2018 부동산및관광시장전망 - deloitte.com · 기관별2018 한국경제 ......

딜로이트 안진회계법인

재무자문본부 REI 그룹

Real Estate & Construction Sector Leader

이 형 전무

2018 부동산 및 관광시장 전망

February 2018

Contents

© 2018. For information, contact Deloitte Anjin LLC 2

2018 관광시장 전망

1. 세계 및 국내경제

2. 부동산 정책

3. 부동산 공급과 미분양

4. 주택가격

5. 주택 경기전망 설문조사

6. 토지시장

2018 부동산 시장 전망

1. 외래여행객 추이

2018 부동산 및 관광시장 종합 및 제언

3p

17p

21p

19p2. 호텔 시장

9p

11p

13p

14p

15p

2018 부동산 시장 전망


세계경제

미국 경제는 금융위기 당시 마이너스 GDP 성장률을 기록하는 등 불황을

거듭하였으나, 10년 후 글로벌 경제 회복, 양호한 경제 심리, 완화적 금융 여건

등의 영향으로 점차 회복하여 2017년 실질 GDP는 17조 달러를 돌파할 것으로

예상된다. 연중 경제성장률은 2016년(1.6%)보다 확대된 2%대 초반을 기록할

것으로 예상된다. 단, 정치 불확실성 증대 등에 따른 미 정부의 경제 정책 추진력

약화는 성장을 제약할 가능성을 보유하고 있다.

미국 실업률은 금융위기 이후 9.5%대의 높은 수치를 나타냈으나, 경기 개선과

함께 취업자 수가 꾸준히 증가하면서 2017년 9월 기준 실업률은 4.2%로

자연실업률(4.6%)보다 낮은 수준을 유지하였다. 고용 사정은 개선 추세가

지속될 전망이다.

주거비용을 중심으로 최근 상승세가 둔화된 부문(무선통신요금, 자동차, 의료

등)의 약세가 일정 기간 이어지면서 인플레이션 제약 요인으로 작용하여, 미국

소비자 물가지수는 2017년 8월 기준 1.9%로 미국 연준 목표치인 2%보다 낮은

수준을 유지하였다. 다만 중기적으로는 고용시장 개선에 따른 임금상승, 수입물가

상승 등이 상방 압력으로 작용하여 인플레이션이 연준 목표치에 근접할 것으로

예상된다.

2017년 미국경제는

2%초반대로 완만한

성장세를 유지할

것으로 예상된다.

그림 1. 미국 GDP(실질) 동향

Source : Deloitte Intellinet

실업률은 경제의

완만한 성장으로

하락세를 지속하고

있으며, 소비자

물가지수는

2%미만의 낮은

수준을 유지하고 있다.


인더스트리 포커스 53호 (2018.2)‘2018 부동산 및 관광시장 전망’

미국 연방은행은 세계 금융위기 이후 경기부양 및 인플레이션 억제정책으로

‘제로금리’에 가까운 초저금리 정책을 지속해왔다. 미국은 최근 3개년 간의 완만한

회복으로 지난 2015년 12월 이후 점진적인 금리 인상을 추진 중이다.

2012년까지 미국의 장단기 국고채 수익률은 양적완화(QE1~QE3) 실시에 따라

수익률 등락을 거듭하면서 낮게 유지되었으나, 2013년 이후 미 연준의 QE 축소

결정에 따른 국고채 매입량 감소로 인해 장단기 국고채 수익률은 반등세로

전환하였다. 2017년 이후에는 3월 연준의 금리인상 등으로 상승하였다가 이후

정부의 친성장정책(감세, 인프라투자 등) 지연 우려, 시리아·북한 등의 지정학적

리스크, 유로지역·미국의 정치적 불확실성 등으로 일시 하락하였다.

그림 2. 미국 실업률 및 CPI 동향

9.8

4.2

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172017.9

미국 실업률

(단위: % )’08.09

세계금융위기

1.9

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0 CPI’08.09 세계금융위기

‘06-’16평균: 2.0%

(단위: % )

자연실업률= 4.6%




그림 3. 미국 기준금리 및 국고채 수익률 동향

(단위: %)’08.09

세계금융위기

1.44

1.75

2.21

0

1

2

3

4

5

6

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

국고채 수익률(3년)



2017.10

(단위: %)

’08.09 세계금융위기

초저금리(1% 이하) 유지

0

1

2

3

4

5

6

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

미국 기준금리

2017 2Q

QE1~QE3



국내경제

한국은행의 2017년 경제성장률 예측치는 3.0%이며 각 기관들의 2018년 평균

경제성장률 예측치의 평균은 약 2.8%인 것으로 분석된다. 2017년에는 반도체와

IT관련 주력업종 중심으로 수출 회복세가 확산되어 경제성장률에 기여하였다.

2018년도는 제조업과 수출 중심으로 성장 호조세를 유지할 것으로 예상된다.

그러나 여전히 높은 실업률, 가계부채 구조 조정에 따른 소비 위축, 고금리,

고유가, 건설 경기 침체에 따른 민간소비와 설비투자 제한 등이 하방 리스크

요인으로 작용할 것으로 분석된다.

2018년에도

제조업과 수출

중심으로 성장

호조세를 유지할



그림 4. 한국 GDP 성장률

-2.1%

5.8%

-2.8%

-1.4%

0.6% 0.4%

-0.7%

0.0% 0.2%

-0.1%

2.8%

0.7%

6.5%

3.7%

2.3%2.9%

3.3%2.8% 2.8% 3.0% 2.9%

-4.0%

-2.0%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

'16

'17

(F)

'18

(F)

전년대비증감 경제성장률

표 1. 기관별 2018 한국 경제성장률 예측

기관명 예측치 (%)

정부(기획재정부) 3.0

한국은행 2.9

IMF 3.0

OECD 3.0

KDI 2.5

LG경제연구원 2.5

산업연구원 3.0

한국금융연구원 2.8

평균 2.8

Source : Deloitte Intellinet, 2016년 3/4분기 및 연간 국내총생산 속보 (한국은행, 2017.10.), 2017년 하반기 경제전망(한국은행, 2017.07), 한국은행 경제통계시스템, 각 기관 보도자료


금리

한국은행은 2017년 11월 29일, 기준금리를 1.25%에서 1.5%로 0.25%

인상하였으나 현재 국내 경제 회복 속도, 노동시장의 여건(높은 실업률)을

고려하였을 때 금리 인상폭이 미국보다 크지 않을 것으로 예상된다. 그러나

기준금리 인상으로 대출금리의 인상은 불가피할 것이며, 부동산 시장에는 부정적

영향을 미칠 것으로 전망된다.

3월 20~21일에 예정된 FOMC(미국 연방공개시장위원회)에서 미국 금리가

인상되면 한-미간 금리 역전으로 자본의 국외 유출, 투자유인 저하의 우려가

커지게 된다. 그러나 일부 전문가들은 금리 역전 현상이 곧바로 대규모

자본유출로 이어질 가능성은 낮을 것으로 예측하고 있다.

국내 경제 회복속도,

노동시장 여건을

고려할 때 금리

인상폭이 크지 않을



그림 5. 한국 및 미국 금리 추이

Source : 한국은행 경제통계시스템, FREDNote : 주택담보대출 금리는 신규취급액 가계대출 평균 금리를 기준으로 작성

2.5

1.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

'14.4Q '15.4Q '16.4Q '17.4Q

3.32

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

'14.4Q '15.4Q '16.4Q '17.4Q

(단위 : %)(단위 : %)

한국 기준금리 한국 주택담보대출금리

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

'16

'17

미국 기준금리

1.25~1.50


가계

한국은행 3분기 가계부채는 약 1조 419억 원으로 한국은행이 집계를 시작한

2002년 4분기 이후로 최고치를 기록하였다. 기존에 분양된 아파트 중도금과

잔금 자금수요, 인터넷 은행을 통한 개인 신용대출의 상승이 금리인상과 맞물려

가계부채는 상승세를 유지할 것으로 예상된다.

최근 반도체 수출 호조가 견인한 경기 회복세가 두드러지고 있지만 가계

실질소득은 2017년 3분기 기준 오히려 하락한 것으로 나타났다. 전국 2인 이상

가구의 월평균 명목소득은 전년동기대비 2.1% 증가하였으나 물가수준을 고려한

실질소득은 0.2% 하락한 것으로 나타났다. 이는 수출에 연계된 생산 확대가 임금

상승이나 고용 증가로 이어지지 않았기 때문인 것으로 추정된다.

가계부채의 증가, 실질 소득의 감소는 장기적으로 내수의 한계, 국가 성장의

제약을 초래하여 부동산 시장에도 부정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.

2017년 3분기 기준,

가계부채는 꾸준히

상승하여 1조

419억원을

기록했으며 가계

실질소득도 하락한

것으로 나타났다.


그림 6. 가계부채 및 가계소득 증감률

Source : 한국은행, 통계청(전국, 2인이상 가구 기준)

가계부채

1,419.1

2.1%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

500

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

1,300

1,400

1,500

'12.1Q '13.1Q '14.1Q '15.1Q '16.1Q '17.2Q

가계대출 전분기대비증가율

(단위 : 십억원)

가계소득 증감률 (전년동기대비)

2.10%

-0.20%

-1.5%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

'15.4Q '16.1Q '16.4Q '17.3Q

가계 명목소득 가계 실질소득


부동산 정책

지난 8월 2일, 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화,

청약 자격요건 강화, 가점제 비율 상향 등 고강도 대책이 발표되었다. 이후 정부는

10.24 가계부채 종합대책을 발표하였으며 올해부터 시장에 새로운 DTI, DSR

제도가 도입될 예정이다. 또한, 11월 29일에 발표된 “주거복지 로드맵”은 무주택

서민 실수요자를 위한 공적 주택 100만 가구 공급계획과 청년, 신혼부부, 고령층

등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책을 내용으로 하고 있다.

연이은 정부의 부동산 관련 정책으로 부동산 시장은 전국적으로 다소 위축될

것으로 예상되며, 다주택자의 주택보유 부담을 늘리기 때문에 분산되었던 투자를

핵심자산에 집중 투자하게 되어 주택가격 양극화를 심화시킬 것으로 예상된다.

또한, 2018년 2월 20일 국토교통부는 재건축 안전진단 기준 강화 정책을

발표하였다. 이에 따라 서울 재건축 아파트에 대한 투자심리가 다소 꺾일 것으로

예상되나 규제가 상대적으로 약한 재개발 지역, 신규 분양단지 등으로 풍선효과가

발생할 가능성이 있다.

8·2 부동산 대책과

후속 규제정책으로

인해 2018년 부동산

시장은 다소 위축될

것으로 분석된다.


표 2. 8·2 부동산 대책 내용

Source : 국토교통부

구 분 항목 세부내용

과열지구 투기수요유입차단

투기과열지구 및 투기지역 지정 투기과열지구/투기지역

민간택지 분양가 상한제 적용요건 개선

분양가상한제 적용 지전요건 개선을 위한 주택법 시행령개정(17.09~)

재건축/재개발규제정비

1) 재건축 초과이익 환수제 시행2) 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화, 분양권 전매제한

3) 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화

과열지역 도지재생뉴딜 선정 제외

투기과열지구,투기지역 금년 도시재생뉴딜 선정대상에서제외 : 내년 집값 안정 시, 영향 분석 후 선정여부 검토

실수요 중심의주택수요관리강화

양도소득세 강화2주택자 : 기본세율+10%p, 3주택자 이상 : 기본세율+

20%p(18.04~)

다주택자 등에 대한금융규제 강화

투기지역 주택담보대출 제한 강화(차주당→세대당 1건)중도금 대출보증 건수 제한(1인당→세대당 2건)

다주택자임대주택등록 유도

자발적 임대주택 등록 유도(다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제 대상제외) 관련 인센티브는 9월 주거복지 로드맵 발표

투기적주택수요조사강화

자금조달계획신고 의무화

투기과열지구 내 주택 거래에 대한자금조달계획 및 입주계획 신고 의무화담당공무원에게 특별사법경찰 직위 부여 (단속 실효성)

특별사법경찰제도입

합동 점검반을 통해 과열 발생지역 현장점검 강화

불법전매처벌규정 강화

분양권 불법 매도, 알선한 자에 대한 처벌 강화

서민을 위한주택공급 확대

택지확보 계획신규택지 발굴 등으로 실수요에 상응하는 주택공급 및 소규모 정비사업 활성화 지속 추진

주택 공급의공공역할 강화

공적임대주택 연간 17만호 공급신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설

실수요자를위한 청약제도

정비

청약제도 개편1순위 자격 요건 및 가점제 적용 확대 (이하 투기과열지구, 가점제 당첨자 재당첨 제한 도입, 민영주택 가점제우선 적용

지방 민간택지전매제한기간설정

지방 중 청약시장 과열 및 우려지역의 민간택지 전매제한기간 (조정대상지역 : 1년 6개월~ /지방광역시 : 6개월)

오피스텔 분양및 관리개선

오피스텔 전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등 제도개선



표 3. 2018년 상반기 시행 예정 부동산 관련 제도 및 법규

Source : 국토교통부, 부동산인포

구 분 시기 세부내용 대책

재건축 초과이익

환수제 재시행1월 1일

• 재건축 사업으로 발생한 개발이익금을 부과율

기준에 의거 환수

’06.3.30

대책

분양권전매

양도세 강화1월 1일

• 조정대상지역 내 거래 시 보유기간 상관없이

50% 세율

8·2

주택시장

안정화방안

新 DTI 도입시행 1월

• 소득, 부채 산정방식 개선 (주택담보 대출 시

모든 주담대 원리금과 기타대출이자를 합산

• 소득심사는 최근 2년간 증빙소득, 장래 증가예

상 소득 등 파악

금융회사

여신심사

선진화방안

부동산임대업 여

신심사 강화3월

• 부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익 이자상

환비율 산출해 대출심사

금융회사

여신심사

선진화방안

양도세 중과, 장

기보유특별공제

배제

4월1일

• 2주택 이상 다주택자 조정대상지역 내 주택 양

도시 2주택자 10%, 3주택이상 20% 양도세

율 중과

• 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용

8·2

주택시장

안정화방안

생애단계별, 소득

수준별 맞춤형

주거지원

상반기

• 청년주택 공공지원주택 도입

• 저소득, 취약계층 공공 임대주택 41만호 공급

• 무주택 서민, 실수요자 공공지원주택 도입

• 신혼부부 분양주택 특별공급 확대

• 특별 공급제도 개선

주거복지

로드맵

협력적 주거복지

거버넌스 구축상반기 • 사회주택활성화 관련법, 제도정비

주거복지

로드맵

표 4. 2018년 하반기 시행 예정 부동산 관련 제도 및 법규

구 분 시기 세부내용 대책

DSR 도입 하반기• 차주의 상환능력 심사 – 모든 가계 대출

의 원리금 상환액 파악

금융회사

여신심사

선진화방안

오피스텔 전매제한

기간 강화연내

• 투기과열지구, 조정대상 지역 내 전매금

지, 지역 내 거주자 우선분양 20%

8·2 주택시장

안정화방안

오피스텔 인터넷분양 연내 • 일정세대 이상 규모(300실 이상)8·2 주택시장

안정화방안

다주택자 임대주택 등

록 유도연내

• 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브 강화

• 등록 임대주택은 다주택자 중과 및 장기

보유특별공제 배제 대상에서 제외

8·2주택시장

안정화방안

Source : 국토교통부, 부동산인포


부동산 공급과 미분양

2018~2019년에 아파트 입주물량은 경기권과 지방을 중심으로 약

78만호 (2018년 약 44만 , 2018년 약 34만호 )가 예정되어 있으며 ,

2000~2017년 연평균 아파트 입주물량인 29.4만호를 크게 상회하고 있다.

특히 경기 남부권인 화성시, 용인시, 오산시, 안성시, 수원시와 김포시, 시흥시

등의 입주물량 부담이 커지고 있어 주택가격이 하락세로 반전될 우려가 있으며,

역전세난의 가능성이 제기되고 있는 상황이다. 또한 “주거복지 로드맵”에 따르면

향후 5년간 정부에서 주거 소외 계층을 위한 저렴한 공공주택 100만가구를

경기권 중심으로 공급할 예정이기 때문에 주택 가격 하락의 가능성이 있다.

임대등록제 시행과 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 확대적용이 시행될

경우 전년 대비 분양물량 감소가 예상된다. 또한, 서울 및 수도권 인기지역으로

청약 수요가 몰리면서 지방의 미분양 증가가 불가피할 것으로 예상된다.

경기권과 지방을

중심으로 대규모

입주물량과 공공

임대주택 공급이

예정되어 있다.


그림 7. 주택(아파트) 신규공급 추이

Source : Reps 2.0 (부동산 114)

44

34

29

0

10

20

30

40

50

60

5

15

25

35

45

55입주물량 분양물량

그림 8. 주거복지 로드맵 공급 내용

Source : 연합뉴스



그림 9. 미분양 주택(아파트) 추이

Note : (*) 수도권 : 경기, 인천 서울제외 (**) 준공 후 미분양 주택 : 사용검사 후에도 분양되지 않는 주택Source : Reps 2.0 (부동산 114), 국토교통통계누리, 한국감정원 (R-ONE)

미분양주택(아파트) 추이

(단위 : 만 세대)

5.4

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

0

2

4

6

8

10

12

14

16서울특별시 수도권 지방 전국

준공후 미분양주택(아파트) 추이

(단위 : 만 세대)

1.0

0

1

2

3

4

5

6

0

1

2

3

4

5

6서울특별시 수도권 지방 전국


주택가격

다주택자의 투기수요를 억제하고 실수요자 위주의 주택공급을 골자로 하는 8·2

부동산 대책 이후 서울 주택가격은 전월 대비 0.36% 상승하여

10월(0.23%)보다 상승폭이 커졌다. 송파구 잠실 주공 5단지와 대치동

은마아파트 등 일부 재건축 추진 단지의 매물이 호가를 올렸던 것으로 분석된다.

서울 부동산 시장은, 가격 선행지표로 통하는 아파트 거래건수가 하락하고 있으나

양도세를 피하기 위한 다주택자들의 버티기 현상이 반영되어 있으며 여전히 낮은

주택보급률과 저금리 기조로 인해 내년에도 주택 가격이 상승할 것으로 예상된다.

그러나 금리 인상, 보유세 인상 가능성 등의 하방리스크도 함께 존재한다.

경기 및 지방 부동산 시장은 대규모 입주물량, 임대주택 확대, 서울로의 편중된

수요 집중 현상으로 주택가격 하락 위험이 있을 것으로 분석된다.

서울 부동산 시장은

주택 가격 상승이

지속될 것으로

예상되나 경기 및 지방

부동산 시장은 보합

또는 하락의 위험이 큰



Source : KB, Reps 2.0 (부동산 114)

그림 10. 전국 매매가격 및 거래건수 동향

전국주택 매매가격동향 (단위 : 세대)

0.45%

0.36%

0.0%

0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

0.6%

0.7%

'16.12 '17.08 '17.11

전국 서울 경기도

전국아파트 거래건수동향 (단위 : 세대)

-60.0%

-40.0%

-20.0%

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

'16.11 '17.08 '17.10

서울 수도권 지방


주택 경기전망 설문조사

부동산 114에서 전국 721명을 대상으로 실시한 2018 상반기 주택시장

설문조사에 따르면, 주택 매매가격과 전세가격은 “보합” 전망이 우세하였다.

주택 매매가격 상승전망의 이유로 서울 강남권 재건축 상승(29.63%)과

실수요자 매매전환(25.19%)이 각각 1, 2위로 선택되었으며 주택 매매가격

하락전망의 이유로 대출 규제 및 금리상승(39.31%)과 입주 등 주택

공급과잉(21.97%)이 선택되었다.

주택 전세가격 상승전망의 이유로 매수심리 위축(43.65%)이, 하락전망의 이유

중에는 입주물량과 미분양 증가(64.47%)가 주요 원인으로 선택되었다.

2018 상반기

주택시장 설문조사

결과, 주택 매매 및

전세가격의

“보합”전망이

우세하였다.


그림 11. 2018 상반기 주택가격 전망

Source : 부동산114

상승,

19%

보합,

57%

하락,

24%

상승,

25%

보합,

54%

하락,

21%

매매가격 상승전망 비율

서울 강남권 재건축 상승 29.63%

실수요자 매매전환 25.19%

국내 경기 회복 전망 22.96%

분양시장 활성화 15.56%

갭투자 활성화 2.96%

전세가격 상승전망 비율

매수심리 위축으로 전세증가 43.65%

전세물건 공급부족 17.13%

분양을 위한 일시 전세 거주 15.47%

정비사업으로 멸실주택 증가 12.71%

인기지역 입주물량 부족 9.94%

매매가격 하락전망 비율

대출 규제 및 금리 상승 39.31%

입주 등 주택 공급 과잉 21.97%

정부의 각종 규제 정책 17.92%

단기 가격 상승으로 매수 감소 16.76%

국내 경기 회복 불투명 3.47%

전세가격 하락전망 비율

입주물량과 미분양증가 64.47%

매매가격 약세로 전세가격 조정 13.82%

높은전세가로 임차보증금 반환리스크 6.58%

매매전환으로 전세수요 감소 5.92%

대체주거상품 증가 5.26%

갭투자로 전세 매물증가 3.95%

2018 상반기 주택 매매가격 전망

2018 상반기 주택 전세가격 전망


토지시장

전국 토지가격은 2009년 미국發 금융위기 이후 지속적으로 상승하였으며

2017년 3분기 기준(9월 누계) 전국 토지가격은 2.92% 상승하였다. 국토교통부

관계자는 “2017년 3분기까지 지가는 저금리 기조에 따른 주거용, 상업용 부동산

투자 수요 증가로 지난해 대비 상승한 것으로 나타났으나, 8·2 부동산 대책과

계절적 영향으로 상승세가 다소 둔화되는 추세”라고 밝혔다.

2017년 3분기까지의 누적 지가 변동률 전국 1위는 세종시가 차지했으며

공공기관 추가이전 기대, 제 6생활권 개발 진척에 따라 투자수요가 증가한 것으로

분석되었다. 2위인 부산 해운대구는 초고층 아파트 LCT 사업 및 센텀 2지구,

동해남부선 폐선부지 등 개발 호재로 지가가 크게 증가한 것으로 분석되었다.

8·2 부동산 대책과

계절적 영향으로 지가

상승이 다소

둔화되었다.


그림 12. 전국 지가변동률

Source : 한국감정원, 국토교통부

-2.725

-3

-2.5

-2

-1.5

-1

-0.5

0

0.5

1

'08.01

'09.01

'10.01

'11.01

'12.01

'13.01

'14.01

'15.01

'16.01

'17.01

'17.10

전국지가변동률추이(단위 : %)

구분(해당년 3분기 기준) ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17

지가변동률

전국(지가지수)

0.88(91.2)

0.75(92.1)

0.67(93.0)

1.43(94.7)

1.67(96.8)

1.97(99.5)

2.92(103.1)

수도권 0.92 0.54 0.58 1.41 1.57 1.84 2.91

지방 0.79 1.13 0.84 1.46 1.85 2.21 2.95

소비자물가 (전년대비) 4.05 2.35 1.38 1.37 0.64 0.81 2.10

’11~’17년 3분기 지가변동률 및 지가지수

(단위 : 누계, %, 지가지수 : ‘16.12.01=100)


향후 지가상승이 기대되는 지역은 수도권, 남해안 일대, 도시재생사업 인근지역인


총 사업비 1.5조원이 투입되는 23.67km의 김포도시철도 개통(2018 하반기

예정)으로 서울과 김포한강신도시의 대중교통 연계성이 크게 향상될 전망이다.

이로 인해 김포시 일대의 토지가격 상승과 지역 발전 가능성이 높을 것으로

예상된다.

또한, 향후 남해안 주변 도시 중심으로 지가 상승 호재가 있을 것으로 기대된다.

국토부는 “남해안 발전거점 조성 기본구상”에서 여수, 순천, 광양, 고흥, 남해,

통영, 하동, 거제 총 8개 시·군의 관광자원을 활용하여 남해안을 서울, 부산,

제주를 잇는 국내 4대 관광거점으로 조성하는 계획을 발표하였다. 단기적 지가

상승은 미미하겠으나 장기적 호재를 기대해볼 수 있을 것으로 보인다.

김포와 남해안 지역에

지가상승 호재가

예상된다.


그림 13. 김포 도시철도 사업

Source : 김포시청

그림 14. 남해안 발전거점 조성 기본구상

Source : 국토교통부


외래여행객

외래여행객 수는 2015년 메르스 여파에 의하여 한시적으로 감소하였으나,

2010년 이후 2016년까지 외래여행객 수는 연평균 12%로 빠르게 증가하였다.

2017년 사드사태에 따른 중국여행객수 감소로 외래여행객 수가 감소할 것으로

예상되나, 최근 사드사태 해결 양상에 따라 2018년 이후 증가할 것으로 예상된다.

외래여행객의 방문목적을 보면 관광목적 여행객이 2016년 기준 전체 여행객의 약

81%인 14백만 명 수준으로 성장하여, 전체 여행객수 증가를 견인하고 있다.

관광외 목적 방문객은 2015년 메르스 사태에 따른 영향을 받지 않았다는 면을 볼

때, 과거와 마찬가지로 완만하게 상승할 것으로 예상되어, 외래여행객 2천만

시대가 곧 도래할 것으로 전망된다.

외래여행객 수의

성장은 관광목적

여행객이 견인하고

있다.

그림 15. 외래 여행객 수 추이

Source : 관광지식정보시스템

2016

12,1769,795

2010

+17%

2015

17,242+9%

13,232

-7%

2014

+12%

+11%

14,202

17,242

9,795

+30%

2013

14,202

11,14013,232

20122011

+14%

11,140

8,798

12,176

8,798

외래여행객수 추이

(단위 : 천명)

6,367(72.4%)

10,927(76.9%)

2,592

2010

3,100

20122011

9,076(74.5%)8,657

(77.7%)

2013

2,431 2,483

20152014

3,274

2016

3,309

13,933(80.8%)

10,135(76.6%)

3,096

7,203(73.5%)

관광외 CAGR 5.3%(상용, 공용, 어학연수, 기타)

관광 CAGR13.9%

목적별외래 여행객수

(단위 : 천명)

2018 관광 시장 전망


외래여행객의 국적별 추이를 보면 2010년 이래로 중국인 방문객이 연평균

28%로 급격히 증가하여 전체 외래 여행객의 47%를 차지하고 있으며, 이를

중화권인 대만(CAGR 13%)과 홍콩(CAGR 19%)까지 확대할 경우 2016년

외래여행객의 약 55%로 전체의 과반수 이상을 차지할 정도로 성장하였다(단,

2017년은 사드로 인하여 중국관광객의 일시적 감소 예상). 반면, 과거 가장 높은

비중을 차지하였던 일본인 관광객은 2013년 이후 감소하여 현재 전체 여행객의

13% 비중인 230만 명에 머물고 있다.

사드사태 긴장감이 가장 높았던 2017년 3월 이후 7월까지 외국인 관광객 수는

가장 적었으나, 8월 이후 긴장 완화와 함께 관광객 수도 증가하고 있어,

2018년에는 외래여행객 수가 증가할 것으로 예상된다.

외래여행객 성장은

중국, 대만, 홍콩의

중화권이 이끌고 있다.

2017년 사드사태로

한시적인 감소가

예상되나,

2018년에는 회복될



그림 16. 방한 외래여행객 국적별/관광객 추이


2,059

1,936

523518

5,984(45%)

1,838(14%)

1,781

13,232

652

2015

719

651

2014

1,875(21%)

229

406

3,023(34%)

2016

17,242

2,615

833

2,298(13%)

8,068(47%)

2012

1,623

545360

14,202

2,099

1,823

12,176

644

2,748(23%)

670

558644

400

2,280(16%)

1,828

2013

1,684

6,127(43%)

4,327(36%)

11,140

659

1,5931,460

624

1,216

2,837(25%)

281

2011

3,519(32%)

548

1,444

2,220(23%)

428

3,289(34%)

9,795

2010

1,508

8,798

589

홍 콩 +19%

중 국 +28%

구미주 +6%

기타아시아 +14%

대 만 +13%

기타 +3%일 본 -4%

9%

7%

-22%

-17%

18%28%

53%42%

-19%

-2%

25%

35%

방한외래여행객국적별 추이

(`10~`16 국적별 CAGR)

(단위 : 천명)

117

-40.8

-26.6

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

0

20

40

60

80

100

120

140

1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월

인원수 증감

2017외국인관광객추이(단위 : %)

(단위 : 만명)


호텔

국내 관광호텔은 최근 7년간 지속적으로 증가하여 2016년 12월 기준 1,522개

호텔과 총 129,916실이 운영 중에 있다.

그 중 서울은 호텔 수 348개로 국내 전체 호텔수의 23%를 차지하며, 객실 수는

약 47천실(전체의 약 36%)전국 시·도에서 가장 높은 비중을 차지하고 있으며,

그 뒤로 제주가 호텔 수 328개소(전체의 22%), 객실 약 20천실(전체의

16%)로 높은 모습을 보인다. 객실 수를 보면 서울과 제주가 전국 객실의 과반수

이상을 차지한다.

국내 등록 관광호텔은

지속적으로 증가하여

2016년 기준

15백개소이며, 객실은

13만실이다.



그림 17. 호텔 및 객실 공급 추이 및 현황

687 711 786 896 1,092 1,279 1,522

74,841 77,045 82,209

88,958

104,775

117,626

129,916

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

호텔수(개) 객실수(실)

348 110 22 108 17 21 14 138 329

46,947

9,791

2,005

7,970

1,194 1,939 1,676

11,212

20,157

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

-

50

100

150

200

250

300

350

서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 제주

호텔수(개) 객실수(실)

호텔및 객실 공급추이

지역별 객실 공급현황


최근 7년간 서울은 호텔 수 연평균 20.1%, 객실 수는 연평균 12.1%로

지속적으로 성장하였다. 과거 서울시 호텔 시장은 고급 호텔인 특1급(5성)과

특2급(4성)을 중심으로 한 특급호텔이 지배적인 시장이었으나, 2013년 이래로

중급 비즈니스 호텔과 중국 단체 관광객 대상 저가형 호텔의 공급과 함께

특2급(4성)과 3급(1성)의 비중이 늘어나고 있다.

미등급 호텔 증가는 2015년 신규 호텔 집중 공급으로 등급심사 대기/보류로

인하여 발생

서울시 호텔 시장은

특급호텔(5성,

4성)이 주도하고 있는

시장이었으나, 최근

3년간 특2급(4성),

1급(3성) 비즈니스

호텔이 시장에 다수

공급되었다.



그림 18. 서울 지역 호텔업체 및 객실 수 증가 추이

116

148161

191

234

291

348

23,644 25,160

27,156 29,829

34,541

41,672

46,947

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

-

50

100

150

200

250

300

350

400

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

호텔 수(좌) 객실수(우)(단위 : 개소) (단위 : 실)

구분 객실 수 비중 (%)

특1급 12,198 26.0%

특2급 10,627 22.6%

1급 7,872 16.8%

2급 2,192 4.7%

3급 2,377 5.1%

기타 11,681 24.9%

계 46,947 100.0%

등급별 객실 현황 (2016년 기준)

10(43%)

26

6(25%)

7(24%)

2012

1

10(40%)

2011

3

41

11(38%)

2013

28

41

15.1%

8

8.6%

2

2016

2

8

43

2

7(23%)

1

4

6

12(36%)

33

1

2010

24

6(24%)

22

1

24

11

5

1

2014

39

10(27%)

12(31%)

7

11(25%)

12(28%)

2015

5

22

1

9(39%)

4

6(28%)

(단위 : 천실)

CAGR(’10~’13)

5성

4성

3성

7.3%

3.6%

8.0%

2성 0.7%

1성 0.9%

미등급 39.5%

4.3%

15.5%

17.8%

17.9%

47.6%

27.9%

CAGR(’13~’16)


부동산 시장

부동산 시장에 거시적, 중장기적으로 영향을 미치는 일반경기 전망, 인구구조

변화, 산업구조 변화 등을 고려하고, 단기적으로 영향을 미치는 수급상황 및

정부정책을 종합해 보면 2018년도 부동산 시장은 다소 주춤할 것으로 보인다.

특히 문재인 정부는 주택가격 안정화 정책을 최우선시하므로 일시적, 국지적

상승은 있을지 모르지만 전반적으로 보합 내지는 하향 안정될 것으로 전망된다.

그러나 토지시장의 경우 공공사업시행으로 다수의 그린벨트가 해제되고, 보상금이

풀려 유동성이 풍부해지고 베이비 부머의 은퇴로 귀촌귀농 등 토지수요가

증가하여 지가는 꾸준히 상승할 것으로 전망된다.

관광 시장

관광레저시장의 경우 대중국 해빙무드로 외국 관광객의 지속적인 증가 및 국내

관광객의 증가로 호텔, 콘도, 리조트의 수요가 꾸준히 증가할 것으로 전망된다.

특히, 관광자원 상품성이 좋고, 관광인프라 개선이 지속적으로 이루어지는 제주도,

남해안 일대, 강원도 일대를 중심으로 그 동안 개발시행이 미루어졌던 사업들이

관광시장 개선과 함께 개발이 가속화 될 것으로 예상된다.

이러한 시장흐름에 맞추어 관광시장 활성화 및 선진화를 위하여 우선적으로

관광사업자의 지속적인 수익과 영속성이 전제되어야 한다. 따라서 관광사업자에

대한 사업자금지원, 한국 고유의 관광컨텐츠 육성 및 관광 인프라 구축, 관광관련

법규의 획기적 개정 등 관광 사업여건 개선을 위한 정부의 적극적인 지원이

필요하다.

2018 부동산 및 관광시장 종합 및 제언

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