : Dugorone trine stope su odreene ponudom i potranjom za dugoronim sredstvima. Pod uticajem su odreenih globalnih, nacionalnih i regionalnih faktora.Rok dospijea : Dugoroniji hipotekarni krediti imaju vie kamatne stope nego kratkoroni. Uobiajen period za hipotekarni kredit je 15 ili 30 godina.Kreditori takoe nude kredite na 20 godina iako takvi krediti nisu ba popularni.Budui da kamatni rizik opada kako se smanjuje period do dospijea, kamatna stopa na 15 godinje kredite bie znatno nia od one na 30 godinje kredite.Diskontni bodovi : Diskontni bodovi su plaanja kamate na poetku ivotnog vijeka kredita. Kredit s jednim diskontnim bodom znai da dunik plaa 1 % iznosa kredta po sklapanju ugovora, u trenutku kada dunik potpie kreditnu dokumentaciju i kredit bude isplaen. U zamjenu za bodove kreditor smanjuje kamatnu stopu na kredit.

3.1.2. Odluivanje sa diskontnim bodovimaAko pretpostavimo da postoje dvije mogunosti za kredit. U prvoj se ne plaaju diskontni bodovi a kamatna stopa je 12 %. U drugoj opciji se plaaju dva diskontna boda no dobiva se nia kamatna stopa od 11,5%. Pitanje je koja bi se mogunost odabrala.Da bi se odgovorilo na ovo pitanje prvo se treba izraunati efektivna godinja stopa bez diskontnih bodova.Budui da se kredit ukamauje mjeseno, plaa se 1 % mjeseno.Zbog ukamaivanja efektivna godinja stopa je via od jednostavne godinje stope.+Da bi se izraunala efektivna godinja stopa povea se 1 + mjesena stopa na dvanaestu potenciju i oduzme se efektivna godinja stopa na kredit bez bodova.

Efektivna godinja stopa = (1,01)12 1 = 0,1268 = 12,68 %

Zbog mjesenog ukamaivanja stopa od 12 % godinje ima efektivnu godinju stopu od 12,68 %.Na 30 godinji stambeni kredit od 100.000 mjesena otplata e biti 1028,61 prema proraunu na bazi finansijskog kalkulatora.Sada se rauna efektivna godinja stopa ako se plaaju 2 diskontna boda ako iznos kredita jo uvijek iznosi 100.000 . Plaajul se 2 boda umjesto da se dobije 100.000 primie se samo 98.000 . Otplata se proraunava za 100.000 ali po nioj kamatnoj stopi. Koristei finansijski proraun dobie se mjesena otplata 990,29 a mjesena stopa 0,9804 %.[footnoteRef:12] [12: ITEM, p.110]

Efektivna godinja stopa = (1,009804)12 1 = 0,1242 = 12,42 %

Kao rezultat plaanja 2 diskontna boda efektivna godinja stopa pala je sa 12,68 na 12,42 %. Na prvi pogled plaanje bodova ini se dobrom idejom. Problem je u tome to su prorauni nainjeni pod pretpostavkom da e se kredit imati na 3 godina.Ako se kredit rano otplati dunik e profitirati zbog nie kamatne stope za krae razdoblje, a diskontni bodovi se rasporeuju tokom kraegf vremenskog perioda.Rezultat dva faktora je da efektivna kamatna stopa vie raste to je krae vrijeme koritenja kredita prije nego to se otplati.Ako se kredit sa 2 boda koristi 15 godina efektivna kamatna stopa je 12,54 %. Za 10 godina efektivna kamatna stopa se penje na 12,52 % ak i na 6 godina, kada je efektivna stopa 12,65 % plaanjem diskontnih bodova dunik je utedio novac.Ako se kredit otplauje 5 godina, efektivna kamatna stopa je 12,73 % to je vie od efektivne stope od 12,68 % ako se ne plaaju nikakvi bodovi.

3.1.3. Uslovi kreditiranjaUgovori hipotekarnih kredita ukljuuju mnoge pravne i finansijske uslove od kojih veina titi kreditora od finansijskog gubitka.Sredstva osiguranja : jedno svojstvo uobiajeno kod hipotekarnih kredita je zahtjev da se kolateral, uglavnom finansirana nekretnina zaloi kao osiguranje.Institucija koja daje kredit upisuje zalono pravo na imovinu i ono ostaje na snazi sve dok se kredit ne otplati.Zalono pravo je javna isprava koja se upisuje na naslov imovine, pokazujui da je imovina osiguranje za kredit to kreditoru daje pravo da proda imovinu ako se ne ispunjavaju obaveze po datom kreditu. Niko ne moe kupiti tu imovinu i dobiti isto vlasnitvo bez da otplati zalono pravo.Npr.ako smo kupili neku nekretninu kreditom koji je osiguran zalonim pravom, kreditor e ubiljeiti zalono pravo kod javnog biljenika.Zalono pravo obavjetava sve, npr.da u sluaju neispunjenja obaveza po kreditu kreditor ima pravo zaplijeniti imovinu. Pokuamol prodati nekretninu bez otplate kredita zalono pravo e ostati zabiljeeno na dokumentu o pravu vlasnitva. Budui da kreditor moe oduzeti tu imovinu od bilo kojeg vlasnika niko je ne bi kupio dok ne otplatimo kredit.[footnoteRef:13] [13: ITEM, p.111]

Postojanje zalonog prava na nekretini objanjava zato je traenje prava vlasnitva vaan dio svake hipotekarne transakcije.Tokom traenja prava vlasnitva advokat kompanije koja se bavi pravom vlasnitva pretrauje javne spise traei bilo kakvo upisano zalono pravo. Zatim se prodaje osiguranje prava vlasnitva koje garantuje kupcu da je nekretnina slobodna od svih optereenja, bilo kakvih pitanja o stanju prava vlasnitva na nekretnini ukljuujui i postojanje zalonog prava.Uee : Da bi se odobrio hipotekarni kredit kreditor od zajmoprimca takoe zahtjeva uee za nekretninu tj.da plati minimalni dio od kupovne cijene. Preostali iznos kupovine cijene plaa se iz kredita. Uea imaju svrhu smanjiti vjerovatnou neispunjenja obaveza po kreditu od strane dunika. Zajmoprimac koji nije dao uee mogao bi odustati od kue i kredita i nita ne izgubiti. tavie ako cijene nekretnina imalo padnu, dugovanje po kreditu premait e vrijednost osiguranja. Uee smanjuje moralni hazard za dunika. Iznos uea zavisi o tipu hipotekarnog kredita. Mnogi kreditori trae da zajmoprimac plati 5% nabavne cijene u drrugim sluajevima mogu traiti do 20%.Privatno hipotekarno osiguranje : Drugi nain zatite kreditora od neispunjenja ugovornih obaveza je traenje od dunika da kupi privatno hipotekarno osiguranje.Privatno hipotekarno osiguranje je polica osiguranja koja garantuje podmirivanje bilo kojeg iznosa razlike izmeu vrijednosti nekretnine i iznosa kredita u sluaju da doe do neispunjenja ugovornih obaveza. Npr.ako je iznos kredita bio 120.000 u trenutku neispunjenja ugovornih obaveza, a nekretnina vrijedi samo 100.000 , privatno hipotekarno osiguranje bi platilo kreditoru 20.000 . U ovom sluaju neplaanja kreditor ne snosi gubitak. Privatno hipotekarno osiguranje se uglavnom trai za kredite koji imaju uee manje od 20 %. Padne li odnos kredita i vrijednosti nekretnine zbog izvrenih otplata ili rasta vrijednosti nekretnine dunik moe zahtjevati da se snizi zahtjev privatnog hipotekarnog osiguranja. Obino za kredit od 100.000 privatno hipotekarno osiguranje kota izmeu 20 i 30 mjeseeno.Kreditna sposobnost dunika : Prije nego to se odobri kredit kreditor e odrediti ispunjava li dunik uslove koji ga kvalificiraju za to. Kvalifikacije za hipotekarni kredit se razlikuju od kvalifikacija za bankovni kredit jer veina kreditora prodaje svoje hipotekarne kredite jednoj od nekoliko saveznih agencija na sekundarnom hipotekarno triu. Agencije odreuju vrlo precizne upute koje se moraju slijediti prije nego to one prihvate kredit. Ako zajmodavac odobri hipotekrni kredit zajmoprimcu koji ne ispunjava te uslove, kreditor moda nece moi preprodati kredit. To vee sredstva kreditora. Banke mogu biti fleksibilnije s kreditima koji e se voditi u knjigama banje. Pravila za kvalifikaciju dunika su sloena i stalno se mjenjaju, meutim pravilo u praksi je da otplaka redita ukljuujuo poreze i osiguranje ne smije prei 25 % bruto mjesenog prihoda. Ukupan iznos mjesenih plaanja na sve kredite duniku ukljuujui kredite na automobile i kreditne kartice ne moe premaiti 33 % bruto mjesenog prihoda. Dunik koji ne proe ispit dohotka moe otplatit neke od neplaenih dugova, poveati uee ili nai jeftiniju kuu koju bi kupio.3.1.4. Amortizacija hipotekarnog kredita

Dunici po hipotekarnim kreditima plaaju mjeseni iznos glavnice i kamata koji e u potpunosti amortizirati kredit do njegovog dospijea.U potpunosti amortizirati znai da e plaanja otplatiti dugovanje do vremena dospijea kredita. Tokom ranih godina kredita, kreditor koristi veinu plaanja da podmiri kamatu na kredit i mali iznos za dospjeli iznos glavnice. Mnogi dunici se iznenade kada shvate da se nakon nekoliko godina plaanja kasnije iznos njihovog kredita nije znaajnije smanjio.Kao primjer uzeu 30 godinji kredit od 130.000 eura po kamatnoj stopi od 8,5 %. Samo se 78,75 prvog plaanja koristi za smanjenje glavnice kredita. Na kraju druge godine preostali dug je 127.947 , a na kraju pete godine iznosi 124.137 . Dakle od 59.975.40 uplaenih za otplatu kredita tokom prvih pet godina samo se 5.8562,69 koristi za glavnicu. Tokom trajanja tog kredita od 130.000 platie se ukupno 229.850 za kamaze. Da se taj kredit finansirao 15 umjesto 30 godina, plaanje bi se povealo za oko 280 mjeseno na 1.279,59 , no uteda od kamata tokom ivota kredita bila bi gotovo 130.000 .[footnoteRef:14] [14: ITEM, p.112]

Nije udo to toliko mnogo dunika preferira kratkoronije kredite.

3.1.5. Izraunavanje otplata hipotekarnih kreditaDa bismo izraunali otplate za hipotekarne kredite moemo primjeniti poznate tehnike za izraunavanje otplata kredita. Pretpostavi se da je student diplomirao i eli kupiti stan umjesto da ga iznajmljuje. Stan kota 100.000 a davatelj hipotekarnog kredita tra 5 % gotovinskog pologa. Koliki bi bio mjeseni iznos otplate kredita.Da bi se izraunao anuitet prihvata se da kreditor mora izjednaiti sadanju vrijednost toka otplata s iznosom kredita. U obliku jednaine :

Iznos kredita = + + + ....+U kojem je : P - nepromjenjiva rata otplate i kamatna stopa na kredit n rok na koji je kredit odobren.

4. ZAKLJUAK

Kredit, u dananjem bankarskom, pa i cjelokupnom ekonomskom poslovanju, predstavlja jedan od najvanijih istrumenata za prikupljanje i finansiranje potrebnih sredstava za odreeni projekat, posao ili biznis, i zadovoljenje nekih linih potreba sve u zavisnosti da li je kredit namijenjen pravnim ili fizikim licima.Hipotekarni kredi, kao jedna od osnovnih vrsta kredita, predstavlja znaajan dio poslovanja banke, a pogotovo poslovanje banke sa pravnim licima, kojima hipoteka (odreeno stalno sredstvo velike vrijednosti najee se radi o zgradama ili drugim objektima) predstavlja kolateral odnosno osiguranje da e se preuzeti hipotekarni kredit otplatiti tj. da e biti otplaena glavnica (iznos preuzetog kredita) i otplata koja predstavlja zaradu banke za dati kredit licima.Istraivanje koje je provedeno a koje se odnosi na znaaj i svrhu koritenja hipotekarnog kredita, je doprinijelo dokazivanju postavljene hipoteze prema kojoj se moe zakljuiti da hipotekarni kredit predstavlja jednu od najvanijih vrta kredita, a posebito kod poslovanja banaka sa pravnim licima. Kroz njeno dokazivanje dokazane su i postavljene pomone hipoteze ovog nauno-istraivakog rada.

LITERATURAKnjige :1. Bjelica V. : Bankarstvo teorija i praksa, Stylos, Novi Sad, 2001.2. uri U. :Bankarski portfolio menadment, Feljton, Novi Sad, 1995.3. uri U. :Marketing poslovne banke, Feljton, Novi Sad, 1997.4. Omeri S. :Instrumenti trita kapitala, Belim, Lukavac, 2011.5. Puara K. :Meunarodne finansije, Verzal press, Beograd, 2000.6. Vunjak N. :Finansijki menadment poslovne finansije, Ekonomski fakultet, Subotica, 1999.

Web stranice : 7. http://hr.efosekonomskipojmovi.wikia.com/wiki/Hipotekarni_kredit (20.04.2015.)8. http://www.knjigovodstvenaagencija.com/knjigovodstvena-agencija-ugovori (20.04.2015.)9. http://www.zaba.hr (20.04.2015.)10. http://hr.wikipedia.org/wiki/Kredit (20.04.2015.)