（公社）日本建築家協会 関東甲信越支部メンテナンス部会 副部会長

柳下雅孝（設備設計一級建築士）

高経年マンションにおける給排水設備の改修方法～マンションを１００年以上使っていくための直し方～

平成２９年度 第１回マンション管理基礎セミナー

「ただ直す」のと「キッチリ直す」とでは雲泥の差があります。その差が現れるのは10年後

設備改修のやり方いかんで建物の寿命が大きく変わります

２０１７．７．２３

1

マンションメンテンス年表70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28

・７０年安保 ・日本列島改造論 ・バブル景気 ・消費税３％・バブル崩壊 ・消費税５％ ・構造計算書偽装事件 ・消費税８％

・沖縄返還 ・ベトナム戦争終結 ・湾岸戦争 ・アメリカ同時多発テロ

・大阪万博・日中国交正常化 ・宮城県沖地震 ・ベルリンの壁崩壊 ・阪神淡路大震災 ・イラク戦争 ・東日本大震災

住宅難の解消 量から質へ ストック重視

・第三次マンションブーム・第四次マンションブーム ・86建築物の耐久性向上技術シリーズ発刊 ・第六次マンションブーム　(超高層マンションブーム)

・7.7万戸 ・44万戸 ・83.2万戸 ・140万戸 ・199.7万戸 ・277.2万戸 ・368.7万戸 ・465.7万戸 ・571.3万戸

･築30年超が100万戸を超える

・マン管センター設立 ・マンションリフォーム技術協会(marta)設立・全管連設立 ・日本マンション管理士連合会設立

･日住協に改称 ・ＪＩＡメンテナンス分科会設立

・55年日本住宅公団設立 ・81住宅都市整備公団 ・99都市基盤整備公団 ・04都市再生機構

・71年多摩ニュータウン入居開始 ・ユニットバス導入 ・81光が丘パークタウン着工 ・大川端リバーシティ２１ ・キャナルタウンウエスト

・マンション管理適正化法施行・マンション建替法施行

・区分所有法改正 ・区分所有法改正

・建築基準法施行令改正 ・建築基準法改正　(新耐震設計法導入) ・耐震改修促進法施行

･68年十勝沖地震 ･宮城沖地震 ・阪神淡路大震災 ・東日本大震災

第一世代 第二世代 第三世代

高置水槽方式

ポンプ圧送式

増圧直結方式 （水道局採用開始年） ・横須賀市 ・東京都 ・千葉県 ・横浜市 ・さいたま市

共用部改修材 各種混在期間 塩ビニルライニング鋼管＋ｺｰﾃｨﾝｸﾞ継手 ・同左＋管端コア ・同左＋管端防食継手 ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管

専有部改修材 各種混在期間 塩ビニルライニング鋼管＋ｺｰﾃｨﾝｸﾞ継手 ・同左＋管端コア ・同左＋管端防食継手 ポリブテン管または架橋ポリエチレン管

改修工法 樹脂ライニング更生工法 更新工法

雑排水改修材 配管用炭素鋼鋼管＋ドレージ継手 ・塗装鋼管＋ＭＤ継手／アルファー鋼管 ・耐火二層管 ・ＶＰ＋耐火遮音材巻き

汚水管改修材 排水用鋳鉄管 ・塗装鋼管＋ＭＤ継手／アルファー鋼管 ・耐火二層管 ・ＶＰ＋耐火遮音材巻き

改修工法 ・更新工法 ・（更生工法誕生）

給湯方式 局所式 ・住戸セントラル方式

給湯機能力 風呂釜／５号壁掛け １３号 １６号 ２４号 （潜熱回収型）

専有部改修材 被覆銅管 樹脂管（ポリブテン管／架橋ポリエチレン管）

アスファルト防水タイル貼り仕上げ（スラブ下排水）

ハーフユニットバス

わん形防水層用床排水トラップ（T５－B） 鋳鉄製横引き排水ﾄﾗｯﾌﾟ（ｽﾗﾌﾞ上排水）

鋳鉄製床排水ﾄﾗｯﾌﾟ（ｽﾗﾌﾞ下排水） 樹脂製横引き床排水トラップ

改修工法 ・排水トラップは非改修・スラブ下排水管から更新 ・排水トラップ更生 ・管理組合による防水一斉改修（ＦＲＰ等） ・スラブ上化改修

幹線・容量 大30Ａ／VVRケーブル ・ＣＶケーブル／分岐付き幹線ケーブル 大４０Ａ ６０Ａ対応幹線改修

インターホン ・ブザー ・チャイム ・インターホン ・オートドアロック ・カメラ付きインターホン・住宅情報盤

テレビ ・共聴アンテナ／直列ユニット方式 ・ＢＳ開始／分岐分配方式 ・ハイビジョン放送開始 ・ＢＳデジタル・地上デジタル開始

浴

室

防水仕様 フルユニットバス

排水トラップ

電

気

設

備

建築関連法令・建築基準法施行令改正

設

備

関

連

の

材

料

・

工

法

の

変

遷

改

修

思

考

時期・世代

給

水

方

式

給

水

管

排

水

管

給

湯

器

・69年分住協設立・高住協設立

　(現ﾏﾝｼｮﾝ管理業協会)・日本マンション学会設立

住宅公団

法令・63年区分所有法施行

社会背景

マ

ン

ショ

ン

時代

ストック数

関連団体

1970年代 1980年代 1990年代 2000年代 2010年代

延命・更生期補修・対処療法期 更新挑戦期超高耐久・付加価値

（専有部一体改修など）成熟期

1

水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管とエポキシ樹脂コーティング継手（接合部管端面の腐食例）

マンションを１００年使っていくために、まずは昭和の頃に作られた配管は延命させずに交換すること（積立金を効率的に使うために）

配管材名称 Ｓ30年代 Ｓ40年代 Ｓ50年代 Ｓ60年代～平成初期 Ｈ10年代～

水配管用

亜鉛めっき

鋼管

水道用

硬質塩化ビニル

ライニング鋼管

一般配管用

ステンレス鋼管

高密度ポリエチレン管

架橋ポリエチレン管

ポリブテン管

硬質ポリ塩化ビニル管

ねじ込み継手

メカニカル接合

接着接合

ワンタッチ接合

管端コア+ｺｰﾃｨﾝｸﾞ継手

管端防食継手

ハウジング接合

延命処理管・樹脂ライニング管

延命処理管・樹脂ライニング管 更新管（ステンレス管など）

更新管

更新管

◆ 給水管の変遷

電気融着接合

延命処理管

改修対象世代

4

マンションを１００年使っていくために、まずは昭和の配管を延命させずに交換すること

先輩マンションの教訓を生かせ！

コーティング継手

2

60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

S35 S36 S37 S38 S39 S40 S41 S42 S43 S44 S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28

56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 09 08 07 06 05 04 03 02 01 00

1970年代 1980年代 1990年代 2000年代 2010年代1960年代

東京都・1967年・公団分譲・５階建て・８棟・２５０戸

入居開始

共用+専有給水管

ライニング更生

21

0

37

給水管更新住棟共用SUS専有HIVP

35

浴室AS防水T5B未改修

46

浴室排水管ライニング＋T5Bライニング

37

台所排水更新VP洗面排水ライニング

？

埋設ガス管更新

［なお課題］①浴室から漏水②浴室ガス漏れ③排水管更新④給湯器の開放⑤専有ガス管⑥埋設給水管⑦汚水鋳鉄立て管

新築時から直圧直結方式

5補修・対処療法期 延命・更生期 改修挑戦期 成熟期

高付加価値

先輩団地の歩み

ライニング更生工事

およそ２０～３０年前

樹脂ライニング更生工事が果たしてきた役割は大きい

6

3

浴室防水改修が全戸見事に済んでいたので、築４６年目にライニング延命工法を選択した事例

7

あなたはこれでもライニング延命工法を選択しますか？

ライニングの限界・延命

8

4

延命屋さんは、自分の範囲外のことを考えてくれません

もはや配管工事とは呼べない

写真都内某マンション築44年、築40年目に排水管の漏水対策としてライニング更生工事を行ったそうだ。

配管の腐食による摩耗は既に激しく、更生工事は適用不可能と判断されそうであるが、ライニング業者は問題ないといっていたので実施した。

その結果、やはりライニング施工中に管接合部にかなりの数の穴が開いたが、その都度、業者のいう「専用のテープ」なるもので穴を巻いたそうだ。穴はあちらこちらで開き、終わってみれば、大半の排水管は巻かれたテープだらけとなってしまった。

とりあえず、漏水は止まったが、配管の強度は低下したことであろう。管内面の排水の流れも心配だ。

居住者いわく「だったら、最初からテープだけでいいじゃんか！」そのライニング業者は翌年に倒産した。

マンションを１００年使っていくために、まずは昭和の配管を延命させずに交換すること

5

いま、専有配管が危ない！

＊築３３年、５階建ての１階住戸トイレ床下の専有給水枝管改修工事により、極微量の漏水が判明、作業員が触れたら、一気に破断したもの

いま、専有配管が危ない！

漏水が、次の漏水を呼ぶ

6

いま、専有配管が危ない！漏水が、次の漏水を呼ぶ

古い浴槽一体型ユニットバスの付属排水管からの漏水

7

排水管の腐食漏れていることに気がつけない恐さ

15

排水管の漏水事故（築34年）

16

8

排水管の漏水事故（築34年）

17

古いユニットバスから漏水事例

18

9

19

古い給水管からの漏水事例

20

古い埋設ガス管からのガス漏れ事例

10

下階へ漏水

21

22

そして、

保険に入れなくなった

年度 月 場所 内容 被害額 年度　計 施工者 備考

21 9 北８階 洗濯溢水 1,542,981 4,729,580 管理組合保険

8 北３階 洗濯溢水 158,025 管理組合保険

4 南２階 溢水 2,756,624 管理組合保険

1 北３階 給湯管漏水 271,950 管理組合保険

20 11 南４階 洗濯溢水 162,750 1,469,570 管理組合保険

8 北２階 浴室・洗面所漏水 306,894 管理組合保険

8 南４階 給水管漏水 290,000 管理組合保険

7 南２階 洗濯溢水 199,626 管理組合保険

7 北２階 洗濯溢水 200,550 管理組合保険

6 北３階 洗濯溢水 196,350 管理組合保険

5 南３階 排水管漏水 113,400 管理組合保険

19 7 北１階 排水管漏水 1,311,660 1,518,660 すいこう 一般会計

1 北５階 便所漏水 207,000 一般会計

18 7 北６階 排水管漏水修理 170,100 1,690,920 すいこう 一般会計

5 北６階 排水管漏水修理 281,400 すいこう 一般会計

4 北１階 排水管工事 718,620 すいこう 一般会計

2 北２階 給水管漏水 132,300 管理組合保険

2 北７階 排水管漏水修理 120,750 すいこう 一般会計

1 北２階 台所排水ホース漏水 194,250 管理組合保険

1 北７階 浴室漏水 73,500

17 6 北６階 トイレ排水管亀裂 91,920 553,920

4 北８階 排水縦管漏水 462,000 北野建設

16 9 北１階 排水管工事 1,211,200 1,211,200 すいこう

6 トイレ排水管亀裂 ？

1 トイレ排水管亀裂 ？

15 12 北４階 浴室溢水 350,227 404,827

3 北７階 トイレ排水管亀裂 ？ 個人保険

3 北２階 洗濯溢水 ？ 個人保険

2 南４階 台所漏水 54,600 個人保険

1 南４階 トイレ排水管亀裂 ？ 個人保険

資産価値が無くなった

瞬間を感じた

11

直したつもりが、直ってない現実

23

巷のリフォーム～悲しい現状～

昔の管との異種管接続

３．直すべきところを直さない

写真６都内某マンション 築40年程度

室内の天井排水管（塩ビ管）を塩ビ管に更新したのだが、「鉛管」との接続の仕方を知らないらしく、ビニルテープで繋げていた。 24

12

巷のリフォーム～悲しい現状～

生活者の視点ゼロ

住民の気持ちがわからない

25

自分でリフォームしたからといっても、安心できない

戸境壁鉄筋

コンクリート壁

室内側

専有部分

ここで配管の交換を終わりにされてしまうことが多い

排水立て管

共用部分

パイプスペース

コンクリートブロック壁

床コンクリート

排水枝管

26

13

直したつもりが、直ってない現実せっかくコンクリートブロック壁の中まで塩ビ管に交換したのだが、立て管の手前で終わりにされてしまった例。全ての専有排水管の交換が済んだと思っている居住者は、この事実を知らない。残っているのは、老朽化した配管用炭素鋼鋼管で、ここから後日漏水事故が発生した。

コンクリートブロック壁

排水立て管

排水枝管

ここで配管の交換を終わりにされてしまった事例

パイプスペース内

VP

SGP

共用部分と専有部分の境界にある盲点

27

巷のリフォーム～悲しい現状～

お気の毒…

直したつもりが、直ってない事実

28

14

29

無理なリフォームで躯体と防水が壊されていく

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ洗面

MB

共用廊下浴室

洗面ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

洗濯

洗濯共用廊下

浴室

スラブ上コロガシ配管

スラブ

スラブ

スラブ

天井内

天井内

床ふところ

床ふところ

天井内

30

どこのマンションでもよくあるメーターボックスの給水管共用部分と専有部分の境目の実物をあなたは見たことがありますか？

M

スラブ上コロガシ配管

M

間違い探し

15

：共用部：専有部

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ洗面

MB

共用廊下浴室

洗面ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

洗濯

洗濯共用廊下

浴室

スラブ上コロガシ配管

スラブ

スラブ

スラブ

天井内

天井内

床ふところ

床ふところ

天井内

31

どこのマンションでもよくあるメーターボックスの給水管共用部分と専有部分の境目の実物をあなたは見たことがありますか？

スラブ上コロガシ配管

M

M

正解

32

16

33

直したつもりが、直ってない現実でも、リフォーム屋ばかりを責められない

34

17

専有給水管の戸別管理における弊害

（専有部分の修繕等）標準管理規約：第１７条

区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。２ 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。

３ 理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５１条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。

４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

⇒これを阻害する人（管理組合、工事施工者、管理員、プチ専門家）５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において

、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない

マンション標準管理規約

18

６ 第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない。

７ 区分所有者は、第１項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の工事の実施に伴う共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合として事前に把握することが必要なものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届け出なければならない。

マンション標準管理規約・同コメント

（コメント）第１７条関係

③本条は、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け、取替え工事に当たって、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有者が行うことができることも想定している。

④専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることから、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第１８条の共用部分の管理に関する事項として、同条第２項の規定により、規約で別の方法を定めたものである。なお、区分所有法第１７条の共用部分の変更に該当し、集会の決議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。

（共用部分の管理）区分所有法：第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除

いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

マンション標準管理規約・同コメント

19

建物の寿命の中で配管更新は一度だけ

39

• 室内の排水管は、耐久性が高く、汎用的な「塩ビ管(VP)」の採用により、半永久的な使用が可能です。

• 立て管更新時に耐火認定材（IRSP等）を

塩ビ管に巻くことで、専有リフォーム時の枝管接続替えも塩ビ管でＯＫになる。立て管から１ｍまでの部分に耐火二層管や不燃材を使う必要がなくなる。

40

ガス用追い焚き用

• 給水管、給湯管、追い焚き管は、耐久性の高い「架橋ポリエチン管」の採用により、半永久的な使用が可能です。

• ガス管は、ガス事業者指定の「ステンレスフレキ管」の採用により、半永久的な使用が可能です。

建物の寿命の中で配管更新は一度だけ

20

マンションの排水管

②立管（共用部分）

①枝管（専有部分）

③横主管（共用部分）

排水トラップ

集合住宅における排水管材の変遷

Ｓ30年代 Ｓ40年代 Ｓ50年代 Ｓ60年代(平成初期) Ｈ10年代

配管用炭素鋼管（白）

塩ビコーティング鋼管

排水用ノンタールエポキシ塗装鋼管

排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管

排水用鋳鉄管

硬質ポリ塩化ビニル管

耐火二層管

ドレネージ接合

可とう継手接合

差し込み接合

鉛コーキング接合

ゴムリング接合

メカニカル接合

ワンタッチ接合

接着接合

可とう継手接合

可とう継手接合

接着接合 42

21

配管用炭素鋼管（白）の腐食

管内部の全面腐食

腐食によるネジ部の消失

43

配管用炭素鋼管（白）の腐食

電縫部の溝状腐食例

44

22

特に台所単独の白ガス管は要注意！

45

防火区画と不燃材料

樹脂管（非不燃）

鉄管（不燃）

鉄管（不燃）鉄管（不燃）

１メートル

防火区画貫通部（床貫通部）

46

23

昔の排水用特殊継手（ソベント継手）

47

48

塩ビコーティング鋼管（アルファーコーティング鋼管）の腐食事例

24

鋳鉄管の不滅神話は公団住宅の汚水単独系に由来

ヤーン(麻）

印ろう接合

鉛コーキング接合ともいい、鋳鉄管の接合法の一種。 受口(ソケット)に差口(スピゴット)を差し込み、そのすきまにヤーン(麻)および紐を麻打ちたがねで受口の奥の方に十分打ち込む。

次に溶鉛を流し込み、鉛が固化した後、たがねを用いてコーキングし水密を保つ方法。

民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊

鋳鉄管も清掃をしないとこうなる！

25

民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊特に「セクスチャー継手」使用物件は要注意

民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊

わずか築３０年

26

民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊内視鏡だとわからない

民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊腐食傾向は鋼管と同じ

台所単独＞台所合流＞非台所雑排水＞汚水単独

27

排水管高圧洗浄による漏水事故例

高圧洗浄ﾜｲﾔ

資料提供：給排水設備研究会

排水管高圧洗浄ホースを慌てて変えても、これまで散々削ってきたので、やはり危ない

28

洗浄ワイヤーが管を削り漏水する

排水管高圧洗浄ホースを慌てて変えても、これまで散々削ってきたので、やはり危ない

←ステンレスメシュホース

ゴム被覆ホース→

Ｃｈａｎｇｅ

29

排水管をタダ更新しただけではマンションは長持ちしない

①耐久性、耐震性の向上は当たり前②水回りリフォームの自由度を向上させることが勘所③利便性をも向上させる配慮が必要

④その結果として、ライフサイクルコストが低減することが重要⑤工事中の騒音、振動、粉塵をいかにして低減するか⑥きめ細かな気配り養生、過剰なくらいの試験・確認⑦オプション工事の積極的な企画提案！⑧後送りしない、ケチらない、近い将来工事は取り込む

100年マンションの視点

59

水回りリフォームの自由度を高める改修

マンションを長持ちさせる排水管改修ケース１

60

30

便器すらまともに交換できない高経年マンションの設備

便器を交換したら排水管を逆勾配にされてしまった 61

便器すらまともに交換できない高経年マンションの設備

昔の床上排水型便器は排水高さ155～170㎜が多

く、立て管をそれに合わせて作ってしまう

ソベント継手

汚水雑排水二段口継手の限界

排水高さ排水高さ

汚水

雑排水

ソベント継手

62

31

昔の排水用特殊継手（ソベント継手）

63

汚水上段、雑排水下段それぞれ１方向から流入改修前

64

32

立て管の上下二段をやめ３方向に流入口を設ける改修後

65

Ｃｈａｎｇｅ

排水用特殊継手は、小島製作所のコアジョイントを採用し、枝管接続口80A×３口は全て床スラブ面まで下げてある。

立て管は硬質ポリ塩化ビニル管に因幡電工の耐火遮音材（認定品）を巻くことで、枝管も全て硬質ポリ塩化ビニル管の使用が可能となり、狭い床フトコロ内でのコロガシ配管のスペースを少しでも確保する狙いがある。

66

33

マンションを長持ちさせる排水管改修ケース２

浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法～浴室問題を克服し、100年マンションへ生まれ変わる～

どうする？ 在来浴室の改修１．昭和40～50年代に建設された団地やマン

ションの浴室は、アスファルト防水タイル仕上げの浴室（ここではこれを「在来浴室）という）が多い。

34

：共用部：専有部

台所

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ洗面

PS

共用廊下浴室

台所洗面

スラブ下配管

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

洗濯

洗濯共用廊下

浴室

スラブ下配管

スラブ上配管

スラブ下配管：下階の天井内に配管スラブ上配管：自階の床ふところ内に配管

スラブ

スラブ

スラブ

スラブ上配管

PS

天井内

天井内

床ふところ

床ふところ

天井内

69

在来浴室にはスラブ下排水管がセット

図 浴室排水口まわりの断面図

コンクリートスラブ

防水層（専有部分）

（アスファルト防水）

排水管（共用部分）

排水トラップ

排水口

ネジ接合部

下階天井

下階の天井裏

共用部分

専有部分

埋戻しモルタル

タイルタイル

モルタル モルタル

排水口（トラップ（共用部分））の取り替えは、防水層と一体となって工事する必要がある

？

？

床に埋まっている浴室排水口は単体で更新できない

35

Ａ．昭和の終わりの頃は「排水金物と排水管の接続部、排水金物そのもの、アスファルト防水層」はさほど老朽化していないと考え、排水管をスラブの下端部分から更新すればよいとしてきた。

写真 防水層貫通部を残し、スラブ下端から排水管を更新

（昭和）だから浴室排水口は残してきた

Ｂ．平成に入ると排水金物の腐食や排水管との接続部まわりの腐食が顕在化し、樹脂ライニングによる排水管と排水金物の延命工法が誕生した。

(平成）せめて浴室排水口を延命させよう

36

Ｃ．マンションも40才を超える年頃になると、排水金

物まわりに関係のないアスファルト防水層からも、しだいに漏水が発生するようになる。

写真 朽ちて穴が開いている木製框から階下へ漏水した 写真 排水トラップ直下の貫通部を階下より見上げると、

エフロレッセンスが見られる。

後期高経年マンションではいよいよ漏水が始まる

74

浴室の排水口

37

個別のリフォームでは対応できない

実際の専有部スケルトンリフォームの様子

上階への給水

上階からの排水

76

スラブ下排水管（下階天井内配管）なので、個人のリフォームでは完全な対応ができない

都内・築４５年５階建・４８戸

38

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スラブ下排水管（下階天井内配管）なので、個人のリフォームでは完全な対応ができない

都内・築４５年５階建・４８戸

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無理なリフォームで躯体と防水が壊されていく

都内・築４５年５階建・４８戸

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Ｃ．こうなると、防水層と排水金物を合わせて修繕することが合理的

と考え、浴室の床面にＦＲＰ材による新規の床防水を「かぶせ工法」により施し、これに見合う専用の排水金物に更新する修繕が行われるようになった。

改修前

写真 FRP材によるかぶせ工法による防水改修事例

改修後

いよいよ管理組合が立ち上がるまずは「かぶせ工法」で防水改修

一方で、年数の経過とともにユニットバスへリフォーム住戸が増えてくる

タイル貼り浴室の中に「ユニットバスを置く」リフォームは、経年を増すほどに増えてくる。この場合、排水口の上に置いた新しいユニットバスの排水は、古い排水口に放流されることになり、改修しなければならない排水金物まわりが封印されてしまうことになる。

写真 室の中にユニットバスを設置するリフォーム。梁を削って無理矢理押し込まれてしまった。戸別のリフォーム業者を管理組合が監視するのは困難。

40

浴室の中にユニットバスを設置するリフォーム。既存の排水トラップのワンを取り、ジャバラ管を入れてモルタルで埋め、ユニットバスの排水管が接続された。

排水口

タイルモルタル

入れ替えたユニットバスの床

コンクリートスラブ 埋戻し

モルタル

排水トラップ

ユニットバスからの排水管

古い排水トラップが残っている

（まだ、取り替えていない！）

下階天井

下階の天井裏共用の排水管（下階の天井を剥がして工事する）

ユニットバス排水管

リフォームされたユニットバスからの排水管は、現在の古い排水口にて放流する形になってしまう。

適切な配管接続ができない。

排水金物が老朽化してもユニットバスの床下に隠れてしまい維持管理できなくなる。

ユニットバスリフォーム業者が行う排水放流

スラブ下排水管（下階天井内の排水管）のままユニットバスを設置する場合の問題点

●新しいユニットバス

の排水管は古い排

水口に放流される

●確実な接続ができ

ないので、写真の

ようにモルタルで埋

められる

●この上にユニット

バスが置かれるこ

ととなる

古い浴室排水口へ放流排水口に配管をつっこみモルタル詰めをしたリフォーム例

古い浴室排水口へユニットバスの排水を放流排水口に配管をつっこみモルタル詰めをされたリフォーム例

41

既存の排水口（床面）にユニットバス排水を放流されていた事例

現在の浴室排水口は、今後増えるユニットバスリフォームに対応できない。

⇒現在の排水口は、新しいユニットバス排水管が接続できない構造

既存の浴室床面にユニットバス排水を放流されていた悲惨な事例

床タイルとアスファルト防水を全て撤去した上で、ユニットバスが置かれていた。（写真はユニットバスのみを撤去した状態）

古い浴室排水口へユニットバスの排水を放流。ユニットバスの排水を差し込んでいるだけ。周囲は水が溜まっている。

古い浴室排水口に放流されたリフォーム事例

84

リフォーム業者だけが悪いのではなく、在来浴室の構造上の宿命である

42

：共用部：専有部

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ洗面

PS

共用廊下

洗面

スラブ下排水管

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

洗濯

洗濯共用廊下

スラブ

スラブ

スラブ

天井内

天井内

床ふところ

床ふところ

天井内

85

何故、このようなリフォームになってしまうのか？→それは、「スラブ下排水管だから」

スラブ下排水管

スラブ下排水管

浴室

浴室

：共用部：専有部通気口

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

屋上

５階

PS

廊下

今回は浴室

リフォームを行わないＡさん

ユニットバス

リフォームﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

４階

今回排水立て管改修時

浴室 ３年前にユニットバスにリフォームしたばかりなので、今回は浴室リフォームを行わないＢさん

スラブ上排水管に更新洗面

洗濯

今回オプションでユニットバスに

リフォームするＣさん

オプションでユニットバスリフォーム

浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法

共用廊下

新設天井点検口

新設天井点検口

洗面洗濯

スラブ下排水管撤去排水口撤去、穴埋め

86

更新し立て管に暫定接続

暫定接続

スラブ上排水管に更新将来排水接続口

ユニットバスをオプションしない

お宅

43

：共用部：専有部

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

屋上

５階

洗面

PS 共用廊下

洗面リフォーム済み

のＣさん

１年後にユニットバスにリフォームをする

Ａさん

リフォーム済み

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

洗濯

洗濯４階

数年後（将来）

暫定接続管撤去

通気口

５年後にユニットバスを

再リフォームするＢさん

ユニットバス

リフォーム

閉止

ご協力お願いします

浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法

排水口撤去、穴埋め

共用廊下

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排水管接続スラブ上排水管に更新

：共用部：専有部

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

屋上

５階

PS 共用廊下

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ

洗濯

洗濯４階

将来の完成像

リフォーム済みのＡさんとＢさん

通気口

リフォーム済みのＣさん

洗面

洗面リフォーム済み

リフォーム済み

浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法

共用廊下

88

44

浴室排水管のスラブ上化への歩み

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将来にユニットバスリフォーム浴室リフォーム細則にそって実施（次回総会で上程する予定）

将来にユニットバスリフォーム浴室リフォーム細則にそって実施（次回総会で上程する予定）

浴 室

今回は同時オプションを見合わせる方

今回は同時オプションを見合わせる方

同時オプションで

ユニットバスリフォーム

同時オプションで

床開口・排水管接続

既にユニットバスの方

現在もタイル貼りの方

ＧＯＡＬ！スラブ上排水管でもう安心！

排水管の更新＝家の中で大規模修繕！

90

45

排水管の更新＝家の中で大規模修繕！

91

排水管の更新＝家の中で大規模修繕！

新しい排水立管

新しい特殊排水継手

専有部分の枝管も一部取り替え

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設備改修＝内装が無くなる！

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１日では、終わらない

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47

ライフラインが止まる！

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掲示・説明・話し合い

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48

鍵の貸し借りのルール化

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○○マンション管理組合

理事長 ○○ ○○ 殿

工事承諾書

○○マンション管理組合が、平成１８年１月から実施する予定の「排水管更新工事」について、○○マンション管理規約第20条、第21条、第23条に基づき、次の通り承諾いたします。

記

１．工事の名称：○○マンション 排水管更新工事

２．承諾事項：

①専有部内の必要範囲における工事関係者の立ち入り

②専有部内での工事時間中における当該居住者の在宅、及びやむを得ずその工事時間中に不在となる

場合における必要関係者の入室承諾

③工事上不可欠な内装等専有物の解体・復旧工事

④排水設備の一時的な使用停止等、工事上必要な措置

平成 年 月 日

棟 号室

区分所有者 氏名 印

賃借居住者 氏名 印

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49

居住者専用仮設便所の設置例

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100

仮設洗濯機の設置

50

仮設ランドリールーム・談話室の設置

101

騒音・振動対策として～臨時待避所の設置例～

102

51

騒音・振動からの避難、洗濯・授乳室～臨時待避所の設置例～

実物住戸で施工モデルルーム

52

専有配管改修のハードル

・反対者の説得・行方不明者の捜索・管理費滞納者への督促・介護、在宅療養・在宅治療・ダブルケア・引きこもり、閉じこもり・忙しい若者達、話にならない若者達・リフォームしたばかり（そのくせ配管更新やってない）、・途中入居

超高齢化社会が到来する前に専有配管の更新を終えておく

２０１５年（Ｈ２７） ２０２５年（Ｈ３７）

53

全戸入室達成までの歩み（1000戸超団地での事例）

①発意（漏水、劣化、調査診断）②設計コンサルタントの選定（総会決議）③設計説明会（２回程度）④工事発注の総会決議⑤工事承諾書の取得開始⇒反対者、行方不明者の存在が明らかになる

⑥施工者による工事説明会（１回目）⑦施工者による全戸事前入室調査⇒調査が行えない住戸を追う（組合・管理会社・施工者

からの電話連絡、貼り紙、張り込みなど）⑧入室工事２～３週間前⇒内容証明郵便（工事遅延の損害賠償）

全戸入室達成までの歩み

⑨管理費滞納者の場合（額にもよる）⇒理事会決議により財産管理人から入室工事実施の承諾をもらう（という事例）

⑩工事日当日まで不可⇒立て系統の住戸は工事ＳＴＯＰ⇒とりあえず、 終工程に順延

⑪工事竣工後の施工はかなりの割り増しになる⑫管理組合との話しあい継続

⑬未改修部分から漏水事故発生→損害発生

54

工事の進め方(事例）

臨時総会

工事準備

説明会

全戸入室調査

工事会社による事前入室調査

１戸当り30分程度

仮設工事（現場事務所)

オプション工事ご注文・ご検討期間

パイロット工事

室内工事

説明会

入室工事日の確定

屋外工事室内工事

一部オプション工事も同時施工

竣

工

棟毎順番に流れ作業

1２月

109

１月

２月

３月 ４月 ６月 ７月

2017年

110

組合標準工事（修繕積立金を使用）

管理組合

区分所有者 区分所有者

区分所有者 区分所有者

区分所有者 区分所有者

区分所有者 区分所有者

区分所有者 区分所有者

工事会社

工事費は修繕積立て金にて支払い

工事発注

工事監理者（設計事務所）

監理

委託

55

111

工事会社

工事費は個別に支払い

工事実施

工事監理者（設計事務所）

相談、発注

報告

管理組合

区分所有者 区分所有者

区分所有者 区分所有者

区分所有者 区分所有者

区分所有者 区分所有者

届け出・承認

報告

オプション工事（自費工事）

112

オプション工事とは

• これからご説明する組合標準工事以外のものをいいます。

• ご希望により、個人のリフォーム工事を、自費で直接工事会社に依頼することができます。

• 例えば、ユニットバスや便器の取替えなどが該当します。

• 内装材のグレードを高めたい場合などの依頼も可能です。

• 実施するかしないかは、あくまで各戸の判断によるものです。

• オプション工事についての注文・契約は、各戸毎に工事会社とよく打ち合わせてから行ってください。

56

113

配管更新に伴う内装工事について

［標準仕様（例）］

壁：ビニールクロス仕上げ（グレードは量産品程度）

床：クッションフロア厚さ1.8㎜仕上げ

ただし、玄関・寝室の場合はフローリング仕上げ可

・内装仕上げ材の仕様は、標準仕様までを組合負担とします

・それを超える金額をお望みの場合は、オプション（自費）で

選択可能です。

・具体的には、全戸調査結果を踏まえ、戸別に委員会で検討していきます。（積立金の使用が不均衡にならないよう配慮します）

カタログやサンプルで選べるようにします

マンションを長持ちさせる設備改修ケース３

設備改修により部屋を広くする

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115

［設計コンセプト］世代を繋ぎ、使い続けることができる団地になるための

室内インフラ整備

［向上させた諸性能］①水回りリフォームの可変性、拡張性を新たに付加②健全な水回りリフォームが行えるための装備③耐久性、耐震性などの安全性能は格段に向上

［目 標］リフォームしやすい住宅にし、資産価値と価格を高める

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［導入した改修手法］①段階的スラブ上化改修手法⇒健全なユニットバスリフォームが可能になる（確実な給排水管接続とリフォームルールの整備）

②排水立て管の集約化⇒排水立て管を減らし、部屋を広くした⇒将来の改修工事を無くし、ライフサイクルコストを削減した

③排水バリアフリー⇒共用立て管への接続は多口継手により、水回り器具の増設や移設が容易になり、リフォームの選択肢が格段に広がった

④排水立て管の外部化（一部住棟）⇒部屋が広くなった、邪魔な排水立て管が無くなった

58

117

床ガス栓

：スラブ上排水管（専有）

：スラブ下排水管（共用）

設備改修で付加価値を

便所 玄関

洗面脱衣室

浴室

台所兼食事室

廊下

G

l

l

－

G

G

－

－

ll

l

－

G

118

凡例

給水管 排水管

給湯管 ガス管

浴室はユニットバス

パイプスペースを除去し洗濯機パンを寄せ脱衣所を広く使う

便所と浴室・洗面・洗濯の排水立て管を１本化

（80Ａ×３方向接続可能）

洗濯排水はスラブ上(自階床内）で更新

設備改修で付加価値を

設備改修で部屋を広くしよう

59

119

設備改修で付加価値を

改修

120

設備改修で付加価値を：スラブ上排水管（専有）

：スラブ下排水管（共用）

浴室の給水管・給湯管は躯体内埋め込み

60

121

凡例

給水管 排水管

給湯管 ガス管

ステンレスのカバー

既に３／４以上の住戸がユニットバスにリフォーム済み

将来ユニットバスリフォーム用スラブ上排水接続口

下駄箱内ＰＳ排水立て管（80Ａ×２方向接続可能）

外部化した排水立て管（80Ａ×２方向接続可能）

排水管はＡＬＬスラブ上化対応済み

設備改修で付加価値を

設備改修で部屋を広くしよう

１日目 室内養生

【室内養生 廊下】 【室内養生 台所】

【室内養生 什器】 【室内養生 簡易流し台】

工事中の様子

122

61

１日目 器具外し

【大便器取外し】 【洗面化粧台取外し】

【洗濯機取外し】 【流し台取外し】123

工事中の様子

１日目 内装解体

【トイレ床解体】 【洗面所床解体】

【洗面所天井解体】 【台所床解体】124

工事中の様子

62

２・３日目 配管工事

【トイレ床配管】 【洗面所壁配管】

【洗面所床配管】 【台所床配管】125

工事中の様子

２・３日目 配管工事

【トイレ立配管】 【居室床配管】

【トイレ床配管】 【給湯器配管】126

工事中の様子

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４・５・６日目 内装復旧

【トイレ床下地】 【洗面所床下地】

【洗面所下地】 【洗面所下地】127

工事中の様子

４・５・６日目 内装復旧

【トイレ仕上げ】 【洗面所仕上げ】

【洗面所仕上げ】 【洗面所仕上げ】128

工事中の様子

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在来浴室 スラブ上化＋ユニットバス化

【浴室 施工前】 【浴室 解体・ハツリ（壁面・床面すべて撤去）】

【浴室 床上配管】 【浴室 解体・ハツリ状況】 129

工事中の様子

【浴室 解体ハツリ状況】

【浴室 ガラ搬出状況】 【浴室 粉塵排気装置（排気ダクト・集塵機）】130

工事中の様子

在来浴室 スラブ上化＋ユニットバス化

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在来浴室の場合 将来用スラブ上排水接続口

【将来配管 浴室排水】 【将来配管 浴室追い焚き】

【将来配管 床点検口】 【将来配管 床点検口】 131

工事中の様子

今後ユニットバスリフォームを行う際に、管理組合が下階天井の暫定排水管を撤去する

【下階浴室天井点検口 浴室暫定排水管】 【同左 撤去後】

【下階壁点検口 浴室暫定排水管の立て管接続部】 【同左 立て管との接続解除】132

暫定管撤去工事の実例

66

ありがとうございました

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