Prof. dr Goran Ćirović dipl. građ. inž.1

Slobodan Jovović dipl. građ. inž.2

Ognjan Luković dipl. građ. inž.

PROIZVODNA I TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Rezime: U radu je prikazana aktuelna problematika računanja proizvodne vrednosti građevinskog objekta u fazi izgradnje. Analizirani su i sistematizovani troškovi koji se javljaju pri realizaciji investicionog projekta. Prikazana je zavisnost potencijala lokacije i od postojećeg i planiranog stanja izgrađenosti na lokaciji i uslova na tržištu. Posebno je obrađen problem pribavljanja lokacije i troškovi lokacije sa stanovišta isplativosti investicije. Istaknut je značaj prikupljanja relevantnih podataka, formiranja baza podataka i njihovog praktičnog korišćenja.

Ključne reči: proizvodna vrednost građevinskog objekta, tržišna vrednost, procena, troškovi, potencijal lokacije, investicioni program.

PRODUCTION AND MARKET VALUE OF A CONSTRUCTION STRUCTURE

Summary: In the paper current issues of calculating structure production value in the stage of construction are presented. The costs associated with completing an investment project are analysed and systematised. The dependence of location potential on both, present and planned development state at the location, as well as market conditions are described. Especially, the issues of location procurement and location costs are dealt with from the aspect of investment payability. The significance of collecting relevant data, forming databases and their practical application are emphasised.

Key words: production value of a construction structure, market value, estimation, costs, location potential, investment programme.

1. PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Sagledavanje finansijske vrednosti izgradnje objekta od posebnog je značaja za svaki investicioni projekat, kako sagledavanje cene pojedinih komponenata strukture, tako i sagledavanje ukupne cene projekta.

1 Visoka građevinsko geodetska škola, Beograd

2 Gradski zavod za veštačenja, Beograd

Investicioni program, kojim se praktično analizira i sračunava cena jednog projekta, po aktuelnim propisima ne mora biti sastavni deo investiciono-tehničke dokumentacije, ali je ključni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu. Struktura investicionog programa zavisi od tehničko-tehnoloških karakteristika objekta, lokacije na kojoj se gradi i propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: pribavljanje lokacije, gradsko građevinsko zemljište, obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog priključka. Vrednosti pojedinih komponenti zavise od tržišnih uslova i veličine participacija koje propisuje lokalna uprava.

Osim formiranja ukupne cene koštanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko reprezenta jedinice mere izgrađenog objekta. U našim uslovima uobičajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgrađenog objekta.

Obim i dužina trajanja radova na izgradnji građevinskog objekta uslovljavaju i zahtevaju angažovanje velikog broja učesnika raznih struka, veliku količinu raznovrsnih materijala i sklopova, kao i odgovarajuću mehanizaciju.

Zbog ovako razgranate strukture aktivnosti, pri izvođenju radova (često može biti i po nekoliko hiljada aktivnosti), za sagledavanje cene koštanja radova potrebno je sprovesti detaljnu analizu. Kada se uzme u obzir da je cena izvođenja radova samo jedna komponenta, u skupu komponenata koje utiču na finalnu cenu građevinskog objekta, može se sagledati složenost postupka formiranja cene građevinskog objekta.

Osim cene izvođenja radova, u cenu izgrađenog objekta ulaze i troškovi:

naknada za pribavljanje lokacije, naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta, naknade za obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i

telefonskog saobraćaja, troškovi pripremanja lokacije, troškovi opremanja lokacije, troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije, i ostali prateći troškovi.

Navedene stavke troškova, takođe, sadrže razgranatu mrežu komponenata.

Problematika utvrđivanja proizvodne vrednosti građevinskog objekta u monetarnom iznosu postaje još složenija ako se određuje u raznim vremenskim presecima.

Naime, građevinski objekat nije roba koja može da bude predmet trenutne nabavke ili prodaje. Reč je o objektima čija se cena ugovara u jednom vremenskom preseku, a finansijsko ulaganje u realizaciju se vrši sukcesivno tokom realizacije, sve do završetka objekta. Ovo može da traje i više godina. Za to vreme može doći do promene tržišnih uslova, koje rezultiraju promenom početnih vrednosti proizvodnih resursa (radne snage, materijala i mehanizacije), a takođe i ostalih komponenata strukture cene

celokupnog projekta. Tu se javlja problem određivanja cene u nekom vremenskom preseku, pomerenom za određeni period vremena u odnosu na presek kada je sračunata početna/ugovorena cena objekta; odnosno problem revalorizacije početne cene.

U daljem tekstu izvršiće se analiza cene koštanja izgradnje jednog stambeno - poslovnog objekta na teritoriji grada Beograda. Ovaj primer ne predstavlja tzv. opšti slučaj. On je, kao što je navedeno, specifičan u pogledu lokacije i vrste objekta. Analogno ovome, mogu se formirati cene i za druge vrste objekata na određenim lokacijama, sa specificiranom cenom nabavke i ugradnje opreme, ili njenim uključenjem u ukupnu cenu građenja (kao što je slučaj u ovom primeru).

1.1. Podaci potrebni za formiranje cene

Formiranje i prilagođavanje ulaznih podataka je veoma značajno u proceduri izrade investicionog programa, budući da jedinične cene pojedinih komponenti investicionog programa nisu date u formi jedinice mere koja je izabrana kao reprezent cene objekta. Npr. jedinična cena participacije za priključenje na elektro-mrežu i uvođenje telefonskih priključaka ugovara se prema korisničkoj jedinici (stan ili jedinica poslovnog prostora – lokal); cena stanova za raseljavanje je iskazana po m2 stana koji se raseljava, radovi na infrastrukturnim objektima se obračunavaju po jedinici mere tih radova, cena nadzora nad izvođenjem radova se formira prema vrednosti radova nad kojima se vrši nadzor, itd. Sve ove cene je potrebno svesti tako da se u izlaznim podacima dobiju cene po jedinici mere objekta, m2 korisne površine.

Strukturu cene jednog objekta čine:

A. troškovi pribavljanja lokacijeB. Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljištaC. Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se

gradi objekatD. Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokacijiE. Troškovi pripreme i izgradnje objektaF. Ostali (prateći) troškovi

A. Troškovi pribavljanja lokacije

Lokacija za izgradnju se u našim današnjim uslovima može pribaviti na više različitih načina, pa i troškovi znatno variraju u odnosu na te načine. Načini pribavljanja lokacije:

Učešćem na javnim konkursima za dodelu lokacije za izgradnju Kupovinom postojećih objekata na lokaciji Suivestitorskim odnosima sa nosiocima prava korišćenja na lokaciji Zakupom građevinskog zemljišta u državnoj svojini

U zavisnosti od vremena i načina pribavljanja lokacije, troškovi pribavljanja lokacije se kreću od zanemarljivih 5 do 10% u ranijem periodu nerazvijenog tržišta, pa do 30 i čak 40% za najatraktivnije ekskluzivne lokacije danas.

B. Participacije/naknade javnim preduzećima za uređenje građevinskog zemljišta

Troškovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzećima obuhvataju troškove po programu uređivanja građevinskog zemljišta3.

B.1. Po ugovoru sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda plaćaju se naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanja javnog građevinskog zemljišta4.

Pripremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata:

istražne radove, izradu geodetskih i drugih podloga, izradu planske i projektne dokumentacije, obavljanje imovinsko-pravnih poslova, raseljavanje, rušenje objekata koji su za to planom predviđeni, saniranje terena, izradu programa za uređivanje zemljišta, i drugo.

Opremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata izgradnju objekata:

mreže vodosnabdevanja, mreže kanalizacije, saobraćajnih površina sa kompletnom opremom, parking površina, pešačkih površina, javnih zelenih površina, kao i njihovo uređivanje sa pratećim

sadržajem, i drugo.

3 Prema Zakonu o planiranju i izgradnji "Službeni glasnik RS", br. 72/2009 od 3.9.2009. godine Građevinsko zemljište jeste zemljište određeno zakonom i planskim dokumentom kao građevinsko, koje je predviđeno za izgradnju i redovno korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom i zemljište koje služi za redovnu upotrebu tih objekata.

4 Uređivanje građevinskog zemljišta obuhvata njegovo pripremanje i opremanje. Pripremanje zemljišta obuhvata istražne radove, izradu geodetskih, geoloških i drugih podloga, izradu planske i tehničke dokumentacije, programa za uređivanje zemljišta, raseljavanje, rušenje objekata, saniranje terena i druge radove. Opremanje zemljišta obuhvata izgradnju objekata komunalne infrastrukture i izgradnju i uređenje površina javne namene.

Obračun naknade za pripremanje i opremanje, odnosno za uređenje javnog građevinskog zemljišta, vrši se na osnovu troškova izgradnje infrastrukturnih objekata prema funkcionalnom rangu5:

troškovi izgradnje magistralne mreže, gde spadaju objekti i radovi koji su od neposrednog uticaja na ukupan kapacitet i funkciju odgovarajućeg komunalnog sistema i imaju značaj za naseljeno mesto, odnosno za područje gradskih opština,

troškovi izgradnje primarne mreže, gde spadaju objekti i radovi koji opslužuju dva ili više stambenih blokova, postojećih ili planiranih, ili užih prostornih celina druge namene i imaju značaj samo za određeni deo teritorije,

troškovi izgradnje sekundarne mreže, gde spadaju delovi komunalnih sistema koji opslužuju dva ili više objekata u jednom stambenom bloku, ili užoj prostornoj celini druge namene i od značaja su samo za taj stambeni blok ili užu prostornu celinu.

Naknada za uređivanje građevinskog zemljišta se obračunava i plaća po m2 korisne površine objekata čija se izgradnja predviđa planskim dokumentom na osnovu JUS U.C. 2.1006, sa različitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor.

B.2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata mreže infrastrukture, koje nije obuhvaćeno ugovorom sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda: elektroenergetskog sistema, telefonskog saobraćaja i toplifikacije, investitor ugovara sa javnim komunalnim preduzećima:

sa "Elektrodistribucijom - Beograd" za priključenje objekta na elektro-energetski sistem;

sa Preduzećem za telekomunikacije "Telekom - Srbija" za obezbeđenje potrebnog broja telefonskih priključaka.

Naknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom - Beograd" i Preduzećem "Telekom" obračunavaju se i plaćaju po priključku stambene/poslovne jedinice, pa se u investicionom programu moraju preračunati na vrednost po m2 objekta.

sa "Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.

Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obračunavaju se i plaćaju po kvadratnom metru objekta, sa različitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor.

Radovi na izgradnji komunalnih objekata, u delu koji služi samo pojedinim stambenim zgradama ili objektima druge namene, u cilju povezivanja tih objekata sa

5 Odluka o kriterijumima i merilima za utvrđivanje naknade za uređivanje građevinskog zemljišta, "Službeni list grada Beograda" br. 2/2009, 33/2009.

6 JUS U.C. 2.100, "Službeni list SRJ" br. 32/2002

odgovarajućim sistemom gradske komunalne infrastrukture, smatraju se sastavnim delovima objekata kojima služe. Ne iskazuju se u okviru radova na uređivanju gradskog građevinskog zemljišta i nisu sadržani u naknadi za uređivanje građevinskog zemljišta. Izvođenje i finansiranje ovih radova snose investitori.

C. Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objektana lokaciji na kojoj se gradi objekat

Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i građevinskog objekta na lokaciji obuhvataju sledeće troškove:

troškove izrade urbanističkih planova, geodetskih podloga i geotehničkog ispitivanja zemljišta;

troškove izrade tehničke dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom; troškove rešavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupku raseljavanja; troškove obezbeđenja stanova za potrebe raseljavanja, rušenje postojećih

objekata; kao i troškove iseljavanja korisnika iz objekata predviđenih za rušenje, i slično;

troškove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionih radova, administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova prateće troškove, i

drugo.

Nabrojani troškovi pripremanja za izgradnju su, u ovom delu, zajedno svrstani i za infrastrukturu na lokaciji i za građevinski objekat koji će se graditi. Naime, planska i pripremna dokumentacija (urbanistički plan, geodetske podloge, itd.) i pojedine aktivnosti (kao raseljavanje, i druge) su jedinstvene i za objekat i za infrastrukturu.

D. Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji

Troškovi izgradnje infrastrukture na lokaciji obuhvataju:

troškove izgradnje internih saobraćajnica; troškove uređenja slobodnih površina sa rasvetom i ozelenjavanjem; troškove izgradnje lokalne vodovodne mreže u cilju povezivanja na gradsku

mrežu troškove izgradnje lokalne fekalne i kišne kanalizacije u cilju povezivanja na

gradsku mrežu troškove izgradnje lokalne telefonske kanalizacije u cilju povezivanja na gradsku

mrežu; troškove nadzora nad izvođenjem infrastrukturnih objekata; administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova prateće troškove, i

drugo.

Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta, kao i troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji su u investicionom programu preračunati na metar kvadratni objekta.

E. Troškovi projektovanja i izgradnje objekta

Ovim troškovima su obuhvaćeni:

E.1. Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objektaE.2. Troškovi građenja objektaE.3. Troškovi stručnog nadzora nad izvođenjem objekta

E.1. Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta

Projektovanje se, uobičajeno, ugovara po metru kvadratnom površine objekta. Ovde spadaju arhitektonsko-građevinski projekti i projekti instalacija građevinskog objekta, dok su troškovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u već prikazane troškove u tački C. Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat.

E.2. Troškovi građenja objekta

Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta strukture investicionog programa. Tu spadaju sledeći troškovi:

Troškovi izvođenja grubih građevinskih radova u koje spadaju:

zemljani radovi, zidarski radovi, betonski i armirano-betonski radovi, armirački radovi, i tesarski radovi;

Troškovi Izvođenja građevinsko- zanatskih radova u koje spadaju:

izolaterski radovi, stolarski radovi, limarski radovi, keramičarski radovi, teracerski radovi, kamenorezački radovi, parketarski radovi, molersko-farbarski radovi, krovopokrivački radovi,

fasaderski radovi, i razni radovi;

Troškovi izvođenja instalaterskih radova u koje spadaju:

instalacije vodovoda i kanalizacije, elektro-instalacije (slaba i jaka struja), termo-mašinske instalacije, i instalacija lifta;

Troškovi izgradnje skloništa.

Navedene komponente sadrže i do nekoliko desetina pozicija, čija cena se sračunava posebnom analizom, a sve zbirno daje ukupnu cenu građenja i opremanja objekta.

Ugovaranje cene građenja može se izvršiti na nekoliko načina. U našoj praksi uglavnom se koriste modeli:

ugovaranje cene po jedinici mere ugrađenog materijala, i ugovaranje cene po m2 izgrađene površine.

Bilo kako da se ugovori cena, za potrebe investicionog programa, uputno je preračunati cenu po kvadratnom metru površine objekta.

Praćenje realizacije radova se mora vršiti prema količinama ugrađenog materijala, a prikazuje se, zavisno od načina ugovaranja, prema odgovarajućoj matrici naplate radova7, ili prema količinama realizovanih radova.

E.3. Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta

Nadzor nad izvođenjem se ugovara, uobičajeno, prema vrednosti građenja (u nekom % od vrednosti građenja).

F. Ostali prateći troškovi

Tu spadaju troškovi upravljanja projektom/troškovi poslovanja, kao i administrativni troškovi po pojedinim komponentama (kao što su: troškovi tehničkog pregleda, pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje). U investicionom programu se obračunavaju po kvadratnom metru objekta.

7 Matrica naplate se formira na osnovu predračuna radova iz usvojene ponude izvođača, gde je iskazana ugovorena ukupna cena radova. Od ukupne cene radova i cene pozicija iz predračuna, sračunava se procentualno učešće svake pozicije u ukupnoj ceni.

Prikazani način formiranja cene, pored troškova izgradnje objekta i infrastrukture na lokaciji, sadrži i razmatranja o naknadama koje investitori plaćaju javnim preduzećima. Međutim, usled promena u ekonomskom sistemu, mora se konstatovati da izloženi model neće moći još dugo da opstane. Naime, uključenje gradskog građevinskog zemljišta u promet može dovesti do suštinskih promena, koje se odnose na vlasništvo i gazdovanje objektima infrastrukture.

2. TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Procena tržišne vrednosti građevinskog objekta podrazumeva detaljno prikupljanje i analizu podataka o predmetnoj nepokretnosti, a posebno:

Postojeće stanje

Lokacijske karakteristike mikro lokacije i šireg prostora na kojoj se građevinski objekat nalazi

Postojeće stanje (bonitet i kvalitet) građevinskog objekta i okolnog područja pri uvidu

Podaci o vlasničkom statusu objekata Podaci o pravnom statusu objekata Postojeću namenu i način korišćenja objekta i zemljišta

Planirano stanje

Planiranu urbanističku namenu zemljišta na kome je objekat izgrađen pri čemu se jasno razlikuju javne i ostale namene

Urbanističke mogućnosti lokacije u vreme vršenja procene vrednosti objekta

Uslovi koji vladaju na tržištu nekretnina

Uslovi i interesovanje na tržištu nekretnina za područje na kome je objekat izgrađen

Obim ponude i potražnje

Za procenu vrednosti građevinskog objekta, podrazumeva se procena tržišne vrednosti koja se može postići u slobodnoj prodaji. Postoji više metoda kojima se vrši ova procena, a uglavnom se baziraju na:

proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obračuna tržišne vrednosti, vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgrađen, vezano za namenu objekta i

infrastrukturnu opremljenost lokacije, kao i kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnost objekta za projektovanu

namenu. Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tržištu

da povećaju ili umanje vrednost objekta u odnosu na proizvodnu vrednost.

Kod objekata koji su već korišćeni (objekti u eksploataciji), pri određivanu tržišne vrednosti, osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i:

procenat amortizacije objekta, vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istrošeni i koje je

potrebno revitalizovati.U ovakvim slučajevima, očigledno je da procenat amortizacije i troškovi

revitalizacije umanjuju vrednost objekta Da bi procenjena vrednost što manje odstupila od vrednosti koja se može postići u

slobodnoj prodaji potrebno je izvršiti analizu na osnovu prikupljenih podataka, što obuhvata sledeće elemente:

Spratnost, vrstu konstrukcije i tip gradnje, vrstu, kvalitet upotrebljenih materijala, način i kvalitet investicionog održavanja, starost, funkcionalnost i dotrajalost (amortizovanost) objekata u celini, stabilnost i oštećenja, dosadašnji način eksploatacije, namena i kvalitet prostora, opremljenosti objekta i lokacije: infrastruktura i saobraćajnice, pristup lokaciji, i njena atraktivnost.

Analiza tržišne vrednosti se vrši na osnovu pokazatelja koji obuhvataju:

Vrednost samog objekta na osnovu podataka iz projekta, baze prikupljenih podataka u ranijem periodu na osnovu ranijeg iskustva procenitelja, građevinskih radnih organizacija, kao i podataka Gradskog zavoda za statiku:

a) troškovi pribavljanja lokacije koji predstavljaju naknadu za oduzeto pravo korišćenja ranijih korisnika, troškovi raseljavanja, ostvarivanje prava zakupa, a u nekim slučajevima i troškove prenamene predmetnog zemljišta.

b) stanje opremljenosti i uređenosti građevinskog zemljišta;c) utvrđivanje participacije i troškova izgradnje primarne i sekundarne infrastrukture;d) vrednost ugrađenog materijala i cene rada za izgradnju objekta;e) utvrđivanje pratećih troškova na tržištu kao što su projektna dokumentacija, stručni

nadzor, doprinos za sklonište, tehnički pregled i ostala ulaganja investitora do početka eksploatacije.

f) pogodnosti lokacije na osnovu tržišnih kriterijuma i to atraktivnosti i izuzetnosti, saobraćajne opsluženosti i pristupačnosti, obim i raznolikost ponude u okviru lokacije i posebne pogodnosti za određenu namenu.

g) mogućnosti lokacije utvrđuju se na osnovu analize režima korišćenja objekata i zemljišta u periodu procene, kao i planirane urbanističke namene zemljišta u periodu procene.

Ponuda i potražnja na tržištuNajznačajniji element koji utiče na ponudu i tražnju odnosno tržišnu vrednost

objekta je lokacija, uslovi korišćenja nepokretnosti i planom definisane mogućnosti lokacije odnosno potencijal lokacije.

Bitni elementi tržišne vrednosti nepokretnosti su između ostalog: pravni status nepokretnost (eventualni tereti, mogućnost hipotekarnog opterećenja i sl.), urbanističke mogućnosti nepokretnosti, kvalitet i površina izgrađenog objekta, saobraćajna povezanost, infrastrukturna opremljenost i sl.

Procenjena vrednost nepokretnosti predstavlja cenu koju je moguće postići u datom trenutku na tržištu. Cena koju je moguće postići u datom trenutku na tržištu se sastoji od opsega koji čini donja granica tržišne vrednosti, realno očekivana tržišna vrednost i maksimalno očekivana tržišna vrednost.

Odnos ponude i tražnje definiše u kom delu opsega tržišne vrednosti nepokretnosti će se kretati postignuta prodajna cena. U slučaju da je ponuda veća od tražnje vremenski period za postizanje prodajne cene će biti duži, a prodajna cena će se kretati uglavnom između donje granice tržišne vrednosti i realno očekivane tržišne vrednosti nepokretnosti. U slučaju da je ponuda manja od tražnje vremenski period za postizanje prodajne cene će biti kraći, a prodajna cena će se kretati uglavnom između realno očekivane tržišne vrednosti i maksimalno očekivane tržišne vrednosti nepokretnosti.

Metod utvrđivanja opsega tržišne vrednosti predmetne nepokretnosti predstavlja poređenje sa postignutim cenama sličnih ili istih nepokretnosti koje su prodate u skorije vreme uz uvažavanje i vrednovanje svih specifičnosti koje predmetna nepokretnost poseduje. Informacije o prodatim i nekretninama u ponudi, traženim i postignutim prodajnim cenama prikupljaju se na tržištu nekretnina, u kontaktu sa ovlašćenim lokalnim agencijama za promet nekretnina i na sve druge primerene načine.

Proračunom procenjena tržišna vrednost objekta verifikuje se na tržištu prilikom kupoprodaje objekata. Iznošenjem objekta na tržište mogu da se pojave okolnosti koje znatno utiču na povećanje ili smanjenje računski procenjene cene objekta, kao što su: zainteresovanost za kupovinu takvog objekata, finansijska moć potencijalnih kupaca i dr. Svaki potencijalni kupac, ima svoju procenu koliko sredstava mu se isplati da uloži u kupovinu objekta, zavisno od planirane namene objekta koji kupuje: za sopstveno korišćenje, rentiranje ili preprodaju. Takođe je od značaja koje radove planira da obavi na kupljenom objektu: adaptaciju objekta prema svojim potrebama, samo revitalizaciju pojedinih delova objekta ili kompletnu prenamenu funkcije objekta. Subjektivna procena vrednosti objekta od strane kupca često je odlučujuća u određivanju kupoprodajne cene objekta. Međutim, za određene vrste objekata, npr. stambene, često se formira tržište, na kome su uglavnom okvirno određene cene ovih objekata, zavisno od kvaliteta i lokacije. U ovakvim slučajevima kupci se prilagođavaju cenama na tržištu.

Na kraju, ako za objekat ne postoje zainteresovani kupci, svaka proračunom izvršena procena vrednosti ovakvog objekta nema potvrdu na tržištu.

U prilogu je prikazano u formi algoritma računanje proizvodne vrednosti

građevinskog objekta, odnosno izrada investicionog programa za analizirani stambeno-poslovni objekat.

U prvom delu tabele uneti su podaci o lokaciji bitni za procenu tržišne vrednosti komercijalnih površina.

U sledećem delu je data analiza troškova investicije odnosno proizvodna vrednost objekta. Pored ukupne cene projekta i cene po jedinici mere, odnosno cene kvadratnog

metra korisne površine objekta, sračunate su i prikazane i cene po pojedinim komponentama strukture troškova.

U završnom delu je razmatran finansijski efekat investicije u zavisnosti od načina pribavljanja lokacije i definisan je okvir troškova koji investicija može da podnese.

DATUM 7.9.2009PODACI O LOKACIJI KURS eura 93,3614

1 Lokacija Lokacija 1Opština VračarZona po Odluci o GZ II zonaNamena Lokacije Poslovno stambenaVlasništvo / pravo korišćenja suinvestitoriPovršina GP 856,00 m2

URBANISTIČKI PARAMETRIStepen zauzetosti: 85%Koeficijent izgrađenosti: 4,50 Spratnost: P+6

POSTOJEĆE STANJEObjekti za rušenje 176,00 m2Stanje infastrukture potrebna sanacija

PLANIRANO STANJEBRGP nadzemno 1.238,00 m2BRGP podzemno 205,00 m2UKUPNO BRGP 1.443,00 m2

KOMERCIJALNE POVRŠINE POVRŠINA/KOM CENA Eura/m2 UKUPNOneto površina STAMBENA 878,00 m2 2.100 EUR/m2 1.843.800 EURneto površina POSLOVNA 176,00 m2 3.000 EUR/m2 528.000 EUR GARAŽE (12 m2) 15 10.000 EUR 150.000 EUR

UKUPNO tržišna vrednost 1.234,00 m2 2.521.800 EUR

TROŠKOVI INVESTICIJE - PROIZVODNA VREDNOST OBJEKTA

A. PARTICIPACIJEI DIREKCIJA ZA GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE (Naknada za magistralnu, primarnu i sekundarnu mrežu)

Stambeni 878,00 m2 195,50 EUR/m2 171.648 EURPoslovno - komercijalni 176,00 m2 300,77 EUR/m2 52.935 EURGaraže (redukovana površina) 90,00 m2 195,50 EUR/m2 17.595 EURUKUPNO I 242.177 EUR 16,96%

II ELEKTRODISTRIBUCIJA - BEOGRAD (EDB)uslovi 50 EURtakse za odobrenje za priključenje 50 EURtroškovi priključka po brojilu 12 620,00 EUR/brojilu 7.440 EURizvođenje spoljne mreže 1.000 EURtrošak trafo stanice - -UKUPNO II 8.540 EUR 0,60%

III

Stambeni 878,00 m2 33,00 EUR/m2 28.974 EURPoslovno - komercijalni 176,00 m2 33,00 EUR/m2 5.808 EURUKUPNO III 1.054,00 m2 34.782 EUR 2,44%

INVESTICIONI PROGRAM

BEOGRADSKE ELEKTRANE (Participacija po ugovoru, takse za energetsku saglasnost na projekat, pregledinstalacija, probno grejanje)

Analizirani objekat nema trafo stanicu i postanicu za grejanje, i izvedena je telefonska kanalizacija.

IV TT mrežauslovi 12 50,00 EUR/st jed 600 EURUKUPNO IV 600 EUR 0,04%

V VODOVOD I KANALZACIJA (uslovi, saglasnost na priključak, vodomer) 2.350 EUR 0,16%

VI SKLONIŠTE (participacija za izgradnju skloništa) 3.500 EUR 0,25%

VII PRTIVPOŽARNA SAGLASNOST 650 EUR 0,05%

UKUPNO A I - VII 292.599 EUR 20,49%

B. PROJEKTOVANJE PRIPREMANJE I OPREMANJE IZVOĐENJE

I PROJEKTOVANJEUrbanistička dokumentacija 536 EURGeodetske podloge, sinhron plan 1.000 EURElaborat geomehanike 1.000 EURProjekat osiguranja temeljne jame 800 EURIdejni projekat 1.054,00 m2 4,00 EUR/m2 4.216 EURGlavni projekat 1.054,00 m2 12,00 EUR/m2 12.648 EURRevizija i saglasnosti 253 EURUKUPNO B. I 18.917 EUR 1,32%

II TROŠKOVI PRIPREMANJA I OPREMANJA LOKACIJERušenje postojećih objekata 176,00 m2 10,00 EUR/m2 1.760 EURrekonstrukcija podzemnjih instalacija, sanacije 1,2% 10.387 EURinterne saobraćajnice 0,7% 6.059 EURslobodne površine sa ozelenjavanjem 0,8% 6.925 EURlokalna vodovodna mreža u kompleksu 2,5% 21.640 EURlokalna kanalizaciona mreža kišna i fekalna u kompleksu 2,5% 21.640 EURnepredviđeni radovi 4% 34.624 EURprateći troškovi 3% 25.968 EURUKUPNO B. II 1.054,00 m2 122,39 EUR/m2 129.004 EUR 9,04%

III TROŠKOVI IZGRADNJEPRIPREMNI I ZEMLJANI RADOVI 1.054,00 m2 77,34 EUR/m2 81.518 EURGRUBI GRAĐEVINSKI RADOVI 1.054,00 m2 133,00 EUR/m2 140.182 EURINSTALATERSKI RADOVI 1.054,00 m2 250,00 EUR/m2 263.500 EURGRAĐEVINSKO ZANATSKI RADOVI 1.054,00 m2 320,00 EUR/m2 337.280 EURNADZOR 1.054,00 m2 15,61 EUR/m2 16.450 EURPRATEĆI TROŠKOVI REALIZACIJE 1.054,00 m2 23,41 EUR/m2 24.674 EURTEHNIČKI PRIJEM 1.054,00 m2 1,90 EUR/m2 2.000 EURUKUPNO B. III 1.054,00 m2 821,26 EUR/m2 865.603 EUR 60,63%

UKUPNO B I - III 1.013.524 EUR 70,99%

IV TROŠKOVI FINANSIRANJA 12% 121.623 EUR 8,52%

UKUPNO B I - IV 1.135.147 EUR 79,51%

1.427.746 EUR 100,00%

PROJEKTOVANA TRŽIŠNA VREDNOST (KOMERCIJALNIH POVRŠINA) 2.521.800 EUR 176,63%

RAZLIKA PROIZVODNE CENE I TRŽIŠNE VREDNOSTI 43% 1.094.054 EUR 76,63%

% od proizvodne cene

% od tržišne cene

MINIMALNI PLANIRAN PROFIT INVESTITORA 30% 428.324 EUR 16,98%

ANALIZA CENA PRIBAVLJANJA LOKACIJE SA STANOVIŠTA ISPLATIVOSTI INVESTICIJE

% od proizvodne cene

% od tržišne cene

MAKSIMALNA CENA PRIBAVLJANJA LOKACIJE 46,63% 665.730 EUR 26,40%

PREPORUČENA VREDNOST LOKACIJE (PODELA PROFITA)

% od proizvodne cene

% od tržišne cene

VREDNOST LOKACIJE 38,31% 547.027 EUR 21,69%

MOGUĆI OSTVARENI PROFIT INVESTITORA 38,31% 547.027 EUR 21,69%

PROIZVODNA CENA INVESTICIJE A+B (BEZ TROŠKOVA PRIBAVLJANJA LOKACIJE)

Literatura:

[1] Brkić, D: “Nepokretnosti, prava na nepokretnostima, promet prava na nepokretnostima i upis u javne knjige“ Građevinska knjiga, Beograd 2007.

[2] Ćirović G., Luković O, Jovović S.: "Izrada investicionog programa i praćenje realizacije njegovih elemenata na računaru", Zbornik radova Informacioni sistemi i računarski softver u građevinarstvu, Savez građevinskih inženjera i tehničara Srbije, Aranđelovac, 1992., str. 100-106.

[3] Ćirović G., Luković, O., Jovović, S.:"Vrednovanje i revalorizacija investicionih ulaganja u građevinarstvu – Klizna skala", Gradski zavod za veštačenja, Beograd, 2003., 180 str.

[4] Odluka o građevinskom zemljištu, "Službeni list grada Beograda", br. 2/2009[5] Odluka o kriterijumima i merilima za utvrđivanje naknade za uređivanje

građevinskog zemljišta "Službeni list grada Beograda“ br 2/2009[6] Odluka o izmeni i dopuni odluke o kriterijumima i merilima za utvrđivanje naknade

za uređivanje građevinskog zemljišta "Službeni list grada Beograda“ br 33/2009[7] Zakon o eksproprijaciji, ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 -

odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 20/2009)[8] Zakon o planiranju i izgradnji, „Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 72/2009