3.4.2009 Überblick über die verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten grundstücken in...

3.4.2009

Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland

Hanns-F. Schuster

Überblick über die Verkehrswertermittlung |

Inhaltsübersicht

1. Wertbegriffe

2. Wertermittungs-Verfahren

3. Nötige Infrastruktur

4. Vergleich der Verfahren, Lösungen in Nachbarländern

5. Bewertung und Bankenkrise


Wertbegriff

Angebot NachfragePreis

• Im Markt definiert sich der Preis über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage.

• Der Markt kann sehr kurzfristig reagieren

• In der Bewertung benötigt man möglichst objektive Werte

• Marktwert kurzfristig• Verkehrswert langfristig


Warum ist etwas wertvoll?


Wie bestimme ich den Wert?

= ?? €


Ich bin reich !


Marktwert vs. Verkehrswert

Verkehswert:Objektive Substanz

Markteinfluss:Der Schaum ist schnell vergangen


Wertverhältnisse an Grund und Boden in Deutschland

Wohnen:5000 €/m²

Wohnen:150 €/m²


Wertverhältnisse in Deutschland II

=1-2 Geschosse

= Mehrgeschossig


Wer benötigt Wertgutachten?

• Banken: für die Beleihung von Grundstücken/Gebäuden• Finanzamt: für die Besteuerung von Grund und Boden• Gerichte:

• Bei Streitfällen• Scheidungsfälle• Erbstreitigkeiten• Insolvenzen

• Private: Bei Kauf, Verkauf, Erbschaft• Firmen: Bei Investitionen


Verwendung anderer Wertbegriffe

Wir benötigen je nach Vorgang unterschiedliche Werte:• Eigentumsübergang Verkehrswert• Beleihung Beleihungswert• Besteuerung Steuerwert• Versicherung Versicherungswert

In der Literatur: Marktwert = Verkehrswert

Eine Sonderrolle spielen die Bodenrichtwerte als Stützwerte für die Bewertung


Definition des Verkehrswertes

Baugesetzbuch §194:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der• in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr • nach den rechtlichen Gegebenheiten und • tatsächlichen Eigenschaften, • der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.


Wie ermittelt man Werte?

Normalerweise kommen für Grundstücke mit gleicher Qualität unter den Selben Marktverhältnissen unterschiedliche Preise zustande:

•Ungleiche Kenntnis des Marktes

•Unterschiedliches Verhandlungsgeschick

•Subjektive Einschätzung der Wertverhältnisse und der Eigenschaften

•Unterschiedlicher Nutzen für den Käufer

Wir können nicht von einem Kaufpreis des Einen auf den Verkehrswert des anderen Grundstücks schließen.

Weltweit die gleichen Parameter an erster Stelle: Lage, Lage, Lage !


Wie ermittelt man Verkehrswerte?

1. Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Gebäude im jetzigen Zustand zu errichten?

2. Vergleichswertverfahren: Was kosten andere, vergleichbare Grundstücke/Gebäude?

3. Ertragswertverfahren: Was ist der Ertrag, den das Grundstück/Gebäude abwirft jetzt Wert?

4. Discounted Cash Flow (vereinfachtes Ertragswertverfahren): was bringt die Investition in das Grundstück/Gebäude?

5. Residualwert-Verfahren

6. Statistische Verfahren (z.B. Monte Carlo Simulationen etc.)

7. …


Auswahl des Verfahrens Teil I)

Unbebaute Grundstücke

+Beodenwertanteil

Bebauter Grundstücke

Bebaute Grundstücke

Vergleichbarkeit• Eigentums- wohnungen• Reihenhäuser

Ertragsfähigkeit:• Mietwohnhäuser• Gewerbe u. Industrie• Zweckbauten

Herstellungswert:Eigengenutzte Ein- und Zweifamilien-häuser

Vergleichswertverfahren Ertragswert-verfahren

Sachwert-verfahren

Vergleichswert Ertragswert Sachwert

Verkehrswert

Marktanpassung


Auswahl des Verfahrens Teil II)

ZeitWertermittlungsstichtag

Sachwert-verfahren

Vergleichswert-verfahren

Ertragswert-verfahren

Herstellungswert in der

Vergangenheit

Vergleichspreise(möglichst

Gegenwartsnah)

Zukünftiger Ertrag

Verkehrswert


Das Sachwertverfahren nach WertV


Der Normalherstellungswert

NHK2000 Tabelle für Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr


Das Sachwertverfahren

Anpassungsfaktoren

Anpassungen für

•Ausstattungsmerkmale

•Gebäudeklassen und -Arten

•Baunebenkosten

•Ortskorrekturen


Das Sachwertverfahren nach WertV



Alterswertminderung und Restnutzungsdauer

Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden!



Bauschäden und –mängel, sonstige Umstände

Bauschäden und Baumängel führen zu

• Abschlägen nach Erfahrungssätzen in der NHK

• Verkürzung der Restnutzungsdauer

• Abschlägen aufgrund erforderlicher Reparaturmaßnahmen

Sonstige Umstände können durch Zu- oder Abschläge honoriert werden, z.B.

• Ungünstige Zuschnitte

• Denkmalschutz

• ungesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse

• Abweichung von Soll-Nutzung



Marktanpassung


Das Vergleichswertverfahren



Kaufpreissammlung

Alle Kaufpreise werden

über das Jahr

gesammelt, anhand der

Qualität der Grundstücke

und Gebäude analysiert

und statistisch ausgewertet.



Anpassung

Die Kaufpreise werden mithilfe von Indexreihen und Umrechnungsfaktoren an die aktuelle Konjunktur und Qualität des gefragten Objekts angepasst


Das Ertragswertverfahren


Das Sachverständigenwesen

Guachterausschüsse Sachverständige verschiedene Qualifikation:• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige• Zertifizierte Sachverständige

Gesetzliche Grundlagen:• BauGB • WertV/ImmoWertV• WertR • GAVO• BV …


Die Gutachterausschüsse

Aufgaben:

•Erheben der Grundlagen

•Führen der erforderlichen Daten

•Beschließen von Bodenrichtwerte

•Veröffentlichen von Grundstücksmarktberichten

•Erstellen von Gutachten zu Verkehrswerten


Die Entstehung von Bodenrichtwerten etc.

Notare

Gutachterausschuss

Geschäftsstelle

Kaufpreis-sammlung

Indices und Parameter

Umfrage

Bodenricht-werte

Grundstücks-marktbericht

Analyse

beschließen


Die Gutachterausschüsse

Bodenwert aus www.boris.nrw.de


Vergleich der Verfahren

Verfahren Pro Contra

Sachwertverfahren Anwendung auch bei Objekten, die nicht der Rendite dienen

Grundlagen wie Normalherstellungs-kosten nötig

Vergleichswert-verfahren

Unbebaute Grundstücke und Teile von Gebäuden

Viele Daten als Grundlagen nötig

Ertragswertverfahren Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten

Nicht alles ist auf Ertrag ausgelegt

DCF Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten

Sehr subjektive Einschätzung möglich


Aufstellung der Bewertung in Slovenien I)

Massenbewertung durch Surveying and Mapping Authority

Seit 2006/7 im operativen Betrieb

• Property registration Law

• Property Mass valuation Law

• Property Taxation Law

1. Zentrale Erhebung aller Verkäufe

2. Massenbewertung -> gleichzeitige (zentrale) Auswertung aller Kaufpreise

3. Verschiedene Modelle einsetzbar

4. Ergebnisse werden mit den Stadtverwaltungen diskutiert

5. Abgabe der Daten als GIS


Aufstellung der Bewertung in Slovenien II)

Sales DataDatabase

M arket analyses

Valuationm odel

specification

Sales D ataIm provem ent

Taxationauthority

M unicipalities

Real estateagencies

Notaries

Real property transactionsdata & prices

Real PropertyDatabase


Bewertung und Bankenkrise

Reaktionen auf heftige Preisschwankungen am Markt

Marktwert

Beleihungswert



Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bondsand mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster



Schwankungen der Hauspreise in den USA


Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!


Quellen:

•Vorlesungen der Uni Bonn

• Prof. Dr. Erich Weiß

• Prof. Dr. T. Kötter

• Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck

• Boris NRW

3.4.2009 Überblick über die verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten grundstücken in...

Documents