3 corporate presentation 815.1 62.6 27.7 30.6 56.7 82.6 84.1 35.8 0.8 1.6 0.2 0.3 0.3 0.5...

CORPORATE PRESENTATION

8 August2008

CODE : 3236

Shunichi Mori President & CEO

3

1

2

4

CORPORATE PRESENTATION

INDEX

Ⅰ 業界の淘汰に勝ち残るプロパストの展開

Ⅱ マンション市況の見通し

Ⅲ マーケットからの問いかけ

Ⅳ プロパストのビジネスモデル

Ⅴ 中期経営計画「SteadyStep2011」

8 August2008

霞が関コモンゲート（プロパスト本社所在地：西館32階）

【表紙：本社内観】1. エントランス 2. ロビー3. 応接スペース 4. オフィス

競合他社との株価比較

■新興不動産における十把一絡げの株価推移から脱却を目指す

Ⅴ－６

プロパスト(JQ：3236)

ジョイント・コーポレーション(東証1：8874)

ゴールドクレスト（東証1：8871）

モリモト（東証2：8899）

日本綜合地所（東証1：8878）

トーセイ（東証2：8923）

サンフロンティア不動産

（東証1：8934）

アルデプロ（東証マ：8925）

　売上高 110,783 187,785 78,402 117,636 118,933 40,085 48,150 78,184

　経常利益 17,338 23,060 23,920 18,336 10,565 7,949 6,346 11,617

　当期純利益 10,932 9,112 13,288 9,852 4,646 4,557 3,650 6,512

今期予想 7,228 5,800 9,200 11,000 3,400 6,570 3,700 2,300

予想EPS（円） 20,835.02 135.30 257.93 828.70 105.53 17,427.12 11,161.55 552.71

　株価（円） 44,000 416 1,867 1,810 568 33,250 61,700 4,670

346,925 43,879,000 35,784,000 13,273,700 35,217,873 376,840 331,495 4,217,839

　時価総額 15,265 18,254 66,809 24,025 20,004 12,530 20,453 19,697

0.6 0.2 0.7 0.5 0.4 0 .7 0 .8 1 .0

1.4 2.0 5.0 1.9 4.2 2 .7 5 .6 2 .5

　予想PER（倍） 2.1 3.1 7.2 2.2 5.4 1 .9 5 .5 8 .4

社名

発行済株式数

実績PER（倍）

PBR

（百万円）【2008年7月28日現在】

※業績は、直近通期決算時点における数値 ※予想当期純利益及び予想EPSは、最新の会社発表数値

他社と比較して業績が堅調でありながら、株価水準は低位に留まる

今後も業績予想の着実な達成によって、株価低迷からの脱却を目指す

41

株価の推移Ⅴ－７

週足１年間の株価チャートと出来高の推移投資単位：１株／配当金：中間 1,500円期末：1,500円（2009年5月期予想）／予想PER ：2.1倍

（ NIKKEI NETより抜粋）

42

Ⅰ 業界の淘汰に勝ち残るプロパストの展開

新興不動産ディベロッパーにおける淘汰の進展Ⅰ－１

サブプライムローン破綻

不動産市況の急速なデフレ転換

建築コストの大幅な上昇マンションの売れ行き不振

＋

収益悪化による淘汰の進展

生き残るための条件を満たす僅かな企業のみ存続可能な環境へ

市況激変を予測して対策を講じ、前期中に利益を挙げた企業

今後社会的価値のあるビジネスモデルを構築・展開できる企業

市況の激変により新興ディベロッパーは１／10程度まで淘汰・縮小

収益を生み出す力資産の回転資金の確保

市況の転換期に勝ち残るプロパストのビジネス展開Ⅰ－２

72.0

69.1

43.0

16.9

15.1

62.6

27.7

30.6

56.7

82.6

84.1

35.8

0.8

1.6

0.2

0.3

0.3

0.5

2011/5計画

2010/5計画

2009/5計画

2008/5実績

2007/5実績

2006/5実績

不動産開発事業資産活性化事業賃貸その他事業

都心部においてコンパクトタイプのデザイン性の高いマンション供給

都心部における不動産価格上昇を予測し、資産活性化プロジェクトへ

シフトすることで膨大な収益を上げる

都心及び郊外マンションを中心とした不動産開発へシフト

不動産価格上昇局面が終わり、自ら付加価値創造のできる企業のみが生き残り得る市場環境へ

以前より想定していた通り、マンション開発中心のセグメント構成へとシフトが順調に進む

【不動産価格のデフレ転換・金商法施行・金融機関の融資姿勢厳格化等】

ファンド・リノベーション系中心の企業は大きく苦戦

資産活性化は、短期的な収益源として厳選しつつ仕入活動を展開

■不動産開発事業と資産活性化事業の構成比を環境に応じて柔軟に変化させながら利益を追求

淘汰後の市況環境とプロパストの展開

不動産市況の不振と淘汰の先には、数少ない競合と回復した需要が残り、安定的成長を実現する環境へと収束

マンションにおける真のブランド構築や首都圏外への進出、ファンドビジネスへの本格着手など力強い展開が可能

（％）

セグメント別売上高構成比の推移事業展開の変遷

前期は業界不振の中、過去最高収益を達成

241.34580.66480.2189特別損失

－1,4901.31,490－－特別利益

－

－

86.7

123.1

85.8

68.3

75.7

70.5

27.7

37.8

増減率

－

－

－

9.9

15.7

20.4

8.8

29.2

70.8

100.0

構成比

－

－

－

6.1

11.6

16.7

6.9

23.6

76.4

100.0

構成比増減額実績実績（百万円、％）

4,2029,7575,555販売費及び一般管理費

13,37332,35318,979売上総利益

17,00378,43061,426売上原価

2.5pt

1.7pt

14,937.79

6,031

8,007

9,171

30,377

前年同期比

4.3

50.3

17,228.61

4,901

9,331

13,424

80,406

2007/5

32,166.40EPS （円）

6.8

52.0

10,932

17,338

22,595

110,783

2008/5

経常利益

営業利益

ROE （％）

ROA （％）

当期純利益

売上高

連結損益計算書

■売上高1,107億円、経常利益173億円、当期純利益109億円と過去最高収益を達成

上期における資産活性化事業を中心とした大型案件の売却が業績を牽引し、経常利益173.3億円を計上

固定資産売却益5.6億円及び土地の売却に係る解約違約金収入9.2億円等により、特別利益14.9億円を計上

社長一族の株式保有比率50％未満への引き下げに伴う法人税等の減額効果もあり、当期純利益は109.3億円を計上

Ⅰ－３

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

2007/5 2008/5

0

4,000

8,000

12,000

16,000

20,000売上高

経常利益

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

2007/5 2008/5

当期純利益

（百万円）

（百万円）（百万円）

不動産市況を予測した積極的な売却推進

9.9

15.7

20.4

8.8

29.2

70.8

100.0

構成比

10,932

17,338

22,595

9,757

32,353

78,430

110,783

実績

通期

2,253

1,518

2,865

2,392

5,257

20,247

25,504

実績

4Q

8.8

6.0

11.2

9.4

20.6

79.4

100.0

構成比

10.2

18.6

23.1

8.6

31.8

68.2

100.0

構成比実績（百万円、％）

7,364販売費及び一般管理費

27,095売上総利益

58,183売上原価

8,679

15,819

19,730

85,278

1Q – 3Q

経常利益

営業利益

当期純利益

売上高


【第4四半期】・・・不動産市況の急激なデフレ転換が起こるものの、隣地買収による原価を抑えた土地再開発案件の売却が

進み収益を確保する一方で、評価損が見込まれるプロジェクトの早期売却を実施

【第1～3四半期】・・・資産活性化案件を中心に積極的な売却を推進したことが寄与

■不動産価格のピークアウトを予測し、売却の早期化を進めることで第３四半期までに利益の大部分を達成

Ⅰ－４

九十九里プロジェクト売却とたな卸資産の圧縮

土地の潜在価値を見抜き、大型複合開発用地として取得（約10万坪）

ニア・リゾート開発の一角として計画（温泉・ホテル・戸建開発等）

近隣法人より隣接地との一体開発に基づく強い要請を受け、土地のままでの売却へ方針転換

2008年5月期に当初想定していない利益を確保

当該収益を原資とした評価損見込み案件の売却を実施

当初計画は2011年5月期以降より段階的な業績計上を見込む長期案件

潜在価値を見極めた先見性ある土地仕入が奏効

●当該売却の実施により、売上高28億円、実損9.6億円分を計上

● 2009年5月期計上予定分の案件を中心に、低価法強制適用に先行して評価損の

-9582,793TOTAL

-183521F

-75120E

-201330D

-57485C

-45337B

-394997A

営業利益売上高プロジェクト

（百万円）

■ 九十九里プロジェクトの売却

Ⅰ－５

見込まれる小規模案件の整理売却を推進

事業環境に順応するビジネスモデル（＝セクション・チェーン）によって機動的にプロジェクトを展開

多くの同業他社が環境変化に対応した方針転換ができず下方修正が相次ぐ中で、当社においては、

■不動産開発事業

リヴィエマーレ RIVIE et MAREロッソレガーロ ROSSO REGALO

売上高：1,092百万円

総戸数：207戸総戸数：93戸引渡開始：2007年8月総戸数：44戸

売上高：6,838百万円所在地：東京都町田市

引渡開始：2007年11月


■資産活性化事業 ※図中の番号は土地取得順位

千駄ヶ谷No.2プロジェクト

売上高：11,883百万円所在地：東京都渋谷区

多摩永山情報教育センタープロジェクト


引渡：2007年9月

三田プロジェクト

売上高：6,497百万円所在地：東京都港区

2008年5月期のプロジェクト事例

ヴェントマーレ VENT MARE

所在地：千葉県千葉市所在地：神奈川県川崎市

引渡開始：2008年3月

所在地：東京都多摩市

引渡：2007年11月引渡：2007年11月

Ⅰ－６

■完売及び売却済みプロジェクトの売上確定と、市況を考慮した保守的な事業計画により確度の高い業績予想を構築

6,832.28

2,370

5,086

7,669

－

－

－

－

48,098

予想

2009/5 中間

－

4.9

10.6

15.9

－

－

－

－

100.0

構成比

△18.8△1110.34790.5590賃貸その他事業

△35.2

△33.9

△22.4

△16.4

9.6

4.8

289.4

52.7

増減率

－

4.3

8.0

11.2

21.0

56.7

43.0

100.0

構成比

－

9.9

15.7

20.4

29.2

82.6

16.9

100.0

構成比増減額予想実績（百万円、％）

3,09435,44732,353売上総利益

4,38895,88291,494資産活性化事業

54,11572,81218,697不動産開発事業

△11,331.38

△3,704

△ 3,876

△3,716

58,390

前年同期比

32,166.40

10,932

17,338

22,595

110,783

2008/5

20,835.02EPS （円）

7,228

13,462

18,879

169,173

2009/5

経常利益

営業利益

当期純利益

売上高


下期は、ガレリア・サーラ（本八幡）、プラティークヴェール（流山おおたかの森）が既に完売している他、大型プロジェクトの

有明No.3 の販売も8割まで推移するなど、大型マンションプロジェクトの売上が寄与する見込み

上期は、資産活性化プロジェクトの港区プロジェクトや八丁堀プロジェクトの売却が完了しており、業績に大きく寄与

2009年5月期の業績予想Ⅰ－７

2009年5月期の不動産開発プロジェクト事例

ブリリアマーレ有明 BRILLIA MARE ARIAKE

プラティークヴェール PRATIQUE VERT

ガレリア・サーラ GALLERIA SALAレジデンシアみなみ野 RESIDENCIA MINAMINO

テラッツァ・ルーチェ TERRAZZA LUCE ガレリアヴェール GALLERIA VERT

所在地：東京都江東区総戸数1,081戸

引渡：2009年3月予定

所在地：千葉県流山市総戸数：128戸


所在地：千葉県市川市総戸数：250戸


所在地：東京都八王子市総戸数：120戸


所在地：埼玉県川口市総戸数：63戸


所在地：茨城県つくば市総戸数：410戸


Ⅰ－８

2009年5月期の資産活性化プロジェクト事例Ⅰ－９

八丁堀No.6プロジェクト市ヶ谷砂土原プロジェクト

弥生町プロジェクト

王子No.2プロジェクト

所在地：東京都中央区／オフィスビル所在地：東京都新宿区／マンション所在地：東京都北区／オフィス

所在地：東京都港区所在地：東京都文京区所在地：東京都港区

港区プロジェクト芝公園プロジェクト

Ⅱ マンション市況の見通し

マンション開発の事業特性と当社の強み

建築費は着工時に確定既に着工中のプロジェクトでは着工時点で建築費が確定するため、

現在の建築費上昇の影響は受けない

大型マンションの早期販売大型マンションは、完成以前の早期販売が基本であり、早期に売却が

完了したものは、昨今の急速な市況の縮小による影響は軽微

徹底した創り込み大手不動産ディベロッパーにも追随を許さない高水準の創り込みにより

商品力に大きな優位性を備える

適正な価格での提供市場の動向に甘えて価格を高騰させることなく、常に割安感のある水準で

土地を仕入れて、マーケティングに基づいた適正な価格での販売を進める

■ マンション開発は中長期スパンの取組みであり、現在の外部環境がそのまま足元の収益に影響しない場合が多い

Ⅱ－１

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

首都圏マンション供給戸数

厳しいマンション市況の中で進む二極化

■首都圏におけるマンション供給戸数半減により、マンション販売は優勝劣敗がより鮮明に

年間8万戸超の需給成立から4万戸以下の需要規模へ急速に収縮

売れるマンションと売れないマンションが峻別され二極化が進展

売れるマンションの条件

徹底した創り込み・・・他社と異なるデザイン、スペックをプロジェクト毎の特性に沿ったコンセプトとして煮詰めた展開ができること

適正な価格設定・・・大手では元の価格が高すぎるため値下げが起こるが、当社では販売好調により値上げをする事例もある

買うか借りるかの選択今購入するか先送りするか

マンションに対する消費者ニーズ

著しい需要の潜在化により、4万戸前後の需要の中での競争へ

Ⅱ－２

（戸）

首都圏のマンション市場動向

［当社予測］【不動産経済研究所調べ】

（暦年）

１位プロパスト

プロパストのマンションが選ばれる理由Ⅱ－３

■ 2年連続で売主別中古マンション騰落率ランキングトップを獲得、持続的な資産価値を有する高い商品力を証明

好調を維持するプロパストのマンション販売

54

294 ※2

27

63

80

250

128

120

869（303）※2

引渡予定（戸）

2008.6

2008.4

2008.7

2007.11

2007.4

2007.5

2007.6

2008.5

2007.5

販売開始

神奈川県

茨城県

埼玉県

千葉県

東京都市部 45%542009.3東京都八王子市レジデンシアみなみ野八王子みなみ野

郊外70%562009.3千葉県柏市K - PLACE柏

100％完売2008.12千葉県流山市プラティークヴェール流山おおたかの森

30%162009.3神奈川県座間市ジーモデーロ座間No.2

都心

エリア

2009.3

2008.7

2009.2

2009.5

2009.3

引渡開始

60

10

50

完売

796（279）※1

契約・申込（戸）

茨城県つくば市

埼玉県さいたま市

埼玉県川口市

千葉県市川市

東京都江東区

所在地

20%ガレリアヴェール ※4万博記念公園 No.2

37%ヴェンティセッテ ※3北戸田

79%テラッツァ・ルーチェ新井宿

100％ガレリア・サーラ本八幡

92%ブリリアマーレ有明有明No.3

進捗率※マンション名プロジェクト名称

■競合エリアにおいて、他社のマンションが不振の中でもスピード感ある販売進捗を維持

自社販売によるきめ細かなマネージメント、高揚感あふれる演出を凝らした販売プレゼンテーションによる早期完売の達成

好立地や適切なロット割り、徹底した創り込みによる高単価の実現

※1 東京建物・伊藤忠都市開発とのジョイントベンチャー（カッコ内は当社の事業比率35％相当での引渡戸数）

Ⅱ－４

※3 マンション完成後に販売を開始する棟内販売を採用しているため既に竣工済み

2009年5月期計上予定の主要マンション販売状況

進捗率※契約済戸数引渡予定戸数

71%8981,268

※2 大規模物件のため、引渡に要する時間や、業績を保守的に構築する点を勘案し、総戸数の20～30％は翌期に計上する想定で業績予想に織り込み済み

※4 建設地近隣における公営ギャンブル関連施設建設の問題が浮上したため販売を延期、問題解消により2008年4月末より本格販売を開始

※進捗率とは、当期に引渡予定の戸数全体に対する契約・申込戸数の割合であり、現時点で販売中の戸数に対する契約・申込戸数の割合を示す契約率とは異なる指標です

今後のマンション市況の見通し

短期的見通し

中期的見通し

長期的見通し

大量供給の反動、価格高騰の影響、所得不安、消費マインドの減退等が重なり非常に厳しい状況

首都圏の需給は4万戸以下まで縮小

需給悪化の反動から若干の回復見込み

既に1万戸を超える完成在庫が半分程度まで減少したところから回復の兆しが見える可能性

建築費上昇分の部分的な価格転嫁が可能となるが、完成在庫が一掃されなければ全額転嫁は困難

6万戸程度のニーズを上限とした市場規模へと収束

人口の減少、世帯分化の鈍化から首都圏での需要は6万戸程度

アクティブシニア層をはじめとした富裕層のマルチハビテーションが進む他、シングル需要も高まる

Ⅱ－５

Ⅲ マーケットからの問いかけ

マーケットからの問いかけ①

■建築費の高騰について

■今後の不動産市場について

複数プロジェクトにわたるスケールメリット等を活かした当社主導のゼネコン交渉

上げ渋り、若干の反落が予想されるが元の水準への戻りは困難な見通し

販売価格への転嫁を可能にするため、商品企画の一層のレベルアップ

日本の不動産価格は下げ過ぎの状態纏った規模の収益不動産における外資等の買い意欲は依然として旺盛

【イールドギャップ】・・・ 1～2％と先進諸国で最高であり国際比較における割安感が強く、キャップレートは5％程度での形成が妥当

【賃料水準】・・・ビルのグレードによるが、一般景気の減退から最大で10～15％程度下げる可能性がある見込み

【金利水準】・・・現在の景況感、国債残高を鑑みると極端な上昇は考えにくく、0.5～1.0％程度に留まるとの感触

収益不動産の価格下落は、ピーク時の20～30％程度で収束の見通しであり業績予想にも織り込み済み

現状、不動産市場の閉塞感は強いがバブル期とは全く異なり、行き過ぎた下落はいずれ回復に転じる見通し

Ⅲ－１

コスト負担を吸収する高効率な事業展開建築費割合の低い都心での開発、中古ビル需要の高まりを捉えた事業活動推進

プロジェクトのエリア・規模に応じて最適なゼネコンを選別

原油高騰の一巡

建築需要の著しい低迷

鋼材価格の一服

マーケットからの問いかけ②

■有利子負債について

－111,603127,470通期合計（2007.6.1～2008.5.31）

129,92449,37463,170下期(2007.12.1～2008.5.31)

116,12962,22864,300上期(2007.6.1～2007.11.30)

期末借入残高返済借入2008/5

［前期末借入残高：114,057百万円］

不動産ディベロッパーにおける有利子負債その殆どが、たな卸資産（＝収益の元となる土地・建物の仕入）に充当される

厳しい金融環境下において順調な資金調達を実現

金融機関からの高い評価 60を超える金融機関との取引

ビジネスのセグメント・規模に応じて最適な金融機関と連携

Ⅲ－２

（百万円）

反社会的勢力との関係性の徹底的な排除

高い収益性と豊富な実績を背景にした金融機関との信頼関係

マーケットからの問いかけ②

■たな卸資産について

400,000想定売上高

80,000資産活性化事業

320,000不動産開発事業

130 ,389

161 ,4 38

66 ,440

129 ,9 24114 ,057

72 ,9 15

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

2006/5 2007/5 2008/5

有利子負債

たな卸資産

1,300億円の有利子負債たな卸資産1,600億円分に相当

2009年5月期以降不動産開発プロジェクトが増加

土地取得の上、デザインマンションを中心とした開発を行う

建築費は、概ねゼネコン側が先行負担を負うため、ディベロッパー側の資金負担が少ない

建築費分がレバレッジとなり、売上規模は数倍の4,000億円相当へ

Ⅲ－３

（百万円）

84

51,981

11,800

63,867

期中減少

89

38,587

56,231

94,908

期中増加

176.640.060.02その他

△13,394

44,430

31,041

増減額

前年同期比

△20.1

69.8

23.8

増減率

33.1

66.9

100.0

構成比

51.2

48.8

100.0

構成比期末実績期末実績（百万円、％）

66,765

63,621

130,389

2007/5

53,371資産活性化事業

108,052不動産開発事業

161,430

2008/5

たな卸資産合計

取得時期：2008年3月

取得金額：26億円

売却時期：2008年6月

売却金額：36億円

マーケットからの問いかけ③

■仕入の動向について

徐々に不動産開発へシフト現在の計画においては、３年後に資産活性化プロジェクトとのウェイトは7：3 ～ 8：2程度へと

事業会社による原価の低い保有資産の見切売り

八丁堀No.6プロジェクト

資産活性化案件の推進が中期計画の収益率を押し上げる可能性

地権者の土地への執着心の減退

収益不動産再生

土地再開発

事業会社からの適正価格を下回る安値での放出資産の確保

同業不動産企業は、物件購入を借入で賄うため投売りが出にくい

周辺土地の複合によって収益のスケールメリットを追求

地価の下落局面により地権者が売却に動きやすい

情報網を活かし、厳選しながらも割安な

資産活性化案件に着目

Ⅲ－４

シフトの見込みである一方、足元においては、割安な資産活性化案件の取得の好機

Ⅳ プロパストのビジネスモデル

プロパストのビジネス

不動産鑑定起源の総合不動産ディベロッパー

社名「プロパスト」の由来社名「プロパスト」の由来

「資産」を意味するProperty（プロパティー）と「信託」を意味する

Trust（トラスト）をあわせた造語。有限の資産である不動産を

社会の信託を受けて最有効活用を実現することが至上命題。

鑑定ノウハウに基づく「分析力」と「企画力」を強みに、あらゆる市場環境に適応しながら

最適な期間で最大の収益を獲得する付加価値創造を実現

デザインマンション開発を中心とした不動産開発をはじめ、土地の取り纏めによる

再開発やオフィスを中心とした中古ビルの再生等トータルに不動産ビジネスを手掛ける

不動産開発事業資産活性化事業賃貸その他事業

デザインマンション開発土地再開発

収益不動産再生オフィス・住宅賃貸

オフィス・商業ビル開発等

Ⅳ－１

マルチコア

■その時々の経済環境を的確に捉え、柔軟にコアビジネスを変化させる独自のビジネスモデル

Ⅳ－２

環境変化に適応することでセグメントの

構成比率を柔軟に変化させていく

＜2006年5月期まで＞

都心の地価の割安感

都心回帰・世帯分化の進捗等

都心でのコンパクト系

デザインマンションを供給

＜2007年・2008年5月期＞

都心の地価上昇を見込んだ

仕入とピークアウトを予測した

売却活動の推進

資産活性化による

業績増大への寄与と

郊外マンションの増加

団塊ジュニア世帯の購入資力にマッチする郊外マンション需要取り込み

割安感が戻りつつある都心コンパクトマンションへの再注力

地価のピークアウトを予測した不動産開発へのシフトが進む

アクティブシニアを含む多様なニーズを捉えた大規模複合開発

セクション・チェーン

■不動産鑑定のDNAを起源として最適期間でプロジェクトを成功へと導く独自のビジネスモデル

Ⅳ－３

プロジェクトチーム制

■優れた人材の確保と一気通貫体制の確立により、柔軟かつスピード感ある事業展開を可能にしている

Ⅳ－１０

仕入力

■ 1,500件の情報ルートを基盤にスピーディーな交渉によって収益源を獲得

Ⅳ－４

再開発調整力①

■土地の複合によってより大きな収益を生み出す付加価値創造

Ⅳ－５

再開発調整力②Ⅳ－６

■短期間で多くの地権者との調整を纏め上げ、土地の最有効活用を実現

創造デザイン力①

■徹底した内製化が可能にするハイクオリティの実現と高いコストパフォーマンス

Ⅳ－７

創造デザイン力②Ⅳ－８

Metropolis Remaking by Properst Strategy

創造デザイン力③Ⅳ－９

Drama Sequence by Properst Design

HORIZON MAREオリゾンマーレ


外観

所在地：東京都江東区有明

竣工： 2004年12月

総戸数： 396戸


エントランス


プール


バーラウンジ


居住空間


屋上テラス

GALLERIA GRANDEガレリアグランデ


外観

所在地：東京都江東区有明

竣工： 2006年2月

総戸数： 413戸


エントランス


ギャラリー


ロビー


居住空間


プール


バーラウンジ


屋上テラス

Ⅴ 中期経営計画「SteadyStep2011」

中期経営計画「SteadyStep2011」における見通し

■ ローリング方式によりプロジェクトの集積によって構築された確度の高い計画

今後の不動産市況におけるデフレ環境の継続を勘案した中期計画を策定

不動産開発事業に軸足をおいた中期計画の中で、安定した事業拡大を見込む

社長の保有株の一部売却による法人税等負担の減額効果を織り込む

Ⅴ－１

2011/52010/52009/5（単位：百万円）

9,300

16,100

22,598

479

55,431

144,090

200,000

4.7

8.1

11.3

0.2

27.7

72.0

100.0

4.5

7.8

11.0

0.3

30.6

69.1

100.0

4.3

8.0

11.2

0.3

56.7

43.0

100.0

8,6007,228当期純利益

14,90013,462経常利益

20,90018,879営業利益

479479賃貸その他事業

58,22195,882資産活性化事業

131,30072,812不動産開発事業

190,000169,173売上高

計画構成比計画構成比計画構成比

2010年以降の大型都心プロジェクト

■有明から始まり、東西へと大きく広がる臨海副都心開発の最進化系

Ⅴ－２

2010年以降の大型郊外プロジェクト

■ 「郊外」の概念を覆す渾身の企画デザインとハイクオリティー

Ⅴ－３

大規模複合開発プロジェクト ①

■都心60分圏内、日本屈指の水郷に誕生するマリーナ併設レジデンスという限りない付加価値

霞ヶ浦プロジェクト

所在地／茨城県土浦市竣工／ 2010年より段階的に竣工予定

面積／約1.5万坪交通／ JR常磐線土浦駅徒歩10分

レジデンスⅠ棟が建築確認を取得し開発が本格始動

都心通勤圏という強みから現役世代の団塊Jr.層をはじめ、リタイア後の

アクティブシニア層等の幅広いニーズを見込む

アジアンテイストをコンセプトとした上質な企画デザインと広大な複合施設を計画

ラクスマリーナを核とした付加価値創造より地域屈指のブランド構築を目指す

商業棟では、マリーナ・ホテル・天然温泉による温浴スパ・レストラン等を計画

Ⅴ－４

大規模複合開発プロジェクト ②

■都心近郊における屈指の景勝地に新たな街並みを生み出す超長期ビッグプロジェクト

三浦プロジェクト

所在地／神奈川県三浦市竣工／ 2011年より段階的に竣工予定

面積／約5.7万坪交通／京急本線三崎口駅徒歩10分

2008年3月に開発許可を取得し開発を推進中

都心より70分圏内の近郊において、プレミアムリゾートの風格を備えつつ、

そこに住まう人たちのための新たな街として計画

コンセプトによりエリアを分割、マリーナ・ホテル・戸建・商業などの複合開発を推進

私有水面として所有する港湾部にはマリーナを設置、周辺にはマリーナレジデンスや

国道134号線に隣接し駅へのアクセスが良好なエリアには商業施設及び三浦市初と

ホテルを設け、一帯の一等地としての付加価値創造を行う

なるタワーレジデンスを計画し、多様なターゲット層のニーズに応える

※開発イメージ

Ⅴ－５

競合他社との株価比較

■新興不動産における十把一絡げの株価推移から脱却を目指す

Ⅴ－６

プロパスト(JQ：3236)

ジョイント・コーポレーション(東証1：8874)

ゴールドクレスト（東証1：8871）

モリモト（東証2：8899）

日本綜合地所（東証1：8878）

トーセイ（東証2：8923）

サンフロンティア不動産

（東証1：8934）

アルデプロ（東証マ：8925）

　売上高 110,783 187,785 78,402 117,636 118,933 40,085 48,150 78,184

　経常利益 17,338 23,060 23,920 18,336 10,565 7,949 6,346 11,617

　当期純利益 10,932 9,112 13,288 9,852 4,646 4,557 3,650 6,512

今期予想 7,228 5,800 9,200 11,000 3,400 6,570 3,700 2,300

予想EPS（円） 20,835.02 135.30 257.93 828.70 105.53 17,427.12 11,161.55 552.71

　株価（円） 44,000 416 1,867 1,810 568 33,250 61,700 4,670

346,925 43,879,000 35,784,000 13,273,700 35,217,873 376,840 331,495 4,217,839

　時価総額 15,265 18,254 66,809 24,025 20,004 12,530 20,453 19,697

0.6 0.2 0.7 0.5 0.4 0 .7 0 .8 1 .0

1.4 2.0 5.0 1.9 4.2 2 .7 5 .6 2 .5

　予想PER（倍） 2.1 3.1 7.2 2.2 5.4 1 .9 5 .5 8 .4

社名

発行済株式数

実績PER（倍）

PBR

（百万円）【2008年7月28日現在】

※業績は、直近通期決算時点における数値 ※予想当期純利益及び予想EPSは、最新の会社発表数値

他社と比較して業績が堅調でありながら、株価水準は低位に留まる

今後も業績予想の着実な達成によって、株価低迷からの脱却を目指す

株価の推移Ⅴ－７

週足１年間の株価チャートと出来高の推移投資単位：１株／配当金：中間 1,500円期末：1,500円（2009年5月期予想）／予想PER ：2.1倍

（ NIKKEI NETより抜粋）

IR活動と配当政策

積極的かつ適時・公平な情報開示機関投資家ミーティングの励行個人投資家向けイベントの充実

確定情報の即時リリース

決算説明会等の動画配信

登録制での情報配信サービス中間決算発表後（2008.1.15～）

31回

2008.8.1 野村IR主催（名古屋）

2008.8.2 日興IR主催（大阪）

2008.8.12 株式新聞主催（東京）

2008.8.22

以後、多数企画予定

■経営トップが主導するIR活動

■ 配当を機軸とした株主還元策

配当性向％を基準とした継続的な配当15

3,100

2,100

期末配当中間配当

2008年5月期配当予想

1,500

1,500

修正後

修正前

通期決算発表後（2008.7.10～）

28回

高収益の達成を背景に2008年5月期の期末配当予想を増額修正

Ⅴ－８

× ×～8.23

日経ＩＲフェア（東京）

会社概要Ⅴ－９

3 corporate presentation 815.1 62.6 27.7 30.6 56.7 82.6 84.1 35.8 0.8 1.6 0.2 0.3 0.3 0.5...

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