6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA

KENTSEL DÖNÜŞÜM

Hazırlayan Av. Selim BASKIN

21.10.2013/İSTANBUL

NEDEN KENTSEL DÖNÜŞÜM?

● Halihazırda 6.5 milyon konutun yenilenmesi ihtiyacı,

● Düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmenin sağlanamaması,

● Ülkemiz yüz ölçümünün %’42 sinin birinci derece deprem kuşağı üzerinde yer alması,

● Çarpık yapılaşmanın kültürel mirasın yok olmasına neden olması.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HEDEFLERİ

1)Kentin sağlıklı ve etkili bir şekilde geliştirilmesi,

2)Kent içindeki çöküntü alanlarının canlandırılması suretiyle ekonomik, sosyal ve idari sorunların çözüme kavuşturulması,

3)Kent ekonomisinin güçlendirilmesi,

4)Kentsel yaşam kalitesinin ve toplumda yaşam tatmininin artırılması.

Nihayetinde can ve mal güvenliği sağlanmış her yönüyle sağlıklı bir kent oluşturmak

KENTSEL DÖNÜŞÜM DAHA ÖNCE NASIL YAPILIYORDU?775 Sayılı Gecekondu Kanunu

2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu

2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hk Kanun

5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 73.maddesi

5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıklarının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hk. K.

5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi K.

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesindeki

BAŞLICA MEVZUAT

● 31 Mayıs 2012 Tarihli Resmi Gazetede Yayımlanan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

● 15 Aralık 2012 Tarihli Resmi Gazetede Yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği

6306 SAYILI KANUN’UN AMACI

Hem afet riski altındaki alanları hem de bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde

Fen ve sanat norm ve standartlarına uygun,

Sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek

KİMLER YETKİLİ

● Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

● Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

● Büyükşehir Belediyeleri(Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde Büyükşehir Belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri)

● İlçe Belediyeleri

● İl Özel İdareleri

RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPI

RİSKLİ ALAN: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alandır.

RİSKLİ YAPI: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

BAŞVURU BİLDİRİM İNCELEME

Tapudaki Hak Sahiplerine

BildirimMüdürlükçe inceleme yapılır.

Tespiti yapan kurum

raporun bir örneğini 7 gün içinde Müdürlüğe gönderir.

1)Tapu Belgesi ve kimlik belgesi ile

malikin başvurusu

2)Bakanlık maliklere süre vererek tespit

yaptırmalarını isteyebilir Bu sürede

yaptırılmazsa Bakanlıkça veya

İdarece yapılır veya yaptırılır

RİSKLİ YAPI DA DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Eksiklik yanlışlık halinde

İADE

10 işgünü içinde Tapuya şerh için

gönderir ve Bakanlığa bilgi verir

BİLDİRİMİ ALAN HAK SAHİBİ

15 gün içinde itiraz etmezse 60 gün içinde

yapıyı yıkmak zorundadır.

15 gün içinde Müdürlüğe itiraz

eder

KABUL Riskli Yapı Tespiti Kararı Kalkar

RED 60 gün içinde yık

60 GÜN İÇİNDE YIKTIRILMAMIŞSA

Müdürlük 30 gün daha süre vererek yıktırılmadığı takdirde kendisinin yıktıracağını bildirir.Bu sürede de yıktırılmamışsa ilgili idareye yıkın diye talimat verir.İlgili idare yapıyı yıktırır, insanları ve eşyaları tahliye eder ve masrafları tapu kütüğüne şerh eder ve ipotek tesis edilir.Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazdaki kat irtifakı veya kat mülkiyeti ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine Tapu Müdürlüğünce resen terkin edilir.

HİSSE TOPLAMININ EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR VERİLİR.

KARARLAR NASIL ALINACAK ?

1) Parsellerin tevhidine2) Münferit yada birleştirilerek veya imar adası

bazında uygulama yapılmasına3) Yeniden bina yaptırılmasına4) Payların satışına5) Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya

diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine

Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer

paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Alıcı çıkmazsa Bakanlıkça alınır. Hazine adına tescil edilir. Paydaşların kararına uyulur.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk sağlanamaması halinde;

Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından ACELE KAMULAŞTIRMA yapılabilir.

Bakanlık, TOKİ veya İdare kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı

son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

2/3 SAĞLANAMAZSA NE OLUR?

RİSKLİ ALANDAKİ KAMUYA AİT TAŞINMAZLARIN DURUMUHazineye ait taşınmazlar Veya Hazine dışındaki kamu mülkiyetinde

bulunan taşınmazlar;

ya Bakanlığa tahsis edilmekte ya da Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye

ve İdareye bedelsiz olarak

devredilebilmektedir.

Bu taşınmazlar tahsis ve devri işlemleri sonuçlandırılana kadar,

satılamamakta, kiraya verilememekte, tahsis edilememekte, ön izne

veya irtifak hakkına konu edilememektedir.

TASARRUFLARIN KISITLANMASI

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya İdare;

Riskli alanlarda● Riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda

● Rezerv yapı alanlarında

1) Bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve

yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilmektedir.

2)Riskli alandaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez

ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.

SAĞLANAN FİNANSAL DESTEKLER

FAİZ DESTEĞİ

KİRA YARDIMI

YIKIM KREDİSİ

BAKANLIK YAPIM

KREDİSİ

TESPİT KREDİSİ

VERGİ MUAFİYETİ

FAİZ DESTEĞİ

FAİZ DESTEĞİ

FAİZ DESTEĞİ

Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi

üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

KAPSAMI

ESASLARI

•Bakanlık kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar.•Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir.•Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa bildirir. Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.•Faiz desteğinden yararlandırılacaklar Bankaya bildirilir.•Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir.

GERİ ÖDEMESİ

•Bankalar tarafından sağlanacak kredilere verilecek faiz desteği ödemeleri, bankanın kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar

hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği tutarlarını Bakanlığa bildirmesini takiben Bakanlıkça hesaptan

gerçekleştirilir.•Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz

desteği ödemeleri durdurulur.•Hak sahiplerinin bankalar ile yapılacak olan protokoller kapsamında kullanacakları kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz

ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir

FAİZ DESTEĞİ

Kredi Türü Destek Oranı Azami Ödemesiz Dönem Yılı

Azami Vade (Yıl)

Güçlendirme Kredisi

%4 2 10

Konut Yapım Kredisi

%4 2 10

İşyeri Kredisi %3 2 7

FAİZ DESTEK ORANLARI

Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilir. Birden fazla konutu veya işyeri olanlar adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 500.000 TL’yi geçemez.

Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır

KİRA YARDIMLARI

KAPSAMI

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye

tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici

konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet

edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

BAŞVURU MERCİ

Kira yardımı başvuruları uygulama alanında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine

istinaden ilgili kuruma, Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesine istinaden

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe yapılır.

ESASLARI

Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz

İl Nüfusu Malikler Kiracılar

300.000’e kadar 400,00 TL 800,00 TL

300.000-500.000’e kadar 450,00 TL 900,00 TL

500.000-750.000’e kadar 500,00 TL 1.000,00 TL

750.000-2.000.000’e kadar

550,00 TL 1.100,00 TL

2.000.000-4.000.000’e kadar

600,00 TL 1.200,00 TL

4.000.000’dan fazla 650,00 TL 1.300,00 TL

2013 YILI KİRA YARDIMLARI

Bağımsız bölümü hisseli olan malikler kira yardımından hisseleri oranında faydalanırlarBağımsız bölümü hisseli olan malikler kira yardımından hisseleri oranında faydalanırlar

Bağımsız bölümü hisseli olan malikler kira yardımından hisseleri oranında faydalanırlar.

Maliklere aylık, kiracılara bir kereye mahsus ödeme yapılır.

Aylık kira bedeli,her yıl TUİK tarafından yayımlanan TÜFE oranında güncellenir.

Kira yardımı süresi azami 18 aydır.

YIKIM KREDİSİ

KAPSAMI

Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren altı ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur

ESASLARI

Kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur.Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır.Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.1000 m2 yapı için 6.000 TL'dir.

BAKANLIK YAPIM KREDİSİ

Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı olunan bankalarca kredi kullanım talepleri olumsuz değerlendirildiği taktirde TÜFE endeksli Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından kullanmak üzere bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerine başvurması gerekir.

Kredi kullananlar ile Bakanlık arasında borçlanma sözleşmesi düzenlenir. Gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılır

TESPİT KREDİSİ

KAPSAMI

ESASLARI

Kanunun 3 üncü maddesi uyarınca yapılacak RİSKLİ YAPI tespitleri için, özel hesaptan tespit kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur.

Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur.Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır.Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.100 m2 daire için ( üst limit ) 600 TL'dir

VERGİ MUAFİYETİ6306 yasa kapsamında yapılacak olan;

işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı,

belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi,

veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden,

banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf tutulmuştur.

Ancak riskli alanlarda, Bakanlık, İdare veya TOKİ tarafından değil de, vatandaşlarca veya müteahhitlerce uygulamada bulunulması halinde, bu

alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki

artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.

Riskli alan ilan edilen yerlerde KDV %1’dir

REZERV YAPI ALANI

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de, bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlemesi talebinde bulunabilir

Gerçek veya özel hukuk kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için bu talebin, ltaşınmazların maliklerinin tamamının muvafakatiyle yapılması, lve bu taşınmazların yüz ölçümlerinin yüzde yirmi beşinin mülkiyetinin geliri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Bakanlığın uygun gördüğü, bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahut İdareye veya TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekir.

Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı’nın uygun

görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen alanlardır.

BUGÜNE KADAR YAPILANLAR

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Yapılan Açıklamalara Göre;

lKentsel Dönüşüm için 500 Mio Türk Lirası harcandı.

lOrtalama günde 200 konut için başvuru yapıldı.

l50 Mio Türk Lirası kredi kullandırıldı.

l170.000 konut dönüştürüldü.

TARTIŞILAN KONULAR1.) Kanun yalnızca yıkıma ilişkin düzenlenmeler içermekte olup güçlendirmeye ilişkin düzenlemeler eksik bırakılmıştır.

1.) İdare, kentsel dönüşüm uygulamalarını gerekçe gösterilerek su, doğalgaz ve elektrik gibi kamu hizmetlerini geçici olarak durdurabilmektedir. Bu yetki, kentsel dönüşüme karşı çıkan yapı maliklerinin İdare ile anlaşması için baskı aracı olarak kullanılmaya çok müsaittir.

3.) Çoğunluğun sağlanamaması halinde hisselerin kamulaştırılması mülkiyet hakkının özüne dokunduğu gerekçesiyle anayasaya aykırılığı ileri sürülebilir.

4.) Bakanlığın, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her türlü plan ve proje hazırlamaya, onaylamaya, satın alma ve ön alım hakkı kullanmaya, özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, taşınmaz paylarını ayırmaya, birleştirmeye, yetkili olması; bir kamu tüzel kişisinin nihayetinde bu denli kapsamlı projelerin hem hazırlayıcısı, hem onaylayıcısı, hem de denetçisi olabilmesi, hukuk güvenliğinin sarsılması anlamına gelebilir.

5.) Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yürütmeyi durdurma kararı verilememesi; açıkça hukuk aykırı olan işlemlerin yapılabilmesine ve telafisi mümkün olmayan zararların doğmasına zemin hazırlamaktadır. 6306 sayılı kanundan doğan her türlü işleme karşı yürütmeyi durdurma kararı verilmesinin yasaklanması, Anayasaya aykırılık teşkil edebilir. Ayrıca YD verilmeyerek işlemin devamını sağlamak görünenin aksine işleri hızlandırmaktan çok mağduriyetlerin daha da artmasına neden olabilecektir.

6.) Tahliye ve yıkım işlemlerini engelleyenler hakkında 5237 sayılı Ceza Kanunu hükümleri uyarınca suç duyurusunda bulunulacağı, yine ulusal, bölgesel ve yerel yayın yapan televizyon ve radyo kuruluşlarının Bakanlık kontrolünce hazırlanan kentsel dönüşüm konusunda uyarıcı ve eğitici mahiyette yayınları, belirlenen saatlerde her ay en az 90 dakika yayınlaması zorunluluğu baskıcı bir anlayışın egemen kılındığı yorumlarına yol açmaktadır.

7.) Bir yapının riskli yapı olarak belirlenmesi halinde ekonomik olarak değeri arsa

değerine düşmektedir. Yapı üzerindeki haciz veya ipoteğin teminatı arsa payı ile

sınırlandırılmaktadır.

8.) Riskli alan ya da rezerv alan ilan edilen yerlerde alım-satım halinde bankaların

ipotek tesisinde sorun çıkmaktadır.

9.) Bu Kanun kapsamında devlet alacağı diğer alacakların önüne geçmektedir.

10.)Kredi kullanımında hayat sigortası zorunlu değilken bu Kanun kapsamında

kullanılacak kredilerde hayat sigortası zorunlu hale getirilmiştir.

11.)Kentsel dönüşüm sonucu yeni yapılarda yaşayacakların düzenli bir geliri

olmaması halinde ortak giderlere katılamama ve bunun yaratacağı sosyal

sorunlarla karşılaşılacaktır.