5 - opere di urbanizzazione - area sistemi...
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Introduzione
• Le opere di urbanizzazionecostituiscono tutte le strutture e i servizi necessari per rendere un nuovo insediamento adatto ad accogliere nuovi abitanti.
• Si dividono in due categorie:– opere di urbanizzazione
primarie;– opere di urbanizzazione
secondarie.
opere di urbanizzazione
primarie secondarie
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Introduzione
• Le opere di urbanizzazione primaria costituiscono le opere minime ed indispensabili per la vivibilità di un nuovo quartiere.
• Le opere di urbanizzazionesecondaria sono necessarie per completare la dotazione di servizi.
Ogni nuovo insediamento deve essere dotatodi tutti i servizi necessari al viver civile.
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I costi delle opere di urbanizzazione
Il verde pubblico viene contemplato sia nelle urbanizzazioni primarie che in quelle secondarie
Opere di urbanizzazioneprimaria
stradefognatureparcheggiacquedottigasdottielettrodottiverde attrezzatoilluminazione pubblica
Anche le cave per l’estrazione dei materiali vengono considerate opere di urbanizzazione primaria.
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I costi delle opere di urbanizzazione
Opere di urbanizzazionesecondaria
asili nidoscuole maternescuole dell’obbligomercati di quartieredelegazioni comunalichieseimpianti sportiviattrezzature culturaliattrezzature sanitarie
scuola
centro commerciale
centro culturale
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I costi delle opere di urbanizzazione
Roma.Chiesa nel il quartiere di Tor Tre Teste progettata dall’architetto Richard Mayer. Moderna struttura sanitaria
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I costi delle opere di urbanizzazione
• Stimare il costo delle urbanizzazioni è necessario per:– conoscere il costo totale di un
nuovo intervento residenziale;– determinare l’ammontare degli
oneri di urbanizzazione. • Il costo di un nuovo insediamento è
costituito da tre voci:– costo del terreno;– costo di costruzione degli edifici;– costo delle opere di
urbanizzazione.
costo delle opere di urbanizzazione
costo del terreno
costo di costruzione
costo nuovo intervento
determinazione degli oneridi urbanizzazione
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I costi delle opere di urbanizzazione
• Il costo di un’area edificabile si acquisisce attraverso uno studio del mercato.– in questo modo si individua il
prezzo unitario espresso in Euro/mq o Euro/ ettaro.
• Per stimare il costo di costruzione degli edifici si possono utilizzare delle tabelle parametriche.– Nelle tabelle il costo è espresso in
Euro/mq o Euro/mc.
Costi di costruzione dell’edilizia convenzionata o sovvenzionata
(edilizia economica e popolare)
Costo al mc ( vuoto per pieno)
Costo al mq di superficie lorda
Volume del vano urbanistico
Superficie del vano urbanistico
Costo del vano urbanistico
190
568
75
24
14.250
Euro/mc
Euro/mq
mc
mq
Euro
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La stima analitica
• Per la stima dei costi delle opere di urbanizzazione si possono utilizzare due sistemi differenti:– metodo analitico;– metodo sintetico.
• Il metodo analitico consiste nell’eseguire un’analisi accurata per individuare il costo unitario di ogni singola lavorazione.
• L’analisi dei costi deve essere eseguita individuando un opportuno parametro di paragone che può essere;– il metro lineare;– il metro quadrato;– il metro cubo. ml mq mc
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La stima analitica
• Il parametro utilizzato per individuare il costo unitario di una strada o di una rete in genere è il metro lineare.
• Per conoscere l’entità di ogni singola lavorazione di deve eseguire un computo metrico estimativo.
lavorazioni delle strade
riempimento
vespaio
fondazione
cordolo
metro lineare
Tutte le lavorazioni devono essere riferite ad un metro lineare
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La stima analitica
• Il verde pubblico è formato dai parchi, dai giardini e dalle areeper il gioco.
• Per la stima del costo unitario del verde attrezzato si può utilizzare:– il metro quadrato;– 1000 mq;– l’ettaro.
Tutte le lavorazioni possono essere riferite ad un mq, a 1000 mq o ad un ettaro.
attrezzi per il gioco dei bambini
percorsi interni
punti di accesso, cancelli
alberi e piante
panchine isolate o disposte in file
prati variamente conformati, praticabili e non
siepi potate e naturali
Attrezzature del verde pubblico
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La stima analitica
• Per determinare il costo della pubblica illuminazione si deve tener conto della distanza alla quale sono posti i corpi illuminanti.– Se i lampioni sono posti a 25 m di
distanza si può utilizzare questo valore come parametro di riferimento. 25m
25m
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Il metodo sintetico
• Il metodo sintetico utilizza le informazioni provenienti da una banca dati che contiene, catalogati, i costi di tutte le precedenti opere di urbanizzazione.
• Si deve eseguire un confronto tra l’opera da realizzare e il costo di quelle già realizzate.
costi delle precedentiopere di
urbanizzazione Banca Dati
paragone con le nuoveopere di urbanizzazione
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Il metodo sintetico
• Le informazioni della banca datipossono essere catalogate per:– estensione;– andamento planimetrico;– cubatura da realizzare;– dotazione degli standard dei
servizi.• Tutti i dati devono essere
incrociati tra di loro.• Eseguendo un numero adeguato di
incroci si otterrà un alto grado di precisione.
Banca Dati
estensione
pendenza dell’area
volume realizzato
standard dei servizi
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Il metodo sintetico
• Per avere una maggiore precisionenell’individuazione dei costi, si possono utilizzare entrambi i metodi di stima e paragonare i dati ottenuti.
• Il metodo analitico serve per ottenere dei valori precisi e puntuali.
• Il metodo sintetico è meno preciso e serve soprattutto per eseguire delle valutazionipreliminari.
Metodoanalitico
Metodo sintetico
confronto
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Il metodo sintetico
Opera di urbanizzazionesecondaria
asili nido
scuola materna
scuola elementare
scuola media inferiore
totale 21 1859,24
6,0 492,36
9,0 560,50
4,5 445,56
1,5 360,66
Posti ogni 100 abitanti
Costoeuro/abitante
Opera di urbanizzazioneprimaria
viabilità e rete fognaria
percorsi pedonali ciclabili
reti primarie di adduzione idrica ed elettrica
verde pubblico
totale 671,39 23,03
29,41 0,65
161,66 3,29
227,24 2,58
129,11 14,96
Costoeuro/abitante
Incidenzaa mc
euro/mc
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Il metodo sintetico
• Conoscere il costo delle opere di urbanizzazione è importante quando un cittadino, anziché versare gli oneri di urbanizzazione per il rilascio del permesso di costruire, provvede egli stesso alla loro realizzazione.
• Questi due metodi di stima non esauriscono la casistica, e nel futuro èpossibile che si sviluppino dei procedimenti diversi, più rapidi ed efficaci.
opere di urbanizzazione
stima degli oneri di urbanizzazione
rilascio del permesso di costruire