2015.12.17(四) 不動產規劃實務系列課程-05稅負(final)
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現任
不動明王地政士事務所 負責人/地政士
律德財務規劃顧問 不動產顧問
和諧國際管理顧問 不動產顧問
聯代廣場代書平台 經營&顧問團隊
TFPA台灣理財規劃產業發展促進會 第三屆理事 經歷
南山人壽保險公司 業務代表
中國信託商業銀行 客戶關係專員
宏觀財務顧問平台 總經理特別助理
CBRE Taiwan Consulting Analyst 證照/測驗
專技普考地政士（台灣）
專技普考不動產經紀人（台灣）
專技高考不動產估價師（台灣）
新北市都市更新推動師（台灣）
CFP ® 認證理財規劃顧問（台灣）
CFP ® 國際金融理財師（中國） 2
週次 日期 課程主題 課程內容
01 11/19 一、台灣不動產概覽 定義、特性、類型、用途、人員、產業
02 11/26 二、不動產地政(一) 【地權&地籍】
謄本閱讀、移轉登記流程(買賣、贈與、繼承)、私契&公契閱讀、相關實務案例 03 12/03 二、不動產地政(二)
04 12/10 三、不動產稅負(一) 【地稅】
持有稅(土地、房屋)
移轉稅(土地增值、契、印花、贈與、遺產)
所得稅(房地合一) 05 12/17 三、不動產稅負(二)
06 12/24 四、不動產價格(一) 【地價】
景氣循環、觀察指標、歷史數據、房價特性
房市泡沫？居住正義？ 07 12/31 四、不動產價格(二)
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移轉稅(土地增值、契、印花)、所得稅(房地合一) 持有稅(土地、房屋)、移轉稅(贈與、遺產)
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田賦 地價稅 房屋稅
課稅主體
停徵
土地所有權人、共有人
管理人
房屋所有權人、共有人
管理人、現住人、起造人
課稅客體 已規定地價之土地 房屋、增加使用價值之建築物
課徵期間 當年01/01至12/31 前年07/01至當年06/30
繳納期間 每年11/01至11/30 每年05/01至05/31
課稅基礎 申報地價總額 房屋現值
課徵稅率
1.基本：10‰
2.累進：10‰~55%
1.住家用：1.5%~3.6%
2.非住家用：3%~5%
優惠措施
1.自用住宅：2‰
2.特定事業：10‰
3.都計公設：6‰
4.公有土地：免徵
1.自住/公益出租人：1.2%
2.免徵：房屋稅條例§14、15
相關罰則 1.罰鍰：所漏稅額3倍以下
2.滯納金：滯納數額1%
1.罰鍰：所漏稅額2倍以下
2.滯納金：滯納數額1%
※參考法律：《土地稅法》與《房屋稅條例》
55
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※資料來源：前地政司司長吳萬順
※【自用住宅用地定義】
1. 地價稅：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以1處為限；若為成年直系親屬，則無處數限制。
2. 房屋稅：本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
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夫所有
夫設籍
妻所有
夫所有
妻設籍 1處
夫所有
夫設籍 妻設籍 1處
妻所有 夫所有
夫設籍 成年直系親屬 設籍
2處
※【自用住宅用地定義】
1. 地價稅：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以1處為限；若為成年直系親屬，則無處數限制。
2. 房屋稅：本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
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父所有
父設籍
父所有
母設籍
子所有
子設籍
(已成年)
子所有
女設籍
(已成年)
2處
父所有
父設籍
父所有
女設籍
(已成年)
子所有
子設籍
(已成年)
子所有
母設籍
4處
房屋現值＝
核定單價(元)×面積(㎡) ×(1－折舊率×折舊經歷年數) ×地段調整率×分層分攤率
(一)核定單價=標準單價×(1+各加減項加減率)±樓層高度超高或偏低價
標準單價：由各縣市不動產委員會訂定。
(請參照房屋座落所屬縣市公告之「XX縣市房屋構造標準單價評定表」)
各加減項加減率：見「加減項代號及加減率對照表」。
樓層高度超高價(樓層高度超過四公尺者)：
標準單價×(樓層高度－四公尺)÷0.1公尺*1.25%
樓層高度偏低價(樓層高度低於3公尺者)：
標準單價×(3公尺－樓層高度)÷3公尺×50%
(二)折舊率：見「房屋構造暨折舊率對照表」 。
(三)折舊經歷年數：房屋實際折舊年數。
(四)地段調整率：由各縣市不動產評價委員會按本縣市不同地區之榮枯程度，並排除負面影響因素後，所評定之標準百分比。
(五)分層分攤率：由各縣市政府稽徵機關評定。
※資料來源：台北市稅捐稽徵處
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• 367,100
290,700+58,200=
348,900
•住家用之自住：1.2%
•住家用之非自住：1.5%~3.6%
•非住家用之營業、醫院、診所、事務所：3.0~5.0%
•非住家用之人民團體：1.5%~2.5%
稅率
•房屋無出租使用，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
•以所有權人認定，並進行全國總歸戶
戶數(自用住宅)≠棟數(建物所有權)
※資料來源：台北市稅捐稽徵處
舉例：車位有建號，但不列入戶數計算
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※資料來源：中華徵信不動產估價師聯合事務所
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說明：近年來國內所得有M型化趨勢，社會上有識之士迭有提高所得稅稅率呼聲。為使年所得淨額在1,000萬以上者多回饋社會，爰擬參考日本、美國之作法，增加一級稅率為45%。
稅率 綜合所得淨額
5% 0~520,000
12% 520,001~1,170,000
20% 1,170,001~2,350,000
30% 2,350,001~4,400,000
40% 4,400,001~10,000,000
45% 10,000,001以上
※資料來源：財政部
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《平均地權條例》第47條第2項與第3項
權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊 ：
（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。 （二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
《平均地權條例》第81-2條
違反第47條第2項規定，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣3
萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。
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《地政士法》第26-1條第1項
地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報
登錄土地及建物成交案件實際資訊。
《地政士法》第51-1條
地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。。
無『經主管機關限期改正而未改正者』
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※最嚴苛：房地合一之定義似 《土地稅法》§34一生一屋
稅目 法源 定義 備註
地價稅
土地增值稅
●土地稅法
●土地稅法
施行細則
●土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。(土§9)
●以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。(土施§4)
●直系親屬
●不限1戶
房屋稅
住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準
(一)房屋無出租使用。
(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
●未成年子女
●限3戶
●自住事實
奢侈稅 特種貨物及
勞務稅條例
所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者。(特銷§5Ⅰ①)
●未成年直系親屬
●限1戶
●自住事實
房地合一
所得稅
暫定
所得稅法
夫妻及未成年子女限1戶完成設籍、實際居住滿6年、不能出租或營業、售價低於4千萬。(新聞報導)
●未成年子女
●限1戶
●自住事實
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重購退稅
項次 土地增值稅 所得稅
1 新購土地申報移轉地價>
(出售土地申報移轉地價-繳納土地增值稅) 新購房屋價額>出售房屋價額
2 買屋賣屋的期間在2年內
(先買後賣or先賣後買皆可)
買屋賣屋的期間在2年內
(先買後賣or先賣後買皆可)
3 買屋賣屋皆符合自用住宅用地規定 買屋賣屋皆符合
自用住宅用地規定
4
新購土地
(1)都市土地面積不超過300平方公尺
(2)非都市土地面積不超過700平方公尺
出售土地
面積不受限制
5 買屋賣屋須以同一人名義
6 5年內提出申請且不可移轉
退稅上限 已納之土地增值稅稅額 未加計財產交易所得
之綜合所得稅額
※實務差異：先買後賣 vs. 先賣後買
參考法條： 《土地稅法》 §35+37、《所得稅法》 §17-2
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項次 內容 地價稅 房屋稅 土地增值稅 契稅
1 更新期間
土地無法使用 免徵
2 更新期間
土地繼續使用 減徵50%
3 更新完成後 減徵50%
2年
減徵50%
2年
4 不參加權利變換
領取現金補償 減徵40%
5
參加權利變換
領取土地及建物
更新後第一次移轉
減徵40% 減徵40%
6 參加權利變換
分配面積過小改領現金 免徵
7 參加權利變換
以土地及建物抵付負擔 免徵 免徵
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財產
動產
現金 有價 證券
不動產
土地 定著物
有財產價值之權利
債權 智慧財產權
※《遺產及贈與稅法》第4條 77
•凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時遺有財產者，應就其在中華民國境內境外全部遺產，依本法規定，課徵遺產稅。
•經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國民，死亡時在中華民國境內遺有財產者，應就其在中華民國境內之遺產，依本法規定，課徵遺產稅。
《遺產及贈與稅法》第1條
•凡經常居住中華民國境內之中華民國國民，就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者，應依本法規定，課徵贈與稅。
•經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國民，就其在中華民國境內之財產為贈與者，應依本法規定，課徵贈與稅。
《遺產及贈與稅法》第3條：
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•遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。(遺贈§10Ⅰ)
•第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。(遺贈§10Ⅲ)
遺產稅/贈與稅
•個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。(所得§14-4Ⅰ)
所得稅
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4祖父母
2父母
被繼承人 3兄弟姊妹 配偶
1直系血親卑親屬
當然繼承人
民§1139
婚生/養子女、孫子女
以親等近者為先 80
繼承人 應繼分
(民§1144)
特留分
(民§1223)
配偶
(當然繼承人)
無民§1138各順位繼承人時，配偶1/1
應繼分1/2
直系血親卑親屬
(子女、孫子女) 與配偶平均 應繼分1/2
父母 配偶1/2
其餘1/2按人數平均 應繼分1/2
兄弟姐妹 配偶1/2
其餘1/2按人數平均 應繼分1/3
祖父母 配偶2/3
其餘1/3按人數平均 應繼分1/3
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準正 認領 收養
血緣關係 V V X
適用對象 親生子女
(非婚生子女)
親生子女
(非婚生子女)
非親生子女
行為方式 生父與生母結婚
任意認領
強制認領
以書面
向法院聲請
繼承權利 V V V
法律依據 民§1064
民§1065
~1067
民§1072
~1083-1
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左列各款不計入遺產總額(遺贈§16)：
一、遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關之財產。 二、遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈公有事業機構或全部公股之公營事業之財產。 三、遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈於被繼承人死亡時，已依法登記設立為財團法人組織且
符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產。 四、遺產中有關文化、歷史、美術之圖書、物品，經繼承人向主管稽徵機關聲明登記者。但
繼承人將此項圖書、物品轉讓時，仍須自動申報補稅。 五、被繼承人自己創作之著作權、發明專利權及藝術品。 六、被繼承人日常生活必需之器具及用品，其總價值在72萬元以下部分。
七、被繼承人職業上之工具，其總價值在40萬元以下部分。
八、依法禁止或限制採伐之森林。但解禁後仍須自動申報補稅。 九、約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或
農民保險之保險金額及互助金。
十、被繼承人死亡前5年內，繼承之財產已納遺產稅者。 十一、被繼承人配偶及子女之原有財產或特有財產，經辦理登記或確有證明者。 十二、被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，
經主管機關證明者。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額。 十三、被繼承人之債權及其他請求權不能收取或行使確有證明者。
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※資料來源：財政部 (2015.03)
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單身 結婚1子女 結婚2子女
本人免稅額 1,200萬 1,200萬 1,200萬
配偶扣除額 - 493萬 493萬
子女扣除額 - 50萬 100萬
喪葬扣除額 123萬 123萬 123萬
總計 1,323萬 1,866萬 1,916萬
※資料來源：財政部 (2015.03)
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※資料來源：財政部 (2014.06)
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自益信託 受益人 自己
信託財產 課徵遺產稅
他益信託
受益人 個人
信託成立 課徵贈與稅
受益人 法人(基金會)
符合法令 不計遺贈稅
不符法令 課徵遺贈稅
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•是！ 可惜不是每個人的問題，可能只是你個人的問題。
高房價是不是問題？
•當多數賣方願意賠本賣but多數買方根本不想買時
•量縮：沒人要&不想買vs.有人要&很想買(but買不起)
房價何時才會下跌？
•賣方較強勢(彈性需求較大)，租稅轉嫁買方→房價愈高
•買方較強勢(彈性需求較大)，租稅賣方吸收→房價愈低
打房是否會有效果？
•台北高房價，回不去了！一離開台北，回不來了！
你不懂天龍人的傷悲…
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