2020年3月期決算説明資料...営業外費用 269 261 8 経常利益 2,032 2,205 +173...

2020年3月期

決算説明資料

Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.

【目次】スライドNo.

1. 第八次計画（2020／3 ― 2022／3）の達成状況 3

2. 2020/3期連結決算実績 5

3. 2021/3期連結業績予想 6

4. 財務諸表 7

2020/3期連結決算実績（前期比） 7

2020/3期連結決算実績（予想比） 8

2020/3期連結キャッシュフロー実績 9

2020/3期連結貸借対照表 10

2021/3期連結業績予想 11

2021/3期連結キャッシュフロー予想 12

5. 株主還元方針 13

6. 主な新規プロジェクト 14

（参考）第八次計画概要（2020／3 ― 2022／3）※2019年5月16日公表 23

（注意事項）本資料の業績予想等将来に関する記述は、当社が本資料の発表日現在において合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の業績等は異なる結果となる可能性があることを予めご了承ください。また本資料は、投資等の勧誘を目的としたものではありません。

Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. (3)

第八次計画（2020／3 ― 2022／3）の達成状況

第八次計画（ 2020／3－2022／3 ）の達成状況

（億円）

中計目標(※)

〈３ヵ年累計〉

2020/3（実績）

達成率

売上高 31,000 10,135 33%

営業利益 7,400 2,343 32%

経常利益 7,000 2,205 32%

〈３ヵ年累計〉

第一次計画第二次第三次第四次第五次第六次第七次

（'99/3-'01/3）（'02/3-'04/3）（'05/3-'07/3）（'08/3-'10/3）（'11/3-'13/3）（'14/3-'16/3）（'17/3-'19/3）

売上高 12,699 16,056 19,394 21,068 21,700 24,420 28,858

営業利益 2,022 2,649 3,494 4,349 4,372 5,006 6,132

経常利益 873 1,699 2,738 3,392 3,291 4,180 5,578

<参考> 中計ごとの推移

第一次計画は4ヵ年計画（'98/3-'01/3）中、３ヵ年の累計額

※2019年5月16日公表

2020年3月期期首より、会計方針（住友不動産販売の収益認識基準）の変更をしております。

2019年3月期（第七次）は遡及適用後の数値を記載しております。


第八次計画（2020／3 ― 2022／3）の達成状況

業績の推移（億円）


2019年3月期は遡及適用後の数値を記載しております。

0

250

500

750

1,000

1,250

1,500

1,750

2,000

2,250

2,500

2,750

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

11,000

'97/3'98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21

(予)

'22

(予)

売上高

営業利益

経常利益

売上高営業・経常利益（億円）

第一次計画第二次計画第三次計画第四次計画第五次計画第六次計画第七次計画第八次計画

'19/3 '20/3 '21/3(予)

売上高： 10,122 10,135 8,800

営業利益： 2,194 2,343 2,040

経常利益： 2,032 2,205 1,900


2020／3 期連結決算実績

2020／3期連結決算実績

2019／3（実績）

2020／3（実績）

公表前期比対比

賃貸 3,818 3,956 +138 3,900 +56

販売 3,318 3,250 △ 68 3,200 +50

完工 2,217 2,189 △ 28 2,300 △ 111

流通 719 693 △ 25 730 △ 37

売上高 10,122 10,135 +13 10,200 △ 65

賃貸 1,499 1,694 +195 1,630 +64

販売 471 474 +3 470 +4

完工 204 206 +2 220 △ 14

流通 210 193 △ 16 220 △ 27

営業利益 2,194 2,343 +149 2,340 +3

営業外損益 △ 162 △ 138 +24 △ 140 +2

経常利益 2,032 2,205 +173 2,200 +5

親会社株主に帰属する当期純利益

1,301 1,410 +109 1,400 +10

（億円）

2020年3月期期首より、会計方針（住友不動産販売の収益認識基準）の変更をしております。2019年3月期は遡及適用後の数値を記載しております。


2021／3 期連結業績予想

2021／3期連結業績予想

2019／3（実績）

2020／3（実績）

2021／3（予想）前期比

賃貸 3,818 3,956 3,900 △ 56

販売 3,318 3,250 2,700 △ 550

完工 2,217 2,189 1,700 △ 489

流通 719 693 500 △ 193

売上高 10,122 10,135 8,800 △ 1,335

賃貸 1,499 1,694 1,630 △ 64

販売 471 474 480 +6

完工 204 206 100 △ 106

流通 210 193 100 △ 93

営業利益 2,194 2,343 2,040 △ 303

営業外損益 △ 162 △ 138 △ 140 △ 2

経常利益 2,032 2,205 1,900 △ 305

親会社株主に帰属する当期純利益

1,301 1,410 1,300 △ 110

（億円）

2020年3月期期首より、会計方針（住友不動産販売の収益認識基準）の変更をしております。2019年3月期は遡及適用後の数値を記載しております。


当期：減損損失△97、投資有価証券評価損△78

当期：貸倒引当金戻入＋48

支払利息△10

財務諸表

2020／3期連結決算実績（前期比）

≪ 増減要因 ≫

受取配当金＋16

営業利益率＋0.2ポイント(9.2％→9.4％)

営業利益率△1.3ポイント(29.2％→27.9％)

新築そっくりさん＋36、注文住宅△67、その他＋3

新規・通期稼働＋67、既存・他＋71

計上戸数△539戸(5,970→5,431)

仲介件数＋72件(37,643→37,715)


営業利益率＋0.4ポイント(14.2％→14.6％)

（億円） '19／3期 '20／3期前期比

賃貸 3,818 3,956 +138

販売 3,318 3,250 △ 68

完成工事 2,217 2,189 △ 28

流通 719 693 △ 25

売上高 10,122 10,135 +13

賃貸 1,499 1,694 +195

販売 471 474 +3

完成工事 204 206 +2

流通 210 193 △ 16

営業利益 2,194 2,343 +149

営業外収益 107 122 +16

営業外費用 269 261 △ 8

経常利益 2,032 2,205 +173

特別利益 1 65 +64

特別損失 148 212 +65

法人税等 585 648 +64

親会社株主に帰属する四半期純利益 1,301 1,410 +109

売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて７期連続で過去最高となりました。

主力の賃貸事業が最高益を更新し業績を牽引しました。




営業利益率△2.2ポイント(30.1％→27.9％)

財務諸表

2020／3期連結決算実績（予想比）


売上、利益とも、ほぼ期初予想通りの業績となりました。

主力の賃貸事業、販売事業で予想を超過達成しました。

営業利益率△0.2ポイント(9.6％→9.4％)

新築そっくりさん△32、注文住宅△72、その他△7


計上戸数＋131戸(5,300→5,431)

仲介件数△285件(38,000→37,715)

新規・通期稼働△4、既存・他＋68

（億円）'20／3期（予想）

'20／3期（実績）差異

賃貸 3,900 3,956 +56

販売 3,200 3,250 +50

完成工事 2,300 2,189 △ 111

流通 730 693 △ 37

売上高 10,200 10,135 △ 65

賃貸 1,630 1,694 +64

販売 470 474 +4

完成工事 220 206 △ 14

流通 220 193 △ 27

営業利益 2,340 2,343 +3

営業外収益 110 122 +12

営業外費用 250 261 +11

経常利益 2,200 2,205 +5

親会社株主に帰属する当期純利益 1,400 1,410 +10


配当△152

たな卸資産減少＋468（前期：減少＋660）

新規投資

償還△222、新規＋0

(貸借対照表上の現預金残高)

財務諸表

2020／3期連結キャッシュフロー実績

≪ 主要内訳 ≫

経常利益が2,205億円に増加した結果、営業キャッシュフローは2,305億円となりました。新規ビル投資を2,703億円行ったほか、手元流動性確保のため現預金を積み増した結果、

有利子負債は3兆4,409億円（前期末比＋981億円）となりました。

（億円） '19／3期 '20／3期前期比

経常利益 2,032 2,205 +173

減価償却費 463 490 +27

法人税支払額 △ 694 △ 652 +42

その他 799 262 △ 538

営業キャッシュフロー 2,601 2,305 △ 296

賃貸設備投資 △ 1,886 △ 2,703 △ 818

預り敷金 213 186 △ 28

差入敷金 37 △ 3 △ 41

資産売却 66 113 +47

サーフ出資預り金 △ 94 △ 222 △ 127

その他 △ 429 △ 272 +157

投資キャッシュフロー △ 2,092 △ 2,901 △ 809

有利子負債増減 △ 1,307 981 +2,288

その他 △ 153 △ 155 △ 1

財務キャッシュフロー △ 1,461 826 +2,287

預金増減 △ 950 227 +1,177

期末現預金 1,722 1,954 +232

期末連結有利子負債 33,428 34,409 +981

純有利子負債 31,706 32,455 +750




財務諸表

2020／3期連結貸借対照表


販売用不動産△387、仕掛販売用不動産＋37

新規投資＋2,862、減価償却△458

投資有価証券△97（インド現法出資金＋386、その他△483）

（億円） '19／3期 '20／3期増減

現預金 1,722 1,954 +232

販売用不動産（仕掛含む) 6,726 6,376 △ 350

その他流動資産 882 831 △ 51

流動資産 9,330 9,160 △ 170

有形固定資産＋借地権 35,862 37,961 +2,099

差入敷金 703 702 △ 1

その他固定資産 5,406 5,353 △ 53

固定資産 41,971 44,016 +2,045

有利子負債 33,428 34,409 +981

預り敷金 2,290 2,476 +187

預り金＋長期預り金 1,114 971 △ 143

その他流動負債 2,269 2,223 △ 46

その他固定負債 180 147 △ 32

負債 39,280 40,226 +946

自己資本 12,021 12,950 +929

新規ビル投資を積み増した一方で販売用不動産が減少、総資産は5兆3,176億円(前期末比＋1,875億円)となりました。

純利益が1,410億円となり自己資本は1兆2,950億円に増加、自己資本比率は24.4％(前期末23.4％)となりました。




支払利息減

財務諸表

2021／3期連結業績予想

新型コロナウイルス感染症が事業活動および経営成績に与える影響が不透明であるため、第２四半期から徐々に事業活動が再開されるものの、年度内には前年並みに戻らず、正常化には至らないことを前提としております。

新規・通期稼働＋80既存・他△136（うちホテル、イベントホール等△120）

計上戸数△931戸(5,431→4,500)

新築そっくりさん△298、注文住宅△168、その他△23

仲介件数△10,715件(37,715→27,000)

新規・通期稼働＋50既存・他△114（うちホテル、イベントホール等△120）

営業利益率＋3.2ポイント(14.6％→17.8％)

減収、営業利益率△3.5ポイント(9.4％→5.9％)

≪ 増減要因 ≫（億円）'20／3期（実績）

'21／3期（予想）前期比

賃貸 3,956 3,900 △ 56

販売 3,250 2,700 △ 550

完成工事 2,189 1,700 △ 489

流通 693 500 △ 193

売上高 10,135 8,800 △ 1,335

賃貸 1,694 1,630 △ 64

販売 474 480 +6

完成工事 206 100 △ 106

流通 193 100 △ 93

営業利益 2,343 2,040 △ 303

営業外収益 122 110 △ 12

営業外費用 261 250 △ 11

経常利益 2,205 1,900 △ 305

親会社株主に帰属する当期純利益 1,410 1,300 △ 110


財務諸表

営業キャッシュフロー2,000億円、投資キャッシュフロー△2,050億円を見込みます。

有利子負債は3兆4,700億円と、概ね前期並みの計画としています。

新規投資

償還△73

≪ 主要内訳 ≫（億円）

'20／3期（実績）

'21／3期（予想）前期比

経常利益 2,205 1,900 △ 305

減価償却費 490 550 +60

法人税支払額 △ 652 △ 650 +2

その他 262 200 △ 62

営業ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ 2,305 2,000 △ 305

賃貸設備投資 △ 2,703 △ 2,000 +703

預り敷金 186 50 △ 136

差入敷金 △ 3 0 +3

資産売却 113 0 △ 113

サーフ出資預り金 △ 222 △ 73 +149

その他 △ 272 △ 27 +245

投資ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ △ 2,901 △ 2,050 +851

有利子負債増減 981 291 △ 690

その他 △ 155 △ 195 △ 40

財務ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ 826 96 △ 730

預金増減 227 46 △ 181

期末現預金 1,954 2,000 +46

期末連結有利子負債 34,409 34,700 +291

純有利子負債 32,455 32,700 +245

2021／3期連結キャッシュフロー予想


6 9

10

1418

20 212224

27

30

35

38

0

16

32

'03/3 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21

(予)

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

経常利益

（億円）配当

（円）

＜配当と経常利益の推移＞

経常利益配当

株主還元方針

株主還元方針

配当は、これまで同様、利益成長に沿った「持続的増配」を目指すキャッシュフローは賃貸ビル投資に優先配分する方針を継続する




主な新規プロジェクト

主な新規ビル開発計画

プロジェクト名所在地延床面積(坪) 竣工（予定）

住友不動産新宿セントラルパークタワー新宿区 18,２00 2019/8

住友不動産秋葉原駅前ビル千代田区 7,800 2019/8

住友不動産池袋東ビル豊島区 5,000 2019/9

住友不動産秋葉原ファーストビル千代田区 8,200 2019/10

羽田エアポートガーデン大田区 27,700 2020/3

有明ガーデン江東区 60,100 2020/3

住友不動産麹町ガーデンタワー千代田区 14,500 2020/5

住友不動産御茶ノ水ビル文京区 3,800 2021/1

住友不動産田町ビル東館港区 3,900 2021/4

住友不動産神田和泉町ビル千代田区 3,000 2021/8

大崎東計画品川区 14,400 2022/1

その他 45,100

８次合計 211,700

東京三田再開発計画（三田三・四丁目計画）港区 60,400 2023/1

西新宿五丁目北計画新宿区 41,300 2023/3

中野二丁目計画中野区 30,000 2024/2




住友不動産新宿セントラルパークタワー

住友不動産秋葉原駅前ビル住友不動産池袋東ビル

所在地新宿区千代田区豊島区

竣工 2019年8月 2019年8月 2019年9月

延床面積 18,200坪 7,800坪 5,000坪

階数地上33／地下2 地上21／地下2 地上14


住友不動産秋葉原ファーストビル

住友不動産麹町ガーデンタワー住友不動産御茶ノ水ビル

所在地千代田区千代田区文京区

竣工予定 2019年10月 2020年5月 2021年1月

延床面積 8,200坪 14,500坪 3,800坪

階数地上23／地下1 地上22 地上12／地下1






住友不動産田町ビル東館住友不動産神田和泉町ビル大崎東計画

所在地港区千代田区品川区

竣工予定 2021年4月 2021年8月 2022年1月

延床面積 3,900坪 3,000坪 14,400坪

階数地上8 地上8／地下1 地上19／地下2




西新宿五丁目北計画

所在地新宿区延床面積 41,300坪

竣工予定 2023年3月階数業務棟地上33／地下2住宅棟地上35／地下2

東京三田再開発計画（三田三・四丁目計画）

所在地港区延床面積 60,400坪

竣工予定 2023年1月階数地上42／地下4




新宿住友ビル三角広場（リニューアル）

所在地新宿区竣工予定 2020年６月

主な用途

アトリウム最大約2,000人収容（天井高最大約25m）

ｲﾍﾞﾝﾄﾎｰﾙ最大約1,000人収容

商業 20店舗（ショップ・レストラン）

中野二丁目計画

所在地中野区

竣工予定 2024年2月

延床面積 30,000坪

階数地上37／地下２


羽田エアポートガーデン有明ガーデン

所在地大田区羽田空港2丁目（羽田空港国際線ﾀｰﾐﾅﾙ直結）江東区有明2丁目（有明北3-1地区再開発）

竣工 2020年3月 2020年3月

延床面積 27,700坪 60,100坪

主な用途

ホテル 1,717室商業 203店舗

商業 90店舗ホテル 749室

イベントホール約700人収容イベントホール最大8,000人収容

その他バスターミナル・温浴施設その他温浴施設・劇場



完成予想図完成予想図



主なマンション計画（2021/3期計上予定）

シティタワー大井町シティタワー所沢クラッシィシティタワー葵

品川区所沢市名古屋市

493戸 277戸 354戸

29階／地下1階 29階／地下2階 20階

※戸数=販売戸数



主なマンション計画（2022/3期以降計上予定）

シティタワー武蔵小山シティハウス下目黒グランドヒルズ南青山

品川区目黒区港区

318戸 195戸 105戸

41階／地下2階 5階 18階／地下2階

※戸数=販売戸数

シティハウス小金井公園シティタワー大阪本町シティテラス横浜

小平市大阪市横浜市

740戸 855戸 313戸

9階 48階／地下1階（ノース棟）10階・（サウス棟）15階


第八次中期経営計画（2020／3-2022／3）

3ヵ年の累計業績目標

中計最高業績連続更新、３ヵ年累計経常利益７，０００億円の達成

大幅増益を達成した七次の成長ペースを維持し、六次から3計画、9期連続の最高業績更新を目指す

３ヵ年の累計業績目標

売上高３兆１，０００億円（七次中計比＋２，１４２億円、＋７％）

営業利益７，４００億円（同＋１，２６８億円、＋２１％）

経常利益７，０００億円（同＋１，４２２億円、＋２５％）

（3ヵ年累計）第五次（2011/3-2013/3）

第六次（2014/3-2016/3）

第七次（2017/3-2019/3）

第八次（2020/3-2022/3）

売上高 21,700 24,420 28,858 31,000

営業利益 4,372 5,006 6,132 7,400

経常利益 3,291 4,180 5,578 7,000

（億円）



※2019年5月16日公表


0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

'78/3 '80 '82 '84 '86 '88 '90 '92 '94 '96 '98 '00 '02 '04 '06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22

(予)

(営業利益：億円)

(賃貸延床：千坪)

延床面積

第八次中期経営計画（2020／3-2022／3）

当社の連結営業利益と賃貸延床の推移

うち、賃貸

1,546

2,194

2,343

'91/3期より

セグメント開示 770




第八次中期経営計画（2020／3-2022／3）

賃貸設備投資計画（分譲マンションなど販売用の仕入れを除く固定資産投資）

収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進① 再開発を中心とした具体化している延床80万坪超の開発計画（七次末時点賃貸延床152万坪の5割超）

今後、6～7年で収益化に目途、総額2兆円の投資を見込む

② 八次では、開発計画の約3割、延床23万坪の賃貸ビルを順次竣工稼働させる

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'01/3

第一次

'04/3

第二次

'07/3

第三次

'10/3

第四次

'13/3

第五次

'16/3

第六次

'19/3

第七次

'22/3

第八次

'25/3～

第九次～

延床面積（万坪）＜延床面積の推移＞

152万坪

+23万坪

+80万坪超開発面積

第五次第六次第七次第八次

15万坪 11万坪 21万坪 23万坪


第八次中期経営計画（2020／3-2022／3）

賃貸設備投資計画（分譲マンションなど販売用の仕入れを除く固定資産投資）

収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進③ 2兆円のうち、今後3年間で6千億円の投資を見込む

必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフロー（CF）で賄える見通し

（有利子負債の増加は見込まない）

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10,000

20,000

30,000

40,000

'01/3

第一次

'04/3

第二次

'07/3

第三次

'10/3

第四次

'13/3

第五次

'16/3

第六次

'19/3

第七次

'22/3(予)

第八次

延床面積（万坪）有利子負債（億円）＜有利子負債と賃貸延床の推移＞

第五次第六次第七次第八次

設備投資 △2,680 △4,223 △6,635 △6,000

賃貸CF 3,636 4,098 5,346 6,800

有利子負債 26,507 31,589 33,428 33,000

※ 賃貸CF：不動産賃貸事業の営業利益＋減価償却費

延床面積

有利子負債

サーフ等


第八次中期経営計画（2020／3-2022／3）

部門別業績目標と事業戦略

部門別業績目標第五次（2011/3-2013/3）

第六次（2014/3-2016/3）

第七次（2017/3-2019/3）

第八次（2020/3-2022/3）（3ヵ年累計）

賃貸 8,430 8,862 10,731 12,000

販売 6,700 7,731 9,572 9,500

完工 5,000 5,893 6,347 7,200

流通 1,468 1,772 2,077 2,200

売上高 21,700 24,420 28,858 31,000

賃貸 2,721 3,137 4,155 5,300

販売 1,102 1,272 1,401 1,400

完工 489 470 504 700

流通 412 521 616 650

営業利益 4,372 5,006 6,132 7,400

経常利益 3,291 4,180 5,578 7,000

（億円）

東京のオフィスビル賃貸が成長の柱として牽引



※2019年5月16日公表


第八次中期経営計画（2020／3-2022／3）

部門別業績目標と事業戦略

不動産賃貸

好調な市場環境に支えられた七次を上回る利益成長を目指す

• 空室率の低下と賃料上昇により拡大した既存ビルの収益力をさらに強化する

• 七次竣工ビル（延21万坪）の通期稼働と、八次竣工ビル（延23万坪）の新規稼働による収益を確実に取り込む

不動産販売七次で実現した高水準の利益規模を維持する

• 量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールしていく

• 競争激化の用地取得環境が続く中、「好球必打」で着実に確保する方針は継続する

完成工事

リフォーム（新築そっくりさん）は、六次までの停滞から脱した七次の成長路線を継続する

• 良質な住宅ストック形成を目指す国策と合致する成長市場であり、需要拡大を見込む

注文住宅は、施工、品質管理体制を一段と整備し、事業基盤を強化する

• 七次で3千棟規模に業容が拡大、九次以降の成長を見据え足場を固める

不動産流通グループの連携を一層強化し、九次以降の成長基盤を構築する

• 七次で住友不動産販売の完全子会社化を実施、効率化をさらに進める

2020年3月期 決 算 説 明 資 料...営業外費用 269 261 8 経 常 利 益 2,032 2,205 +173...

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2020年3月期決算説明資料...営業外費用 269 261 8 経常利益 2,032 2,205 +173...